TRIBUNALE di ROMA IV SEZIONE CIVILE UFFICIO ESECUZIONI IMMOBILIARI

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Esecuzione Forzata: N°. Gen. 863/2016

Giudice: dott. Dott. Stefania Merola (ex S.C. De Michele ) Custode Giudiziario: avv. Barbara Stanchi

XXXXXXXXXXXX contro

XXXXXXXXXXXXXX

R E L A Z I O N E di S T I M A LOTTO UNICO

Relativo al bene immobile sito nel comune di Roma alla Via della Maglianella n.

330/332 ed identificato al Catasto Fabbricati al foglio 347 p.lla 812 sub 502 cat. C/1 e p.lla 813 sub 501 cat. C/1.

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INDICE

OPERAZIONI PERITALI ... 3 RISPOSTA AL QUESITO N. 1 ... 4 RISPOSTA AL QUESITO N. 2 ... 4-12 RISPOSTA AL QUESITO N. 3 ... 12-13 RISPOSTA AL QUESITO N. 4 ... 13-14 RISPOSTA AL QUESITO N. 5 ... 14-15 RISPOSTA AL QUESITO N. 6 ... 16-18 RISPOSTA AL QUESITO N. 7 ... 19 RISPOSTA AL QUESITO N. 8 ... 19-20 RISPOSTA AL QUESITO N. 9 e 10 ... 20 RISPOSTA AL QUESITO N. 11 ... 20 RISPOSTA AL QUESITO N. 12 ... 20-25 RISPOSTA AL QUESITO N. 13 ... 25 RISPOSTA AL QUESITO N. 14 ... 25 CONCLUSIONI ... 25

Ortofoto con individuazione del fabbricato

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OPERAZIONI PERITALI

Premesso che oggetto dell’atto di pignoramento immobiliare, notificato il 04/05/2016 e trascritto presso la Conservatoria dei RR.II. di Roma il 01/06/2016 ai nn. XXXX/XXXX a favore della XXXX XXX XXXX XXX XXXX XXX XXX XX contro la XXXX XXXX XXX XXXX, a firma dell’avv. XXX XXXXX, sono “… seguenti porzioni immobiliari, in danno di XXXXX XXXXX XXXX in persona del legale rappresentante pro tempore Sig. XXXX XXXXX, quote pari a 1/1 del diritto di piena proprietà del compendio immobiliare sito in Roma, Via della Maglianella n. 330/332, costituito da capannone ad uso commerciale al piano terra, con soppalco e circostante area pertinenziale, oltre ad adiacente piccolo locale ad uso commerciale al piano terra. Il tutto è rispettivamente censito al Catasto dei fabbricati di Roma, come segue:

- Fgl 347 mappale 812 sub 502 piano T/1, categoria C/1, mq 1082…;

- Fgl 347 mappale 813 sub 501 piano T/1, categoria C/1, mq 33…;…”

la seguente relazione si occuperà della:

- Piena Proprietà per la quota di 1000/1000 della Società XXXX XXXX XXXXX, relativamente ai beni immobili siti nel Comune di Roma, alla Via della Maglianella n.330/332, distinto in C.F. al foglio 347 p.lla 812 sub 502 cat. C/1 piano T/1 superficie 1082 mq e p.lla 813 sub 501 cat. C/1 piano T/1 superficie 33 mq.

La presente relazione di stima è dunque il risultato di un insieme di ricerche e di accertamenti di carattere catastale ed urbanistico, presso l’Agenzia dell’Entrate di Roma (ufficio del Catasto e Conservatoria dei RR.II. di Roma), nonché l’ufficio tecnico del Comune di Roma, che la sottoscritta ha effettuato, insieme all’accesso in loco, nel giorno 05/06/2017 (cfr verbale allegato), congiuntamente al custode giudiziario avv. Barbara Stanchi, allo scopo di verificare lo stato di diritto, la reale consistenza e lo stato del bene pignorato nonché la definizione dei confini.

QUESITI dell’INCARICO PERITALE

1) identificare i diritti reali ed i beni oggetto del pignoramento;

2) elencare ed individuare i beni componenti ciascun lotto e procedere alla descrizione

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5) procedere alla ricostruzione dei passaggi di proprietà in relazione al bene pignorato;

6) verificare la regolarità del bene o dei pignorati sotto il profilo edilizio ed urbanistico;

7) indicare lo stato di possesso attuale dell’immobile;

8) specificare i vincoli ed oneri giuridici gravanti sul bene;

9) verificare se i beni pignorati ricadano su suolo demaniale;

10) verificare l’esistenza di pesi od oneri di altro tipo;

11) fornire ogni informazione utile sulle spese di gestione dell’immobile e su eventuali procedimenti in corso;

12) procedere alla valutazione dei beni;

13) procedere alla valutazione di quota indivisa per gli immobili pignorati per la sola quota;

14) acquisire le certificazioni di stato civile, dell’ufficio anagrafe e della Camera di Commercio e precisare il regime patrimoniale in caso di matrimonio.

