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TRIBUNALE di NAPOLI
V^ Sezione Civile - Reparto Esecuzioni Immobiliari G.E.: DOTT. SSA RUSSO MARIA LUDOVICA Procedimento esecutivo immobiliare n.
848/2014R.G.E.
Consulenza Tecnica d’Ufficio alla procedura promossa da
S.P.C. spa Contro *******
CESPITI PIGNORATI SITI IN NAPOLI
ALLA VIA LUIGI PIRANDELLO N° 7 (LOCALE COMMERCIALE) e
PIAZZA GABRIELE D’ANNUNZIO N°16 (ALLOGGIO)
TECNICO INCARICATO:
dott. arch. Pietro Cobio
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INDICE
Lotto 1: Alloggio sito in Napoli al Piazzale G. D’Annunzio n°
16,riportato al NCEU alla sez. CHI foglio 8 p.lla 386 sub 38;
Lotto 2: Locale Commerciale sito in Napoli al Piazzale G.
D’Annunzio n° 16, riportato al NCEU alla sez. CHI foglio 8 p.lla 595 sub 6.
1.) PREMESSA pag. 2 2.) RISPOSTA AI QUESITI pag. 2 - 64 3.) CONCLUSIONI pag. 64 4.) ALLEGATI
PREMESSA.
In data 19/7/2017 lo scrivente Arch. Pietro Cobio con studio in Napoli, alla Via Attilio Regolo n°1, Tel. e fax 081 5933845, PEC:
pietro.cobio@archiworldpec.it, prestava il giuramento di bene e fedelmente adempiere alle operazioni affidategli dall’Ill.mo Giudice Dott.ssa Russo
SEZIONE A: CONTENUTO DELL’INCARICO DELL’ESPERTO STIMATORE Il giudice dell’esecuzione incarica l’esperto stimatore di provvedere agli adempimenti ex art.
173 bis disp. att. c.p.c. e di seguito indicati:
CONTROLLO PRELIMINARE: verificare la completezza della documentazione depositata ex art. 567 c.p.c.
In particolare, l’esperto deve precisare in primo luogo:
- se il creditore procedente abbia optato per il deposito dei certificati della Conservatoria dei RR.II. sulle iscrizioni e trascrizioni gravanti sul bene pignorato;
oppure:
- se il creditore procedente abbia optato per il deposito di certificazione notarile sostitutiva.
3 Nel primo caso (certificati delle iscrizioni e trascrizioni), l’esperto deve precisare in riferimento a ciascuno degli immobili pignorati:
• se la certificazione delle iscrizioni si estenda per un periodo pari ad almeno venti anni a ritroso dalla trascrizione del pignoramento e sia stata richiesta in relazione a ciascun soggetto che risulti proprietario (sulla scorta dei pubblici registri immobiliari) per il periodo considerato;
• se la certificazione delle trascrizioni (sia a favore, che contro) risalga sino ad un atto di acquisto derivativo od originario che sia stato trascritto in data antecedente di almeno venti anni la trascrizione del pignoramento e sia stata richiesta in relazione a ciascun soggetto che risulti proprietario (sulla scorta dei pubblici registri immobiliari) per il periodo considerato.
Nel secondo caso (certificazione notarile sostitutiva), l’esperto deve precisare in riferimento a ciascuno degli immobili pignorati:
• se la certificazione risalga sino ad un atto di acquisto derivativo od originario che sia stato trascritto in data antecedente di almeno venti anni la trascrizione del pignoramento.
In secondo luogo, l’esperto deve precisare se il creditore procedente abbia depositato l’estratto catastale attuale (relativo cioè alla situazione al giorno del rilascio del documento) e l’estratto catastale storico (estratto che deve riguardare il medesimo periodo preso in considerazione dalla certificazione delle trascrizioni: il periodo cioè sino alla data dell’atto di acquisto derivativo od originario antecedente di almeno venti anni la trascrizione del pignoramento).
Nel caso di deposito della certificazione notarile sostitutiva, l’esperto deve precisare se i dati catastali attuali e storici degli immobili pignorati siano indicati nella detta certificazione.
In terzo luogo, l’esperto deve precisare se il creditore procedente abbia depositato il certificato di stato civile dell’esecutato.
In difetto, l’esperto deve procedere all’immediata acquisizione dello stesso, precisando nel modulo di controllo della documentazione lo stato civile dell’esecutato come risultante dal certificato.
Nel caso di esistenza di rapporto di coniugio, sempre in sede di controllo preliminare (e fermo restando quanto richiesto in risposta al quesito n. 14) l’esperto deve acquisire il certificato di matrimonio rilasciato dal Comune del luogo in cui sia stato celebrato, con indicazione delle annotazioni a margine.
Laddove risulti che alla data dell’acquisto l’esecutato fosse coniugato in regime di comunione legale ed il pignoramento non sia stato notificato al coniuge comproprietario, l’esperto indicherà tale circostanza al creditore procedente ed al G.E.
Dagli atti presenti nel fascicolo telematico risulta che il creditore procedente ha optato per il deposito della certificazione notarile sostitutiva ed in particolare è presente un certificato del Notaio
******* con data 24/2/2015. Nei documenti telematici risulta che l’Avv. Santoro e l’Avv. Luigi Croce hanno depositato un atto integrante del certificato notarile in data 19/06/2017.
(cfr. ALLEGATO N.1, tot. Pag varie)
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Nel certificato si evince che il Notaio è risalito al primo atto stipulato in data antecedente di almeno venti anni dalla trascrizione del pignoramento avvenuto per il locale commerciale (negozio) nel 1993 mentre per l’alloggio nel 1984.
Nei documenti visionati non vi è visura storica di detti immobili staggiti. Nel certificato notarile vi sono tutti i dati catastali dell’immobile pignorato ad eccezione della sezione. Infatti i dati completi dell’alloggio e del locale commerciale in detto certificato non vengono indicati, infatti, la sezione di appartenenza per il Comune di Napoli è fondamentale.
Tale dato però è contenuto esattamente nell’atto di pignoramento e nel verbale di pignoramento e nell’atto di provenienza del Notaio
******* del 1995 per l’alloggio e del Notaio ******* per il Negozio.
Nei documenti telematici si evince un certificato di matrimonio e un certificato di nascita per il Sig. *******. In detto certificato di matrimonio nelle annotazioni si evince quanto segue: il Sig.
******* e sua moglie ******* hanno scelto la separazione dei beni.
Lo scrivente acquisiva il certificato di matrimonio per i Sig.ri
******* al fine di avere un documento aggiornato ad oggi.
Nel certificato notarile sono riportate le seguenti formalità:
1.) iscrizione d’ipoteca volontaria ai nn. 37720/14116 del 05/08/2006 a favore della Banca Popolare di Novara spa con sede in Novara e contro ******* gravante
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sugli immobili oggetto della presente procedura;
2.) verbale pignoramento trascritto ai nn. 25552/18155 del 01/10/2014 a favore della Banca Popolare Società Cooperativa spa con sede in Verona e contro *******, gravante sugli immobili oggetto della presente procedura;
QUESITO n. 1: identificare i diritti reali ed i beni oggetto del pignoramento.
L’esperto deve precisare quali siano i diritti reali (piena proprietà; nuda proprietà; usufrutto;
intera proprietà; quota di ½, ¼; ecc.) ed i beni oggetto del pignoramento.
In ordine al primo profilo (diritti reali pignorati), l’esperto deve precisare se il diritto reale indicato nell’atto di pignoramento corrisponda a quello in titolarità dell’esecutato in forza dell’atto d’acquisto trascritto in suo favore.
