TRIBUNALE!CIVILE! DI!RAVENNA!

(1)

ARCH.!SARA!CASADIO!

TRIBUNALE!CIVILE!

DI!RAVENNA!

GIUDICE!DI!ESECUZIONE!

IMMOBILIARE!DR.!PAOLO!GILOTTA!

PROCEDURA ESECUTIVA R.G.E……. /2019

PROMOSSA DA:

…….

CONTRO

……

Riunita con procedura: RGE …./2019 PROMOSSA da:

- ………..

.

RELAZIONE DEL C.T.U. ARCH. CASADIO SARA

Ravenna, 09/03/2020

(2)

2 di 100

TRIBUNALE CIVILE DI RAVENNA GIUDICE DELL’ESECUZIONE

DR. GILOTTA PAOLO

* * *

PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE

PROCEDURA ESECUTIVA R.G.E…… /2018

PROMOSSA DA:

…….

CONTRO

……

Riunita con procedura: RGE …./2019 PROMOSSA DA

………

* * *

N. ….. /2019 Riunita con n……/2019 R.G. ESEC.

(3)

3 di 100

Il Giudice dell’ Esecuzione in oggetto, con decreto in data 27/09/2019 nominava lo scrivente Arch. Sara Casadio con studio in Ravenna Viale Alberti 84, Tecnico d’Ufficio, che in data 03/10/2019 accettava l’incarico di rispondere al seguente quesito:

1. provveda ad avvisare, previa comunicazione scritta dell’incarico ricevuto da effettuarsi a mezzo raccomandata con ricevuta di ritorno, il debitore all’indirizzo risultante agli atti (luogo di notificazione del pignoramento o residenza dichiarata o domicilio eletto), della data e del luogo di inizio delle operazioni peritali, da concertare ed effettuare con il nominato custode, invitando il debitore a consentire la visita degli immobili in oggetto di pignoramento e con avvertimento che in difetto di collaborazione sarà richiesto l’intervento del Giudice dell’esecuzione per la pronuncia dell’ordine di liberazione dell’immobile stesso;

2. identifichi esattamente i beni oggetto del pignoramento, con precisazione dei confini e dei corretti dati catastali, controllando se questi corrispondono ai dati indicati nell’atto di pignoramento e nella nota di trascrizione e descriva gli immobili, fornendone una compita rappresentazione anche mediante fotografie degli esterni e degli interni in formato digitale;

3. verifichi la proprietà dei beni pignorati in capo alla parte debitrice esecutata e l’esatta loro provenienza. A tal fine l’esperto risalirà nella verifica dei titoli d’acquisto derivati in favore del debitore e dei suoi danti causa, anche oltre il ventennio, fino alla individuazione del più prossimo titolo d’acquisto, antecedente al

(4)

4 di 100

ventennio, trasscritto in favore del debitore o dei suoi danti causa.

Solo ove di tale titolo risultasse impossibile l’allegazione, ne indicherà gli estremi completi.

4. Accerti se gravano sul bene iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli, nonché altro tipo di gravami, formalità, vincoli o oneri, indicandone gli estremi e precisandone l’opponibilità, controllando direttamente i registri immobiliari e riferendo se la documentazione in atti sia completa, integrando la stessa se incompleta. Tali verifiche possono essere omesse, qualora il creditore abbia allegato agli atti la relazione notarile sostitutiva, prevista dall’articolo 567, comma 2, ultima parte c.p.c., procedendo comunque alla verifica dell’esistenza di eventuali iscrizioni e/o trascrizioni successive alla data di riferimento del suddetto certificato. In ogni caso l’esperto provvederà ad acquisire, ove non allegata agli atti, copia del titolo di provenienza e dell’atto di acquisto della proprietà (o di altro diritto reale) da parte dell’esecutato sui beni pignorati;

5. Prenda visione ed estragga copie delle planimetrie catastali degli immobili di cui all’atto di pignoramento e verifichi la conformità delle stesse e dei dati catastali allo stato di fatto;

6. Dica se debba sopperirsi ad omissioni fiscalmente rilevanti e nel caso di immobili che hanno provenienza successoria segnali la eventuale mancanza della trascrizione dell’accettazione di eredità;

7. Riferisca sullo stato di possesso degli immobili in capo all’esecutato, con indicazione se occupato da terzi, del titolo in

(5)

5 di 100

base al quale l’immobile è occupato (es. contratto di locazione, contratti di comodato, diritti di abitazione dell’immobile come da provvedimenti giudiziali per separazione, cessazione degli effetti civili del matrimonio, ecc), indicandone le date di inizio e scadenza, il regime legale (soggetti a proroga o meno, fondati su provvedimenti giudiziali definitivi o meno), il corripettivo previsto e valutandone la congruità in base ai canoni di mercato (ove possibile precisi inoltre le modalità con cui viene corrisposto il canone) con particolare riferimento all’esitenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento, accertando in quest’ultimo caso presso la competente Agenzia delle Entrate la data del contratto, la data della relativa registrazione, la data di scadenza del contratto, il termine di scadenza per l’eventuale disdetta, l’eventuale data di rilascio fissata o lo stato dell’eventuale causa di rilascio in corso; in ogni caso ne acquisisca copia ed alleghi tutti i documenti rinvenuti;

8. Provveda a verificare, anche con controlli presso i competenti uffici amministrativa, l’esistenza di formalità, eventuli vincoli paesistici, idrogeologici, forestali, storico artistici, di prelazione dello stato ex D-Lgs. 42/2004, nonché di vincoli e/o oneri di qualsiasi altra natura sugli immobili pignorati, ivi compresi gli eventuali voncoli ed oneri di natura condominiale ed i vincoli derivanti da contratti incidenti sulla attitudine edificatoria degli stessi o connessi con il loro carattere storico-artistico (es: vincoli condominiali, vincoli ex T.U. Beni Culturali, vincoli di P.R.G.,

(6)

6 di 100

diritti di prelazione legale, ecc), che resteranno a carico dell’acquirente;

9. Provveda a verificare l’esistenza di formalità, vincoli, oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all’acquirente;

10. Verifichi quale sia l’importo annuo delle spese fisse di gestione e manutenzione dell’immobile, l’esistenza di evntuali spese straordinarie già deliberate, anche se il relativo debito non sia ancora scaduto, nonché le eventuali spese condominiali insolute nei due anni precedenti alla data della perizia e l’esistenza di evntuali procedimenti giudiziari in corso relativi al bene pignorato 11. Verifichi e indichi quale sia la destinazione urbanistica dell’immobile pignorato, provvedendo ad acquisire ed allegare il certificato di destinazione urbanistica attuale nei previsti casi di legge;

12. Provvederà inoltre ad acquisire il certificato di destinazione urbanistica aggiornato da allegare al decreto di trasferimento non appena il professionista delegato alle operazioni di vendita gli comunicherà l’intervenuta vendita del bene immobile pignorato, ove quello precedente avesse perso di validità, nei previsti casi di legge;

13. Per i fabbricati, verifichi la regolarità edilizia ed urbanistica del bene nonché l’esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso, per i terreni verifichi la destinazione urbanistica descrivendo tutte le caratteristiche di zona a cui è soggetto il bene;

(7)

7 di 100

in mancanza di tali prescrizioni, dica se il bene sia condonabile ai sensi di legge, quantificando l’importo dovuto a titolo di eventuale oblazione e precisando se esistano procedure amministrative e sanzionatorie.

