TRIBUNALE CIVILE E PENALE DI BARI
Ufficio Esecuzione Immobiliare
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RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA D'UFFICIO
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Procedimento di Esecuzione Immobiliare n°196/2019 di Ruolo Generale promosso da:
BANCA MONTE DEI PASCHI DI SIENA S.P.A.
(Avv. DONVITO ANTONIO, via Paolo ANDREANI n°4 -20122 MILANO)
in danno di
DI TERLIZZI DANIELA (codice fiscale DTR DNL 70P57 A515H)
G.E. Dr.ssa LAURA FAZIO
il C.T.U.
( Ing. Vito PIGNATARO)
RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA D'UFFICIO --- --- **** * **** --- ---
Procedimento di Esecuzione Immobiliare n°196/2019 di Ruolo Generale promosso da:
BANCA MONTE DEI PASCHI DI SIENA S.P.A.
(Avv. DONVITO Antonio, via P. ANDREANI n°4 -20122 MILANO) in danno di
DI TERLIZZI DANIELA
(codice fiscale DTR DNL 70P57 A515H) G.E. Dr.ssa LAURA FAZIO
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Premesso:
- Che il sig. G.E. dr.ssa Laura FAZIO, con Decreto ex artt. 559 e 569 C.P.C. del 18 settembre 2019, nominava il sottoscritto ing. Vito PIGNA- TARO esperto stimatore del compendio pignorato ricadente nell’attivo della procedura esecutiva in epigrafe (allegato “A”);
- Che con il predetto provvedimento il sig. G.E. onerava lo scrivente di provvedere, entro 10 giorni dalla sua comunicazione, al perfezionamento della stessa previa sottoscrizione con firma digitale e trasmissione presso la cancelleria del Tribunale di Bari – Ufficio esecuzione Immobiliare, dell’atto di giuramento e di accettazione della nomina di Esperto Estima- tore (allegato “A”);
C.P.C. del 18 settembre 2019, alla stima dei beni pignorati (allegato
“A”);
- Che il verbale di pignoramento del compendio immobiliare ricadente nell’attivo della procedura esecutiva in epigrafe, trascritto presso la Con- servatoria dei RR.II. di Bari il 9 maggio 2019 (20240 Registro Generale e n.14368 Registro particolare), è a favore della Banca Monte dei Paschi di Siena (cod. fiscale 00884060526) in danno di DI TERLIZZI Daniela (cod. fiscale DTR DNL 70P57 A515H), e colpisce l'intera proprietà dei seguenti immobili:
- Abitazione sita in Conversano alla contrada San Francesco- riportato in
Catasto Fabbricati del Comune di Conversano (BA) con il Foglio 12, particella 120, subalterno 4 (graffata alla particella n°178 sub 2 ed alla particella n°179 sub 2), categoria A/7, classe 3,consistenza vani 8, su- perficie castale totale 158mq, superficie catastale totale escluse aree scoperte 138mq, rendita euro 599,09.
- che lo scrivente, in conformità a quanto disposto dal sig. G.E, inoltrava richiesta ed acquisiva presso l’Agenzia del Territorio della Provincia di Bari – Sezione Catasto Fabbricati le planimetrie catastali e le visure storiche degli immobili ricadenti nell’attivo della procedura esecutiva (allegati “B.1” e “B.2”)
- che, esaminati gli atti del procedimento ed al fine eseguire la ricognizio- ne e rilevazione foto – planimetrica degli immobili oggetto di esecuzione
immobiliare, a mezzo raccomandata A.R. e comunicazione email - PEC del 30 settembre 2019 comunicava alla parte esecutata ed al creditore procedente la data di inizio delle operazioni peritali all’uopo fissate per le ore 18:00 di lunedì 21 ottobre 2019 (allegato “C”);
- che alle ore 18:00 di lunedì 30 settembre 2019 il sottoscritto ingegnere Vito Pignataro e l’avvocato Domenico Buffa, in qualità rispettivamente di esperto estimatore e custode giudiziario eseguivano, alla presenza del- la signora Carmela MARCHITELLI, la quale si identificava come cogna- ta della sig.ra DI TERLIZZI Daniela, effettuava la ricognizione e la rile- vazione foto-planimetrica del compendio immobiliare oggetto di esecu- zione (allegati “D”, “E.1”, “E.2”);
