CONTRATTO DI LOCAZIONE AD USO UFFICIO

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CONTRATTO DI LOCAZIONE AD USO UFFICIO Con la presente scrittura privata in tre originali ad un solo effetto

TRA

quale parte locatrice: FONDO PENSIONE A PRESTAZIONE DEFINITA DEL GRUPPO INTESA SANPAOLO con sede in Torino, Piazza San Carlo n. 156, codice fiscale 95022630636, (in seguito, per brevità, denominata anche “CASSA” e/o “Parte Locatrice”) nella persona del Presidente, dott. Claudio Angelo Graziano (C.F. GRZCDN60E29A479F), nato ad Asti il 29 maggio 1960, a quanto infra debitamente facoltizzato,

E

quale parte conduttrice: Dentons Europe LLP con sede legale in Milano, Piazza degli Affari 1, partita IVA 09217280966 (in seguito, per brevità, denominata anche “Parte Conduttrice”), nella persone di:

Richard Singer nato a Hustopece (Rep. Ceca) il 6 settembre 1974 e Ugo Bisacco nato a Torino il 7 giugno 1961 a quanto infra debitamente congiuntamente facoltizzati,

in avanti definite le “Parti”

SI CONVIENE E SI STIPULA

1) OGGETTO E DESTINAZIONE D’USO: Parte Locatrice, come sopra rappresentata, concede in locazione a Parte Conduttrice che accetta, per uso uffici, i seguenti locali [per 286 mq di uffici e terrazzi 183 mq (calcolati al 30%) e, quindi, per complessivi 342,90 mq] facenti parte dello stabile sito in Milano, Piazza degli Affari n. 3, e precisamente:

• intero piano sesto quinto (sesto[●] catastale)[, oltre [●] una cantina/e di pertinenza al piano [secondo]

interrato], .

Riferimenti catastali: Foglio 387 – Particella 281 – Sub 513[●] – Categoria A/10.

Tali locali risultano colorati in rosso nella planimetria che, sottoscritta dalle Parti si allega sub “A”, al presente contratto per farne parte integrante e sostanziale (i locali sopra descritti e oggetto della presente locazione, in seguito denominati l'“Immobile”).

2) DECORRENZA E DURATA: la locazione ha durata di anni sei e quindici giorni, con inizio il 15 settembre 2021 (la “Data di Decorrenza”) e termine il 30 settembre 2027, ai sensi dell'art. 27 della legge 392/1978. Qualora, dodici mesi prima della scadenza, una delle Parti non formuli disdetta per iscritto, con lettera raccomandata, ai sensi della normativa vigente, la locazione si intende rinnovata per ulteriori sei anni e così di seguito.

Parte Conduttrice potrà recedere in qualsiasi momento e per qualsiasi motivo dal Contratto con efficacia a decorrere dalla data del 30 settembre 2022, dandone avviso a Parte Locatrice mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento che dovrà essere inviata a Parte Locatrice almeno 12 (dodici) mesi prima della data di efficacia del recesso medesimo. Per maggiore chiarezza di quanto qui pattuito, le Parti convengono che il preavviso di recesso potrà essere ricevuto dalla Locatrice anche in data antecedente al 30 settembre 2021, fermo restando che l'efficacia del recesso, in qualsiasi caso, non potrà verificarsi prima della sopraindicata data del 30 settembre 2022, pertanto Parte Conduttrice si riconosce fin d’ora obbligata a versare a Parte Locatrice il normale corrispettivo dovuto per il godimento dell'Immobile fino alla data in cui dovrà operare il recesso, anche nel caso in cui la riconsegna dell'Immobile avvenga in epoca anteriore. Resta inteso che, nel caso di cessazione degli effetti del contratto di locazione in essere tra Parte Conduttrice e il proprietario dell’adiacente immobile di Piazza Affari 1 per motivi diversi dalla richiesta di recesso anticipato da parte di Parte Conduttrice e dall’inadempimento delle proprie obbligazioni da parte della medesima Parte Conduttrice, quest’ultima avrà il diritto di recedere dal presente Contratto con efficacia alla medesima data di cessazione del contratto di locazione per l’immobile di Piazza Affari 1.

