I) PREMESSA ... 2
II) TITOLARITA'... 3
III) DATI CATASTALI DEL LOTTO... 4
IV) DESCRIZIONE del LOTTO ... 4
V) REGOLARITA' EDILIZIA del LOTTO... 7
VI) STIMA DEI BENI COSTITUENTI IL LOTTO N. 1 ... 11
VI.1) Metodo di stima ... 11
VI.2) Determinazione del valore commerciale ... 13
VII) SCHEDA RIASSUNTIVA... 14
TRIBUNALE DI PALERMO SEZIONE ESEC. IMMOBILIARI
RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA DI UFFICIO NELL’ESECUZIONE IMMOBILIARE (R. G. Es. N. 220/1989) PROMOSSA DA CASSA CENTRALE DI RISPARMIO V.E. PER
LE PROVINCE SICILIANE, OGGI CROSS FACTOR S.P.A.
CONTRO
“A” e “B”.
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LOTTO N. 1
APPARTAMENTO FACENTE PARTE DEL FABBRICATO SITO IN
MONREALE, VIA SANTA LIBERATA N. 11, UBICATO AL PIANO TERRA,
COMPOSTO DA N. 6 VANI, , CUCINA, WC, RIPOSTIGLIO, CORRIDOIO DI DISIMPEGNO, VERANDA COPERTA E ALTRO PICCOLO RIPOSTIGLIO ESTERNO ATTIGUO ALLA VERANDA. GIÀ DENUNZIATO IN CATASTO CON SCHEDA N.5165 DEL 7/4/1976, OGGI CONTRADDISTINTO AL FOGLIO N.21 DI
MONREALE, MAPPALE 1230 SUB 2, CAT. A/2, CLASSE 4, CONS. 9,5 VANI, RENDITA €981,27.
FA PARTE DEL LOTTO N. 1 ANCHE IL BENE COMUNE NON CENSIBILE A TUTTE LE UNITÀ IMMOBILIARI DE FABBRICATO (AREA DI CORTE ESTERNA)
CONTRADDISTINTO IN CATASTO AL FOGLIO N.21 DI MONREALE, MAPPALE N.1230 SUB 1;
I) PREMESSA
La presente relazione tratta gli aspetti del lotto in esame riguardanti la titolarità, i dati catastali attuali, la descrizione dell'immobile, la regolarità
edilizia e la stima.
Il presente fascicolo è da leggere unitamente al fascicolo introduttivo che tratta gli aspetti generali della consulenza, ma anche le problematiche connesse agli aspetti catastali e alla titolarità di ciascuno dei lotti stimati.
Per tale ragione le risultanze già esposte nell'ambito del fascicolo introduttivo si intendono integralmente richiamate e trascritte nell'ambito della presente relazione.
II) TITOLARITA'
Il terreno sul quale insiste l'edificio in cui ricade l'unità immobiliare di cui al presente lotto n. 1 è pervenuto all'esecutata “B” per atto di compravendita rogato in data 29/12/1973 in notaio Antonio Schifani, con studio in Palermo, repertorio n. 44655, raccolta n. 1090, registrato a Palermo il 18/01/1974 al n. 2157 libro I Mod. 71/M e trascritto in Palermo in data 04/01/1974 ai n.ri 414 d'ordine e 334 di form.
Nell'atto di compravendita il terreno compravenduto è così descritto (v. all.
n. 1): “...spezzone di terreno seminativo irriguo, sito in contrada frascinelli e Mulini del territorio di Monreale, esteso are otto e centiare novanta (Ha 00.08.90) e per quanto in effetti si trova a corpo e non a misura, di forma triangolare, confinante con la ex strada ferrata, con la via Santa Liberata (Monreale – Aquino) e con la trazzera Monreale – Tre Canali.
Nel nuovo catasto Terreni del Comune di Monreale alla partita 47563 foglio di mappa 21, particella 1230....”
