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RAPPORTO DI VALUTAZIONE
IMMOBILI IN ROVIGO LOC. GRANZETTE
LOTTO 3
Documento del 09/09/2020
ARCHITETTO PAOLO TURRA PROJECT Scarl Soc. Professionale via Mure Ospedale 21 45100 Rovigo Telefono e fax 0425 24864/24525
email: [email protected]
2 MANDATO - ASSUNZIONI PRELIMINARI
Il sottoscritto architetto PAOLO TURRA, iscritto all’Ordine degli Architetti P.P.C. della Provincia di Rovigo nella sezione A n. 202, domiciliato presso PROJECT scarl Società Professionale con sede in Rovigo via Mure Ospedale 21, a seguito dell’incarico ricevuto dalla dott.ssa Nicoletta Mazzagardi con studio in Rovigo via Giuseppe Verdi 4/A, in qualità di liquidatore della
stilo di seguito il Rapporto di Valutazione dei beni immobili di proprietà della succitata Società.
In merito sono stati eseguiti sopralluoghi nei locali ed effettuate delle misure; sono state acquisite informazioni presso i pubblici uffici per definire la conformità catastale ed edilizia e quindi è stato determinato il loro più probabile valore di mercato, premettendo che trattandosi di liquidazione, la stima è stata ribassata di circa il 15% per favorirne l’alienazione a breve termine, vista l’attuale staticità del mercato immobiliare, attribuendo un valore al metro quadro derivante da calcoli e riflessioni legate al territorio, alla destinazione, ai valori di zona, all’appetibilità dell’immobile e più in generale alle caratteristiche e peculiarità dei beni stessi.
3 Beni in Comune di ROVIGO, loc. Granzette via F. Manfredini
1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI:
Capannone della superficie lorda di circa 770 mq, con porzione di testa a due piani della superificie complessiva di circa 139 mq contenente spogliatoio, locali igienici ed uffici, parte di un complesso artigianale costituito da più unità accostate, con ampi spazi comuni circostanti per la manovra e la sosta dei mezzi.
Quota e tipologia del diritto:
- Proprietà per 1/1 di
Identificati al Catasto Fabbricati:
Intestazione:
COMUNE DI ROVIGO SEZ. RO
Foglio 5 Particella n 98 sub 9, Zona Cens. 2, Cat. D/1, Rendita Euro 2.675,25; Via Federico Manfredini, p.T-1, sono altresì cedute le comproprietà tutte ai sensi di legge e segnatamente, quelle relative alle parti comuni ai sensi dell’articolo 1117 e seguenti del Codice Civile, ivi compresa l’area coperta e scoperta sulla quale insiste il fabbricato censita al Catasto Terreni, Comune di Rovigo, Sezione A, Foglio 5 particella 98 di Ha 02.59.51 classificata Ente Urbano, e in particolare al Catasto Fabbricati Foglio 5 Particella 98 subb. 16 e 17 classificati Beni Comuni Non Censibili (corridoio e piazzali), come riportato nell’elaborato planimetrico allegato.
Confini: Nord sub. 8, Ovest sub 5; Sud sub 17 (parti comuni), Est sub. 11; salvo altri più esatti ed attuali;
Conformità Catastale:
Con la scorta delle planimetrie catastali reperite presso l’Agenzia del Territorio si è riscontrato che l’attuale conformazione trova sostanziale rispondenza ad eccezione di alcune modifiche interne regolarizzabili con pratica DOCFA, precisando che tali modifiche sono ininfluenti sulla determinazione di consistenza, classamento e rendita catastale.
- Spese di regolarizzazione
Spese tecniche e altri oneri catastali presunti: € 1.500,00 oltre oneri fiscali se dovuti.
(salvo diversa quantificazione al momento dell’aggiornamento catastale)
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2. DESCRIZIONE SOMMARIA
L’immobile è ubicato nel Comune di Rovigo in via Zuccherificio e via Manfredini.
L’intero complesso, denominato “ex Tenani” si colloca a nord di Rovigo in prossimità di Viale Porta Adige, in confine con il Cen.Ser, quartiere fieristico che ospita nel suo interno il centro congressi - espositivo e la zona universitaria.
