arch. Elia Morandi
TRIBUNALE CIVILE DI FORLI'- CESENA
Es. Imm. R.G.E. n.88\2018 Giudice: Dott. Fabio Santoro
I.N.P.S.
ISTITUTO NAZIONALE PER LA PREVIDENZA SOCIALE
contro
******** ***** e ******** *****
RELAZIONE TECNICO ESTIMATIVA
LOTTO UNICO: Intera proprieta' di un appartamento al piano primo con garage al piano
SOMMARIO
1. COMUNICAZIONE INVIATA ALL'ESECUTATO 2. IDENTIFICAZIONE, DATI CATASTALI E CONFINI, DATI PIGNORAMENTO E NOTA,
DESCRIZIONE IMMOBILE E FOTO 3. PROPRIETA' DELL'IMMOBILE, TITOLO PROVENIENZA, VERIFICA VENTENNIO 4. ISCRIZIONI E TRASCRIZIONI 5. PLANIMETRIE CATASTALI DELL'IMMOBILE 6. OMISSIONI FISCALMENTE RILEVANTI 7. STATO DI POSSESSO DEGLI IMMOBILI 8. VINCOLI, VINCOLI DI P.R.G., PAESISTICI e SIMILI, PRELAZIONI 9. FORMALITA', VINCOLI CONDOMINIALI ed ONERI 10. SPESE CONDOMINIALI 11. DESTINAZIONE URBANISTICA e CERTIFICATO DESTINAZIONE URBANISTICA ATTUALE 12. CERTIFICATO DESTINAZIONE URBANISTICA AGGIORNATO 13. PRECEDENTI EDILIZI, ABITABILITA' e REGOLARITA'EDILIZIA 14. POSSIBILITA’ DI SANATORIA 15. CENSO, LIVELLO o USO CIVICO 16. ATTESTAZIONE DI PRESTAZIONE ENERGETICA (APE) 17. FABBRICATI NON CENSITI 18. VARIAZIONI COLTURALI 19. STIMA DELL'IMMOBILE - CRITERI, FONTI INFORMAZIONI, SUPERFICIE COMMERCIALE 20. PIGNORAMENTO IN QUOTE O PER L'INTERO 21. VALORE DI LOCAZIONE DELL'IMMOBILE 22. DEFINIZIONE LOTTI DI VENDITA 23. CODICE FISCALE DEL DEBITORE 24. CERTIFICAZIONE DI STATO CIVILE, ESTRATTO DI MATRIMONIO 25. CERTIFICAZIONE ANAGRAFICA DI STATO DI FAMIGLIA E RESIDENZA STORICO 26. CAUSE PENDENTI, ASSEGNAZIONE IMMOBILE e LORO DEFINIZIONE 27. REGIME FISCALE DELLA VENDITA 28. ISTANZA DI PROROGA
Io sottoscritta Morandi Arch. Elia, libero professionista residente a Cesena in Subb. F.
Comandini n. 50, sono stata incaricata in data 18.11.2019, dall'Ill.mo Giudice Dott. Fabio Santoro, di descrivere e stimare i beni pignorati relativi alla procedura in oggetto. Eseguite le formalità di rito e presa visione degli atti di causa, ho iniziato la perizia richiesta. Al termine delle operazioni espongo come segue i risultati ai quali sono pervenuta.
BENI PIGNORATI
Intera proprieta' di un appartamento al piano primo con garage al piano terra in fabbricato plurifamiliare ubicato in Forlì (FC), in Via Andrea Dragoni, 70 quartiere “Musicisti” (vicinanze parco Dragoni).
***
QUESITO 1. Comunicazione all'esecutato della data di inizio delle operazioni peritali e del sopralluogo.
Il debitore, a causa della sospensione della procedura per l’emergenza epidemiologica da Covid-19, è stato avvisato dell’inizio delle operazioni peritali, della data e dell’ora del sopralluogo a mezzo di una prima lettera raccomandata con ricevuta di ritorno inviata il 15.07.2021.
(v. all. 10).
L’E.S. ha eseguito il sopralluogo in data 17.09.2021 in presenza dell’esecutato e del custode nominato dal giudice.
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QUESITO 2. Identificazione dei beni oggetto del pignoramento, con precisazione dei confini e dei dati catastali, e loro corrispondenza con i dati indicati nel pignoramento e nella nota di trascrizione; ..descrizione del bene..., fotografie degli interni e degli esterni 2.1. IDENTIFICAZIONE
Intera proprieta' di un appartamento al piano primo con garage al piano terra in fabbricato plurifamiliare ubicato in Forlì (FC), in Via Andrea Dragoni, 70 quartiere “Musicisti” (vicinanze
parco Dragoni).