14. In caso di opere abusive, proceda l’esperto al controllo della possibilità di sanatoria ai sensi dell’art. 36 del D.P.R. 6.6.2001 n.

380, precisando orientativamente gli eventuali costi della stessa;

verifichi l’eventuale presentazione di istanza di condono, indicando il soggetto istante e la normativa in forza della quale l’istanza sia stata presentata, lo stato del procedimento, i costi per il conseguimento del titolo in sanatoria e le eventuali oblazioni già corrisposte o da corrispondere; in ogni altro caso, ai fini dell’istanza di condono che l’aggiudicatario possa eventualmente presentare, verifichi se gli immobili pignorati si ttrovino nelle condizioni previste dall’art. 40, comma sesto, della legge 28 febbraio 1985, n. 47 ovvero dell’art. 46, comma quinto, D.P.R.

380/2001, specificando il costo per il conseguimento del titolo in sanatoria;

15. Verifichi se i beni pignorati siano gravati da censo, livello o uso civico e se vi sia stata affrancazione da tali pesi, ovvero se il diritto del debitore sul bene pignorato sia di proprietà ovvero derivante da alcuno dei suddetti titoli;

16. Qualora i fabbricati non siano ancora censiti al C.F., previa specifica autorizzazione e a fronte di specifico preventivo di spesa a redigere planimetria conforme e proceda, se necessario,

(8)

8 di 100

all’accatastamento;

17. Segnali eventuali variazioni culturali o cambi d’uso;

18. Proceda alla stima dei singoli beni pignorati, attenendosi, per la determinazione del valore di mercato, al calcolo della superficie dell’immobile, specificando quella commerciale, il valore pe metro quadro e il valore complessivo ( tenendo conto anche dei parametri OMI), esponendo in misura distinta gli adeguamenti e le correzioni apportate al valore di stima per eventuali oneri di regolarizzazione urbanistica, per lo stato d’uso e di manutenzione, lo stato di possesso, i vincoli e gli oneri giuridici non eliminabili nel corso del procedimento esecutivo, per le eventuali spese condominiali insolute relative agli ultimi due anni a carico dell’acquirente, nonché per la riduzione di valore dovuta all’assenza della garanzia per vizi del bene venduto (da effettuarsi nella misura forfetaria predeterminata del 15% sul valore finale);

19. Nell’ipotesi siano state pignorate una o più quote, accerti il nominativo di tutti gli altri comproprietari, valuti se gli immobili siano comodamente divisibili in natura ovvero se la divisione possa comportare uno svilimento del valore o della destinazione economica; provveda, in caso di comoda divisibilità, a predisporre uno o più progetti di divisione formando lotti corrisponendti al valore di ciascuna quota e indicando il costo delle opere eventualmente necessarie per addivenire alla divisione, con previsione degli eventuali conguagli in danaro ove non sia possibile la formazione in natura di porzioni di valore esattamente

(9)

9 di 100

corrispondenti alle quote, provveda inoltre a verificare l’esistenza di creditori iscritti, di iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli sull’intero immobile, anche con riferimento alle quote non pignorate;

20. Evidenzi tutti gli elementi utili per le operazioni di vendita, in particolare indicando la tipologia dei beni (es. casa singola, appartamento in condominio di x unità, negozio, magazzino, terreno coltivato o edificabile, bosco,,) e le località in cui si trovano, e fornisca i dati essenziali al fine di consentire l’immediata percezione di un interesse all’acquisto (esempio superficie, destinazione d’uso, anno di costruzione, stato di conservazione, numero di vani;

21. Precisi se gli immobili pignorati siano vendibili in lotto unico o in più lotti, provvedendo in questo caso, nel formare i lotti, e quando necessario, richieda l’autorizzazione, previo specifico preventivo, a predisporre i necessari frazionamenti o accatastamenti e ad evidenziare l’esistenza di particelle comuni a più lotti, la presenza di servitù attive e passive, la necessità di costituirle, ecc;

22. Acquisisca il numero di codice fiscale del debitore esecutato;

23. Acquisisca copia del certificato di stato civile del debitore esecutato e, ove risulti coniugato, copia integrale dell’estratto di matrimonio dal quale risultino le annotazioni relative al regime patrimoniale prescelto ed eventuali convenzioni matrimoniali, autorizzando espressamente l’espero a richiedere al Comune competente il rilascio di copia di tali documenti;

(10)

10 di 100

24. Acquisisca inoltre il certificato storico di residenza degli occupanti l’immobile pignorato, ove diversi dal debitore esecutato o familiari, autorizzando l’esperto a richiedere al Comune competente il rilascio di copia di tali documenti;

25. Segnalare al Custode di verificare presso la cancelleria civile del tribunale la pendenza di cause relative alle eventuali domande giudiziali risultanti trascritte sull’immobile oggetto di pignoramento nonché la data di emissione ed il contenuto dell’eventuale provvedimento di assegnazione della casa familiare al genitore affidatario dei figli che risulti occupare l’immobile pignorato (acquisendone copia);

26. Formuli tempestivamente eventuale istanza di proroga del termine di deposito della perizia, in caso di assoluta e motivata impossibilità di rispettare il termine concesso;

27. Provveda a depositare per via telematica, nel rispetto del termine già indicato (30 giorni prima dell’udienza ex art. 569 c.p.c.) una copia completa dell’elaborato (con tutti gli allegati compreso l’allegato “A”) ed una copia depurata nel rispetto della privacy senza riferimenti alle generalità del debitore o di altri soggetti;

l’allegato “A” dovrà essere predisposto, nel caso di pignoramento di quota, sia con riferimento alla quota pignorata sia con riferimento all’immobile nella sua interezza;

28. Provveda infine ad inviare, nel rispetto del medesimo termine, una copia della perizia al debitore a mezzo p.e.c (o per il debitore non costituito a mezzo posta ordinaria) i documenti ritirati nonché la

(11)

11 di 100

nota professionale dei compensi da redigersi secondo le specifiche indicate da questo GE ed eventuali originale di APE e CDU

Lo scrivente, dopo aver preso visione dei documenti catastali ed ipotecari agli atti, dopo aver effettuato in loco i dovuti accertamenti e misurazioni, dopo aver avuto i necessari contatti con l’Ufficio Tecnico del Comune di Faenza (Catasto Fabbricati e/o Terreni ) espone quanto segue:

* * * PREMESSA

I beni oggetto di esecuzione immobiliare sono presi in considerazione , specificando :

° DOCUMENTAZIONE EX ART. 567 C.P.C.