Al riguardo:
- qualora l’atto di pignoramento rechi l’indicazione di un diritto di contenuto più ampio rispetto a quello in titolarità dell’esecutato (ad esempio: piena proprietà in luogo della nuda proprietà o dell’usufrutto o della proprietà superficiaria; intera proprietà in luogo della quota di ½;
quota di ½ in luogo della minor quota di ¼; ecc.), l’esperto proseguirà nelle operazioni di stima assumendo come oggetto del pignoramento il diritto quale effettivamente in titolarità del soggetto esecutato (anche ai fini della stima);
- qualora l’atto di pignoramento rechi l’indicazione di un diritto di contenuto meno ampio rispetto a quello in titolarità dell’esecutato (ad esempio: nuda proprietà in luogo della piena proprietà conseguente al consolidamento dell’usufrutto; quota di ½ in luogo dell’intera proprietà;
quota di ¼ in luogo della maggior quota di ½; ecc.), l’esperto sospenderà le operazioni di stima, dandone immediata comunicazione al G.E. per le determinazioni sul prosieguo.
In ordine al secondo profilo (beni pignorati), in risposta al presente quesito l’esperto deve precisare unicamente l’oggetto del pignoramento assumendo come riferimento i dati di identificazione catastale indicati nell’atto di pignoramento (senza procedere alla descrizione materiale del bene, descrizione alla quale dovrà invece procedersi separatamente in risposta al quesito n. 2).
Al riguardo:
- nell’ipotesi di “difformità formali” dei dati di identificazione catastale (dati indicati nell’atto di pignoramento diversi da quelli agli atti del catasto alla data del pignoramento medesimo), l’esperto dovrà precisare la difformità riscontrata:
• nel caso in cui l’atto di pignoramento rechi l’indicazione del bene con dati di identificazione catastali completamente errati (indicazione di foglio catastale inesistente o corrispondente ad altra zona; indicazione di p.lla catastale inesistente o corrispondente a bene non in titolarità dell’esecutato; indicazione di sub catastale inesistente o corrispondente a bene non in titolarità dell’esecutato), l’esperto sospenderà le operazioni di stima, dandone immediata comunicazione al G.E. per le determinazioni sul prosieguo (depositando altresì la documentazione acquisita);
• nel caso in cui l’atto di pignoramento rechi l’indicazione del bene secondo una consistenza catastale non omogenea rispetto a quella esistente alla data del pignoramento (segnatamente:
indicazione del bene con i dati del Catasto Terreni laddove sul terreno vi era già stata edificazione di fabbricato oggetto di autonoma individuazione al Catasto Fabbricati),
6 l’esperto sospenderà le operazioni di stima, dandone immediata comunicazione al G.E. per le determinazioni sul prosieguo (depositando altresì la documentazione acquisita);
• nel caso in cui l’atto di pignoramento rechi l’indicazione del bene secondo una consistenza catastale omogenea ma difforme rispetto a quella esistente alla data del pignoramento (indicazione di p.lla del C.F. o del C.T. già soppressa e sostituita da altra p.lla; indicazione di sub del C.F. già soppresso e sostituito da altro sub), l’esperto preciserà:
- se la variazione catastale intervenuta prima del pignoramento abbia avuto carattere meramente nominale (nel senso cioè che non abbia comportato variazione della planimetria catastale corrispondente: ad esempio, variazione per modifica identificativo-allineamento mappe), nel qual caso l’esperto proseguirà nelle operazioni di stima;
- se la variazione catastale intervenuta prima del pignoramento abbia avuto carattere sostanziale (nel senso cioè che abbia comportato variazione della planimetria catastale corrispondente: ad esempio, fusione e modifica), l’esperto informerà immediatamente il G.E. per le determinazioni sul prosieguo, producendo tutta la documentazione necessaria per la valutazione del caso;
- nell’ipotesi di “difformità sostanziali” dei dati di identificazione catastale (difformità della situazione di fatto rispetto alla planimetria di cui ai dati di identificazione catastale: ad esempio, fabbricato interamente non accatastato al C.F.; vani non indicati nella planimetria; diversa distribuzione di fatto dei vani, ecc.), l’esperto proseguirà nelle operazioni di stima assumendo come oggetto del pignoramento il bene quale effettivamente esistente (rinviando alla risposta al quesito n.
3 per l’esatta descrizione delle difformità riscontrate).
In ogni caso, l’esperto deve assumere come dati di riferimento unicamente l’indicazione del comune censuario, foglio, p.lla e sub catastali.
I dati di altro tipo (rendita catastale; classamento; ecc.) e le relative modifiche non devono essere presi in considerazione dall’esperto.
In particolare, quindi, le variazioni intercorse quanto alla rendita; classamento; ecc. non devono essere riportate nel testo della relazione.
Al fine dell’esatta individuazione dei fabbricati e dei terreni oggetto di pignoramento, l’esperto stimatore deve sempre effettuare una sovrapposizione delle ortofoto o delle foto satellitari, reperibili anche sul web, con le mappe catastali elaborate dalla SOGEI.
L’esperto deve darne esplicitamente atto nella relazione in risposta al presente quesito ed inserire le sovrapposizioni effettuate sia nel testo della relazione, che negli allegati alla stessa.
Nel caso in cui i beni oggetto di pignoramento siano interessati (in tutto od in parte) da procedure di espropriazione per pubblica utilità, l’esperto acquisirà la relativa documentazione presso gli uffici competenti e fornirà adeguata descrizione delle porzioni interessate dalle dette procedure (stralciandole dalla descrizione).
In risposta a tale quesito, l’esperto deve poi procedere alla formazione – sulla base delle caratteristiche dei beni pignorati ed in ogni caso in modo da assicurare la maggiore appetibilità sul mercato degli stessi – di uno o più lotti per la vendita, indicando per ciascun immobile compreso nel lotto almeno tre confini ed i dati di identificazione catastale (con indicazione in tal caso, unicamente dei dati di identificazione attuali).
I confini del bene devono essere menzionati con precisione, preferibilmente mediante l’esatta indicazione dei dati catastali degli immobili confinanti (foglio, p.lla, sub) od altri elementi certi (ad esempio: via; strada; ecc.). L’esperto non deve limitarsi a riportare genericamente la dizione
“immobile confinante con fondo agricolo, con proprietà aliena, ecc.”.
Nella formazione dei lotti, laddove sia indispensabile e comunque previa istanza scritta da rivolgersi al G.E. (in cui siano specificamente indicate e motivate le esigenze di indispensabilità) ed autorizzazione dello stesso, procederà altresì alla realizzazione del frazionamento e
7 dell’accatastamento, allegando alla relazione estimativa i tipi debitamente approvati dall'Ufficio Tecnico Erariale.
Nella formazione dei lotti (unico o plurimi) l’esperto deve assicurare la maggiore appetibilità dei beni. In particolare, la suddivisione in lotti deve essere evitata laddove l’individuazione di un unico lotto renda più appetibile il bene sul mercato. In ogni caso, l’esperto deve evitare nei limiti del possibile la costituzione di servitù di passaggio.
I beni oggetto di pignoramento sono così individuati:
Lotto 1: Appartamento del Sig. ******* il quale ha il diritto di piena proprietà sul seguente bene:
Alloggio sito in Napoli Piazzale Gabriele D’Annunzio n° 16, riportato al NCEU del Comune di Napoli sez. CHI foglio 8 p.lla 386 sub 38; (cfr.
ALLEGATO N.7, tot. Pag varie)
Lotto 2: Locale commerciale del Sig. ******* il quale ha il diritto di piena proprietà sul seguente bene:
negozio sito in Napoli Via Pirandello n° 7, riportato al NCEU del Comune di Napoli alla sez. CHI foglio 8 p.lla 595 sub 6.
Analizzando i documenti di causa, si può verificare che nell’atto di pignoramento depositato in data 07 agosto 2014 è indicata la quota pignorata al Sig. ******* e cioè la piena proprietà di entrambi gli immobili staggiti.