2.2. DATI CATASTALI ATTUALI E CONFINI
Al Catasto Fabbricati di Forlì la ditta intestataria degli immobili risulta:
******** ***** nato a ******** ***** - proprieta' per la quota di 1\2 in comunione legale con
******* *****;
******* ***** nata a ******** ***** - proprieta' per la quota di 1\2 in comunione legale con
******** *****.
I beni pignorati sono distinti al Fg 184 del Comune di Forlì con la part.lla 763:
- appartamento: sub. 3, Via Andrea Dragoni,70 p. 1 Cat. A/3 cl 4 vani 5,5 sup. catastale totale mq 95 e totale escluse aree esterne mq 90, R.C. Euro 468,68.
- garage: sub. 9, Via Andrea Dragoni,70 p. T Cat. C/6 cl 4 mq 19, superficie catastale totale mq 23 R.C. Euro 114,81.
Beni Comuni
In entrambe le planimetrie catastali è rappresentata la corte di pertinenza del fabbricato plurifamiliare con l’indicazione comune, inoltre nella planimetria dell’appartamento sono disegnate la scala comune (piano terra e primo) e la sala condominiale ora adibita a deposito biciclette (piano terra).
Nell’atto di provenienza è scritto che la quota di comproprietà delle parti comuni è di 150/1000.
Il terreno di sedime e pertinenza dell’immobile è distinta al Catasto Terreni partita 1 al fg 184 part.lla 763 - Ente urbano di mq 859,00.
La corte del fabbricato che contiene l’unità immobiliare pignorata confina con le part.lle 735, 746, 765 e 764 del foglio 184 del comune di Forlì;
Si allegano i seguenti documenti relativi ai beni pignorati rilasciati dall’ Agenzia delle Entrate di Forlì - sezione Territorio: planimetrie dell’abitazione e del garage ed estratto di mappa catastale (v. all. 2).
2.3. DATI CATASTALI INDICATI NEL PIGNORAMENTO E NELLA NOTA DI TRASCRIZIONE E CORRISPONDENZA FRA GLI STESSI
- Pignoramento immobiliare del 28.03.2018 (rep. 756)
Gli identificativi catastali dell’appartamento e del garage indicati nel pignoramento immobiliare corrispondono a quelli attuali del Catasto Fabbricati.
- Nota di trascrizione del pignoramento del 03.05.2018 (art. 4925)
I dati catastali indicati nella nota di Trascrizione del pignoramento immobiliare depositata all'Agenzia delle Entrate di Forlì, sezione Territorio, Servizio di Pubblicità Immobiliare, corrispondono a quelli del pignoramento immobiliare e a quelli attuali del Catasto Fabbricati.
2.4. DESCRIZIONE DELL'IMMOBILE
I beni oggetto di pignoramento (un appartamento e un garage) fanno parte di un edificio condominiale composto da sette appartamenti e sette garage sito a Forlì nel punto in cui via Clemente Monari si immette in via Andrea Dragoni e ubicato al n.70 di via Dragoni.
Ci troviamo nella zona di espansione nord orientale della città nei pressi del parco Dragoni, una vasta area verde della città caratterizzata dalla presenza di percorsi per runner e infrastrutture per la pratica sportiva quali il pattinodromo.
L’edificio è costituito da quattro piani fuori terra. Il piano terreno è destinato all’ingresso del condominio, ad uno spazio d’uso comune e ai garage mentre gli appartamenti occupano i tre piani restanti.
Una corte comune circonda l’edificio per i quattro lati. L’area adiacente ai garage e pavimentata con betonelle, i camminamenti con spaccato di porfido mentre la parte restante è costituita da terreno prevalentemente incolto e dalla presenza di alcuni alberi d’alto fusto.
Il condominio ha struttura portante in cemento armato, solai in laterocemento, tetto a falde con manto di copertura in tegole e grondaie e pluviali in lamiera a sezione tonda.
La muratura di tamponamento è intonacata e tinteggiata di colore grigio al piano terra mentre i
piani superiori sono rivestiti di mattonelle color cotto. I parapetti dei balconi sono realizzati in pannelli prefabbricati di colore grigio alternati a setti di ringhiera metallica.
Il lotto è separato dalla strada da una recinzione in ringhiera metallica che poggia su un basso muretto in muratura su cui si si aprono un cancellino (in corrispondenza del portone d’ingresso) ed una porta carrabile che consente l’accesso ai garage.
Le finestre e le portefinestre degli appartamenti hanno infissi di legno marrone e tapparelle di colore grigio chiaro. Le finestrotte che danno luce alle scale hanno infissi di alluminio anodizzato mentre il portone d’ingresso all’edificio ha infisso di legno con inserti vetrati.
Dal portone d’ingresso si entra in un piccolo atrio che conduce alla scala condominiale e ad una sala d’uso comune oggi utilizzata prevalentemente come rimessa per biciclette.
La scala condominiale e i pianerottoli sono rivestiti con lastre di marmo Trani, la ringhiera è in metallo e il corrimano in legno
L'appartamento oggetto di pignoramento è posto al primo piano dell’edificio ed è composta da:
ingresso, cucina, soggiorno/pranzo, due bagni, due camere da letto doppie e due balconi che affacciano, rispettivamente, sul fronte (accesso da cucina e pranzo) e su retro dell’edificio (affaccio da una delle camere da letto).
