GIRONICO Como
località GIRONICO AL MONTE
complesso di VILLA RAIMONDI
Zona VIS (art 16.2 Piano delle Regole) Edificio scheda 150 LR 12/2005 art 12 - Piani attuativi comunali
RECUPERO DI
VOLUMI RESIDENZIALI
IN CORTE AGRICOLA DETTA “SIMUN”
RELAZIONE TECNICA PIANO ATTUATIVO
GIUGNO 2018
RICHIEDENTI
Giancarlo Valerio via Santa Caterina 2 22041 Colverde (Como) Enrico Valerio via Cappuccio 11 20123 Milano
TECNICO
Michele Roda (Ordine Architetti Como #2113) 22100 Como via Anzi 8
031300991 michele@piramidecomo.it
La presente proposta di Piano Attuativo di Recu- pero - così come definito nella legislazione vigente (legge 457/78, artt 27 e 28) - ha come oggetto un intervento di recupero a fini abitativi all’interno dei volumi esistenti della corte agricola detta “Simun”.
Si tratta di un’ala di una delle corti rustiche appar- tenenti al complesso di Villa Raimondi in Gironico al Monte.
Tutto il sistema edificato risulta vincolato ai sensi del DLgs 42/2004 Parte Seconda nell’ambito del comparto di “Villa Raimondi” di Gironico al Monte.
Consiste, come da relazione tecnico-scientifica allegata al decreto di vincolo, in un complesso inserito in un ambiente naturale pressoché inte- gro, su cui si attesta un vecchio nucleo, presumi- bilmente di servizio alle attività che si svolgevano in villa che rappresentava il riferimento fisico, ma soprattutto economico dell’abitato.
L’intervento riguarda la più settentrionale delle due corti rurali localizzate tra la strada carrabile e il parco della Villa Raimondi. Oggetto dei lavori saranno dei volumi, prevalentemente adibiti a ma- gazzini e depositi, che, ormai da alcuni anni, com- plice le trasformazioni socio-economiche del luo- go, risultano abbandonati.. Una condizione che sta pregiudicando anche il loro livello di conserva- zione. Il progetto prevede quindi, nell’ambito di un generale lavoro di verifica e valorizzazione degli aspetti materici e tecnici attuali, una modifica della destinazione d’uso degli spazi verso la residenza e gli accessori alla residenza. In particolare si punta a:
- riqualificare una settore dell’edificio, riconoscen- do e valorizzando le qualità tipologiche e distributi- ve dell’impianto e recuperando gli aspetti materici e tecnologici degradati nel corso del tempo;
- ridare una qualità abitativa agli spazi;
- nel rispetto integrale della sagoma e del sedime dell’edificio, mettere in opera una serie di interven- ti capaci di incrementare la qualità energetica dell’involucro nell’ottica di un risparmio delle risor- se naturali.
L’intervento si pone in continuità con un analogo lavoro di riqualificazione eseguito tra 2012 e 2013, a seguito di nulla osta della competente Soprin- tendenza e di approvazione di Piano di Recupero.
PREMESSA
Il progetto ha ricevuto il nulla osta da parte della competente Soprintendenza come da documento riprodotto:
NULLA OSTA SOPRINTENDENZA
ZONA URBANISTICA TITOLO III
NORMATIVA DEGLI AMBITI TERRITORIALI Art. 15 - AMBITI OMOGENEI
TESSUTO URBANO CONSOLIDATO IMPIANTO STORICO
V.I.S. Ville ed organismi edilizi di Impianto Sto- rico con relativi compendi
NORME Art. 16.2
V.I.S. – VILLE ED ORGANISMI EDILIZI DI IM- PIANTO STORICO CON RELATIVI COMPENDI Comprende le aree del territorio comunale ricon- ducibili alle pertinenze paesisticamente significati- ve delle ville storiche o di edifici di pregio architet- tonico.