Per la procedura di esecuzione immobiliare n. 863/16 la scrivente arch. Luisa Cannavacciuolo, ha redatto la seguente relazione di stima rispondendo ai quesiti sopra citati e di seguito riportati in sintesi:

RISPOSTA AL QUESITO N. 1

Piena proprietà per la quota di 1000/1000 della Società XXXXX XXXX XXXX, in persona del legale rappresentante pro tempore sig. XXXX XXXXXX, sito nel Comune di Roma alla Via della Maglianella n. 330/332, e precisamente:

- Capannone a destinazione commerciale al piano terra e primo, con annessa area pertinenziale e piccolo deposito destinato a cabina Enel, identificato al Catasto Fabbricati del Comune di Roma al Fgl 347 p.lla 813 sub 501, cat. C/1 e p.lla 812 sub 502 cat. C/1, piano T-1.

Il capannone ad uso commerciale con annessa area circostante è ubicato nel comune di Roma, alla Via della Maglianella n. 330/332, in prossimità della zona industriale della Magliana di Roma. La zona in cui risiede l’immobile fa parte del Municipio XIII di Roma.

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Figura n.1: Individuazione del fabbricato sulla mappa google earth

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Figura n.2: Individuazione del fabbricato sulla mappa google earth

La zona è a ridosso della A90 (GRA) ed è facilmente raggiungibile dal Grande Raccordo Anulare in auto. E’ raggiungibile con gli autobus n. 146, 904, 905.

L’immobile è inserito in una zona industriale e nei pressi di una zona residenziale provvista di attività commerciali. La zona è fornita di tutte le urbanizzazioni primarie (strade, rete idrica, rete fognaria ecc..).

Il bene oggetto di stima è un capannone ad uso commerciale su due livelli fuori terra con annessa area circostante, in parte utilizzata come parcheggio a servizio dell’attività commerciale ed annesso un locale adibito a cabina Enel.

Trattasi di edificio risalente agli inizi del 1980 di normale pregio costruttivo in sufficienti condizioni di manutenzione.

Il fabbricato è dotato di regolare allaccio di utenza per la corrente elettrica, acqua corrente ed allaccio in fogna comunale. Non vi è il servizio di portierato.

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DESCRIZIONE DEL LOTTO di VENDITA:

Lotto Unico: Piena Proprietà per la quota di 1000/1000 della società XXXXXX XXXXX XXXX, di un capannone commerciale al piano terra e primo, con annessa area circostante e piccolo deposito utilizzato come cabina Enel, sito nel Comune di Roma alla Via della Maglianella n.330/332.

Il capannone commerciale (e le suddette pertinenze) è identificato al Catasto Fabbricati del Comune di Roma Fgl 347 p.lla 813 sub 501 cat C/1, Zona Cens.5, classe 5, consistenza 33 mq, Superficie catastale totale 38 mq, rendita € 1.211,76, piano T(mappali terreni correlati fgl 347 plla 430 C.T.) ed al Fgl 347 p.lla 812 sub 502 cat C/1, Zona Cens.5, classe 2, consistenza 1082 mq, Superficie catastale 1312 mq, rendita € 25.202,17, piano T-1(mappali terreni correlati fgl 347 p.lla 30 C.T.). L’intero lotto confina con Via della Maglianella, Fosso della Maglianella, con proprietà XXXX XXXX + 4 e/o aventi causa (fgl 347 p.lla XXXX) e

con proprietà con sede in e/o aventi

causa (fgl 347 p.lla XXXX).

Il quartiere è caratterizzato da una prevalente destinazione produttiva e la visibilità dell’immobile è abbastanza elevata essendo collocato sulla circonvallazione dell’area industriale.

Le facciate, rivestite in pannelli blu, presentano un certo rigore ed ordine progettuale.

Tutta l’area è recintata ed è confinante con la pubblica via, da cui si accede direttamente al parcheggio. Infatti l’accesso al fabbricato è diretto da Via della Maglianella attraverso due passaggi, sia carrabili che pedonali, delimitati da due sbarre in ferro. Al capannone si accede dall’area annessa ed utilizzata come parcheggio dai clienti dell’attività commerciale.

L’ingresso al capannone è delimitato da una porta, in vetro e con maniglioni in acciaio. Il capannone è composto da un grande ambiente interno al piano terra con quattro bagni, un ufficio, un ripostiglio, uno stanzino, due magazzini ed un soppalco al piano primo. La copertura è a doppia falda con capriate in ferro. L’intera zona vendita a due piani è illuminata dai proiettori industriali a led mentre la zona vendita retrostante e gli uffici presenta una controsoffittatura con luci interne.

Il capannone è utilizzato per la vendita di abbigliamento e biancheria per la casa.

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I piani risultano così adibiti:

- piano terra

Area circostante accessibile direttamente dalla quota strada, si estende in tutta l’area circostante all’edificio e vi si possono parcheggiare un sufficiente numero di autoveicoli. Esso è pavimentato in cemento, illuminato da proiettori e dotato di idoneo spazio di manovra.

Nella zona antistante il capannone è presente la zona vendita con bancone di cassa e stender, espositori e banchi vendita, tre bagni, uno stanzino per il quadro elettrico e camerini per la prova di vestiti. Mentre la zona retrostante è occupata dall’ ufficio, bagno, magazzino 2 e ripostiglio. L’intero piano terra è attrezzato anche dal punto di vista impiantistico e di sicurezza, attraverso uscite di sicurezza evidenziate da cartelli, da estintori e rilevatori antincendio, impianto di climatizzazione con split a soffitto. Si sottolinea che non vi sono finestre lungo tutte le pareti perimetrali ma sul lato ovest è presente un accesso carrabile con saracinesca in alluminio e una porta d’ingresso agli uffici in ferro. Le porte interne sono in legno tamburato di colore bianco nei bagni e di colore marrone negli uffici. L’apertura delle porte è a battente.

