Diniego rinnovo locazione alla prima scadenza: Cassazione

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Diniego rinnovo locazione alla prima scadenza: Cassazione

Autore: Redazione | 23/10/2021

Le più recenti pronunce della Suprema Corte sulla locazione di immobili e sulla comunicazione del diniego di rinnovo alla prima scadenza.

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Variazione della misura del canone o del termine di scadenza

In tema di locazione, non è suﬃciente ad integrare novazione del contratto la variazione della misura del canone o del termine di scadenza, trattandosi di modiﬁcazioni accessorie, essendo invece necessario, oltre al mutamento dell’oggetto o del titolo della prestazione, che ricorrano gli elementi dell'”animus”

e della “causa novandi”.

(Nella fattispecie, la S.C. ha cassato la decisione di merito che aveva ritenuto novato il rapporto locativo sebbene le parti avessero pattuito modiﬁche soltanto accessorie, come la previsione della risoluzione in caso di ritardato pagamento, il prolungamento della durata del rapporto e la misura dell’aggiornamento del canone).

Cassazione civile sez. III, 13/10/2020, n.22126

Rilascio dell’immobile

L’omessa indicazione alle parti di una questione di fatto oppure mista di fatto e di diritto, rilevata d’uﬃcio, sulla quale si fondi la decisione, priva le parti del potere di allegazione e di prova sulla questione decisiva e, pertanto, comporta la nullità della sentenza (cd. “della terza via” o “a sorpresa”) per violazione del diritto di difesa tutte le volte in cui la parte che se ne dolga prospetti, in concreto, le ragioni che avrebbe potuto fare valere qualora il contraddittorio sulla predetta questione fosse stato tempestivamente attivato.

(Nella specie, in una controversia locatizia, il conduttore aveva richiesto il risarcimento dei danni patiti perché la locatrice, ottenuto il rilascio dell’immobile per diniego del rinnovo del contratto di locazione ad uso abitativo, non lo aveva destinato allo scopo comunicato; la S.C. ha cassato con rinvio la decisione di appello che, non attenendosi al principio massimato, aveva rilevato d’uﬃcio, senza consentire alle parti di dedurre sul punto, la questione di diritto concernente la circostanza che la disdetta era relativa alla seconda scadenza, con conseguente inapplicabilità dell’art. 3, comma 5, l. n. 431 del 1998, disposizione invocata dal menzionato conduttore).

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Mancato invio di lettera raccomandata nel termine semestrale di legge: conseguenze

In tema di locazione di immobili adibiti ad uso abitativo “a canone concordato”, ciascuna delle parti può assumere, tramite l’invio di lettera raccomandata almeno sei mesi prima della scadenza del termine biennale di proroga stabilito dalla legge, l’iniziativa di rinnovare il contratto con diverse condizioni o di farne cessare gli effetti. In assenza di una di tali iniziative, si verifica un tacito rinnovo di durata biennale alle medesime condizioni economiche; la stessa frequenza biennale riguarda i successivi rinnovi, purché nessuna delle parti menzionate chieda di modificare l’accordo o di concludere il rapporto.

(Nella specie, veniva in rilievo l’art. 19 bis del d.l. n. 34 del 2019, inserito, in sede di conversione, dalla l. n. 58 del 2019, che ha fornito l’interpretazione autentica dell’art. 2, comma 5, quarto periodo, l. n. 431 del 1998; la S.C. ha interpretato il menzionato art. 19 bis, evidenziando, inoltre, i proﬁli di illegittimità costituzionale che potrebbero riguardare le “modalità di introduzione” di quest’ultima disposizione nell’ordinamento giuridico).

Rinuncia al diniego di rinnovo alla prima scadenza

In tema di contratto di locazione di immobili adibiti ad uso diverso da quello di abitazione, la rinuncia del locatore alla facoltà di diniego di rinnovo alla prima scadenza, di cui all’art. 29 l. n. 392 del 1978, non determina la trasformazione del contratto in ultranovennale, con conseguente applicazione della relativa disciplina formale, essendo necessario, allo scopo, che entrambe le parti siano vincolate a tale durata.

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Diniego rinnovo locazione alla prima scadenza: requisiti comunicazione

La comunicazione del diniego di rinnovazione alla prima scadenza della locazione ad uso non abitativo, ai sensi dell’art. 29 della l. n. 392 del 1978, non può limitarsi a far generico riferimento all’intenzione del locatore di svolgere nell’immobile un’attività non meglio speciﬁcata, rientrante in una delle ipotesi previste dall’art.

