TRIBUNALE CIVILE DI BARI SEZIONE FALLIMENTI. Perizia Estimativa

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TRIBUNALE CIVILE DI BARI SEZIONE FALLIMENTI

Perizia Estimativa

Fallimento:

– R.F. n°14415/2003

Giudice Delegato: dott. Sergio Cassano

Curatore: dott. Avv. Francesco D’Alessandro

C.T.U. incaricato: ing. Domenico Petrelli

via Tria, 67- 70021 Acquaviva delle Fonti PEC: domenico.petrelli9493@pec.ordingbari.it cell.:3331287580 - tel./fax: 080768161

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PREMESSA

Il sottoscritto ing. Domenico Petrelli, regolarmente iscritto all'Ordine degli Ingegneri di Bari al numero 9493 e all'Albo dei C.T.U. del Tribunale di Bari al numero 2908, con studio tecnico in Acquaviva delle Fonti alla via Tria n°69

avendo ricevuto

in data 19/12/2016 a mezzo mail una comunicazione dal curatore dott. Avv. Francesco D’Alessandro della nomina quale C.T.U. per la stima relativa al fallimento di e soci con Giudice Delegato dott. Sergio Cassano, ha provveduto ad adempiere al compito ricevuto.

CRONOLOGIA DEGLI EVENTI PRINCIPALI

1. 19/12/2016 invio mail con allegato di nomina per la stima del fallimento di 2. 05/01/2017 incontro a Bari con il curatore dott. Avv. Francesco D’Alessandro 3. 13/01/2017 in Bari presso gli Uffici Territoriali dell’Agenzia delle Entrate di Bari per

effettuare visure catastali

4. 07/02/2017 incontro a Bari per sopralluogo degli immobili siti in Bari ex via Matteotti n°169 e via S. Visconti n°173

5. 15/02/2017 in Bari presso gli Uffici Territoriali dell’Agenzia delle Entrate di Bari per effettuare visure catastali e presso la Conservatoria

6. 07/06/2017 in Bari – Palese per sopralluogo presso l’immobile su via Lungomare Tenente Nicola Massaro n°115/E

7. 14/06/2017 in Bari presso gli Uffici della Conservatoria

8. 26/06/2017 in Bari per la richiesta di Certificato di Destinazione Urbanistica 9. 03/07/2017 in Bari presso la Conservatoria e gli Uffici dell’Archivio di Stato

10. 04/07/2017 in Bari presso la Conservatoria, l’Agenzia delle Entrate – Ufficio e gli Uffici dell’Archivio di Stato

11. 06/07/2017 in Bari presso l’Ufficio Tecnico per il ritiro del Certificato di Destinazione Urbanistica e accesso agli atti

12. 14/07/2017 in Bari presso l’Ufficio Tecnico per accesso agli atti

13. 18/07/2017 in Bari presso l’Ufficio Tecnico per il ritiro delle copie relative all’accesso agli atti effettuato

14. 18/07/2017 in Bari presso l’Archivio di Stato per ricerca e presa visione di Concessioni Edilizie

15. 27/07/2017 in Bari presso l’Ufficio Tecnico per valutazione dei costi di sanatoria 16. 01/08/2017 in Bari presso l’Ufficio Tecnico per valutazione dei costi di sanatoria IMMOBILE OGGETTO DI STIMA

L'incarico ricevuto comprende la stima di immobili e tereni così distinti presso l’Agenzia delle Entrate - Ufficio Territoriale di Bari:

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Comune di Bari - Catasto Fabbricati:

1. Via Giacomo Matteotti n°169 piano terra - Foglio 94 particella 612 subalterno 1 categoria A/5 Classe 9 Consistenza 1 vano Rendita catastale €126,53 proprietà

1/1

2. Via Sagarriga Visconti n°173 piano terra - Foglio 96 particella 132 subalterno 1 categoria A/5 Classe 7 Consistenza 1 vano Rendita catastale €92,96 proprietà 1/1 3. Via Sagarriga Visconti n°173 piano terra - Foglio 96 particella 132 subalterno 3 categoria A/5

Classe 9 Consistenza 1,5 vano Rendita catastale €189,80 proprietà 1/1 4. Via Sagarriga Visconti n°173 piano terra - Foglio 96 particella 132 subalterno 13 categoria A/5

Classe 5 Consistenza 1,5 vano Rendita catastale €143,32 proprietà 1/1 5. Via Sagarriga Visconti n°173 piano terra - Foglio 96 particella 132 subalterno 16 categoria A/5

Classe 7 Consistenza 1,5 vano Rendita catastale €92,96 proprietà 1/1 6. Via Lungomare Tenente Nicola Massaro n°115/E piano terra primo interrato – foglio 1

particella 1436 subalterno 1 Categoria A/7 Classe 5 Consistenza 10 vani Rendita catastale

€1.446,08 proprietà

7. Via Lungomare Tenente Nicola Massaro n°115/E piano interrato – foglio 1 particella 1436 subalterno 2 Categoria C/6 Classe 2 Consistenza 30 mq Superficie catastale 35 mq Rendita catastale €133,25 proprietà

A seguito di ricerca in Conservatoria in data 13/01/2017 e successivamente in data 15/02/2017 si è potuto verificare come gli immobili rientrano nella attivo fallimentare. Inoltre, è stato necessario effettuare, presso l’Agenzia delle Entrate – Ufficio Territoriale di Bari, visure storiche su ognuno degli immobili sopra citati e visura planimetrica degli stessi, affinchè, in sede di sopralluogo fosse possibile verificare la corretta corripondenza tra lo stato planimetrico dichiarato e lo stato di fatto. Inoltre, sono state eseguite le ispezioni del caso presso gli Uffici delle Conservatoria di Bari.

RISPOSTA AI QUESITI DEL GIUDICE

IDENTIFICAZIONE DEL BENE

Come sopra esposto l'incarico comprende numerose unità immobiliari, le quali sono state suddivise in lotti e di seguito elencati:

Lotto n°1:

- Via Giacomo Matteotti n°169 piano terra - Foglio 94 particella 612 subalterno 1 categoria A/5 Classe 9

Consistenza 1 vano Rendita catastale €126,53 proprietà 1/1

Lotto n°2:

- Via Sagarriga Visconti n°173 piano terra - Foglio 96 particella 132 subalterno 1 categoria A/5 Classe

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7 Consistenza 1 vano Rendita catastale €92,96 proprietà 1/1

- Via Sagarriga Visconti n°173 piano terra - Foglio 96 particella 132 subalterno 3 categoria A/5 Classe 9 Consistenza 1,5 vano Rendita catastale €189,80 proprietà 1/1

Lotto n°3:

- Via Lungomare Tenente Nicola Massaro n°115/E piano terra primo interrato – foglio 1 particella 1436 subalterno 1 Categoria A/7 Classe 5 Consistenza 10 vani Rendita catastale €1.446,08 proprietà

1/1

- Via Lungomare Tenente Nicola Massaro n°115/E piano interrato – foglio 1 particella 1436 subalterno 2 Categoria C/6 Classe 2 Consistenza 30 mq Superficie catastale 35 mq Rendita catastale €133,25

proprietà 1/1

ISCRIZIONI E TRASCRIZIONI NEL VENTENNIO

Il sottoscritto CTU ha potuto verificare la presenza di iscrizioni e trascrizione nel ventennio mediante ricerca presso gli Uffici delle Conservatoria di Bari.