Si identifica con l’unità ambientale storicamente connaturata alla “Villa Raimondi” di Gironico al Monte. Essa risulta gravata da vincolo monumen- tale ex lege 1089/39, come sostituita dal D.Lgs 42/04 e s.m.i..
Destinazioni
Non sono ammesse le destinazioni primarie (rurali), secondarie (industriale e artigianale di produzione) e quelle terziarie di tipo commerciale costituenti esercizi di media e grande struttura di vendita come definite dal D.Lgs. 31.03.98 n°. 114 art. 4, primo comma, letter e e) f) e g).
Parametri e prescrizioni
Gli interventi urbanistico/edilizi previa acquisizione del preventivo nullaosta della sovrintendenza BB.AA. e MM, nell’esercizio delle competenze attribuite, ai sensi del D.Lgs 42/04 cit. e s.m.i., debbono perseguire la integrale conservazione degli elementi architettonici, tipologici, stilistico decorativi originari, propri dell’epoca di apparte- nenza, da estendersi anche all’assetto strutturale del verde di pertinenza (impianto arboreo, vialetti, terrazzamenti, opere da cementista quali scogliere e gradinate, serre, ecc.) eliminando le eventuali aggiunte superfetative di epoca più recente.
1- Sono soggetti a titolo abilitativo diretto gli inter- venti di recupero edilizio, come definiti dall’art. 27, lett. b) e c), L.R. 12/05 con l’obbligo tassativo di conservare gli elementi citati anche nel caso di preesistenze rinvenute all’interno di edifici e ma- nufatti accessori.
2- Ulteriori opere eccedenti il livello manutentivo e conservativo, compresi incrementi volumetrici max mc 1.500 per singolo ambito, secondo le definizio- ni elencate al predetto art. 27, debbono rientrare in un programma complessivo di recupero, riquali- ficazione e salvaguardia delle strutture morfologi- che pertinenziali esterne e delle alberature esi- stenti, ai fini della valorizzazione delle peculiarità storico – ambientali, in conformità con le prescri- zioni puntuali (parametriche, tipologiche, distributi- ve e ambientali) riportate nelle apposita scheda allegata all’elaborato R1.2 del P.d.R..
INQUADRAMENTO URBANISTICO PGT vigente (Piano delle Regole)
Tale programma comporta titoli abilitativi conven- zionati e quindi disciplinati dall’art. 46 L.R. 12/05 dove la dotazione di standard urbanistici è regola- ta dall’art. 11 delle presenti norme.
Prescrizioni speciali e modalità di intervento Valgono le medesime disposizioni contenute nei corrispondenti paragrafi dell’art. 16.1 (N.A.F.).
Art. 16 - TESSUTO URBANO CONSOLIDATO DI IMPIANTO STORICO
Art. 16.1 - N.A.F. – NUCLEI DI ANTICA FORMA- ZIONE
(…) Prescrizioni speciali
Negli interventi di recupero anche parziale, di vani per cui sia comprovata la destinazione residenzia- le in data anteriore al D.M. 16.07.75 n°. 190 è am- messa la deroga ai minimi di standard abitativo ivi compresi, purché comportanti opere migliorative delle preesistenti condizioni di abitabilità.
E’ fatto divieto di recintare o comunque suddivide- re con manufatti gli spazi a corte.
Le dotazioni di parcheggio primario sono regolate dall’art. 10 delle presenti norme.
I piani di recupero identificati ai sensi del punto 1, lettera a1), del presente articolo sono così discipli- nati, con riferimento alle numerazioni evidenziate nell’elaborato R1.2 del P.d.R :
· Ambito 3 – Gironico al Piano
· Ambito 2 – Gironico al Piano
· Ambito 1 – Salvadonica
· Ambito 4 –.Gironico al Monte Modalità di intervento
Gli interventi si attuano sotto il profilo conservati- vo, evitando il più possibile comportamenti sostitu- tivi anche per ciò che è attinente all'uso dei mate- riali ed alla loro tecnologia.