29 citato, ma deve indicare, incorrendo altrimenti nella sanzione di nullità di cui al comma 4 del menzionato articolo, quale particolare attività il locatore intende svolgere, sia perché, in mancanza, il conduttore non sarebbe in grado di valutare la serietà dell’intenzione indicata ed il giudice non potrebbe verificare, in sede contenziosa, la sussistenza della condizione per il riconoscimento del diritto al diniego di rinnovo, sia perché verrebbe impedito il successivo controllo sull’effettiva destinazione dell’immobile all’uso indicato, ai fini dell’applicazione delle sanzioni previste dall’art. 31 della legge citata.

Rinuncia implicita della disdetta alla prima scadenza

In tema di locazioni immobiliari ad uso diverso da abitazione, l’avvenuta comunicazione al conduttore, da parte dell’originario locatore, della disdetta del contratto alla sua seconda scadenza, ove effettuata in epoca anteriore al decorso del termine per esercitare la facoltà di impedire il rinnovo contrattuale alla prima scadenza, implica la rinuncia ad esercitare tale facoltà e vale a rendere irrevocabile detta rinuncia, in applicazione del principio secondo cui l’avvenuta comunicazione di un atto negoziale comportante per il suo autore l’assunzione di vincoli di prestazione (anche di non fare) deve ritenersi definitivamente irrevocabile ove il terzo destinatario dell’atto non ne abbia ricusato gli effetti favorevoli; conseguentemente, ricorrendo la descritta evenienza, resta preclusa la facoltà di diniego di rinnovo alla prima scadenza anche all’acquirente dell’immobile locato, poiché egli subentra nella medesima posizione contrattuale del suo dante causa.

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Onere di provare la serietà della dedotta intenzione

In tema di locazione di immobili per uso diverso da quello abitativo, il locatore che agisce per far valere la facoltà di diniego del rinnovo del contratto alla prima scadenza per il motivo indicato dall’art. 29, comma 1, lett. b), della l. n. 392 del 1978, ha l’onere di provare la serietà della dedotta intenzione di adibire l’immobile all’esercizio, in proprio o da parte del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta, di una delle attività indicate dall’art. 27, e, quindi, la realizzabilità tecnica e giuridica, ma non anche la eﬀettiva e concreta realizzazione, di quell’intento.

Esercizio di legittimo diniego

In tema di locazione di immobile ad uso abitativo, nell’ipotesi in cui il locatore, alla prima scadenza quadriennale del contratto, abbia comunicato al conduttore il proprio diniego immotivato alla rinnovazione del contratto e sia sopravvenuta cosa giudicata sull’accertamento dell’ineﬃcacia di quel diniego, sull’automatico rinnovo del contratto e sulla sua scadenza allo spirare del secondo quadriennio, è precluso al locatore stesso l’esperimento di una nuova azione tendente a far accertare il mancato rinnovo del contratto alla prima scadenza, sulla base di una diversa (benché tempestiva) comunicazione al conduttore dell’esercizio della facoltà di diniego del rinnovo del contratto sulla base dei motivi di cui al comma 1 dell’art. 3 della legge 9 dicembre 1998, n. 431.

Locazione di immobili destinati a uso abitativo

In tema di locazione di immobili destinati a uso abitativo aﬃnché il locatore possa legittimamente denegare il rinnovo del contratto alla prima scadenza, secondo quanto previsto dall’art. 3 della legge n. 431/1998, non è necessario che fornisca la prova dell’eﬀettiva necessità di destinare l’immobile ad abitazione propria o di un

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proprio familiare, ma è suﬃciente una semplice manifestazione di volontà in tal senso.

Ciò fermo restando il diritto del conduttore al ripristino del rapporto di locazione alle medesime condizioni di cui al contratto disdettato o, in alternativa, al risarcimento di cui al terzo comma del citato art. 3 nell’eventualità in cui il proprietario non abbia adibito l’immobile all’uso dichiarato nell’atto diniego entro dodici mesi dalla data in cui ne abbia ottenuto la disponibilità.

