TRIBUNALE DI SIRACUSA
SEZIONE ESECUZIONI IMMOBILIARI
Consulenza Tecnica d’Ufficio:
PROCEDIMENTI RIUNITI NN. 15/2013 e 112/2017 Reg. Es.
Creditori procedenti:
FORMICA Lino
Banca Monte dei Paschi di Siena S.p.A.
Rappresentato e difeso da:
avv. Tiziana GALLO avv. Igino LA ROCCA
Creditore intervenuto:
-
Rappresentato e difeso da:
-
Debitore:
B.C.R.C. Costruzioni s.r.l.
Rappresentato e difeso da:
-
Giudice dell’esecuzione:
Ill.mo dott. Luca GURRIERI
C.T.U. nominato:
INDICE
1 PREMESSA ... 2
2 IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DI STIMA ... 2
3 SVOLGIMENTO DELLE OPERAZIONI PERITALI ... 3
4 DESCRIZIONE IMMOBILE DI CUI AL LOTTO 2. DEL § 2 ... 4
4.1 Dati catastali e confini ... 4
4.2 Attuali e precedenti proprietari ... 4
4.3 Stato di possesso ... 5
4.4 Situazione urbanistica ... 5
4.5 Consistenza e caratteristiche costruttive ... 6
4.6 Condizioni di manutenzione ... 8
5 CRITERI DI VALUTAZIONE ... 8
6 STIMA IMMOBILE DI CUI AL LOTTO 2. DEL § 2 ... 9
6.1 Stima sintetica comparativa ... 9
6.2 Stima analitica ... 10
6.3 Valore immobile ... 11
7 CONCLUSIONI ... 11
8 ELENCO DEGLI ALLEGATI ... 13
1 PREMESSA
Il G. E. Ill.mo dott. Luca GURRIERI, con decreto del 27/09/2017, nominava il sottoscritto dott. ing. Andrea CIANCI, libero professionista iscritto all’Albo degli Ingegneri della Provincia di Siracusa con il n. 1474, Sez. A, quale Consulente Tecnico d’Ufficio, nell’ambito delle Esecuzioni Immobiliari riunite NN. 15/2013 e 112/2017 Reg. Es., promosse da FORMICA Lino (Siracusa, 03/04/1980) e Monte dei Paschi di Siena S.p.A. contro B.C.R.C. Costruzioni s.r.l. (nel seguito, per brevità, B.C.R.C. s.r.l., Partita I.V.A. 01548450897).
Il sottoscritto, convocato per il conferimento dell’incarico di stima il giorno 24/11/2017, prestava il giuramento di rito, riservandosi di comunicare alle parti la data di inizio delle operazioni peritali.
2 IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DI STIMA
In data 25/05/2010 la Banca Monte dei Paschi di Siena S.p.A. e la B.C.R.C. s.r.l.
stipulavano un Contratto di Mutuo Edilizio, rep. N. 62754 ai rogiti del Notaio Giuseppe MINNITI da Siracusa; in data 09/12/2016 la Banca Monte dei Paschi di Siena S.p.A.
notificava atto di precetto alla B.C.R.C. s.r.l., intimando di pagare entro il termine di dieci giorni la somma di € 210.030,39 oltre spese ed interessi di mora al tasso contrattuale, maturati e maturandi al soddisfo
Successivamente, con atto di pignoramento del 19/01/2017, notificato in data 24/01/2017, trascritto il 18/02/2017, l’Ufficiale Giudiziario dell’Ufficio Esecuzioni del Tribunale di Siracusa pignorava:
1. Abitazione in Melilli (SR), Via E. Garrone s.n., censita al catasto fabbricati del Comune di Melilli al foglio 86, particella 1780, subalterno 8, categoria A/2, vani 6,5, piano T-1-2;
2. Garage in Melilli (SR), Via E. Garrone s.n., censito al catasto fabbricati del Comune di Melilli al foglio 86, particella 1780, subalterno 4, categoria C/6, 44 mq.
Con istanza del 09/06/2017, l’avv. Igino LA ROCCA, osservando che l’immobile di cui al precedente punto 1. era già stato oggetto di valutazione nell’ambito della perizia svolta dal sottoscritto in seno all’Esecuzione Immobiliare N. 15/2013 Reg. Es., chiedeva la nomina di Esperto per la stima del solo immobile descritto al punto 2.
3 SVOLGIMENTO DELLE OPERAZIONI PERITALI
Il sottoscritto comunicava alla Società debitrice, a mezzo di raccomandata A/R ed ai Creditori a mezzo PEC, che le operazioni peritali avrebbero avuto inizio il 18/12/2017 alle ore 15:30 presso l’immobile sito in Melilli (SR) alla Via Garrone sn, piano interrato; la raccomandata tornava al mittente per compiuta giacenza.
