Tribunale di Milano PROCEDURA FALLIMENTARE

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Tribunale di Milano

PROCEDURA FALLIMENTARE

INDUSTRIA TESSILE LOMBARDA S.P.A.

ABBREVIATA I.T.L S.P.A. IN LIQUIDAZIONE

N° Gen. Rep. 248/2012

Giudice Delegato: Dott.ssa SIMONETTA BRUNO Curatore Fallimentare: Dott. GIANLUCA LA ROSA

RAPPORTO DI VALUTAZIONE Capannone industriale con uffici

Esperto alla stima: Arch. Paolo Delfino Codice fiscale: DLFPLA65R11F205Y

Studio in: Via Vincenzo Monti 12 - 20123 Milano T. 0245409282 - F. 0287152061

M. delfino@architettodelfino.it

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Beni in Robecchetto con Induno (MI) Via Legnano, 25/27

1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA:

Capannone industriale con palazzina uffici in corpo staccato ed unità abitativa pertinenziale.

sito in Robecchetto con Induno (MI) - Via Legnano, 25/27

Quota e tipologia del diritto

Piena proprietà (100/100)

intestata a

INDUSTRIA TESSILE LOMBARDA S.P.A.

Con sede in ROBECCHETTO CON INDUNO (MI) C.F. 05937160157

Identificato al catasto Fabbricati:

1) IMMOBILE RESIDENZIALE

Intestazione: INDUSTRIA TESSILE LOMBARDA S.P.A.

Sede: in Robecchetto con Induno (MI)

Indirizzo: Via Legnano n. 25/27, piano T-1-S1

foglio 5, particella 19, subalterno 502, categoria A/3, classe 3, consistenza 7 vani, rendita € 397,67.

Derivante da: variazione del classamento del 12/12/2011 n. 549980.1/2011 in atti dal 12/12/2011 (protocollo n. MI1338845).

Confini a corpo dell’intero immobile: su quattro lati cortile comune, stessa ditta, al foglio 5, particella 19

2) IMMOBILE INDUSTRIALE

Intestazione: INDUSTRIA TESSILE LOMBARDA S.P.A.

Indirizzo: Via Legnano n. 25/27, piano T-S1

foglio 5, particella 19, subalterno 701, categoria D/7, classe -, consistenza -, rendita € 63.214,32.

Derivante da: variazione per fusione ed ampliamento del 07/02/2000 n.

100916.1/2000 in atti dal 07/02/2000.

Confini a corpo dell’intero immobile: a nord Via Don Milano, a est Via Legnano, a sud al foglio 5 mappale 386 e mappale 30, a ovest al foglio 5 mappale 538 e mappale 400.

Identificato al catasto Fabbricati:

3) Ente urbano

Intestazione: SOCIETA’ A NOME COLLETTIVO LANGE’ E RUDONI

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di Langè Giovanni e Rudoni Luigi Sede: in Robecchetto con Induno (MI)

foglio 5, particella 19, Ente Urbano, consistenza 13.127,00 mq, senza reddito

Derivante da: tipo mappale del 05/08/1999 n. 324239.1/1999 in atti dal 24/08/1999

Confini a corpo dell’intero immobile: a nord Via Don Milani, a est Via Legnano, a sud al foglio 5 mappale 386 e mappale 30, a ovest al foglio 5 mappale 538 e mappale 400.

4) Ente urbano (cabina ENEL)

Intestazione: SOCIETA’ A NOME COLLETTIVO LANGE’ E RUDONI di Langè Giovanni e Rudoni Luigi

foglio 5, particella 455, Ente Urbano, consistenza 30,00 mq, senza reddito

Derivante da: frazionamento n. 17637.1/1988 in atti dal 22/03/1988 TM 17637/88

Confini a corpo dell’intero immobile: a nord ed est al foglio 5 mappale 19 stessa proprietà, a sud Via Legnano, a ovest al foglio 5 mappale 386 altra proprietà

Note:

- L’intestazione degli enti urbani risulta non aggiornata, pertanto dovrà essere eseguito aggiornamento dell’intestazione;

- Nella trascrizione della Sentenza di Fallimento si fa riferimento al ulteriori n.2 immobili che, da verifiche eseguite dal sottoscritto, non risultano rientranti nei beni di proprietà della fallita INDUSTRIA TESSILE LOMBARDA S.P.A.

Nello specifico trattasi degli immobili adiacenti all’immobile in oggetto individuati al foglio 5 mappale 30 e al foglio 5 mappale 20 (attualmente soppresso).

2. DESCRIZIONE SOMMARIA:

L’immobile, capannone industriale con magazzini e uffici in corpo staccato oltre ad unità abitativa pertinenziale, è sito nel comune di Robecchetto con Induno (MI) in Via Legnano, 25/27

Caratteristiche zona: il comune sorge a ridosso del confine tra la Lombardia e il Piemonte. La zona è mista, industriale e residenziale con servizi al cittadino.

Trattasi di un comparto industriale di produzione tessile, motore economico trainante della zona.

Area urbanistica: comparto industriale a traffico locale con parcheggi.

La zona è provvista di servizi di urbanizzazione primaria e secondaria.

Importanti centri limitrofi: a nord Castano Primo, il comune sorge a 35 km da Novara (NO) posto a ovest e a 43 Km da Milano posto a est.

Caratteristiche zone limitrofe: mista Attrazioni paesaggistiche: fiume Adda.

