Organo: INAIL
Documento: Circolare n. 35 dell'11 maggio 1984
Oggetto: Legge 27 luglio 1978, n. 392; articolo 23 "Riparazioni straordinarie" - Individuazione delle fattispecie concrete e criteri di applicazione della maggiorazione.
Con circolare n. 12/1980, avente per oggetto "Legge 27 luglio 1978, n. 392. Disciplina delle locazioni di immobili urbani" è stata formulata riserva in merito alla individuazione delle concrete fattispecie previste dall'articolo 23 della citata legge ed ai relativi criteri d'applicazione del medesimo.
La materia, oggetto di ampia trattazione in dottrina, ha da qualche tempo trovato una disciplina sufficientemente consolidata grazie ai numerosi accordi, INTERVENUTI CON ASSOCIAZIONI DI CATEGORIA (UPPI-ASSPI-SUNIA-SICET-UIL casa-SNAI); a tali accordi ritiene di ispirarsi questa Direzione generale nell'intento di prevenire, per quanto possibile, eventuale contenzioso.
Ne consegue che, per rientrare nelle fattispecie ipotizzate dal menzionato articolo 23, i lavori (o le opere) eseguiti debbono presentare in concorrenza i due seguenti requisiti:
a) l'intervento deve mirare a riparare o sostituire qualcosa di "esistente";
b) i lavori (o le opere) eseguiti debbono essere "importanti".
a) OGGETTO DELL'INTERVENTO
Come si è detto, deve trattarsi della riparazione o sostituzione di ciò che esiste, con esclusione, quindi, delle "innovazioni" e/o "migliorie".
L'installazione ad esempio di manufatti o impianti prima inesistenti (misure di sicurezza nelle parti comuni, antenne centralizzate, impianti citofonici) è indubbiamente una innovazione in quanto gli interventi esemplificati, non costituendo opere di riparazione, esulano dalla sfera di applicazione dell'articolo 23, anche se la utilità per gli inquilini è dubbia e addirittura riconosciuta dai medesimi soltanto nel caso in cui la installazione dei manufatti o degli impianti sia stata imposta da una disposizione di legge la realizzazione dell'opera comporterà l'applicazione dell'articolo in parola.
Per contro l'articolo medesimo non si applica per tutti gli interventi determinati da difetti di costruzione o da calamità naturali; per questi ultimi NON SI APPLICA limitatamente alla parte ammessa a contributo DELLO STATO O DI ALTRO ENTE TERRITORIALE.
b) IMPORTANZA DELLE OPERE
La sussistenza di tale requisito è più opinabile essendo il concetto di importanza (o rilevante entità) interpretabile in via relativa. Pertanto, qualora la casistica degli interventi di seguito analiticamente elencati non fosse del tutto sufficiente, eventuali casi dubbi potranno essere risolti:
- sulla base di un criterio di opportunità economico-amministrativo che consigli di non applicare la maggiorazione prevista qualora la medesima sia complessivamente di tale modestia da non giustificare gli onerosi adempimenti burocratici connessi;
- ovvero tenendo conto delle soluzioni date a tali casi (od analoghi) dagli accordi con le locali associazioni di categoria o dalle consuetudini nel frattempo instauratesi in loco.
Premesse queste brevi note di chiarimento, si elencano gli interventi manutentivi la cui esecuzione può consentire di chiedere la integrazione del canone nella misura del 5% del capitale impiegato:
INTERVENTI STATICI PER LA TUTELA DELLA INCOLUMITA' DELLE PERSONE (O CONSERVAZIONE DI COSE) NONCHE' INTERVENTI ATTI AD ELIMINARE SITUAZIONI DI PERICOLO.