La sua tipologia costruttiva è quella tipica impiegata per la costruzuine di edifici di carattere produttivo degli anni ’60/70, composta da strutture portanti in calcestruzzo armato gettate in opera e murature di tamponamento in mattoni intonacati. La copertura è caratterizzata da un solaio curvo impermeabilizzato con guaina ardesiata posata a caldo simile all’attuale tipologia a shed.
- Caratteristiche della zona: la zona è caratterizzata da insediamenti produttivi di vecchio impianto ed che sorgono a Sud-Est, mentre verso Nord-Ovest prevalgono gli insediamenti residenziali.
- Area urbanistica: il complesso immobiliare sorge in un’area classificata come “Produttiva di Completamento”.
- Caratteristiche zone limitrofe: Verso Sud-Est vi sono capannoni industriali-artigianali di vecchio impianto, mentre a Nord-Ovest vi sono insediamenti residenziali risalenti agli anni 1980/90.
3. STATO DI POSSESSO
l’immobile è attualmente occupato e concesso in locazione ad uso commerciale con contratto della durata di anni sei più sei registrato con decorrenza dal 01/03/2016 al 28/02/2022 ed è stato registrato ad Este il 25/02/2016 al n. 523 Serie 3T. Il canone mensile attuale è di € 1.464,38 più IVA.
4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI
4.1 Vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico dell'acquirente:
4.1.1 Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: NON CONOSCIUTE;
4.1.2 Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: / / / 4.1.3 Atti di asservimento urbanistico: NON RILEVATI;
4.2 Vincoli ed oneri giuridici che saranno cancellati a cura del venditore : 4.2.1 Iscrizioni:
- Ipoteca volontaria iscritta a Rovigo in data 03/05/2001 ai nn. 4007 RG / 569 RP
a favore di CASSA DI RISPARMIO DI PADOVA E ROVIGO SPA. con sede a Padova CF 02089931204 (dom. ipo. eletto a Padova, Corso Garibaldi 22/26) contro
derivante da Concessione a garanzia di mutuo fondiario concesso con atto dott. Giorgio di Sante notaio in Monselice in data 27/04/2001 rep. n. 73349, gravante sull’originaria consistenza degli immobili in oggetto identificati al Foglio 5 Particella 98, vari Sub;
Importo ipoteca: Lire 5.000.000.000 - Importo capitale: Lire 2.500.000.000; (durata 15 anni)
ANNOTAZIONE presentata il 02/03/2016, a Rovigo Servizio di pubblicità immobiliare, ai nn. 1607 RG / 246 RP, per rideterminazione del piano di ammortamento.
4.2.2 Pignoramenti: NESSUNO;
4.2.3. Altre trascrizioni: NON RILEVATE;
4.2.4 Altre limitazioni d'uso: NON CONOSCIUTE;
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5. ALTRE INFORMAZIONI
Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile: non conosciute
Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia: l’immobile è parte di un complesso composto da più unità, con parti comuni, ma non risulta costituito il relativo condominio;
Millesimi di proprietà: da determinare
Accessibilità all'immobile: l’unità commerciale, è accessibile da via zuccherificio e da via Manfredini, tramite il piazzale comune all’intero complesso;
Particolari vincoli e/o dotazioni condominiali: l’intero complesso condominiale è dotatto di ampi spazi comuni circostanti adibiti alla manovra e sosta dei mezzi;
Attestazione Prestazione Energetica: in corso di redazione;
Indice di prestazione energetica: in corso di determinazione;
Vincoli di prelazione dello Stato ex D.Lgs. 42/2004: nessuno;
Avvertenze ulteriori:
- l’edificio è stato realizzato in epoca antecedente l’entrata in vigore delle recenti norme antisismiche;
- non è stato possibile verificare la conformità, efficienza e completezza degli impianti tecnologici che dovranno essere opportunamente controllati da ditta specializzata, od altri eventuali difetti costruttivi;
- sarà cura della ditta che lo acquisterà verificare la necessità di dotarsi di apposito Certificato di Prevenzione Incendi del quale attualmente l’edificio ne è sprovvisto;
6. TITOLO - PROPRIETA’
- Dal 04/08/2016 la proprietà degli immobili su riportati è della
in forza di Scrittura privata con sottoscrizione autenticata - atto di “Conferimento in società” del notaio Salvatore Lorenzo di Verona rep. n. 25396/14069 del 04/08/2016 trascritto a Rovigo l’11/08/2016 ai nn.