3) CANONE ED AGGIORNAMENTO ISTAT: il canone di locazione è fissato in € 115.000,00=

(centoquindicimila/00) annui (il “Canone”), oltre Oneri Accessori (come definiti all'articolo 6), ed è soggetto ad aggiornamento ai sensi dell’art. 32, commi I e II, legge 392/1978 e delle previsioni che seguono.

Il Canone per il periodo decorrente dal 15.09.2021 al 30.09.2022 sarà ridotto a € 57.500,00=

(cinquantasettemilacinquecento/00) da pagarsi con le modalità sotto indicate a partire dal 1° aprile 2022 per consentire alla Parte Conduttrice di svolgere i necessari lavori di ammodernamento e/o allestimento dell’Immobile.

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Gli aggiornamenti hanno luogo con effetto dal 1° ottobre di ogni anno (primo aggiornamento: 1° ottobre 2022), e sono calcolati sulla base della variazione accertata dall'ISTAT (agosto/agosto) pubblicata dalla Gazzetta Ufficiale, onde consentire il calcolo dell'aggiornamento già a valere sulla rata del mese di ottobre.

Si conviene che il calcolo degli aggiornamenti di cui sopra sia effettuato sulla base della percentuale massima prevista dalla legge, della variazione dell'indice ISTAT (attualmente 75% della variazione stessa, giusta l'art. 32, comma II, legge 392/1978) dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati. Le Parti, inoltre, si danno reciprocamente atto che il requisito della richiesta del locatore in riferimento agli aggiornamenti del Canone – dovuta ai sensi dell’art. 32, comma I, legge 392/1978 – si intenderà soddisfatto mediante l’esposizione dell’aggiornamento medesimo nelle fatture periodicamente inviate dalla Parte Locatrice alla Parte Conduttrice.

Il Canone deve essere pagato in quattro rate trimestrali anticipate, entro il giorno 10 (dieci) del primo mese di ogni trimestre, con pari valuta, pertanto il primo pagamento dovrà avvenire entro il 1° aprile 2022.

Parte Conduttrice si impegna a bonificare l’importo delle rate trimestrali e l’anticipo degli Oneri Accessori (come definiti al successivo articolo 6) sul conto intestato al Fondo Pensione a prestazione definita del Gruppo Intesa Sanpaolo, in essere presso INTESA SANPAOLO - Financial Institutions, IBAN IT18S0306912711100000012806.

Il pagamento del Canone e degli Oneri Accessori non può essere sospeso o ritardato da eccezioni o pretese di Parte Conduttrice anche in caso di giudizio pendente.

4) CONSEGNA DELL’IMMOBILE: al fine di consentire alla Parte Conduttrice di realizzare, a sua esclusiva cura, responsabilità e spesa, tutti gli interventi necessari per frazionare ed allestire la porzione del piano concesso in locazione, ovvero tutti i lavori di allestimento necessari per adattare l’Immobile alle esigenze specifiche della stessa (i “Lavori di Allestimento”), come da elenco che verrà fornito dalla Parte Conduttrice alla Parte Locatrice in tempo utile per l’approvazione della Parte Locatrice – che non potrà irragionevolmente negare o ritardare il consenso laddove i Lavori di Allestimento non creino danno o modifichino la struttura o la destinazione d’uso e gli interventi non sostituiscano o modifichino parti strutturali dell’Immobile fatta eccezione per l’apertura di un varco per il collegamento (mediante la realizzazione di una copertura del relativo passaggio, in vetro e pareti mobili, con modalità compatibili con la normativa urbanistica) con il piano corrispondente dell’edificio adiacente di Piazza Affari 1 e fermo restando che, nel rispetto di quanto precedentemente stabilito e tenuto anche conto di quanto previsto al successivo articolo 11, detti Lavori di Allestimento (incluso il predetto collegamento) si intendono comunque già autorizzati dalla Parte Locatrice – quest'ultima si impegna a consegnare l'Immobile alla Parte Conduttrice in data 15 settembre 2021 (la “Data di Consegna”) con stesura di relativo verbale di consegna in contraddittorio tra le Parti.