La quota di proprietà riportata nell’atto di pignoramento è uguale alla quota riportata nell’atto di compravendita per Notaio ******* per l’alloggio e dell’atto del Notaio ******* per il locale commerciale.
I dati catastali, contenuti nell’atto di pignoramento, sono conformi all’immobile staggito, rispettivamente a quello desumibile dalla visura catastale attuale e storica. Va fatta una precisazione inerente la visura catastale storica e attuale relativamente all’alloggio. Infatti sulla Visura
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viene indicato che l’immobile è sito in Napoli alla Via Giacomo Leopardi 255 piano 6 interno 36.
Mentre in realtà l’indirizzo esatto è Piazzale Gabriele D’annunzio n° 16.
Tale incongruenza è data dal fatto che in passato l’accesso a detto fabbricato era quello di Via G. Leopardi così come riferito dalla moglie del Sig. *******.
Lotto 1
I dati catastali e i confini del lotto sono:
Lotto 1: Alloggio posto al sesto piano, l’interno 36. Esso è riportato al NCEU del Comune di Napoli alla sez. CHI foglio 8 p.lla 386 sub 38;
Confina: a nord con alloggio di proprietà aliena interno 35 e cortile interno al fabbricato, a sud con Piazzale D’Annunzio e alloggio proprietà aliena interno 37; a est con alloggio di proprietà aliena interno 35 e vano scala, ed a ovest con Piazzale D’Annunzio e cortile interno al fabbricato.
Lotto 2
I dati catastali e i confini del lotto sono:
Lotto 2: Locale commerciale posto al piano terra,. Esso è riportato al NCEU del Comune di Napoli alla sez. CHI foglio 8 p.lla 595 sub 6;
Confina: a nord con androne del fabbricato civico n° 5, a sud con locale commerciale proprietà aliena sub 7, a ovest con Via Luigi Pirandello e ad est con casa del portiere.
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VAX Locale Commerciale
VAX Alloggio
Sovrapposizione tra la VAX e l’ortofoto (cfr. ALLEGATO N.8, tot. Pag varie)
10 QUESITO n. 2: elencare ed individuare i beni componenti ciascun lotto e procedere alla descrizione materiale di ciascun lotto.
L’esperto deve procedere alla descrizione materiale di ciascun lotto, mediante l’esatta indicazione della tipologia di ciascun immobile, della sua ubicazione (città, via, numero civico, piano, eventuale numero d’interno), degli accessi, delle eventuali pertinenze (previo accertamento del vincolo pertinenziale sulla base delle planimetrie allegate alla denuncia di costruzione presentata in catasto, della scheda catastale, delle indicazioni contenute nell’atto di acquisto nonché nella relativa nota di trascrizione e dei criteri oggettivi e soggettivi di cui all’art. 817 c.c.), degli accessori, degli eventuali millesimi di parti comuni, specificando anche il contesto in cui essi si trovano, le caratteristiche e la destinazione della zona e dei servizi da essa offerti nonché le caratteristiche delle zone confinanti.
Con riguardo alle pertinenze ed in linea di principio, l’esperto non procederà alla descrizione di beni dotati di autonomo identificativo catastale (salvo che si tratti di beni censiti come “beni comuni non censibili”).
Con riferimento al singolo bene, devono essere indicate eventuali dotazioni condominiali (es.
posti auto comuni; giardino; ecc.), la tipologia, l’altezza interna utile, la composizione interna, la superficie netta, il coefficiente utilizzato ai fini della determinazione della superficie commerciale, la superficie commerciale medesima, l’esposizione, le condizioni di manutenzione, le caratteristiche strutturali, nonché le caratteristiche interne di ciascun immobile, precisando per ciascun elemento l’attuale stato di manutenzione e – per gli impianti – la loro rispondenza alla vigente normativa e, in caso contrario, i costi necessari al loro adeguamento.
In particolare, l’esperto deve precisare se l’immobile sia dotato di attestato di prestazione energetica e quantificare – in caso di assenza – i costi per l’acquisizione dello stesso.
Per i terreni pignorati deve essere evidenziata la loro eventuale situazione di fondi interclusi (laddove circondati da fondi altrui e senza uscita sulla via pubblica) da terreni limitrofi appartenenti a terzi o comunque non oggetto della espropriazione in corso, anche se di proprietà dello stesso esecutato.
La medesima circostanza deve essere evidenziata in relazione ad esempio a fabbricati per i quali l’accesso con mezzi rotabili sia possibile solamente attraverso il passaggio su cortile di proprietà esclusiva di un terzo o dell’esecutato medesimo e che non sia stato pignorato.
Nella descrizione dello stato dei luoghi in risposta al presente quesito, l’esperto deve sempre inserire già nel corpo della relazione (e non solamente tra gli allegati) un numero sufficiente di fotografie. L’inserimento delle fotografie nel corpo della relazione mira infatti a rendere agevole la comprensione della descrizione fornita.
Le fotografie saranno altresì inserite tra gli allegati alla relazione.
In risposta al presente quesito, l’esperto deve procedere altresì alla predisposizione di planimetria dello stato reale dei luoghi.
Anche la planimetria deve essere inserita sia in formato ridotto nel testo della relazione (in modo da rendere agevole la comprensione della descrizione fornita), sia in formato ordinario in allegato alla relazione medesima.
Prima di entrare nella descrizione dei beni staggiti, lo scrivente intende effettuare una breve descrizione della zona e del fabbricato dove sono ubicati i beni staggiti.
Il quartiere di Fuorigrotta ha una superficie di 6,2 km². Con i suoi 76.521 residenti è il quartiere più popolato della città. Confina a ovest col
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quartiere Bagnoli, a nord con Soccavo, a nord-est col quartiere Vomero, a cui è collegato tramite via Michelangelo da Caravaggio, proseguendo per il Corso Europa, mentre svoltando per via Manzoni, ci si immette
direttamente a nord del quartiere Posillipo, mentre a ovest del quartiere Posillipo è collegata tramite Discesa Coroglio, ed infine è collegata col quartiere Chiaia (seguendo le gallerie che passano sotto il quartiere Posillipo).
Deve il suo nome alla sua posizione "al di fuori della grotta" (in latino foris cryptam) in riferimento al fatto che, sin dall'epoca romana, è collegata da una o più grotte al rione di Mergellina.
La prima grotta, realizzata in epoca romana, è la Crypta Neapolitana,
ancora visitabile nei tratti più esterni, ma non più percorribile per motivi di sicurezza, che collega Fuorigrotta con Piedigrotta, nei pressi della tomba di Virgilio. Era parte di un asse viario che collegava Napoli a Pozzuoli e
l'area dei Campi Flegrei. Attualmente sono invece utilizzate la galleria Laziale e il tunnel delle IV Giornate.
Fino all'epoca fascista è stato un quartiere prettamente agricolo; in quel periodo furono effettuati notevoli interventi urbanistici che
rivoluzionarono l'assetto del quartiere con la creazione del "Viale di Augusto" e della "Mostra d'Oltremare", sede dell'ente fieristico napoletano, l'ampliamento del Rione Duca d'Aosta (1926-29) e
l'edificazione dell'attigua chiesa di Santa Maria Immacolata (1925-28), la costruzione del Rione Miraglia (1928-30).
A tale epoca risale gran parte della toponomastica delle strade e dei vialoni del quartiere dedicati a personaggi dell'antica Roma (viale Augusto, via Giulio Cesare, via Caio Duilio, ecc.) e a personaggi e luoghi dell'epoca
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delle lotte contro l'Impero ottomano (vedansi le vie Andrea Doria, Sebastiano Veniero, Francesco Morosini, Lepanto).