° DATI DI PIGNORAMENTO

° CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILI

° IDENTIFICAZIONE CATASTALE

° PROPRIETA’

° REGIME PATRIMONIALE DEL BENE

° PROVENIENZA DEL BENE

° ATTI PREGIUDIZIALI

° INDAGINE AMMINISTRATIVA

° SITUAZIONE OCCUPAZIONALE

° DESCRIZIONE DEL BENE

° CONSISTENZA COMMERCIALE E STIMA DELL’IMMOBILE - per la determinazione del valore commerciale dei beni, in altre

parole del più probabile valore di mercato , si ritiene di servirsi del

(12)

12 di 100

metodo di raffronto. Tale metodo costituisce la sintesi di una preventiva indagine di mercato finalizzata ad individuare quale sia il valore di mercato, praticato in tempi recenti, per beni immobili simili a quelli presi in esame tenendo presente la vetustà , il tipo di finiture , lo stato di conservazione, la localizzazione , la situazione occupazionale e la consistenza superficiaria dei beni.

L’esecuzione coinvolge beni per i quali si propone la vendita in n°6 lotti.

* * *

DOCUMENTAZIONE EX ART. 567 C. P. C.

Ai sensi del comma 2 la documentazione prevista ex art. 567 e.p.c. è completa

* * *

DATI DI PIGNORAMENTO

- Con atto di pignoramento immobiliare (di seguito definito pignoramento immobiliare “A”) trascritto il …… è stata pignorata la piena proprietà dei seguenti beni immobili a favore di:

………

con sede in …..), via ……, partita iva n………, iscritta al n. …..nell’Albo delle Banche di cui all’art.lo 13 del Testo Unico Bancario (TUB), nella qualità di procuratrice speciale di ………., società veicolo a responsabilità limitata con unico socio costituita ai sensi della Legge n.130 del 30/04/1999, con sede in ………. via ……….., C.F./P.iva

……è, in virtù di procura speciale per atto del Notaio …….. di …….del

……, Rep……. Racc. n…… rappresentata e difesa congiuntamente e

(13)

13 di 100

disgiuntamente dagli Avv.ti ……… e ………, elettivamente domiciliata presso lo studio di quest’ultimo in ……..(……),…………..

- Con atto di pignoramento immobiliare ( di seguito definito pignoramento immobiliare “B”) trascritto il ……….. è stata pignorata la piena proprietà dei seguenti beni immobili a favore di:

………..

In persona del suo amministratore Geom. ………….., titolare dello studio tecnico ……… sito a ………., condominio con sede in Cervia, Milano Marittima (Ra), via II traversa Pineta n.25, C.F. ………….., elettivamente domiciliato presso lo studio legale ……, in ……, viale

………. ………

Contro ( “ Pignoramento immobiliare A e B”) Proprietà per 1/1

………….. con sede in …… , …………. C.F./P.IVA ……… , in persona del suo liquidatore pro tempore ……… con sede legale in ……,

……….

E (+6) ( “ Pignoramento immobiliare A “) Proprietà per 9/27

………. nata a …………, il …….. (C.F. …….), residente a Forlì , via ……….

Proprietà per 9/27

………. nato a ………… il …….. (C.F. ……..), in persona

(14)

14 di 100

……… presso il suo studio legale, sito in ……, via ….. , C.F. ……

Proprietà per 3/27

………. nata in …………, il …….. (C.F. ……), residente a ….. (MI), via ……

Proprietà per 2/27

…………. nata a ……., il ……. (C.F. …..), residente a…….. ( ….), via

…….

Proprietà per 2/27

……. nata a ….., il ….. (C.F. ……), residente a ……, via …….

Proprietà per 2/27

…….. nata a ….., il …… (C.F. ……., residente a ……, …….

Le quote nella loro totalità trasferiranno la piena proprietà degli immobili.

Intestate a ……… con sede in …… , …… C.F./P.IVA …… , in persona del suo liquidatore pro tempore …… con sede legale in ……

……. le seguenti unità immobiliari:

- Abitazione sito in Comune di Cervia, Località Milano Marittima, Via II Traversa Pineta n.25, piano primo, Censito al Catasto Fabbricati del Comune di Cervia (RA) al Foglio 15, Mappale 1068 sub 8, categoria A/2 classe 5 consistenza vani 4 , Sup. catastale 74 mq, Rendita catastale € 764,36

(15)

15 di 100

- Abitazione sito in Comune di Cervia, Località Milano Marittima, Via II Traversa Pineta n.25, piano primo, Censito al Catasto Fabbricati del Comune di Cervia (RA) al Foglio 15, Mappale 1068 sub 9, categoria A/2 classe 5 consistenza vani 3 , Sup. catastale 64 mq, Rendita catastale € 573.27

- Posto auto sito in Comune di Cervia, Località Milano Marittima, Via II Traversa Pineta n.25, piano primo, Censito al Catasto Fabbricati del Comune di Cervia (RA) al Foglio 15, Mappale 1068 sub 17, categoria C/6 classe 2 consistenza 16 mq, Rendita catastale

€ 85.11

- Corte comune: B.C.N.C Censito al Catasto Fabbricati del Comune di Cervia (RA) al Foglio 15, Mappale 1068 Sub.13, comune ai sub.6-7-8-9-10-11-19-20

- Corte comune: B.C.N.C Censito al Catasto Fabbricati del Comune di Cervia (RA) al Foglio 15, Mappale 1068, sub.18, comune ai sub.6-7-8-9-10-11-19-20

* * * Intestate a :

……. nata a ……, il ….. (C.F. …….residente a …… via …….

………. nato a …… il …… (C.F. …….), in persona dell’Amministratrice di sostegno a tempo indeterminato, l’Avv.to ……. presso il suo studio legale, sito ……, via ….. , C.F. ……

………. nata in ……. il …… (C.F. …………..), residente a ……, via

(16)

16 di 100

…….

…………. nata a ……., il ……. (C.F. ……), residente a ……. ( FC), via

…….

…….. nata a …….. il ……. (C.F. ……..), residente a ……. via ……..

Ciascuno per la propria quota

- Abitazione sita in Comune di Cervia (RA), Via Palazzone 22, piano terra/1, Censito al Catasto Fabbricati del Comune di Cervia (RA) al Foglio 33, Mappale 149 sub 1, categoria A/2, cl.1, consistenza 4 vani, Rendita catastale € 402.82

- Abitazione sita in Comune di Cervia (RA), Via Palazzone 22, piano terra, Censito al Catasto Fabbricati del Comune di Cervia (RA) al Foglio 33, Mappale 149 sub 2, categoria A/2, cl.1, consistenza 3 vani, Rendita catastale € 302.13

- Negozio sito in Comune di Cervia (RA), Via Palazzone 22, piano terra, Censito al Catasto Fabbricati del Comune di Cervia (RA) al Foglio 33, Mappale 149 sub 3, categoria C/1, cl.3, consistenza 32 mq, sup. catastale 49 mq, Rendita catastale € 1.490,70

- Garage sito in Comune di Cervia (RA), Via Palazzone 22, piano terra, Censito al Catasto Fabbricati del Comune di Cervia (RA) al Foglio 33, Mappale 149 sub 4, categoria C/6, cl.2, consistenza 13

(17)

17 di 100

mq, sup. catastale 16 mq, Rendita catastale € 69.15

- Cantina sita in Comune di Cervia (RA), Via Palazzone 22, piano 1 sotto strada, Censito al Catasto Fabbricati del Comune di Cervia (RA) al Foglio 33, Mappale 149 sub 5, categoria C/2, cl.2, consistenza 72 mq, sup. catastale 82 mq, Rendita catastale € 278.89

- Corte b.c.n.c. comune ai sub. 1-2-4-5 sita in Comune di Cervia (RA), Via Palazzone 22, Censito al Catasto Fabbricati del Comune di Cervia (RA) al Foglio 33, Mappale 149 sub 6

* * *

PIGNORAMENTO DI UNA O PIU’ QUOTE

Trattasi del pignoramento delle seguenti seguenti quote di proprietà:

1) dei beni di proprietà esclusiva di:

- ……….. con sede in ……… , in persona del suo liquidatore pro tempore ……….