Come indicato nelle comunicazioni, il sottoscritto si recava presso l’immobile sito in Città Giardino, fraz. di Melilli (SR), al Viale Garrone 16. Avendo già conoscenza dell’immobile oggetto di pignoramento immobiliare, il sottoscritto suonava al citofono dei sigg.ri CARTELLI M. e SAMANIEGO C. ma nessuno rispondeva. Alle ore 16:00 il sottoscritto sospendeva l’avvio delle operazioni peritali (Allegato 1).
Nei giorni seguenti, mentre la raccomandata A/R tornava al mittente, rispettivamente, il sottoscritto contattava dall’arch. Marco CARTELLI, possessore dell’appartamento in questione nonché figlio dell’amministratore unico della B.C.R.C.
s.r.l., il quale dichiarava la massima disponibilità a concedere l’accesso di rito; si concordava, pertanto, di riprendere le operazioni il successivo 08/02/2018 alle ore 15:30.
In quella data, sui luoghi si aveva la presenza dall’arch. Marco CARTELLI che, come concordato, consentiva l’accesso al garage di cui al lotto 2.; sulla scorta della planimetria estratta presso l’Agenzia del Territorio di Siracusa, il sottoscritto esperiva le operazioni di rilievo metrico e fotografico. Alle ore 16:00 il sottoscritto chiudeva il verbale di sopralluogo firmandolo con il comparente (Allegato 1).
4 DESCRIZIONE IMMOBILE DI CUI AL LOTTO 2. DEL § 2 4.1 Dati catastali e confini
Il garage citato al precedente punto 2., è censito nel C.d.F. del Comune di Melilli al foglio 86, particella 1780, subalterno 4, categoria C/6, classe 5, consistenza 44 mq (Allegato 4).
Come di consueto, il sottoscritto ha richiesto copia anche della planimetria catastale dell’immobile (Allegato 5).
4.2 Attuali e precedenti proprietari
Agli atti è versata la Certificazione Notarile redatta dal Notaio Enrico SIRACUSANO da Villafranca Tirrena (ME) dalla quale si evince che la B.C.R.C. s.r.l. ha acquistato il terreno di sedime, già censito nel C.d.T. del Comune di Melilli al foglio 86, particella 240, giusto di
compravendita rogato dal Notaio Giuseppe MINNITI da Siracusa il 25/05/2010, trascritto il 27/05/2010, da potere di CARPINTERI Santo (Siracusa, 20/03/1945) in regime di comunione legale con INTAGLIATA Giuseppa (Floridia, 05/11/1950); alla suddetta INTAGLIATA Giuseppa la proprietà del bene era pervenuta in virtù dell’atto di compravendita rogato dal Notaio Sebastiano MICALI il 01/10/1997, trascritto il 07/10/1997, da potere di CARPINTERI Concetta (Siracusa, 18/01/1958); alla suddetta CARPINTERI Concetta la proprietà del bene era pervenuta in virtù dell’atto di compravendita rogato dal Notaio Giuseppa ZOCCO da Siracusa il 02/05/1980, trascritto il 23/05/1980, da potere dei coniugi DI MAURO Salvatrice (Siracusa, 11/11/1948) e PALMA Angelo (Catania, 18/05/1944).
4.3 Stato di possesso
Al momento il bene è posseduto dall’arch. Marco CARTELLI.
4.4 Situazione urbanistica
In occasione della consulenza svolta dal sottoscritto nell’ambito dell’Esecuzione Immobiliare N. 15/2013 Reg. Es. l’arch. CARTELLI si era reso disponibile a fornire copie sugli atti originali in possesso della B.C.R.C. s.r.l..
Sulla scorta di quanto acquisito, il sottoscritto ha potuto verificare che in data 21/07/2008 il Comune di Melilli rilasciò la Concessione Edilizia N. 173 del (Pratica Edilizia N.
49/08) in testa alla ditta INTAGLIATA Giuseppa (dante causa dell’odierna debitrice, Allegato 6) e che, successivamente, in data 12/07/2010, venne rilasciata la Concessione Edilizia N. 202, in variante alla precedente ed intestata alla B.C.R.C. s.r.l. (Allegato 7); il
sottoscritto ha acquisito copie degli elaborati originali allegati alla Pratica Edilizia N.
139/2010 al fine di verificare la regolarità urbanistica dell’immobile in oggetto.
Dagli elaborati progettuali acquisiti si verifica una perfetta corrispondenza tra quanto realizzato e quanto in progetto (Allegato 8).