I pavimenti dell’abitazione sono stati realizzati con piastrelle di materiale ceramico di colore marrone, posate ortogonalmente, con l’eccezione del bagno di servizio (piastrelle più piccole di color giallo scuro) e della camera da letto (parquet a tozzetti). Le pareti dell’appartamento sono prevalentemente tinteggiate di bianco. Le pareti del bagno principale sono rivestite di piastrelle grigie fin quasi al soffitto, quelle del bagno di servizio di piastrelle beige a mezz’altezza e quelle della cucina di piastrelle marrone chiaro nella zona della cottura. Entrambi i bagni sono dotati di sanitari in vetrochina bianca; quello principale dispone anche di un box-doccia.
Le finestre e le portefinestre dell’appartamento hanno infissi di legno forniti di vetrocamera. Le porte interne sono del tipo in legno tamburato.
I balconi hanno pavimenti in piastrelle di gres rosso 7,5x15 cm.
Il garage di pertinenza dell’appartamento si trova al piano terreno, è chiuso con una porta basculante in metallo, ha pavimento in cemento ed è fornito di impianto elettrico e dell’acqua.
Nell’abitazione vi sono gli impianti elettrico, idrico, termo-idraulico, citofonico e per la Tv.
L’impianto di riscaldamento è autonomo con elementi riscaldanti a parete.
Ad un esame a vista, gli impianti paiono eseguiti rispettando le norme vigenti al momento della loro realizzazione.
Le strutture e le rifiniture interne dell’appartamento ed esterne del fabbricato condominiale sono nel complesso in normale stato di conservazione.
La superficie commerciale complessiva dell’appartamento con garage è di mq 109,19, misure da riferirsi al lordo delle murature e rettificate da coefficienti di differenziazione, mentre le superfici calpestabili sono riportate nel dettaglio di seguito.
Prospetto delle superfici calpestabili (superfici indicate nell’ultimo progetto presentato) : PIANO PRIMO
ingresso: mq 4,12 cucina: mq 12,00 soggiorno/pranzo: mq 19,98 camera matrimoniale: mq 14,28 bagno: mq 3,22 camera matrimoniale: mq 15,54 disimp. notte: mq 3,24 bagno: mq 4,42 balcone uno: mq 10,20 balcone due: mq 4,65
PIANO TERRA
garage: mq 18,36
Si rimanda per una migliore visione dello stato di conservazione dell'edificio e delle finiture interne, al rilievo fotografico, succ. citato all. 1.
2.5 RAPPRESENTAZIONE E FOTO SIGNIFICATIVE
Lo stato attuale dell'immobile risulta dalle planimetrie catastali (v. all. 2) e dal rilievo fotografico degli esterni e degli interni (v. all. 1). A titolo esemplificativo si inseriscono di seguito
alcune delle foto del bene pignorato.
Il condominio con i beni pignorati visto da Via Dragoni, il soggiorno e il bagno principale
La cucina e le camere da letto
Il garage e il vano condominiale per le biciclette
QUESITO 3. Verifica della proprietà dei beni pignorati in capo alla parte debitrice esecutato e l’esatta loro provenienza
3.1. PROPRIETA'
I beni risultano di proprietà dei sig.ri ******** ***** e ******* ***** per la quota di ½ ciascuno in regime di comunione dei beni.
3.2. TITOLO DI PROVENIENZA DEL BENE AGLI ESECUTATI E TITOLI ANTECEDENTI IL PIGNORAMENTO FINO A COPRIRE IL VENTENNIO
L'immobile è intestato agli esecutati in comproprietà per:
- atto di compravendita a rogito del notaio dott. Domenico Guastamacchia notaio in Forlì del 28.04.2005 rep. 218.459/20.490, trascritto a Forlì il 02.05.2005 all’art. 5077. (v. all. 6)
Gli esecutati sig.ri ******** ***** e ******* ***** hanno acquistato i beni dai sig.ri ******* *****e
******* *****che ne erano proprietari in regime di comunione legale per averli acquistati con:
- atto di compravendita a rogito del notaio dott. Giancarlo Favoni Miccoli notaio in Forlì del 08.10.1979 rep. 123.030/5059, trascritto a Forlì il 02.11.1979 all’art. 6818.
I sig.ri ******* *****e ******* ***** hanno acquistato i beni dalla “******* ************ ************ *****”
con sede a Forlì che ne era proprietaria per aver costruito l‘intero fabbricato che contiene i beni pignorati su terreno già di sua proprietà.
3.2.2. VINCOLI E\O PATTI INDICATI NELL'ATTO Nell’atto di provenienza sopra citato è scritto:
“…. ARTICOLO UNO …. La parte acquirente diviene inoltre comproprietaria, in ragione di 150 millesimi, delle parti comuni dell’edificio quali previste dall’art. 1117 del Codice Civile, ivi compresa l’area coperta e scoperta distinta nel Foglio di Mappa n. 184 del Catasto Terreni di Forlì, con la part.lla n. 763 di mq 859.