Prima della sostituzione di elementi decorativi e/o strutturali, devono essere esaminate e perseguite tutte le possibilità per il loro consolidamento e riu- tilizzo in sito.
Per la sostituzione e/o il ripristino di singoli ele- menti strutturali, in particolari ed accertate situa- zioni statiche e di degrado, possono essere intro- dotti materiali e tecniche diverse da quelle origina- rie, purché tali interventi siano dettagliatamente giustificati e segnalati nel progetto o in corso d'o- pera, limitati alle opere indispensabili e coerenti con gli indirizzi progettuali tipologici originali.
L'inserimento e la sostituzione di nuovi elementi strutturali deve avvenire con l'utilizzo di materiali e tecniche tipologicamente coerenti con quelli pree- sistenti.
Al fine del consolidamento e riutilizzo in luogo di elementi strutturali e decorativi è consentito l'utiliz- zo di malte speciali, resine e prodotti chimici spe- ciali, purché diano comprovate garanzie in ordine alle caratteristiche meccaniche ed estetiche anche nel tempo.
Il consolidamento di strutture orizzontali lignee può essere attuato mediante:
INQUADRAMENTO URBANISTICO PGT vigente (Piano delle Regole)
· sostituzioni con materiale della stessa natura o con uguali tecniche di grossa e/o piccola orditura e/o tavolame;
· sostituzione opere di presidio e rafforzamento di singoli elementi degradati anche con uso di ele- menti metallici (putrelle, mensole, staffe);
· sovrapposizione al solaio esistente, se di notevo- le pregio architettonico e decorativo, ma non più staticamente affidabile, di nuova struttura leggera metallica con funzione portante; ciò è consentito nel caso in cui la nuova struttura sia inseribile sen- za modifiche sostanziali delle quote di pavimento preesistenti, utilizzando, ad esempio, gli spessori degli antichi sottofondi;
Per il consolidamento e l'irrigidimento dei solai in legno possono essere utilizzate le tecniche ten- denti a far collaborare le travi in legno esistenti opportunamente chiodate, con una soprastante cappa cementizia irrigidita con rete metallica.
Le strutture di copertura devono essere mantenu- te, ripristinate o sostituite con i materiali e le tecni- che originarie.
L'eventuale demolizione di intonaci, anche interni, deve essere effettuata con particolari precauzioni ed attenzione, per non compromettere o danneg- giare la possibile presenza di affreschi o decora- zioni.
Il rifacimento di intonaci esterni deve essere rea- lizzato con materiali e criteri analoghi agli originari.
Non sono ammessi intonaci plastici.
Per i manti di copertura e relativi accessori, per i serramenti (finestre, chiusure esterne, vetrine, portoni), per i parapetti, le recinzioni, i cancelli, le pavimentazioni esterne devono essere utilizzati e/
o recuperati materiali, forme tecniche coerenti con l'assetto storico-tipologico dell’edificio e con i ca- ratteri ambientali da salvaguardare.
Il combinato disposto degli articoli normativi prevede dunque la necessità di un programma complessivo (leggi Piano di Recupero) di recu- pero, riqualificazione e salvaguardia delle strutture morfologiche pertinenziali esterne e delle alberature esistenti, ai fini della valorizza- zione delle peculiarità storico – ambientali, in conformità con le prescrizioni puntuali (parametriche, tipologiche, distributive e am- bientali) riportate nella relativa scheda allegata all’elaborato R1.2 del P.d.R..
Da qui la necessità di procedere con la propo- sta oggetto della presente pratica.
INQUADRAMENTO URBANISTICO PGT vigente (Piano delle Regole)
Il nucleo di Gironico al Monte è un luogo di estre- ma qualità morfologica e architettonica. La frazio- ne sorge a 400 m di altezza in corrispondenza di un piccolo valico, in un’area caratterizzata da bo- schi e terreni agricoli.