“omissis”
Ed ancora “ Il venditore cede, inoltre, alla compratrice, la quale per se, suoi eredi ed aventi causa a qualsiasi titolo accetta, il diritto di un'ora
d'acqua per uso irriguo proveniente dalla sorgente Tre Canali....”.
III) DATI CATASTALI DEL LOTTO
Nel corso delle operazioni peritali il sottoscritto, avendo ravvisato delle anomalia nella documentazione catastale del fabbricato ove ricade il lotto in esame, ha proceduto, sulla scorta dell'autorizzazione concessa dal S.G.Es., all'aggiornamento degli identificativi catastali attraverso la redazione di un nuovo tipo mappale, nonché delle variazioni DOCFA dell'intero fabbricato, ivi compresa l'unità facente parte del lotto oggetto della presente relazione.
Tali aspetti sono stati ampiamente descritti nel fascicolo introduttivo e nella documentazione ad esso allegata, cui può farsi riferimento per un eventuale approfondimento.
In atto l'immobile risulta contraddistinto dai seguenti identificativi catastali:
Foglio n. 21 di Monreale, mappale n. 1230 sub 2 Indirizzo: Via Santa Liberata s.n.c., Monreale (PA)
Categoria A/2, Classe 4, Consistenza n. 9,5 vani, Rendita € 981,27
In allegato alla presente si riporta uno stralcio di mappa del foglio n. 21 all.
C di Monreale con evidenziato il lotto urbano contraddistinto dalla particella 1230, la visura catastale e la planimetria catastale aggiornata dell'immobile.
Fa parte del lotto n. 1 anche il bene comune non censibile a tutte le unità immobiliari de fabbricato (area di corte esterna) contraddistinto in catasto al foglio n. 21 di Monreale, mappale n. 1230 sub 1 (v. fascicolo introduttivo all. n. 21).
IV) DESCRIZIONE DEL LOTTO
Il fabbricato ove ricade il lotto oggetto di stima è ubicato nella zona periferica posta a nord est del nucleo abitato della città di Monreale (PA).
Si accede allo stesso dal civico n. 11 della via Santa Liberata.
La suddetta via collega l'abitato di Monreale con la vicina frazione di Aquino e costituisce traversa, sia a destra che a sinistra, della S.S.186 meglio nota come Circonvallazione di Monreale.
In particolare, l'edificio si trova in posizione più vicina all'abitato di Monreale e più distante da quello della frazione di Aquino. Dalla foto aerea riportata in allegato alla presente (v. all. n. 3) si evince chiaramente che la costruzione di cui trattasi risulta racchiusa in un triangolo formato dall'incrocio tra la via Santa Liberata, la ex strada ferrata e la vecchia trazzera in disuso denominata Monreale-Tre canali.
Tale zona nel complesso risulta caratterizzata da un tipologia costruttiva prevalente composta da abitazioni civili e villini, edificati in epoche diverse.
Tra le costruzioni della zona spicca una buona vegetazione, caratterizzata anche di alberi di alto fusto (v. foto aerea in all. n. 3/a), che rende gradevole la permanenza.
Di contro occorre precisare che sulla via Santa Liberata, proprio di fronte al fabbricato de quo, risulta ubicato l'impianto di depurazione delle acque reflue del Comune di Monreale, come si rileva anche dalla foto aerea allegata alla presente (v. all. n. 3/a).
Tale circostanza rende poco appetibili gli immobili ubicati nelle vicinanze del depuratore, che risentono maggiormente della presenza dell'impianto.
Il fabbricato ove è ubicato l'appartamento oggetto di stima insiste su un lotto di terreno delimitato da recinzione composta da un muretto di altezza variabile, in parte rivestito con pietrame locale e blocchetti in laterizio, sormontato da una recinzione in profilati metallici verniciati (v. foto n. 1, 2
e 3 in all. n. 3/a).
Si accede allo stabile oltrepassando un cancello di ingresso coperto da pensilina in muratura che immette nell'area di corte antistante il fabbricato, quest'ultima sistemata in parte con pavimentazione in segati di marmo ed in parte con aiuole a verde (v. foto n.ri 3, 4 e 6 in all. n. 3/a).