- che lo scrivente, al fine di completare l’acquisizione della documentazio- ne necessaria all’evasione dell’incarico, in data 6 dicembre 2019 acqui- siva dall’Archivio Notarile del Comune di Bari copia dell’atto di com- pravendita del 6 novembre 2008 (rep.n°522989/29167 - trascritto alla Conservatoria dei RR.II. di Bari il 10.11.2008 ai nn.53265/35783) a favo- re di DI TERLIZZI Daniela (cod. fiscale DTR DNL 70P57 A515H) con- tro LOPEDOTE Bernardino (cod. fiscale LPD BNR 72H22 C975U) (al- legato “F”)
- Che in data 18 dicembre 2019, al fine di accertare la legittimità urbani- stica, lo scrivente inoltrata all’indirizzo PEC dell’Ufficio protocollo del Comune di Conversano istanza per l'estrazione e la riproduzione di copie conformi delle Concessione Edilizie in Sanatoria relative alla pratica n°1106 (Condono 1985) ed alla pratica n°705/A (Condono 1994) rila- sciate dal Comune di Conversano in data 15.11.2007 (allegato "G.1"),
- che, non avendo ricevuto risposta dall’Ufficio Tecnico del Comune di Putignano, in data 09 gennaio 2020 lo scrivente inoltrava allo stesso e- mail PEC di sollecito riscontro all’istanza del 18 dicembre 2019 (allega- to "G.2"),
- Che in data 15 gennaio 2020 la Ripartizione Urbanistica ed Edilizia Pri- vata del Comune di CONVERSANO evadeva la predetta richiesta produ- cendo copia la seguente documentazione: (allegati "H")
- Permesso di Costruire in Sanatoria pratica n°1106, completo di elaborati grafici, rilasciata dal Comune di Conversano in data 18 settembre 2007 per la realizzazione di un’intera costruzione al piano seminterrato e rialzato
- Permesso di Costruire in Sanatoria pratica n°705/A, completo di elaborati grafici, rilasciata dal Comune di Conversano in data 18 settembre 2007 per l’ampliamento della costruzione in contrada San Francesco
- Denuncia di variazione catastale del 20/02/2007
- che dall’atto di provenienza del cespite pignorato emerge essere lo Stato Civile della signora DI TERLIZZI Daniela (codice fiscale DTR DNL 70P57 A515H) alla data di acquisto dell’immobile de quo divorziata;
- Che, al fine di verificare se in data successiva al pignoramento il com- pendio immobiliare de quo fosse stato colpito da ulteriori formalità pre- giudizievoli, eseguiva presso l’AGENZIA DEL TERRITORIO della Provincia di Bari – Servizio di Pubblicità Immobiliare l’ispezione ipote- caria per nome e per codice fiscale della parte esecutata (allegati “I” ed
“L”)
- Che dalla predetta verifica non risultavano esserci, in data successiva al pignoramento de quo, ulteriori formalità pregiudizievoli
ciò premesso, acquisita la documentazione di cui innanzi ed esaminata quella in atti, il sottoscritto C.T.U. passa ad illustrare le risposte ai quesiti formulati dal Sig. G.E. procedendo all’evasione dell’incarico con il seguente ordine di esposizione:
1. Identificazione ed ubicazione del compendio immobiliare 2. Descrizione del compendio immobiliare
3. Stato di conservazione
4. Stato di possesso dell’immobile 5. Superfici
6. Vetustà, legittimità e destinazione urbanistica 7. Confini
8. Dati catastali
9. Sussistenza di oneri, pesi, servitù attive o passive, diritti di usufrut- to, uso o abitazione
10. Ricostruzione analitica delle vicende traslative nel ventennio che precede la trascrizione del pignoramento immobiliare
11. Iscrizioni e trascrizioni nel ventennio anteriore alla data di trascri- zione del pignoramento
12. Iscrizioni e trascrizioni in data successiva al pignoramento
13. Determinazione del valore di mercato del compendio immobiliare ricadente nella procedura esecutiva Immobiliare n°196/2019 R.G.