Attorno al complesso monumentale della villa, con il suo impianto ancora perfettamente leggibile, si sono addensati nei secoli una serie di edifici rusti- ci, in parte con destinazione residenziale, in parte volumi legati all’attività agricola, che nella configu- razione morfologica attuale, si condensano princi- palmente attorno a due corti.
Una è quella oggetto di intervento, ed è detta
“Simun”.
Chiusa su tutti e quattro lati, presenta come carat- teristica particolarmente significativa una piccola chiesa (privata e tuttora consacrata) sull’angolo nord-occidentale della corte.
IL LUOGO
Fronte occidentale della corte “Simun”, dalla stra- da carrabile
STATO DI FATTO
IMMAGINI FOTOGRAFICHE
Fronte settentrionale fotografato dal percorso pe- donale esistente
In primo piano il muro di cinta del giardino della villa
I fronti settentrionale ed orientale, dall’interno del giardino della villa Raimondi
L’interno della corte “Simun”
Il nucleo originario della villa Raimondi e la chiesa, attual- mente inserita nella corte, sono i primi volumi che com- paiono sulla collina di Giro- nico al Monte
INTERPRETAZIONE DELLA FORMA LO SVILUPPO STORICO
400
Progressivamente nei secoli successivi si completano le due corti rustiche, con volu- mi a destinazione residen- ziale e di supporto alle attivi- tà agricole che si svolgono nei terreni circostanti
600
stato attuale
OGGETTO DELL’INTERVENTO CORTE SIMUN
L’edificio oggetto della presente pratica affaccia sulla più grande delle due corti rustiche collocate lungo l’asse monumentale corte - villa - giardino.
La corte è caratterizzata dalla conservazione di alcuni dei caratteri tipologici e materici principali, ma in generale da uno stato di conservazione non adeguato al valore testimoniale che riveste.
Parte dei volumi, come sottolineato in premessa, è stata ristrutturata negli scorsi anni, con pratiche edilizie differenti e in momenti diversi. Ma con in- terventi che di fatto hanno sempre condiviso alcu- ne linee guida:
- nessuna modifica dell’ingombro complessivo dei volumi;
- mantenimento delle scansioni di pieni e vuoti, sia a livello planimetrico che in facciata;
- enfatizzazione del carattere residenziale dello spazio; scelta dovuta al fatto che l’attività agricola ha perso nel corso degli anni importanza econo- mica, così molti dei volumi all’interno della corte stessa risultano in disuso e in abbandono, pregiu- dicandone anche l’integrità fisica e il valore di te- stimonianza storica. Proprio su questo tema agi- sce la pratica oggetto di questa relazione;
- interventi “minimi” e “silenziosi”, finalizzati a tra- smettere e conservare l’elemento architettonico e il relativo materiale.
INTERVENTO TRASFORMATIVO RIFERIMENTI SITE-SPECIFIC
Per meglio illustrare senso e approccio dell’inter- vento di recupero e ristrutturazione oggetto della pratica, si citano 2 interventi realizzati recente- mente nel comparto.
- Il primo, le cui foto sono a fianco, riguarda l’adia- cente Corte Pinet ed è stato attuato attraverso un organico intervento di recupero e ri- funzionalizzazione di alcuni volumi che sapesse coniugare: raggiungimento degli standard qualita- tivi in termini di prestazioni igienico-sanitarie ed energetiche, un linguaggio architettonico coerente con il contesto, l’utilizzo di tecniche e materiali coerenti con il valore e la storia dell’edificato. In particolare si segnalano il mantenimento degli intonaci esistenti, con la puntuale integrazione delle parti mancanti; il mantenimento delle apertu- re esistenti, pur con l’inserimento di nuovi serra- menti; il mantenimento della copertura sia come struttura che come manto di finitura; il rifacimento, con tipologie e materiali analoghi degli elementi esterni quali scuri e parapetti.