Resta inteso che i Lavori di Allestimento saranno eseguiti da Parte Conduttrice sotto la sua esclusiva responsabilità, previo ottenimento – quando necessario in relazione alla normativa vigente – degli opportuni permessi amministrativi, provvedendo a predisporre tutte le pratiche amministrative, urbanistiche, catastali, tecniche e burocratiche (ivi inclusi eventuali atti di servitù di passaggio) e lo studio del lay-out interno, il tutto a cura e spese di Parte Conduttrice medesima, impegnandosi Parte Locatrice a fornire la più ampia collaborazione e a sottoscrivere gli eventuali documenti e/o eventuale atto relativo alla servitù di passaggio (quest’ultimo anche notarile) che dovessero essere utili o necessari a tal fine.

Parte Conduttrice si impegna a fornire a Parte Locatrice le autorizzazioni ottenute dai competenti uffici all’esecuzione dei lavori (es. variazioni catastali, planimetrie ecc.).

Inoltre, relativamente ai Lavori di Allestimento, Parte Conduttrice, sin da ora, rinunzia a richiedere, a fine locazione, somme, indennità, compensazioni o quant’altro, in riconoscimento delle migliorie/addizioni apportate all’Immobile in quanto i Lavori di Allestimento resteranno acquisiti all’Immobile, in espressa deroga agli artt. 1592 e 1593 del codice civile.

Resta inteso che durante il periodo intercorrente tra la Data di Consegna e la Data di Decorrenza, Parte Locatrice concederà alla Parte Conduttrice l'utilizzo dell'Immobile a titolo di comodato, non dovendo quest'ultima corrispondere alla Parte Locatrice alcuna somma a titolo di canone di locazione durante il summenzionato periodo, ad eccezione degli Oneri Accessori (come definiti all’articolo 6).

5) GARANZIE: a garanzia del corretto adempimento delle obbligazioni di cui al presente Contratto - ivi compresi, a mero titolo esemplificativo, il pagamento del Canone e degli Oneri Accessori, il buono stato dell’Immobile e degli impianti a servizio del medesimo al momento del rilascio dell’Immobile - Parte

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Conduttrice offre una fideiussione bancaria, emessa da primario Istituto di Credito, a prima richiesta, che dovrà avere efficacia per l’intera durata del presente contratto ed eventuali rinnovi, per un ammontare di Euro 28.,750,00 (Euro ventottomilasettecentocinquanta/00), pari a tre mensilità del Canone.

La fideiussione dovrà essere consegnata a Parte Locatrice entro 30 giorni successivi alla Data di Consegna, specificando che la mancata consegna entro il predetto termine costituirà motivo di risoluzione a termini dell’articolo 1456 del codice civile.

Tale fideiussione è ogni sei anni aggiornata sulla base del Canone corrisposto l’anno precedente. Si precisa ulteriormente che la fideiussione con durata annuale dovrà prevedere tassativamente la clausola di tacita proroga di anno in anno, specificando che l’eventuale revoca dovrà essere esplicitata dalla Banca a Parte Locatrice a mezzo lettera raccomandata A.R. o PEC almeno trenta giorni lavorativi prima della scadenza originaria o prorogata. Qualora per qualsiasi motivo al termine della scadenza, annuale o del sessennio, la fideiussione non fosse rinnovata, Parte Locatrice è autorizzata sin d’ora ad escutere la fideiussione stessa trattenendo il relativo importo quale cauzione a garanzia delle obbligazioni tutte assunte da Parte Conduttrice.

La fideiussione è restituita alla cessazione del rapporto, dopo la regolare consegna dell'Immobile, previa verifica che Parte Conduttrice abbia adempiuto alle sue obbligazioni.

6) ONERI ACCESSORI – MANUTENZIONE: sono a carico di Parte Conduttrice, a decorrere dalla Data di Consegna, gli oneri accessori nella misura prevista dall'art. 9 della legge 392/1978 e le spese di amministrazione (gli “Oneri Accessori”).