Principali collegamenti pubblici: SS31 Gallarate-Pavia (4 Km ingresso a Cuggiono Nord) con collegamento all’Autostrada Torino-Venezia A4

Servizi offerti dalla zona: Aeroporto di Malpensa posto a Nord del comune (17km circa 16 min.)

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3. STATO DI POSSESSO:

L’immobile è completamente libero ed in stato di abbandono. Lo stesso è stato più volte oggetto di furti e scassi (a titolo di esempio sono stati rimossi gran parte dei tombini in ghisa posti nel cortile).

Si segnala che all’interno dei capannoni non sono più presenti macchine di alcun genere precedentemente utilizzate per la produzione. Diversamente nell’immobile individuato al sub. 502 sono presenti arredi da ufficio compresi terminali informatici oltre a documentazione cartacea relativa alla produzione che era in essere all’interno del capannone.

4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI:

4.1 Vincoli ed oneri giuridici:

4.1.1 Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli:

Nessuna

4.1.2 Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale:

Nessuna.

4.1.3 Atti di asservimento urbanistico:

Nessuna.

4.1.4 Altre limitazioni d'uso:

Nessuna.

4.1.5 Iscrizioni:

Ipoteca volontaria cancellata con iscrizione del 17/07/2009 nn. 89777/16796 a favore di BANCA NAZIONALE DEL LAVORO Spa contro TESSITURA RUDONI LUIGI spa derivante da concessione a garanzia di finanziamento

- Importo ipoteca: Lire 2.124.000.000 - Importo capitale: Lire 1.200.000.000

a rogito della Dott.ssa Miriam Mezzanzanica in data 06/06/1997 ai nn. 23874 iscritto a Milano 2 in data 11/06/1997 ai nn. 41783/10150

Ipoteca volontaria attiva a favore di MEDIOCREDITO LOMBARDO Spa contro TESSITURA RUDONI LUIGI spa derivante da concessione a garanzia di finanziamento - Importo ipoteca: Lire 1.750.000.000

- Importo capitale: Lire 1.000.000.000

a rogito del Dott. Alfonso Ajello in data 03/12/1998 ai nn.

238307 iscritto a Milano 2 in data 10/12/1998 ai nn.

99840/25932

Gravante sui seguenti immobili siti in Robecchetto con Induno:

Foglio 5 – mappale 19 (ente urbano) Foglio 5 – mappale 455 (ente urbano) Foglio 5 – mappale 455 (fabbricato) Foglio 5 – mappale 19 – sub. 1 (fabbricato) Foglio 5 – mappale 19 – sub. 2 (fabbricato)

Oltre immobili siti nel comune di Turbigo non oggetto della presente.

Ipoteca volontaria attiva a favore di MEDIOCREDITO

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LOMBARDO Spa contro TESSITURA RUDONI LUIGI spa derivante da concessione a garanzia di finanziamento - Importo ipoteca: Lire 1.400.000.000

- Importo capitale: Lire 800.000.000

95556/28548

Foglio 5 – mappale 19 (ente urbano) Foglio 5 – mappale 455 (ente urbano) Foglio 5 – mappale 455 (fabbricato) Foglio 5 – mappale 19 – sub. 1 (fabbricato) Foglio 5 – mappale 19 – sub. 2 (fabbricato)

Ipoteca volontaria attiva a favore di BANCA INTESA MEDIOCREDITO Spa contro TESSITURA RUDONI LUIGI spa derivante da concessione a garanzia di finanziamento - Importo ipoteca: Lire 3.500.000.000

- Importo capitale: Lire 2.000.000.000

104133/24755

Foglio 5 – mappale 19 (ente urbano) Foglio 5 – mappale 455 (ente urbano) Foglio 5 – mappale 455 (fabbricato)

Foglio 5 – mappale 19 – sub. 502 (fabbricato) Foglio 5 – mappale 19 – sub. 701 (fabbricato)

Ipoteca volontaria attiva a favore di BANCA INTESA MEDIOCREDITO Spa contro TESSITURA RUDONI LUIGI spa derivante da concessione a garanzia di finanziamento - Importo ipoteca: € 1.750.000,00

- Importo capitale: € 1.000.000,00

a rogito del Dott. Pietro Sormani in data 20/06/2003 ai nn.

95913/19235

Ipoteca volontaria attiva a favore di BANCA INTESA MEDIOCREDITO Spa contro TESSITURA RUDONI LUIGI spa derivante da concessione a garanzia di finanziamento - Importo ipoteca: € 2.625.000,00

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- Importo capitale: € 1.500.000,00

a rogito del Dott. Giuseppe Parazzini in data 29/07/2003 ai nn. 56112 iscritto a Milano 2 in data 01/08/2003 ai nn.

120614/25976

Oltre immobili siti nel comune di Turbigo non oggetto della presente

Ipoteca volontaria cancellata con annotazione presentata in data 21/06/2006 ai nn.23991/97168 a favore di BANCA NAZIONALE DEL LAVORO Spa contro TESSITURA RUDONI LUIGI spa derivante da concessione a garanzia di mutuo condizionato

- Importo ipoteca: € 3.360.000,00 - Importo capitale: € 2.000.000,00

a rogito del Dott. Giuseppe Parazzini in data 23/12/2005 ai nn. 63225/6764 iscritto a Milano 2 in data 28/12/2005 ai nn.

196622/53492

Oltre immobili siti nel comune di Turbigo non oggetto della presente

Ipoteca legale attiva a favore di EQUITALIA ESATRI spa contro TESSITURA RUDONI LUIGI spa derivante da Ruolo (art.