Di seguito si riporta l’elenco sintentico delle formalità a seguito di ispezione ordinaria ipotecaria richiesta in data 13/01/2017, 15/02/2017 e 14/06/2017, allegate alla presente perizia.

. – Elenco sintetico delle formalità A seguito di ricerca presso gli Uffici della Conservatoria di Bari, sono presenti le seguenti formalità:

1. TRASCRIZIONE A FAVORE del 06/03/1996 – Registro Particolare 5682 Registro Generale 7123 Pubblico Ufficiale Mazza Francesco – Repertorio 5034 del 21/02/1996 – ATTO TRA VIVI – COMPRAVENDITA - Immobili siti in Bari (Bari) – Soggetto acquirente

2. ISCRIZIONE CONTRO del 09/04/1996 – Registro Particolare 1460 Registro Generale 10518 Pubblico Ufficiale Mazza Francesco – Repertorio 5394 del 04/04/1996 – IPOTECA VOLONTARIA derivante da CONCESSIONE A GARANZIA DI FINANZIAMENTO - Immobili siti in Bari (BA) – Soggetto debitore

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3. ISCRIZIONE CONTRO del 18/05/1999 – Registro Particolare 4035 Registro Generale 17368 Pubblico Ufficiale PRESIDENTE TRIBUNALE – Repertorio 304/99 del 06/05/1999 – IPOTECA GIUDIZIALE derivante da DECRETO INGIUNTIVO - Immobili siti in Bari (BA) – Soggetto debitore. Documenti successivi correlati: 1.annotazione n.7665 del 21/09/2007 (RESTRIZIONE DI BENI); 2.annotazione n.1786 del 24/03/2016 (RESTRIZIONE DI BENI)

4. TRASCRIZIONE CONTRO del 28/09/2000 – Registro Particolare 22071 Registro Generale 32132 Pubblico Ufficiale UFFICIALE GIUDIZIARIO Repertorio 4371 del 06/09/2000 – ATTO ESECUTIVO O CAUTELARE – VERBALE DI PIGNORAMENTO IMMOBILI - Immobili siti in Bari (BA)

5. TRASCRIZIONE CONTRO del 07/08/2003 – Registro Particolare 27167 Registro Generale 38285 Pubblico Ufficiale TRIBUNALE DI BARI Repertorio 11/2003 del 30/06/2003 – ATTO GIUDIZIARIO – DECRETO DI AMMISSIONE A CONCORDATO PREVENTIVO- Immobili siti in Bari (BA)

– Elenco sintetico delle formalità

A seguito di ricerca presso gli Uffici della Conservatoria di Bari, sono presenti le seguenti formalità:

1. TRASCRIZIONE A FAVORE del 10/02/1977 – Registro Particolare 3564 Registro Generale 3932 ATTO TRA VIVI – COMPRAVENDITA – SOGGETTO ACQUIRENTE

2. ISCRIZIONE CONTRO del 10/02/1977 – Registro Particolare 313 Registro Generale 3933 IPOTECA VOLONTARIA derivante da IPOTECA VOLONTARIA – SOGGETTO DEBITORE

3. TRASCRIZIONE CONTRO del 05/06/1979 – Registro Particolare13919 Registro Generale 15920 ATTO AMMINISTRATIVO – PIGNORAMENTO ESATTORIALE

4. TRASCRIZIONE CONTRO del 19/04/1984 – Registro Particolare 11568 Registro Generale 13828 ATTO AMMINISTRATIVO – PIGNORAMENTO ESATTORIALE

5. ISCRIZIONE CONTRO del 18/05/1999 – Registro Particolare 4035 Registro Generale 17368 Pubblico Ufficiale PRESIDENTE TRIBUNALE – Repertorio 304/99 del 06/05/1999 – IPOTECA GIUDIZIALE derivante da DECRETO INGIUNTIVO - Immobili siti in Bari (BA) – Soggetto debitore. Documenti successivi correlati: 1.annotazione n.7665 del 21/09/2007 (RESTRIZIONE DI BENI); 2.annotazione n.1786 del 24/03/2016 (RESTRIZIONE DI BENI)

6. TRASCRIZIONE CONTRO del 10/11/2000 – Registro Particolare 25876 Registro Generale 37538

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Pubblico Ufficiale CORTE D’APPELLO DI BARI Repertorio 4809 del 03/10/2000 – ATTO ESECUTIVO O CAUTELARE – VERBALE DI PIGNORAMENTO IMMOBILI - Immobili siti in Bari (BA)

7. TRASCRIZIONE CONTRO del 07/08/2003 – Registro Particolare 27167 Registro Generale 38285 Pubblico Ufficiale TRIBUNALE DI BARI Repertorio 11/2003 del 30/06/2003 – ATTO GIUDIZIARIO – DECRETO DI AMMISSIONE A CONCORDATO PREVENTIVO- Immobili siti in Bari (BA)

– Elenco sintetico delle formalità

A seguito di ricerca presso gli Uffici della Conservatoria di Bari, sono presenti le seguenti formalità:

1. TRASCRIZIONE CONTRO del 27/10/1987 – Registro Particolare 26035 Registro Generale 34691 ATTO AMMINISTRATIVO – PIGNORAMENTO ESATTORIALE

2. TRASCRIZIONE A FAVORE dell’11/08/1990 – Registro Particolare 24607 Registro Generale 31271 ATTO PER CAUSA MORTE – CERTIFICATO DI DENUNCIA DI SUCCESSIONE

3. TRASCRIZIONE A FAVORE del 03/01/1992 – Registro Particolare 256 Registro Generale 283 ATTO TRA VIVI - COMPRAVENDITA

4. TRASCRIZIONE A FAVORE del 16/12/1993 – Registro Particolare 29918 Registro Generale 39204 ATTO TRA VIVI - COMPRAVENDITA

5. ISCRIZIONE CONTRO dell’08/10/1994 – Registro Particolare 4432 Registro Generale 32787 IPOTECA VOLONTARIA derivante da IPOTECA VOLONTARIA – SOGGETTO DEBITORE

6. TRASCRIZIONE A FAVORE del 25/07/1997 – Registro Particolare 19307 Registro Generale 25627 Pubblico ufficiale UFFICIO DEL REGISTRO Repertorio 69/507 DEL 06/05/1995 ATTO PER CAUSA MORTE – CERTIFICATO DI DENUNCIA DI SUCCESSIONE – Immobili siti in Bari (BA) 7. ISCRIZIONE CONTRO del 18/05/1999 – Registro Particolare 4035 Registro Generale 17368 Pubblico Ufficiale PRESIDENTE TRIBUNALE – Repertorio 304/99 del 06/05/1999 – IPOTECA GIUDIZIALE derivante da DECRETO INGIUNTIVO - Immobili siti in Bari (BA) – Soggetto debitore. Documenti successivi correlati: 1.annotazione n.7665 del 21/09/2007 (RESTRIZIONE DI BENI); 2.annotazione n.1786 del 24/03/2016 (RESTRIZIONE DI BENI)

8. TRASCRIZIONE CONTRO del 10/11/2000 – Registro Particolare 25876 Registro Generale 37538 Pubblico Ufficiale CORTE D’APPELLO DI BARI Repertorio 4809 del 03/10/2000 ATTO

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ESECUTIVO O CAUTELARE – VERBALE DI PIGNORAMENTO IMMOBILI – Immobili siti in Acquaviva delle Fonti (BA) e Bari (BA)

9. TRASCRIZIONE CONTO del 03/02/2003 – Registro Particolare 3655 Registro Generale 4946 Pubblico Ufficiale TRIBUNALE Repertorio 25 del 08/01/2003 – ATTO GIUDIZIARIO – SENTENZA TRASLASTIVA – Immobili siti in Bari (BA)

10. TRASCRIZIONE CONTRO del 07/08/2003 – Registro Particolare 27167 Registro Generale 38285 Pubblico Ufficiale TRIBUNALE DI BARI Repertorio 11/2003 del 30/06/2003 – ATTO GIUDIZIARIO – DECRETO DI AMMISSIONE CONCORDATO PREVENTIVO – Immobili siti in Acquaviva delle Fonti (BA) e Bari (BA)

LOTTO n°1 1. DESCRIZIONE ANALITICA E STIMA DEL BENE

L’unità immobiliare oggetto di stima consiste in un immobile utilizzato dalla ditta fallita

come punto di vendita per la propria attività commerciale. Urbanisticamente l’immobile risulta essere inquadrato all’interno della maglia urbanizzata della città di Bari e posto a piano terra al civico 169 di via Principe Amedeo.