Gli Oneri Accessori debbono essere versati mediante anticipi in occasione del pagamento delle rate di Canone, e il loro importo è convenzionalmente stimato in € 15.000,00 (quindicimila/00) annui, (con conguaglio a fine esercizio come infra precisato) pari a € 3.750,00 (tremilasettecentocinquanta/00) trimestrali, da versarsi, contestualmente al pagamento del Canone in rate trimestrali anticipate, entro il giorno 10 (dieci) di ogni mese di inizio trimestre, con pari valuta. Si specifica sin d’ora che l’importo degli anticipi verrà annualmente aggiornato in considerazione dell’ammontare del conguaglio relativo all’esercizio dell’anno precedente. A tal fine, resta inteso che qualora gli Oneri Accessori effettivamente corrisposti risultassero inferiori rispetto agli importi anticipati, il conguaglio a favore della Parte Conduttrice sarà effettuato mediante compensazione, sino a concorrenza, con gli importi dovuti dalla Parte Conduttrice alla Parte Locatrice alla prima data di pagamento utile, e così via per le annualità successive.

È fatto obbligo a Parte Conduttrice di servirsi degli impianti centrali di riscaldamento e raffreddamento, rimborsando a Parte Locatrice le relative spese già incluse negli Oneri Accessori.

Inoltre sono a carico di Parte Conduttrice le spese di conservazione e di ordinaria manutenzione di cui agli artt. 1576 e 1609 codice civile, nonché relative al consumo di acqua, energia elettrica, la tassa raccolta rifiuti, con obbligo di stipulazione dei relativi contratti di fornitura direttamente a propria cura (impegnandosi Parte Locatrice a fornire la più ampia collaborazione che si dovesse rendere necessaria a tal fine), così come ogni altra spesa inerente l’ordinaria manutenzione di impianti e servizi dell’Immobile, compresa tinteggiatura pareti e soffitti, distasatura condutture interne di scarico, mentre saranno a carico di Parte Locatrice gli interventi di straordinaria manutenzione, ad eccezione per gli eventuali impianti autonomi addizionali installati da Parte Conduttrice.

In relazione a questi ultimi Parte Conduttrice si assume tutti gli oneri derivanti dalla relativa manutenzione ordinaria e straordinaria, esonerando Parte Locatrice da ogni responsabilità per danni che derivino a persone o cose in dipendenza della cattiva conduzione, di colpi di fiamma, di mancanza di alimentazione idrica o elettrica, o di altre cause in genere.

7) MIGLIORIE ED ADDIZIONI: ogni miglioria, addizione e, in genere, ogni modificazione che Parte Conduttrice intenda apportare all’Immobile va preventivamente consentita ed autorizzata per iscritto da Parte Locatrice.

Le modificazioni di cui sopra si intendono acquisite all’Immobile senza diritto ad indennizzi o compensi a favore di Parte Conduttrice. Parte Locatrice potrà richiedere, all'atto della riconsegna, la riduzione in pristino solo in relazione alle modificazioni di cui sopra che non sono state preventivamente autorizzate dalla medesima Parte Locatrice ovvero laddove l’obbligo di ripristino sia stato espressamente indicato in fase di autorizzazione all’esecuzione. In tal caso, Parte Conduttrice è tenuta ad eseguire a sua cura e spese il ripristino dello stato dei luoghi entro la data prevista per la riconsegna dell’Immobile. Tutto quanto sopra in espressa deroga agli articoli 1592 e 1593 del codice civile.

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In ogni caso i lavori sono eseguiti da Parte Conduttrice sotto la propria esclusiva responsabilità, previo ottenimento – allorquando necessario in relazione alla normativa vigente – degli opportuni permessi amministrativi e di eventuali autorizzazioni condominiali, il tutto a cura e spese di Parte Conduttrice medesima, impegnandosi Parte Locatrice a fornire la più ampia collaborazione che si dovesse rendere necessaria a tal fine.