2) MANUTENZIONE ESTERNA O DI PARTI COMUNI - tetto:
a) rifacimento o revisione del sistema di copertura;
- lastrico solare:
a) rifacimento manto impermeabile;
b) revisione scarichi;
- grondaie:
a) sostituzione canali di gronda;
b) sostituzione pluviali;
- parti comuni in genere (prospetti esterni ed interni, scale, androni, pensiline, ecc.):
a) rifacimento intonaci e/o rivestimenti;
b) permeabilizzazione e/o coibentazione;
c) tinteggiatura;
- balconi:
a) restauro balconi;
b) verniciatura totale ringhiere;
c) sostituzione frontalini e/o rifacimento pavimentazione;
- cortili e rampe d'accesso:
a) rifacimento della pavimentazione;
b) impermeabilizzazione;
c) canalizzazione;
- infissi:
a) sostituzione;
b) restauro e/o verniciatura;
- cancellate e manufatti analoghi:
a) sostituzione;
b) restauro e/o verniciatura;
- ascensore:
a) sostituzione dell'impianto;
b) sostituzione cabina;
c) sostituzione o riparazione del motore;
d) sostituzione funi;
- impianto elettrico:
a) rifacimento o revisione generale;
- impianto idrico di adduzione e scarico:
a) rifacimento o riparazione di tubazione ed apparecchi di misura delle unità;
b) sostituzione o riparazione delle tubature di scarico dell'unità e delle colonne;
c) rifacimento o riparazione tubazioni di alimentazione generale;
- impianti termici, condizionamento, gas di rete, antincendio, acqua calda:
a) riparazione o sostituzione di caldaie, di schermature e di apparecchi (erogatori, di misura, di intercettazione, di sicurezza, ecc.);
b) variazione tracciati punti di utenza;
c) trasformazione del sistema di alimentazione;
d) riparazione o sostituzione canne fumarie o di ventilazione;
e) interventi imposti da nuova normativa o dalle aziende erogatrici;
- autoclave:
a) rifacimento impianto;
b) sostituzione motore e/o contenitore a pressione;
- sistema fognante:
a) rifacimento o revisione del medesimo fino al collettore stradale;
- arredi fissi:
a) riparazione o sostituzione;
3) MANUTENZIONE SINGOLE UNITA' IMMOBILIARI - pavimenti e/o rivestimenti:
a) rifacimento totale;
b) rifacimento parziale (con il minimo dell'ambiente unitario);
c) restauro manto di finiture (con il minimo di un ambiente unitario);
- infissi:
a) sostituzione degli infissi interni e/o di chiusura esterna;
b) restauro completo degli infissi interni;
c) sostituzione o restauro del portoncino di ingresso dell'alloggio;
- impianto elettrico:
a) sostituzione o revisione totale;
- impianto idrico sanitario:
a) sostituzione e/o revisione impianto;
b) sostituzione apparecchi idrosanitari e rubinetterie;
- impianti termici, condizionamento, gas di rete, antincendio, acqua calda:
- vedi analoga voce sub 2, a); e b);
nonché le opere murarie e da pittore complementari a tutti i sopradescritti interventi come pure quelli per la eliminazione di danni conseguenti ad infiltrazioni d'acqua od umidità.
CRITERI DI RIPARTIZIONE DELLA MAGGIORAZIONE PREVISTA DALL'ARTICOLO 23
La maggiorazione del canone si determinerà calcolando l'interesse legale (nella attuale misura del 5%) sulla spesa sostenuta e ripartendo l'importo così ottenuto tra tutte le unità mobiliari dello stabile.
La ripartizione sarà effettuata sulla scorta della tabella millesimale competente, in conformità ai principi di cui agli articoli 1123, 1124, 1125 e 1126 c.c., evitando il ricorso ad ogni altro e più empirico criterio di ripartizione tenuto conto che l'Istituto ha fatto predisporre un consistente numero di tabelle base, in possesso delle competenti unità, individuate per le spese più frequenti o per quelle soggette ad un particolare metodo di calcolo (secondo quanto previsto dai richiamati articoli del codice civile): esistono infatti le tabelle delle "proprietà", delle "scale", dell'"ascensore", dell'"impianto di riscaldamento", dei
"lastrici solari", ecc.
Le quote relative alle unita ad uso diverso dall'abitazione resteranno a carico dell'Istituto proprietario.
Si richiama in particolare l'attenzione sul principio di cui all'ultimo comma dell'articolo 1123 c.c. che stabilisce, per gli edifici con più scale, cortili, impianti ecc. destinati a servire solo una parte dell'intero fabbricato, che le spese relative debbano essere ripartite esclusivamente tra gli inquilini che ne traggano utilità.
