CRITERI PER LA REDAZIONE DEI PROGRAMMI DI CESSIONE DEGLI ALLOGGI INSERITI IN EDIFICI O ZONE DI PREGIO E LIBERI DA CONTRATTI DI LOCAZIONE E DI UTILIZZO DEI RELATIVI INTROITI (l.r. n. 10/2004 e s.m. art. 2 comma 2 lett. g) bis e comma 5 bis).
L’art. 2 comma 2 della legge regionale 29 giugno 2004 n. 10 e s.m. stabilisce l’esclusione dal patrimonio di edilizia residenziale pubblica (ERP) degli alloggi ricompresi in zone o edifici di pregio.
Per la definizione di una zona di pregio si è ritenuto di procedere preliminarmente con una valutazione economica del patrimonio di ERP gestito dalle A.R.T.E. presente in ogni provincia prendendo a riferimento le quotazioni desumibili sull’Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) e riferite al II semestre 2017.
Tali quotazioni sono il risultato di informazioni che rilevano sia le peculiarità proprie del Comune interessato dall’indagine (fascia demografica, posizione territoriale, livello dei collegamenti e dei trasporti, attrattività, ecc.) sia i dati economici e le caratteristiche delle unità immobiliari ivi presenti.
La banca dati fornisce per Comune, per fascia territoriale (centrale, semicentrale, ecc.) e per zona (ossia una porzione di territorio nell’ambito della fascia territoriale che riflette un comparto omogeneo del mercato immobiliare) un intervallo minimo-massimo dei valori di mercato per unità di superficie, per tipologia immobiliare (abitazioni civili, di tipo economico, ecc.) e stato di manutenzione e conservazione (ottimo, normale, scadente), con riferimento ad immobili che presentano caratteristiche di ordinarietà.
Si ritiene quindi che la quotazione OMI, per i molteplici elementi tra loro comparati, possa considerarsi il parametro di partenza per stabilire il pregio di una zona sia sotto il profilo della localizzazione territoriale che delle caratteristiche intrinseche.
E’ da evidenziare che le categorie catastali delle unità immobiliari trovano, di norma, corrispondenza nelle tipologie OMI. Nel caso in cui più categorie catastali siano accorpate in un’unica tipologia OMI, per determinare la corretta quotazione della categoria catastale di riferimento, sono stati applicati i coefficienti di conversione individuati dal Provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle Entrate n.
120811/2007.
1. PROCEDURA PER LA DETERMINAZIONE DEL VALORE DI PREGIO
Al fine di effettuare la valutazione economica del patrimonio ERP presente in ogni provincia, si è ritenuto opportuno tenere separati gli immobili ubicati nel capoluogo da quelli situati nel resto della provincia in ragione della differente distribuzione e valorizzazione degli alloggi sul territorio.
1.1 Alloggi inseriti in zone di pregio
La procedura adottata per individuare le zone di pregio si può suddividere nelle seguenti fasi:
a) attribuzione ad ogni zona dove insistono alloggi di ERP della relativa quotazione minima e massima del valore OMI riferita alla categoria catastale di appartenenza dei singoli immobili;
b) esclusione, per il solo capoluogo, di quelle zone periferiche il cui valore difficilmente si identifica con il pregio e cioè:
aree che riportano unicamente quotazioni riferite ad abitazioni di tipo economico in quanto si tratta di porzioni di territorio dove prevalgono gli insediamenti di edilizia
pubblica. Non sono oggetto di esclusione quelle zone che pur rientrando in tale definizione, sono caratterizzate dalla presenza di patrimonio pubblico che l’OMI classifica in stato di conservazione ottimale.