8) TARGHE O INSEGNE: è consentito a Parte Conduttrice applicare, in corrispondenza dell'Immobile, targhe, insegne o altri richiami pubblicitari, purché e nella misura in cui ciò non sia in contrasto con l'estetica dell'edificio e sia consentito dalla regolamentazione condominiale o di stabile, previo, si intende, l'ottenimento, se necessario, degli inerenti permessi, a cura e spese di Parte Conduttrice, impegnandosi Parte Locatrice a fornire la più ampia collaborazione che si dovesse rendere necessaria a tal fine.

Tutto quanto sia impiantato, anche se fissato ai muri o al pavimento (purché cosa mobile di pertinenza di Parte Conduttrice) deve essere asportato al termine della locazione, con ripristino delle eventuali rotture derivanti dagli inerenti lavori.

9) CUSTODIA, CURA E RESPONSABILITÀ: a partire dalla Data di Consegna Parte Conduttrice è costituita custode della cosa locata ed esonera espressamente Parte Locatrice da ogni responsabilità per danni diretti od indiretti che possano derivarle da fatto doloso o colposo di altri inquilini o di terzi in genere, nonché per danni che siano provocati da scassi, rotture o manomissioni per tentato o consumato furto, per fatti imputabili all’interruzione nell’erogazione dei servizi che non siano imputabili alla Parte Locatrice.

Parte Conduttrice è altresì direttamente responsabile verso Parte Locatrice ed i terzi dei danni causati per sua colpa da spandimento d’acqua, fughe di gas, incendio e per tutti i casi fortuiti, comunque, da mancata custodia e/o da ogni abuso o trascuratezza nell’uso dell'Immobile che costituisca violazione degli obblighi di Parte Conduttrice ai sensi del presente contratto o della normativa vigente.

Parte Conduttrice dovrà, nell’uso dell'Immobile, oltre a rispettare il regolamento del Condominio, osservare e rispettare i regolamenti di polizia urbana, di pubblica sicurezza, d’igiene, prevenzione incendi e/o altre norme di legge o di regolamento prescritte per l’attività che intende svolgere, essendo a suo carico ogni eventuale intervento od opera e, conseguentemente, ogni contravvenzione, multa e/o responsabilità per l’inosservanza delle norme suddette.

Parte Conduttrice assume altresì l’obbligo di adottare, nella conduzione dell’attività esercitata, tutte le cautele ed i mezzi idonei ad evitare di arrecare disturbo ai vicini e/o ai terzi, inoltre assume l’obbligo di conservare gli enti locati con la diligenza del “buon padre di famiglia”.

Parte Conduttrice si obbliga a stipulare, a sua cura e spese, idonea polizza assicurativa, a far tempo dalla Data di Consegna e per tutta la durata del presente contratto di locazione, presso primaria compagnia di assicurazione, contro i rischi dell’incendio e per perdite causate a condotte e contro gli altri rischi connessi alla locazione ed alla conduzione dell'Immobile [con esclusione di ogni rivalsa verso Parte Locatrice].

Detta copertura assicurativa o dichiarazione del broker assicurativo attestante rischi coperti, massimali, va trasmessa per opportuna conoscenza a Parte Locatrice, previa richiesta scritta di quest’ultima.

Parte Conduttrice si assume altresì ogni responsabilità per eventuali danni causati al Condominio, a terzi o all'Immobile, in relazione all’esecuzione dei lavori inerenti ogni miglioria, addizione e, in genere, ogni modificazione che Parte Conduttrice intenda apportare all'Immobile.

10) RISERVE E DIRITTI: per qualunque motivo inerente alla conservazione ed all'uso dell'Immobile, Parte Locatrice ha diritto, previo appuntamento, di visitare o far visitare l'Immobile, di farvi direttamente eseguire, a spese di Parte Conduttrice, quelle opere che, pur essendo a carico di quest'ultima, non siano state eseguite.

11) GARANZIA DELLA PROPRIETÀ E VIZI: Parte Locatrice garantisce (i) di avere la piena proprietà dell'Immobile; (ii) che l’Immobile è pienamente conforme alla normativa urbanistica ed edilizia ed è pertanto idoneo all’uso dedotto nel presente contratto (salve le autorizzazioni amministrative di pertinenza della Parte Conduttrice); e (iii) che lo stesso è immune da vizi di qualsiasi genere, per cui ne garantisce il pacifico godimento.