Pertanto, qualora tale ripartizione non possa avvenire correttamente sulla scorta delle tabelle già predisposte, occorrerà redigerne altre più specifiche secondo quanto previsto dal dispositivo della sentenza della Corte di Cassazione, Sezione II, 30 maggio 1966, n. 435, che si riporta:
- "il fatto che tabelle millesimali degli edifici in condominio esprimano il valore dei singoli appartamenti raggruppandolo a quello dell'intero stabile, non impedisce che esse possano essere utilizzate solo fra i condomini che traggono utilità dalle opere eseguite.
In tale caso il rapporto di valore fra i singoli appartamenti e il complesso delle unità immobiliari appartenenti ai condomini che hanno tratto utilità da tali opere può essere stabilito in base ai coefficienti indicati nelle tabelle, previa esecuzione delle operazioni aritmetiche occorrenti per calcolare il nuovo rapporto proporzionale".
In tale eventualità (necessita di redigere nuove tabelle) i competenti Uffici degli Ispettorati regionali potranno rivolgersi, per chiarimenti e indirizzi, a questa Direzione generale - Consulenza tecnica per l'edilizia.
Si rammenta infine che l'aumento di cui trattasi andrà ad "integrare" il canone di locazione e risulterà conglobato nel medesimo.
DECORRENZA DELL'AUMENTO DEL CANONE
L'integrazione del canone nella citata misura (e per il concetto di "integrazione" si richiama quanto già detto nella circolare n. 12/1980, pagina 10) decorrerà dalla data di ultimazione delle opere, se la richiesta
è fatta entro 30 giorni dalla data stessa; in caso diverso, dal 1° giorno del mese successivo al ricevimento da parte del conduttore della richiesta d'aumento.
Pertanto, per tutti i lavori ultimati dall'Istituto nelle unità immobiliari di proprietà, a partire dal 1°
novembre 1978, e semprechè gli stessi rientrino tra gli interventi individuati con la presente, le unità periferiche si atterranno alle seguenti disposizioni:
- qualora sia già stata cautelativamente inviata a suo tempo ai conduttori interessati la prevista richiesta, con riserva di quantificazione dell'importo della maggiorazione del canone, si scioglierà la riserva facendo decorrere l'aumento "ex tunc";
- qualora l'applicabilità dell'articolo 23 venga accertata soltanto ora sulla scorta delle istruzioni impartite, e non esista alcuna precedente richiesta, si provvederà immediatamente alla trasmissione della stessa con conseguente decorrenza dell'aumento - come detto - dal 1° giorno del mese successivo al ricevimento della richiesta in parola da parte del conduttore.
Qualora taluno dei problemi sorti circa l'applicazione dell'articolo 23 della legge n. 392/1978 non sia risolvibile alla luce dei chiarimenti e delle istruzioni fornite con la presente circolare (che complementa le note, che si allegano in copia sub nn. 1 e 2, del 19 aprile 1982, relativamente alla parte dedicata a "lavori nelle unità immobiliari", e del 1° dicembre 1982 sullo stesso argomento) si sottoporrà il caso alle decisioni di questa Direzione generale dopo aver aggiornato tutti gli elementi di valutazione.
Allegato 1 alla circ. n. 35/1984 Investimenti
V
23 V (Lavori) 1 DIC. 1982
- ALL'ISPETTORATO REGIONALE di e, p.c.:
- ALLA CONSULENZA TECNICA PER L'EDILIZIA - ALL'ISPETTORATO CENTRALE
LORO SEDI
Lavori nelle unità immobiliari di proprietà.
A seguito della nota di istruzioni - pari posizione - del 19 aprile c.a., alcune Unità periferiche hanno posto per iscritto o per le vie brevi quesiti relativi all'argomento in oggetto; circostanza che ha sollecitati questa Direzione generale a dare più ampia diffusione ai chiarimenti richiesti onde porre tutte le Unità in condizioni di agire seguendo una chiara ed uniforme linea di condotta.
Con la citata precedente nota si era disposto che, in occasione di "nuova locazione", sarebbe stato comunque opportuno consegnare l'alloggio in "buono stato locativo", eseguendo cioè i necessari lavori di riordino e ripulitura anche in presenza di uno stato di conservazione già "normale" ai sensi del d.m.
9.10.78.
