TRIBUNALE CIVILE E PENALE DI FORLI. Sezione Fallimentare

TRIBUNALE CIVILE E PENALE DI FORLI’

Sezione Fallimentare

Giudice Delegato :Dott.ssa Barbara Vacca

Curatore : Dott.ssa Silvia Fabbroni

PERIZIA DI STIMA BENI IMMOBILI

Dott. Ing. Mirko Fanelli

TRIBUNALE CIVILE E PENALE DI FORLI’

Sezione Fallimentare

Oggetto: Valutazione di beni immobili di proprietà del debitore

RELAZIONE PERITALE

In seguito all’incarico conferitomi dal Giudice Delegato Dott. ssa Barbara Vacca su istanza presentata dal Curatore della società , numero REA - Dott.ssa io sottoscritto Fanelli Dr.

Ing. Mirko , ed ivi residente, con

studio in , regolarmente iscritto all ’Albo degli Ingegneri della Provincia di Forlì-Cesena al n° e all’Albo dei Consulenti Tecnici del Tribunale di Forlì, esaminati gli atti, i documenti ed aver visionato i beni, mi pregio di relazionare quanto segue:

BREVE RIEPILOGO

Lo scopo di questo incarico è la valutazione e stima dei beni immobili di proprietà di

.

QUESITI del GIUDICE

Assegna all’esperto stimatore i seguent i quesiti:

1. identifichi esattamente i beni ricompresi nella massa fallimentare, con precisazione dei confini e dei corretti dati catastali, e descriva gli immobili, fornendone una compiuta rappresentazione anche mediante fotografie degli esterni e degli interni in formato digitale;

A) Immobile sito in via Enrico Fermi n°10 Bellaria Igea Marina (RN) piano 2;interno 7;Foglio:6,Particella:2986,Subalterno:13;Zona Cens.

1;Categoria A/10;Classe:3; Consistenza : 2,5 vani ;Sup.Catastale:totale 58 mq;Rendita : € 845,70;

B) Immobile sito in via Enrico Fermi n°10 Bellaria Igea Marina (RN) piano 2;interno 8;Foglio:6,Particella:2986,Subalterno:12;Zona Cens.

1;Categoria A/10;Classe:3; Consistenza : 2,5 vani;Sup.Catastale:totale 65 mq;Rendita : € 845,70;

Pertinenziali ai due uffici,risultano accatastati n°4 posti auto esterni scoperti,al foglio 6,con particella 2986,subalterni 66 -67-68-69,zona censuaria 1,cat.C/6,classe 1,tutti 4 con consistenza di 12mq e rendita 38,42 €,con indirizzo in via uso n°25 piano terra.

Confini della particella 2986: 2987, 2988,2989,2993.

Posizionato in un lotto di terreno di circa 3913 mq (particella 2986)

Il complesso immobiliare denominato condominio Emisfero è ubicato in zona centrale e commerciale a Bellaria Igea Marina vicino al fiume Uso,di fronte al palazzo dei Congressi ed al centro dell'ampio

triangolo di terreno formato dall'intersezione di via E.Fermi e via Uso,tale zona risulta asservita da marciapiedi ,piste ciclabili,parcheggi,pubblica illuminazione ed altro che di seguito verrà descritto.

La via Uso rappresenta una delle vie più importanti per quanto concerne il traffico veicolare,che durante il periodo estivo è l'unica via del centro urbano che mette in collegamento la vecchia statale 16,ora via Ravenna,dorsale di scorrimento del traffico cittadino,con l'isola pedonale denominata "Dei Platani"e soprattutto con viale Panzini prima e con il lungomare,via Colombo. La collocazione dell'edificio è strategica per il particolare comune.

L'immobile dista circa 500 metri dal mare,50 met ri dal porto canale,700 metri dal centro,1000 metri dalla chiesa del S. Cuore,600 metri dall'attuale caserma dei Carabinieri,200 metri dalla fermata dei mezzi pubblici,1200 metri dalla stazione ferroviaria,900 metri dal Municipio e dal Pronto Soccorso.