Ai fini della legge n. 47 del 1985 le parti dichiarano che l’area scoperta deve intendersi pertinenza del fabbricato…….”
““…. ARTICOLO 7- La parte acquirente dichiara di ben conoscere ed accettare tutti i patti condizioni e servitù contenuti nel citato atto ai rogiti del notaio dr Giancarlo Favoni Miccoli in data 8 ottobre 1979 trascritto a Forlì il 2 novembre 1979 all’artt. 6818 obbligandosi alla loro esatta osservanza….” .
(vedi all. 6 - atto di provenienza).
***
QUESITO 4. Iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli, nonché altro tipo di gravami, formalità, vincoli o oneri, indicandone gli estremi e precisandone l’opponibilità.
4.1 ISCRIZIONI – TRASCRIZIONI
All’Agenzia delle Entrate di Forlì – Servizio di Pubblicità Immobiliare si rileva che alla data del 27.11.2019 gli immobili sono gravati dalle seguenti iscrizioni e trascrizioni:
- Iscrizione n. 6022 del 17.12.2007 ipoteca volontaria a garanzia di mutuo, Pubblico ufficiale:
notaio Guastamacchia Domenico rep. 236.265/24.901 del 12.12.2007, soggetto a favore: Istituto Nazionale di Previdenza per i Dipendenti dell’Amministrazione Pubblica I.N.P.D.A.P. con sede in Roma.
- Trascrizione n. 4925 del 03.05.2018 atto esecutivo o cautelare: verbale di pignoramento immobili, Pubblico ufficiale: Ufficiale GiudiziarioTribunale di Forlì, rep. 756 del 28.03.2018, soggetto a favore: I.N.P.S. ISTITUTO NAZIONALE DELLA PREVIDENZA SOCIALE con sede a Roma.
Si allegano le visure ipotecarie eseguite (v. all. 7).
***
QUESITO 5. L’E.S. prenda visione ed estragga copie delle planimetrie degli immobili di cui all’atto di pignoramento..
Si allegano le planimetrie catastali dei beni in oggetto (abitazione e garage) e l’estratto di mappa rilasciati dall'Agenzia delle Entrate, Sezione Territorio di Forlì.
(vedi citato doc. 2).
***
QUESITO 6. L’E.S. dica se debba sopperirsi ad omissioni fiscalmente rilevanti (eventuali omesse denunce di successione, ecc.).
Dalle risposte ricevute dall’Agenzie delle Entrate – Ufficio Territoriale di Forlì, non risulta alcuna omissione fiscalmente rilevante. (v. all. 9).
***
QUESITO 7. L’E.S.riferisca sullo stato di possesso degli immobili in capo all’esecutato, con indicazione (se occupato da terzi) del titolo in base al quale l'immobile è occupato...
I beni sono occupati dagli esecutati.
***
Quesito 8. L’E.S. provveda a verificare, anche, con controlli presso i competenti uffici amministrativi, l'esistenza di formalità, eventuali vincoli paesistici, idrogeologici, forestali, storico-artistici, di prelazione dello stato ex d.lgs. 42/2004, nonché vincoli e/o oneri di qualsiasi altra natura gravanti sugli immobili pignorati, ivi compresi gli eventuali vincoli di natura condominiale o derivanti da contratti incidenti sulla attitudine edificatoria degli stessi o connessi con il loro carattere storico-artistico (es.: vincoli condominiali, vincoli ex t.u. beni culturali, vincoli di P.R.G., diritti di prelazione legale, ecc.), che resteranno a carico dell’acquirente.
8.1. VINCOLI PAESISTICI, IDROGEOLOGICI, STORICO ARTISTICI, DI PRELAZIONE DELLO STATO ex d.Lgs. 42\2004
L'immobile non è vincolato ai sensi ex T.U. Beni Culturali e per lo stesso, dai documenti in possesso del E.S.e/o verificabili in sede di sopralluogo, non risultano diritti di prelazione legale.
8.2 VINCOLI di PIANO REGOLATORE GENERALE
Le prescrizioni riportate nelle PRG per la sottozona B1.1 (zone residenziali della città contemporanea consolidata – tessuti residenziali compatti, a tipologia mista) – art. 33 delle Norme del RUE. L’immobile che contiene i beni pignorati è inoltre interessato dai seguenti vincoli:
- zona di tutela della struttura centuriata: aree sottoposte a tutela dal P.T.C.P., art. 21B (zone e elementi di tutela dell’impianto storico della centuriazione) – art. 34 delle norme del PSC;
- in ambiti territoriali entro i perimetri delle aree di potenziale allagamento – art. 6 Normativa Piano di Bacino- Stralcio per il rischio idrogeologico – art 32 delle norme del PSC;
- parte aree a vulnerabilità alta – art. 50 delle norme di PSC;
- settore 3 per la valutazione di compatibilità dei potenziali ostacoli e pericoli per la navigazione area.