Con tale politica di buona conservazione del patrimonio immobiliare non si è inteso peraltro sollecitare una indiscriminata rimessa a nuovo di ogni appartamento da riaffittare, ma più semplicemente evitare che alloggi parzialmente indecorosi per precedenti lunghe affittanze fossero consegnati allo stato al nuovo conduttore, con l'eventualità di dover intervenire dopo breve tempo per impedire che, degradandosi ulteriormente un impianto o un manufatto, "scattassero" le condizioni previste dal richiamato decreto per
una diversa classificazioni previste dal richiamato decreto per una diversa classificazione dello stato di conservazione.
Pertanto i lavori che possono essere eseguiti in occasione di "nuova locazione", ed in presenza di uno stato di conservazione già "normale", non possono essere indicati in astratto ma valutata dal tecnico incaricato del sopralluogo.
Tale tecnico pertanto non deve limitarsi a constatare la "normalità", e poi proporre un elenco più o meno lungo le opere da eseguire per conseguire il "buono stato locativo", ma facendo riferimento alle carenze riscontrate ed attestate sotto la propria personale responsabilità, proporre quelle opere specificamente necessarie per consegnare l'appartamento nel citato buono stato, inteso nel senso di ambienti puliti e decorosi.
Quindi - si ribadisce - non generalizzati programmi di riammodernamento di ogni alloggio che si rende disponibile, ma oculati interventi manutentivi tesi sia a rendere duratura nel tempo la "normalità" dello stato di conservazione sia a completare la stessa con complementari, e presumibilmente modeste, opere di ripulitura.
Non è da escludersi che in alcuni casi, del tutto eccezionali, ad uno stato di conservazione "normale"
corrisponda una situazione di fatto tale da suggerire l'opportunità di procedere al "completo restauro"
dell'appartamento; circostanza economicamente gravosa per l'Istituto ma che troverà riscontro nell'azzeramento del coefficiente negativo inerente la vetusta (art. 20 della legge 392/78).
Si sottolinea ancora l'eccezionalità di detti casi, ipotizzabili in linea di massima per unità immobiliari assai vetuste e per le quali il relativo coefficiente incide in maniera assai sensibile ai fini del calcolo del canone.
Si raccomanda infine che in caso di proposte di lavori nelle unità immobiliari le stesse siano corredate oltre che dal relativo computo metrico anche da una analitica relazione tecnico-amministrativa contenente ogni utile elemento di valutazione (durata della precedente locazione, scheda equo canone aggiornata, esistenza di "danni" addebitati all'inquilino uscente, conformità di manufatti ed impianti alle norme di sicurezza, ecc.).
Allegato n. 2 alla circ. n. 35/1984 Investimenti
V 23/V
Roma, 19 apr. 1962
AI DIRETTORI DEGLI ISPETTORATI REGIONALI LORO SEDI
OGGETTO: Applicazione legge n. 392/1978 "sull'equo canone" al patrimonio immobiliare dell'Istituto.
Si forniscono istruzioni circa la linea di condotta da seguire in ordine ad alcuni problemi attinenti l'applicazione della legge n. 392/1978.
Revoca retroattiva della riduzione dei canoni
Le opposizioni avverso la delibera consiliare del 25.7.79 da parte dei dipendenti che beneficiavano dello sconto sono sfociate in alcuni casi, in sede giudiziaria con la presentazione di ricorsi ai Tribunali amministrativi regionali.
Confermata l'assoluta inderogabilità delle determinazioni consiliari, si prega di disporre che siano avviate le azioni legali per il recupero dei crediti vantati a questo titolo dall'Istituto, senza attendere l'esito delle
vertenze giudiziarie pendenti davanti ai T.A.R.
Rateizzazione conguagli
Si ribadisce che agli inquilini che ne fanno richiesta è consentito il pagamento rateale delle maggiori somme dovute dalla data di entrata in vigore della legge a quella della sua effettiva applicazione. Gli interessati potranno corrispondere gli arretrati nel numero di rate mensili, comunque non superiore a sessanta, che l'Unità competente dovrà stabilire tenendo conto delle richieste dell'inquilino, delle sue condizioni economiche e dell'entità del debito maturato.
Sulle somme rateizzate dovranno essere applicati gli interessi legali, da contabilizzare - a far tempo dalla scadenza della prima rata - dopo il pagamento dell'ultima quota.