- Il secondo, più recente, è contiguo al settore og- getto dell’intervento di cui alla presente relazione, all’interno della Corte Simun. Analoghe al lavoro precedente sono state le strategie operative. Sono state aperte nuove finestre, sul lato prospiciente Villa Raimondi, con un disegno semplice e coe- rente agli altri prospetti. Sono state attuate alcune trasformazioni nelle solette per recuperare, pur senza modificare la sagoma, alcuni spazi prece- dentemente adibiti a depositi.
INTERVENTO TRASFORMATIVO DESCRIZIONE GENERALE
Entrambi i volumi hanno una destinazione funzio- nale di servizio alla residenza.
In particolare:
- il corpo A presenta depositi e autorimesse al piano terra, mentre ha spazi a fienile/granaio (oggi inutilizzati, al piano superiore). In pianta e prospet- to presenta una triplice scansione, definita struttu- ralmente dai pilastri in muratura, sul lato verso la corte interna. La copertura è a doppia falda con struttura in legno;
- il corpo B invece ha una copertura continua, ad una falda in continuità con quella della corte adia- cente, sul lato meridionale. Presenta un piano terra basso a deposito e un piano superiore.
I corpi hanno simili tecnologie costruttive e mate- riali prevalenti. Un’affinità e una continuità che il progetto vuole confermare e mantenere.
Rimandando alle allegate tavole grafiche una de- scrizione puntuale delle condizioni esistenti, a se- guire si descrivono sinteticamente le condizioni e le scelte architettoniche.
Il settore interessato ai lavori di manutenzione si trova nell’ala orientale della corte (CORPO A), da cielo a terra, e in un piccolo corpo (CORPO B), su 2 livelli, collocato invece sul lato meridionale.
I 2 corpi, con altezze e coperture diverse, sono contigui a formare una L.
SETTORE INTERESSATO
SETTORE DI CUI AI PRECEDENTI LAVORI CONFINE (ALTRA CORTE) DI CUI AI PRECEDENTI LAVORI CORPO A
CORPO B
INTERVENTO TRASFORMATIVO CORPO A
Il corpo A presenta una facciata interna, molto aperta e permeabile, verso la corte, una seconda, più chiusa e sostanzialmente cieca verso il primo giardino di Villa Raimondi.
Nonostante un’altezza consistente, allo stato at- tuale presenta soltanto 1 soletta intermedia, defi- nendo un piano terra. Mentre gli spazi soprastanti (aperti verso la corte in 2 delle 3 campate) sono un unico ambiente fino a sotto la falda del tetto, realizzata con capriate in legno e manto in coppi.
Sul lato principale 2 pilastri in muratura definisco- no la tripartizione di facciata e pianta. Sugli altri lati la muratura (in misto di pietra) è portante. Sono presenti pochi tavolati interni, prevalentemente realizzati in mattoni. Non c’è vespaio al piano ter- ra.
La trasformazione ipotizzata prevede il manteni- mento delle funzioni accessorie (cantina e autori- messa) al piano terra, in continuità con l’esistente, e il recupero della volumetria restante (piani supe- riori) con destinazioni residenziali. Si prevede in particolare di realizzare, in questo corpo, 3 alloggi, con ingresso autonomo al piano terra, scala di collegamento ai piani superiori dove si prevedono zona giorno e zona notte.
Non viene prevista alcuna modifica né di sedime né di sagoma.
Dal punto di vista dei materiali, viene recuperato l’esistente, sulle facciate esterne. Isolamento verti- cale e orizzontale vengono realizzati con contro- pareti interne leggere.
La copertura viene mantenuta, sia nella sua strut- tura che nella finitura superficiale. Come anche vengono minimamente integrati canali e pluviali, con materiali uguali a quelli esistenti.
I pilastri in mattoni verranno restaurati e mantenu- ti, sia come materia che come elementi di soste- gno strutturale.
Non si prevedono modifiche nei pieni e nei vuoti della facciata. Le parti aperte verranno chiuse con serramenti in legno, di disegno semplice e simile a quello delle altre aperture nella corte: con una composizione di parti opache e parti vetrate, fina- lizzata a trasmettere e comunicare la logica strut- turale e compositiva che sta dietro alla facciata
INTERVENTO TRASFORMATIVO CORPO A
come originariamente costruita.