77 del D.P.R. n. 602 del 1973) - Importo ipoteca: € 766.473,42 - Importo capitale: € 383.236,71

Con atto ufficio Equitalia Esatri Spa in data 15/10/2009 ai nn.

59881/68 trascritto a Milano 2 in data 19/10/2009 ai nn.

137945/27606

Gravante sull’immobile sito in Robecchetto con Induno al Foglio 5 – mappale 19 – sub. 701 (fabbricato)

Ipoteca giudiziale attiva a favore di HELVETICA Compagnia Svizzera di Assicurazioni contro TESSITURA RUDONI LUIGI spa, derivante da decreto ingiuntivo

- Importo ipoteca: € 30.000,00 - Importo capitale: € 19.000,00

a rogito del Tribunale di Milano in data 19/11/2009 ai nn.

106118/26296

Gravante sugli immobili siti in Robecchetto con Induno al Foglio 5 – mappale 19 – sub. 701 e Sub. 502 (fabbricati)

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118228/27768

Gravante sull’immobile sito in Robecchetto con Induno al Foglio 5 – mappale 19 – sub. 701 (fabbricato)

11610/2246

Foglio 5 – mappale 19 (ente urbano) Foglio 5 – mappale 455 (ente urbano)

Ipoteca giudiziale attiva a favore di FILOMANIA srl contro TESSITURA RUDONI LUIGI spa derivante da sentenza di condanna

- Importo ipoteca: € 450.000,00 - Importo capitale: € 358.830,59

a rogito Tribunale di Busto Arsizio (VA) in data 07/03/2011 ai nn. 258 trascritto a Milano 2 in data 10/03/2011 ai nn.

27399/5745

4.1.6 Pignoramenti:

Nessuno

4.1.7 Altre trascrizioni:

Preliminare di vendita a favore della ANTICA TESSITURE RUDONI spa contro TESSITURA RUDONI LUIGI spa derivante da scrittura privata con sottoscrizione autenticata a rogito del Dott. Giuseppe Parazzini in data 20/01/2011 ai nn.

68619/8684 trascritta a Milano 2 in data 27/01/2011 ai nn.

8161/4597.

Mutamento di denominazione a favore della INDUSTRIA TESSILE LOMBARDA spa contro TESSITURA RUDONI LUIGI spa derivante da atto notarile pubblico a rogito del Dott.

Giuseppe Parazzini in data 15/02/2011 ai nn. 68670/8714

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trascritta a Milano 2 in data 24/02/2011 ai nn. 21379/12668.

Decreto di ammissione concordato preventivo a favore della Massa dei Creditori concordato preventivo di

INDUSTRIA TESSILE LOMBARDA spa contro INDUSTRIA TESSILE LOMBARDA spa derivante da atto giudiziario di repertorio del Tribunale i Milano in data 19/05/2011 n.16 trascritto a Milano 2 in data 06/06/2011 ai nn. 63414/36506

Oltre agli immobili siti in Robecchetto con Induno ed individuati al Foglio 5 – mappale 20 (ente urbano soppresso) e al Foglio 5 – mappale 30 (ente urbano) risultato di proprietà TESSITURA LANGE’ srl

Sentenza di Fallimento a favore della Massa dei Creditori del fallimento INDUSTRIA TESSILE LOMBARDA spa contro INDUSTRIA TESSILE LOMBARDA spa derivante da sentenza dichiarativa di fallimento del Tribunale di Milano in data 19/03/2012 ai nn. 16 trascritto a Milano in data 21/11/2012 ai nn. 114355/77096

Oltre agli immobili siti in Robecchetto con Induno ed individuati al Foglio 5 – mappale 20 (ente urbano soppresso) e al Foglio 5 – mappale 30 (ente urbano) risultato di proprietà TESSITURA LANGE’ srl

5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE:

Spese di gestione condominiale: non previste (trattasi di immobile privo di gestione condominiale)

Capannone industriale con uffici Spese medie annue: non quantificabili

Certificato energetico: non redatta in quanto l’impianto di riscaldamento risulta inattivo.

Note: si segnala la presenza di fibrocemento (amianto) all’interno della struttura del capannone (copertura). Lo stesso, vista la pericolosità del materiale, dovrà essere rimossa con un costo indicativo per la rimozione e lo smaltimento pari a 17,00 Euro/mq.

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Non potendo eseguire rilievi più precisi e dettagliati per motivi di sicurezza, non potendo accedere sulla copertura, lo scrivente, in modo cautelativo, ritiene di applicare l’importo al mq su tutta la superficie coperta del piano terra.

Costo di rimozione e smaltimento fibrocemento:

8.050,00 mq * 17,00 Euro/mq = 136.850,00 Euro.

Tale costo dovrà essere detratto dal valore finale del bene.

Si segnala altresì che tale costo tiene in considerazione l’importo dovuto per redigere pratiche ASL relative a tale lavorazione e la messa in sicurezza del aree durante le lavorazione.

6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI:

Proprietario dal 15/02/2011 ad aggi:

INDUSTRIA TESSILE LOMBARDA S.P.A.

(

C.F. 05937160157) con sede in ROBECCHETTO CON INDUNO (MI)per mutamento di denominazione derivante da atto notarile pubblico a rogito del Dott. Giuseppe Parazzini in data 15/02/2011 ai nn. 68670/8714 trascritta a Milano 2 in data 24/02/2011 ai nn.

21379/12668.