Ma è soprattutto nel periodo del Boom economico che l'area divenne oggetto di un notevolissimo insediamento edilizio, a scapito delle residue masserie esistenti e facendo del quartiere una delle aree più densamente popolate, ma anche urbanisticamente più ordinate della città di Napoli.
Nel 1876 si era stabilita la realizzazione di un collegamento tranviario tra il borgo di Fuorigrotta e piazza San Ferdinando. Il primo collegamento trasportistico fu con Pozzuoli, aperto nel 1878 tramite una tranvia a
cavalli, esercitata con motrici a vapore dal 1883. Solo il 25 marzo 1885 la tranvia fu estesa fino a Napoli passando attraverso una galleria scavata tra il 1882 e il 1884 accanto alla storica "Crypta Neapolitana". La galleria, chiamata Grotta nuova o galleria 1884 perché in quell'anno fu aperta, dal 1936 assunse il nome di galleria IX Maggio (giorno della
proclamazione dell'Impero), mentre nel 1939 partirono i lavori per
allargarla, conclusi nel 1940. Fu chiamata dal 6 luglio 1945 galleria delle Quattro Giornate.
La realizzazione di un secondo tunnel di collegamento fu stabilita nel dicembre 1912, quando fu stretta una convenzione con la Società Edilizia Laziale per la realizzazione di un nuovo agglomerato abitativo al di là della collina di Posillipo e lo scavo di una galleria sotto quest'ultima che collegasse Fuorigrotta a piazza Sannazaro. Progettisti della galleria, ma anche del nuovo rione Occidentale, furono Giovan Battista
Comencini e Nicola Daspuro. Il tunnel fu scavato dal 1924 al 1925 dall'impresa De Lieto, chiamato galleria Laziale per via della società
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edilizia oppure galleria di Posillipo perché scavato nella collina di Posillipo. Fu ufficialmente inaugurato il 20 maggio 1925.
Le principali arterie del quartiere sono viale Augusto, via Giulio Cesare, via Lepanto, via Leopardi, via Consalvo, via Caravaggio, via Terracina, viale Kennedy e via Diocleziano.
È da sottolineare che Fuorigrotta è uno dei quartieri più collegati della città (attualmente vi sono addirittura tre linee ferroviarie), questo anche per il gran numero di persone che partecipano da concerti, partite di calcio, mostre e altri eventi.
Le fermate della Linea 2 della metropolitana che toccano Fuorigrotta sono Piazza Leopardi, Campi Flegrei e Cavalleggeri Aosta. La
stazione Campi Flegrei è anche stazione Trenitalia ed è inserita nel progetto Centostazioni. Le fermate della Ferrovia
Cumana sono Fuorigrotta, Mostra e Zoo-Edenlandia . È stata completata la prima tratta della Linea 6 della metropolitana che collegherà Fuorigrotta con piazza Municipio, passando per la riviera di Chiaia e piazza San
Pasquale: sono aperte tre stazioni a Fuorigrotta: Mostra, Augusto e Lala.
Fuorigrotta fino a un periodo che va dagli ultimi anni ottanta alla fine degli anni novanta del XX secolo è stato un importante snodo della rete
tranviaria di Napoli che collegava Poggioreale a Bagnoli. Attualmente in via Cumana è ancora presente il vecchio deposito dei tram, costruito nel 1894.
Dalla metà degli anni novanta è allo studio anche la possibilità (rimasta però sempre soltanto sulla carta) di ripristinare la Funivia di Posillipo già
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attivata negli anni quaranta (e dismessa nel 1961 per via della crescente urbanizzazione della zona di Cavalleggeri, che metteva a rischio la
sicurezza dell'impianto) che collegava Fuorigrotta e la collina di Posillipo.
Quello che resta dell'impianto è oggi proprietà della Mostra d'Oltremare, che l'ha messo in vendita; alcuni consiglieri e il presidente della
Circoscrizione Chiaia-Posillipo-San Ferdinando (oggi Prima Municipalità) hanno fatto pressioni nell'ottobre 2006 al Comune di Napoli perché
l'acquistasse.
Un altro progetto prevede la sostituzione della vecchia funivia con
una funicolare, ma restano molti dubbi per via della fortissima pendenza da superare. In ogni caso oggi, per andare da Fuorigrotta a Posillipo (o viceversa) bisogna passare da Mergellina, da Coroglio o dalla Loggetta:
tutte zone spesso molto trafficate.
Lotto 1:
Uscendo dalla tangenziale in direzione Stadio San Paolo, oltrepassato il Cimitero, si arriva nello spazio antistante lo Stadio denominato Piazzale Gabriele D’Annunzio. In tale spazio troviamo anche il triennio della Facoltà di Ingegneria “ Federico II” di Via Claudio.
Di fronte allo Stadio esattamente al settore della curva B troviamo il civico 16 di Piazzale D’Annunzio dov’è posto l’alloggio staggito.
Entrando nel cancello pedonale, troviamo ad angolo del fabbricato la guardiola del portiere e poi sul lato destro vi è l’accesso del vano scala.
Saliti al 6 piano con l’ascensore, sul lato destro del vano scala per chi sale a piedi, è collocata la porta d’accesso all’appartamento. Entrati in detta unità con interno 36 si nota un lungo corridoio dove dopo il vano ingresso,
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troviamo le prime stanze poste sul lato sinistro. Tutte le stanze poste sulla sinistra del corridoio hanno affaccio su Piazzale D’Annunzio. In fondo al corridoio, poi sono collocate altre due stanze e il bagno.
Partendo dal primo vano posto lungo il corridoio, troviamo la cucina. Essa ha affaccio tramite un balconcino su Piazzale D’Annunzio.
Proseguendo lungo il corridoio troviamo la prima stanza da letto che però ha solo un affaccio tramite finestra sempre su detto Piazzale, mentre la seconda stanza da letto posta ad angolo del fabbricato ed in fondo al corridoio ha affaccio tramite una balconata ad angolo che prende sia la stanza da letto, il bagno ed il soggiorno.
I pavimenti sono in ceramica in tutto l’alloggio. Lungo il corridoio è stato realizzata una controsoffittatura con cartongesso. I rivestimenti della cucina e del bagno sono quasi a tutta altezza. Per la cucina i rivestimenti sono posati in opera solo su di un lato. Anche in cucina ed in bagno è stata realizzata una controsoffittatura con apposizione di faretti.
Vi è impianto di riscaldamento autonomo con relativa caldaia.
Gli infissi esterni sono in legno e alluminio R 50 con vetrocamera.
Vi sono dei condizionatori posti nelle varie stanze.
Sul tramezzo del soggiorno vi è una macchia d’infiltrazione dovuta alla perdita della doccia posta alle spalle del tramezzo.
Le porte interne sono quasi tutte a scomparsa e scorrevoli, vi sono in alcuni tramezzi alcune lesioni che non destano pericolo.
L’altezza interna dell’alloggio è di mt 3,13 Le condizioni locative sono buone.
Non vi è APE e gli impianti non sono a norma anche se sono tutti sotto traccia. Per realizzare un attestato di Prestazione Energetica il costo si
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aggira intorno ai € 500,00 mentre per adeguare gli impianti alla normativa vigente occorrono circa € 1000,00.
Non è stata fornita neanche per la caldaia la documentazione necessaria.
(cfr. ALLEGATO N.5, tot. Pag varie)
L’intero fabbricato è costruito in cemento armato ed è ad uso residenziale.
Confini: a nord con alloggio di proprietà aliena interno 35 e cortile interno al fabbricato, a sud con Piazzale D’Annunzio e alloggio proprietà aliena interno 37; a est con alloggio di proprietà aliena interno 35 e vano scala, ed a ovest con Piazzale D’Annunzio e cortile interno al fabbricato
La superficie commerciale utile dell’intero alloggio è così suddivisa applicando i seguenti coefficienti:
Coefficiente di Destinazione (Coef Dest).:
- Murature esclusive al 100%;
- Murature di confine al 50%;
- Balconi, terrazzi, cantine, ecct. al 25%.