Dall’area esterna si accede anche alla cabina Enel con accesso indipendente, ed attraverso una scala esterna in ferro, posta sul lato est del capannone, si giunge ad un passatoio in copertura.

La pavimentazione interna al capannone del piano terra è in pvc con dimensioni 40x 40 cm, di colore grigio. I bagni presentano rivestimenti in porcellana di colore bianco. Le pareti interne sono intonacate e tinteggiate.

- piano primo

Il piano primo è rappresentato dal soppalco aperto, che si affaccia attraverso la ringhiera, al piano terra. Questo piano si raggiunge tramite un’ampia rampa di scale, posta al centro del capannone, in ferro di colore grigio, compreso il camminamento. Al piano soppalco sono presenti scaffalature in alluminio removibili.

Sul lato sud del soppalco è stato realizzato un piccolo magazzino di forma rettangolare, attraverso una parete mobile che presenta due aperture.

Nel fabbricato esiste regolare allaccio di utenza per la corrente elettrica e allaccio in fogna comunale.

Il tutto di sufficiente qualità ed in sufficiente stato di conservazione.

Vi è attestato di prestazione energetica datato 17/6/2014 con validità decennale che classifica l’edificio in classe E (cfr allegato).

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Figura n.3: Esterno del capannone

Figura n.4: Zona vendita

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Piano terra

Piano primo_ Soppalco

Figura n.5: Planimetria del capannone oggetto di pignoramento

Il Lotto Unico ha una superficie commerciale complessiva di mq 1.092,50 come riportato nella seguente tabella composta dai seguenti vani, accessori e pertinenze:

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DESTINAZIONE LOTTO UNICO superficie netta

coeff. di ragguaglio

superficie ragguagliata

+ 10%

esposizione coeff. di esposizione

coeff. di piano

superficie

com m erciale condizioni

PIANO TERRA

CAPANNONE 647,73 1,00 712,50 NORD

WC 1 2,21 1,00 2,43 INTERNA

WC 2 2,31 1,00 2,54 INTERNA

WC 3 3,00 1,00 3,30 INTERNA

WC 4 3,06 1,00 3,37 INTERNA

UFFICIO 44,96 1,00 49,46 INTERNA

RIPOSTIGLIO 4,72 1,00 5,19 INTERNA

MAGAZZINO 93,31 1,00 102,64 INTERNA

MAGAZZINO 2 9,99 1,00 10,99 INTERNA

PIANO PRIMO

SOPPALCO 260,81 0,60 182,57 INTERNA

TOTALE MQ PT+1P 1072,10 AREA ESTERNA CON

SCALA 1500,37 0,05 75,02 N-E-O

TOTALI (MQ.) 1150,00 0,95 1,00 1092,50 SUFFICIENTI

TOTALE SUPERFICIE

COMMERCIALE 1092,50

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In merito al calcolo della superficie commerciale da utilizzare per la stima dell’immobile, il piano soppalco è stato ragguagliato al 60% e per l’area esterna si è considerato un coefficiente di ragguaglio pari al 5%, per un totale complessivo finale di mq. 1.092,50.

Lotto Unico:

- Fgl 347 p.lla 813 sub 501 cat C/1(negozi e botteghe), Zona Cens.5, classe 5, consistenza 33 mq, Superficie catastale totale 38 mq, rendita € 1.211,76, piano T.

- Fgl 347 p.lla 812 sub 502 cat C/1(negozi e botteghe), Zona Cens.5, classe 2, consistenza 1082 mq, Superficie catastale 1312 mq, rendita € 25.202,17, piano T-1.

Il subalterno 501 della p.lla 813 ha origine con Variazione del 04/08/1999 in atti dal 04/08/1999 EDIFICAZIONE SU AREA URBANA (n. N01604.1/1999) ed infatti la planimetria catastale ha data di presentazione del 04/08/1999.

Il subalterno 502 della p.lla 812 deriva dal subalterno 501, il quale ha avuto origine con Costituzione del 17/12/1974 in atti dal 30/06/1987 (n. 89.417/1974). Mentre con Variazione del 06/06/2006 protocollo n. RM0456249 in atti dal 06/06/2006 AMPLIAMENTO- DIVERSA DISTRIBUZIONE DEGLI SPAZI INTERNI- RISTRUTTURAZIONE (n.

62437.1/2006) è stato soppresso il subalterno 501 e ha dato origine la sub 502, inoltre la superficie catastale da mq 675 diventa di mq 1082, il tutto come si evince dalla visura storica catastale.

Si evidenzia che, dall’estratto di mappa il capannone commerciale è riportato alla p.lla 30 C.T., che dalla visura storica catastale allegata, risulta il mappale terreno correlato alla particella 812 C.F., mentre l’area antistante il capannone risulta individuata dalla p.lla 430 C.T. correlata alla particella 813 C.F. La p.lla 430 al Catasto Terreni di are 12.32, correlata alla p.lla 813 del Catasto Fabbricati risulta ancora intestata ai sigg. XXXX XXXX, XXXXX e XXXXX ed al sig. XXXX XXXX. L’intestazione catastale deriva dal Frazionamento del 01/01/1982. La p.lla 30 al Catasto Terreni di are 17.00, correlata alla p.lla 812 del Catasto Fabbricati risulta ancora intestata ai sigg. XXXXX XXXX e XXXXXX. L’intestazione catastale deriva dall’impianto meccanografico del 12/06/1979.