Oneri accessori
Per la quasi totalità degli edifici di proprietà si dovrebbe ormai essere in possesso di tutti gli elementi necessari per provvedere all'integrale ripetizione delle spese condominiali. Pertanto, sciogliendo anche la riserva contenuta nella nota 1 a pag. 12 della circolare n. 12/1980, si prega di disporre che si proceda senz'altro alla richiesta dei conguagli relativi ai trascorsi esercizi, consentendo la rateizzazione delle somme dovute, con le modalità già indicate a proposito degli arretrati di canone.
Sulle somme rateizzate dovranno essere applicati gli interessi legali, da contabilizzare - a far tempo dalla scadenza della prima rata - dopo il pagamento dell'ultima quota.
Per il futuro si procederà come stabilito nel nuovo schema di contratto, e cioè chiedendo al conduttore di anticipare, alle scadenze previste per il pagamento del canone, una somma proporzionalmente corrispondente alla quota spese accertata nel consuntivo dell'anno recedente, salvo conguaglio al termine della gestione. Conseguentemente, andrà soppressa la quota di anticipazione del 10% del canone fino ad oggi praticato.
Nei confronti degli inquilini che si rifiutassero di corrispondere gli oneri accessori invocando il patto a loro dire contrario presente nei vecchi schemi di contratto in uso per i dipendenti, si dovrà procedere alle azioni di sfratto per morosità (se esistono i presupposti di cui all'art. 5 della legge 392/1978).
Lavori nelle unità immobiliari di proprietà e riflessi ai fini degli artt. 20, 21 e 23 della legge
Il principio fondamentale da tener presente circa i momenti di applicazione degli artt. 21 e 23 è che l'esecuzione di lavori da parte del proprietario non può in alcun caso dar luogo ad un doppio beneficio: per il migliore coefficiente di valutazione dello stato di conservazione (art. 21) e per l'incremento del canone nella misura del 5% della spesa sostenuta (art. 23).
Se, ad esempio, in un appartamento dallo stato di conservazione "scadente" vengono eseguiti interventi manutentivi tali da legittimare ai sensi dell'art. 21 l'applicazione del coefficiente 1 in luogo del precedente 0,60 non potrà invocarsi - a fronte delle medesime opere eseguite - anche il "beneficio" di cui all'art. 23, anche se dette opere fossero, come è presumibile, di rilevante entità.
Per quanto riguarda poi l'applicazione dell'art. 20 (2° comma) è evidente che l'azzeramento del coefficiente negativo inerente la vetustà dell'unità immobiliare, a seguito dell'ultimazione di lavori di integrale ristrutturazione o di completo restauro (cfr. al proposito cir. 12/80, pagg. 5 e 6) comporta automaticamente l'acquisita "normalità" dello stato di conservazione.
Inoltre nella fattispecie teste descritta è da escludersi in ogni caso la contestuale applicazione dell'art. 23.
Premesso quanto sopra la linea di condotta che dovrà essere seguita per i lavori negli immobili di proprietà è la seguente:
a) lavori in occasione di nuova locazione:
L'Istituto, intende seguire la politica della migliore conservazione del patrimonio immobiliare: si procederà pertanto all'esecuzione di tutti i lavori di riordino e ripulitura necessari per consegnare l'alloggio in buon stato locativo, con conseguente applicazione dell'art. 21, laddove questi lavori concretino il passaggio da uno stato di conservazione "mediocre" o "scadente" ad uno "normale" (certificato dai competenti uffici
tecnici, sotto la loro diretta responsabilità, con esclusivo riferimento ai criteri di cui al D.M. 9.10.78).
Nell'ipotesi di nuova locazione di cui trattasi non sarà mai applicato l'art. 23.
Le spese relative ad eventuali ripristini per danni (cioè non conseguenti al normale deperimento della cosa locata dovuto all'uso e/o alla vetustà), provocati dall'inquilino cessante, andranno ovviamente ripetute nei confronti di quest'ultimo.
b) lavori in costanza di rapporto locatizio.