Nel complesso immobiliare sono presentii alcuni esercizi commerciali,banca,ristorante -bar,un pubblico esercizio oltre a diversi uffici.

La viabilità interna al quartiere è molto buona, grazie ai collegamenti con le vicine città,l'autostrada dista circa 7 km.

Il fabbricato unico a forma parzialmente circolare è stato realizzato agli inizi degli anni 2000 ed è costituito da 4 piani fuori terra;composto da oltre 20 unità, disposte sui 4 piani .

Al piano terra sono presenti alcune attività commerciali e qualche pubblico esercizio.

Al piano primo e secondo piano hanno trovato collocazione una ventina di uffici.

Al terzo piano sono stati disposti altri 4 uffici.

La struttura portante è stata realizzata in Cemento Armato con pareti strutturali di tamponamento a "ve trata continua" in doppio vetro riflettente sul lato Rimini ed in termo laterizio coibentato sul lato Cesenatico. I solai in laterocemento e le pareti divisorie interne furono costruite in parte in forati da cm.8 ed in parte in cartongesso.

Le porte interne in legno tamburato e laccato al poliestere ;infissi in alluminio con doppivetri. L'edificio,avente una pianta a forma parzialmente circolare,è servito da una sola scala circolare interna con al centro il vano ascensore. Un alto e scenografico porticato sostenuto da un imponente pilastratura,si eleva sul fronte dell'edificio coronando la parte circolare di quest'ultimo. Si accede al complesso immobiliare tramite urbanizzazione esterna dove sono presenti parcheggi pubblici e privati , all'interno ci sono alc une parti della corte dedicate a giardino pubblico,il complesso immobiliare

confina con due vie,via Uso e via Fermi,nel lotto sono presenti anche alcune piante ad alto fusto,aiuole.

Il corpo fabbrica appare in buono stato di conservazione e non sono riscontrabili esternamente ,ad un esame visivo d'insieme,difetti strutturali o significative lesioni/crepe nelle pareti perimetrali,che possono condizionare la stabilità dell'edificio. Lo stile architettonico adottato per la realizzazione del complesso immobilia re e le rifiniture generali sono di pregio.

La sagoma dell'intero complesso immobiliare copre una superficie di circa 3913 mq e gli uffici da stimare si trovano al piano secondo angolo sud-est a piano terra sono presenti negozi e parcheggi.

Impianto elettrico a norma, impianto termoidraulico di climatizzazione estiva/invernale sono ad aria ventilata ed a norma e pur avendo la possibilità di gestione autonoma,sono del tipo centralizzato,con split a soffitto e termostato di zona,presenza di boiler elettrico acqua calda,

Nel piano secondo i due uffici presentano una disposizione interna pressoché simile come si evince dalle piantine;ingresso,antibagno , W.C.,ufficio;l'interno presenta buona luminosità,livello di finiture interne modesto. Altezza interna degli uffici 2,7 metri. La manutenzione dell’immobile è discreta, gli eventuali interventi da apportare sono di normale routine ordinaria.

L’intera area civile è servita da :

- Linee generali di acqua - Linee generali di gas

- Linee generali di energia elettrica - Linee generali di telefono/adsl

- Linee generali di sistema fognario di smaltimento sia chiare (meteorologiche) che nere dei servizi.

A) L'unità ufficio sub.13, attualmente non è utilizzata, l'accesso avviene attraverso porta dal corridoio centrale che si origina dal vano scale. La superficie calpestabile destinata ad ufficio è di 42,85 mq ,piccolo ingresso con superficie di circa 6,50 mq, antibagno/W.C.

ha una superficie di circa 3,65 mq. La superficie calpestabile complessiva della porzione di fabbricato è di ci rca 53,00 mq.