Coefficiente di stato manutentivo (C cons):
- Stato di conservazione buono 1,00;
- Stato di conservazione discreto 0,90;
- Stato di conservazione mediocre 0,80;
Si riportano, pertanto, di seguito le superfici utili dei vari vani costituenti l’immobile oggetto di perizia. Lotto 1 = alloggio
N. Descrizione Superficie utile netta
[mq.]
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Per quanto attiene la superficie delle pertinenze dei balconi, terrazzi e lastrico solare viene considerata quelle dei balconi.
Lotto 1= Balconi
N. Descrizione Superficie utile netta
[mq.]
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Balcone 1 Balcone 2
2,14 21,75 Totale superficie utile in cifra tonda 23,89 (cfr. ALLEGATO N.6, tot. Pag varie)
LOTTO 1
CALCOLO SUPERFICIE ALLOGGIO PIGNORATO ELENCO
IMMOBILI
SUPERFICIE COMMERCIALE
SC.mq Coef.
Dest.
Coef.
Cons.
SR. mq Alloggio Lorda Copertura
78 mq.
88,32 1 0,9 79,50
Balcone Lorda Copertura 23,89 mq.
23,89 0.25 0,9 5,37
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
Soggiorno Corridoio
Cucina
Stanza da letto 1 Stanza da letto 2 Bagno 1
Tramezzi
Muratura al 50%
Muratura al 100 % Ingresso
18,56 14,97 7,89 11,40 13,23 4,50 2,88 2,75 7,10 5,10 Totale superficie utile in cifra tonda 88,32
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Superficie Ragguagliata SR mq. 84,87
L’alloggio posto al sesto piano sub 38 oggetto di pignoramento è riportato al Catasto dei Fabbricati del Comune Napoli
(cfr. ALLEGATO N.7 tot .pag.varie) con i seguenti dati:
DATI IDENTIFICATIVI sez. CHI foglio 8 p.lla 386 sub 38 DATI DI CLASSAMENTO Zona Cens. ..; Categ. A/2 Classe 4.; Consist…5 vani .; Sup. Catastale 93 mq Rendita Euro 529,37 INDIRIZZO Via Giacomo Leopardi 255 piano 6 interno 36
INTESTATO *******
Bisogna precisare che oggi l’indirizzo è Piazzale D’annunzio Gabriele n°
16 (cfr. ALLEGATO N.6 tot .pag.varie)
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Lotto 2:
Uscendo dalla tangenziale in direzione Stadio San Paolo, oltrepassato il Cimitero, si arriva nello spazio antistante lo stadio denominato Piazzale Gabriele D’Annunzio. In tale spazio troviamo anche il triennio della Facoltà di Ingegneria “ Federico II” di Via Claudio.
Di fronte allo Stadio esattamente al settore della curva B troviamo Via Luigi Pirandello. Quasi alla fine di detto Viale, troviamo il civico 7 quasi a confine con Via Giacomo Leopardi. Il locale commerciale staggito oggi è destinato come attività a Bar. Infatti nel locale è stata trovata la Società che gestisce tale attività “ ******* ”. La Sig.ra ******* è socia ed
amministratrice della caffetteria.
Internamente al locale staggito sono stati effettuati lavori di rifacimento infatti, confrontando la palnimetria catastale del locale non corrisponde con lo stato dei luoghi.
Durante il rilievo è stato consegnato allo scrivente la documentazione inerente la certificazione dell’impianto elettrico chiesto al fine di poter effettuare l’attività di Bar cosi come è stata consegnata copia della Licenza di detta attività. (cfr. ALLEGATO N.13 tot .pag.varie)
I lavori realizzati hanno fatto si che internamente al locale oggi vi sia una controsoffittatura, che individua la parte di ricezione al pubblico del bar, un antibagno, un bagno e un locale deposito.
Allo stato attuale lo scrivente non è in grado di sapere se tali lavori siano stati autorizzati con atti amministrativi in quanto non si conosce l’epoca e se siano stati effettuati dal Sig ******* o dal dante causa. Da quanto appare dalla Licenza ricevuta dal Sig ******* per l’attività del Bar dal
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Comune di Napoli si evince che detta attività è iniziata nel 1998 infatti la domanda e del 17/12/1998 e la Licenza è stata rilasciata il 6/01/1999.
(cfr. ALLEGATO N.13 tot .pag.varie)
Le condizioni locative del locale commerciale sono buone cosi come quelle del Fabbricatio.
L’altezza netta interna dove non ci sono controsoffitti è di mt. 3,25.
Non è stato fornito cetificato APE e per produrlo ci vuole un costo di € 500,00
L’intero fabbricato è costruito in cemento armato ed è ad uso residenziale con alcune attività commerciali al piano terra.
Confini del locale commerciale : a nord con androne del fabbricato civico n° 5, a sud con locale commerciale proprietà aliena sub 7, a ovest con Via Luigi Pirandello e ad est con casa del portiere
La superficie commerciale utile dell’intero locale è così suddivisa applicando i seguenti coefficienti:
Coefficiente di Destinazione (Coef Dest).:
- Murature esclusive al 100%;
- Murature di confine al 50%;
- Balconi, terrazzi, cantine, ecct. al 25%.
Coefficiente di stato manutentivo (C cons):
- Stato di conservazione buono 1,00;
- Stato di conservazione discreto 0,90;
- Stato di conservazione mediocre 0,80;
Si riportano, pertanto, di seguito le superfici utili dei vari vani costituenti l’immobile oggetto di perizia. Lotto 2 = Locale Commerciale (negozio)
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(cfr. ALLEGATO N.6, tot. Pag varie)
Il locale commerciale posto al piano terra oggetto di pignoramento è riportato al Catasto dei Fabbricati del Comune Napoli
(cfr. ALLEGATO N.7 tot .pag.varie) con i seguenti dati:
DATI IDENTIFICATIVI sez. CHI foglio 8 p.lla 595 sub 6 DATI DI CLASSAMENTO Zona Cens. ..; Categ. C/1 Classe 15.; Consist . 29.; Sup. Catastale 30 mq Rendita Euro 1512,70 INDIRIZZO Via Luigi Pirandello n° 7
INTESTATO *******
N. Descrizione Superficie utile netta
[mq.]
1 2 3 4 5
Locale Antibagno e bagno
Deposito Tramezzi
Muratura al 50%
27,03 2,51 1,74 0,90 4,26 Totale superficie utile in cifra tonda 36,44
LOTTO 2
CALCOLO SUPERFICIE ALLOGGIO PIGNORATO ELENCO
IMMOBILI
SUPERFICIE COMMERCIALE
SC.mq Coef.
Dest.
Coef.
Cons.
SR. mq Alloggio Lorda Copertura
30,60 mq.
36,44 1 0,9 32,80
Superficie Ragguagliata SR mq. 32,80
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Va fatta una precisazione relativa alla VAX, che l’intero fabbricato non è riportato sulla VAX. Andrebbe fatta un immisione in mappa del fabbricato con un costo di circa 2000 €
(cfr. ALLEGATO N.6.2 tot .pag.varie)
QUESITO n. 3: procedere alla identificazione catastale del bene pignorato.
L’esperto deve procedere all’identificazione catastale dei beni pignorati per ciascun lotto.
Al riguardo, l’esperto:
- deve acquisire estratto catastale anche storico per ciascun bene aggiornato all’attualità, nonché la planimetria catastale corrispondente (procedendo SEMPRE al deposito della stessa tra gli allegati alla relazione o precisando eventualmente l’assenza della stessa agli atti del Catasto).
