DOUES (AO) LOCALITA CRETES

DOUES (AO) LOCALITA’ CRETES

SCHEDA PRESENTAZIONE COMMERCIALE RISERVATA

DOUES (AO) - COMPLESSO RICETTIVO “ISTITUTO SAN GIOVANNI BOSCO CASA PER FERIE NOTRE ABRI” LOCALITÀ CRETES

La struttura, realizzata negli anni ’60 con una ottima struttura in cemento armato, si trova in Val Pelline, a 15 Km da Aosta (130 da Torino), ed è situata nei pressi del centro del Comune di Doues (500 abitanti), a circa 1.250 mt di altitudine, lungo la strada del Gran San Bernardo.

La valle è bella, la località amena, ed offre particolari attrattive turistiche escursionistiche, di sci alpino e di fondo.

Il fabbricato, realizzato negli anni ‘60, semplice e con forma di parallelepipedo rettangolare, è elevato a tre piani fuori terra oltre il piano sottotetto, che ha una altezza media di oltre 270 cm; il piano terreno è costituito prevalentemente da un porticato e da vari locali sgombero e tecnici, il primo piano è adibito a cucina, camere ed un dormitorio, il secondo piano è destinato a dormitori ed il sottotetto a camere; i bagni sono prevalentemente comuni.

I piani del fabbricato sono tra loro collegati sia con una scala interna larga 250 cm, sia mediante un corpo di fabbrica recentemente aggiunto contenente un impianto di ascensore ampio ed utilizzabile come portalettighe, cui si appoggia una scala metallica di sicurezza esterna; il piano terra non è cantinato.

Il manufatto, insiste su un terreno pertinenziale di 1.934 mq a cortile e giardino, cui si aggiunge un terreno ad unico corpo di mq 492, ed è stato usato per molti anni come casa-vacanza estiva ed ulimamente, dal Comune di Doues, come casa di riposo per anziani, con conseguente messa a norma da parte della PP.AA.:

oggi la struttura è chiusa ed inutilizzata, salvo sporadici utilizzi.

MISURAZIONI

Il fabbricato è così composto:

 Piano terra: la superficie lorda comprensiva dei muri esterni ed interna è di 388,08 mq compreso il corpo esterno ascensore: con gli opportuni coefficienti di ragguaglio avremo una superficie di 97,02 mq;

 Primo, secondo e terzo piano: la superficie lorda comprensiva dei muri esterni ed interna e delle scale è di 383,36 mq per ciascun piano, cui occorre aggiungere il balcone al primo piano, di 16,40 mq, che opportunamente ragguagliato al 25 % è pari a 4,1 e pertanto per un totale, per tutti i tre piani, di 1.1154,18 mq comm.li.

La superficie lorda dell’intero fabbricato è pari a 1.251,20 mq comm.li senza considerare il terreno, ma, nell’ipotesi di una variazione edilizia, sarà possibile recuperare, quale cambio di destinazione, l’intero piano terreno, ottenendo così una maggiorazione della superficie commerciale che diverrà così di mq 1.538,16, senza considerare eventuali ampliamenti.

SITUAZIONE URBANISTICA E CATASTALE

Il fabbricato è accatastato in Categoria B/5 - Scuole e laboratori scientifici.

L’utilizzo è stato dall’origine di tipo ricettivo e assistenziale come risulta dalle pratiche depositate dal medesimo Comune di Doues per il suo utilizzo come casa di riposo assistita.

Riteniamo sia possibile orientare la destinazione, previo colloquio con il Comune di Doues, in direzione residenziale o para-ricettivo Residence.

Grimaldi - C. Casale 12 Torino Tel. 011.8191139 p.iva 07020530015 - Ref. Arch. Enrico Martucci 335.8022870 -Pag. 2 L’Ufficio Tecnico Comunale asserisce esservi notevoli necessità di strutture per accoglienza turistica, anche come seconde case a rotazione, grazie anche alle affittanze Web tipo AirBnb o Booking, molto richieste.

Pur non escludendo un utilizzo alberghiero, suggeriamo di richiedere al Comune, la possibilità di presentare una istanza per la fattibilità di una variazione in residenziale e/o in ricettivo.