Parte Conduttrice dichiara che l'Immobile appare in buono stato e perfettamente idoneo all'uso pattuito.

Parte Conduttrice è tenuta a sostenere in proprio ogni onere e spesa per adattamenti e/o modificazioni ai fini dell'utilizzo dell'Immobile in conformità alla destinazione dedotta in contratto, anche se tali

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adattamenti e/o modificazioni fossero imposti in corso di locazione per legge o, in genere, dall’autorità competente, salvo che si tratti di opere poste per legge a carico di Parte Locatrice.

12) STATO DELL’IMMOBILE: ai sensi e per gli effetti dell’art. 1590 del codice civile si precisa che “lo stato in cui la cosa locata è stata ricevuta” deve intendersi quello risultante dal verbale di consegna sottoscritto dalle Parti. In egual stato, salvo il normale deterioramento prodotto dall'uso e le modificazioni e/o innovazioni eventualmente apportate nel rispetto del presente contratto, l'Immobile dovrà essere riconsegnato libero e sgombro da ogni cosa al termine della locazione, fatto salvo quanto previsto dal precedente articolo 4.

13) CERTIFICAZIONE ENERGETICA: Parte Conduttrice, relativamente alla disciplina in materia di certificazione energetica ed efficienza energetica degli edifici, dichiara di aver ricevuto da Parte Locatrice le informazioni e la documentazione, comprensiva dell’Attestato di Certificazione Energetica dell’Immobile. Per completezza si specifica che l’Attestato è registrato con il codice identificativo 15146- 016696/13 registrato in data 11/06/2013 e valido fino al 11/06/2023.

14) SUBLOCAZIONE E LIMITI: Per espresso accordo tra le Parti è vietata la cessione del contratto, inoltre Parte Conduttrice non può sublocare, né totalmente né parzialmente l’Immobile, in deroga a quanto previsto dall’articolo 36 della Legge n. 392/1978, salvo consenso di Parte Locatrice prestato in forma scritta, la quale si impegna ad esaminare senza ritardo eventuali richieste fatte da Parte Conduttrice, a favore soggetti di primario standing – fatta eccezione per la sublocazione a società controllanti, controllate o collegate con la Conduttrice che si intende sin d’ora consentita, previa comunicazione obbligatoria per iscritto, con lettera raccomandata, a Parte Locatrice, da inviarsi con almeno 30 (trenta) giorni di preavviso rispetto alla data prevista per la decorrenza della sublocazione – così come è fatto divieto a Parte Conduttrice medesima di adibire l’Immobile ad uso diverso da quello pattuito. La violazione di una qualsiasi delle previsioni definite nel presente articolo sarà motivo di risoluzione del presente contratto ai sensi dell'art. 1456 codice civile.

15) DISCIPLINA APPLICABILE: per quanto non previsto nel presente contratto le Parti richiamano le disposizioni del codice civile e della legge 392/1978; eventuali modifiche della legge da ultimo indicata comportano l'adeguamento di quanto pattuito.

16) MODIFICHE: qualunque modifica del presente contratto deve risultare da atto scritto.

17) CONTROVERSIE: per qualunque controversia sulla interpretazione ed esecuzione del presente contratto, il Foro competente sarà quello di Milano.

18) SPESE CONTRATTUALI: le spese di registrazione del presente contratto saranno suddivise tra le Parti in eguale misura.

A quest'ultimo proposito, e tenuto conto che Parte Locatrice non è soggetto IVA, le Parti richiedono la registrazione del contratto con la prima annualità, ai sensi dell'art. 17 ultimo comma, del D.P.R.

26/IV/1986, n. 131.

Parte Locatrice provvederà alla registrazione del contratto dandone notizia a Parte Conduttrice e questi corrisponderà la quota di sua spettanza.

Torino, lì Praga, lì

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PARTE LOCATRICE PARTE CONDUTTRICE

Milano, lì

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PARTE CONDUTTRICE

Ai sensi e per gli effetti dell’art. 1341 del codice civile le Parti approvano specificamente il contenuto degli articoli 2), 5), 6) e 14) del presente contratto.