Inoltre il grafico della planimetria catastale del sub 501 p.lla 813 viene sostituito dal grafico della planimetria catastale del sub 502 p.lla 812. Ad oggi il bene è individuato dal sub

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502 p.lla 812 e corrispondente allo stato dei luoghi, mentre la planimetria del sub 501 p.lla 813, ricomprende l’area scoperta antistante individuata nell’estratto di mappa dalla p.lla 430.

A seguito di sopralluogo la scrivente ha riscontrato lievi difformità tra lo stato dei luoghi e la planimetria catastale del capannone commerciale e più precisamente sono stati eliminati i tramezzi nell’area vendita al piano terra, è stato realizzato uno stanzino per il quadro elettrico ed è stato realizzato un disimpegno di accesso all’ufficio posto sul lato Sud del fabbricato.

Pertanto sarà necessario presentare una Variazione DOCFA a cura e spese dell’aggiudicatario.

Vi è corrispondenza tra i dati identificativi dei beni contenuti nell’atto di pignoramento e relativa nota di trascrizione, nell’atto di acquisto, nonché nella visura catastale.

SCHEMA SINTETICO DESCRITTIVO DEL LOTTO:

LOTTO UNICO

Piena Proprietà per la quota di 1000/1000 della società XXXXX XXX XXXX, di un capannone commerciale al piano terra e primo, con annessa area circostante e piccolo deposito utilizzato come cabina Enel, sito nel Comune di Roma alla Via della Maglianella n.330/332.

Il capannone commerciale (e le suddette pertinenze) è identificato al Catasto Fabbricati del Comune di Roma Fgl 347 p.lla 813 sub 501 cat C/1, Zona Cens.5, classe 5, consistenza 33 mq, Superficie catastale totale 38 mq, rendita € 1.211,76, piano T(mappali terreni correlati fgl 347 plla 430 C.T.) ed al Fgl 347 p.lla 812 sub 502 cat C/1, Zona Cens.5, classe 2, consistenza 1082 mq, Superficie catastale 1312 mq, rendita € 25.202,17, piano T-1(mappali terreni correlati fgl 347 p.lla 30 C.T.). L’intero lotto confina con Via della Maglianella, Fosso della Maglianella, con proprietà XXXX XXXXXX + 4 e/o aventi causa (fgl 347 p.lla XXXX) e con proprietà XXX di XXX XXXXX dei XXXX XXXX di XXXX con sede in e/o aventi causa (fgl 347 p.lla XXXX).

Il capannone è composto da un grande ambiente interno al piano terra con quattro bagni, un

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- Istanza protocollo n. 86/XXXXX sot. 1 ai sensi della L. 47/85 per mq 212 a destinazione commerciale e relativa Concessione in Sanatoria n. 177386 del 03/06/1999;

- Istanza protocollo n. 86/ sot. 2 ai sensi della L. 47/85 per mq 608 a destinazione commerciale e relativa Concessione in Sanatoria n. 177388 del 03/06/1999.

- Istanza protocollo n. 86/XXXXXX sot. 3 ai sensi della L. 47/85 per mq 36,50 a destinazione commerciale e relativa Concessione in Sanatoria n. XXXXX del 03/11/1999.

E’ stata presentata Domanda di Concessione in Sanatoria, ai sensi della L. 326/03, in data 10/12/2004 con prot. n. XXXXX.

L’immobile è occupato dalla Società XXX XXXXX in forza del contratto di locale ad uso commerciale con decorrenza dal 02/04/2014, registrato presso l’Agenzia delle Entrate - Ufficio di Roma 3 06/10/2014 al n. XXXXX, serie 3T.

Superficie commerciale mq. 1.092,50

1) VALORE DI STIMA DEL LOTTO UNICO (arrotondato) = € 1.005.000,00

2) VALORE DI STIMA DEL LOTTO UNICO decurtato del 15% (arrotondato) = € 854.250,00 3) VALORE DI STIMA DEL LOTTO UNICO decurtato del 10% (arrotondato) = € 904.500,00 4) VALORE DI STIMA DEL LOTTO UNICO decurtato del 5% (arrotondato) = € 954.750,00

In merito alla provenienza del bene immobile si dettaglia quanto segue:

L’immobile è pervenuto all’esecutata società XXXX XXXX XXX, per la quota di 1000/1000, in forza di atto di compravendita per notaio XXXXX del 12/09/XXXX, trascritto il 09/10/XXXX ai nn. XXXX/XXX, dalla società XXXX XXX (cfr allegato).

La società XXXX spa già XXXX XXXX spa acquistava gli immobili (p.lla 813/501 ed ex p.lla 812/501) con atto di compravendita per notaio XXX del 01/06/XXXX, trascritto il 06/06/XXXX ai nn. XXXXX/XXXX dalla società XXX & XXXX XXXXX srl.