In data 02/09/2010 la B.C.R.C. s.r.l. comunicava all’Ufficio Tecnico Comunale di Melilli che le opere di realizzazione del fabbricato costituito di 4 alloggi erano integralmente completate, nel rispetto della concessione (Allegato 9); in data 08/09/2010 la la B.C.R.C.
s.r.l. chiedeva il rilascio del Certificato di Abitabilità, allegando la documentazione necessaria (Allegato 10); allo stato, secondo quanto dichiarato dallo stesso arch.
CARTELLI, il Certificato richiesto sarebbe in fase di rilascio.
4.5 Consistenza e caratteristiche costruttive
Il garage in questione appartiene ad un complesso immobiliare costituito da quattro unità abitative e quattro autorimesse (Allegato 3, Foto 1); le prime si sviluppano tra il piano terreno ed il primo piano, le seconde si trovano al piano sottostrada.
Le strutture portanti sono di tipo intelaiato in cemento armato; i solai di calpestio sono di tipo latero-cementizio mentre le coperture hanno struttura portante in legno.
L’immobile in oggetto, che costituisce pertinenza dell’unità abitativa ai piani superiori, è accessibile attraverso il passo carrabile sulla Via Garrone, dal quale si accede alla rampa che conduce al piano sottostrada (Allegato 8).
Esso si compone di due porzioni distinte: la prima è l’autorimessa vera e propria, dotata di accesso carrabile chiuso da serranda avvolgibile in acciaio zincato e separata
dall’altra porzione mediante una porta tagliafuoco (Allegato 3, Foto 2, 3 e 4); la seconda porzione, destinata a magazzino (come si evince dal progetto approvato dal Comune di Melilli, Allegato 8), è utlizzata come soggiorno ed è dotata di un bagno (Allegato 3, Foto 5 – 9).
Tutti gli ambienti sopra descritti sono pavimentati con mattonelle in grès porcellanato, intonaci alle pareti con finitura liscia e tinteggiati con idropittura; il bagno è pavimentato e rivestito fino all’altezza di 2 m con mattonelle in grès porcellanato.
La porta interna è del tipo in legno tamburato.
L’infisso esterno del magazzino è in alluminio con finitura superficiale ad effetto acciaio inox e dotato di vetrocamera e non è dotato di dispositivi per l’oscuramento che, conseguentemente, è demandato a tendaggi.
L’immobile è dotato di impianto elettrico e telefonico sottotraccia, nonché di impianto TV via etere con antenna istallata sulla copertura.
L’unità immobiliare è dotata di impianto di trattamento dell’aria mediante condizionatore a pompa di calore; la produzione di acqua calda sanitaria è affidata all’azione combinata del pannello solare istallato in copertura e ad un boiler elettrico istallato nel bagno al piano terreno; l’immobile risulta allacciata al pubblico acquedotto ed alla pubblica fognatura.
La tabella seguente riassume la consistenza netta degli ambienti sopra presentati.
Tabella 1
Destinazione Superficie netta Superficie lorda
[mq] [mq]
Piano sottostrada
Garage 14,90
60,56
Magazzino 25,82
Bagno 4,77
Sommano 45,49 60,56
4.6 Condizioni di manutenzione
Come si evince dalla comunicazione di fine lavori, i lavori di realizzazione dell’immobile sono stati completati il 02/09/2010, quasi otto anni or sono. I prospetti si presentano ancora in perfette condizioni di manutenzione, gli intonaci non denotano alcun fenomeno di degrado, gli infissi interni ed esterni sono in ottime condizioni, così come i pavimenti ed i rivestimenti interni.
5 CRITERI DI VALUTAZIONE
Il valore venale dell’immobile in esame sarà desunto dal confronto dei risultati ottenuti attraverso l’applicazione di tre distinti metodi di stima:
Il procedimento di stima sintetico, che consiste nel determinare il valore di mercato degli immobili attraverso la comparazione con immobili aventi analoghe caratteristiche e per i quali siano disponibili i prezzi di compravendite recenti;
Il procedimento di stima analitico, che consiste nell’attualizzare ad un opportuno saggio di riferimento i redditi netti futuri, ordinari, costanti, medi e continuativi che
Relativamente alla consistenza dell’immobile, si farà riferimento alla sua superficie convenzionale determinata attraverso la somma delle superfici lorde, moltiplicate per coefficienti correttivi che tengono conto delle diverse destinazioni d’uso e delle eventuali differenti caratteristiche, quali altezza e luminosità. Nel caso in esame saranno adottati i seguenti coefficienti: magazzini interrati con aria condizionata: 0,70; depositi interrati con accesso carrabile, senza permanenza di persone: 0,50.
Laddove lì applicazione dei metodi descritti restituisse valori non sensibilmente diversi, sarà lecito determinare il valore medio fra i risultati ottenuti, pervenendo alla identificazione di un valore venale quanto più possibile oggettivo.