(v. all. 5).
***
QUESITO 9. L’E.S. provveda a verificare l’esistenza di formalità, vincoli od oneri, anche di natura condominiale gravanti sul bene che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all'acquirente
***
QUESITO 10. Verifichi l’importo annuo delle spese fisse di gestione e manutenzione dell’immobile, l’esistenza di eventuali spese straordinarie già deliberate, anche se il relativo debito non sia ancora scaduto nonchè le eventuali spese condominiali insolute nei due anni precedenti alla data della perizia e l’esistenza di eventuali procedimenti giudiziari in corso relativi al bene pignorato
Il fabbricato che contiene i beni dell’esecutato non ha un amministratore condominiale.
L’esecutato dichiara che le spese relative alle parti comuni, che ammontano a ca. € 300,00 euro l’anno, vengono suddivise bonariamente tra i proprietari degli appartamenti dello stabile.
L’esecutato ha inoltre affermato che attualmente non sono previste spese straordinarie.
***
QUESITO 11. Verifichi e indichi quale sia la destinazione urbanistica dell’immobile pignorato provvedendo ad acquisire ed allegare il certificato di destinazione urbanistica attuale
Il lotto di terreno di pertinenza del fabbricato che contiene i beni pignorati è:
urbanisticamente classificato come:
- sottozona B1.1 (zone residenziali della città contemporanea consolidata – tessuti residenziali compatti, a tipologia mista) – art. 33 delle Norme del RUE;
:interessato dai seguenti vincoli:
- zona di tutela della struttura centuriata: aree sottoposte a tutela dal P.T.C.P., art. 21B (zone e elementi di tutela dell’impianto storico della centuriazione) – art. 34 delle norme del PSC;
- in ambiti territoriali entro i perimetri delle aree di potenziale allagamento – art. 6 Normativa Piano di Bacino- Stralcio per il rischio idrogeologico – art 32 delle norme del PSC;
- parte aree a vulnerabilità alta – art. 50 delle norme di PSC;
- settore 3 per la valutazione di compatibilità dei potenziali ostacoli e pericoli per la navigazione area.
Non risulta essere stato percorso dal fuoco, ai sensi e per gli effetti della L. 353 del 21.11.2000.
In aggiunta a quanto sopra riportato restano fermi vincoli e prescrizioni previsti dalla legislazione in materia paesaggistica ed ambientale e da enti pubblici. (v. all. 5).
***
QUESITO 12. Provveda ad acquisire il certificato di destinazione urbanistica aggiornato da allegare al decreto di trasferimento … ove quello precedente avesse perso di validità.
Il bene pignorato è destinato a civile abitazione pertanto, ai sensi delle vigenti norme, non vi è
l'obbligo di allegare il Certificato di Destinazione Urbanistica al Decreto di Trasferimento Immobiliare.
***
QUESITO 13. L’E.S. verifichi la regolarità edilizia ed urbanistica degli immobili pignorati, nonché l’esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso, per i terreni verifichi la destinazione urbanistica descrivendo tutte le caratteristiche e i vincoli di zona… dica se il bene sia condonabile ai sensi di legge, quantificando l’importo dovuto a titolo di eventuale oblazione e precisando se esistano procedure amministrative e sanzionatorie, e di conformità degli impianti accessori.
13.1. PRECEDENTI AUTORIZZATIVI e ABITABILITA'
Dalle ricerche effettuate presso l’Ufficio Tecnico del Comune di Forlì è risultato che l’immobile che contiene i beni pignorati è stato realizzato con concessione per lavori edili n. 802 del 28.09.1977 rilasciata dall’Amministrazione Comunale alla società ******* *****, poi volturata in data 02 febbraio 1978 alla Società “******* ************ ************ *****” che ha ha poi costruito il fabbricato con atto del notaio Giancarlo Favoni Miccoli del 30 novembre 1977. Rep 118.562/3766.
L’Amministrazione ha in seguito rilasciato la variante n. 640 del 22 giugno 1979 alla concessione edilizia n. 802/1977.
L’immobile è stato dichiarato abitabile il 23 luglio 1979 (prot. gen. 19.885/ 79).
Il fabbricato condominiale è stato oggetto di lavori di straordinaria manutenzione a seguito della presentazione di Comunicazione –Relazione Opere lett. a. (art. 4 -7° c. l. 493/93 e succ.
mod.) del 1 luglio 1998 per ”Risanamento e rifacimento del cemento armato dei balconi del condominio, compresa posa di coprimuro in marmoresina nei parapetti dei balconi, in sostituzione di quello esistente ormai deteriorato e in parte mancante; risanamento e rifacimento del cemento armato della zoccolatura del condominio” con parere favorevole dell’Ufficio del
17.07.1998. La dichiarazione di “Fine lavori e certificato di collaudo finale” è stata presentata il 19.03.2001 a firma di un tecnico abilitato come richiesto dalla normativa.