La società XX & XXX XXXXX srl acquistava gli immobili con atto di compravendita per notaio XXX del 29/11/XXX, trascritto il 01/12/XXX ai nn. XXX/XXXX dal sig. XXXXX XXXXX. Nel quadro D è precisato, tra l’altro, che il capannone insiste su circostante area di superficie complessiva di mq. 1640 tra coperto e scoperto (cfr allegato).

Il sig. XXXX XXXXX acquistava gli immobili:

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- In parte con atto di compravendita per notaio XXXXXX del 31/05/XXX e trascritto il 27/10/XXX ai nn. XXXX/XXX, congiuntamente al sig. XXXX XXXX, dal sig. XXXXXX XXXXX.

- In parte con atto di permuta per notaio XXX XXXXX del 10/01/XXXX e trascritto il 18/01/XXX, dal sig. XXXX XXXX.

- In parte con atto di divisione per notaio XXX XXXX del 22/12/XXXX e trascritto il 31/12/XXX ai nn. XXXX/XXXX, a seguito della quale veniva a cessare la comunione con i sigg. XXX XXX, XXXX XXXX XXX, XXX XXX e XXX XXX.

Si sottolinea che la società XXXX XXXX XXX con Contratto preliminare di compravendita del 14/03/XXXX per notar XXXX e trascritto il 17/03/XXX ai nn.

XXXXX/XXXX ha promesso in vendita l’immobile alla p.lla 812 sub 502 alla XXXX XXXXX XXXX XXX.(cfr allegato)

Nell’atto è riportato: La stipula dell'atto definitivo di compravendita, con contestuale consegna della porzione immobiliare in oggetto, libera da persone e cose, dovrà avvenire a ministero di Notaio scelto dalla parte promissaria acquirente, entro e non oltre il 13 marzo 2019.

Infine vi è una “scrittura privata autenticata” a firma del Notaio XXX XXX il30/10/2000 rep. XXXX, trascritta il 13/11/2000 al n. XXX di formalità per costituzione di un diritto di servitù perpetua in favore di Enel Distribuzione s.p.a. (cfr allegato) e contro la Soc. XXXX XXXX (poi di seguito denominata dante causa della società debitrice esecutata. La servitù è trascritta su entrambe le particelle pignorate - p.lla 812 sub 501 (attualmente sub 502 ) e p.lla 813 sub 501-. Si segnala che sul retro del capannone e per la sua intera lunghezza dal lato del fiume Tevere vi è una strada di accesso per consentire l’ispezione ai pali della luce. Per tale ragione la servitù grava su entrambe le particelle e non solo sulla particella identificativa della cabina dell’Enel.

Vi è continuità nelle trascrizioni per l’ultimo ventennio.

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- Istanza protocollo n. 86/XXXX sot. 1 ai sensi della L. 47/85 per mq 212 a destinazione commerciale e relativa Concessione in Sanatoria n. XXXX del 03/06/1999 (cfr allegato);

- Istanza protocollo n. 86/157683 sot. 2 ai sensi della L. 47/85 per mq 608 a destinazione commerciale e relativa Concessione in Sanatoria n. 177388 del 03/06/1999 (cfr allegato);

- Istanza protocollo n. 86/XXXXX sot. 3 ai sensi della L. 47/85 per mq 36,50 a destinazione commerciale e relativa Concessione in Sanatoria n. XXXXX del 03/11/1999 (cfr allegato).

Inoltre a seguito di ulteriori interventi edilizi nell’immobile, è stata presentata Domanda di Concessione in Sanatoria, ai sensi della L. 326/03, in data 10/12/2004 con prot. n. XXXXX - ancora pendente - con allegati: dichiarazione sostitutiva dell’atto di notorietà, dichiarazione sostitutiva di certificazione (carichi pendenti), documentazione fotografica e bollettini di versamento dell’acconto dell’oblazione e dell’acconto degli oneri concessori. (cfr allegato)

Successivamente, a seguito di richiesta integrazione di Roma Capitale protocollo UCE XXXX/XXX del 15/02/2010, la Società XXXX XXXX XXX con integrazione del 08/04/2010 n. prot. XXXXXX trasmette all’UCE di Roma la seguente documentazione: Domanda in Sanatoria, la visura storica catastale e la planimetria catastale della p.lla 812 sub 502, Dichiarazione sullo stato dei lavori e dichiarazione abuso, attestato di pagamento dell’oblazione, attestato di pagamento degli oneri concessori e Dichiarazione Tarsu.

Per ulteriore chiarezza la Domanda in Sanatoria del 2004, richiesta dal sig. XXX XXXX, in qualità di proprietario e legale rappresentante della Società XXXX XXX XXXX , riguarda i seguenti abusi: “… realizzazione di un soppalco con scala di collegamento metallica avente su mq 266 adibito parte ad esposizione/vendita e parte a magazzini, completa sostituzione della copertura dell’immobile con modifica della falda, nella porzione dell’avancorpo senza aumento della cubatura, realizzazione di una cabina elettrica all’interno della sagoma con un piccolo ampliamento di circa mq 2, diversa distribuzione degli spazi interni con chiusura ed apertura di nuove finestrature, compreso il rivestimento della tamponatura esterna, con pannellatura coibente, varie opere esterne non valutabili in termini di superfici e volume

…”(cfr allegato documento di descrizione dell’abuso, stato dei lavori, eventuale preesistenza con n. prot. XXXXX del 08/04/2010) . L’iter burocratico di detta pratica è ancora pendente.