B) L'unità ufficio sub.12 ,attualmente non è utilizzata e presenta significativi ed appariscenti fenomeni di degrado causati da infiltrazioni di acqua,nel controsoffitto, l'accesso avviene dal corridoio centrale che si origina dal vano scale. La superficie destinata ad ufficio è di 44,70 mq di cui una parte angolare e difficilmente utilizzabile. L'ingresso è di 9,14 mq e antibagno/W.C. ha una superficie di circa 4,55 mq. La superficie calpestabile complessiva della porzione di fabbricato è di c irca 58,40 mq.

via E.Fermi / via Uso

n°10 Bellaria Igea Marina (RN)

Posizione geografica Immobile via E.Fermi/via uso Bellaria Igea Marina (RN)

 Posizione Immobili Stimati

3. accerti se gravano sul bene iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli, nonché altro tipo di gravami, formalità, vincoli o oneri, indicandone gli estremi e precisandone l’opponibilità, controllando direttamente i registri immobiliari. Vedi(ALLEGATI 1).

4. prenda visione ed estragga copie delle planimetrie degli immobili. Vedi (ALLEGATO 2)

5. dica se debba sopperirsi ad omissioni fiscalmente rilevanti (eventuali omesse denunce di successione, ecc.);

Da indagini presso gli uffici competenti non risultano omissioni fiscalmente rilevanti.

6. riferisca sullo stato di possesso degli immobili, con indicazione se occupato da terzi, del titolo in base al quale l’immobile è occupato (es. contratti di locazione, contratti di comodato, diritti di abitazione dell'immobile come d a provvedimenti giudiziali per separazione, cessazione degli effetti civili del matrimonio, ecc.), indicandone le date di inizio e scadenza, il regime legale (soggetti a proroga o meno, fondati su provvedimenti giudiziali definitivi o meno), il corrispetti vo previsto e valutandone la congruità in base ai canoni di mercato (ove possibile precisi inoltre le modalità con cui viene corrisposto il canone), con particolare riferimento all’esistenza

di contratti registrati in data antecedente al fallimento, accertando in quest’ultimo caso presso la competente Agenzia delle Entrate la data del contratto, la data della relativa registrazione, la data di scadenza del contratto, il termine di scadenza per l’eventuale disdetta, l’eventuale data di rilascio fissata o lo stato dell’eventuale causa di rilascio in corso; in ogni caso ne acquisisca copia ed alleghi tutti i documenti rinvenuti.

Per gli immobili A)- B) non risultano essere presente a seguito di indagini presso l'Agenzia delle ent rate nessun contratto in essere;questi risultano liberi attualmente. (vedi ALLEGATO 3).

7. provveda a verificare, anche con controlli presso i competenti uffici amministrativi, l'esistenza di formalità, eventuali vincoli paesistici, idrogeologici, forestali, storico -artistici, di prelazione dello Stato ex D.Lgs. 42/2004, nonché vincoli e/o oneri di qualsiasi altra natura gravanti sugli immobili, ivi compresi gli eventuali vincoli ed oneri di natura condominiale ed i vincoli derivanti da contratti incidenti sulla attitudine edificatoria degli stessi o connessi con il loro carattere storico -artistico (es.:

vincoli condominiali, vincoli ex T.U. Beni Culturali, vincoli di P.R.G., diritti di prelazione legale, ecc.), che resteranno a carico dell’acquirente;

Da indagini presso gli uffici comp etenti non risultano vincoli sopra menzionati per entrambe gli immobili A) e B).

8. provveda a verificare l’esistenza di formalità, vincoli od oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opp onibili all'acquirente;

Da indagini presso gli uffici competenti non risultano vincoli sopra menzionati per entrambe gli immobili A) e B).

Nell'ALLEGATO 4 sono presenti i millesimi di proprietà delle diverse unità immobiliari sopra menzionate.

9. verifichi quale sia l’importo annuo delle spese fisse di gestione e manutenzione dell’immobile, l’esistenza di eventuali spese straordinarie già deliberate, anche se il relativo debito non sia ancora scaduto, nonché le eventuali spese condominiali insolute nei due anni precedenti alla data della perizia;

In riferimento all'immobile A) l'importo stimato per le manutenzioni ordinarie di gestione possono essere ricomprese in un im porto che varia dai 583,34 €/anno vedi rendiconto allegato condominio EMISFERO (ALLEGATO 5), non considerando opere di tinteggiatura interne ed altro; non si è a conoscenza di ope re straordinarie già deliberate,sono presenti delle spese pregresse pari a 2.977,72 € .