La pratica è stata poi archiviata in data 23.04.2001.
(v. all. 4)
13.2. REGOLARITA' EDILIZIA
Dal sopralluogo è risultato che l’abitazione oggetto di pignoramento è, in minima parte, non conforme rispetto ai progetti allegati alle pratiche edilizie sopracitate e qui allegate. La modifica riguarda la porta che mette in comunicazione l’ingresso con il soggiorno che ha una larghezza pari a 1,10 m mentre nel progetto autorizzato risulta 0,80 m.
***
QUESITO 14. In caso di opere abusive proceda l’esperto al controllo della possibilità di sanatoria ai sensi dell’art. 36 d.P.R. 6.6.2001 n. 380 precisando gli eventuali costi della stessa, verifichi l’eventuale presentazione di istanze di condono…….. in ogni altro caso, ai fini dell’istanza che l’aggiudicatario possa eventualmente presentare, verifichi se gli immobili si trovino nelle condizioni previste dall’art. 40, comma sesto della legge 28.02.1985 n. 47 ovvero dell’art. 46, comma quinto d.P.R. 380/2001, specificando il costo In caso di vendita forzata occorre tener presente che all’Art. 46, c. 5 del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia (G.U. n. 245 del 20 ottobre 2001) è scritto:
“L'aggiudicatario, qualora l'immobile si trovi nelle condizioni previste per il rilascio del permesso di costruire in sanatoria, dovrà presentare domanda di permesso in sanatoria entro centoventi giorni dalla notifica del decreto emesso dalla autorità giudiziaria”.
La modifica alla larghezza della porta può essere legittimata presentando una pratica edilizia in sanatoria per opere eseguite in assenza e/o in difformità dal titolo edilizio.
L’acquirente dovrà incaricare un tecnico di fiducia che, a seguito della predisposizione di
specifico progetto, verificherà la possibilità di regolarizzazione dell’abuso, e, insieme all’acquirente deciderà, se l’opera abusiva dovrà essere sanata o se conviene ripristinare lo stato autorizzato.
L’Esperto Stimatore nella stima ha tenuto conto che - essendo l’immobile pignorato differente dai progetti depositati in comune - dovrà essere incaricato un tecnico per la presentazione della sanatoria, che sarà necessario il pagamento di una sanzione amministrativa e di diritti di segreteria, applicando al valore ordinario il coefficiente di riduzione 0,98, a compensazione dei costi e degli scomodi collegati.
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QUESITO 15. Verifichi se i beni pignorati siano gravati da censo, livello o uso civico e se vi sia stata affrancazione da tali pesi, ovvero se il diritto del debitore sul bene pignorato sia di proprietà ovvero derivante da uno dei suddetti titoli
Nelle visure catastali, negli atti di compravendita del ventennio e nel certificato notarile ex art.
567, comma 2 c.p.c., i beni oggetto di pignoramento non risultano gravati da censi, livelli ed usi civici.
***
QUESITO 16. L’E.S. verifichi, per i fabbricati, se siano già dotati di attestazione delle certificazione energetica (APE)….. ove il fabbricato non fosse ancora dotato, l’esperto provvederà a predisporre …… la suddetta attestazione
Si allega la copia dell’Attestato di Certificazione Energetica n. 08079 – 246918 – 2021 rilasciato il 22.09.2021 ai sensi del D.M. del Ministero dello Sviluppo Economico del 26.06.2009 e succ. e valido sino al 22.09.2031.
Classe energetica F EP tot 189,61 kwh/m2/anno.
(v. all. 11)
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QUESITO 17. Qualora i fabbricati non siano ancora censiti al n.c.e.u., provveda a redigere planimetria conforme e proceda, se è necessario, all’accatastamento... Ove ne sussista la necessità, proceda all’adeguamento catastale sia al catasto terreni che al catasto fabbricati, sottoscrivendo le verifiche e gli atti catastali in luogo degli aventi diritto ed esegua la proposta di rendita catastale ai sensi del dm 701/94....
L’appartamento e del garage sono correttamente accatastati. La modifica di ampiezza di un’apertura non comporta la necessità di variazioni catastali.
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QUESITO 18. Qualora rilevi variazioni colturali o cambi d'uso, accerti...
I beni pignorati non comprendono terreni agricoli.
***
QUESITO 19. L’E.S. proceda alla stima dei singoli beni pignorati, attenendosi, per la detrminazione del valore di mercato, al calcolo della superficie dell’immobile, specificando quella commerciale, il valore a metro quadro e il valore complessivo (tenendo conto anche degli standards internazionali ed europei di valutazione IVS ed EVS e dei parametri OMI), esponendo analiticamente e in misura distinta gli adeguamenti e le correzioni apportate al valore di stima... per le eventuali spese condominiali insolute relative agli ultimi due anni a carico dell’acquirente nonché per la riduzione del valore dovute all’assenza della garanzia per vizi del bene venduto (da determinarsi nella misura forfetaria predeterminata del 10% sul valore finale)
19.1. CRITERI ADOTTATI
Fra i diversi aspetti economici che possono essere valutati con i differenti criteri di stima suggeriti dalla dottrina estimativa per la ricerca del valore di un bene, si ritiene opportuno adottare il valore di mercato come quello più rispondente al nostro caso, senza tralasciare il confronto con il valore derivato da altri metodi.