Le modifiche sono puntuali, limitate e finalizzate alla fruizione del bene architettonico.
Per il resto degli elementi murari e delle finiture si prevede la ristrutturazione, così come per i serra- menti esistenti che verranno rifunzionalizzati, ma senza modificare tecnologia, materiale e colore.
Non è prevista la tinteggiatura delle facciate, che manterrà il tono esistente del grigio. Stesso colore verrà mantenuto sul fronte esterno della corte, dove verrà recuperata anche l’apertura a graticcio collocata nella parte alta della muratura, sotto gronda.
Gli interventi, minimi, sono dettati, nell’ambito della ridistribuzione degli spazi interni residenziali, dalla necessità di garantire adeguati standard igienico- sanitari, in termini di aria e luce, agli ambienti abi- tativi.
Verrà manutenuto il tetto, con i seguenti interventi:
- mantenimento della struttura lignea esistente a capriate
- coibentazione dall’interno, quindi senza modifi- che di altezza o di pendenza delle falde
- riutilizzo come manto di finitura degli stessi coppi attualmente in opera
- lattoneria in rame
Non è previsto nessun lucernario né la collocazio- ne di nuovi comignoli. La copertura manterrà inte- gralmente le caratteristiche esistenti.
Le nuove scale di collegamento tra i piani saranno realizzate con putrelle inclinate in ferro, leggere.
Pedate e alzate saranno in legno, quindi con tipo- logia reversibile.
Le nuove solette saranno realizzate ugualmente con elementi strutturali in ferro e assito in legno, con sovrapposto il massetto per i necessari im- pianti.
Verranno limitate al massimo tracce nei muri stori- ci, gli impianti correranno prevalentemente nelle contro-pareti interne.
INTERVENTO TRASFORMATIVO CORPO B
Il corpo B presenta una facciata interna, molto aperta e permeabile, verso la corte, una seconda, chiusa e completamente cieca verso la corte adia- cente.
Allo stato attuale presenta 1 soletta intermedia, definendo un piano terra e un piano primo.
Sul lato lungo 3 pilastri in muratura definiscono le 4 campate di facciata e pianta. Sugli altri lati la muratura (in misto di pietra) è portante. Sono pre- senti pochi tavolati interni, prevalentemente realiz- zati in mattoni.
La trasformazione ipotizzata prevede il minimo mantenimento delle funzioni accessorie (cantina e autorimessa) e il recupero della volumetria restan- te con destinazioni residenziali. Si prevede in par- ticolare di realizzare, in questo corpo, 1 alloggio in duplex, con ingresso autonomo al piano terra, sca- la di collegamento ai piani superiori dove si preve- de una zona notte con soppalco.
Non viene prevista alcuna modifica né di sedime né di sagoma.
Isolamento verticale e orizzontale vengono realiz- zati con contro-pareti interne leggere.
La copertura viene mantenuta, sia nella sua strut- tura che nella finitura superficiale. Come anche vengono minimamente integrati canali e pluviali, con materiali uguali a quelli esistenti (rame).
I pilastri in mattoni verranno restaurati e mantenu- ti, sia come materia che come elementi di soste- gno strutturale.
Non si prevedono modifiche nei pieni e nei vuoti della facciata. Le parti aperte verranno chiuse con serramenti in legno, di disegno semplice e simile a quello delle altre aperture nella corte: con una composizione di parti opache e parti vetrate, fina- lizzata a trasmettere e comunicare la logica strut- turale e compositiva che sta dietro alla facciata come originariamente costruita.
Le modifiche sono puntuali, limitate e finalizzate alla fruizione del bene architettonico.
Per il resto degli elementi murari e delle finiture si prevede la ristrutturazione, così come per i serra- menti esistenti che verranno rifunzionalizzati, ma
INTERVENTO TRASFORMATIVO CORPO B
senza modificare tecnologia, materiale e colore.
