Via Lussemburgo,12 - Foggia
Studio tecnico
per agr. Giovanni Paolo De Capua
Fallimento n. 28/2011 R.G.
I.ME.CA. S.R.L Relazione di stima per la ricerca
del valore di mercato capannone in San severo
Premessa.
Nella procedura fallimentare n. 28/2011, il Giudice delegato del Tribunale di Foggia ha autorizzato il sottoscritto per. agr. Giovanni Paolo De Capua per alla rinnovazione della stima dei beni immobili oggetto di fallimento.
Esaminati gli atti contenuti nel fascicolo processuale, previa effettuazione di sopralluogo e ispezione dei beni oggetto di esecuzione, si redige la stima per la ricerca del più probabile valore di mercato.
La dichiarazione di fallimento.
con sentenza del 28.4.2011, trascritta il 17.6.2011 al n. 9578 R.P., si acquisiscono nel fallimento i beni di proprietà della I.ME.CA. S.R.L. con sede in San Severo:
fabbricato in corso di costruzione in San Severo zona ASI, censito al foglio 73, p.lla 439 sub 5, strada motta del lupo, piano terra.
Le operazioni peritali.
Il giorno 19 settembre, lo scrivente accompagnato dal curatore, ha effettuato sopralluoghi sui beni oggetto di stima, presso i quali si scattavano diverse fotografie e si effettuavano riscontri con le mappe e planimetrie catastali.
I Lotti.
L'immobile è unico, pertanto si crea un solo lotto.
- piena proprietà dell'intero del fabbricato con tipologia a capannone, sito nel Comune di San Severo nella zona ASI, strada motta del lupo, riportato in Catasto al Foglio 73 p.lla 439 sub 5, cat F/3 (in corso di costruzione).
Descrizione dei lotti. -
Il Lotto unico.-
Il Lotto è costituito da:
piena proprietà dell'intero del fabbricato con tipologia a capannone, (in corso di costruzione) dotato di corte esclusiva recintata.
L'immobile è dislocato sul lato Nord - Ovest di un fabbricato più grande, diviso in quattro corpi; il sub 5 comprende la corte esclusiva posta frontalmente e lateralmente.
La struttura è in muratura e cemento armato con travi in cemento armato al momento è dotata di pochi divisori in mattoni forati. E' stata separata la zona anteriore sul quale è stato sopraelevato il soppalco ed è stato creato un piccolo locale a mezza altezza.
Non essendo conformi al progetto, in fase di nuova richiesta autorizzativa, potranno essere apportate modifiche interne, pertanto quelle realizzate non rivestono importanza ai fini descrittivi e di valutazione.
Mancano le rifiniture, i pavimenti sono in battuta di cemento industriale, gli infissi presenti, finestrature laterali e i grandi portoni di accesso, sono in metallo.
Gli impianti elettrici, idrici e fognari sono da completare o sostituire in quanto non utilizzati da anni.
La copertura è in pannelli coibentati a falde leggermente inclinate, sostenute da travi in ferro.
Il tutto con circostante area pertinenziale, recintata non asfaltata.
All'interno del capannone sono state rinvenute circa 90 balle di rifiuti misti in gran parte plastici, con scarso residuo liquido.
Si tratta di rifiuti di tipo 12-12-12 CER con peso presunto di circa 90 tonnellate.
Consultata una ditta di smaltimento rifiuti, è stato preventivato un costo di circa 40.000 euro con 500 € per il certificato di analisi; 1.000 € di pulizia piazzale per permettere l'accesso ai mezzi per il carico delle balle.
confina con: subalterno 4 e con subalterno 9, con strada vicinale e con p.lla 441.
In catasto è censito al foglio 73, p.lla 439 sub 5, cat. F/3. Non essendo completato, mancano la planimetria catastale e la rendita.
Stima dei beni.
Il fabbricato è calato in un contesto socioeconomico, nel quale raramente si realizzano profitti immediatamente tangibili. Non si può utilizzare, per la individuazione del valore venale, la componente “reddito”, e non è pertanto possibile procedere a stima per valutazione analitica.
Si utilizzerà pertanto la valutazione sintetica: per confronto, che si basa sulla comparazione del bene oggetto della valutazione con altri beni di analoghe caratteristiche, assumendo come termine di confronto un parametro, tecnico o economico, la cui grandezza deve essere direttamente proporzionale al valore dei beni.
Consultate le banche dati di enti e osservatori nazionali, consultate agenzie locali e paragonato con compravendite riscontrate negli ultimi anni, rapportato alle condizioni in cui si trova e la necessità di completamento, si è valorizzato il bene come segue:
I valori.
Il Lotto unico.-
piena proprietà dell'intero del fabbricato ad uso industriale sito nel Comune di San Severo in zona ASI, strada motta del lupo, in catasto al Foglio 73 p.lla 439 sub 5, cat F/3.
Il compendio è formato da un capannone ricadente in un fabbricato di maggiori dimensioni.
Il capannone ha la pianta di circa 965 mq. oltre al cortile di circa 950 mq.
Considerato che è da completare, alcune zone sono da risistemare, che gli impianti si dovranno sostituire e che ci sono da pagare gli oneri per la ripresentazione dell'autorizzazione e sanatoria; che mancano le rifiniture;
che si dovranno smaltire i rifiuti delle eco balle con un costo di circa 40.000 € Capannoni similari possono essere stimati tra i 200 ed i 300 €/mq.