2) E dei beni appartenenti a :

- ……… nata ………….. il ….. C.F. ……… residente a

……….., per la quota di 9/27

- ……… nato ………….. il ….. C.F. ……… residente a

(18)

18 di 100

Unitamente le quote trasferiscono la piena proprietà degli immobili

* * *

OPPORTUNITA’ DI VENDERE UNO O PIU’ LOTTI

A parere dello scrivente considerato i beni oggetto di esecuzione consistenti in varie unità immobiliari, essendo autonome per consistenza, collocazione e funzionalità si ritiene opportuno, al fine di consentire una precisa e circostanziata descrizione e stima, nonché per favorirne la vendita, la divisione in n. 6 lotti.

LOTTO 1: Proprietà intestate a ………. , in persona del suo liquidatore pro tempore ……… le seguenti unità immobiliari:

- Abitazione sito in Comune di Cervia, Località Milano Marittima, Via II Traversa Pineta n.25, piano primo, Censito al Catasto

(19)

19 di 100

sub 8, categoria A/2 classe 5 consistenza vani 4 , Sup. catastale 74 mq, Rendita catastale € 764,36

- Corte comune: B.C.N.C Censito al Catasto Fabbricati del Comune di Cervia (RA) al Foglio 15, Mappale 1068, sub.18, comune a tutti i sub

LOTTO 2: piena Proprietà intestata a ……….. , in persona del suo liquidatore pro tempore ……….. le seguenti unità immobiliari:

- Abitazione sito in Comune di Cervia, Località Milano Marittima, Via II Traversa Pineta n.25, piano primo, Censito al Catasto Fabbricati del Comune di Cervia (RA) al Foglio 15, Mappale 1068 sub 9, categoria A/2 classe 5 consistenza vani 3 , Sup. catastale 64 mq, Rendita catastale € 573.27

LOTTO 3: piena Proprietà intestata a ………. , in persona

(20)

20 di 100

del suo liquidatore pro tempore ………., le seguenti unità immobiliari:

- Posto auto sito in Comune di Cervia, Località Milano Marittima, Via II Traversa Pineta n.25, piano primo, Censito al Catasto Fabbricati del Comune di Cervia (RA) al Foglio 15, Mappale 1068 sub 17, categoria C/6 classe 2 consistenza 16 mq, Rendita catastale

€ 85.11

LOTTO 4:

quota di 9/27

……….., quota di 9/27

………..

quota di 3/27

………..,

quota di 2/27

(21)

21 di 100

……….., quota di 2/27

………..,

Ciascuno per la propria quota, ed insieme per la piena proprietà di:

- Negozio sito in Comune di Cervia (RA), Via Palazzone 22, piano terra, Censito al Catasto Fabbricati del Comune di Cervia (RA) al Foglio 33, Mappale 149 sub 3, categoria C/1, cl.3, consistenza 32 mq, sup. catastale 49 mq, Rendita catastale € 1.490,70

- Cantina sita in Comune di Cervia (RA), Via Palazzone 22, piano 1 sottostrada, Censito al Catasto Fabbricati del Comune di Cervia (RA) al Foglio 33, Mappale 149 sub 5, categoria C/2, cl.2, consistenza 72 mq, sup. catastale 82 mq, Rendita catastale € 278.89

LOTTO 5:

quota di 9/27

………..,

(22)

22 di 100

quota di 9/27

………..

quota di 3/27

………..,

quota di 2/27

……….., quota di 2/27

………..,

- Abitazione sita in Comune di Cervia (RA), Via Palazzone 22, piano terra/1, Censito al Catasto Fabbricati del Comune di Cervia (RA) al Foglio 33, Mappale 149 sub 1, categoria A/2, cl.1, consistenza 4 vani, Rendita catastale € 402.82

(23)

23 di 100

LOTTO 6:

quota di 9/27

……….., quota di 9/27

………..

quota di 3/27

………..,

quota di 2/27

……….., quota di 2/27

………..,

- Abitazione sita in Comune di Cervia (RA), Via Palazzone 22,

(24)

24 di 100

piano terra, Censito al Catasto Fabbricati del Comune di Cervia (RA) al Foglio 33, Mappale 149 sub 2, categoria A/2, cl.1, consistenza 3 vani, Rendita catastale € 302.13

- Garage sito in Comune di Cervia (RA), Via Palazzone 22, piano terra, Censito al Catasto Fabbricati del Comune di Cervia (RA) al Foglio 33, Mappale 149 sub 4, categoria C/6, cl.2, consistenza 13 mq, sup. catastale 16 mq, Rendita catastale € 69.15

* * *

LOTTO 1

CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILI

N.1 Unità immobiliari sita in Milano Marittima - Cervia (Ra), Via 2 Traversa 25, int. 3, costituita da una abitazione, posta al primo piano con ingresso comune (sub 13) ad altre unità immobiliari ed una corte esterna ( sub 18) comune a tutti i subalterni.

* * *

IDENTIFICAZIONE CATASTALE I beni immobili oggetto di stima , risultano così identificati:

Catasta Fabbricati , del Comune di Cervia beni intestati a : Piena proprietà intestata a

……… , in persona del suo liquidatore pro tempore ………..

con sede legale in ……..), …….. le seguenti unità immobiliari:

- Abitazione sito in Comune di Cervia, Località Milano Marittima,

(25)

25 di 100

Via II Traversa PIneta n.25, piano primo, Censito al Catasto Fabbricati del Comune di Cervia (RA) al Foglio 15, Mappale 1068 sub 8, categoria A/2 classe 5 consistenza vani 4 , Sup. catastale 74 mq, Rendita catastale € 764,36

Compreso i proporzionali diritti di comproprietà dell’edificio:

* * * CONFINI Via II traversa Pineta fg. 15, mapp. 1069

* * *

CORRISPONDENZA TRA IDENTIFICAZIONE CATASTALE ATTUALE E QUANTO PIGNORATO

I beni pignorati corrispondono a quanto censito presso il Catasto Fabbricati del Comune di Cervia

* * *

ESISTENZA DI PARTI COMUNI E SERVITU’

All’ unità immobiliare di cui in oggetto si accede da corti comuni: sub. 13 e sub.18

* * *

REGIME PATRIMONIALE DEL DEBITORE

(26)

26 di 100

La ……… (proprietaria) risulta essere una società s.r.l. e non persona fisica, per la quale possono sussistere diversi regimi patrimoniali