In particolare, nell’ipotesi in cui il primo atto d’acquisto anteriore di venti anni alla trascrizione del pignoramento (come indicato nella certificazione ex art. 567, secondo comma, c.p.c.) dovesse risultare antecedente alla meccanizzazione del Catasto, l’esperto dovrà produrre l’estratto catastale storico anche per il periodo precedente la meccanizzazione;
- deve ricostruire la storia catastale del bene, indicando le variazioni intervenute nel tempo e precisando – nel caso di immobili riportati in C.F. – la p.lla del terreno identificato al C.T. sul quale il fabbricato sia stato edificato.
23 A questo proposito, è sempre necessario che l’esperto precisi tutti i passaggi catastali intervenuti dalla originaria p.lla del C.T. alla p.lla attuale del C.F. (producendo sempre la relativa documentazione di supporto);
- deve precisare l’esatta rispondenza formale dei dati indicati nell’atto di pignoramento e nella nota di trascrizione, nonché nel negozio di acquisto, con le risultanze catastali, analiticamente indicando le eventuali difformità (quanto a foglio, p.lla e subalterno);
- deve indicare le variazioni (riguardanti esclusivamente i dati identificativi essenziali: comune censuario, foglio, p.lla e subalterno) che siano state eventualmente richieste dall’esecutato o da terzi o disposte di ufficio e che siano intervenute in un momento successivo rispetto alla trascrizione dei dati riportati correttamente nel pignoramento, precisando:
• se a tali variazioni corrisponda una modifica nella consistenza materiale dell’immobile (ad esempio, scorporo o frazionamento di un vano o di una pertinenza dell’unità immobiliare che vengono accorpati ad un’altra; fusione di più subalterni), nel qual caso l’esperto informerà il G.E. per le determinazioni sul prosieguo;
• se a tali variazioni non corrisponda una modifica nella consistenza materiale dell’immobile (ad esempio, riallineamento delle mappe).
In risposta al presente quesito, l’esperto deve precisare altresì le eventuali difformità tra la situazione reale dei luoghi e la situazione riportata nella planimetria catastale corrispondente.
Al riguardo, l’esperto:
- in primo luogo, deve procedere alla sovrapposizione della planimetria dello stato reale dei luoghi (predisposta in risposta al quesito n. 2) con la planimetria catastale;
- in secondo luogo, nel caso di riscontrate difformità:
• deve predisporre apposita planimetria dello stato reale dei luoghi con opportuna indicazione grafica delle riscontrate difformità, inserendo la detta planimetria sia in formato ridotto nel testo della relazione in risposta al presente quesito, sia in formato ordinario in allegato alla relazione medesima;
• deve quantificare i costi per l’eliminazione delle riscontrate difformità.
Lotto 1
Prima di procedere alla descrizione catastale dell’alloggio staggito lo scrivente intende precisare che la p.lla su cui sorge il fabbricato non è riportato alla sez. CHI foglio 8, ma come tutti ben sanno nel Comune di Napoli l’Agenzia del Territorio ha utilizzato due cartografie distinte. Per il Catasto Urbano viene utilizzato prima dell’indicazione del foglio la sezione, mentre poi sulla cartografia relativa al Catasto Terreni si nota solo il foglio e la p.lla.
Naturalmente vi è una corrispondenza tra i fogli del Catasto Urbano con quelli del Catasto Terreni. La stessa cosa è relativa anche al fabbricato dov’è collocato il lotto 2 locale commerciale.
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Nel nostro caso alla sezione CHI foglio 8 corrisponde il foglio n° 207 mentre la p.lla per il fabbricato dove è collocato l’alloggio staggito non è la 386 ma è la 908.
L’alloggio posto al sesto piano sub 38 oggetto di pignoramento è riportato al Catasto dei Fabbricati del Comune Napoli
(cfr. ALLEGATO N.7 tot .pag.varie) con i seguenti dati:
DATI IDENTIFICATIVI sez. CHI foglio 8 p.lla 386 sub 38 DATI DI CLASSAMENTO Zona Cens. ..; Categ. A/2 Classe 4.; Consist…5 vani .; Sup. Catastale 93 mq Rendita Euro 529,37 INDIRIZZO Via Giacomo Leopardi 255 piano 6 interno 36
INTESTATO *******
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I dati contenuti nell’atto di pignoramento e nella nota di trascrizione del pignoramento relativi all’immobile staggito corrispondono con quelli riportati nella visura catastale ad eccezione che sulla visura è riportato Via Giacomo Leopardi 255. Va detto che fino a qualche anno fa l’accesso al fabbricato avveniva anche da Via Leopardi. Oggi invece l’accesso al fabbricato avviene solo da Piazzale D’Annunzio n° 16.
Va fatta anche un’altra considerazione che sul certificato notarile del Notaio ******* nel riportare i dati catastali dell’immobile non indica la sezione (CHI) ma solo foglio e particella.
Facendo una ricerca sul sito dell’Agenzia del Territorio immettendo i dati riportati sul certificato notarile appaiono due distinti alloggi il primo oggetto di pignoramento ed il secondo posto nella sezione SGO (San Giovanni a Teduccio Via Quaranta Bernardo).
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Per quanto riguarda il confronto tra lo stato dei luoghi attuali con la planimetria catastale non si nota nessuna difformità.
Lotto 2
Nel nostro caso alla sezione CHI foglio 8 corrisponde il foglio n° 207 mentre la p.lla per il fabbricato dove è collocato il locale staggito non è solo la p.lla 595 ma detto fabbricato è posto anche su parte della p.lla 977, andrebbe fatto un aggiornamento di tutta l’area perché la p.lla 977 comprende anche lo Stadio San Paolo
Va fatta una precisazione relativa alla VAX, che l’intero fabbricato non è riportato sulla VAX. Andrebbe fatta un immisione in mappa del fabbricato con un costo di circa 2000 €
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Il locale commerciale posto al piano terra oggetto di pignoramento è riportato al Catasto dei Fabbricati del Comune Napoli
(cfr. ALLEGATO N.7 tot .pag.varie) con i seguenti dati:
DATI IDENTIFICATIVI sez. CHI foglio 8 p.lla 595 sub 6 DATI DI CLASSAMENTO Zona Cens. ..; Categ. C/1 Classe 15.; Consist . 29.; Sup. Catastale 30 mq Rendita Euro 1512,70 INDIRIZZO Via Luigi Pirandello n° 7
INTESTATO *******
(cfr. ALLEGATO N.10 tot .pag.varie)
Da quanto verificato, va aggiornata anche la planimetria catastale con un DOCFA con un costo di 500 €.
QUESITO n. 4: procedere alla predisposizione di schema sintetico-descrittivo del lotto.
L’esperto stimatore deve procedere alla predisposizione – per ciascun lotto individuato e descritto in risposta ai precedenti quesiti – del seguente prospetto sintetico:
28 LOTTO n. 1 (oppure LOTTO UNICO): – piena ed intera (oppure quota di 1/2, di 1/3, ecc.) proprietà (o altro diritto reale) di appartamento (o terreno) ubicato in __________ alla via __________ n. ___ , piano _____ int. _____ ; è composto da ________ , confina con ___________
a sud, con _____ a nord, con ____ ad ovest, con ____ ad est; è riportato nel C.F. (o C.T.) del Comune di ___________ al foglio ______ , p.lla ___ (ex p.lla _____ o già scheda _______) , sub ________; il descritto stato dei luoghi corrisponde alla consistenza catastale (oppure, non corrisponde in ordine a __________ ); vi è concessione edilizia (o in sanatoria) n. __ del _____ , cui è conforme lo stato dei luoghi (oppure, non è conforme in ordine a ______ ); oppure, lo stato dei luoghi è conforme (o difforme _________ ) rispetto alla istanza di condono n. _____ presentata il ________ , oppure , l’immobile è abusivo e a parere dell’esperto stimatore può (o non può) ottenersi sanatoria ex artt. _____ (per il fabbricato); risulta (oppure non risulta) ordine di demolizione del bene; ricade in zona ____________ ( per il terreno );
PREZZO BASE euro _________ ; LOTTO n. 2 : ecc.