promosso dalla Monte dei Paschi di Siena S.P.A. in danno di DI TERLIZZI Daniela
14. Elenco delle formalità delle quali dovrà essere ordinata la cancella- zione dopo la vendita
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1. Identificazione ed ubicazione del compendio immobiliare
Il compendio immobiliare ricadente nell’attivo della procedura esecuti- va Immobiliare n°196/2019 R.G., per quanto accertato in forza della docu- mentazione in atti e quella acquisita nel corso delle operazioni peritali, è composto da un villino di 3 vani (tre camere da letto) ed accessori (bagno, disimpegno, cisterna e deposito) al piano seminterrato oltre due vani (sog- giorno e cucina) oltre accessori (bagno, veranda coperta, terrazzo e perti- nenziale area scoperta) al piano rialzato ed un locale ad uso soffitta al piano del lastrico solare. Il compendio de quo è sito in Conversano alla contrada San Francesco.
2. Descrizione del compendio immobiliare
Il villino sito in agro di Conversano è posizionato al civico n°79 della Contrada San Francesco ed è individuato dal cancello carrabile posto alla sinistra della corte di accesso dalla predetta contrada (foto n° 1 dell’allegato
“E.2”). Superato il cancello carrabile si percorre un viale pavimentato (fo- to n° 2 dell’allegato “E.2”) dal quale si accede alla veranda coperta al pia- no rialzato del villino. Dalla veranda coperta a sua volta si accede all’interno dell’immobile ove troviamo un’ampia zona soggiorno (foto dalla n°3 alla n°5 dell’allegato “E.2”) alla sinistra della porta d’ingresso trovia- mo l’angolo cottura (foto n°8 e n°9 dell’allegato “E.2”) ed in fondo alla camera un ampio bagno (foto n°6 e n°7 dell’allegato “E.2”). Una scala in- terna pone in comunicazione piano rialzato con il piano seminterrato (foto
n° 10 dell’allegato “E.2”) ove è posizionata la zona notte costituita da un piccolo disimpegno dal quale, percorrendolo in senso orario, ci accede al bagno (foto dalle n°11 dell’allegato “E.2”) ed alle camere da letto (foto dalla 12 alla n°15 dell’allegato “E.2”).
La zona giorno è altresì comunicante con la restante parte di veranda co- perta collocata a Sud del fabbricato (foto n°18 dell’allegato “E.2”) e con affaccio sullo spazio esterno. Una scala esterna, ubicato nella zona Ovest del fabbricato, pone in comunicazione la predetta parte di veranda coperta con il lastrico solare (foto n° 19 dell’allegato “E.2”). Sul suddetto lastrico solare sono altresì presenti due vani tecnici costituiti rispettivamente dal tor- rino del vano scala e dalla centrale termica (foto dalla n° 20 alla n°25 dell’allegato “E.2”). Il compendio immobiliare comprende altresì un’ampia area esterna per circa 2/3 pavimentata ed 1/3 attrezzata a giardino (foto n°26 dell’allegato “E.2”).
Dagli elaborati grafici allegati alle pratiche edilizie emerge che al piano seminterrato sono altresì presenti un vano deposito con accesso dalla corte sterna mediante scalinata (foto n° 16 e n° 17 dell’allegato “E.2”), un’intercapedine collocala a Sud delle camere da Letto ed una cisterna, po- sizionata ad Ovest del cespite, per i quali non è stato possibile accertare lo consistenza e stato conservativo.
Le porte interne sono in legno di colore scuro. Le finestre ed i finestroni dei vani sono in anticorodal di colore bianco. I pavimenti sono realizzati in piastrelle di ceramica, le pareti risultano tinteggiate con idropittura ed i sof- fitti con tempera. L’immobile è dotato di impianto di riscaldamento alimen- tato a gas con bombola posizionata nel cortile e caldaia sul lastrico solare.
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Il compendio immobiliare come sopra identificato, benché sia finito in ogni sua parte, presenta un grado di finitura e conservazione scadente e, per quanto è stato possibile accertare, necessita di cospicui lavori di manuten- zione straordinaria.
In ordine agli impianti idrico/fognario, elettrico e termico, benché pre- senti, non rispondono alle più elementari condizioni di sicurezza e/o con- formità alla Vigente normativa.
L’immobile è stato realizzato con strutture portanti verticali muratura di tufo ed orizzontali con solai in latero-cemento gettato in opera.
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Al momento della ricognizione dei luoghi il compendio immobiliare de quo risultava non abitato.