Ma considerando la struttura per la tipologia di costruzione ed i problemi rappresentati, si attribuisce il valore di € 150 mq.
Il capannone nel complesso misura 965 mq. X € 150 = 144.750,00 € L'area circostante vale 30 €/mq, per 950 mq. si ottengono € 28.500.
Totale € 173.250,00.
Nell'insieme il LOTTO vale € 173.000,00.
Provenienza e ricostruzione del ventennio.
Il capannone con l'area circostante è pervenuto alla I.ME.CA s.r.l. con atto per notar Lops del 11.5.2005, repertorio n. 85535, trascritto il 26.5.2005 al n. 8431
Marra Vincenzo lo ha realizzato su terreno acquistato con atto notar Lops del 6.6.2001, repertorio n. 64187, trascritto il 6.7.2001 al n. 10527 R.P., contro Florio Anna, nata a San Severo il 29.11.1954. La particella oggetto di CV. era censita nel catasto terreni al foglio 73, p.lla 417.
A Florio Anna il terreno era pervenuto con atto di donazione per notar D'Angelo del 28.11.1979, repertorio n. 83460, trascritto il 19.12.1979 al n. 91177 R.P., contro Prattichizzo Iolanda, nata a San Severo il 27.2.1921. La particella oggetto di CV. era censita nel catasto terreni al foglio 73, p.lla 145.
Verifica della regolarità edilizia e urbanistica.-
Il fabbricato è stato realizzato in virtù di concessione edilizia n. 128 del 30.7.2011 e successiva DIA n. 13754 di prot. del 3.8.2004.
Il capannone è stato frazionato con divisione denunciata con DIA n. 2237 di prot.
Del 14.2.2005 e DIA n. 14072 di prot. Del 31.7.2008, quest'ultima per eseguire lavori di completamento che però non sono stati ultimati.
Nel capannone è stato realizzato un vano soppalcato ( forse destinato ad uffici o deposito), che non era previsto nel progetto, manca anche la scalinata di accesso al detto vano.
Non essendo stati completati i lavori nei termini di progetto, è necessario chiedere la concessione per il completamento e contestualmente la sanatoria del vano soppalcato.
I costi del completamento, della richiesta di autorizzazione e sanatoria, saranno a carico dell'eventuale acquirente.
Non è possibile al momento quantificare i costi, perché in base alla tipologia di richiesta, le opere di urbanizzazione e la sanatoria potranno essere quantificate solo nel momento del rilascio delle autorizzazioni.
I gravami.- Sul bene gravano:
1) ipoteca del 25.2.2009, iscritta il 26.2.2009 al n. 682 R.P., in favore di EQUITALIA FOGGIA SPA, per € 51.278,54 a garanzia di € 25.639,27.
2) ipoteca del 23.3.2010, iscritta il 1.4.2010 al n. 1094 R.P., in favore di BANCAPULIA SPA, per € 100.000 a garanzia di € 47.453,39.
3) ipoteca del 9.10.2009, iscritta il 9.4.2010 al n. 1182 R.P., in favore di SUPER COLOR S.R.L., per € 72.000 a garanzia di € 63.440,74.
4) ipoteca del 7.1.2010, iscritta il 25.5.2010 al n. 1844 R.P., in favore di Coronato Rinaldo, nato a San Paolo di C.te il 2.9.1955, per € 26.800 a garanzia di € 12.579,57.
5) ipoteca del 7.1.2010, iscritta il 25.5.2010 al n. 1845 R.P., in favore di Iantoschi Antonio, nato a San Severo il 24.7.1971, per € 25.000 a garanzia di € 11.720,18.
6) ipoteca del 26.2.2010, iscritta il 25.5.2010 al n. 1846 R.P., in favore di Salamone Massimo, nato a Siracusa il 7.5.1972, per € 28.000 a garanzia di € 13.107,07.
7) ipoteca del 17.5.2010, iscritta il 25.5.2010 al n. 1847 R.P., in favore di Tufarelli Ciriaco, nato a Lucera il 16.11.1968, per € 26.800 a garanzia di € 12.273,53.
8) ipoteca del 3.6.2010, iscritta il 8.6.2010 al n. 2019 R.P., in favore di EQUITALIA ETR SPA con sede in Cosenza, per € 563.282,40 a garanzia di € 281.641,20.
9) Sentenza di fallimento del 12.8.2016, trascritta il 23.9.2016 al n. 14396 R.P., in favore di massa dei creditori.
Conclusioni.-
A conclusione dell'elaborato estimativo:
lotto unico-
piena proprietà dell'intero del fabbricato con tipologia a capannone, (in corso di costruzione) dotato di corte esclusiva recintata.In catasto è censito al foglio 73, p.lla 439 sub 5, cat. F/3. Non essendo completato, mancano la planimetria catastale e la rendita.
confina con: subalterno 4 e con subalterno 9, con strada vicinale e con p.lla 441.
Il LOTTO vale € 173.000,00.
Tanto il sottoscritto rappresenta in evasione dell'incarico conferitogli manifestando la propria disponibilità a fornire eventuali integrazioni o chiarimenti.
Foggia 11.1.2022
L'ESPERTO
(per. agr. Giovanni Paolo De Capua)