6883/4698 poi rettificato con atto del notaio Ponzi Giuseppe di Monselice del 19/04/2017 rep.
156726/31722 trascritto a Rovigo in data 20/04/2017 ai nn. 3026/1992 per un mero errore materiale effettuato nel precedente atto essendo stata omessa l’indicazione catastale dell’abitazione ai piani terra e primo facenti parte del complesso edilizio conferito;
- dal 15/03/2000 al 04/08/2016 la proprietà degli immobili su riportati era della
in forza di atto del notaio Nicola Cassano di Padova in data 15/03/2000 rep. 155990 per “Trasformazione di Società” trascritto a Rovigo il 19/06/2000 ai nn.
4976/3347;
- dal 22/12/1999 al 15/03/2000 la proprietà degli immobili su riportati era della
, la quale li aveva acquistati con Scrittura Privata per Cessione di Azioni del
22.12.1999 (cedenti: )
registrata all’Ufficio del Registro di Rovigo il 24.12.1999;
7. PRATICHE EDILIZIE-URBANISTICHE
Relativamente all’immobile in oggetto l , che ha acquisito gli immobili in questione dalla ha ottenuto le seguenti autorizzazioni edilizie:
- CONCESSIONE EDILIZIA n. 483 del 03.11.2000 - D.I.A. n. 1833 del 22.12.2000
- CERTIFICATO DI AGIBILITA’ prot. n. 5362 del 17.05.2001 - CONCESSIONE EDILIZIA n. 470 del 11.09.2001
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- CERTIFICATO DI AGIBILITA’ prot. n. 39466 del 05.02.2002 7.1 CONFORMITA’ EDILIZIA:
La conformazione attuale degli immobili trova sostanziale corrispondenza alle pratiche edilize depositate presso l’archivio dell’Ufficio Tecnico Comunale, ad eccezione di alcune lievi variazioni interne di misurazione di alcuni locali, regolarizzabili con pratica edilizia in sanatoria ai sensi del DPR 380/2001 art. 36.
- Spese di regolarizzazione presunte, (salvo diversa quantificazione al momento della regolarizzazione):
Spese tecniche, forfettarie e oneri comunali: € 4.000,00, oltre oneri fiscali se dovuti.
7.2 CONFORMITA’ URBANISTICA:
- P.R.G. approvato con D.G.R.V. n 523/2000, n 1843/2000, n 2666/2000 – D.C.C. del 28/04/2003 n 20;
- P.A.T. approvato con D.G.R.V. n. 679/2012 del 17/04/2012, vigente dal 23/05/2012;
Secondo il P.R.G. vigente, le aree oggetto della presente stima sono classificate in ZONA D1 “area produttiva si completamento”
- Immobile soggetto a convenzione: NO;
- Immobile sottoposto a vincolo di carattere urbanistico: NO - Elementi urbanistici che limitano la commerciabilità: NO - Dichiarazione di conformità con il P.R.G. : SI
ESTRATTO P.R.G.
CARATTERISTICHE DESCRITTIVE DELL’IMMOBILE
Il capannone artigianale oggetto di stima ha pianta rettangolare allungata con una superficie di circa 770 mq oltre alla porzione di testa distribuita su due livelli, che contiene al piano terra un ampio ingresso, un locale spogliatoio e tre locali igieni dotati di antibagno, mentre al piano superiore, raggiungibile tramite una lunga rampa di scale, vi sono quattro stanze adibite ad ufficio, il tutto per una superficie di circa 139 mq.
Questa unità è porzione retrostante di un complesso artigianale ristrutturato in parte nel 2000 per essere successivamente concesso in locazione.
In generale l’intero stabile di cui è parte questo immobile, è stato realizzato all’inizio del 1970 con strutture portanti in calcestruzzo armato gettate in opera e murature di tamponamento intonacate tipiche dell’epoca.
La copertura con andamento curvilineo, simile all’attuale tipologia shed, è impermeabilizzata con guaina
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ardesiata posata a caldo ed ha serramenti verticali in acciaio rivolti verso nord.