* **

PROVENIENZA DEL BENE Per quanto concerne :

- Abitazione sito in Comune di Cervia, Via II traversa Pineta 25, piano primo, Censito al Catasto Fabbricati del Comune di Cervia (RA) al Foglio 15, Mappale 1068 sub 8, categoria A/2 classe 5 consistenza vani 4 , Rendita catastale € 764.36:

Anteriormente al ventennio il diritto di piena ed esclusiva proprietà dell’immobile era di titolarità dei sig.ri ………, nato a … il ……, C.F. ……. e di ……, nata a ….. il …….. C.F……. in ragione di ½ ciascuno in forza di atto di compravendita in data …… n…… di rep

……, trascritto a Ravenna il ….. al n. …. R.P

- Alla morte di ….., SUCCESSIONE EX LEGE DEL …. con dichiarazione di successione registrata all’Ufficio del Registro di Ravenna in data ….. al n. …. vol. …., trascritta a ….. in data ….. ai n.ri

….., la quota indivisa, pari a 9/18 del diritto di proprietà sull’immobile in questione veniva devoluta in favore di 3/18 a favore della Sig. ra …… e

(27)

27 di 100

nella quota di 2/18 cadauno ai sig.ri ……, ………

- con atto in data ….. n. ….. di repertorio Notaio ….. di …… trascritto a Ravenna il …… ai n……., i Sig.ri ……., ……….. ciascuno per i propri diritti e congiuntamente per l’intero, conferivano il diritto di piena proprietà ed esclusiva proprietà dell’immobile nella Soc. ………, senza alcun altra variazione ad oggi.

* * *

ATTI PREGIUDIZIEVOLI

Alla data del 10 gennaio 2020 detti immobili risulta interessato dalle seguenti FORMALITA’:

a ………..:

-TRASCRIZIONE CONTRO del …….. Registro Particolare …. Registro generale ….. Pubblico ufficiale giudiziario Rep….. del ….. - Atto esecutivo o cautelare – verbale di pignoramento immobili, immobili siti in ….

-TRASCRIZIONE CONTRO del …… Registro Particolare ……Registro generale ….. Pubblico ufficiale giudiziario tribunale Rep. ….. del ….. - Atto esecutivo o cautelare – verbale di pignoramento immobili, immobili siti in …..

* * * REGIME FISCALE

Fermo restando ogni verifica a cura del rogitante, la vendita del bene sarà soggetta alla tassazione prevista per legge anche in ragione del regime fiscale applicabile all’acquirente.

(28)

28 di 100

* * *

INDAGINE AMMINISTRATIVA

Presso l’Ufficio Edilizia Privata del Comune di CERVIA è stato possibile reperire le pratiche edilizie :

Sopraelevazione fabbricato …………..

- sopraelevazione fabbricato …………..

- Autorizzazione pratica n. ………

- Concessione a sanatoria n. ……….

- DIA N. …………..

- D.I.A N………

- D.I.A P.G. ………

- D.I.A ………..

- D.I.A ……….

- Agibilità prot……….., certificato di conformità e agibilità n.

………

Dal confronto fra quanto rilevato e quanto riscontrato nei documenti amministrativi, l’immobile risulta essere conforme alle pratiche edilizie presentate. Si notano piccole differenze nelle misurazioni che possono rientrare nei limiti delle tolleranze ammesse dal Comune di Cervia.

Fermo restando ogni approfondimento che potrà e dovrà svolgere l’eventuale aggiudicatario con i tecnici dello Sportello Unico Edilizia di Cervia, si ritiene che le minime differenze possano ricadere in tolleranza ammessa dallo stesso comune

(29)

29 di 100

* * *

DESTINAZIONE URBANISTICA PUG Comune di Cervia:

Art. 8.10.3 Tessuti turistico ricettivi alta densità

Art. 3.12 PTPC Sistema insediativo urbano consolidato

* * *

SITUAZIONE OCCUPAZIONALE

L’Immobile identificato al Catasto del Comune di Cervia al Foglio 15, Mappale 1068, sub 8 risulta non occupato, e mai abitato.

Pertanto, a parere dello scrivente ai fini della presente esecuzione, i beni in oggetto NON saranno considerati occupati con titolo inforza di diritto di abitazione.

* * *

FORMALITA’ VINCOLI E/O ONERI CONDOMINIALI L’immobile oggetto della presente procedura sito in Comune di Cervia, Via II traversa Pineta n.25, consiste in un appartamento sito in un fabbricato formato da più unità immobiliari ad uso abitativo con accesso da via II Traversa Pineta n.25, con area esterna comune ( sub.18) tutti i subalterni costituenti il fabbricato. Nello specifico l’unità immobiliare ha accesso da ingresso comune ( sub 13) ai sub. 6-7-8-9-10-11-19-20

Sulla unità immobiliari non è stata attivata una polizza assicurativa.

* * *

DESCRIZIONE DEL BENE

Quota intera di unità immobiliare costituita da una abitazione in condominio posta in Milano Marittima - Cervia , via II Traversa Pineta n.

(30)

30 di 100

25, int. 3 (foto 1/2/3 ).

L’unità immobiliare costituita un fabbricato plurifamiliare costruito all’inizio degli anni 50, e negli anni seguenti (1957) fu sopraelevato.

L’edificio odierno è il frutto di una completa ristrutturazione avvenuta nel 2007, e successive varianti che hanno ottenuto agibilità nel 2011.

Nello specifico l’abitazione ha l’ingresso condominiale, servito da scala e ascensore comune ( foto 11) ed è posta al piano primo. E’ così strutturata:

ingresso su zona pranzo-soggiorno con angolo cottura (foto 4/5), un bagno ( foto 8) e n. 2 camere da letto (foto 6/7) ; n.1 balcone (foto 9/10).

La pavimentazione interna, dell’intera abitazione, compreso il bagno è in legno. Il rivestimento del bagno è in gres porcellanato. Il bagno è dotato di lavabo, bidet, tazza in ceramica, doccia senza box.

Il balcone ha pavimentazione in legno e parapetto in vetro temprato.

Gli infissi sono in metallo di colore bianco, ad ante scorrevoli e con vetro basso-emissivo.

L’impianto di riscaldamento è autonomo, con caldaia posizionata esternamente, e con riscaldamento a pavimento. L’intero fabbricato ha avuto l’abitabilità, come da elenco pratiche edilizie, con sopralluogo da parte del personale del Comune di Cervia.

Gli impianti di dotazione del fabbricato vengono trasferiti nello stato di fatto in cui si trovano, senza garanzia alcuna da parte della Procedura Esecutiva.

L’unità immobiliare ha ottime rifiniture, non necessita di interventi di manutenzione.

* * *

(31)

31 di 100

CONSISTENZA COMMERCIALE

La superficie commerciale del bene in oggetto, al lordo delle murature, puramente a titolo indicativo è la seguente:

Abitazione ( piano piano primo) superficie commerciali mq 60 Superficie commerciale balcone mq (63.43 al 25%), mq. 16.00 Totale superficie commerciale 76 mq

* * *

STIMA DEL BENE

Come già detto nella descrizione del bene, trattasi di fabbricato sito in Milano Marittima - Cervia, costituito da più unità immobiliare a destinazione civile abitazione con 4 piani fuori terra.

