TRIBUNALE ORDINARIO DI ROMA
SEZIONE QUARTA CIVILE - ESECUZIONI IMMOBILIARI Procedura N.R.G.E. 304/02 G.E. dott.sa Federica D’Ambrosio
contro:
promossa da: INTESA LEASING S.p.a.
RELAZIONE RIASSUNTIVA
DELLA CONSULENZA TECNICA DEL 15/10/2008
E DELLA SUCCESSIVA CONSULENZA TECNICA AGGIUNTIVA CON CHIARIMENTI DEL 17/02/2012
Il sottoscritto arch. Gianfranco Tringali, con studio in Roma Viale Pasteur, 56 ha ricevuto notifica da parte della Cancelleria del Tribunale civile di Roma in cui veniva richiesto un riassunto delle relazioni precedentemente redatte in relazione alla Procedura in oggetto.
Nella prima relazione sono stati chiariti dal sottoscritto i seguenti aspetti relativamente ai compiti assegnati:
1°) verifica documentazione
In merito ai dati riportati nell’Atto di Pignoramento Principale e nella Dichiarazione Notarile sostitutiva ai sensi del 2° comma dell’art. 567 C.P.C., veniva riscontrato:
a) il terreno sito nel Comune di Roma località Cesano zona Prato Pepe censito al N.C.T. foglio 14 part. 901, dopo l’edificazione dell’immobile risultante al secondo punto dell’elenco dei beni pignorati (Via Cesare Reverdito), è stato trasformato in ente urbano ed iscritto al N.C.E.U. al foglio 14 part. 1774.
b) Per l’immobile sito nel Comune di Roma località Cesano via Cesare Reverdito distinto al N.C.E.U. foglio 14 part. 1774, si sono fatte le seguenti precisazioni:
1.L’esatta localizzazione dell’immobile risultava essere Via Cesare Reverdito 34 anziché Via Riverdito 24.
2.Sono state elencate le iscrizioni e trascrizioni relative all’immobile.
c) La porzione immobiliare relativa all’abitazione sita nel Comune di Roma frazione di Cesano Via della Stazione di Cesano, distinta al N.C.E.U. foglio 14 part. 243 graffata con part. 255 sub.1, risultava essere di proprietà della Sig.ra per una porzione pari a 1/4, e non pari ad 1/3 come erroneamente riportato nel Pignoramento principale, nella Dichiarazione Notarile e nella visura Catastale.
d) L’abitazione sita nel Comune di Roma località Cesano Via della stazione di Cesano, 570 distinto al N.C.E.U. foglio 14 part. 255 sub.2 graffata con part.lle 299 e 387, risultava non essere di proprietà della Sig.ra come erroneamente riportato nel Pignoramento principale, nella Dichiarazione Notarile e nella visura Catastale.
e) L’abitazione sita nel Comune di Roma località Cesano Via della stazione di Cesano, 570 distinto al N.C.E.U. foglio 14 part. 255 sub.501, risultava non essere di proprietà della Sig.ra come erroneamente riportato nel Pignoramento principale, nella Dichiarazione Notarile e nella visura Catastale.
I suddetti errori relativi alle lettere d) ed e), erano dovuti da una inesatta individuazione degli immobili passati in successione per la morte di , padre di
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Da ricerche effettuate presso l’Ufficio Speciale Condono Edilizio del Comune di Roma, è stata reperita la pratica di sanatoria edilizia prot. 168764/86 intestata a e
da cui risultavano le seguenti proprietà:
1.abitazione sita nel Comune di Roma località Cesano Via della stazione di Cesano, 568 piano terra distinto al N.C.E.U. foglio 14 part. 243 e 255 sub.1 graffate
2.abitazione sita nel Comune di Roma località Cesano Via della stazione di Cesano, 568 piano primo distinto al N.C.E.U. foglio 14 part. 255 sub.3.
3.abitazione sita nel Comune di Roma località Cesano Via della stazione di Cesano, 568 piano secondo distinto al N.C.E.U. foglio 14 part. 255 sub.4.
4.magazzino sito nel Comune di Roma località Cesano Via della stazione di Cesano, 568 piano terra distinto al N.C.E.U. foglio 14 part. 38.
5.magazzino sito nel Comune di Roma località Cesano Via della stazione di Cesano, 568 piano terra distinto al N.C.E.U. foglio 14 part. 1296.