Le zone così configurate, riscontrabili nel solo Comune capoluogo di Genova, sono quelle di seguito indicate:
Codice zona
Fascia Zona Tipologia prevalente
D15 Periferica Biscione (Via Loria-Via Fea) Abitazioni tipo economico
D28 Periferica Begato (Via Maritano, Via Linneo, Via Cechov)
Abitazioni tipo economico
D29 Periferica Val Secca (Via Morego, Via Sardorella, Lungotorrente Secca- loc. Cremeno)
Abitazioni tipo economico
D36 Periferica Ceep Prà (Via Martiri del Turchino, Via della Benedicta, Via Cravasco)
Abitazioni tipo economico
D39 Periferica Lavatrici (Via C. Pavese, Via E. Vittorini)
Abitazioni tipo economico
aree nelle quali la tipologia immobiliare prevalente è di carattere produttivo. Di seguito sono riportate le zone con tali caratteristiche e presenti nei comuni capoluogo di Genova e Savona:
Comune di Genova codice
zona
Fascia Zona Tipologia prevalente
D06 Periferica Volpara-Montesignano-Terpi (Via Lungobisagno Istria, Lungobisagno Dalmazia, Via Terpi)
Capannoni tipici
D11 Periferica Sponda sinistra alta val Bisagno (Via Adamoli, Via G.
da Verrazzano, Via Pedulla’)
Capannoni tipici
D32 Periferica Fegino (Via Ferri, P.zza De Calboli)
Capannoni tipici
Comune di Savona Codice
zona
Fascia Zona Tipologia prevalente
D09 Periferica Zona Ferrovia Capannoni tipici
c) determinazione della media delle quotazioni MASSIME OMI sul patrimonio immobiliare rimanente a seguito delle esclusioni sopra raffigurate.
Si definiscono di pregio le zone dove sono ubicati alloggi la cui quotazione MINIMA OMI - per categoria catastale di riferimento - è superiore alla media di cui al precedente punto c). Di seguito sono indicati i rispettivi valori per capoluogo e provincia:
COMUNE ZONE DI PREGIO
GENOVA Capoluogo Alloggi con OMI MINIMO >€ 1.624,50 GENOVA Provincia Alloggi con OMI MINIMO >€ 2.043,27 IMPERIA Capoluogo Alloggi con OMI MINIMO >€ 1.781,25 IMPERIA Provincia Alloggi con OMI MINIMO >€ 1.701,49 LA SPEZIA Capoluogo Alloggi con OMI MINIMO >€ 1.673,83 LA SPEZIA Provincia Alloggi con OMI MINIMO >€ 1.852,26 SAVONA Capoluogo Alloggi con OMI MINIMO >€ 2.049,47 SAVONA Provincia Alloggi con OMI MINIMO >€ 2.229,68
Tali valori sono aggiornati dalla Giunta Regionale con cadenza triennale sempre sulla base delle quotazioni desunte dall’OMI.
Nell’ambito delle zone di pregio l’ente proprietario individua le unità abitative che intende svincolare dal patrimonio dell’edilizia residenziale pubblica da alienare alle condizioni sotto riportate.
L’ente proprietario può definire di pregio – illustrandone le motivazioni - anche alloggi che non rientrano nella casistica sopra descritta, sempreché la relativa quotazione minima attribuita dall’OMI non sia inferiore al valore rappresentato nella suddetta tabella ridotto del 10%.
1.2 Alloggi inseriti in edifici di pregio
Si definiscono di pregio gli edifici vincolati ai sensi del Decreto Legislativo 22 gennaio 2004 n. 42, a prescindere della quotazione OMI dove gli stessi sono ubicati.