L’intera documentazione sopra citata è stata estratta in copia dalla scrivente in data 12/02/2018 ed agli atti non risulta rilasciata alcuna Concessione in Sanatoria ma neanche istanza di diniego da parte dell’Ufficio.

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Durante l’accesso è stata fornita la seguente documentazione, copia di dichiarazione di rispondenza dell’impianto elettrico ai sensi del Decreto del 22/01/2008 n. XX art. 7 a firma di un tecnico abilitato datato 08/06/XXXX. (cfr allegato), subingresso nella SCIA commerciale n. QH/2016/XXXX del 25/05/XXXX(cfr allegato),SCIA ai fini della sicurezza antincendio prot. N. XXXXX del 23/04/XXXXX (cfr allegato).

Dalle ricerche effettuate non risulta agli atti certificato di agibilità.

A seguito di sopralluogo la scrivente ha riscontrato lievi difformità, in merito alla distribuzione interna, tra lo stato dei luoghi e la planimetria catastale del sub 502 alla p.lla 812 (che attesta lo stato dei luoghi, alla data del 08/04/2010, poiché allegata all’Istanza di Condono Edilizio). Più precisamente sono stati eliminati i tramezzi nell’area vendita al piano terra, è stato realizzato uno stanzino per il quadro elettrico ed è stato realizzato un disimpegno di accesso all’ufficio posto sul lato Sud del fabbricato.

Individuazione delle difformità tra la planimetria catastale e lo stato dei luoghi :

Planimetria catastale

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Pertanto, in seguito al rilascio della concessione in sanatoria riferita alla domanda del 10/12/2004 e successiva integrazione del 08/04/2010, sarà opportuno presentare una C.I.L.A. a sanatoria per lavori ultimati in ripristino della ordinaria distribuzione interna, al fine di regolarizzare sotto il profilo urbanistico le difformità rilevate. In seguito presentare una Variazione Docfa per la variazione della planimetria catastale, sostenendo un costo di circa € 3.500,00 comprensivo di tutti i costi e delle spese del professionista, a cura e spese dell’aggiudicatario. Detta somma è posta in decurtazione del valore di stima finale.

L’immobile è occupato dalla Società XXX XXXXXX in forza del contratto di locale ad uso commerciale con decorrenza dal 02/04/XXXX, registrato presso l’Agenzia delle Entrate - Ufficio di Roma 3 06/10/2014 al n. XXXXX, serie 3T. La durata del suddetto contratto è fissata in 9 anni + 9 anni per la somma di € 3.000,00 + IVA mensili ed il contratto riguarda la locazione alberghiera e non commerciale. (cfr allegato).

Lo stato occupativo dell’immobile influisce con una decurtazione del 20% sul valore di stima finale.

Formalità successive all’atto di compravendita, con il quale gli immobili oggetto di esproprio sono pervenuti al pignoramento.

Dalle visure ipotecarie allegate, in capo alla società debitrice XXXX XXX XXXX, datate 28/03/2017, risultano le formalità di seguito elencate:

1) Iscrizione del 09/10/2008 – Gen. XXXX Part. XXX

Ipoteca volontaria a garanzia di mutuo fondiario per notar XXXX del 12/09/2008 rep. 219721 a favore della XXX XXXXX XXX XX con sede in XXXX e contro XXXXX XXXXX sull’ immobile sito in Roma alla via della Maglianella n.330/332, identificato al C.F. al foglio 347 particella 812 sub 502 cat. C/1 e particella 813 sub 501 cat. C/1.

2) Iscrizione del 19/06/2009 – Gen. XXXXX Part. XXXX

Ipoteca volontaria a garanzia di mutuo fondiario per notar XXXX del 16/06/2009 rep.

XXXXX a favore della XXXX XXX con sede in XXXX di XXXX e contro XXXXX XXXXX sull’ immobile sito in Roma alla via della Maglianella n.330/332, identificato al C.F. al foglio 347 particella 812 sub 502 cat. C/1 e particella 813 sub 501 cat. C/1.

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3) Iscrizione del 23/04/2010 – Gen. XXXX Part. XXXX

Ipoteca legale nascente da atto di XXXX XXXX spa con sede in Roma del 09/04/2010 rep.

XXXXX a favore di XXXX XXXX Spa con sede in Roma e contro XXXXX XXXXX sull’ immobile sito in Roma alla via della Maglianella n.330/332, identificato al C.F. al foglio 347 particella 812 sub 502 cat. C/1.

4) Iscrizione del 24/05/2011 – Gen. XXXXX Part. XXXXX

Ipoteca legale nascente da atto di XXXXX XXXX spa con sede in Roma del 20/04/2011 rep.

XXXXX a favore di XXXX XXX Spa con sede in Roma e contro XXXXX XXXX sull’

immobile sito in Roma alla via della Maglianella n.330/332, identificato al C.F. al foglio 347 particella 812 sub 502 cat. C/1.

5) Trascrizione del 17/03/2016 – Gen. XXX Part. XXXXX

Contratto preliminare di compravendita del 14/03/2016 per notar XXXX contro XXXXX XXXXX sull’ immobile sito in Roma alla via della Maglianella n.330/332, identificato al C.F. al foglio 347 particella 812 sub 502 cat. C/1.