Per la ricerca del valore di mercato del bene pignorato si utilizza il procedimento italiano tradizionale.
Il valore di mercato con il procedimento italiano tradizionale si calcola moltiplicando il costo unitario per i metri quadrati di superficie rettificata complessiva dell'immobile. Il costo unitario da utilizzare si ricava dalla media dei costi unitari di immobili con caratteristiche di destinazione d’uso, costruttive, tipologiche, ubicative, posizionali e di vetustà analoghe a quelle del bene da stimare. La valutazione tiene conto delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche dell'immobile in oggetto e dell’andamento del mercato immobiliare e di quant'altro può influire sulla corretta determinazione del valore di stima.
19.2. FONTI DELLE INFORMAZIONI UTILIZZATE
Per la stima di mercato con il metodo tradizionale L’E.S., al fine di determinare il valore unitario per metro quadrato dell'immobile, ha raccolto dati e informazioni, direttamente o presso operatori del settore (agenzie immobiliari e\o immobiliari di costruzione in genere), sul valore di fabbricati in zona o in zone similari. Le informazioni e i prezzi così ottenuti sono stati rapportati per analogia al caso di specie.
Le ricerche effettuate presso gli operatori del settore fanno ammontare il costo unitario per beni corrispondenti, da € 1.200,00 al mq a 1.600,00 al mq.
Gli ultimi dati pubblicati dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) dell’Agenzia delle Entrate (2° semestre 2021) indicano per le abitazioni di tipo economico ubicate nella zona semicentrale C/1 Porta Schiavonia, Viale Vittorio Veneto, Stazione, Musicisti, Grandi Italiani un costo unitario che varia da € 1.100,00 a € 1.400,00 al mq)
Il valore unitario medio rilevato presso gli operatori è maggiore rispetto ai valori medi dell'Osservatorio del mercato immobiliare dell'Agenzia del territorio, ma la stessa Agenzia delle Entrate considera i valori contenuti nella banca dati dell’OMI non sostitutivi della "stima", ma soltanto di ausilio alla stessa.
Per la stima dei beni pignorati, dati l’ubicazione, la distribuzione interna e lo stato di manutenzione si ritiene congruo applicare il costo unitario di € 1.400,00/mq corrispondente al costo unitario medio rilevato presso gli operatori del settore immobiliare.
19.3. DETERMINAZIONE DELLE SUPERFICI COMMERCIALI
Trattandosi di immobili ad uso abitazione, la superficie commerciale - rettificata da coefficienti di differenziazione - è stata computata al lordo delle murature dividendo le superfici utili dalle superfici accessorie. I coefficienti di differenziazione utilizzati per il calcolo delle superfici rettificate equivalgono a quelli usati per la determinazione delle quote millesimali, per la determinazione dell'equo canone, nonché quelli di consuetudini ed usi locali.
La loro utilizzazione permette nel procedimento di stima tradizionale di adattare quotazioni medie riferite ad immobili simili scendendo da un valore di massima ad un valore più dettagliato e più vicino al reale.
Per l’immobile pignorato è stato applicato il coefficiente 0,50 alla superficie dei balconi e del garage.
Totale superficie lorda rettificata dei beni da stimare rilevata sui progetti autorizzati mq 109,19 (superficie commerciale).
19.4. VALORE DI STIMA DELL'INTERO IMMOBILE
Utilizzando il valore unitario rilevato, il valore ordinario dell’intera proprietà della porzione di
fabbricato (appartamento con garage) risulta:
€. 1.400,00 x mq. 109,19= € 152.866,00 arrotondate a € 153.000,00.
Detrazioni al valore ordinario
Si detraggono dal valore sin qui calcolato:
a) le spese per la regolarizzazione edilizia:
€ 153.000,00 x 0,98 = € 149.940,00 arrotondate a € 150.000,00
b) il 10% del valore finale (misura forfettaria predeterminata dal giudice) per l’assenza della
garanzia per vizi:
€ 150.000,00 – 10% = € 135.000,00
Il valore di stima finale dei beni pignorati risulta € 135.000,00.
(Euro centotrentacinquemila).
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19.5. VALORE DI STIMA DELLA QUOTA PIGNORATA
E’ stata pignorata l’intera proprietà di porzione del fabbricato (appartamento con garage).
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QUESITO 20. Nell’ipotesi siano state pignorate una o più quote.... Comoda divisibilita' dell'immobile....
Data la natura del bene pignorato, si ritiene l'immobile non divisibile.
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QUESITO 21. L’E.S. evidenzi tutti gli elementi utili per le operazioni di vendita...