Nella predisposizione del prospetto, l’esperto deve fornire le informazioni sopra indicate in via di estrema sintesi e secondo i criteri della pubblicità commerciale, atteso che il prospetto è destinato ad essere inserito nell’ordinanza di autorizzazione alla vendita ed a costituire lo schema per la pubblicazione di avviso per estratto sulla testata giornalistica.
L’esperto deve quindi evitare descrizioni di carattere discorsivo od eccessivamente lunghe.
LOTTO n. 1): Alloggio pignorato al Sig. ******* il quale detiene la piena ed intera proprietà dell’appartamento ubicato in Napoli Piazzale Gabriele D’Annunzio n° 16, piano 6; composto da salone, cucina due camere da letto e bagno,ed un lungo corridoio oltre un balconcino ed un balconata ad angolo; confina a nord con alloggio di proprietà aliena interno 35 e cortile interno al fabbricato, a sud con Piazzale D’Annunzio e alloggio proprietà aliena interno 37; a est con alloggio di proprietà aliena interno 35 e vano scala ed a ovest con Piazzale D’Annunzio e cortile interno al fabbricato; è riportato nel C.F. del Comune di Napoli sez. CHI al foglio 8, p.lla 386, sub 38; il descritto stato dei luoghi corrisponde all’attuale consistenza catastale; sugli atti reperiti non viene indicata la Licenza Edilizia solo che il fabbricato è stato costruito prima del 1 settembre 1967 .
L’alloggio staggito è pervenuto al Sig. ******* con atto di compravendita del Notaio ******* 15/2/1995 rep. 23959.
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Confrontando la planimetria castale con lo stato dei luoghi non vi sono difformità;
Da quanto verificato dalla cartografia presente sul sito del Comune di Napoli detto immobile ricade nella zona con le seguenti caratteristiche Urbane: Il PRG vigente nel Comune di Napoli, approvato per deliberazione del Consiglio Comunale n. 55 del 24 giugno 2005 con le modifiche introdotte in sede di approvazione definitiva con il decreto del Presidente della Giunta Regionale della Campania n° 323/11 giugno 2004, la zona dov’è collocato l’immobile rientra nella Zona Bb “Espansione Recente” che è regolata dall’art. 33 delle norme d’attuazione al PRG. In detta area vi è Vincolo Cimiteriale approvato con delibera C.C. n° 35 del 01/03/2005 zona di rispetto del Cimitero di Fuorigrotta. Non rientra nel perimetro delle zone vincolate dal D. Lgs 42/2004 parte terza e neppure nei perimetri dei piani territoriali paesistici di Agnano Camaldoli e Posillipo e né tantomeno nella perimetrazione del Parco Regionale dei Campi Flegrei e neppure nella perimetrazione del Parco regionale metropolitano delle Colline di Napoli.
PREZZO BASE euro 183.945,00;
LOTTO n. 2): Locale commerciale pignorato al Sig. ******* il quale detiene la piena ed intera proprietà dell’appartamento ubicato in Napoli Via Luigi Pirandello n° 7, piano terra; composto da un primo ambiente dove avviene la vendita e nel retro da un antibagno e bagno e da un locale deposito; i confini sono a nord con androne del fabbricato a sud con u.i.u.
proprietà aliena sub 7 a ovest con Via Pirandello ed a est con alloggio
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portiere.; è riportato nel C.F. del Comune di Napoli sez. CHI al foglio 8, p.lla 595, sub 6; il descritto stato dei luoghi non corrisponde all’attuale consistenza catastale in quanto nella planimetria il lato retrostante dei bagni e del deposito non è rappresentato nella planimetria catastale.; sugli atti reperiti non viene indicata la Licenza Edilizia solo che il fabbricato è stato costruito prima del 1 settembre 1967 .
Il locale commerciale staggito è pervenuto al Sig. ******* con atto di compravendita del Notaio ******* 28/7/1993 rep. 24911
Confrontando la planimetria castale con lo stato dei luoghi vi sono difformità dei bagni e del vano deposito che sulla planimetria non sono riportati;
Da quanto verificato dalla cartografia presente sul sito del Comune di Napoli detto immobile ricade nella zona con le seguenti caratteristiche Urbane: Il PRG vigente nel Comune di Napoli, approvato per deliberazione del Consiglio Comunale n. 55 del 24 giugno 2005 con le modifiche introdotte in sede di approvazione definitiva con il decreto del Presidente della Giunta Regionale della Campania n° 323/11 giugno 2004, la zona dov’è collocato l’immobile rientra nella Zona Bb
“Espansione Recente” che è regolata dall’art. 33 delle norme d’attuazione al PRG. In detta area non vi è vincolo Cimiteriale approvato con delibera C.C. n° 35 del 01/03/2005. Non rientra nel perimetro delle zone vincolate dal D. Lgs 42/2004 parte terza e né nei perimetri dei piani territoriali paesistici di Agnano Camaldoli e Posillipo e né tantomeno nella perimetrazione del Parco Regionale dei Campi Flegrei e neppure nella perimetrazione del Parco regionale metropolitano delle Colline di Napoli.
31
PREZZO BASE euro 126.329;
QUESITO n. 5: procedere alla ricostruzione dei passaggi di proprietà in relazione al bene pignorato.
L’esperto stimatore deve procedere alla ricostruzione di tutti i passaggi di proprietà relativi ai beni pignorati intervenuti fra la trascrizione del pignoramento e risalendo, a ritroso, al primo passaggio di proprietà trascritto in data antecedente di venti anni alla trascrizione del pignoramento.
A questo riguardo, l’esperto:
- deve sempre acquisire in via integrale l’atto o gli atti di acquisto del bene in favore del soggetto esecutato (ad esempio: compravendita; donazione; permuta; cessione di diritti reali; assegnazione a socio di cooperativa; ecc.), atto od atti che devono essere inseriti tra gli allegati alla relazione;
- può procedere ad acquisire in via integrale altresì gli atti d’acquisto precedenti laddove ne sussista l’opportunità (ad esempio: laddove sia dubbio se determinate porzioni del bene siano state oggetto di trasferimento; laddove sia opportuno verificare – specie ai fini della regolarità urbanistica – la consistenza del bene al momento di un determinato passaggio di proprietà; ecc.), procedendo in tal caso all’inserimento degli stessi tra gli allegati alla relazione.
In ogni caso, l’esperto NON DEVE MAI limitarsi alla pedissequa ripetizione degli accertamenti già riportati nella documentazione ipocatastale o nella certificazione sostitutiva depositate ex art.
567 c.p.c. dal creditore procedente.
Qualora nella ricostruzione dei passaggi di proprietà dovesse risultare che la consistenza catastale del bene sia diversa da quella attuale (ad esempio: indicazione di una p.lla o sub diversi da quelli attuali), l’esperto segnalerà anche i frazionamenti e le variazioni catastali via via eseguiti, incrociando i dati risultanti dagli atti di alienazione con le risultanze dei registri catastali.
A questo riguardo, la ricostruzione dell’esperto dovrà consentire di comprendere se il bene pignorato corrisponda ai beni oggetto dei passaggi di proprietà.
In ogni caso, poi, nell’ipotesi di pignoramento di fabbricati, l’esperto deve specificare in termini esatti su quale originaria p.lla di terreno insistano i detti fabbricati, allegando altresì foglio di mappa catastale (con evidenziazione della p.lla interessata).