A chiusura delle operazioni la sig.ra Carmela MARCHITELLI, cognata della sig.ra DI TERLIZZI Daniela, consegnava al Custode giudiziario avv.
Domenico Buffa le chiavi del compendio immobiliare (allegato “D”) --- * * . * * ---
5. Superfici
Le superfici lorde che compongono il compendio immobiliare ricadente nell’attivo della procedura di esecuzione immobiliare in epigrafe sono (ela- borato planimetrico e documentazione fotografica rispettivamente degli allegati “B.1” e “B.2” e degli allegati “E.1” e “E.2”):
abitazione al piano rialzato ~ 65,00 mq
abitazione al piano seminterrato ~ 50,00 mq
veranda e balconi coperti al piano rialzato ~ 50,00 mq
locale deposito al piano seminterrato ~ 30,00 mq
cisterna al piano seminterrato ~ 10,00 mq
vano tecnico scala al primo piano ~ 10,00 mq
lastrico solare ~110,00 mq
area scoperta ~550,00 mq
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Il compendio immobiliare ricadente nell’attivo della procedura di esecu- zione immobiliare, per quanto si evince da atto notorio allegato al dal ri- chiedente del Permesso di Costruire in Sanatoria è stato eseguito nell’anno 1982.
In ordine alla legittimità e conformità urbanistica, da un confronto fra quanto riportato nelle planimetrie allegate al Permesso di Costruire in Sana- toria prat.n.1106 e prat.n.705/A del 18/09/2007 (allegato “H”), per quanto effettivamente rilevato sui luoghi (allegato “E.1” ed “E.2”) sono state ri- scontate le seguenti difformità:
a. I tramezzi del vano cucina al piano rialzato sono stati parzialmente demoliti rendendo il predetto vano comunicante con il soggiorno.
b. Nel bagno al piano rialzato è stata realizzata una finestra (foto n° 27 dell’allegato “E.2”) con affaccio verso il cavedio interno (foto n° 28 dell’allegato “E.2”)
c. Il succitato cavedio interno non è stato rappresentato in alcuna pla- nimetria allegata al Permesso di Costruire n°705/A del 18/09/2007
d. È stato chiuso l’accesso dalla U.I. oggetto di esecuzione immobiliare a quella di altra proprietà identificata con il sub n°2 della particella n°120 del foglio di mappa n°12 di Conversano
e. La superficie di calpestio del lastrico solare realizzata è maggiore di circa 25mq di quella assentita con i predetti titoli abilitativi
f. La superficie coperta del fabbricato risulta maggiore di quella assen- tita. Nello specifico risulta essere stata ampliata la superficie coperta della veranda sul prospetto Est e rispettivamente quella della pensili- na laterale posizionata a Sud del fabbricato e quella di accesso al piano seminterrato.
g. Il vano tecnico/soffitta di accesso dal piano rialzato al lastrico solare risulta essere stato realizzato con volumetria maggiore di quella as- sentita
h. Sul lastrico solare è stato realizzato un vano tecnico non assentito adibito a centrale termica
Le difformità sub “a”, “b”, “c”, e “d” dovranno essere oggetto di ac- certamento di conformità e di acquisizione del titolo abilitativo (art. 36 ed art. 46 del D.P.R. 380/01 e s.m.i.) da eseguire previa presentazione della C.I.L.A. in sanatoria. Gli oneri tecnici – amministrativi da sostenere per
evadere la pratica relativa all’accertamento di conformità è stimata in €.5.000,00.
In relazione difformità sub “e”, “f”, “g”, e “h”, in quanto realizzato in assenza di un titolo abilitativo, dovranno essere rimosse e rese conformi ai titoli abilitativi in sanatoria.
La stima dei lavori di messa in pristino dello stato dei luoghi, ivi
compresi gli oneri tecnici – amministrativi, è di €.18.000,00.
Successivamente, alla luce delle opere sanate, dovrà essere regola- rizzata la posizione catastale del compendio immobiliare previa presenta- zione all’Agenzia del Territorio della Provincia di BARI delle planimetrie catastali aggiornate che dovranno riportare l’esatto stato dei luoghi.