6) Trascrizione del 01/06/2016 – Gen. XXXXX Part. XXXXX

Pignoramento immobiliare del 04/04/2016 Repertorio XXXX, Pubblico Ufficiale Tribunale di Roma, a favore della Banca XXXX XXXX di XXXX XXX con sede in XXXX e contro XXXX XXXX sull’ immobile sito in Roma alla via della Maglianella n.330/332, identificato al C.F. al foglio 347 particella 812 sub 502 cat. C/1 e particella 813 sub 501 cat.

C/1.

RISPOSTA AL QUESITO N. 9 e 10

Il fabbricato, oggetto di pignoramento, non insiste su aree demaniali, e sullo stesso non grava censo, livello e uso civico.

Non è prevista una gestione condominiale con mandato affidato ad un amministratore che redige un bilancio circa le spese ordinarie e straordinarie.

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economici, espresso in moneta, sulla base di dati economici e tecnici relativi all’oggetto della stima”.

Il valore di mercato dell’unità immobiliare, è l’entità corrispondente in moneta del valore che avrebbe l’immobile se messo in commercio.

Fissato questo concetto, ove si fosse in un centro urbano nel quale si rendesse agevole l’accertamento del mercato dei fitti, non resterebbe che accertare una serie di canoni congrui ed ordinari, presumere quelli che potrebbero essere attribuiti all’unità in esame e procedere con il metodo analitico. Ma la possibilità di applicazione del metodo “ analitico” presuppone una condizione di mercato dei canoni di fitto e dei valori immobiliari atta a generare una rispondenza ordinaria normale fra reddito e valore capitale, mentre presuppone una conoscenza di redditi tale da poter far giudicare se quelli presenti siano “ ordinari”.

Bisogna precisare che dovendo tener conto dell’attuale profonda crisi del mercato, nel suo complesso, soprattutto nel settore immobiliare, si determina un’ampia forbice tra il valore di questi beni ed il reale prezzo di realizzo; per cui beni di questo tipo, per la quasi totale mancanza di domanda, in presenza di una necessità di vendita immediata o comunque molto sollecita, possono anche raggiungere un effettivo valore di mercato pari al 50% del valore commerciale.

Ad avviso della scrivente il risultato ottenuto deve comunque essere mediato con l’altro criterio di stima, (sintetico-comparativo) che consiste nella comparazione dei prezzi medi rilevati sul mercato dei beni simili al bene da stimare.

Pertanto, a seguito di quanto sopra menzionato si è proceduto alla determinazione del valore di mercato applicando i criteri di seguito illustrati, mediando poi, come di norma, le risultanze di ciascun calcolo.

La stima del più probabile valore di mercato del bene immobile è stata eseguita facendo riferimento a quanto descritto in risposta ai quesiti precedenti e considerando, quindi, anche lo stato manutentivo, la finitura degli impianti, la destinazione urbanistica ad uso abitativo, e ancora, vagliando l’attuale situazione di crisi del mercato immobiliare che presenta una grande disponibilità di immobili con la stessa destinazione d’uso, su tutto il territorio della capitale.

Tutto ciò ad un prezzo di realizzo purtroppo basso e non rispondente all’effettivo valore intrinseco dei beni.

Considerando inoltre che l’immobile ricade in una zona periferica di Roma, la scrivente, in conformità del mandato ricevuto, ha proceduto ad autonoma stima effettuata con il metodo sintetico-comparativo, confrontando i beni con altri ad esso comparabili, recentemente

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compravenduti o correntemente offerti sullo stesso mercato o su piazze concorrenziali, determinando il valore finale per mq. di superficie commerciale scaturita da:

1. la somma delle superfici calpestabili ragguagliate con incremento del 10% dovute all’ingombro dei tramezzi e murature perimetrali,

2. il coefficiente di piano che varia da 0,90 per il piano terra/rialzato ad 1,05 per l’ultimo piano,

3. coefficiente di esposizione che varia da 0,85 per le esposizioni a Nord ad 1 per le esposizioni a Sud (questo parametro viene assegnato in funzione del numero maggiore di esposizione dei vari ambienti),

ivi compreso le parti comuni e le pertinenze, tenendo conto di quanto descritto in tutta la relazione e dei seguenti parametri oggettivi:

- costo di costruzione attuale per un bene simile;

- prezzi medi di mercato di fabbricati di eguali caratteristiche;

- attuale stato dell’immobile, con particolare riferimento allo stato degli impianti, gli infissi e le finiture in genere;

- periodo di edificazione e tecnica costruttiva;

- localizzazione del bene;

- irregolarità urbanistica del bene e mancanza del certificato di agibilità;

- stato dell’immobile;

- stato occupativo dell’immobile.

Nella determinazione del valore finale, si è anche esaminato, come ulteriore parametro di utile riferimento, la banca dati delle quotazioni immobiliari dell'Agenzia del territorio, rispetto ad immobili simili e con le stesse caratteristiche, e ciò, si ripete, in particolare considerazione delle condizioni in cui si trova il bene e della zona.