Nella ricostruzione dei trasferimenti, l’esperto non deve limitarsi ad indicazioni di carattere generico ed in particolare riferire che l’atto riguarderebbe “i beni sui quali è stato edificato il fabbricato” senza ulteriori specificazioni, occorrendo al contrario documentare i passaggi catastali intervenuti.
Nell’ipotesi di beni pignorati in danno del debitore esecutato ma appartenenti allo stesso in regime di comunione legale con il coniuge, l’esperto stimatore eseguirà visura ipotecaria anche sul nominativo del coniuge non debitore dalla data dell’atto di acquisto.
L’esperto segnalerà tempestivamente al G.E. l’esistenza di atti di disposizione compiuti dal coniuge non debitore e/o l’esistenza di iscrizioni ipotecarie od altre formalità pregiudizievoli (ad esempio, trascrizione di sequestro conservativo; trascrizione di sentenza dichiarativa di fallimento;
ecc.), producendo copia della nota di iscrizione e/o di trascrizione.
Ipotesi particolari:
1) Atto anteriore al ventennio avente natura di atto mortis causa.
32 Nel caso in cui il primo atto antecedente di venti anni la trascrizione del pignoramento abbia natura di atto mortis causa (trascrizione di denunzia di successione; trascrizione di verbale di pubblicazione di testamento), l’esperto dovrà eseguire autonoma ispezione presso i registri immobiliari sul nominativo del dante causa, individuando l’atto d’acquisto in favore dello stesso e risalendo ad un atto inter vivos a carattere traslativo (ad esempio: compravendita; donazione;
permuta; cessione di diritti reali; ecc.).
Qualora l’atto individuato abbia parimenti natura di atto mortis causa oppure si tratti di atto inter vivos ma a carattere non traslativo (ad esempio: divisione), l’esperto dovrà procedere ulteriormente a ritroso sino ad individuare un atto inter vivos a carattere traslativo nei termini sopra precisati.
Qualora l’ispezione non sia in grado di condurre all’individuazione di un atto inter vivos a carattere traslativo sebbene condotta a ritroso per un considerevole lasso di tempo, l’esperto darà conto di tale circostanza nella relazione.
In tal caso, l’esperto preciserà comunque se quantomeno l’intestazione nei registri del Catasto corrisponda al nominativo del soggetto indicato dai Registri Immobiliari.
2) Atto anteriore al ventennio avente natura di atto inter vivos a carattere non traslativo.
Nel caso in cui il primo atto antecedente di venti anni la trascrizione del pignoramento abbia natura di atto inter vivos a carattere non traslativo (ad esempio: divisione), l’esperto dovrà parimenti eseguire ispezione presso i registri immobiliari sui nominativi dei danti causa, individuando l’atto d’acquisto in favore degli stessi e risalendo ad un atto inter vivos a carattere traslativo nei termini anzidetti (ad esempio: compravendita; donazione; permuta; cessione di diritti reali; ecc.).
3) Terreni acquisiti con procedura di espropriazione di pubblica utilità.
Nel caso di fabbricati edificati su terreni acquisiti con procedura di espropriazione di pubblica utilità (ad esempio, nel caso di convenzioni per l’edilizia economica e popolare), l’esperto acquisirà presso la P.A. competente la documentazione relativa all’emissione dei decreti di occupazione d’urgenza e/o di esproprio, precisando – in difetto dell’adozione di formale provvedimento di esproprio – se sia intervenuta irreversibile trasformazione dei suoli e comunque fornendo ogni informazione utile al riguardo (anche con riguardo ad eventuali contenziosi in atto).
4) Beni già in titolarità di istituzioni ecclesiastiche.
Nel caso di beni in origine in titolarità di istituzioni ecclesiastiche (Istituti diocesani per il sostentamento del clero; mense vescovili; ecc.), l’esperto preciserà se l’intestazione nei registri del Catasto corrisponda al nominativo del soggetto indicato dai Registri Immobiliari.
5) Situazioni di comproprietà.
L’esperto avrà sempre cura di riscontrare la eventuale situazione di comproprietà dei beni pignorati, anche con riferimento al dante causa del debitore esecutato, con la specificazione della sua natura (comunione legale tra coniugi oppure ordinaria) e della misura delle quote di ciascuno dei partecipanti.
6) Esistenza di diritto di usufrutto sui beni pignorati.
Laddove poi l’atto di acquisto del bene in capo all’esecutato contenga una riserva di usufrutto in favore del dante causa o di un terzo, l’esperto dovrà avere cura di verificare sempre e se tale riserva sia stata trascritta e se l’usufruttuario sia ancora in vita. A tale scopo acquisirà il certificato di esistenza in vita ed eventualmente di morte di quest’ultimo.
I beni staggiti sono pervenuti all’esecutato dai seguenti atti:
Lotto 1
Con atto di compravendita del Notaio ******* del 15/271995 rep 23959 dove il Sig. ******* acquista l’immobile dalla Sig.ra *******
Con atto di compravendita del Notaio ******* del
33
19 /9/1984 rep. 5505, la Sig.ra ******* acquista dal Sig. *******
per conto suo e per delega della madre ******* l’immobile oggi pignorato;
Ai Sig.ri ******* e la Sig.ra ******* detto immobile era pervenuto per successione del Sig ******* padre del Sig. ******* e marito della Sig.ra *******, apertasi il 17/11/1966 denunziata all’Ufficio Successioni di Napoli al numero 4854 volume 1870
Il fabbricato è stato costruito sulla particella terreni NCT al foglio 207 p.lla 908.
Lotto 2
Con atto di compravendita del Notaio ******* del 28/7/1993 rep 14911 dove il Sig. *******acquista l’immobile dal Sig.r *******
Con atto di compravendita del Notaio ******* del 24/03/1978 rep 14321 dove il Sig. ******* acquista l’immobile dal Sig.r *******
Il fabbricato è stato costruito sulla particella terreni NCT al foglio 207 p.lle 595 e 977.
QUESITO n. 6: verificare la regolarità del bene o dei pignorati sotto il profilo edilizio ed urbanistico.
L’esperto deve procedere alla verifica della regolarità dei beni sotto il profilo edilizio ed urbanistico, tenuto conto delle modifiche apportate all’art. 172 bis (numeri 7, 8 e 9) dis. Att. c.p.c., che di seguito si riportano: “7) in caso di opere abusive, il controllo della possibilità di sanatoria ai sensi dell’articolo 36 del decreto del Presidente della Repubblica del 6 giugno 2001, n.380 e gli eventuali costi della stessa; altrimenti, la verifica sull’eventuale presentazione di istanze di condono, indicando il soggetto istante e la normativa in forza della quale l’istanza sia stata presentata, lo stato del procedimento, i costi per il conseguimento del titolo in sanatoria e le eventuali oblazioni già corrisposte o da corrispondere; in ogni altro caso, la verifica, ai fini della istanza di condono che l’aggiudicatario possa eventualmente presentare, che gli immobili pignorati si trovino nelle condizioni previste dall’articolo 40, comma sesto , della legge 28 febbraio 1985, n.
47 ovvero dall’art. 46, comma quinto del decreto del Presidente della Repubblica del 6 giugno 2001, n. 380, specificando il costo per il conseguimento del titolo in sanatoria; 8) la verifica che i beni pignorati siano gravati da censo, livello o uso civico e se vi sia stata affrancazione da tali pesi, ovvero che il diritto sul bene del debitore pignorato sia di proprietà ovvero derivante da alcuno dei suddetti titoli;9) l’informazione sull’importo annuo delle spese fisse di gestione o di manutenzione, su eventuali spese straordinarie già deliberate anche se il relativo debito non sia ancora scaduto, su eventuali spese condominiali non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della perizia, sul corso di eventuali procedimenti giudiziari relativi al bene pignorato1.”
Indicherà altresì:
1 Numeri aggiunti dall’art. 14 co. 1, lett. e) n. 1 d.l. 83/15.