Non è prevista la tinteggiatura delle facciate, che manterrà il tono esistente del grigio.
Gli interventi, minimi, sono dettati, nell’ambito della ridistribuzione degli spazi interni residenziali, dalla necessità di garantire adeguati standard igienico- sanitari, in termini di aria e luce, agli ambienti abita- tivi.
Verrà manutenuto il tetto, con i seguenti interventi:
- mantenimento della struttura lignea esistente a capriate
- coibentazione dall’interno, quindi senza modifiche di altezza o di pendenza delle falde
- riutilizzo come manto di finitura degli stessi coppi attualmente in opera
- lattoneria in rame
Non è previsto nessun lucernario né la collocazione di nuovi comignoli. La copertura manterrà integral- mente le caratteristiche esistenti.
La nuova scala di collegamento tra i piani sarà rea- lizzata con putrelle inclinate in ferro, leggere. Peda- te e alzate saranno in legno, quindi con tipologia reversibile.
Le nuove solette saranno realizzate ugualmente con elementi strutturali in ferro e assito in legno, con sovrapposto il massetto per i necessari impian- ti.
Verranno limitate al massimo tracce nei muri stori- ci, gli impianti correranno prevalentemente nelle contro-pareti interne.
Come illustrato nel dettaglio delle pagine seguenti, l’edificio oggetto di intervento ha i seguenti riferi- menti catastali:
COMUNE DI GIRONICO PROVINCIA DI COMO CATASTO FABBRICATI FOGLIO 5
PARTICELLA 657 SUBALTERNO 706
Evidenziato in rosso nella mappa l’ambito oggetto della presente proposta di Piano di Recupero.
INQUADRAMENTO CATASTALE
MAPPA CATASTALE
L’edificio oggetto della presente pratica è sottopo- sto a vincolo monumentale ai sensi del DLgs 42/2004 Parte Seconda nell’ambito del comparto di “Villa Raimondi” di Gironico al Monte.
L’area non rientra invece nelle aree vincolate dal punto di vista paesistico ai sensi del DLgs 42/2004 Parte Terza.
Sull’area non ricade un vincolo idrogeologico ai sensi del RD 3267 del 30.12.1923.
VINCOLI
VERIFICHE VOLUMETRICHE Con riferimento alle tavole allegate per una pun- tuale verifica grafica illustrativa, si procede a se- guire con il calcolo del volume per il quale si pro- pone un cambio di destinazione d’uso (da deposi- to e sgombero a residenziale) con conseguente aumento del carico insediativo.
Le unità immobiliari insediate sono 4.
Si aggiunge un locale, che viene recuperato come camera, e che sarà unito ad un’unità residenziale confinante.
Come precisato anche nelle pagine precedenti, l’intervento non modifica la sagoma dell’edificio come esistente e consolidato.
Tale verifica è condotta ai sensi della normativa vigente, ovvero considerando le seguenti modalità di calcolo (Piano delle Regole).
Titolo II
Parametri urbanistico edilizi di attuazione Per superficie lorda di pavimento si intende la sommatoria della proiezione orizzontale dei vari piani costituenti l’edificio compresi eventuali sop- palchi.
Per volume edilizio si intende il volume vuoto per pieno delimitato dall’intradosso di copertura a par- tire dalle parti interrate se adibite ad attività che richiedono il conseguimento del certificato di agibi- lità. Comprendendo quindi, nel caso specifico del sottotetto, anche lo spessore della soletta esisten- te (20 cm).