Il capannone è dotato di una centrale termica accessibile dall’esterno, posizionata sul lato est al termine del corridoio d’uscita sul piazzale comune.
Gli impianti tecnologici sono costituiti da un impianto elettrico sottotraccia nella zona uffici mentre all’interno del capannone sono in canalina esterna.
Non è stata verificata la funzionalità, conformità, completezza ed efficienza dell’impianto di riscaldamento, che scalda l’acqua inviata ai termosifoni posti nell’ufficio ed ai termoventilatori collocati nel capannone.
Riproduzione grafica non in scala
PIANTA PIANO TERRA PIANTA PIANO PRIMO
CONSISTENZA IMMOBILIARE
ID Destinazione Parametro Superficie
reale/potenziale Coeff. Superficie equivalente
Sub. 9
Zona magazzino Superficie lorda Circa 770,00 1,00 770,00 Blocco uffici a due piani Superficie lorda Circa 139,00 1,00 139,00
Centrale termica Superficie lorda Circa 11,00 0,30 3,30
8 VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO:
8.1 Criterio di stima: La stima del presente lotto è stata fatta rilevando la superficie lorda dei locali applicando il Sistema Italiano di Misurazione mentre per valorizzare il terreno viene considerata solo l’area coperta da questa porzione di fabbricato considerando che è parte di un più grande complesso artigianale.
Viste poi le specifiche peculiarità dell’immobile da valutare e la sua singolarità che non ha riscontrato prezzi di mercato comparabili e quindi l’impossibilità di applicazione del metodo di stima “Marcket Comparison Approach” (M.C.A.) basato sul raffronto di altri beni presenti nella zona aventi caratteristiche intrinseche ed estrinseche sufficientemente simili ai beni in oggetto, con riferimento al CODICE DELLE VALUTAZIONI IMMOBILIARI (Tecnoborsa), per la presente valutazione si ritiene possa essere opportunamente adottato il procedimento di stima dei costi (COST APPROACH), o “costo di ricostruzione deprezzato”, che si fonda sull’assunto elementare per il quale un compratore non è disposto a pagare per un immobile una somma maggiore del valore del terreno e del costo di costruzione di un altro immobile, che presenta la stessa utilità funzionale di quello esistente, considerato nel suo stato d’uso. L’impiego del cost approach è suggerito nella stima di immobili strumentali e speciali, di immobili complessi. Le condizioni di applicazione del metodo riguardano le stime del valore dell’area, del costo di ricostruzione a nuovo e del livello del deprezzamento. La stima del valore dell’area si compie con il metodo del confronto diretto e con le tecniche residuali. La stima del costo di ricostruzione a nuovo si svolge in via sintetica, prendendo riferimento
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dai dati statistici ISTAT e consultando le pubblicazioni del CRESME (Centro ricerche economiche sociali di mercato per l'edilizia e il territorio, relativi a Costo di Costruzione),
8.2 Fonti di informazione: Sono state assunte informazioni in loco e presso operatori economici del settore, analizzando il mercato immobiliare della zona; si sono esaminate pubblicazioni di estimo immobiliare ed è stata applicata la conoscenze e l'esperienza personale.
8.3 Valutazione (metodo cost approach):
Valore complessivo diritto e quota € 128.673,24
8.4 Adeguamenti e correzioni della stima:
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Riduzione per Spese di regolarizzazione urbanistica, edilizia e/o catastale - € 5.500,00
Si ritiene di non apportare detrazioni per la non immediata disponibilità del bene derivante dallo stato locativo dell’immobile, in considerazione della congruità del canone e dei termini di contratto.
Prezzo di vendita arrotondato nello stato in cui si trova: € 123.000,00 (euro centoventitremila/00);
Regime fiscale della vendita: a tale valore si dovranno aggiungere gli oneri fiscali secondo norma di legge.
Rovigo lì 09/09/2020
Il consulente arch. Paolo Turra
Allegati:
A - documentazione catastale (tabulati di visure Catasto Fabbricati e Catasto Terreni, elaborato planimetrico Catasto Fabbricati, estratto di mappa Catasto Terreni, );
B – pratiche edilizie acquisite;
C - documentazione fotografica.