Gli oneri tecnici – amministrativi da sostenere per eseguire le predet-
te attività ammontano a corpo a €.2.000,00
sommano €.25.000,00 --- * * . * * ---
7. Confini
Il compendio immobiliare costituito da un villino su più livelli di 3 vani ed accessori al piano seminterrato, due vani oltre accessori al piano rialzato, oltre che soffitta al primo piano su lastrico solare. sito a Conversano alla contrada San Francesco confina con la predetta via, con proprietà LOPE- DOTE e proprietà CHIARAPPA
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Al Catasto Fabbricati il compendio immobiliare ricadente nell’attivo del- la procedura di esecuzione immobiliare n°196/2019R.G., è così identificato (allegato “B.1” e “B.2”):
Villino alla Contrada San Francesco - Dati identificativi: Foglio 12, particella 120, sub n°4
graffata Foglio 12, particella 178, sub n°2 graffata Foglio 12, particella 179, sub n°2
- Dati classamento: categoria A/7, classe 3, consistenza 8vani, rendita eu- ro 599,09
- Intestazione: DI TERLIZZI Daniela – codice fiscale DTR DNL 70P57 A515H– Proprietà per 1/1
- Indirizzo: Contrada San Francesco n.c. piano T – 1 – S1;
N.B. Lo scrivente fa notare che la visura e la planimetria catastale acquisi- ta presso l’Agenzia del Territorio della Provincia di Bari, relativa all’unità immobiliare costituita dall’appartamento identificato con il foglio di mappa 12, particella 120, sub n°4, reca una diversa distri- buzione interna. Di fatto, dopo che sarà stato evaso l’accertamento di conformità di cui all’articolo 36 del DPR n°380/2001, dovrà essere presentata all’Agenzia delle Entrate – Ufficio Provinciale di Bari, Territorio Servizi Catastali la planimetria relativo allo stato dei luo- ghi riveniente dall’accertamento di conformità.
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9. Sussistenza di oneri, pesi, servitù attive o passive, diritti di usufrut- to, uso o abitazione
Si riferisce che, cosi come si evince dal verbale delle operazioni peritali, l’immobile era libero e nella disponibilità della procedura esecutiva. (allega- to “D”). Dalla ricerca ipocatastale per nome e per codice fiscale della par- te esecutata eseguita presso l’Agenzia del Territorio della Provincia di Bari – Servizio di Pubblicità risulta, in favore della sig.ra DI TERLIZZI Daniela, una servitù attiva sulla particella 120 sub.5 del foglio 12, di proprietà del sig. Bernardino LOPEDOTE, per l’ispezione della fossa IMHOFF, del bombolone del gas e delle manopole dell’autoclave. Tale servitù risulta es- sere stata trascritta alla Conservatoria dei RR.II. di Bari ai nn.53266/35784 il 10/11/2008. (allegato “L”).
Inoltre sulla particella 178 sub 1 del Foglio 12, ricadente nell’attivo della procedura esecutiva, si riscontra il passaggio di condutture idriche di servi- zio pubblico, per il quale ai Registri della Conservatoria non risulta essere stata rilevata alcuna formalità.
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10. Ricostruzione analitica delle vicende traslative nel ventennio che ha preceduto la trascrizione del pignoramento immobiliare
Il compendio immobiliare oggetto di esecuzione immobiliare è pervenu- to alla sig.ra DI TERLIZZI Daniela, nata ad Avezzano il 17 settembre 1970 (codice fiscale dichiarato DTR DNL 70P57 A515H), per la quota dell’intero in piena proprietà dal sig. LOPEDOTE Bernardino, nato a Conversano il 22 giugno 1972, mediante atto di compravendita per rogito del Notaio REBOLI Francesco di Bari del 6 novembre 2008, numero di repe. 522989/29167, tra- scritto ai nn.53265/35783 in data 10 novembre 2008.
Al sig. LOPEDOTE Bernardino, nato a Conversano il 22 giugno 1972, il compendio immobiliare è pervenuto per la quota pari all’intero in regime di separazione dei beni, nella sua originaria consistenza ed identificazione ca- tastale Fg.12 particelle graffate 120 sub.3, p.lla 178 sub 1 e p.lla 179 sub 1, dai sig.ri LOPEDOTE Antonio, nato a Conversano il 3 gennaio 1949 e Con- te Rosa, nata a Conversano il 2 marzo 1951, coniugi in regime di comunione dei beni, mediante atto di compravendita per rogito del Notaio REBOLI Francesco di Bari del 22 novembre 2007, numero di repertorio 519502/27972, trascritto ai nn.63338/39881 in data 27 novembre 2007.