Alla luce di quanto sopra esposto, tenuto conto dello stato di fatto del bene, della sua destinazione, delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche e delle risultanze delle indagini di mercato esperite presso gli operatori settoriali della Provincia di Ravenna, il sottoscritto ritiene di poter indicare il più probabile valore commerciale dei beni in argomento , nello stato di fatto e di diritto in cui attualmente si trova, stimato a misura considerando i valori per Mq. Di superficie ragguagliata, tenendo come riferimento la Tabella O.M.I anno 2019, primo semestre, riportante per il Comune di Cervia , CENTRALE/MILANO MARITTIMA, codice di Zona B2, microzona 0, i prezzi di abitazione civili in stato conservativo normale da €/mq 4.400,00 a € /mq 6.100,00; Cio’ stante, considerando in particolare la posizione, il contesto , l’età dell’immobile, la qualità, lo stato di conservazione dell’immobile, si assume, il valore unitario di € 4.400,00 per le unità

(32)

32 di 100

immobiliare.

* * *

DEPREZZAMENTI

Al valore così ottenuto , anche secondo quanto previsto dall’art. 568 c.p.c. si opereranno le previste detrazioni, qualora pertinenti.

Relativamente allo stato d’uso e manutenzione , nonché delle stesse particolari caratteristiche dell’immobile, occorre osservare che possono ritenersi comprese nello stato conservativo normale a cui si riferiscono i valori di riferimento assunti. A tale fine quindi , considerando in particolare l’epoca di costruzione e le caratteristiche dell’immobile si ritiene opportuno non operare deprezzamento.

Non risultano oneri per la regolarizzazione urbanistica e catastale in quanto il fabbricato è a norma con quanto presentato presso gli uffici competenti pertanto non si applicheranno deprezzamenti

Stante l’esistenza di spese condominiali arretrate si inseriranno come deprezzamento.

* * *

CONTEGGI DI STIMA

Come detto si assume come parametro di riferimento un valore pari a € 4.400,00 per l’unità immobiliare . Il più probabile valore di mercato del compendio oggetto di stima sopra descritto viene pertanto determinato come segue:

Valore dell’intero lotto

mq 76,00 x €/mq 4.400,00 = € 334.400

(33)

33 di 100

Detrazioni per lo stato di possesso, ai vincoli e gli oneri giuridici non

eliminabili (0,00%) € 0,00

restano € 334.400,00

Detrazioni per assenza di garanzia per vizi e per le modalità di vendita del bene 15% € 50.160,00 restano € 284.240,00 Detrazioni per spese condominiali arretrate € 13.759,00

Restano € 270.481,00

Valore dell’immobile per la piena proprietà (*) € 270.500,00

(Euro duecentosettantamilacinquecento/00 LIBERO DA GRAVAMI

* Valore approssimato alle migliaia di Euro inferiori o superiori

* * * RIEPILOGO

Il più probabile valore di mercato dell’immobile da inserire nel bando viene quindi determinato come segue :

Abitazione su 1 livello con ingresso comune ad altre u.i , siti a Milano Marittima - Cervia, Via II traversa Pineta n.25 .

Valore di realizzo delle unità immobiliari nello stato di fatto e di diritto in cui si trova sito a Fusignano, Distinto al Catasto Fabbricati del Comune di Cervia al Foglio 15 mappale 1068, sub 8 ,

Valore dell’immobile per la piena proprietà € 270.500,00

(Euro duecentosettantamilacinquecento/00 LIBERO DA GRAVAMI

(34)

34 di 100

* * *

LOTTO 2

N.1 Unità immobiliari site in Milano Marittima - Cervia (Ra), Via II Traversa 25, int. 4, costituita da una abitazione, posta al primo piano con ingresso comune (sub 13) ad altre unità immobiliari ed una corte esterna ( sub 18) comune a tutti i subalterni.

* * *

Catasta Fabbricati , del Comune di Cervia beni intestati a : Piena proprietà intestata a

………., in persona del suo liquidatore pro tempore ……….le seguenti unità immobiliari:

- Abitazione sito in Comune di Cervia, Località Milano Marittima, Via II Traversa Pineta n.25, int.4, piano primo, Censito al Catasto Fabbricati del Comune di Cervia (RA) al Foglio 15, Mappale 1068 sub 9, categoria A/2 classe 5 consistenza vani 3 , Sup. catastale 64 mq, Rendita catastale € 573,27

Compreso i proporzionali diritti di comproprietà dell’edificio:

- Corte comune: B.C.N.C Censito al Catasto Fabbricati del Comune di Cervia (RA) al Foglio 15, Mappale 1068, sub.18, comune a

(35)

35 di 100

tutti i sub

* * * CONFINI Via II traversa fg. 15, mapp. 1069

* * *

All’ unità immobiliare di cui in oggetto si accede da corte comune: sub.

13 e sub.18

* * *

La …………. (proprietaria) risulta essere una società s.r.l. e non persona fisica, per la quale possono sussistere diversi regimi patrimoniali

* **

- Abitazione sito in Comune di Cervia, Via II traversa Pineta n. 25, int 4, piano primo, Censito al Catasto Fabbricati del Comune di Cervia (RA) al Foglio 15, Mappale 1068 sub 9, categoria A/2 classe 5 consistenza vani 3 , Rendita catastale € 573.27

- Corte comune: B.C.N.C Censito al Catasto Fabbricati del Comune

(36)

36 di 100

di Cervia (RA) al Foglio 15, Mappale 1068 Sub.13, comune ai sub.6-7-8-9-10-11-19-20

- Anteriormente al ventennio il diritto di piena ed esclusiva proprietà dell’immobile era di titolarità dei sig.ri ………, nato a

…….. il ……., C.F. …… e di ……, nata a …… il …… C.F. ……

in ragione di ½ ciascuno in forza di atto di compravendita in data

…….. di rep Dott…….., trascritto a …… al n. ….. R.P

- Alla morte di ……, SUCCESSIONE EX LEGE DEL …… con dichiarazione di successione registrata all’Ufficio del Registro di Ravenna in data ….. al n. ….., trascritta ….. in data …. ai n.ri ….., la quota indivisa, pari a 9/18 del diritto di proprietà sull’immobile in questione veniva devoluta in favore di 3/18 a favore della Sig. ra

….., e nella quota di 2/18 cadauno ai sig.ri ……….

- con atto in data ….. n. …… di repertorio Notaio …..), trascritto a Ravenna il 05/12/2007 ai n.ri29338/17272, i Sig.ri ……

…………., ciascuno per i propri diritti e congiuntamente per l’intero, conferivano il diritto di piena proprietà ed esclusiva proprietà dell’immobile nella Soc. ……, senza alcun altra variazione ad oggi.

* * *

(37)

37 di 100

- Alla data del 10 gennaio 2020 detti immobili risulta interessato dalle seguenti FORMALITA’:

- a ………

- -TRASCRIZIONE CONTRO …………..

- -TRASCRIZIONE CONTRO ……….