L’ingresso è indipendente e ha la presenza di tre scalini che portano al piano di calpestio dello stesso.

L’immobile attualmente è in completo stato di abbandono, come si evince dal report fotografico effettuato in data 7 febbraio 2017 dal sottoscritto perito e in presenza del curatore avv. Francesco

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D’Alessandro.

L’immobile è composto da un unico vano, dove si presenta la zona esposizione e vendita, mentre sulla parete a confine, in opposizione all’ingresso, è stato realizzato un servizio igienico e un locale ripostiglio in cartongesso.

Dal sopralluogo effettuato, gli impianti non sono ad oggi funzionanti, motivo per il quale, è stato necessario l’ausilio di una torcia elettrica per ispezionare lo stesso.

La pavimentazione è in ceramica di dimensioni 30 cm per 30 cm. Non è di particolare pregio. Le pareti sono intonacate di color bianco. Mentre il soffitto presenta una controsoffittatura continua e con la presenza di punti luce non funzionanti. La colorazione è scura. L’altezza interna è pari a 277 cm, ed è l’unica altezza misurabile all’interno del locale, poiché la controsoffittatura è continua e non consente di misurare l’effettiva altezza dello stesso. A seguito di ricerche effettuate presso l’Agenzia delle Entrate – Ufficio Territoriale di Bari (ex Catasto), la planimetria presente in atti indica come altezza interna del locale 290 cm. Tale altezza consente l’utilizzo dello stesso immobile come deposito, ma non come locale commerciale, poiché l’altezza minima è pari a 300 cm, requisito imprescindibile per ottenere l’agibilità dello stesso immobile.

L’impianto idrico e fognario, presenti all’interno del wc non è funzionante.

La certificazione di conformità dell’impianto elettrico non è presente.

Lo stesso vale per il certificato di agibilità.

Pertanto, il sottoscritto ha provveduto alla stima del locale ad uso magazzino. I dati economici di riferimento sono stati reperiti mediante il sito www.borsinoimmobiliare.it - www.immobiliare.it e mediante una ricerca di mercato effettuato in loco.

Il valore a metro quadrato di locali di questo genere si distinguono fondamentalmente in due fasce di prezzo:

a) Prima fascia con ubicazione di maggior pregio con valore pari a 1.715 €/mq b) Seconda fascia con ubicazione di minor pregio e con valore pari a 1.388 €/mq c) Il valore medio è pari a 1.551 €/mq.

L’immobile è stato valutato con il valore medio di 1.551 €/mq per via dei parametri sopra indicati.

Successivamente è stata effettuata una ricerca di mercato con verifica delle compravendite realizzate in Bari presso le principali agenzie immobiliari.

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La superficie coperta lorda è pari a 36.00 mq e pari ad una superficie commerciale di 36.00 mq lordi.

Ai fini di una corretta stima del bene, è stata effettuata una stima parametrica che considera l’effettivo stato di conservazione dell’immobile.

Di seguito si riporta la scheda di valutazione dell’immobile sopra descritto.

È opportuno indicare come non sia possibile riscontrare il valore catastale e normale dell’immobile poiché risulta dichiarato presso l’Agenzia delle Entrate come abitazione, in categoria A/5, ovvero abitazione di tipo ultrapopolare.

L’approccio metodologico utilizzato l’HBU, acronimo di High Best Use, ovvero il migliore degli usi possibili. Attualmente il migliore degli usi possibili è il deposito.

La valutazione è stata effettuata considerando il valore unitario (€/mq) e moltiplicando lo stesso per coefficienti correttivi che considerino caratteristiche estrinseche e intrinseche.

Caratteristiche intrinseche

Stato conservativo

STATO CONSERVATIVO COEFFICIENTE

SCADENTE 0.95

MEDIO 1.00

BUONO 1.05

Lo stato conservativo dell’immobile e la sua valutazione, sono effettuati in considerazione dell’integrità della struttura, di servizi, delle superfici e dei rivestimenti. Tra i coefficienti considerati è il meno incisivo.

In virtù del sopralluogo effettuato si considera lo stato conservativo come SCADENTE e coefficiente pari a 0.95.

Conformità impiantistica CONFORMITA’ IMPIANTISTICA COEFFICIENTE

Impianti totalmente a norma 1.00

Impianti parzialmente a norma 0.95

Impianti non a norma 0.90

L’impianto elettrico, a seguito di sopralluogo, non risulta funzionante. Inoltre, non è stato possibile riscontrare la documentazione relativa all conformità dello stesso. Allo stesso modo, l’impianto idrico e

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fognario non risultano funzionanti. È necessario un intervento di manutenzione straordinaria di tutti gli impianti. Pertanto, in virtù di quanto scritto, il sottoscritto considera gli IMPIANTI NON A NORMA e coefficiente pari a 0.90.

Altezza dei soffitti

ALTEZZA DEI SOFFITTI COEFFICIENTE

Soffitti molto bassi 0.90

Media altezza dei soffitti 1.00

Notevole altezza dei soffitti 1.10

L’altezza dell’immobile, considerando la tipologia di uso è assolutamente accettabile e idonea per l’uso deposito.

L’altezza del soffitto è da considerarsi MEDIA e il coefficiente da utilizzare è 1.00.

Stato locativo

STATO LOCATIVO COEFFICIENTE

Libero da locazione 1.00

Affittato (redditualità molto buona) 0.95

Affittato (redditualità buona) 0.90

Affittato (redditualità media) 0.85

Affittato (redditualità bassa) 0.80

L’immobile è attualmente LIBERO DA LOCAZIONE, il coefficiente considerato è 1.00.

Caratteristiche esterne

Localizzazione

LOCALIZZAZIONE COEFFICIENTE

All’interno del centro urbano 1.05

Dato non rilevante 1.00

Distante dal centro urbano 0.95

L’immobile è ubicato all’interno del centro urbano, in via Principe Amedeo, una delle vie principali della città di Bari. Ubicazione che consente di rendere appetibile lo stesso immobile. Il coefficiente da applicare è pari a 1.05.

Collegamento alla strada

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COLLEGAMENTO STRADALE COEFFICIENTE

Accessibilità agevole 1.05

Accessibilità difficoltosa 0.95

L’unità immobiliare ha accesso diretto su strada e affaccio diretto. L’accessibilità è quindi AGEVOLE e il coefficiente considerato è 1.05.