Ai sig.ri LOPEDOTE Antonio, nato a Conversano il 3 gennaio 1949 e Conte Rosa, nata a Conversano il 2 marzo 1951, il terreno su cui insiste
l’immobile de quo, identificato in catasto con il Fg.12 p.lle 79 e 103, era pervenuto dalla sig.ra Cristoforo Maria Carmela, nata a Conversano il 1 maggio 1924, giusto atto di compravendita a rogito del Notaio REBOLI Francesco di Bari del 10 dicembre 1981, numero di repertorio 65380/2435, trascritto ai nn.37453/32206 in data 10 dicembre 1981.
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11. Iscrizioni e trascrizioni presenti nel ventennio anteriore la data di trascrizione del pignoramento immobiliare
Dall'esame del certificato sostitutivo in atti risulta che, nel ventennio an- teriore la data del pignoramento immobiliare, il compendio immobiliare og- getto di esecuzione è stato interessato dalle seguenti formalità pregiudizie- voli:
- Nota di trascrizione di verbale di pignoramento immobiliare n°
20240Reg. particolare (n° 14368 Reg. generale) del 9 maggio 2019, na- scente da verbale di pignoramento n.2252/2019 del 8 marzo 2019, a fa- vore della Banca Monte dei Paschi di Siena SPA (cod. fiscale 00884060526) in danno di DI TERLIZZI Daniela (cod. fiscale DTR DNL 70P57 A515H), proprietà per 1/1, avente ad oggetto gli immobili della procedura esecutiva.
- Ipoteca volontaria iscritta ai nn.53267/9507 in data 10 novembre 2008, nascente da concessione a garanzia di mutuo fondiario del 6 no- vembre 2008 a seguito di atto notarile pubblico per Notaio REBOLI Francesco di Bari, numero di repertorio 522990/29168, importo totale Euro 270.000,00, importo capitale Euro 135.000,00, durata 25 anni, a favore della Banca Monte dei Paschi di Siena SPA (cod. fiscale
00884060526) in danno di DI TERLIZZI Daniela (cod. fiscale DTR DNL 70P57 A515H), proprietà per 1/1, avente ad oggetto gli immobili della procedura esecutiva.
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12. Visura ipotecaria eseguita per verificare l’esistenza di eventuali Iscrizioni e Trascrizioni effettuate in data successiva al pignora- mento immobiliare
Dall’esame della documentazione in atti e da ispezioni ipotecarie ese- guite presso l’Agenzia del Territorio della Provincia di Bari – Servizio Pub- blicità Immobiliare non risultano sulla porzione di immobile ricadente nell’attivo della procedura esecutiva in epigrafe, in data successiva a quella del pignoramento ulteriori formalità pregiudizievole (allegato “I”).
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13. Determinazione del valore di mercato del compendio immobiliare ricadente nella procedura esecutiva immobiliare n°196/2019 R.G.
promosso dalla Banca Monte dei Paschi di Siena S.P.A. in danno di DI TERLIZZI Daniela
La stima del compendio immobiliare ricadente nella procedura esecutiva in epigrafe è stata eseguita con il metodo comparativo previa utilizzazio- ne dei valori unitari aggiornati al primo semestre 2019 ed acquisiti, attra- verso il sito ”www.agenziaterritorio.it“, dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia del Territorio (allegato “M”).