* * * REGIME FISCALE

* * *

Sopraelevazione fabbricato ………….

- sopraelevazione fabbricato Prot………….

- Autorizzazione pratica n……….

- Concessione a santoria ……….

- DIA N. ………

- D.I.A N………..

- D.I.A N………

- D.I.A ………

- D.I.A ………..

- D.I.A P.G. ………

- Agibilità prot…………., certificato di conformità e agibilità n. ……

(38)

38 di 100

del …….

Dal confronto fra quanto rilevato e quanto riscontrato nei documenti amministrativi, L’immobile risulta essere conforme alle pratiche edilizie presentate. Si notano piccole differenze nelle misurazioni che possono rientrare nei limiti delle tolleranze ammesse dal Comune di Cervia.

Fermo restando ogni approfondimento che potrà e dovrà svolgere l’eventuale aggiudicatario con i tecnici dello Sportello Unico Edilizia di Cervia, si ritiene che le minime differenze possano ricadere in tolleranza ammessa dallo stesso comune

* * *

L’Immobile identificato al Catasto del Comune di Cervia al Foglio 15, Mappale 1068, sub 9 risulta non occupato, e mai abitato.

Pertanto, a parere dello scrivente ai fini della presente esecuzione, i beni in oggetto NON saranno considerati occupati con titolo inforza di diritto di abitazione.

* * *

FORMALITA’ VINCOLI E/O ONERI CONDOMINIALI L’immobile oggetto della presente procedura sito in Comune di Cervia,

(39)

39 di 100

Via II traversa Pineta n.25, consiste in un appartamento sito in un fabbricato formato da più unità immobiliari ad uso abitativo con accesso da via II Traversa Pineta n.25, con area esterna comune ( sub.18) tutti i subalterni costituenti il fabbricato. Nello specifico l’unità immobiliare ha accesso da ingresso comune ( sub 13) ai sub. 6-7-8-9-10-11-19-20

* * *

Quota intera di unità immobiliare costituita da una abitazione in condominio posta in Milano Marittima - Cervia , via II Traversa Pineta n.

25, int. 4 (foto 1/2/3/4 ).

L’unità immobiliare costituita un fabbricato plurifamiliare costruito all’inizio degli anni 50, e negli anni seguenti (1957) fu sopraelevato.

L’abitazione ha l’ingresso condominiale servito da scala e ascensore (foto 5) comune ed è posta al piano primo ed è così composta: ingresso diretto su Pranzo-soggiorno con angolo cottura (foto 6/7), un bagno (foto 9), e n.1 camere da letto, disimpegno (foto8); n.1 balcone posto sul retro del fabbricato. Per mancanza di elettricità alla unità immobiliare non è stato reso possibile il sopralluogo sul balcone, in quanto le tapparelle sono motorizzate.

La pavimentazione interna, dell’intera abitazione, compreso il bagno è in legno. Il rivestimento del bagno è in gres porcellanato. Il bagno è dotato di lavabo, bidet, tazza in ceramica, doccia senza box.

(40)

40 di 100

Il balcone ha pavimentazione in legno e parapetto in vetro temprato.

Gli infissi sono in metallo di colore bianco, ad ante scorrevoli e con vetro basso-emissivo. Tapparelle motorizzate.

L’impianto di riscaldamento è autonomo, con caldaia posizionata esternamente, e con riscaldamento a pavimento. L’intero fabbricato ha avuto l’abitabilità, come da elenco pratiche edilizie, con sopralluogo da parte del personale del Comune di Cervia.

Gli impianti di dotazione del fabbricato vengono trasferiti nello stato di fatto in cui si trovano, senza garanzia alcuna da parte della Procedura Esecutiva.

L’unità immobiliare ha ottime rifiniture, non necessita di interventi di manutenzione.

* * *

Abitazione ( piano piano primo) superficie commerciali mq 52 Superficie commerciale balcone mq (39.00 al 25%), mq. 9.75 Totale superficie commerciale 62 mq

* * *

STIMA DEL BENE

Alla luce di quanto sopra esposto, tenuto conto dello stato di fatto del

(41)

41 di 100

bene, della sua destinazione, delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche e delle risultanze delle indagini di mercato esperite presso gli operatori settoriali della Provincia di Ravenna, il sottoscritto ritiene di poter indicare il più probabile valore commerciale dei beni in argomento , nello stato di fatto e di diritto in cui attualmente si trova, stimato a misura considerando i valori per Mq. Di superficie ragguagliata, tenendo come riferimento la Tabella O.M.I anno 2019, primo semestre, riportante per il Comune di Cervia , CENTRALE/MILANO MARITTIMA, codice di Zona B2, microzona 0, i prezzi di abitazione civili in stato conservativo normale da €/mq 4.400,00 a € /mq 6.100,00; Ciò stante, considerando in particolare la posizione, il contesto , l’età dell’immobile, la qualità, lo stato di conservazione dell’immobile, si assume, il valore unitario di € 4.400,00 per le unità immobiliare.

* * *

DEPREZZAMENTI

Non risultano oneri per la regolarizzazione urbanistica e catastale in

(42)

42 di 100

quanto il fabbricato è a norma con quanto presentato presso gli uffici competenti pertanto non si applicheranno deprezzamenti

* * *

CONTEGGI DI STIMA

mq 62,00 x €/mq 4.400,00 = € 272.800

restano € 272.800,00

Detrazioni per assenza di garanzia per vizi e per le modalità di vendita del bene 15% € 40.920,00 restano € 231.880,00 Detrazioni per spese condominiali arretrate € 6.401,00

Restano € 225.479,00

Valore dell’immobile per la piena proprietà (*) € 225.500,00 (Euro duecentoventicinquemilacinquecento /00) LIBERO DA GRAVAMI

(43)

43 di 100

* * * RIEPILOGO

- abitazioni su 1 livello con ingresso comune ad altre u.i , siti a Milano Marittima - Cervia, Via 2 traversa Pineta n.25, int 4

Valore di realizzo delle unità immobiliari nello stato di fatto e di diritto in cui si trova sito a Fusignano, Distinto al Catasto Fabbricati del Comune di Cervia al Foglio 15 mappale 1068, sub 9 ,

Valore dell’immobile per la piena proprieta' (*) € 225.500,00 (Euro duecentoventicinquemilacinquecento /00) LIBERO DA GRAVAMI

LOTTO 3

N.1 posto auto sito in Milano Marittima - Cervia (Ra), Via II Traversa 25 costituito da un posto auto scoperto sito sul retro del fabbricato e con accesso comune carrabile da corte comune contraddistinta dal su.18

* * *

Catasta Fabbricati , del Comune di Cervia beni intestati a :

(44)

44 di 100

Piena proprietà intestata a

……… , in persona del suo liquidatore pro tempore

……….. le seguenti unità immobiliari:

- Posto auto sito in Comune di Cervia, Località Milano Marittima, Via II Traversa n.25, piano primo, Censito al Catasto Fabbricati del Comune di Cervia (RA) al Foglio 15, Mappale 1068 sub 17, categoria C/6 classe 2 consistenza 16 mq, Rendita catastale € 85.11 - Compreso i proporzionali diritti di comproprietà dell’edificio.