In riferimento all'immobile B) l'importo stimato per le manutenzioni ordinarie di gestione possono essere ricomprese in un im porto che varia dai 827,91 €/anno vedi rendiconto allegato condominio EMISFERO (ALLEGATO 5), non considerando opere di tinteggiatura

interne ed altro; non si è a conoscenza di ope re straordinarie già deliberate,sono presenti delle spese pregresse pari a 2.526,17 € .

Per i subalterni inerenti i posti auto scoperti come sopra descritti Sub:66,67,68,69 per ognuno vi è una spesa di gestione annual e prevista pari a 18,76 €/anno cadauno(ALLEGATO 5) ed invece per ognuno vi sono delle spese pregresse pari a 77,84 €/ cadauno.

10. verifichi e indichi quale sia la destinazione urbanistica dell’immobile, provvedendo ad acquisire ed allegare il certificat o di destinazione urbanistica attuale;

In riferimento all'immobile A) in allegato è presente la visura che identifica la categoria catastale dell'immobile analizzato, considerando che la particella non possiede potenzialità edificatoria (vedi ALLEGATO 7).

In riferimento all'immobile B) in allegato è presente la visura che identifica la categoria catastale dell'immobile analizzato, considerando che la particella non possiede potenzialità edificatoria (vedi ALLEGATO 7).

11. provvederà inoltre ad acquisire il certificato di destinazione urbanistica aggiornato da allegare al decreto di trasferimento;

Per immobile A) le visure identificano la destinazione (ALLEGATO 7).

Per immobile B)le visure identificano la destinazione (ALLEGATO 7).

12. per i fabbricati, verifichi la regolarità edilizia ed urbanistica del bene nonché l’esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso, per i terreni verifichi la destinazione urbanistica descrivendo tutte le caratteristiche e i vincoli di zona a cui è soggetto il bene; in mancanza di tali prescrizioni, dica se il bene sia condonabile ai sensi di legge, quantificando l’importo dovuto a titolo di eventuale oblazione e precisando se esistano procedure amministrative e sanzionatorie, e di conformità degli impianti accessori.

In riferimento all'immobile A)e B):

Il complesso immobiliare fa parte di un 'piano particolareggiato',che prevedeva la realizzazione di varie opere di urbanizzazione:

- Concessione edilizia n°432/1999 prot.28703 del 10/09/2003

Successivamente sono state presentate presso il Comune di Bellaria Igea Marina diverse varianti ed una voltura.

- D.I.A. n°26/2003 prot.2822 del 28/01/2003

- D.I.A. n°242/2003 prot.15738 del 22/05/2003

- D.I.A. n°401/2004 prot.28129 del 23/09/2004

La pratica di abitabilità dei due uffici,risulta completata n°121/2007 Prot.28248 del 22/10/2007. Vedi ALLEGATI 8

13. in caso di opere abusive, proceda l’esperto al controllo della possibilità di sanatoria ai sensi dell’articolo 36 del d.P.R.

6.6.2001, n. 380, precisando gli eventuali costi della stessa;

verifichi l’eventuale presentazione di istanze di condono, indicando il soggetto istante e la normativa in forza della quale l’istanza sia stata presentata, lo stato del procedimento, i costi per il conseguimento del titolo in sanatoria e le eventuali oblazioni già corrisposte o da corrispondere; in ogni altro caso, ai fini della istanza di condono che l’aggiudicatario possa eventualmente presentare, verifichi se gli immobili si trovino nelle condizioni previste dall’articolo 40, comma sesto , della legge 28 febbraio 1985, n. 47 ovvero dall’art. 46, comma quinto d.P.R. 380/2001, specificando il costo per il conseguimento del titolo in sanatoria;

Da indagini presso gli uffici competenti risulta che ,i due uffici sono confinanti e nella parete di visoria è stata realizzata una porta di comunicazione; volendo ripristinare lo stato autorizzato della parete e nel contempo effettuare i necessari interventi di risanamento delle infiltrazioni presenti ,è necessario prevedere una spesa di circa 2.500,00 €.