Diniego di rinnovo alla prima scadenza: i motivi

A seguito della modificazione della disciplina dei titoli abilitativi alla realizzazione degli interventi edilizi, la previsione, quale condizione di procedibilità dell’azione del locatore, ai sensi della prima parte del comma 2 dell’art. 3 l. 9 dicembre 1998 n. 431, del “possesso… della concessione o dell’autorizzazione edilizia”, deve intendersi riferita a quegli specifici atti, tra cui la dichiarazione di inizio di attività o la segnalazione certificata di inizio di attività o il permesso a costruire, eventualmente richiesti dalla normativa vigente per la tipologia di intervento da realizzare e posto a base del diniego di rinnovo alla prima scadenza della locazione di immobile ad uso abitativo.

Mancata previsione in contratto della facoltà di diniego di rinnovo

In tema di locazione di immobili adibiti ad uso abitativo, l’art. 3 l. 9 dicembre 1998 n. 431, conferisce al locatore la facoltà di diniego di rinnovo del contratto alla prima scadenza soltanto in presenza di motivi tassativamente indicati dalla stessa norma, senza che sia richiesto che tale facoltà di diniego di rinnovo venga prevista nel contratto e senza che perciò rilevi come rinuncia implicita la mancata menzione in esso di detta facoltà di disdetta.

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Ristrutturazione o completo restauro dell’immobile

In tema di locazioni di immobili ad uso diverso da quello abitativo, la norma di cui all’art. 29 comma 1 lett. c) l. 27 luglio 1978 n. 392, che disciplina il diniego di rinnovazione del contratto alla prima scadenza – in riferimento alle ipotesi di demolizione dell’immobile per ricostruirlo, ovvero per procedere alla sua integrale ristrutturazione o completo restauro, ovvero per eseguire su di esso un intervento sulla base di un programma comunale pluriennale di attuazione ai sensi delle leggi vigenti – è suscettibile di interpretazione estensiva, non esclusa dalla tassatività delle fattispecie ivi elencate (a diﬀerenza della interpretazione analogica, invece vietata).

Ne consegue che va ricondotto ai casi indicati dalla anzidetta norma, giacché del tutto simile ad essi, quello della realizzazione, nell’area di sedime dell’immobile condotto in locazione, di opere di urbanizzazione primaria (strade e parcheggi) da cedere ad amministrazione comunale, in forza di obbligo assunto nei confronti dell’ente pubblico dal proprietario dell’area stessa e locatore dell’immobile.

Necessità del locatore

Di fronte alla manifestazione di volontà di denegare il rinnovo alla prima scadenza, il conduttore bene può, sul presupposto di voler riconoscere esistente il motivo di diniego, provvedere sua sponte al rilascio senza costringere il locatore ad agire in giudizio, ma perché si veriﬁchi questa ipotesi occorre che il rilascio per tale ragione sia inequivoco, cioè che risulti la volontà del conduttore di voler adempiere l’obbligazione di rilascio in quanto riconosca la fondatezza del diniego di rinnovo.

L’art. 31, l. 392 del 1978, esige che la disponibilità dell’immobile sia stata riacquisita dal locatore per uno dei motivi di cui all’art. 29 l. citata, mentre l’art. 34 attribuisce la spettanza dell’indennità al conduttore “in caso di cessazione del rapporto di locazione… che non sia dovuta a risoluzione per inadempimento o disdetta o recesso del conduttore o a una delle procedure previste dal r.d. 16 marzo 1942 n. 267”.

Ne consegue secondo una lettura a contrario della norma che l’indennità spetta

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per la cessazione della locazione sempre, salvo che la cessazione sia dovuta alle cause espressamente indicate.

Diniego di rinnovo alla prima scadenza:

sanzioni

In tema di locazione di immobili adibiti ad uso abitativo, il meccanismo sanzionatorio predisposto dall’art. 3 della legge n. 431 del 1998 con riferimento al diniego di rinnovo alla prima scadenza è da considerarsi tale, sia per la sua automaticità sia per la sua gravità (avuto riguardo alle conseguenze pregiudizievoli che subisce il locatore in caso di inadempimento, come previste dal comma terzo dello stesso art. 3 della citata legge), da lasciar presumere che il locatore, il quale deduca una delle intenzioni ritenute dalla suddetta legge (come contemplate nel comma 1 del medesimo articolo 3) meritevoli di considerazione, non invochi maliziosamente e superficialmente la particolare intenzione addotta a sostegno del formulato diniego, a meno che non emergano concreti elementi che inducano il giudice a ritenere l’intenzione dedotta irrealizzabile. (Nella specie, la S.C. ha confermato la sentenza impugnata, la quale aveva affermato che la serietà dell’intenzione del locatore, giustificante il diniego di rinnovazione, può ritenersi presunta per il solo fatto che sia manifestata, applicando tale principio in un caso in cui era stato dedotto il motivo di cui alla lett. a) dell’art. 3 della legge n. 431 del 1998, a sostegno del quale erano stati comunque offerti elementi tali da suffragare l’intenzione manifestata dal locatore relativa all’adibizione dell’immobile locato ad abitazione del figlio in vista della sua prossima contrazione del matrimonio con una giovane di cui erano state fornite anche le generalità).