In costanza di rapporto locativo si procederà all'esecuzione di lavori:
- quando si tratti di interventi manutentivi di competenza, ai sensi del codice civile, del locatore, con applicazione dell'art. 23 ove ne ricorrano i presupposti. Si precisa, a tal proposito, che l'individuazione di un meccanismo per accertare la sussistenza del fondamentale requisito della "rilevane entità" è tutt'ora all'esame di questa Direzione Generale; la riserva a tal proposito sarà pertanto sciolta non appena possibile;
- in caso di interventi finalizzati a ripristinare lo stato di conservazione "normale" dell'alloggio; presupposto essenziale, in tali casi, risulta quindi la classificazione "mediocre" o "scadente" dell'attuale stato di conservazione dell'unita locatizia, certificata dai competenti uffici tecnici, sotto la loro diretta responsabilità, con esclusivo riferimento ai criteri analitici di cui al D.M. 9/10/78.
Si precisa infine che resta tassativamente esclusa la possibilità di eseguire opere a carico dell'Istituto al di fuori dei casi illustrati, che dovranno comunque essere sottoposti alla preventiva approvazione di questa Direzione generale, fatti salvi i casi di competenza delegata.
Contestazione coefficiente art. 21 (stato di conservazione e manutenzione)
Alcune Sedi hanno segnalato che vari inquilini hanno contestato lo stato di normalità dell'appartamento individuato ai sensi dell'art. 21 della legge.
Considerato il carattere spesso generico e indeterminato delle contestazioni, si ritiene che la prima iniziativa da assumere sia quella si inviare agli inquilini che hanno formulato questo tipo di eccezioni una comunicazione nella quale si precisi che l'Istituto può prendere in esame solo ricorsi singoli, che indichino analiticamente gli elementi che gli inquilini stessi considerano degradati con espresso esclusivo riferimento al D.M. 9 ottobre 1978.
Nella stessa comunicazione si chiarirà ai conduttori che, in assenza di una siffatta indicazione analitica, l'Istituto confermerà il normale, stato di conservazione dell'appartamento e che, pertanto, riterrà moroso l'inquilino che si rifiutasse di corrispondere l'equo canone conseguentemente determinato.
Una volta conosciute le risposte dei locatori, la S.V. valuterà - in rapporto al loro contenuto - se esistono i presupposti per procedere in contraddittorio all'accertamento dello stato manutentivo degli appartamenti e, nei casi ove sussistano, disporrà che si provveda in conseguenza.
Con le presenti disposizioni che integrano - oltre che le istruzioni di natura generale contenute nella circolare n. 12/80 anche quelle di carattere operativo inviate con la lettera n. 27/V del 29.12.80, si ritiene di aver fornito tutti gli elementi per definire i problemi ancora aperti in ordine all'applicazione della legge numero 392/1978 agli immobili di proprietà destinati ad uso abitativo.
Le difficoltà interpretative od operative che dovessero, peraltro, permanere andranno subito segnalate a questa Direzione generale per le decisioni.
La S.V. è pregata, inoltre, di disporre che, entro sessanta giorni dal ricevimento della presente lettera, venga fornito un quadro riassuntivo dello stato di applicazione della legge, sempre con riferimento agli immobili adibiti ad uso abitazione, dovendosi riferire in tal senso al Consiglio di Amministrazione che ne ha fatto richiesta.
I dati da inviare, distinti per ciascuna Sede compresa nel comprensorio di codesto Ispettorato, ma contenuti in un unico elenco riassuntivo, sono i seguenti:
a) numero complessivo degli inquilini di appartamenti locati ad uso abitativo o misto (es. abitazione e studio);
b) numero complessivo degli inquilini che corrispondono regolarmente l'equo canone indicizzato, o eventualmente il canone provvisorio, o se soggetti a proroga il canone di cui agli artt. 62 e 63;
c) numero complessivo degli inquilini che corrispondono regolarmente gli oneri accessori, e numero complessivo di quelli che, invece pagano ancora l'acconto nella misura del 10% del canone;
d) numero complessivo degli inquilini che hanno corrisposto, o hanno chiesto di rateizzare, le somme dovute a conguaglio a titolo di canone e di oneri accessori;
e) numero complessivo delle situazioni ancora irregolari, perché l'inquilino contesta il canone o gli oneri accessori o le somme dovute a conguaglio;
f) stato delle pratiche relative alla situazione irregolare di cui al punto precedente (numero complessivo delle pratiche per le quali si è ricorsi al Giudice conciliatore, numero complessivo delle pratiche per le quali si sono avviate le azioni legali di sfratto per morosità, ecc.).