14. verifichi se i beni siano gravati da censo, livello o uso civico e se vi sia stata affrancazione da tali pesi, ovvero se il diritto sul bene sia di proprietà ovvero derivante da alcuno dei suddetti titoli;

Da indagini presso gli uffici competenti non risultano gravami per gli immobili A),B).

15. verifichi, per i fabbricati, se siano già dotati di Attestazione della Prestazione Energetica, provvedendo in caso positivo ad allegarne una copia o a indicarne la classificazione;

ove il fabbricato non fosse ancora dotato di A.P.E., il perito provvederà a predisporre direttamente (ovvero a far predisporre a tecnico abilitato) la suddetta att estazione attenendosi, in attesa dell’emanazione dei decreti previsti dall’articolo 4, comma 1, d.l. 63/2013, alle prescrizioni in esso contenute redigendo l’attestato secondo le modalità di calcolo di cui al d.p.r. 59/2009, fatte salve eventuali normative regionali in vigore (così come chiarito dal Ministero dello sviluppo economico nella sua Circolare del 25.6.13 n. 12976, intitolata

«Chiarimenti in merito all’applicazione delle disposizioni di cui al d.l. 4 giugno 2013, n. 63 in materia di attestazione d ella prestazione energetica degli edifici»), precisando sin da ora che per la redazione dell’APE sarà riconosciuto all’esperto, salvi casi particolari e previa specifica autorizzazione, un compenso di € 250,00 in caso di immobile singolo e di € 200,00 in c aso di pluralità di immobili; ALLEGATI 9 e 10 APE

16. verifichi inoltre la conformità catastale degli immobili e la corrispondenza dei dati e delle planimetrie depositate in catasto rispetto allo stato di fatto dallo stesso rilevato,indicando in caso

di riscontrate difformità gli adempimenti necessari e i costi per la regolarizzazione catastale,al fine di consentire al Curatore di Valutare l'opportunità di sostenere direttamente tali spese ovvero di lasciarle a carico del futuro aggiudicatario.

Per l'immobile A) : (ALLEGATO 11 ) l'immobile risulta essere conforme catastalmente alle planimetri richieste all'agenzia delle entrate rispetto allo stato reale.

Per l'immobile B): (ALLEGATO 12 ) l'immobile risulta essere conforme catastalmente alle planimetri richi este all'agenzia delle entrate rispetto allo stato reale. ALLEGATO 13 POSTI AUTO.

17. qualora i fabbricati non siano ancora censiti al NCEU, provveda a redigere planimetria conforme e proceda, se è necessario, all’accatastamento, salvo richiedere specific a autorizzazione al curatore ove le spese da affrontare fossero ingenti (o comunque superiori a € 3.000,00);

Da indagini presso gli uffici competenti gli immobili A),B). risultano censiti al NCEU (vedi planimetrie ALLEGATO 2).

18. qualora rilevi variazioni colturali o cambi d’uso, accerti se è già stata presentata agli uffici competenti domanda di variazione catastale e, in caso negativo, la presenti, previo eventuale frazionamento. Segnali al curatore la necessità di procedere all’adeguamento catastale sia al Catasto Terreni che al

Catasto Fabbricati, indicandone i costi e richiedendo specifica autorizzazione per procedere;

Da indagini presso gli uffici competenti risulta che per gli immobili A) ,B), non siano necessari adeguamenti catastali per il catas to Fabbricati, non risultano neppure variazioni o cambi d'uso presentati o pratiche edilizie in corso.

19. proceda alla stima dei singoli beni, attenendosi, per la determinazione del valore di mercato, al calcolo della superficie dell’immobile, specificando quella commerciale, il valore per metro quadro e il valore complessivo (tenendo conto anche degli standards internazionali ed europei di valutazione IVS ed EVS e dei parametri OMI), esponendo analiticamente e in misura distinta gli adeguamenti e le corr ezioni apportate al valore di stima per eventuali oneri di regolarizzazione urbanistica, per lo stato d’uso e di manutenzione, lo stato di possesso, i vincoli e gli oneri giuridici non eliminabili nel corso del procedimento esecutivo, per le eventuali spes e condominiali insolute relative agli ultimi due anni a carico dell’acquirente, nonché per la riduzione di valore dovuta all’assenza della garanzia per vizi del bene venduto (da effettuarsi nella misura forfetaria predeterminata del 10% sul valore finale);

Le consistenze oggetto della relazione peritale sono state esaminate attraverso l’analisi delle planimetrie catastal i appositamente

ricercate ed attraverso la verifica dello stato urbanistico dei singoli immobili.