6 STIMA IMMOBILE DI CUI AL LOTTO 2. DEL § 2 6.1 Stima sintetica comparativa
Il valore commerciale attribuibile all’immobile, in considerazione della posizione, della consistenza, del mercato immobiliare attuale, rilevato nella zona suburbana della città di Melilli per beni similari e nell’ipotesi di un grado buono delle finiture e degli impianti interni è il seguente:
40,49 mq 1.400,00 €/mq = € 56.679,45 (Stima sintetica)
Dove la superficie nominale di 40,49 mq è stata ricavata come somma tra il 60% della superficie lorda della porzione dell’immobile destinata a garage (pari a 19,09 mq) ed il 70% della superficie lorda della porzione dell’immobile destinata a magazzino (pari a 41,47 mq).
6.2 Stima analitica
Secondo il metodo di stima analitica, il valore dell’immobile viene desunto dal reddito netto che produce annualmente nel caso venga ceduto in locazione, diviso per il saggio di capitalizzazione:
VM=RN/r in cui RN=RL-Spese
Le spese sono state così ripartite: spese di manutenzione in ragione del 4,50%, spese per assicurazioni in ragione dello 0,50%, spese per ammortamento in ragione del 1,00%, spese per servizi condominiali in ragione del 8,00%, spese per imposte in ragione del 20%, spese di amministrazione in ragione del 4,00%, detrazioni per sfitti ed inesigibilità in ragione del 2,00%, per un totale del 40,00% del reddito lordo.
Avendo desunto da indagini di mercato che il più probabile valore di locazione per immobile similare è di 6,80 €/mq e potendo verosimilmente ipotizzare un saggio di capitalizzazione pari al 3,00%, si ottiene:
- reddito lordo annuo: € 2.477,01 (6,80 €/mq * 30,36 mq * 12 mesi, dove 30,36 rappresenta la superficie netta virtuale dell’immobile);
- detrazioni per spese: € 990,80 (€2.477,01 * 40,00%);
- reddito netto annuo: € 1.486,20 e quindi, capitalizzando secondo il fissato saggio:
€ 1.486,20 * 100 / 3,00 = € 49.540,13 (Stima analitica)
6.3 Valore immobile
L’analisi dei risultati ottenuti consente di osservare che l’applicazione dei metodi di stima sintetica comparativa e analitica hanno fornito dei valori paragonabili;
conseguentemente, il sottoscritto ritiene corretto applicare la media arrotondata per ricavare il valore venale dell’immobile:
€ 53.000,00 (Valore di mercato attuale immobile) corrispondente ad un valore unitario di 1.309,12 €/mq.
7 CONCLUSIONI
La presente relazione di Consulenza Tecnica d’Ufficio ha avuto come oggetto la stima di un immobile nelle disponibilità della B.C.R.C. Costruzioni s.r.l., oggetto di pignoramento nell’ambito delle Esecuzioni Immobiliari riunite iscritte ai NN. 15/2013 Reg.
Es. e 112/2017 Reg. Es., promosse da FORMICA Lino e Banca Monte dei Paschi di Siena S.p.A..
In ottemperanza al mandato ricevuto, il sottoscritto ha espletato ogni indagine propedeutica e necessaria all’individuazione del valore di mercato dell’immobile, giungendo alle determinazioni che seguono:
LOTTO 2.
Garage sito in Melilli (SR) al Viale E. Garrone 16 Descrizione
Magazzino con annesso garage, al piano sottostrada, censito nel C.d.F. del Comune di
Valore di mercato
€ 53.000,00 (euro cinquatatremila/00)
Avendo espletato il mandato conferitogli il sottoscritto rassegna la presente relazione rimanendo a disposizione per eventuali chiarimenti ed integrazioni.
Siracusa, 26/04/2018
Il C.T.U.
dott. ing. Andrea CIANCI
8 ELENCO DEGLI ALLEGATI 1. Verbale di sopralluogo;
2. Tavola grafica;
3. Rilievo fotografico;
4. Visura catastale storica aggiornata immobile LOTTO 2., C.d.F. di Melilli al foglio 86, particella 1780, subalterno 4;
5. Planimetria catastale aggiornata dell’immobile di cui al LOTTO 2.;
6. Copia Concessione Edilizia N. 173 del 21/07/2008;
7. Copia Concessione Edilizia N. 202 del 12/07/2010;
8. Copia elaborati progettuali allegati alla C.E. N. 202 del 12/07/2010;
9. Comunicazione di fine lavori del 02/09/2010;
10. Istanza per il rilascio del Certificato di Abitabilità del 08/09/2010.