Scadenza del termine per la destinazione all’uso previsto dalla disdetta

In tema di locazione di immobili ad uso abitazione, al ﬁne di realizzare la responsabilità prevista dall’art. 3, commi 3 e 5, l. 9 dicembre 1998 n. 431, non è suﬃciente che il locatore abbia ottenuto la disponibilità giuridica dell’immobile

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(nella specie, per effetto dell’emanazione dell’ordinanza di convalida dello sfratto per diniego di rinnovo del contratto alla prima scadenza), ma è necessario che ne abbia ottenuta anche la disponibilità materiale, per effetto dell’eventuale riconsegna, e che da questa sia decorso il termine di dodici mesi entro il quale avrebbe dovuto adibire l’immobile all’uso per il quale era stata esercitata la facoltà di disdetta, non potendosi altrimenti verificare l’avvenuta diversa utilizzazione della cosa locata, rispetto a quella dichiarata nella disdetta; pertanto, la circostanza che il conduttore sia rimasto nel possesso dell’immobile impedisce di configurare tale responsabilità.

Principio della libertà della forma

In tema di locazione, la disdetta, vigendo al riguardo il principio della libertà della forma, può essere contenuta anche in un atto processuale che presupponga la volontà del locatore di non rinnovare il contratto alla scadenza o che, comunque, esprima anche tale volontà, quale l’intimazione di licenza o sfratto per ﬁnita locazione o la citazione in giudizio.

(Nella specie la S.C., nel confermare la sentenza della corte di merito, ha ritenuto che, avendo il locatore, nell’intimazione di licenza per ﬁnita locazione ad una certa data, richiamato la disdetta con lettera di data anteriore con cui era stata comunicata al conduttore l’intenzione di adibire l’immobile locato ad abitazione e studio del locatore, era evidente che l’attore aveva così inteso chiedere al giudice anche una pronuncia di cessazione della locazione per eﬀetto del diniego di rinnovo alla prima scadenza).

Prova della necessità di destinazione dell’immobile all’uso indicato nel diniego di rinnovo

In tema di locazione di immobili adibiti ad uso abitativo, aﬃnché il locatore possa legittimamente denegare il rinnovo del contratto alla prima scadenza,

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secondo quanto previsto dall’art. 3 l. 9 dicembre 1998 n. 431, non è necessario che egli fornisca la prova dell’eﬀettiva necessità di destinare l’immobile ad abitazione propria o di un proprio familiare, ma è suﬃciente una semplice manifestazione di volontà in tal senso, fermo restando il diritto del conduttore al ripristino del rapporto di locazione alle medesime condizioni di cui al contratto disdettato o, in alternativa, al risarcimento di cui al comma 3 del citato art. 3, nell’eventualità in cui il locatore non abbia adibito l’immobile all’uso dichiarato nell’atto di diniego del rinnovo nel termine di dodici mesi della data in cui ne abbia riacquistato la disponibilità.

Disdetta intimata alla prima scadenza senza motivazione del diniego di rinnovo

La disdetta, alla prima scadenza, di un contratto di locazione per uso non abitativo è nulla se manca dell’indicazione delle ragioni poste dal locatore a fondamento del diniego di rinnovo, con la conseguenza che la domanda di risoluzione (nelle forme del procedimento per convalida) fondata su tale disdetta priva di motivazione non può essere accolta, nemmeno nel caso in cui il locatore abbia provveduto a rinnovare la disdetta, prima dell’udienza ﬁssata per l’eventuale convalida, con una lettera conforme alle prescrizioni di legge, la quale potrà essere, tuttavia, posta a fondamento di una successiva ed autonoma domanda giudiziale.