Prodotto dei coefficienti

- prodotto dei coefficienti delle caratteristiche intrinseche: 0.95x0.90x1.00x1.00= 0.855 - prodotto dei coefficienti delle caratteristiche esterne: 1.05x1.05= 1.11

Il valore di mercato più probabile, in considerazione delle valutazione precedentemente esposte è il seguente:

Valore immobile = Sup. Lorda x V.U. x coefficienti = 36.00 mq x 1.551 €/mq x 0.855 x 1.11 = € 52.991,16 ( in lettere cinquantaduemilanovecentonovantuno/16).

A seguito del sopralluogo del 7 febbraio 2017, è stato rilevato come lo stesso immobile abbia delle difformità rispetto a quanto rappresentato presso l’Agenzia delle Entrate – Ufficio Territoriale di Bari, in quanto non rappresentato il servizio igienico.

Per quanto detto, è necessario quindi sanare l’abuso edilizio con una CILA in sanatoria per mancata dichiarazione di inizio lavori, con sanzione amministrativa di € 1000.00 e pagamento dei diritti di segreteria al Comune di Bari per € 80.00. Inoltre, sarà necessario dichiarare la variazione planimetrica presso l’Agenzia delle Entrate – Ufficio Territoriale di Bari con costo pari a €50.00. Quindi, in virtù delle considerazioni sopra esposte, il valore corretto dell’immobile è pari a :

€ 52.991,16 – (€1000,00 + € 80,00 + €50,00) = € 51.861,16 (in lettere Euro cinquantunomilaottocentosessantuno/16) .

2. ESTRATTO DI MAPPA E PLANIMETRIA CATASTALE

In allegato si riporta l’estratto di mappa catastale aggiornato relativo al foglio 94 particella 612 del Comune di Bari e la planimetria presente agli atti all’Ufficio dell’Agenzia delle Entrate – Ufficio Territoriale di Bari. La planimetria catastale risulta essere non conforme allo stato di fatto e la stessa depositata in data 13/11/1939. Infatti, la stessa riporta come dichiarante dell’epoca il sig.

. L’unica difformità rispetto allo stato di fatto è data dalla realizzazione del servizio

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igienico precedentemente citato. Dopo l’accesso agli atti effettuato presso gli Uffici dell’Agenzia delle Entrate di Bari – Ufficio Territoriale, non sono stati riscontrati in atti ulteriori planimetrie catastali pregresse dell’immobile.

3. STATO DI POSSESSO DEL BENE

L'unità immobiliare oggetto di stima è, ad oggi, libero da locazione e/o uso di terzi.

La proprietà dell’immobile è divisa così come segue:

- on sede in BARI C.F.: proprietà 1/1.

In allegato la visura storica per immobile aggiornata al 15/02/2017 dove si evince la titolarità del bene oggetto di stima.

L’unità immobiliare è stato acquistata dal fallito con atto di acquisto, come da ispezione ipotecaria del 14/06/2017 con recupero della presa nota di trascrizione individuata presso gli Uffici della Conservatoria di Bari con Registro Generale n°7123 Registro Particolare n°5682 del 06/03/1996 con Atto Notarile Pubblico del 21/02/1996 con Notaio Mazza Francesco in Valenzano (BA). L’atto vide come soggetti il fallito in qualità di soggetto acquirente e i sigg. , come parte venditrice.

4. ESISTENZA DI VINCOLI E ONERI

A seguito di una verifica presso gli uffici competenti dell’Agenzia delle Entrate – Ufficio Territoriale di Bari, non è stata riscontrata la presenza di vincoli e oneri giuridici sugli immobili, a parte le formalità precedentemente elencate.

5. REGOLARITA’ EDILIZIA E URBANISTICA DELL’IMMOBILE

L’unità immobiliare è stato realizzata antecedentemente al 1967, così come riportato nell’atto di acquisto dell’immobile da parte del fallito, come da ispezione ipotecaria del 14/06/2017 con recupero della presa nota di trascrizione individuata presso gli Uffici della Conservatoria di Bari con Registro Generale n°7123 Registro Particolare n°5682 del 06/03/1996 con Atto Notarile Pubblico del 21/02/1996 con Notaio Mazza Francesco in Valenzano (BA). L’atto vide come soggetti il fallito in qualità

di soggetto acquirente e i sigg. , come parte venditrice.

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Come precedentemente descritto, è presente una difformità all’interno dello stesso immobile per la presenza di un servizio igienico non dichiarato. È possibile sanare l’abuso come precedentemente descritto, sia urbanisticamente che catastalemente.

Non è presente l’agibilità dell’immobile.

Inoltre, si specifica come a seguito di ricerche presso l’Ufficio Tecnico di Bari e presso gli Uffici dell’Archivio di Stato di Bari, si è riscontrato come non si abbia traccia di concessioni edilizie o denunce presso gli uffici competenti. Sempre presso l’Archivio di Stato, è stato possibile effettuare la ricerca storica dello stesso immobile e verificare come lo stesso immobile sia stato dichiarato nel 1876, anno in cui fu fondato il primo catasto fabbricati di Bari. In quella occasione, il proprietario dell’epoca sig.

dichiara l’immobile come già esistente.

L’accesso agli atti è stato possibile a seguito di richiesta di accesso agli atti e richiesta di certificato di destinazione urbanistica protocollate in data 26/06/2017 prot. N°155867 presso l’Ufficio Protocollo del Comune di Bari

In data 06/07/2017 il sottoscritto C.T.U. ha potuto ritirare il Certificato di Destinazione Urbanistica, dove si specifica come la particella 612 del foglio 94 abbia la seguente destinazione urbanistica: “B1 zona di completamento”

In particolare, in allegato il Certificato di Destinazione Urbanistica rilasciato dal Comune di Bari, dove il piano urbanistico vigente è il Piano Urbanistico Generale.

6. RENDITA CATASTALE DELL’IMMOBILE

La rendita catastale dell’immobile è pari a € €126,53 con categoria catastale A/5 Classe 9 Consistenza 1 vano. In allegato alla presente perizia la visura storica dell’immobile. La planimetria attualmente presente in atti è l’unica mai redatta e presentata. Non sono presenti planimetrie pregresse.

7. VALUTAZIONE DELL’UNITA’ IMMOBILIARE

Lo scrivente, calcolato il valore di mercato dell’unità immobiliare, valuta l’unità immobiliare oggetto di stima in € 51.861,16 (in lettere Euro cinquantunomilaottocentosessantuno/16),

LOTTO n°2

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1. DESCRIZIONE ANALITICA E STIMA DEL BENE

L’unità immobiliare oggetto di stima consiste in un immobile ad uso residenziale sito all’interno del centro edificato di Bari e precisamente alla via Sagarriga Visconti n°173. È composto da quattro unità catastali, di cui due a piano terra, uno a piano ammezzato e un’altra all’ultimo piano, denominato “piano attico”.

Il lotto è composto da una prima unità di circa 22.00 mq e consiste in un vano a piano terra, che si sviluppa in parallelo con il vano scala, così come si evince dalla planimetria catastale. Presso l’Agenzia delle Entrate – Ufficio Territoriale di Bari è dichiarato come abitazione. Di fatto, è un deposito, poiché non ha né servizio igienico né illuminazione naturale. L’altezza interna è pari a 300 cm circa.

La seconda unità è un vano di piano terra, che l’accesso dal cortile condominiale. È un deposito con superficie di circa 18 mq e altezza interna di 270 cm. Presso l’Agenzia delle Entrate – Ufficio Territoriale di Bari è dichiarato come abitazione.