In particolare, in conformità all’allegato al provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle Entrate pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale della repub- blica Italiana n°182/2007, attraverso tali valori è stato determinato il valo-
re normale unitario degli immobili ad uso residenziale di cui all’articolo 1, comma 307 della Legge n°296/2006
Ne segue che il Valore normale unitario del compendio immobiliare per uso residenziale risulta determinato dalla seguente espressione:
Vnormale unitario =[Valore OMI min.+(Valore OMI max.-Valore OMI min.) X (K1 + 3 x K2)/4] dove coefficiente di adeguamento della categoria
Valore OMI min e Valore OMI max indicano rispettivamente i valori minimi e mas-
simi espressi in €/mq rinvenibili nella banca dati dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare con riferimento alla provincia, al comune e alla zona omogenea OMI in cui si colloca l’immobile considerato con riguardo al periodo di riferimento K1 (Taglio superficie) fino a 45 mq = 1,0
oltre 45 mq fino a 70 mq = 0,8 oltre 70 mq fino a 120mq = 0,5 oltre120mq fino a 150mq = 0,3 oltre 150 mq = 0
K2 (Livello di piano) piano seminterrato = 0 piano terreno = 0,2 piano primo = 0,4 piano intermedio = 0,5 piano ultimo = 0,8 piano attico = 1
Pertanto, considerato che i valori minimi e massimi di Ville e Villini forniti dell’Agenzia del Territorio della Provincia di Bari – sezione O.M.I per immobili economici ubicati nella microzona 1 dell’abitato di Conver-
sano ed in normale stato conservativo sono 1.250,00 €./mq (valore mini- mo) e 1.000,00€./mq (valore massimo) ne segue che il Vnormale unitario
dell’immobile è il seguente
Vnormale unit.=Valore OMI min.+(Valore OMI max. - Valore OMI min.)X(K1 + 3 x K2)/4 =
= [1.000,00€./mq + (1.250,00 – 1.000,00)€./mq x (0,5 + 3 x 0,5)/4] = € 1.125,00/mq A questo punto lo scrivente, considerato lo stato di conservazione ed uso
in cui versa l’immobile e degli importanti interventi di manutenzione straor- dinaria, effettua una riduzione pari al 30% del valore unitario di cui innanzi
che resta cosi definito: Vcompendio .=Valore unitario x 0,70 = € 787,50/mq Pertanto il valore del villino sito in Conversano alla contrada San Fran-
cesco, riportato in Catasto al foglio di mappa n°12, particella n°120, sub n°4, graffate p.lla 178 sub 2 e n°179 sub 2, in forza del suddetto valore me- dio unitario, visto altresì l’allegato 2 del manuale della Banca dati dell’O.M.I avente per oggetto le “istruzioni per la determinazione della con- sistenza degli immobili urbani…”, resta così definito:
(100% Superficie lorda abitazione X Valore unitario abitazione) + + ( 30% Superfici terrazzi e balconi fino a 25mq X Valore unitario abitazione) + + ( 10% Superfici terrazzi e balconi oltre 25mq X Valore unitario abitazione) + + ( 30% Superfici lastrico solare fino a 25mq X Valore unitario abitazione) + + ( 10% Superfici lastrico solare oltre 25mq X Valore unitario abitazione) + + ( 25% Superfici pertinenze comunicanti e non X Valore unitario abitazione) + + (10% Superficie area scoperta fino a 115mq X Valore unitario abitazione) + + (2% Superficie area scoperta eccedente 115mq X Valore unitario abitazione) =
(115,00mq X €.787,50/mq) = €. 90.562,50 +
[(25mq/100) X 30 X €.787,50/mq] = €. 5.906,25 +
[(50,00mq – 25,00mq)/100 X 10 X €.787,50/mq] = €. 1.968,75 +
[(25mq/100) X 30 X €.787,50/mq] = €. 5.906,25 +
[110,00mq – 25,00mq)/100 X 10 X €.787,50/mq] = €. 6.693,75 + [(30mq + 10mq + 10mq)/100 X 25 X €.787,50/mq] = €. 9.843,75 +
[(115mq/100) X 10 X €.787,50/mq] = €. 9.056,25 +
[(550,00mq – 115,00mq)/100 X 2 X €.787,50/mq] = €. 6.851,25 =
€.136.788,75 A questo punto lo scrivente, in forza di quanto accertato ed illustrato
nella relazione che precede, atteso che le somme necessarie a rendere il compendio immobiliare legittimo ammontano ad €.25.000,00, eseguito l’abbattimento del 15% disposto dal G.E. per l'assenza di garanzia di vizi occulti, ne segue che il valore della porzione di immobile ricadente nell’attivo della procedura esecutiva è pari a:
(1 - 0,15) x (€.136.788,75 - €.25.000,00) = €.95.000,00 - - * * . * * - -
14. Elenco delle formalità (iscrizioni e trascrizioni) delle quali dovrà essere ordinata la cancellazione dopo la vendita
- Nota di trascrizione di verbale di pignoramento immobiliare n°
20240Reg. particolare (n° 14368 Reg. generale) del 9 maggio 2019, na- scente da verbale di pignoramento n.2252/2019 del 8 marzo 2019, a favore della Banca Monte dei Paschi di Siena SPA (cod. fiscale 00884060526) in danno di DI TERLIZZI Daniela (cod. fiscale DTR DNL 70P57 A515H), proprietà per 1/1, avente ad oggetto gli immobili della procedura esecutiva.