Esso presenta tre elevazioni fuori terra (piano terra, primo e secondo) e copertura a falde spioventi. La struttura è del tipo intelaiata con elementi resistenti in cemento armato e muratura di tompagnamento in conci di tufo.
L'edificio è caratterizzato dalla presenza di balconi in aggetto, a servizio delle unità immobiliari dei piani primo e secondo, che interessano buona parte del perimetro esterno. Essi presentano parapetto in ferro verniciato in cattivo stato d'uso e manutenzione.
Gli infissi esterni sono composti da persiane in legno con scuretti esterni, ancora in buono stato di uso e manutenzione.
Le facciate sono rifinite con intonaco per esterni di colore bianco in buono stato di uso e manutenzione (v. foto in all. n. 3/a).
In corrispondenza alla parete nord dello stabile è presente una intercapedine (indiana), di larghezza pari ad 1 ml circa, che interessa la parete medesima limitatamente all'altezza del piano terra (v. foto n. 8 e 10 in all. n. 3/a).
Nell'area di pertinenza è presente una piccola costruzione bassa che, stante a quanto riferito dall'esecutata, veniva adoperata come canile (v. foto n. 11 in all. n. 3/a).
Nel complesso lo stabile si presenta in buone condizioni di uso e manutenzione, ad eccezione delle inferriate esterne e delle inferriate dei balconi che versano in mediocri condizioni di uso e manutenzione, tali da
richiedere un esteso intervento di verniciatura.
L'unità immobiliare urbana che compone il lotto n. 1 oggetto di stima è ubicata al piano terra del fabbricato sopra descritto.
Dal punto di vista distributivo l'unità si compone n. 6 vani, cucina, wc, ripostiglio, corridoio di disimpegno, veranda coperta e altro piccolo ripostiglio esterno attiguo alla veranda (v. planimetria catastale in all. n. 2).
I pavimenti interni risultano in parte composti da elementi in ceramica maiolicata ed in parte da segati di marmo (v. foto in all. n. 3/b).
Le pareti risultano in parte rifinite con idropittura ed in parte rivestite con carta da parati in mediocre stato d'uso. Le pareti interne sul lato Nord (lato contro terra ove è presente l'intercapedine) risultano in interessate da fenomeni di umidità. Gli ambienti su tale lato risulta scarsamente illuminati dalle finestre che aggettano nell'intercapedine.
Gli impianti elettrici ed idrici risultano sottotraccia con frutti di qualità commerciale e risultano sprovvisti di certificato di conformità ai sensi della legislazione vigente.
L'immobile risulta allacciato alla rete idrica comunale ed alla rete elettrica ENEL.
Lo smaltimento dei liquami avviene tramite fossa IMHOFF.
La superficie commerciale, dell'immobile è data da :
− Superficie al lordo delle murature int. ed est. = 172,71 mq
− Superficie veranda coperta e terrazzo coperto: mq 38,46
Superficie commerciale = 172,71 + 0,35 x 38,46 = 186,17 mq L'altezza è pari a ml 3,20.
V) REGOLARITA' EDILIZIA DEL LOTTO
Al fine di accertare la situazione urbanistica del lotto in esame, il sottoscritto, in data 03/07/2014, depositava presso il Comune di Monreale istanza tendente ad acquisire tutta la documentazione riguardante le pratiche edili (eventuali concessioni, pratiche di sanatorie, ecc), necessaria a formulare un giudizio sulla sanabilità del bene e, quindi, sul reale valore commerciale dell'immobile.
Con nota prot. 23176 del 30 ottobre 2014 (v. all. n. 4) l'Ufficio tecnico del Comune di Monreale, oltre a trasmettere la documentazione richiesta, rappresentava quanto segue:
“Facendo seguito alla richiesta in oggetto...si attesta che per 'immobile di cui sopra risultano presentate in data 30/04/1986 n. 2 istanze di Concessione Edilizia, la prima con prot. 1787/i a nome di.. “B”, la seconda con prat. n. 1788/i a nome di.. “D”.