La terza unità è un piano ammezzato con accesso dal vano scala condominiale, e composto da un vano principale e un secondo vano di modestissime dimensioni, definito come cucina. L’accesso al vano è caratterizzato dalla presenza di due scalini da scendere per l’accesso allo stesso. L’illuminazione è diretta dal vano cucina. Non sono presenti altre forme di illuminazione naturale. La superficie complessiva è pari a 29 mq. L’altezza interna è pari a 265 cm.

La quarta e ultima unità immobiliare è un vano unico, posto all’ultimo piano del condominio di via Sagarriga Visconti n°173, precisamente si tratta del quinto piano. L’immobile è un monolocale con un balcone di 2.00 mq circa sul retroprospetto e altezza interna di 300 cm. Il vano ha superficie lorda di 19 mq.

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Il lotto quindi è composto da quattro vani non comunicanti tra di loro. Nessuno di essi ha un servizio igienico né i requisiti per poter essere considerato un bene assimilabile ad un’abitazione. Le unità oggetto del lotto n°2 sono da considerarsi depositi e comunque vani non abitabili, per via della mancanza di servizi igienici e degli spazi minimi per renderli abitabili. Inoltre, solo l’ultima unità ha un affaccio all’esterno.

Le attuali condizioni delle unità che compongono il lotto sono pessime: non sono presenti rifiniture, impianti, rivestimenti, infissi (gli infissi presenti sono provvisori per non consentire l’accesso). Inoltre, le unità hanno un pessimo stato di conservazione dovuto all’incuranza e all’abbandono in cui versano da anni. È evidente come ci sia mancanza di igiene e cattivo odore.

Non è presente alcun impianto.

Il sopralluogo è stato effettuato in data 7 febbraio 2017 e in allegato è presente il report fotografico delle unità. Le planimetrie catastali in atti sono coincidenti con lo stato di fatto.

Pertanto, il sottoscritto ha provveduto alla stima del locale ad uso magazzino/cantina. I dati economici di riferimento sono stati reperiti mediante la banca dati dell’Agenzia delle Entrate, in riferimento alla zona, ove sono ubicati gli immobili. Al momento della valutazione degli stessi si è provveduto ad effettuare una doppia verifica per la stima degli stessi.

Ai fini di una corretta valutazione si è considerato come riferimento della zona di appartenza B9 (codice zona), il valore di mercato delle abitazioni di tipo economico con valore di mercato che oscilla tra 2000,00 €/mq e 2500,00 €/mq. Di fatto, come sopra detto, le unità sono depositi, inseriti all’interno del fabbricato di tipo condominiale. Pertano, si consideri un valore pari al 25% (valore delle cantine/deposito a servizio di un’abitazione.

Quindi il valore unitario è calcolato così come segue:

(valore min + valore max)/2 = valore medio (2000,00+2500,00)/2= 2250,00 €/mq

Valore medio*25% = valore unitario 2250,00 €/mq * 25%= € 562,50 €/mq

I valori dell’Agenzia delle Entrate fanno riferimento ad immobili oggetto di compravendita e quindi utilizzabili, rifiniti in ogni loro parte ed agibili. Il lotto oggetto di stima, come precedentemente scritto,

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non possiede tali requisiti, pertanto, il sottoscritto perito ritiene opportuno applicare l’art.21 della legge 392 del 1978, ovvero la legge dell’equo canane.

L’art. 21 è quindi citato:

“Art.21. (Stato di conservazione e manutenzione). In relazione allo stato di conservazione e manutenzione dell'immobile si applicano i seguenti coefficienti: a) 1,00 se lo stato è normale; b) 0,80 se lo stato è mediocre;

c) 0,60 se lo stato è scadente.”

Il coefficiente considerato è 0,60 , poiché gli immobili sono in condizione scadente.

Il valore unitario corretto è pari a 562,50 €/mq * 0.60 = 337,50 €/mq

L’approccio metodologico utilizzato l’HBU, acronimo di High Best Use, ovvero il migliore degli usi possibili. Attualmente il migliore degli usi possibili è il deposito.

La valutazione è stata effettuata considerando il valore unitario (€/mq) e moltiplicando lo stesso per coefficienti correttivi che considerino caratteristiche estrinseche e intrinseche.

La superficie è quindi pari a 88.50 mq e così suddivisa:

1) Via Sagarriga Visconti n°173 piano terra - Foglio 96 particella 132 subalterno 1 - Superficie commerciale 22 mq

3) Via Sagarriga Visconti n°173 piano terra - Foglio 96 particella 132 subalterno 13 - Superficie commerciale 19 mq + 2 mq *25% = 19.50 mq

Caratteristiche intrinseche

Stato conservativo

STATO CONSERVATIVO COEFFICIENTE

SCADENTE 0.95

MEDIO 1.00

BUONO 1.05

Lo stato conservativo degli immobili e la sua valutazione, sono effettuati in considerazione dell’integrità della struttura, di servizi, delle superfici e dei rivestimenti. Tra i coefficienti considerati è il meno

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incisivo.

In virtù del sopralluogo effettuato si considera lo stato conservativo come SCADENTE e coefficiente pari a 0.95.

Conformità impiantistica CONFORMITA’ IMPIANTISTICA COEFFICIENTE

Impianti totalmente a norma 1.00

Impianti parzialmente a norma 0.95

Impianti non a norma 0.90

L’impianto elettrico, a seguito di sopralluogo, non risulta presente. Allo stesso modo, l’impianto idrico e fognario non risultano presenti. È necessario un intervento di manutenzione straordinaria di tutti gli impianti. Pertanto, in virtù di quanto scritto, il sottoscritto considera gli IMPIANTI NON A NORMA/ NON PRESENTI e coefficiente pari a 0.90.

Altezza dei soffitti

ALTEZZA DEI SOFFITTI COEFFICIENTE

Soffitti molto bassi 0.90

Media altezza dei soffitti 1.00

Notevole altezza dei soffitti 1.10

L’altezza dell’immobile, considerando la tipologia di uso è assolutamente accettabile e idonea per l’uso deposito.

L’altezza del soffitto è da considerarsi MEDIA e il coefficiente da utilizzare è 1.00.

Stato locativo

STATO LOCATIVO COEFFICIENTE

Libero da locazione 1.00

Affittato (redditualità molto buona) 0.95

Affittato (redditualità buona) 0.90

Affittato (redditualità media) 0.85

Affittato (redditualità bassa) 0.80

Gli immobili sono attualmente LIBERO DA LOCAZIONE, il coefficiente considerato è 1.00.

Caratteristiche esterne

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Localizzazione

LOCALIZZAZIONE COEFFICIENTE

All’interno del centro urbano 1.05

Distante dal centro urbano 0.95

Gli immobili sono ubicati all’interno del centro urbano, in via Sagarriga Visconti, una delle vie principali della città di Bari, ma all’interno di un condominio e senza affaccio su strada, ma su corte interna. Il coefficiente da applicare è pari a 1.00.

Collegamento alla strada

COLLEGAMENTO STRADALE COEFFICIENTE

Accessibilità agevole 1.05

Accessibilità difficoltosa 0.95

L’unità immobiliare non ha accesso diretto su strada e affaccio diretto. L’accessibilità è quindi DIFFICOLTOSA e il coefficiente considerato è 0.95.