Tenendo conto dei prezzi medi di mercato, con riferimento anche a quanto riscontrato dalle quotazioni immobiliari della zona (Borsa Immobiliare Roma di seguito riportato) si può determinare, quindi, per il compendio oggetto della seguente perizia, un valore medio che oscilla tra:

- prezzi €/mq.1.200,00 a €/mq 2.200,00 - redditi annui €/mq.20,00 a €/mq.40,00.

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Inoltre, la determinazione del valore di mercato con il criterio analitico, si lega alla definizione economica, che capitalizzando (dividendo) il reddito medio netto annuo per il tasso di investimento o di capitalizzazione è possibile risalire al valore del capitale che lo ha generato, cioè:

Vi = Cm/ R, in cui:

Vi = Valore immobile

Cm = reddito medio netto annuo(già detratto l’incidenza del 15% di spese, quali manutenzione, servizi, assicurazione, imposte, tasse)

R = tasso di investimento o capitalizzazione.

In riferimento a quanto sopra, è palese che il reddito locativo in regime di libero mercato, sia influenzato dai seguenti elementi:

- sicurezza e durata fisica del bene;

- natura e destinazione d’uso del medesimo;

- richiesta o meno di locazione sulla piazza per detti locali;

- libertà o meno da vincoli legali.

Pertanto la scelta del saggio di capitalizzazione deriva dall’analisi delle diverse e coesistenti circostanze che lo influenzano quantitativamente, determinandone la sua oscillazione in più o in meno rispetto al numero di “ influenze ascendenti o discendenti”, partendo dal saggio medio.

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La variazione di fruttuosità sulla piazza oscilla da una percentuale minima del 2% ad una massima del 6%, scaglionata secondo una scala di merito formulata sulla base dei fattori sopra evidenziati.

Per il cespite da considerare, si stima, come aliquota percentuale applicabile al reddito medio (canone) annuo accertato sulla piazza, il 2,8%, pervenendo così al valore capitale cercato.

Pertanto per l’anno 2018, la quotazione media da assumere è un valore immobiliare pari a €/mq.1.200,00 ed un reddito medio annuo pari a €/mq.31,00.

LOTTO UNICO:

Criterio di valutazione sintetico/comparativo

Totale superficie commerciale (tab.) mq. 1.092,50

Valore medio al mq. di superficie commerciale €/mq. € 1.200,00

Tot. mq. 1.092,50 x €/mq. € 1.200,00 € 1.311.000,00 ( A )

Criterio di valutazione analitico

Totale superficie commerciale (tab.) mq. 1.092,50

Reddito annuo da contratto registrato € 31,00 € 33.867,50 Saggio di capitalizzazione applicato = 2,8%

Applicando la formula della capitalizzazione dei redditi:

Valore immobile = € 33.867,50 0,028 € 1.209.553,57 ( B )

Operando la media dei due valori si ottiene il valore venale dell'immobile:

( A ) + ( B ) / 2 = € 1.260.276,79

3.500,00

€ 1.256.776,79

€

251.355,36 A decurtare gli oneri per regolarizzazione urbanistica e docfa

A decurtare del 20% per lo stato occupativo dell'immobile

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Valuterà la S.S. se apportare la riduzione del 15%, del 10%, del 5%, - in virtù della vendita all’asta per la mancata garanzia circa i vizi che potrebbe presentare l’immobile ai sensi dell'art. 568 c.p.c. - sul valore di stima per la determinazione del prezzo base del primo esperimento di vendita.

Di seguito, si riportano le quattro ipotesi:

1) VALORE DI STIMA DEL LOTTO UNICO (arrotondato) = € 1.005.000,00

2) VALORE DI STIMA DEL LOTTO UNICO decurtato del 15% (arrotondato) = € 854.250,00 3) VALORE DI STIMA DEL LOTTO UNICO decurtato del 10% (arrotondato) = € 904.500,00 4) VALORE DI STIMA DEL LOTTO UNICO decurtato del 5% (arrotondato) = € 954.750,00

Il bene pignorato è di proprietà della quota di 1000/1000 della Società XXXXX XXXXX srl in forza di atto di compravendita per notaio XXXXXXX del 12/09/2008, trascritto il 09/10/2008 ai nn. XXXX/XXX, dalla società XXX XXXX.

Si allega visura camerale estratta in data 20/03/2018.

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CONCLUSIONI

In ossequio al mandato ricevuto dalla S.V. Ill.ma, la sottoscritta ritiene di aver eseguito tutte le operazioni necessarie per rispondere ai termini del mandato conferitogli rimanendo sempre a disposizioni per ulteriori chiarimenti ed estensioni qualora si rendessero necessari.

Allegati:

- rilievo fotografico;

- documentazione (verbale di sopralluogo del 05/06/2017, visure catastali, planimetria catastale, elenco immobili, estratto mappa, geosit);

- ispezioni ipotecarie del 28/03/2017 in capo alla XXXX XXXXXX - atto di compravendita preliminare del 2016, atto del 1999 e del 2008;

- istanza condono edilizio del 2004 ed integrata nel 2010 e concessioni in sanatoria del 1999;

- contratto di locazione del 2014;

- APE datato 17/6/2014 con validità decennale;

- visura camerale;

- ricevuta della pec inviata alle parti;

- richiesta di liquidazione delle spettanze professionali.

Roma 29/03/2018 L’ Esperto stimatore Arch. Luisa Cannavacciuolo

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