Divisione giudiziale di immobile e validità dell’accordo precedente
16 Dicembre 2017Redazione
Mio padre e suo fratello hanno sottoscritto trent’anni fa una convenzione pre-divisionale per assegnare la proprietà di un immobile come segue: 1° piano a mio padre; piano terra a mio zio. Ognuno per la propria parte ha negli anni esercitato il pieno godimento dell’immobile
secondo questo accordo (stipula contratti di affitto, pagamento imposte, manutenzioni, ecc.). Hanno poi sottoscritto l’accatastamento dell’unità immobiliare nella prospettiva di dividerla come stabilito nella convenzione, ma entrambi sono morti. Da allora nessuno dei miei cugini intende formalizzare la divisione. In caso di divisione giudiziale, la convenzione di trent’anni fa mantiene intatta la sua validità?
L’efficacia odierna della convenzione citata deve essere valutata a seconda del suo effettivo contenuto nonché alla luce delle circostanze intervenute negli anni a seguire e che hanno portato la famiglia del lettore a compiere una divisione di fatto dell’immobile.
Pur senza aver potuto leggere il contenuto degli accordi siglati trenta anni fa infatti, è ipotizzabile innanzitutto che quella convenzione fosse già un vero e proprio contratto di divisione nel quale i due comproprietari dell’epoca si accordavano per assegnarsi due porzioni individuate dell’immobile comune.
In questo caso il contratto avrebbe efficacia esclusivamente tra le parti, secondo la regola generale che considera sufficiente per la validità ed efficacia di un contratto di divisione lo scambio dei consensi, un oggetto specificamente individuato (l’immobile in comunione) nonché la presenza della cosiddetta causa divisionale ossia lo scopo raggiunto dalle parti con lo specifico contratto di assegnare a ciascun condividente un porzione individuata di beni comuni di valore corrispondente alla quota ideale spettante a ognuno.
Tale convenzione invece non potrebbe essere opposta a eventuali terzi che nel frattempo abbiano acquistato diritti sull’immobile poiché priva delle forme prescritte dalla legge per la trascrizione nei pubblici registri immobiliari, ossia l’atto pubblico o comunque l’autentica notarile della scrittura privata conclusa dalle parti.
A voler ammettere quindi che la suddetta convenzione costituisca già un contratto di divisione perfettamente formato, la mancata trascrizione della stessa costituisce ad oggi il problema principale che impedisce alle parti di vedere pienamente tutelati i propri diritti per come finora esercitati sulle porzioni successivamente individuate.
Ciò tuttavia non impedisce, a parere dello scrivente, che in un eventuale giudizio di
divisione dell’immobile predetto la convenzione in parola possa essere prodotta a dimostrazione, rispettivamente, della volontà divisoria già espressa dagli originari condividenti nonché delle intese già raggiunte sull’attribuzione delle singole porzioni del compendio comune, e quindi della possibilità di procedere ad assegnazione diretta dei beni comuni anziché procedere alla vendita della cosa comune con assegnazione del ricavato.
In secondo luogo è possibile invece ipotizzare che l’accordo di trent’anni fa contenesse esclusivamente un impegno dei comproprietari a suddividere in futuro il bene comune. Si tratterebbe allora di un cosiddetto contratto preliminare, ossia un accordo che ha ad oggetto la promessa reciproca di stipulare un futuro contratto (nel caso concreto appunto, di divisione).
L’impegno preso dalle parti è vincolante a tutti gli effetti, tanto è vero che la legge consente l’esecuzione in forma specifica di quest’ultimo ossia permette alla parte adempiente di convenire in giudizio l’altro contraente – moroso rispetto agli impegni sottoscritti nel preliminare – per richiedere al tribunale la pronuncia di una sentenza costitutiva del contratto definitivo originariamente considerato dalle parti come oggetto delle reciproche promesse [1].
Tale rimedio è consentito naturalmente ove nel contratto preliminare le parti abbiano indicato un termine entro il quale pervenire alla stipulazione del contratto definitivo. In assenza infatti è prescritto un diverso rimedio che consente a una delle parti – quella interessata a pervenire nel più breve tempo possibile al contratto definitivo – di chiedere al Tribunale la fissazione di un termine entro il quale giungere alla conclusione del contratto [2].
La giurisprudenza tuttavia ha chiarito, per entrambe le ipotesi summenzionate (azione di esecuzione in forma specifica ex art. 2932 cod. civ. oppure azione interrogatoria per la fissazione del termine ex art. 1183 cod. civ.) il rispetto dell’ordinario termine decennale di prescrizione. Vale a dire che la parte più diligente – quella cioè interessata a pervenire alla conclusione del contratto definitivo – deve necessariamente attivarsi con uno dei succitati rimedi entro dieci anni dalla conclusione del contratto preliminare pena la perdita del proprio diritto a veder adempiuto l’accordo raggiunto in tale ultima sede [3].
Il caso prospettato tuttavia diverge dalla regola generale sopra esposta poiché il contratto definitivo cui le parti originarie dell’accordo di trent’anni fa si sarebbero
impegnate è una divisione. Il codice civile infatti sancisce come imprescrittibile il diritto dei comproprietari di richiedere la divisione della cosa comune [4], ciò in quanto la legge predilige la proprietà singola a scapito delle comproprietà stante le maggiori difficoltà gestorie di queste ultime.
In altre parole quindi, anche laddove l’intesa di trent’anni fa recasse esclusivamente l’impegno degli originari comproprietari di stipulare una futura divisione secondo gli accordi di attribuzione in quella sede contemplati, il diritto degli odierni contitolari del bene immobile indiviso a richiedere la divisione giudiziale del compendio rimane intatto ed esercitabile in qualsiasi momento.
Analogamente poi, immaginando che la divisione venisse iniziata tramite apposita domanda giudiziale, si ritiene che la suddetta scrittura di trent’anni fa possa comunque essere prodotta con effetti analoghi a quelli sopra indicati nell’esame della prima ipotesi ricostruttiva del suo contenuto.
Resta comunque inteso che, a prescindere dalle valutazioni circa gli effetti da attribuirsi alla scrittura di trent’anni fa, il godimento separato esercitato nei successivi anni sugli appartamenti ricavati da tale suddivisione eseguita in fatto così come l’accatastamento autonomo delle singole porzioni di immobile effettuato successivamente possano eventualmente determinare i presupposti richiesti dalla legge per l’usucapione del singolo appartamento goduto da ciascun comproprietario.
La prova tuttavia del possesso in qualità di proprietario e non già (o meglio, non più) di comproprietario del singolo bene derivante dall’accatastamento spetta a colui che intende acquisire con tale modalità la proprietà sul singolo appartamento [5].
Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avv. Enrico Braiato
[1] Cfr. art. 2932 cod. civ.
[2] Cfr. art. 1183 cod. civ.
[3] Cfr. Cass. civ. n. 15587/2001
[4] Cfr. art. 1111 cod. civ. “Ciascuno dei partecipanti può sempre domandare lo scioglimento della comunione; […]”
[5] Cfr. Cass. civ., sent. 30.06.2011, n. 14467
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