Prodotto dei coefficienti

- prodotto dei coefficienti delle caratteristiche intrinseche: 0.95x0.90x1.00x1.00= 0.855 - prodotto dei coefficienti delle caratteristiche esterne: 1.00x0.95= 0.95

Il valore di mercato più probabile, in considerazione delle valutazione precedentemente esposte è il seguente:

Valore immobile = Sup. Commerciale x V.U. x coefficienti = 88.50 mq x 337.50 €/mq x 0.855 x 0.95 = € 24.260,90 ( in lettere Euro ventiquattromiladuecentosessanta/90).

In allegato si riporta l’estratto di mappa catastale aggiornato relativo al foglio 94 particella 132 del Comune di Bari e le planimetrie presenti agli atti all’Ufficio dell’Agenzia delle Entrate – Ufficio Territoriale di Bari.

La planimetrie catastali risultano essere conformi allo stato di fatto. In particolar modo, le unità individuate con foglio 96 particella 132 subaleterni 1-3-16 sono state depositate in data 03/02/1940, mentre l’unità individuata con foglio 96 particella 132 subalterno 13 è stata depositata in data

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01/06/1953 (ultimo piano).

Dopo l’accesso agli atti effettuato presso gli Uffici dell’Agenzia delle Entrate di Bari – Ufficio Territoriale, non sono stati riscontrati in atti ulteriori planimetrie catastali pregresse dell’immobile.

Le unità immobiliari oggetto di stima sono, ad oggi, libere da locazione. La proprietà è così dichiarata:

- , proprietà 1/1.

In allegato la visura storica per immobile aggiornata al 30/11/2016 dove si evince la titolarità del bene oggetto di stima.

L’acquisto degli immobili è legittimato da un atto di compravendita tra

. Atto registrato a Bari con notaio il dott. Mario Scialpi, con data dell’atto il 10 dicembre 1993. L’atto ha nota di trascrizione Registro Generale n°39204 Registro Particolare n°29918 con data di presentazione del 16/12/1993.

5. REGOLARITA’ EDILIZIA E URBANISTICA DELL’IMMOBILE

Le unità immobiliari sono stato realizzato con Concessioni differenti: il quarto piano attico di via Sagarriga Visconti è stato autorizzato con parere favorevole in data 10/09/1953 per sopraelevazione di quarto piano a nome del committente sig e progettista e direttore dei lavori il dott. Ing. Luigi Barbone con riferimento alla licenza edilizia allegato n°20 del 28/09/1953. Il secondo e terzo piano dell’immobile furono autorizzati con progetto di sopraelevazione di secondo e terzo piano a nome del committente sig e progettista e direttore dei lavori il dott. Ing. Luigi Barbone con parere favorevole della commissione edilizia del 27/10/1952.

In sede di accesso agli atti, è stata riscontrata la presenza del certificato di abitabilità delle opere realizzate con sopraelevazione a firma del Sindaco di Bari Chieco in data 28 aprile 1955 per il quarto

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piano, e del secondo e terzo piano in data 28 maggio 1954.

A piano terra e primo non è mai stata rilasciato un certificato di abitabilità, né il certificato di abitabilità del 28 aprile 1955 è da considerarsi valido.

In data 06/07/2017 il sottoscritto C.T.U. ha potuto ritirare il Certificato di Destinazione Urbanistica, dove si specifica come la particella 132 del foglio 96 abbia la seguente destinazione urbanistica: “B9 – rinnovamento urbano – terziario direzionale”

- Via Sagarriga Visconti n°173 piano terra - Foglio 96 particella 132 subalterno 1 categoria A/5 Classe 7 Consistenza 1 vano Rendita catastale €92,96 proprietà 1/1

In allegato alla presente perizia la visura storica dell’immobile. La planimetria attualmente presente in atti è l’unica mai redatta e presentata. Non sono presenti planimetrie pregresse.

Lo scrivente, calcolato il valore di mercato dell’unità immobiliare, valuta l’unità immobiliare oggetto di stima in € 24.260,90 ( in lettere Euro ventiquattromiladuecentosessanta/90).

LOTTO n°3

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1. DESCRIZIONE ANALITICA E STIMA DEL BENE

L’unità immobiliare oggetto di stima consiste in una villa disposta su due livelli, piano rialzato e primo piano con lastrico solare di copertura calpestabile ad uso residenziale, con autorimessa di pertinenza e area pertinenziale circostante, sito in Bari (Ba) – frazione di Palese - alla via Lungomare Tenente Nicola Massaro n°115/E.

A seguito di sopralluogo del 7 giugno 2017, l’immobile risulta essere completamente disabitato e inutilizzato.

L’appartamento ha superficie coperta pari a 201 mq lordi circa e ha un ingresso principale, a cui vi si accede tramite una scalinata da Nord, e un ingresso secondario su retroprospetto da Sud, dove è presente l’accesso da piano seminterrato.

I confini intorno allo stesso sono liberi.

L’immobile si sviluppa su tre livelli: a piano rialzato la zona giorno, a primo piano la zona notte, a piano seminterrato ad uso servizi con vano tecnico e garage pertinanziale all’abitazione, e un lastrico solare calpestabile ed accessibile.

A piano rialzato si accede tramite una scala esterna. È presente un piccolo ingresso che introduce nella zona giorno, quasi completamente open space, dove si ha un’ampia zona giorno. Inoltre, è presente un vano adibito a cucina e un vano di modeste dimensioni. È presente un piccolo servizio igienico. In

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aderenza al corridoio è presente la scala interna di accesso al piano seminterrato , al primo piano e al lastrico solare.

Il primo piano è adibito a zona notte. Sono presenti cinque camere da letto, un servizio igienico e unn ripostiglio. L’accesso dal vano scala consente di accedere ad un disimpegno senza luce naturale. Tutte le camere hanno illuminazione naturale e tre camere hanno un affaccio con balcone.

La pavimentazione è rivestita con moquette, mentre il bagno è piastrellato. Gli infissi presenti non sono perfettamente funzionanti e necessitano di sostituzione. Gli infissi interni sono in pessime condizioni.

Così come il torrino scala, che necessita di manutenzione straordinaria urgente ed approfondita per via della presenza di patologie particolarmente accentuate.

Il lastrico solare si presenta in discrete condizioni, mostra la presenza di piccoli fenomeni infiltrativi, dovuti principalmente alla totale mancanza di manutenzione.

Il piano seminterrato presenta un vano di servizio all’abitazione e trasformato in una tavernetta. I rivestimenti a parete sono in legno e dal sopralluogo effettuato sono presenti alcuni segni di umidità di risalita o condensa. Sullo stesso livello sono presenti anche due vani tecnici di modeste dimensioni.

Il garage, presente a piano seminterrato, è quasi completamente rivestito con piastrelle e si presenta in discrete condizioni. Neccessita di manutenzione ordinaria.

L’impianto elettrico risulta funzionante, a seguito di una verifica personalmente effettuata in sede di sopralluogo effettuato in data 7 giugno 2017.

L’impianto idrico e fognario, presenti all’interno del wc e nella zona cottura, sono non funzionanti.

Le certificazioni di conformità degli impianti elettrico e termico non sono presenti.

È presente un certificato di agibilità, rilasciato in data 16 giugno 1975 dal Sindaco di Bari Avv. Nicola Vernola, dove si fa riferimento alla Licenza Edilizia n°1530 del 05/12/1973, licenza con la quale fu realizzato l’immobile.

L’altezza interna è pari a circa 300 cm.

Pertanto, il sottoscritto ha provveduto alla stima dell’immobile nel suo complesso, considerando sia il valore di mercato medio riscontrato a seguito di indagini di mercato, sia i valori riportati dall’Agenzia delle Entrate, dove si fa riferimento a dati effettivi e aggiornati di compravendita.