Dall'esame delle due istanze è emerso che sono ancora in corso di definizione e quindi l'immobile ancora sprovvisto della relativa concessione edilizia.
Per la definizione delle stesse occorre che le ditte facciano pervenire all'Ufficio Tecnico il Saldo e Conguaglio delle oblazioni, ed i relativi oneri concessori di seguito riportati:
Pratica 1787/i: oblazione € 9.457,1 oneri concessori € 579,13 Pratica 1788/i: oblazione € 6.249,23 oneri concessori € 1.159,27 Inoltre si allega alla presente la documentazione richiesta
− Copia istanze condono edilizio;
− Copia dichiarazioni sostitutive di notorietà;
− Copia elaborati grafici;
− Copia relazione tecnica descrittiva;
− Copia dichiarazione sullo stato dei lavori;
− Copia certificato di idoneità statica con visto di deposito al Genio Civile;
− Copia planimetrie e visure catastali;
− Copia consulenza tenica Extragiudiziale;
− Copia titolo di proprietà.
“....omissis....”
Dall'esame della documentazione fornita dal Comune di Monreale (v. all.
4), si rileva che l'istanza di sanatoria di cui alla pratica 1787/i, presentata dall'esecutata “B”, è relativa alle due unità immobiliari distinte di piano terra e piano secondo; mentre, l'istanza prot. 1788/i, presentata a nome della figlia “D” dell'esecutata è relativa, invece, all'unità immobiliare di piano primo.
Dalla copia degli atti di notorietà firmati dall'esecutata “B”, si evince che l'intero corpo di fabbrica, con tre appartamenti, uno per piano, è stato ultimato in tutte le sue parti nell'anno 1976.
Dall'esame del PRG vigente al Comune di Monreale, si rileva che il suddetto strumento urbanistico è quello adottato con le deliberazioni Consiliari dello 07.07.1977 n. 189 e del 18.05.1978 n. 149, con le modifiche, prescrizioni e stralci di cui al Decreto dell'Assessorato Regionale al Territorio Ambiente del 09.08.1980 n. 213.
Da informazioni assunte presso l'Ufficio Tecnico del Comune di Monreale è emerso che l'area dove insiste il fabbricato ricade in “fascia di rispetto al depuratore” dove si costituisce vincolo di inedificabilità assoluta.
Il suddetto vincolo venne istituito dall'art. 46 della legge regionale 27/86 che stabilisce le fasce di rispetto per impianti di depurazione.
In ogni caso, il vincolo venne istituito successivamente alla costruzione dell'edificio.
Pertanto ai sensi degli articoli 32 e 33 della legge 47/85 le unità immobiliari afferenti all'edificio, essendo stato edificate precedentemente all'imposizione del vincolo di inedificabilità assoluta, risultano avere i requisiti di sanabilità.
Per quanto riguarda specificatamente l'appartamento sito al piano terra dello stabile, che costituisce il lotto n. 1 oggetto della presente relazione, occorre determinare, ai fini estimativi, quale è l'importo ancora necessario per definire la pratica di sanatoria tutt'ora in itinere presso il Comune di Monreale.
A tal riguardo è stato precisato che la domanda di sanatoria di cui alla pratica 1787/i , sopra richiamata, è relativa alle due unità immobiliari di terra e secondo.