6.autorimessa sita nel Comune di Roma località Cesano Via della stazione di Cesano, piano terra distinto al N.C.E.U. foglio 14 part. 1299. (si precisa che la consistenza e la destinazione d’uso dichiarate nella richiesta di sanatoria non corrispondono alle risultanze catastali).
Risultava quindi che gli appartamenti che dovevano essere passati in successione alla morte di sarebbero dovuti essere quelli sopra individuati ai numeri 3 e 4 (oltre agli altri immobili dello stesso stabile).
Sono state elencate le iscrizioni e trascrizioni a nome della Sig.ra e del
Sig. .
Avendo riscontrato tali incongruenze e imprecisioni nell’atto di Pignoramento il sottoscritto ha immediatamente informato il G.d.E. e il principale Creditore procedente in data 04/09/2008, depositando relativa nota presso la Cancelleria del tribunale all’attenzione dell’allora G.d.E.
Dott.ssa Daniela Cavaliere.
2°) descrizione degli immobili
Sono stati descritti gli immobili oggetto di pignoramento ed in particolare l’immobile di Via Cesare Reverdito e gli immobili che, da ricerche effettuate, risultavano realmente nella disponibilità della Sig.ra in Via della Stazione Cesano e più precisamente:
Appartamento posto al piano terra:
Individuato presso il N.C.E.U. alla data del 25/01/2008:
Abitazione foglio 14, particella 243 e 255 sub1 graffate, cat. A/4, classe 1, vani 4.5 rendita
catastale 218.46(euro) intestato a per2/3 e per1/3.
Appartamento posto al piano primo:
Individuato presso il N.C.E.U. alla data del 25/01/2008:
Abitazione foglio 14, particella 255, sub3, cat. A/4, classe 5, vani 4.5 rendita catastale
429.95(euro) intestato a per 1/2 e per 1/2.
Appartamento posto al piano secondo
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Questi ultimi due appartamenti sono stati inseriti in luogo degli immobili individuati alle lettere d) ed e) del pignoramento principale.
3°) accertamento conformità dati atto pignoramento e dati rilevati
Fermo restando quanto sopra evidenziato circa i dati identificativi degli immobili ed i dati catastali, veniva messo in evidenza che la planimetria del piano primo dell’immobile sito in Via Cesare Reverdito non corrispondeva a quanto rilevato in loco.
Si faceva presente inoltre che gli immobili relativi alle particelle 255 sub2, 299 e 387 graffate, e 255 sub 501, foglio14, individuabili nella variazione catastale effettuata a seguito di denuncia di successione per la morte del sig. , non risultavano di proprietà delle sig.re
e (eredi . Erano state inoltre
riportate erroneamente le quote di proprietà dell’immobile relativo alle particelle 243 e 255 sub1 graffate, foglio 14; risultando le quote riportate nella visura a suo tempo effettuata per 2/3 della
Sig.ra e per 1/3 della Sig.ra , mentre nell’atto di
successione erano giustamente riportate le quote di 3/4 per la Sig.ra e 1/4 per la
Sig.ra .
4°) variazioni catastali
Evidenziatasi la contemporaneità di un altro procedimento di esecuzione immobiliare gravante sull’immobile di Via Cesare Reverdito e più precisamente R.G.E. 304/02 G.E. Dott. Vigorito, non si procedeva alla revisione dei dati catastali per tale immobile.
Visto inoltre che le inesattezze relative agli immobili di Via della Stazione di Cesano erano da riferirsi all’erronea denuncia di successione, in assenza di una rettifica della stessa, non si poteva procedere alla correzione dei dati.
5°) previsioni strumento urbanistico
Sono state elencate le previsioni di PRG per l’edificio di Via della Stazione di Cesano e per l’edificio in Via Cesare Reverdito.
6°) conformità a concessioni
Per quanto riguarda l’immobile di Via Cesare Reverdito, risultava, nella documentazione reperita presso l’Ufficio Speciale Condono Edilizio del comune di Roma, una domanda di condono relativa all’intero immobile. Tale domanda non risultava completa e quindi non concessionata, ed inoltre non risultava conforme alle destinazioni d’uso dei locali così come rinvenuti nel corso del sopralluogo.
Risultando tali abusi di destinazione sicuramente antecedenti alle ragioni del credito, gli stessi risultavano sanabili in base all’art. 46, comma 5°, del D.P.R. 6 giugno 2001, n.380.