- Ipoteca volontaria iscritta ai nn.53267/9507 in data 10 novembre 2008, nascente da concessione a garanzia di mutuo fondiario del 6 novembre
2008 a seguito di atto notarile pubblico per Notaio REBOLI Francesco di Bari, numero di repertorio 522990/29168, importo totale Euro 270.000,00, importo capitale Euro 135.000,00, durata 25 anni, a favore della Banca Monte dei Paschi di Siena SPA (cod. fiscale 00884060526) in danno di DI TERLIZZI Daniela (cod. fiscale DTR DNL 70P57 A515H), proprietà per 1/1, avente ad oggetto gli immobili della procedura esecutiva.
MOLA di Bari, li 8 gennaio 2020
il C.T.U.
(Ing. Vito PIGNATARO)
ELENCO ALLEGATI:
Allegato “A” - Quesiti riportati nel DECRETO EX ARTT. 559 e 569 C.P.C. del 418 settembre 2019
Allegato “B.1” - Planimetrie catastali acquisite presso L’agenzia del Ter- ritorio della Provincia di Bari dei seguenti immobili:
- Abitazione sita in CONVERSANO alla contrada SAN
FRANCESCO- riportato in Catasto Fabbricati del Co- mune di CONVERSANO (BA) con il Foglio 12, parti- cella 120, subalterno 4 (graffata alla particella n°178 sub 2 ed alla particella n°179 sub 2), categoria A/7, classe 3,consistenza vani 8, superficie castale totale 158mq, superficie catastale totale escluse aree scoperte 138mq, rendita euro 599,09.
Allegato “B.2” - visure storiche catastali, acquisite presso l’Agenzia del Territorio della Provincia di Bari, del compendio immo- biliare ricadente nell’attivo della procedura esecutiva Allegato “C” - Raccomandata AR e comunicazione a mezzo e-mail pec
del 30 settembre 2019 con la quale si comunicava alla parte esecutata ed al creditore procedente la data di ini- zio delle operazioni peritali all’uopo fissate per le ore 18:00 di lunedì 21 ottobre 2019
Allegato “D” - Verbale delle operazioni peritali
Allegato “E.1” - Restituzione grafica del rilievo planimetrico del com- pendio immobiliare ricadente nell’attivo della procedura esecutiva sito in Conversano
Allegato “E.2” - Rilievo foto - planimetrico del compendio immobiliare ricadente nell’attivo della procedura di esecuzione sito in Conversano
Allegato “F” - Copia dell’atto di compravendita del 6 novembre 2008 (rep.n°522989/29167 - trascritto alla Conservatoria dei RR.II. di Bari il 10.11.2008 ai nn.53265/35783) a favore di DI TERLIZZI DANIELA (codice fiscale DTR DNL 70P57 A515H) contro LOPEDOTE BERNARDINO (codice fiscale LPD BNR 72H22 C975U)
Allegato “G.1” - Istanza inoltrata il 4 dicembre 2019 presso l’Ufficio Tecnico del Comune di Conversano teso ad accertare la legittimità urbanistica del compendio immobiliare de quo
Allegato “G.2” - Mail PEC del 9 gennaio 2020 di sollecito alla istanza del 18 dicembre 2019
Allegato “H” - Documentazione acquisita presso l’Ufficio Tecnico del Comune di Conversano
Allegato “I” - Ispezione Ipotecaria a favore e contro eseguita presso l’Agenzia del Territorio della Provincia di Bari - servi- zio di Pubblicità Immobiliare al fine di accertare se, in data successiva al pignoramento immobiliare, il com- pendio immobiliare oggetto di perizia fossero stato se- gnato da nuove formalità ostative o pregiudizievoli Allegato “L” - Copia della trascrizione registrata a Bari ai nn.
53266/35784 il 10/11/2008
Allegato “M” - Valori unitari utilizzati nella stima del compendio così come forniti dall’Osservatorio del Mercato Immobi- liare (OMI) dell’Agenzia del territorio della Provin- cia di Bari