Proprietario fino al 15/02/2011:

TESSITURA RUDONI LUIGI spa (C.F. 05937160157) con sede in ROBECCHETTO CON INDUNO (MI) con variazione del 07/02/2000 n. 100916.1/2000 in atti dal 07/02/2000 per fusione ed ampliamento di unità immobiliari.

Note: si segnala che i procedenti proprietari come sopra indicati riguardano gli immobili individuati al foglio 5, particella 19, subalterno 502 e 701 (abitazione e capannone industriale)

Per quanto riguarda gli immobili individuati al catasto terreni al foglio 5 particella 19 (lotto ove è edificato il capannone) e particella 455 (cabina enel), non risultano catastalmente i passaggi di proprietà in quanto, come da visure catastali allegate alla presente, gli stessi sono intestati a SOCIETA’ A NOME COLLETTIVO LANGE’ E RUDONI di Langè Giovanni e Rudoni Luigi con sede in Robecchetto con Induno (MI) a decorrere dal 14/02/1974 (ante ventennio) con scrittura privata del 14/02/1974 voltura n. 1682 in atti dal 30/12/1983 di repertorio del Dott. Borgomaneri n. rep. 66578, registrato il 04/03/1974 a Magenta volume 153 n.981.

7. PRATICHE EDILIZIE:

Pratica Edilizia n.79/1973

Intestazione: Ditta Langè e Rudoni snc Oggetto della domanda: recinzione

Individuazione: Via Legnano F. 5 – M. 19 e 20 Rilascio: commissione edilizia del 31/08/1973

Intestazione: Ditta Langè e Rudoni snc Oggetto della domanda: recinzione

Individuazione: Via Legnano F. 5 – M. 19 e 20 Rilascio: commissione edilizia del 30/05/1975

Intestazione: Tessitura Langè e Rudoni snc

Oggetto della domanda: nuova tessitura e recinzione Individuazione: Via Legnano F. 5 – M. 19 e 20

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Rilascio: commissione edilizia del 27/11/1975 Nota: mancante negli archivi comunali

Oggetto della domanda: variante al P.E. n. 85/1975 del 27/11/1975 Individuazione: Via Legnano F. 5 – M. 19 e 20

Rilascio: -

Nota: mancante negli archivi comunali

Oggetto della domanda: modifica al progetto P.E. n.21/1976 Individuazione: Via Legnano F. 5 – M. 19 e 20

Oggetto della domanda: ampliamento capannoni in sanatoria Individuazione: Via Legnano F. 5 – M. 19 e 20

Oggetto della domanda: ampliamento capannoni Individuazione: Via Legnano F. 5 – M. 19 e 20

Oggetto della domanda: ampliamento capannoni Individuazione: Via Legnano F. 5 – M. 18 - 19 e 20 Rilascio: commissione edilizia del 23/09/1980

Nota: la concessione edilizia risulta non firmata dal dirigente comunale

Oggetto della domanda: ampliamento tessitura

Individuazione: Via Legnano F. 5 – M. 18 - 19 – 20 -30 e 245 Rilascio: in data 10/11/1980 commissione edilizia del 10/11/1980

Nota: trattasi del primo grande ampliamento della ditta che di fatto viene unito all’attiguo fabbricato. Nella pratica è presente collaudo statico.

Oggetto della domanda: realizzazione cabina ENEL Individuazione: Via Legnano F. 5 – M. 18 - 19 – 20 -30 e 245 Rilascio: commissione edilizia del 10/11/1980

Nota: viene realizzata la cabina ENEL oggi individuato al Foglio 5 mappale 455

Oggetto della domanda: realizzazione pensilina per carico e scarico automezzi Individuazione: Via Legnano F. 5 – M. 18 e 19

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Rilascio: commissione edilizia del 11/02/1981

Intestazione: Tessitura Rudoni Luigi spa

Oggetto della domanda: servizi e locale caldaia Individuazione: Via Legnano F. 5 – M. 21

Rilascio: in data 19/06/1981, commissione edilizia del 28/04/1981

Nota: viene realizzata la rampa esterna che porta nell’interrato del capannone e il locale caldaia nel volume seminterrato attiguo a tale rampa.

Oggetto della domanda: ampliamento tessitura e codifica cantinato Individuazione: Via Legnano F. 5 – M. 18 e 19

Nota: trattasi di variante in corso d’opera con la quale viene realizzato il cantinato e porzione esterna in aggiunta.

Per questa pratica viene rilasciata Agibilità.

Oggetto della domanda: completamento capannone esistente Individuazione: Via Legnano F. 5 – M. 19-20-21-384-385

Rilascio: commissione edilizia del 01/02/1983 da parere contrario

Oggetto della domanda: completamento capannone esistente Individuazione: Via Legnano F. 5 – M. 19-20-21-384-385

Nota: ampliamento corpo di fabbrica posto sul retro dell’immobile originario.

Oggetto della domanda: ampliamento fabbricato esistente Individuazione: Via Legnano F. 5 – M. 21

Nota: viene ampliato il fabbricato residenziale utilizzato come uffici realizzando l’ampliamento al piano terra e la sovrastante terrazza.

Si configura l’attuale edificio.

Oggetto della domanda: realizzazione di porticato aperto Individuazione: Via Legnano F. 5 – M. 19

Nota: non vi è aumento di volumetria. Tale porticato, con successiva pratica edilizia, è stato chiuso a creare un nuovo volume.

Intestazione: Tessitura Rudoni Luigi spa Presentata: prot. n. 4151 del 1987

Oggetto della domanda: ampliamento capannone esistente Individuazione: Via Legnano F. 5 – M. 19

Rilascio: contrario in quanto è stata esaurita la volumetria edificante del lotto.