VALUTAZIONE COMMERCIALE

La struttura permette una trasformazione in residenziale o ricettivo con applicazione delle norme sul cambio di destinazione, con chiusura del porticato ed ampliamento del fabbricato secondo le norme del cd

“piano casa”.

La Facoltà di Architettura di Torino ha recentemente aperto un Corso cui hanno partecipato alcuni studenti, ed ha redatto un progetto di riqualificazione integrale, che alleghiamo alla presente.

In ogni caso, utilizzando il piano terreno, anche senza ampliamenti, si possono realizzare facilmente 16-24 alloggi (4-6 per piano) di mq 85-60 cad. circa, per un totale di circa 1.450 mq commerciali.

Occorrono interventi distributivi che permettano di ottenere almeno due scale interne con ascensore, terrazzi, ingressi per circa 1.450 mq comm.li vendibili, senza contare i posti auto coperti e scoperti realizzabili.

Analizzando i prezzi del residenziale rilevati dalle schede del 1° semestre 2018 estraibili dall’Osservatorio Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate, attendibili poiché i dati derivano dagli atti notarili, si osserva:

 per la zona centrale capoluogo e per abitazioni civili in stato “normale” valori unitari minimi di € 1.100/mq e massimi di € 1.600/mq;

 per le zone residuali montane e per abitazioni civili in stato “normale” valori unitari minimi di € 930/mq e massimi di € 1.300/mq;

Trattandosi di valutare la trasformazione in abitazioni nuove, non rilevate dall’OMI, occorre considerare dapprima i valori massimi e mediarli fra loro, non essendo la struttura posta nel concentrico ma nemmeno troppo foranea, e dappoi aumentarne il valore del 20 % per la condizione d’uso “ottima”, associabile al nuovo, per cui avremo: valore unitario ipotizzato per il nuovo= (1.300 + 1.600)/2 x 1,20 = € 1.740/mq.

Confrontando detti valori con quelli richiesti sul mercato è possibile reperire in data odierna ricercando gli appartamenti in vendita, nove annunci su immobiliare.it. I prezzi sono quelli richiesti e soggetti normalmente, nella trattativa tra privati, ad un abbattimento del 15% circa.

descrizione Note MQ

comm.li

Prezzo richiesto

Prezzo unitario 1 Doues Bilocale ristrutturato ingresso indipendente, casa in

pietra, completamente arredato 55 € 65.000 € 1.182 2 Doues Frazione Dialley 28 parzialmente ristrutturato nel 2015 con giardino privato 70 € 80.000 € 1.143

3 Doues completamente ristrutturato in stile valdostano nuovo 51 € 95.000 € 1.863

4 Champsavinal Doues completamente ristrutturato 60 € 159.000 € 2.650

5 Frazione Prabas Chalet nuova realizzazione 57 € 160.000 € 2.807

6 Frazione Allain trilocale in Trifamiliare in pietra 85 € 185.000 € 2.176

7 Via Javiod 64 In villa di nuova costruzione 80 € 189.000 € 2.363

8 Frazione Prabas Mansarda ristrutturata 77 € 210.000 € 2.727

9 Doues Via Dialley Villa bifamiliare 180 € 240.000 € 1.333

TOTALI 715 € 1.383.000

Medie 79 € 153.667 € 2.027

media media media

Annunci vendita su Immobiliare.it Comune di Doues

N.B. Prezzi richiesti da considerarsi in abbattimento di circa il 15%

Grimaldi - C. Casale 12 Torino Tel. 011.8191139 p.iva 07020530015 - Ref. Arch. Enrico Martucci 335.8022870 -Pag. 3 Si tratta di immobili in buono stato d’uso o di recente realizzazione ed il prezzo richiesto medio, pari ad euro 2.027/mq genera un prezzo di chiusura, a causa della trattativa, di euro 2.027 - 15 % = 1.723/mq molto simile a quello di euro 1.740 rilevato dall’OMI, così confermandolo.

L’operazione di trasformazione in appartamenti potrebbe quindi ragionevolmente fruttare all’imprenditore un ricavo lordo di € 1.740 x 1.450 = € 2.523.000.