Inoltre, è stata eseguita una stima sommaria dei costi necessari per rendere abitabile l’immobile e quindi gli stessi sono stati decurati dal valore complessivo. L’importo di tale spesa di adeguamento è stato

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stimato in circa € 37.000,00 (in lettere Euro trentasettemila/00).

Di seguito si riporta la scheda di valutazione dell’immobile sopra descritto.

SCHEDA DI VALUTAZIONE

Comune: BARI (BA) Frazione: Palese

Dati catastali: Fg. 1, num. 1436, sub. 1-2

Modalità seguita per il calcolo della superficie: Superficie esterna lorda - SEL

CALCOLO SUPERFICIE COMMERCIALE ^{Sup. lorda} Percentuale Sup. comm.

Unità principale 201,00 100% 201,00

Taverne seminterrate 66,00 60% 39,60

Balconi scoperti 17,66 25% 4,42

Balconi scoperti 15,00 25% 3,75

Terrazze scoperte 90,00 25% 22,50

Box auto collegati ai vani principali 35,00 60% 21,00

Giardini esclusivi di ville e villini 533,00 10% 53,30

Superficie commerciale totale, m² 349,32

C O E F F I C I E N T I D I D I F F E R E N Z I A Z I O N E A P P L I C A T I Valore

TIPOLOGIA EDILIZIA - Villa unifamiliare 1,04

QUALITÁ DELL'EDIFICIO - Civile 1,00

VETUSTÁ - Età da 41 a 55 anni 0,75

ESPOSIZIONE - Strade 1,00

ORIENTAMENTO PREVALENTE - Nord 0,90

LUMINOSITÁ - Nella norma 1,00

FINITURA - Mediocre 0,90

DISPONIBILITÁ - Libero o occupato dal proprietario 1,00

IMPIANTO DI RISCALDAMENTO - Impianto autonomo 1,05

IMPIANTO CITOFONICO - Citofono apriporta 1,00

IMPIANTO DI CLIMATIZZAZIONE ESTIVA - Privo di impianto 1,00

SERRAMENTI ESTERNI - Con tapparelle avvolgibili in legno 1,00

PAVIMENTAZIONE PREVALENTE - Ceramica 1,00

PARCHEGGI COMUNI - Posti auto pari al numero delle unità immobiliari 1,05

Coefficiente globale 0,70

V A L O R I D I M E R C A T O R I L E V A T I Valore

Valore minimo OMI (2° semestre 2016) € 1.150,00

Valore massimo OMI (2° semestre 2016) € 1.700,00

Valore medio di mercato unitario al m² € 1.425,00

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S P E S E P E R A D E G U A M E N T I Importo

impianto elettrico € 6.000,00

impianto termico € 6.000,00

opere edili di manutenzione straordinaria € 25.000,00

Totale € 37.000,00

V A L O R E U N I T A R I O S T I M A T O A L M Q . € 1.500,00 Valore catastale: € 182.206,08

Valore OMI: € 340.170,00

Valore medio di mercato: € 311.446,70 = ( € 1.425,00 x 0,70 x m² 349,32 - € 37.000,00 ) Valore stimato: € 329.786,00 = ( € 1.500,00 x 0,70 x m² 349,32 - € 37.000,00 ) Valore stimato arrotondato: € 329.786,00

V A L O R E S T I M A T O € 329.786,00 (euro trecentoventinovemilasettecentoottantasei/00)

Pertanto, si considera il valore stimato arrotondato, quindi l’immobile ha valore pari a

€ 329.786,00 (in lettere Euro trecentoventinovemilasettecentoottantasei/00).

In allegato si riporta l’estratto di mappa catastale aggiornato relativo al foglio 1 particella 1436 del Comune di Bari e la planimetria presente agli atti all’Ufficio dell’Agenzia delle Entrate – Ufficio Territoriale di Bari. La planimetria catastale ultima risulta essere non conforme allo stato di fatto e la stessa è l’unica mai depositata. Infatti, la stessa riporta la firma dell’ing. Ruggiero Flego. L’unica difformità rispetto allo stato di fatto è data dall’ampliamento del terrazzino a fronte ingresso. Dopo l’accesso agli atti effettuato presso gli Uffici dell’Agenzia delle Entrate di Bari – Ufficio Territoriale, sono state riscontrate in atti ulteriori planimetrie catastali pregresse dell’immobile, le quali sono allegate alla perizia.

L'unità immobiliare oggetto di stima è, ad oggi, libero e in stato di abbandono. La proprietà dell’immobile è divisa così come segue:

- proprietario per 1/1.

In allegato la visura storica per immobile aggiornata al 13/01/2017 dove si evince la titolarità del bene

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oggetto di stima.

5. REGOLARITA’ EDILIZIA, URBANISTICA E PAESAGGISTICA DELL’IMMOBILE

L’unità abitativa è stato realizzata con Licenza Edilizia n°1350/73, concessione con la quale fu autorizzata la realizzazione di un progetto di villa bifamigliare, così come verificato in sede di accesso agli atti. Non sono presenti altri titoli edilizi, né a nome del costrutturore .

L’abuso edilizio realizzato è presente ad ogni livello dell’immobile, dal piano scantinato/box auto ai livelli ad uso abitativo.

La difformità consiste nella realizzazione di un immobile difforme da quanto autorizzato per dimensioni, distribuzione interna e distanze, così come è possibile evincere dall’elaborato grafico allegato.

L’accesso ai luoghi avvenuto in data 7 giugno 2017 ha confermato come la planimetria presentata in catasto sia conforme allo stato dei luoghi, al contrario della concessione edilizia sopra citata.

Pertanto, sono stati riscontrati abusi edilizi, sanabili con Permesso di Costruire in Sanatoria ai sensi dell’art.36 del D.P.R. n°380 del 06/06/2001 “interventi realizzati in assenza di permesso di costruire, o in difformità da esso”.

All’interno degli elaborati grafici è presente l’individuazione della tipologia di abuso in planimetria e il riferimento all’articolo del D.P.R. n°380 del 06/06/2001 sopracitato.

Gli elaborati allegati indicano quali siano le superfici oggetto di accertamento. Di seguito il quadro corretto delle volumetrie autorizzate.

Calcoli come da Licenza Edilizia n°1530/73:

Superficie lotto: 1450,60 mq

Superficie coperta: 144,73 mq < 1/10 di 1450,60 mq = 145,06 mq Volume autorizzato: 144,73 mq * 8,00 ml = 1157,00 mc

Area parcheggio da norma: 1157,00 mc * 1mq/20mc = 57,85 mq

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Area parcheggio realizzata e autorizzata: 9,00 ml * 8,00 ml = 72,00 mq

Stato di fatto:

Superficie reale dell’immobile:

piano scantinato: 132,00 mq piano rialzato: 103,00 mq piano primo: 98,00 mq Volume edificato:

piano scantinato: 184,80 mq * 1,40 ml (H) = 184,80 mc piano rialzato: 103,00 mq * 3,10 ml (H) = 319,30 mc piano primo: 98,00 mq * 3,50 ml (H) = 343,00 mc

Totale: 847,10 mc < 1157,00 mc (volumetria autorizzata)

Di fatto, la volumetria realizzata risulta essere inferiore alla volumetria autorizzata con Licenza Edilizia n°1530/73.