Nota: Si rimanda a variante del PGT per l’aumento della volumetria edificatoria del lotto

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Oggetto della domanda: modifiche interne Individuazione: Via Legnano F. 5 – M. 19

Rilascio: in data 09/01/1989, commissione edilizia del 05/12/1988 Nota: trattasi di modifiche interne al capannone originario

Oggetto della domanda: ampliamento locale caldaia Individuazione: Via Legnano F. 5 – M. 19-455

Nota: trattasi di ampliamento di porzione volumetrica dell’attuale locale caldaia. Successivamente e con ulteriore pratica edilizia la stessa viene demolita per realizzare ulteriore ampliamento.

Oggetto della domanda: realizzazione di box prefabbricato Individuazione: Via Legnano F. 5 – M. 19

Nota: tale volume è successivamente oggetto di demolizione per ampliamento capannone.

Oggetto della domanda: modifiche uffici e servizi esistenti Individuazione: Via Legnano F. 5 – M. 19

Nota: viene modificata la palazzina attualmente individuata al foglio 5 mappale 501 (residenziale ma utilizzata ad uffici)

Tipo pratica: Concessione onerosa con scadenza Presentata: prot. n. 4098 del 03/07/1992

Oggetto della domanda: tamponamento capannone esistente Individuazione: Via Legnano F. 5 – M. 19

Rilascio: in data 28/07/1992

Nota: viene tamponata, a creare un volume, la tettoia esistente. Trattasi di una porzione dei locali destinati ad officina.

Oggetto della domanda: tamponamento capannone esistente ad uso magazzino

Individuazione: Via Legnano F. 5 – M. 19 Rilascio: in data 30/07/1993

Nota: viene tamponata, a creare un volume, la tettoia esistente. Trattasi della

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porzione mancante a creare gli attuali locali destinati ad officina. Si segnala che non vengono riportati i tavolati interni

Oggetto della domanda: capannone ad uso magazzino Individuazione: Via Legnano F. 5 – M. 19

Nota: viene presentata successiva variante n. 112/1995

Intestazione: Tessitura Rudoni Luigi spa Tipo pratica: Concessione gratuita Presentata: prot. n. 1387 del 16/02/1995

Oggetto della domanda: copertura zona carico e scarico Individuazione: Via Legnano F. 5 – M. 19

Nota: con la presente pratica si configura la porzione in ampliamento del capannone storico. Rimane in abuso la scala a chiocciola esterna realizzata per il collegamento dei due piani.

Intestazione: Tessitura Rudoni Luigi spa Tipo pratica: Concessione gratuita Presentata: prot. n. 10058 del 28/11/1995

Oggetto della domanda: costruzione di sottoporticato esistente di locale magazzino

Nota: si rimanda alla precedente pratica edilizia segnalando altresì del volume collegato da scala a chiocciola esterna.

Intestazione: Tessitura Rudoni Luigi spa Tipo pratica: Denuncia d’inizio attività Presentata: prot. n. 10060 del 28/11/1995

Oggetto della domanda: variante alla concessione edilizia n. 15/1995 per modifiche interne

Nota: trattasi di variante per modifica interna relativa al posizionamento dei pilastri oltre a muri perimetrali con ampliamento del corpo di fabbrica posto sul retro dell’immobile.

Oggetto della domanda: ampliamento capannone industriale e nuovo impianto di condizionamento

Nota: trattasi dell’ampliamento del corpo si fabbrica originario verso la via Legnano e di ulteriore volumetria della porzione retrostante di nuova edificazione.

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Oggetto della domanda: opere di manutenzione straordinaria Individuazione: Via Legnano F. 5 – M. 19

Nota: parziali modifiche al piano terra del corpo di fabbrica a residenziale utilizzato come uffici.

Oggetto della domanda: ampliamento capannone e costruzione di recinzione Individuazione: Via Legnano F. 5 – M. 19-539-540-455

Nota: trattasi dell’ampliamento del reparto fissaggio

Oggetto della domanda: variante al C.E. n. 117/1996 per ampliamento capannone

Individuazione: Via Legnano F. 5 – M. 19-539-530-455 Rilascio: in data 09/09/1997

Nota: in variante alla precedente vi è un piccolo volume in aggiunta e delle modifiche interne.

Oggetto della domanda: ampliamento locale caldaia Individuazione: Via Legnano F. 5 – M. 19-539-530-455 Rilascio: in data 09/09/1997

Nota: si configura l’attuale locale caldaia

Oggetto della domanda: rifacimento pavimentazione cortile Individuazione: Via Legnano F. 5 – M. 19

Nota: trattasi di pratica asseverata da Tecnico nominato dalla proprietà

Oggetto della domanda: ristrutturazione con ampliamento palazzina ad uffici Individuazione: Via Legnano F. 5 – M. 19-539-540

Rilascio: la pratica non è mai stata rilasciata in quanto non sono mai stati pagati

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gli oneri relativi

Nota: la comunicazione è stata archiviata trascorsi 18 mesi dalla comunicazione riportante gli importi da versare per l’esecuzione dei lavori.

Oggetto della domanda: modifica dei tavolati interni nei locali ad uso spogliatoi Individuazione: Via Legnano F. 5 – M. 19

Rilascio: 26/02/2001

Nota: trattasi di pratica asseverata da Tecnico nominato dalla proprietà.