Poichè la consistenza delle due unità di piano terra e secondo è paragonabile, si può ritenere, con buona approssimazione, che i conguagli dell'oblazione e degli oneri concessori riguardanti il solo immobile di piano terra (Lotto n. 1) siano all'incirca pari alla metà di quelli determinati dal Comune di Monreale nella nota prot. 23176 del 30 ottobre 2014 allegata alla presente relazione (v. all. n. 4)
Pertanto, le spese ancora da sostenere per la definizione della pratica di sanatoria dell'immobile di piano terra, costituente il lotto n. 1, possono così determinarsi:
Conguaglio oblazione (v. all. n. 4): € 9.457,1/2 = € 4.728,55 circa Conguaglio oneri concessori (v. all. n. 4): € 579,13 / 2 = € 289,57
A tali somme vanno aggiunte le spese tecniche necessarie per la definizione della documentazione di rito, nonché per le incombenze tecniche legate al rilascio del certificato di abitabilità dell'unità immobiliare de quo.
Tali spese, sulla base dell'esperienza dello scrivente, possono essere
preventivate, visto anche lo stato della documentazione agli atti, in
€ 3.500,00 circa.
Complessivamente, quindi le somme necessarie alla completa definizione dell'istanza di sanatoria dell'unità immobiliare costituente il lotto n. 1 risultano pari, in c.t. ad € 8.500, 00 circa.
VI) STIMA DEI BENI COSTITUENTI IL LOTTO N. 1 VI.1)METODO DI STIMA
Alla determinazione del valore venale degli immobili il sottoscritto è pervenuto adottando il metodo comunemente detto ”sintetico-comparativo"
che consiste nel determinare direttamente l'entità del valore tramite una comparazione delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche del bene immobile oggetto della stima con le analoghe di altri beni esistenti in loco e di cui si è a conoscenza dell’attuale valore di mercato.
La comparazione rende possibile l’inserimento dei beni oggetto di stima nella classe dei beni di analoghe caratteristiche estrinseche ed intrinseche, per cui gli immobili da stimare assumeranno, quale più probabile valore venale, quello dato dal prezzo medio rappresentativo della classe in cui sono stati inseriti.
Nel caso di fabbricati per caratteristiche intrinseche in genere si intendono la consistenza degli immobili e del fabbricato stesso, la destinazione, il grado di rifinitura, lo stato di conservazione e manutenzione, i servizi igienici e le comodità presenti, la dimensione dei vani, l’età della costruzione, la stabilità etc.; mentre per condizioni estrinseche di un immobile in genere si intendono tutte quelle condizioni che possono rendere più o meno comoda o appetibile la permanenza nella zona, come ad esempio il collegamento viario e la vicinanza ai mercati, agli uffici pubblici, l’esistenza di servizi pubblici, le condizioni di mercato, ecc.
Se trattasi di terreno edificabile per caratteristiche intrinseche si intendono l’indice di edificabilità, il numero massimo dei piani realizzabili, le distante dai confini, nonché tutte le norme che regolano l’edificazione nel fondo medesimo; mentre per caratteristiche estrinseche si intendono tutte quelle condizioni che, in vista di una futura edificazione, possono rendere più o meno comoda la permanenza nella zona, come ad esempio il collegamento viario e la vicinanza ai mercati, agli uffici pubblici, l’esistenza di servizi pubblici, etc.
Al fine dell’applicazione del succitato metodo sintetico, bisogna scegliere un parametro di raffronto tra quelli comunemente adottati nell'estimo edilizio; nel caso in esame si è ritenuto opportuno scegliere il metro quadrato di superficie commerciale per quanto attiene i fabbricati e le aree di pertinenza.
L'adozione del metodo sintetico ha richiesto quindi l'analisi del mercato di immobili consimili per ubicazione e tipologia a quelli in oggetto; per la ricerca il sottoscritto si è basato sui dati a sua disposizione, verificando tali
dati con le indagini di mercato condotte in zona e con i dati risultanti da pubblicazioni specializzate nel settore immobiliare (v. riferimenti estimativi della zona in all. n. 5).