Per via della differente distribuzione interna e sagoma, si è provveduto alla sovrapposizione delle planimetrie di progetto con le planimetrie catastali, le quali rispecchiano lo stato di fatto.

Dalla sovrapposizione delle stesse per ogni livello, si è notato come una porzione autorizzata sia stata regolarmente realizzatta (all’interno della sagoma realizzata), una parte della volumetria autorizzata non sia mai stata realizzata (all’interno della sagoma autorizzata) e un’altra porzione è stata realizzata ma non autorizzata (fuori sagoma). Quest’ultima dovrà essere oggetto di accertamento di conformità, in quanto volume realizzato senza il rilascio di concessioni e/o autorizzazioni.

Nello specifico, la superficie oggetto di sanatoria è così distinta per livelli:

- Piano scantinato 21,22 mq – rampa box auto non autorizzata 33,50 mq

- Piano rialzato 12,36 mq – superficie esterna di pertinenza 17,66 mq + 3,72 mq - Piano primo 9,46 mq

I costi di sanatoria sono i seguenti per piano rialzato e primo piano:

a) Urbanizzazioni Primarie (U.P.): 76,20 €/mq b) Urbanizzazioni Secondarie (U.S.): 52,93 €/mq

c) Costo di Costruzione (C.C.): 690,51 €/mq*0.05 = 34,53€/mq

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d) Totale €163,66 €/mq

Oblazione in sanatoria: 163,66 €/mq Totale: 327,32 €/mq

I costi di sanatoria sono i seguenti per piano seminterrato e superfici esterne non residenziali (pianerottoli non autorizzati di piano rialzato):

a) Urbanizzazioni Primarie (U.P.): 76,20 €/mq (50%) =38,10 €/mq b) Urbanizzazioni Secondarie (U.S.): 52,93 €/mq (50%)= 26,47 €/mq

c) Costo di Costruzione (C.C.): 690,51 €/mq*0.05 = 34,53€/mq (60%) = 20,72 €/mq d) Totale 85,29 €/mq

Oblazione in sanatoria: 85,29 €/mq Totale: 170,58 €/mq

I costi, pertanto, di sanatoria per l’immobile sono così definiti:

Piano scantinato:

Superficie in sanatoria: 21,22 mq*170,58 €/mq= € 3.619,71 Superficie in sanatoria: 33,50 mq*170,58 €/mq= € 5.714,43 Piano rialzato:

Superficie in sanatoria: 12,36 mq *327,32 €/mq = € 4.045,68 Superficie in sanatoria: (17,66+3,72) mq*170,58 €/mq= € 3.647,00 Piano primo:

Superficie in sanatoria: 9,46 mq *327,32 €/mq = € 3.096,45 TOTALE: € 20.123,27 oltre bolli e diritti di segreteria

È presente un certificato di agibilità, rilasciato in data 16 giugno 1975 dal Sindaco di Bari Avv. Nicola Vernola, dove si fa riferimento alla Licenza Edilizia n°1530 del 05/12/1973, licenza con la quale fu realizzato l’immobile. L’agibilità riguarda, però, una villa bifamigliare e sono rispettivamente individuate come “Villa a Nord Ovest” e “Villa a Nord Est” con relativo parere favorevole. Oggi non è da considerarsi valido.

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In data 06/07/2017 il sottoscritto C.T.U. ha potuto ritirare il Certificato di Destinazione Urbanistica, dove si specifica come la particella 1436 del foglio 1 abbia la seguente destinazione urbanistica: “C3 – zona di espansione”

Inoltre, sono state effettuate verifiche in merito all’eventuale richiesta di sanatoria Paesaggistica. Dalle ricerche effettuate risultano le seguenti indicazioni:

a) Zona di espansione C3 dell’attuale PRG del comune di Bari al 100% del lotto b) È compreso nei beni paesaggistici come “territorio costiero” al 100% del lotto

c) È compreso nella “variante di adeguamento del P.R.G. al P.U.T.T./P. come ATD (Ambito Territoriale Distinto)

d) L’intero lotto secondo le tavole “aree escluse dalle norme” ai sensi dell’art.66 delle N.T.A. di cui alla “Variante di adeguamento del P.R.G. al P.U.T.T./P. ai sensi dell’art.5.06 delle N.T.A.”

Dal punto d sopra scritto si evince chiaramente come il lotto nella sua interezza sia escluso al 100% da ogni eventuale sanatoria Paesaggistica perché il lotto rientra al 100% tra le aree escluse.

Attualmente l’immobile è sprovvisto di certificato di agibilità

La rendita catastale dell’immobile è pari a € €1.446,08 con categoria catastale A/7 Classe 5. In allegato alla presente perizia la visura storica dell’immobile. La planimetria attualmente presente in atti è l’unica mai redatta e presentata. Si può notare come sia stata rappresentata in maniera errata, poiché le planimetrie dei subalterni 1 e 2 risultano essere identiche. È necessario la nuova presentazione delle stesse con una corretta rappresentazione delle unità.

Lo scrivente, calcolato il valore di mercato dell’unità immobiliare, valuta l’unità immobiliare oggetto di stima in € 329.786,00, a meno dei costi necessari per la sanatoria pari a € 20.123,27 ,

precedentemente indicati. Il valore dell’immobile pertanto è pari a € 309.662,73 (in lettere Euro trecentonovemilaseicentosessantadue/73).

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ALLEGATI

1. Richiesta di Certificato di Destinazione Urbanistica 2. Certificato di Destinazione Urbanistica

3. Lotto n°1 – Estratto di mappa aggiornato (fg.94 p.lla 612) 4. Lotto n°1 – Visura storica dell’immobile (fg.94 p.lla 612 sub.1) 5. Lotto n°1 – Planimetria catastale esistente (fg.94 p.lla 612 sub.1) 6. Lotto n°1 – Planimetria rilevata con accesso agli atti

7. Lotto n°1 –Report fotografico

8. Lotto n°2 – Estratto di mappa aggiornato (fg.96 p.lla 132) 9. Lotto n°2 – Visura storica dell’immobile (fg.96 p.lla 132 sub.1) 10. Lotto n°2 – Planimetria catastale esistente (fg.96 p.lla 132 sub.1) 11. Lotto n°2 – Visura storica dell’immobile (fg.96 p.lla 132 sub.3) 12. Lotto n°2 – Planimetria catastale esistente (fg.96 p.lla 132 sub.3) 13. Lotto n°2 – Visura storica dell’immobile (fg.96 p.lla 132 sub.13) 14. Lotto n°2 – Planimetria catastale esistente (fg.96 p.lla 132 sub.13) 15. Lotto n°2 – Visura storica dell’immobile (fg.96 p.lla 132 sub.16) 16. Lotto n°2 – Planimetria catastale esistente (fg.96 p.lla 132 sub.16) 17. Lotto n°2 –Report fotografico

18. Lotto n°3 – Estratto di mappa aggiornato (fg.1 p.lla 1436) 19. Lotto n°3 – Visura storica dell’immobile (fg.1 p.lla 1436 sub.1) 20. Lotto n°3 – Planimetria catastale esistente (fg.1 p.lla 1436 sub.1) 21. Lotto n°3 – Visura storica dell’immobile (fg.1 p.lla 1436 sub.2) 22. Lotto n°3 – Planimetria catastale esistente (fg.1 p.lla 1436 sub.2) 23. Lotto n°3 –Report fotografico

24. Lotto n°3 – Sovrapposizione planimetrica con indicazione delle superfici oggetto di sanatoria

Il tecnico Ing. Domenico Petrelli