Considerando tale ipotetico ricavo, il costo di costruzione, pari ad almeno € 1.350/mq, per via della ridotta stagionalità di lavoro e dei maggiori costi prevedibili per trasporti ed operatori, cui dedurre un valore della struttura pari al 35% del costo di costruzione, ed a cui aggiungere oneri, spese tecniche, spese generali e di atto, calcolati nella misura usuale per le imprese, oltre un costo per la commercializzazione futura degli appartamenti ed un profitto di impresa del 20% che copra il rischio, si può ipotizzare il seguente piano operativo imprenditoriale:

Ne consegue così un valore concreto e reale per porre sul mercato delle imprese la struttura, sapendo che un’operazione da 16-24 alloggi, grande in relazione al mercato di Doues, non sarà facile da collocare se non con una certa appetibilità per le imprese interessate, che potranno contare su un profitto sulle opere di € 254.000 ed un margine sulla rivendita di € 500.000, con un utile di € 750.000 ed un investimento basso.

*************

Per la vendita della struttura di Doues l’Istituto Proprietario ha scelto di non precludersi alcuna possibilità, offrendo la struttura sia al mercato alberghiero e ricettivo sanitario, sia al mercato residenziale locale, ad un prezzo oggettivamente basso, appetibile anche ad un privato imprenditore della zona.

E’ intenzione della proprietà, volontà condivisa dalla scrivente, proporre al mercato un prezzo altamente conveniente, allo scopo di abbreviare i tempi di alienazione.

Il prezzo di vendita è fissato in € 570.000

In base ad un incarico di mediazione esclusiva conferito alla scrivente agenzia Grimaldi, con trattabilità ridotta valutabile esclusivamente in base alle condizioni, supervisionato dai Dr. Guido e Luca Grimaldi.

CALCOLO VALORE E COSTI

Appartamenti Mq Valore unitario Valore

Prezzi 1.450 € 1.740 € 2.523.000

DOUES CR e

percentuali

parametro

unitario Costi CR (costo costruzione) al 65% 1.350 € 1.272.375 € 1.272.375

spese tecniche 8,0% € 101.790 € 101.790

Oneri Urbanizzazione circa € 101.500

spese atto circa € 30.000

spese generali 6,0% € 76.343 € 76.343

spese agenzia 3,0% € 2.523.000 € 75.690

profitto imprenditore 20,0% € 254.475 € 254.475,0 oneri finanziari 5% progressivi 2 anni 7,438% € 1.480.508 € 110.120

COSTI € 2.022.293

Differenza Valore - Costi € 500.707

Direzione Provinciale di Aosta Ufficio Provinciale - Territorio - Direttore SCHILLACI VENTURA MARIA LETIZIA

23+

240 235

233

343

236

232 144

I 38 143

I 30

231 395

512 401

I 33

I +2

I 35

122

I 34

I 46

118 _Montan8

39+ 119

Don Bosco 116

115 311

117

I 45

120 I 49

121

I I+

113

o o ^{302 150}

o

I

Il 148

z ¹⁵¹

112 421

376

lii 152

154

185 ?/s 159

pf02/0l80 7/ &

417 155

':, 6'

153 158

I 08

I 09

E=-2400

245

31 2 384 383

244

270

315

271

277

316

309 226

308

391

162

I 61

276

281

s _7o

503

307

224 245

285

Sc,S

"'07 269

o o

�

266

225 247

246

250

267

288

289

"'as ⁵⁰⁵ o;

507

"'a&

223

Vis

255

254

tel (0.90 euro)

Ol CD cn­o 701 _Ol7 �

c--'---"I -7 0"l / CX] 01 O[-, 01

u h i=:i

I+-' (D o 751 N h P..,

253

252 251

262

+-' h (]_)

o E o o

0['--0CD

001 314 >-;

o o

(].)0

mCXJ

hCXl

370 -M('"]

bi]

h (]_)

o ^u m h

m h o u u

Ul (]_)

261 h o

ifJ h

(]_)

E

i=:i

290

i:c:i :::i

0CXJ

541 i=:i-

(]_) o

h·M ��

E ^blJ o o

ui:c,

Particella 230