VI.2)DETERMINAZIONE DEL VALORE COMMERCIALE
Attraverso l’esame delle quotazioni del mercato immobiliare rilevabili da riviste specializzate nel settore del mercato immobiliare , nonché dall“Osservatorio Valori Immobiliari” dell’Agenzia del Territorio (v.
riferimenti in all. n. 5), lo scrivente, alla luce anche delle indagini condotte anche a mezzo operatori del settore, ha accertato che i margini di variazione delle quotazioni in €/mq relative ad unità immobiliari e terreni consimili a quelli oggetto di stima, ovvero ubicate in zone consimili oscillano, per immobili consimili tra € 900,00/mq ed € 1,400,00 mq:
Nella fattispecie, considerando lo stato del fabbricato ove è ubicato l'immobile, nonché lo stato dell'unità immobiliare oggetto di stima;
considerato altresì la posizione dell'immobile nell'ambito cittadino (in zona periferica apprezzabile ma fronteggiante l'impianto di depurazione del Comune di Monreale), considerata altresì la presenza del giardino di pertinenza dell'intero stabile, si ritiene equo attribuire allo stesso un valore unitario pari ad € 850,00/mq.
Pertanto, tenuto conto che la superficie commerciale dell'unità immobiliare di piano terra è pari a mq 186,17, si ha:
Valore del lotto n. 1 = mq 186,17 x € 850,00/mq = € 158.244,50
Da tale valore occorre detrarre le spese preventivate dallo scrivente per la definizione della pratica di sanatoria edilizia, pari ad € 8.500,00 circa.
Pertanto si ha:
Valore commerciale del lotto n. 1 = € 158.244,50 - € 8.500,00 =
€ 149.744,50 = in c.t. € 150.000,00 VII) SCHEDA RIASSUNTIVA
La presente relazione riguarda la stima del Lotto n. 1 e va letta unitamente al fascicolo introduttivo alla stima.
La descrizione sintetica del lotto, le caratteristiche metriche e la stima del valore di mercato sono di seguito riportate:
LOTTO N. 1
APPARTAMENTO FACENTE PARTE DEL FABBRICATO SITO IN
MONREALE, VIA SANTA LIBERATA N. 11, UBICATO AL PIANO TERRA,
COMPOSTO DA N. 6 VANI, , CUCINA, WC, RIPOSTIGLIO, CORRIDOIO DI DISIMPEGNO E VERANDA COPERTA E ALTRO PICCOLO RIPOSTIGLIO ESTERNO ATTIGUO ALLA VERANDA GIÀ DENUNZIATO IN CATASTO CON
SCHEDA N.5165 DEL 7/4/1976, OGGI CONTRADDISTINTO AL FOGLIO N.21 DI
MONREALE, MAPPALE 1230 SUB 2, CAT. A/2, CLASSE 4, CONS. 9,5 VANI, RENDITA €981,27.
FA PARTE DEL LOTTO N. 1 ANCHE IL BENE COMUNE NON CENSIBILE A TUTTE LE UNITÀ IMMOBILIARI DE FABBRICATO (AREA DI CORTE ESTERNA)
CONTRADDISTINTO IN CATASTO AL FOGLIO N.21 DI MONREALE, MAPPALE N.1230 SUB 1;
Superficie commerciale: mq 186,17
Situazione urbanistica: Unità immobiliare facente parte di un fabbricato edificato senza alcuna licenza o concessione edilizia.
Attualmente risulta in itinere una pratica di sanatoria edilizia ai sensi della legge 47/85 presso il Comune di Monreale, che riguarda sia l'immobile
oggetto di stima che l'unità immobiliare di piano secondo.
Le spese ancora necessarie pro quota per la definizione dell'istanza di sanatoria edilizia sono state stimate dallo scrivente in € 8.500,00 circa.
Il valore commerciale del lotto n. 1, al netto delle spese per la definizione della pratica di sanatoria, è pari ad € 150.000,00.
Palermo lì 11/03/2016 Il C.T.U.
Ing. Michele Buttitta
Allegati
1. Titolo di proprietà;
2. Estratto di mappa, visura e planimetria catastale dell'unità immobiliare;
3. Documentazione fotografica
4. Istanza di sanatoria edilizia ai sensi della legge 47/85 e documentazione allegata;
5. Riferimenti estimativi.