Per quanto riguarda gli immobili siti in Via della Stazione di Cesano 568 risultava presso l’Ufficio Speciale Condono Edilizio del comune di Roma una domanda di condono ai sensi della legge 47/85 presentato dalla sig.ra , e relativa agli immobili già indicati al punto 1°).
Tale domanda non risultava completa, ma comunque risultava possibile integrare la pratica e concluderla con l’ottenimento della concessione in sanatoria, senza fare ricorso al comma 5 art. 46 del D.P.R. 380/01.
Per nessuno degli immobili risultava la dichiarazione di agibilità.
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7°) divisione in lotti
Gli immobili sono stati suddivisi in lotti distinti ciascuna corrispondente ad un singolo appartamento così come già parzialmente configurati negli atti del pignoramento e che dovranno essere nuovamente individuati nella rettifica dell’atto stesso.
8°) quote di proprietà
L’immobile di Via Cesare Reverdito risultava di proprietà della sig.ra
per il 50%, mentre gli immobili di Via della Stazione di Cesano risultavano di proprietà della Signora per il 25% come si è potuto verificare e come potrà essere legalmente determinato solo dopo la rettifica dell’atto di successione.
Gli immobili non risultavano ulteriormente divisibili.
9°) accertamento detenzione immobile
Al momento dei sopralluogo l’immobile di Via Cesare Reverdito risultava abitato dalla famiglia
dei sig.ri e . Gli immobili di Via della Stazione di Cesano
risultavano essere occupati in affitto, secondo le dichiarazioni rilasciate dal sig. . Non è stato possibile verificare tali affermazioni né visionare eventuali contratti di affitto.
10°) occupazione dell’immobile da parte del coniuge separato
Il debitore esecutato risultava vivere in Via Cesare Reverdito insieme al coniuge . Per quanto non sia stato possibile verificare lo stato di famiglia, risultava un procedimento di esecuzione immobiliare anche a carico del coniuge.
11) esistenza di vincoli sugli immobili
Per gli immobili in questione non esisteva alcuno dei vincoli indicati nel quesito.
12) determinazione del valore degli immobili
Erano stati individuati e stimati quattro lotti come di seguito descritti:
LOTTO 1 immobile in Via Cesare Reverdito composto da villa unifamiliare su tre livelli con giardino foglio 14 part. 1774
PREZZO BASE: EURO 824.000,00
LOTTO 2 appartamento in Via della Stazione di cesano 568 piano terra; confinante con proprietà Spadoni-Guglini e stessa proprietà; foglio14 part.243 e255sub1
PREZZO BASE: EURO 207.000,00
LOTTO 3 appartamento in Via della Stazione di Cesano 568 piano primo; confinante con proprietà Spadoni-Guglini e stessa proprietà; foglio14 part.e 255sub3
PREZZO BASE: EURO 194.000,00
LOTTO 4 appartamento in Via della Stazione di Cesano 568 piano primo; confinante con proprietà Spadoni-Guglini e stessa proprietà; foglio14 part.e255sub3
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E’ evidente che tali valutazioni risultano oggi inadeguate in relazione al notevole ridimensionamento del valore degli immobili, ricavabile dall’attuale mercato immobiliare.
CONSULENZA TECNICA AGGIUNTIVA CON CHIARIMENTI DEL 17/02/2012
Nella seconda relazione sono stati forniti, dal sottoscritto, chiarimenti in merito agli identificativi catastali del terreno su cui sorge l’immobile di Via Cesare Reverdito. Veniva infatti chiarito che l’originaria identificazione del terreno al catasto terreni era: foglio 14 particella 901, e che a seguito dell’edificazione del fabbricato lo stesso immobile, con relativo terreno, veniva individuato al catasto fabbricati al foglio 14 particella 1774. Si chiariva inoltre che la particella 1774 derivava da Tipo mappale del 30/03/1995, e che la costituzione dell’immobile risultava con scheda in atti del 16/02/1998, e quindi circa tre anni più tardi rispetto al tipo mappale, ma solo in riferimento alle fasi di lavorazione della pratica da parte dell’amministrazione dell’Agenzia del Territorio. Quindi la data del 1998 riportata nella visura catastale non ha alcuna influenza, né modifica la documentazione presentata nel 1995.
Roma 06/06/19 Il Consulente Tecnico Arch. Gianfranco Tringali