* * * CONFINI Via II traversa fg. 15, mapp. 1069

* * *

L’ unità immobiliare di cui in oggetto è raggiungibile da via II Traversa Pineta, da un’area comune ( sub.18)

* * *

(45)

45 di 100

La …………..in liquidazione (proprietaria) risulta essere una società s.r.l.

e non persona fisica, per la quale possono sussistere diversi regimi patrimoniali

* **

- Posto auto sito in Comune di Cervia, Via II traversa 25, piano terra, Censito al Catasto Fabbricati del Comune di Cervia (RA) al Foglio 15, Mappale 1068 sub 17, categoria C/6 classe 2 consistenza 16 mq , Rendita catastale € 85,11

Anteriormente al ventennio il diritto di piena ed esclusiva proprietà dell’immobile era di titolarità dei sig.ri ……….., nato a …….il

…………, C.F. ……….. e di …………, nata a …….. il ………., C.F.

………… in ragione di ½ ciascuno in forza di atto di compravendita in data …….. n….. di rep ………, trascritto a …….. il ……… al n.

……. R.P

- - Alla morte di …….., SUCCESSIONE EX LEGE DEL ……. con dichiarazione di successione registrata all’Ufficio del Registro di

……a in data ………. al n. … vol. ….., trascritta ….. in data ……

ai n.ri ……, la quota indivisa, pari a 9/18 del diritto di proprietà sull’immobile in questione veniva devoluta in favore di 3/18 a

(46)

46 di 100

favore della Sig. ra ………., e nella quota di 2/18 cadauno ai sig.ri

……….

- con atto in data ……….. di repertorio Notaio ………

trascritto a Ravenna …………., i Sig.ri ………., ciascuno per i propri diritti e congiuntamente per l’intero, conferivano il diritto di piena proprietà ed esclusiva proprietà dell’immobile nella

…….., senza alcun altra variazione ad oggi.

* * *

- Alla data del 10 gennaio 2020 detti immobili risulta interessato dalle seguenti FORMALITA’:

- a ………….:

- -TRASCRIZIONE CONTRO ….

-TRASCRIZIONE CONTRO …..

* * *

REGIME FISCALE

* * *

Sopraelevazione fabbricato Prot. 5947 del 11/10/1956 - sopraelevazione fabbricato Prot. 1788 del 28/03/1957

(47)

47 di 100

- Autorizzazione pratica n. 403 del 1959

- Concessione a santoria n. 49168, Prot. 18238/86 del 11/12/1998 - DIA N. 1198/F DEL 2007

- D.I.A N.1199/F del 2007

- D.I.A N.1138/f del 2008, P.G. 56949 del 27/10/2008

- D.I.A P.G. 55338 del 15/10/2009 ( istruttoria n.983/f del 2009) - D.I.A P.G. 55336 del 15/10/2009 ( istruttoria n.982/f del 2009) - D.I.A P.G. 15883 del 23/03/2009 ( istruttoria n.265/f del 2009)

- Agibilità prot.55345 del 15/10/2009, certificato di conformità e agibilità n. 85 del 13/07/2011

Dal confronto fra quanto rilevato e quanto riscontrato nei documenti amministrativi, L’immobile risulta essere conforme alle pratiche edilizie presentate.

* * *

L’Immobile identificato al Catasto del Comune di Cervia al Foglio 15, Mappale 1068, sub 17 risulta non occupato.

Pertanto, a parere dello scrivente ai fini della presente esecuzione, i beni in oggetto NON saranno considerati occupati con titolo inforza di diritto

(48)

48 di 100

di abitazione.

* * *

FORMALITA’ VINCOLI E/O ONERI CONDOMINIALI L’immobile oggetto della presente procedura sito in Comune di Cervia, Via II traversa Pineta n.25, consiste in Posto auto scoperto, pavimentato con autobloccante sito in un fabbricato formato da più unità immobiliari ad uso abitativo con accesso da via II Traversa Pineta n.25, con area esterna comune ( sub.18) tutti i subalterni costituenti il fabbricato.

* * *

Quota intera di un posto auto sito nella corte di un condominio posto in Milano Marittima - Cervia , via II Traversa Pineta n. 25, (foto 1/2/3/4/5).

Il fabbricato originario è stato costruito all’inizio degli anni 50, e negli anni seguenti (1957) fu sopraelevato.

Il posto auto è accessibile da ingresso carrabile in corte comune ( sub. 18) ed è pavimentato.

L’unità immobiliare, non necessita di interventi di manutenzione.

posto auto scoperto ( pt) superficie commerciali mq 16

(49)

49 di 100

Totale superficie commerciale (25%) 4 mq

* * *

STIMA DEL BENE

Alla luce di quanto sopra esposto, tenuto conto dello stato di fatto del bene, della sua destinazione, delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche e delle risultanze delle indagini di mercato esperite presso gli operatori settoriali della Provincia di Ravenna, il sottoscritto ritiene di poter indicare il più probabile valore commerciale dei beni in argomento , nello stato di fatto e di diritto in cui attualmente si trova, stimato a misura considerando i valori per Mq. Di superficie ragguagliata, tenendo come riferimento la Tabella O.M.I anno 2019, primo semestre, riportante per il Comune di Cervia , CENTRALE/MILANO MARITTIMA, codice di Zona B2, microzona 0, i prezzi di posti auto scoperti in stato conservativo normale da €/mq 1.700,00 a € /mq 2.450,00; Ciò stante, considerando in particolare la posizione, il contesto, l’età dell’immobile, la qualità, lo stato di conservazione dell’immobile, si assume, il valore unitario di € 1.700,00 per le unità immobiliare.

* * *

DEPREZZAMENTI

(50)

50 di 100

* * *

CONTEGGI DI STIMA

mq 4,00 x €/mq 1.700,00 = € 6.800,00

restano € 6.800,00

Detrazioni per assenza di garanzia per vizi e per le modalità di vendita del bene 15% € 1.020,00 restano € 5.780,00 Detrazioni spese condominiali arretrate € 338,00

Restano € 5.442,00

(51)

51 di 100

Valore dell’immobile per la piena proprieta' (*) € 5.500,00 (Euro cinquemilacinquecento/00) LIBERO DA GRAVAMI

* * * RIEPILOGO

Posto auto scoperto, pavimentato con accesso carrabile da corte comune a tutti i subalterni costituenti il fabbricato, siti a Milano Marittima - Cervia, Via II traversa Pineta n.25 .

Valore di realizzo posto auto scoperto nello stato di fatto e di diritto in cui si trova sito a Cervia, Distinto al Catasto Fabbricati del Comune di Cervia al Foglio 15 mappale 1068, sub 17 ,

Valore dell’immobile per la piena proprieta' (*) € 5.500,00 (Euro cinquemilacinquecento/00) LIBERO DA GRAVAMI

LOTTO 4

- N.1 Unità immobiliari sita in Comune di Cervia (Ra), Via Palazzone 22, costituita da un negozio e annessa corte, posta al piano terra di un complesso immobiliare costituito, oltre a quello succitato da: n. 2 abitazioni, n. 1 magazzino, n.1 garage;