7.1 Conformità edilizia:

Capannone industriale con uffici in palazzina separata all’interno del lotto.

Visionate le pratiche edilizie di cui sopra il sottoscritto ritiene di affermare che quanto realizzato, e riscontrato in loco durante il sopralluogo, è conforme a quanto autorizzato dagli organi competenti.

Si segnala però che ad oggi risulta decaduta l’agibilità dell’immobile in quanto privo dei requisiti minimi di legge (privo di impianto).

Il futuro proprietario sarà obbligato a richiedere nuova agibilità subordinata all’attività produttiva che vi si insedierà. La nuova agibilità dovrà essere corredata della documentazione richiesta per Legge (certificazioni impiantistiche).

Sarà pertanto necessario nominare Tecnico di fiducia ed allo stato attuale non è quantificabile il relativo onorario in quanto, oltre alle pratiche relative al rilascio di agibilità, dovrà redigere nuova pratica SUAP per le attività produttive, in funzione del riuso/attività produttiva che il futuro acquirente deciderà di insediare all’interno del capannone.

Per quanto sopra si dichiara la conformità edilizia del bene 7.2 Conformità urbanistica:

Strumento urbanistico vigente: Piano di Governo del Territorio (P.G.T.) approvato definitivamente dal Consiglio Comunale n.7 in data 28/02/2011:

Zona omogenea: D1 – insediamenti per la produzione industriale ed artigianale dei beni

Norme tecniche di attuazione: Si rimanda alle N.T.A. del Comune di Robecchetto con Induno

Immobile soggetto a convenzione: no

Immobile sottoposto a vincolo di carattere urbanistico: no Elementi urbanistici che limitano la commerciabilità: nessuno

Note: come da indicazioni ricevute dal Tecnico del Comune di Robecchetto con Induno, il lotto non prevede la trasformazione del volume edificato da industriale a residenziale. L’eventuale trasformazione dell’intero lotto da industriale a residenziale sarà oggetto di variante al PGT, il cui iter urbanistico risulta al momento lungo e di dubbia attuazione.

Per quanto sopra si dichiara la conformità urbanistica

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Descrizione:

Capannone industriale con magazzini e uffici in corpo staccato oltre ad unità abitativa pertinenziale

Trattasi di capannone industriale con magazzini e uffici in corpo staccato oltre ad unità abitativa pertinenziale, ed è sito nel comune di Robecchetto con Induno (MI) in Via Legnano, 25/27.

L’intero comparto, edificato nell’arco temporale di circa 50 anni con un primo ampliamento del corpo di fabbrica originario risalente al 1973, è posto su unico piano, piano terra, con magazzini e depositi posti nell’interrato.

Antecedente alla crisi economica degli ultimi anni, l’immobile era destinato alla produzione e tessitura di filati.

L’intero comparto, completamente recintato, ha accesso, carraio e pedonale, da via Legnano tramite ampio cancello, non motorizzato, che permette l’accesso all’area cortilizia anche a mezzi di grossa dimensione.

Ulteriore accesso, carraio e pedonale, avviene da Via Don Milani, strada perpendicolare alla Via Legnano

Sul lotto sono presenti due corpi di fabbrica:

- Quello più ampio destinato alla produzione, costituito da capannoni al piano terra e magazzini a piano interrato;

- Un secondo edificio, di dimensioni ridotte, destinato ad uffici al piano terra e residenziale al piano primo, abitazione del custode/proprietario, con cantina al piano interrato e ampio terrazzo pertinenziale.

L’area cortilizia perimetrale (su tre lati del capannone – il quarto lato confina con edificio industriale non oggetto della presente), è pavimentata con asfalto ad eccezione di una porzione antistante l’edificio destinato a uffici e residenza, dove la superficie è drenante trattata a prato.

La superficie complessiva dell’area cortilizia è indicativamente di circa 3.997,00 mq.

Nell’area cortilizia, a ridosso della recinzione verso via Legnano, è stata edificata la cabina ENEL, individuata catastalmente al mappale 455. La stessa sviluppa una dimensione indicativa di mq 33,00. L’accesso è occluso da porta in ferro con chiave.

L’intero complesso è in stato di abbandono, soggetto a furti continui ed in pessimo stato di mantenimento.

Capannone industriale con magazzini

Sviluppa una superficie coperta di circa 8.050,00 mq posti al piano terra ed una superficie indicativa di mq 3.560,00, destinati a magazzini e depositi, posti al piano interrato accessibile da rampa carrabile esterna e da numerose scale di collegamento sia esterne che interne.

Come precedentemente indicato l’intero complesso era utilizzato per la produzione e lavorazione di filati, pertanto il capannone è al suo interno diviso in reparti destinati, a suo tempo, alle diverse lavorazioni con relativi sottoservizi (locali impiantistici quali condizionamento e cabina elettrica, magazzini pezzi di ricambio/officina, spogliatoi e sevizi dipendenti).

Attualmente tali locali sono privi di attrezzature/macchine di produzione e sono ben visibili i segni di abbandono quali infiltrazioni dalla copertura.

Essendo l’attuale corpo di fabbrica il risultato di successivi ampliamenti avvenuti nell’arco temporale di 50 anni, gli stessi hanno altezze diverse comprese tra 6,00/4,30 mt, con strutture portanti prefabbricate di pilastri e travi in cemento armato e tamponamenti in pannelli prefabbricati.

L’illuminazione, principalmente di tipo artificiale, soprattutto per le porzioni di capannone poste centralmente, avviene, ove possibile, tramite aperture finestrate lungo i muri perimetrali e poste ad altezza 3,00 mt.