Inoltre sono stati effettuati sopralluogh i in loco, tutti documentati mediante le fotografie ivi allegate, resosi necessari al fine di stimare oggettivamente l’attuale valore di ogni immobile alla luce di una totale volubilità che caratterizza l’attuale mercato immobiliare .

Per determinare la stima dell’immobile si è proceduto al calcolo delle superfici cd. ”convenzionali” suddivise per destinazione e pe r collocazione nei vari corpi sia principali sia secondari.

Con il termine “convenzionale” si intende la superficie ottenuta dall’adozione di coefficienti correttivi applicati secondo le comuni modalità di mercato.

I metri quadrati degli immobili fanno riferimento a lle tabelle in atti , confrontate con le misure eseguite a consuntivo.

Al fine di calcolare il valore dell’immobile sono stati presi in considerazione le seguenti variabili:

1) le condizioni strutturali dell’immobile al momento dell’acquisto;

2) l’attuale stato di conservazione del bene;

3) il periodo in cui l’immobile fu realizzato;

4) la zona in cui lo stesso è situato;

5) le caratteristiche strutturali e quelle di finitura del bene;

6) l’appetibilità dell’immobile secondo la dinamicità domanda/offerta ( perché è un elemento essenziale che non può essere trascurato);

7) ogni elemento che avrebbe potuto e potrebbe ridurre il valore complessivo del bene.

In ordine alla determinazione del prezzo dell’immobile la valutazione è stata calcolata in virtù:

1. del valore medio di mercato degli immobili che palesano una natura simile ed altresì situati nella medesima area geografica;

2. delle rilevazioni semestrali estratti dalla borsa immobiliare in collaborazione con la Camera di Commercio di Forlì – Cesena;

3. della situazione contingente del settore immobiliare.

Sul punto appare doveroso evidenziare come le ricerche di mercato per il reperimento dei prezzi di riferimento siano state svolte considerando gli immobili a destinazione abitativa con i relativi accessori.

Pertanto sono state eseguite sia delle indagini presso vari operatori immobiliari sia delle valutazioni catastali.

Ne discende come il risultato finale sarà un valo re medio commerciale di mercato.

Le superfici ed i valori fanno fede alla consistenza misurata, restituita graficamente e comprendente i muri esterni ed interni per intero ed il 50 % di quelli interposti fra due unità limitrofe.

Il valore delle aree urbane e/o dei terreni materialmente individuati ed utilizzati come corte è inserito nella stima unitaria espressa in mq all’interno della relazione.

In definitiva, si è presa visione di tutte le informazioni necessarie per una valutazione che non fosse solo dil igente e scrupolosa ma anche realistica,considerando le ultime vendite in zone ed i valori OMI, parametrati alle condizioni degli immobili.

Entrambe gli immobili A),B) fanno riferimento alla stessa zona OMI :

A) I valori di mercato (commerciali) rica vati per unità simili a quella in esame, attraverso indagini presso uffici competenti ed altri enti del settore con metodologia precedentemente descritta risultano i seguenti :

Immobile adibito ad ufficio valore € 1.600,00€ 2.300,00/mq Immobile adibito ad ufficio

Descrizione Superficie Coefficiente

abbattimento Superficie commerciale App. Piano 2°

sub.=12 mq.58,40 1 mq.58,40

TOTALE mq. 58,40

Considerando un’appetibilità generale dell’immobile si stima , che i valori possano essere:

Immobile adibito ad ufficio: 1.600,00 €/mq

Immobile adibito ad ufficio 58,40 mq X 1.600,00 € /mq = € 93.440,00 arrotondando =>€93.000,00 (euro novantatremila/00)