2. PREZZO DI VENDITA
Il prezzo di vendita è stabilito autonomamente dall’ente proprietario sulla base di una stima puntuale del valore dell’immobile da comunicare alla Regione e, comunque, non può essere inferiore:
alla quotazione MINIMA OMI prevista per la zona dove è ubicato l’immobile nel caso di cui al precedente punto 1.1)
Alla quotazione MASSIMA OMI prevista per la zona dove insiste il bene nel caso di cui al precedente punto 1.2)
3. PROGRAMMA DI CESSIONE
La domanda di autorizzazione allo svincolo formulata dall’ente proprietario – riferita ad immobili liberi da contratti di locazione - deve essere corredata dalla seguente documentazione:
elenco degli immobili da cedere con l’indicazione delle consistenze catastali;
dimostrazione che gli alloggi “di pregio” di cui si chiede lo svincolo siano stati individuati nel rispetto dei criteri stabiliti dalla Regione;
modalità di determinazione del prezzo di vendita;
piano di investimento degli introiti;
Sono da escludere dal programma di cessione:
gli edifici interessati da interventi di recupero di cui alle lettere b) c) e d) del D.P.R. 380/2001 e s.m. realizzati da meno di 5 anni a far data dalla presentazione del programma di cessione alla Regione Liguria per l’approvazione ovvero si tratti di immobili interessati da opere in corso di esecuzione o programmate con finanziamento già disponibile.
i fabbricati costruiti da meno di 10 anni a far data dalla presentazione del programma di cessione alla Regione Liguria per l’approvazione ovvero si tratti di edifici la cui costruzione sia in corso di esecuzione o programmata.
La Regione, verificata la regolarità della richiesta di svincolo, provvede a formulare il provvedimento autorizzativo con validità di 24 mesi trascorsi i quali per gli alloggi invenduti l’autorizzazione regionale si intende decaduta.
Si ritengono, comunque, svincolati gli alloggi già aggiudicati nel suddetto termine di 24 mesi anche se, alla stessa data, non è ancora intervenuto l’atto di compravendita con rogito notarile.
Qualora ne ricorra l’interesse, la proposta di svincolo per gli alloggi invenduti può essere rinnovata.
4. PROGRAMMA DI UTILIZZO DEGLI INTROITI
La vendita è autorizzata dalla Regione previa redazione da parte dell’ente proprietario di un piano di utilizzo degli introiti da destinare alla costruzione, acquisito o recupero di alloggi pubblici nell’ambito provinciale di riferimento, con priorità per il bacino di utenza dove insistono gli alloggi di pregio sottratti all’ERP. La scelta di impiegare i proventi in Comuni non facenti parte dell’ambito territoriale di competenza deve essere motivata.
Il suddetto programma, redatto in coerenza con la vigente normativa in materia di contratti pubblici (con particolare riferimento all’art. 21 del D.lgs. 50/2016 e s.m. e relativi provvedimenti attuativi) deve illustrare dettagliatamente, individuandoli sul territorio, gli immobili da realizzare, recuperare o acquistare.
In particolare sono ammesse le seguenti opere da realizzarsi nel rispetto dei parametri di cui all’art. 2 comma 1 della legge regionale 3 dicembre 2007 n. 38 e s.m.:
interventi di recupero di cui alle lettere b) c) e d) dell’art. 3 del D.P.R. 380/2001 sugli immobili di edilizia residenziale sociale (ERS) esistenti;
acquisto di immobili da inserire nel patrimonio di ERS ed eventuale recupero degli stessi;
acquisto di aree destinate alla realizzazione di interventi nell’ambito dell’ERS;
nuove costruzioni da destinare all’ERS;
urbanizzazioni strettamente connesse con il patrimonio abitativo pubblico.
E’consentito all’ente proprietario destinare una quota non superiore al 10% delle vendite realizzate alla copertura degli oneri sostenuti per la redazione del programma di cessione quali, ad esempio, pubblicità e costi del personale dedicato in via esclusiva a tale attività.
I proventi da reinvestire in opere edilizie, calcolati al netto degli oneri sopra citati, sono destinati per una quota non inferiore all’80% alla realizzazione di interventi nell’ambito dell’edilizia residenziale pubblica.
5. MODALITA’ DI RENDICONTAZIONE
Entro il 31 marzo di ogni anno l’ente proprietario trasmette alla Regione una rendicontazione analitica al 31 dicembre dell’anno precedente concernente le unità abitative alienate, l’ammontare dei proventi realizzati ed il relativo utilizzo fino al completo esaurimento degli introiti.