La pavimentazione interna, di tipo industriale, è in lisciata di cemento.

L’accesso, sia quello pedonale che quello carraio, avviene in diversi punti e tramite

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ampi portoni che immettono nei singoli reparti.

Si segnala che durante il sopralluogo è stata riscontrata la realizzazione di un tavolato divisorio nel reparto orditura e la demolizione, sempre nello stesso reparto, di un ulteriore tavolato ad ampliamento del reparto stesso.

Ulteriore difformità è la scala a chiocciola esterna realizzata per accedere al vano posto al di sopra del locale definito magazzino pezzi di ricambio.

Gli ampi magazzini, che contano una superficie di circa 3.560,00 mq, sono posti al piano interrato con accesso da rampa carraia esterna su cui affaccia il locale caldaia, non funzionante e mancante di pezzi, oltre al locale compressori.

Di tale superficie una parte era destinata a cantina per apparecchiature tecnologiche necessarie al sovrastante reparto fissaggio. Tali spazi hanno una altezza indicativa di 3.60 mt e sono accessibili sia dalla rampa sopra descritta che da scale di risalita sia verso l’area cortilizia esterna che verso l’interno del capannone al piano terra.

La pavimentazione interna, di tipo industriale, è in lisciata di cemento.

Uffici

Posti al piano terra della palazzina indipendente all’interno del lotto, hanno doppio accesso dall’area cortilizia.

E’ presente una prima zona di accoglienza per la clientela, una sala riunioni, una stanza destinata all’amministrazione e tre uffici oltre ai servizi igienici (n.2 divisi per sesso).

Sono presenti arredi da ufficio compresi terminali informatici oltre a documentazione cartacea relativa alla produzione che era in essere all’interno del capannone.

Tutti i locali sono illuminati ed areati naturalmente con serramenti in alluminio con vetrocamera e hanno porte di chiusura e pareti verniciate.

I pavimenti e i rivestimenti dei bagni sono in piastrelle ceramiche.

L’impianto di riscaldamento, non funzionante, ha terminali in ghisa. L’impianto elettrico è di tipo standard con elementi illuminotecnici di tipo plafoniera.

Nell’insieme risulta in discrete condizioni.

Abitazione

Posta al piano primo della stessa palazzina, ha accesso indipendente ma collegato internamente ai locali destinati ad uffici.

Di ampia metratura, è costituita da corridoio centrale di disimpegno dei singoli locali, soggiorno con accesso alla cucina, tre camere e un bagno oltre terrazza ad uso esclusivo con accesso dal soggiorno e da una delle camere.

Il bagno, rivestito in piastrelle ceramiche è fornito di wc, bidet, lavabo e vasca da bagno.

Tutti i locali sono illuminati ed areati naturalmente con serramenti in legno protetti da avvolgibili anch’essi in legno. Le pareti sono superiormente verniciate e sono presenti porte di chiusura dei singoli locali.

I pavimenti, ad esclusione del bagno e della cucina ove sono posati pavimenti ceramici, sono in granigliato, tipologia molto utilizzata negli anni ’70.

Pertinenziale, ed ad uso esclusivo, è la terrazza con accesso dal soggiorno, la stessa, realizzata successivamente all’edificazione dell’immobile, è priva di pavimentazione ed ha parapetto in ferro a disegno semplice.

Ulteriore pertinenza è la cantina posta al piano interrato e con accesso esterno posto nel retro dell’immobile.

L’impianto di riscaldamento ha terminali in ghisa a parete. L’impianto elettrico è di tipo standard.

Nell’insieme l’alloggio si presenta di discrete condizione.

Per una migliore descrizione dei luoghi si rimanda alle foto allegate alla presente perizia estimativa.

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Destinazione Parametro Superficie reale mq

Coeff. Superficie equivalente

mq Foglio 5 – mappale 19 – sub. 701

Capannone

industriale con uffici

Piano terra Sup. lorda di pavimento

8.050,00 1,00 8.050,00

Piano interrato Sup. lorda di pavimento

3.560,00 0,25 890,00

Uffici piano terra in corpo di fabbrica staccato

Sup. lorda di pavimento

192,00 1,00 192,00

TOTALE ^11.802,00 9.132,00

Foglio 5 – mappale 19 – sub. 502 Abitazione

Appartamento piano primo

Sup. lorda di pavimento

181,00 1,00 181,00

Terrazzo Sup. lorda di pavimento

78,50 0,25 19,63

Cantina Sup. lorda di pavimento

58,50 0,25 14,63

TOTALE ^318,00 215,26

Accessori:

Centrale termica:Posta al piano interrato adiacente al capannone con accesso lungo la rampa di collegamento al piano interrato, è composta da unico ampio locale ove è posta la caldaia. Si segnala che la stessa non è più funzionante.

All’interno è presente un generatore d’aria calda utilizzato per il riscaldamento.

Sviluppa una superficie complessiva di circa 110,00 mq Valore: compreso nella valore generale

Area cortilizia: Lungo tre lati dell’intero capannone, è asfaltato per le zone di transito mezzi pesanti oltre ad una porzione a giardino.

Lo stesso risulta molto più ampio nella zona di ingresso con la possibilità di manovra per i mezzi pesanti.

Sviluppa una superficie complessiva di circa 4.050,00 mq Valore: compreso nella valore generale

Cabina ENEL: Identificato al n. mappale n. 455 posto al piano terra lungo il confine di proprietà composto da fabbricato in corpo

staccato. L’accesso avviene esclusivamente da area cortilizia esclusiva.