B) I valori di mercato (commerciali) ricavati per unità simili a quella in esame, attraverso indagini presso uffici competenti ed altri enti del settore con metodologia precedentemente descritta risultano i seguenti :

Immobile adibito ad ufficio valore € 1.600,00€ 2.300,00/mq Immobile adibito ad ufficio

Descrizione Superficie Coefficiente

abbattimento Superficie commerciale App. Piano 2°

sub.=13 mq.53,00 1 mq.53,00

TOTALE mq. 53,00

Considerando un’appetibilità generale dell’immobile si stima , che i valori possano essere:

Immobile adibito ad ufficio: 1.600,00 €/mq

Immobile adibito ad ufficio 53,00 mq X 1.600,00 € /mq = € 84.800,00 arrotondando =>€ 85.000,00 (euro ottantacinquemila/00)

=>I posti auto scoperti Sub.=66,67,68,69 hanno una superficie di 12 mq

Immobile adibito a posto auto scoperti valore € 500,00€

690,00/mq

Immobile adibito a posto auto scoperto

Descrizione Superficie Coefficiente

abbattimento Superficie commerciale Posto auto

scoperto P.T. mq.12,00 1 mq.12,00

TOTALE mq. 12,00

Considerando un’appetibilità generale del posto auto scoperto si stima , che i valori possano essere:

Immobile adibito a posto auto scoperto : 500,00 €/mq

Immobile adibito a posto auto scoperto 12,00 mq X 500,00 € /mq =

€ 6.000,00 € 6.000,00 (euro seimila/00) X n°4= e 24.000,00 (euro ventiquattromila/00)

20. nell’ipotesi in cui il fallimento sia titolare solo di una o più quote, accerti il nominat ivo di tutti gli altri comproprietari, valuti se gli immobili siano comodamente divisibili in natura ovvero se la divisione possa comportare uno svilimento del valore o della destinazione economica; provveda, in caso di comoda divisibilità, a predisporre u no o più progetti di divisione formando lotti corrispondenti al valore di ciascuna quota e indicando il costo delle opere eventualmente necessarie per addivenire alla divisione, con previsione degli eventuali conguagli in danaro ove non sia possibile la fo rmazione in natura di porzioni di valore esattamente corrispondente alle quote;

Da indagini presso gli uffici competenti le proprietà degli immobili è totalmente a società

21. evidenzi tutti gli elementi utili per l e operazioni di vendita, in particolare indicando la tipologia dei beni (es. casa singola, appartamento in condominio di x unità, negozio, magazzino, terreno coltivato o edificabile, bosco...) e le località in cui si trovano, e fornisca i dati essenziali a l fine di consentire l’immediata percezione di un interesse all’acquisto (es.

superficie, destinazione d’uso, anno di costruzione, stato di conservazione, numero di vani...), indicando anche il valore locativo dell’immobile;

VEDI PARAGRAFO 1 pagina 3 della presente relazione

Da indagini e da valori OMI,si è stimato che ogni ufficio può avere un canone di locazione compreso fra i 450,00<=>550,00 €/mese.

22. precisi se gli immobili siano vendibili in lotto unico o in più lotti, provvedendo in questo caso, nel formare i lotti, anche a predisporre i necessari frazionamenti o accatastamenti e ad evidenziare l’esistenza di particelle comuni a più lott i, la presenza di servitù attive e passive, la necessità di costituirle etc.

IMMOBILE A)questi immobili sono vendibili in lotto unico.

IMMOBILE B) questi immobili sono vendibili in lotto unico.

I posti auto possono essere venduti in lotti separati.

23. compili la relazione di regolarità e conformità sulla base del modello che verrà fornito dal curatore.

Per l'immobile A : (ALLEGATO 11 )

Per l'immobile B : (ALLEGATO 12 )

Con la presente perizia tecnica chi scrive cercherà di assolvere l’incarico affidat ogl i dal Giudice Del egato Dot t .ssa Bar bar a Vacca , con una val utazi one diligent e e scrupolos a.

A dis pos izione per ogni eventual e chiar imento.

Forlì,13/03/2020

In Fede