Negli schemi a lato è graficamente rappresentata l’altezza dei 3 livelli di cui si compone il corpo A e dei 2 livelli di cui si compone il corpo B:
CORPO A
PIANO TERRA 2,20 m
PIANO PRIMO 3,10 m (0,40 + 2,70) PIANO SECONDO 3,10 m (0,35 + 2,75) CORPO B
PIANO TERRA 2,40 m
PIANO PRIMO soppalco 2,25 m (0,15 + 2,10) SEZIONE TIPO CORPO A
SEZIONE TIPO CORPO B
3.30 2.25
2.70
2.15 2.702.20 2.70
1.80 2.40
VERIFICHE VOLUMETRICHE Con riferimento agli schemi grafici di cui alla tavola 7, si dettagliano le superfici e i volumi degli am- bienti di cui la presente pratica propone il recupero a fini abitativi sommano:
Per ragioni di leggibilità si sviluppano per singole unità abitative:
CORPO A UNITA’ 1
TOTALE 228,18 mc UNITA’ 2
TOTALE 200,33 mc UNITA’ 3
TOTALE 233,47 mc UNITA’ CONFINANTE TOTALE 105,85 mc CORPO B
UNITA’ 4
TOTALE 254,19 mc
VOLUME TOTALE DI RECUPERO 1.022,02 mc
PIANO TERRA
PIANO PRIMO
PIANO SECONDO
SCHEMA RIASSUNTIVO DELLE QUANTITA’ E ONERI DOVUTI ALL’AMMINISTRAZIONE
Ritenendo che nell’ambito esteso oggetto di inter- vento, allo stato attuale, non vi siano esigenze particolari in termini di standard urbanistici (opere di urbanizzazione primaria) con la seguente prati- ca si propone la monetizzazione dei volumi ogget- to di recupero urbanistico.
Pertanto, ai sensi della legislazione vigente in ma- teria e in base al confronto con analoghe pratiche adottate e approvate dall’amministrazione comu- nale di Gironico):
Volume = 1.022,02 mc
pari a (base di calcolo 150 ab / mq):
8,81 abitanti teorici
Standard dovuti (base di calcolo 26,5 mq / ab) 180,46 mq
Monetizzazioni (base di calcolo 60,00 € / mq) 10.827,90 €
Per quanto riguarda la verifiche delle dotazioni di parcheggi privati, si fa riferimento a quanto appro- vato - sulla medesima Corte Simun - con il Piano di Recupero approvato in data 15.09.2011 e poi approvato in virtù della coerente SCIA.
I calcoli delle superfici necessarie per i parcheggi erano stati effettuati su tutta la superficie residen- ziale del comparto, pari a 3.000 mc urbanistici.
La superficie della Corte aveva un residuo di 25 mq non “necessari” in base alla verifica comples- siva.
Questo step di lavori prevede la realizzazione di nuove superfici residenziali per 1.022,02 mc.
Verifiche ai sensi della legge 122/89 (art 2) e del Piano delle Regole vigente (art 10):
Min 1,00 mq parcheggio compreso spazi di mano- vra in aree private ogni 10 mc residenziali
Volume di progetto 1.022,00 / 10
= 102,00 mq di parcheggio minimo
Superficie box previsto a Piano Terra = 40 mq Superficie residua nella Corte = 25 mq
I restanti 37 mq vengono individuati al mappa- le 3528, di proprietà dei proponenti del Piano e nei pressi dell’intervento. Come da mappa evi- denziata in rosso, a fianco.
VERIFICHE PARCHEGGI PRIVATI
SUPERFICIE CORTE INTERNA
ALLEGATI ALLA PRESENTE RELAZIONE TECNICA
TAVOLA 1 Individuazione planimetrica ambito di intervento TAVOLA 2 Stato di fatto Piante complessive Corte TAVOLA 3 Stato di fatto Piante, Prospetti e Sezioni TAVOLA 4 Progetto Piante complessive Corte TAVOLA 5 Progetto Piante, Prospetti e Sezioni TAVOLA 6 Confronto Piante, Prospetti e Sezioni TAVOLA 7 Progetto Verifiche volumetriche TAVOLA 8 Progetto Reti tecnologiche
Scheda informativa Piani attuativi Schema di convenzione urbanistica Norme tecniche di attuazione Autocertificazione Asl