Sviluppa una superficie complessiva di circa 33,00 mq Valore: compreso nella valore generale

8 .

VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO:

8.1 Criterio di stima:

Sulla base di quanto sopra emerso a seguito delle ispezioni e dei rilievi eseguiti, nonché dalle risultanze dei colloqui informativi avuti con tecnici ed operatori locali ed alla consultazione del bollettino sulla “Rilevazione dei prezzi degli immobili sulla piazza di Milano e Provincia“, edito dalla Camera

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di Commercio nell’anno 2013/2014, nonché da conoscenze personali nel settore, in riferimento altresì al quesito formulato dal G.U., considerato:

• che trattasi complessivamente di proprietà che gode di MODESTA appetibilità per il contesto industriale in cui è inserita, in MODESTO stato di conservazione, dotata dei requisiti distributivi e morfologici tipici degli spazi industriali con permanenza di persone. La valutazione della stessa è pertanto cautelativa e non in linea con la media dei valori unitari espressi attualmente dal mercato immobiliare in zona.

• che lo scrivente esperto, in riferimento anche al quesito del G.U., procederà alla determinazione del valore venale attuale dell‘intera quota dell’unità qui descritta, considerata senza vincolo di affittanza in corso e quindi disponibile immediatamente, nel caso di vendita o assegnazione a terzi.

• che Il perdurare della crisi economica-finanziaria globale continua a produrre sul mercato immobiliare una stasi delle transazioni. Il protrarsi dell’incertezza, la difficoltà d’accesso al credito e l’estrema selettività della liquidità disponibile, determinano la limitata mobilità degli operatori attivi, da cui deriva la carenza di concreti elementi di misurazione per stimare un reale livello di allineamento dei valori di mercato.

Tale situazione condiziona il mercato immobiliare che risente di tale momento di difficoltà economica con la conseguenza di un lieve ribasso delle quotazioni e delle trattativa.

• che il criterio estimativo adottato per la valutazione della proprietà esaminata è quello diretto o “a valore di mercato”, che prevede la moltiplicazione della superficie “lorda commerciale” come in precedenza determinata, per i prezzi medi unitari espressi attualmente dal mercato immobiliare in zona, per proprietà aventi caratteristiche consimili.

• che il valore di mercato come sopra definito, può essere considerato peraltro il “più probabile” su base estimativa, ma deve intendersi comunque “orientativo” e quindi suscettibile di variazioni, anche sensibili, in diminuzione o in aumento.

8.2 Fonti di informazione:

Catasto di Milano Comune di Robecchetto con Induno (MI), Conservatoria dei Registri Immobiliari di Milano 2, Uffici del registro di Milano, Ufficio tecnico del comune di Robecchetto con Induno (MI), Banca dati dell’Agenzia del Territorio.

Valore del bene:

Capannone e magazzino

I valori di mercato riscontrati ed assunti per immobili usati in buono stato di mantenimento/manutenzione, oscillano tra 500/600 Euro/mq.

In riferimento alla vetustà dell’immobile (risalente agli inizi degli anni

‘70), alla inagibilità dello stesso riscontrato in loco (vedi foto allegate), si ritiene, in modo cautelativo, di ridurre la media dei valoro di 1/3, per adeguarlo al valore reale.

Pertanto si assume come valore unitario per la valutazione del capannone con magazzini ed uffici il valore pari ad Euro/mq 360,00

Abitazione

I valori di mercato riscontrati ed assunti per immobili usati in buono

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stato di mantenimento/manutenzione, oscillano tra 650/950 Euro/mq.

Si segnala però che trattasi di immobile pertinenziale all’immobile produttivo e non vendibile separatamente. Trattasi di abitazione del custode/titolare.

Pertanto si assume come valore unitario per la valutazione del dell’abitazione pertinenziale all’edificio produttivo di 550,00 Euro/mq

8.3 Valutazione corpi:

Identificazione Immobile Sup. lorda Sup.

Equivalente

Euro/mq Valore

Capannone industriale con uffici

11.802,00 9.132,00 360,00€ 3.287.520,00

Abitazione 318,00 215,26 550,00 € 118.393,00

€ 3.405.913,00

8.4 Adeguamenti e correzioni della stima:

Riduzione del valore del 15% per differenza tra oneri tributari su base catastale e reale e per assenza di garanzia per vizi e per rimborso forfettario di eventuali spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita e per la immediatezza della

vendita giudiziaria: -€ 510.886,95

Riduzione del 0% per la vendita di una sola quota dell’immobile in virtù del fatto che il valore della

quota non coincide con la quota del valore: € 0,00

Riduzione per oneri di rimozione e smaltimento

fibrocemento. -€ 136.850,00

Spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e/o

catastale: € 0,00

Giudizio di comoda divisibilità:

AMMISSIBILE

Il sottoscritto ritiene che sia possibile il frazionamento dell’intero comparto in corpi più piccoli, salvo provvedere, con alti costi e oneri, a lavori edilizi generali sull’intero comparto volti a tale fine.

8.5 Prezzo base d'asta del lotto:

Valore immobile al netto delle decurtazioni nello stato di

fatto in cui si trova: € 2.758.176,05

Per arrotondamento: € 2.758.000,00

Tanto dovevasi ad evasione dell’incarico ricevuto.

Milano, 20/03/2014

L'Esperto alla stima Arch. Paolo Delfino