Indicando anche il valore locativo dell’immobile;
Dalle ricerche effettuate risulta che gli appartamenti con garage, siti nella zona, con analoghe caratteristiche di vetustà e rifiniture, sono locate a corpo mediamente a € 450,00 mensili.
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QUESITO 22. L’E.S. precisi se gli immobili pignorati siano vendibili in lotto unico o in più lotti...
L’E.I.ritiene che gli immobili oggetto di stima, appartamento con garage, date le caratteristiche oggettive (dimensione, destinazione d’uso, tipologia, ecc.) debbano essere venduti in un lotto unico.
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QUESITO 23. L’E.S. acquisisca il numero di codice fiscale dell'esecutato.
Il codice fiscale degli esecutati è il seguente:
******** ***** - C.F. ******* ************ *****
******* ***** – C.F. ******* ************ *****
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QUESITO 24. L’E.S. acquisisca copia certificato di stato civile ... e ove risulti coniugato .... Estratto di matrimonio....
Nell’estratto di matrimonio rilasciato dal municipio di Forlì in data 24.12.2019 qui allegato, risulta che i signori ******** ***** e ******* ***** hanno contratto matrimonio in Forlì in ******* ***** con atto iscritto nei registri di matrimonio di detto comune al n. ******* ***** ******* ***** dell’anno 1996.
Alla voce annotazione dell’estratto si legge: “Nessuna” (v. all.8).
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QUESITO 25. ..stato di famiglia e certificato storico di residenza dei soggetti occupanti l'immobile....ove diversi dal debitore esecutato.
I beni sono occupati dai debitori esecutati.
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QUESITO 26. L’E.S. verifichi, presso la cancelleria civile del tribunale, l'attuale pendenza delle cause relative ad eventuali domande trascritte risultanti sull'immobile pignorato...
acquisendone copia.
Non ne risultano.
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QUESITO 27. L’E.S. provveda a verificare il regime fiscale dell’immobile (vendita soggetta ad imposta di registro e/o ad i.v.a.)....
Essendo la proprietà degli immobili in capo a persone fisiche, la vendita è assoggettata ad imposta di registro.
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QUESITO 28. L’E.S. formuli tempestivamente eventuale istanza di proroga del termine di deposito della perizia...
L’E.S. non ha richiesto la proroga del termine inizialmente concesso per il deposito dell'elaborato peritale.
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QUESITO 29-30. L’E.S. provveda, almeno 30 giorni prima della data fissata per l’udienza di determinazione delle modalità della vendita ….ad inviare copia dell'elaborato peritale al creditore procedente, ai creditori intervenuti e al debitore..., nonché a depositare entro il medesimo termine in Cancelleria in via telematica l’elaborato con tutti gli allegati....
Copia del presente elaborato peritale sarà inviata, entro il termine di cui sopra, o a mezzo posta ordinaria o a mezzo posta elettronica, sia all'esecutato, sia al\ai creditore\i procedente\i, sia al\ai creditore\i intervenuto\i, come da ricevuta\e mail e\o postale\i che si allega\no al presente elaborato peritale.
Entro il termine assegnato, tutto quanto previsto dal quesito nel Verbale di Giuramento dell'Esperto sarà inviato alla Cancelleria Esecuzioni Immobiliari del Tribunale di Forlì, in via telematica.
***
NOTE
La versione dei fatti presentata in questo documento è corretta al meglio delle conoscenze dell'Esperto;
L'Esperto non ha alcun interesse verso il bene in questione;
L'Esperto ha ispezionato personalmente l'immobile oggetto di stima;
Salvo diversa indicazione, la data della valutazione coincide con la data della relazione di stima, riportata in calce alla stessa;
Gli allegati alla relazione sono parte integrante della stessa e vanno pertanto integralmente visionati per una sua piena comprensione;
E' vietata la pubblicazione parziale del presente documento o un uso diverso da quello per il quale lo stesso è stato redatto.
Con osservanza.
Cesena, 12 ottobre 2021
L’E.S.
Arch. Elia Morandi
ELENCO ALLEGATI:
all. 1. RILIEVO FOTOGRAFICO DEGLI ESTERNI ED INTERNI all. 2. PLANIMETRIE ED ESTRATTO DI MAPPA CATASTALE all. 3. VISURE CATASTALI ATTUALI
all. 4. AUTORIZZAZIONI EDILIZIE E PROGETTI RILASCIATI DAL COMUNE all. 5. STRALCI DEL PRG ED ESTRATTI DELLA NORMATIVA VIGENTE all. 6. ATTO DI PROVENIENZA DELL’IMMOBILE
all. 7 VISURE CONSERVATORIA RR.II all. 8 CERTIFICATI ANAGRAFICI
all. 9 CERTIFICAZIONE RILASCIATA DALL'AGENZIA DELLE ENTRATE all. 10 COMUNICAZIONI INVIATE ALL’ESECUTATO
all. 11 ATTESTATO DI CERTIFICAZIONE ENERGETICA
