TRIBUNALE DI PAVIA
Sezione fallimentare
R.G. n. 73/2014
FALLIMENTO XXX
Collegio curatori fallimentari: Dott. Raffaella Esposito Dott. Alessandro Scalici Giussani
RAPPORTO DI STIMA DEL COMPENDIO IMMOBILIARE
Beni in comune di Miradolo Terme (Pv)
Tecnico incaricato: Dott. Ing. Rosester Licursi
PREMESSA
La sottoscritta Ing. Rosester Licursi, nata a , iscritta all’Ordine degli Ingegneri della Provincia di
, è stata incaricata dal Collegio dei curatori fallimentari composto dalla Dott.ssa Raffaella Esposito e dal Dott. Alessandro Scalici Giussani in data 15/10/2015 di procedere alla stima del compendio immobiliare caduto nella disponibilità del Fallimento XXX previa ricognizione delle perizie già depositate alla curatela dall’Ing. XXX alla quale era stato conferito incarico successivamente revocato.
La presente relazione di stima riguarda in particolare i beni siti in Strada della Granona n. 22 a Miradolo Terme (Pv), consistenti in n. 2 villette semindipendenti con autorimessa ed area esterna di pertinenza.
Sono stati eseguiti tutti gli accertamenti necessari per provvedere alla stima degli immobili presso il Comune di Miradolo Terme e presso l’Agenzia delle Entrate di Pavia. I sopralluoghi finalizzati all’accertamento della consistenza, delle finiture e dello stato di manutenzione e conservazione dei beni sono stati effettuati il 22/02/2016 ed il 24/03/2016.
Il criterio di stima adottato per la determinazione del valore di mercato dei beni è di tipo comparativo; sono stati quindi considerati la consistenza delle porzioni immobiliari, la destinazione d’uso, le caratteristiche e finiture, lo stato d’uso, di manutenzione e conservazione, l’ubicazione, l’epoca di costruzione del fabbricato, nonché l’esistenza nella zona dei servizi primari, che sono correlati con la richiesta di beni simili sul mercato immobiliare della zona e con i prezzi medi attuali di mercato per tali beni.
La superficie considerata per la valutazione globale di ogni immobile è quella
“commerciale” calcolata come l’area lorda dello stesso comprendente i muri divisori interni e la metà dei muri che lo dividono da altri con esso confinanti; sui lati in cui l’immobile non confina con altre unità, nel conteggio si tiene conto dell’intera superficie del muro perimetrale, considerando lo spessore massimo dello stesso non superiore a cm 35. Gli accessori e le pertinenze sono considerati in congrua percentuale nella formazione della superficie commerciale, mentre le autorimesse
sono valutate a corpo.
Le fonti d’informazione considerate sono: l’Ufficio del Territorio dell’Agenzia delle Entrate di Pavia, le agenzie immobiliari e gli osservatori immobiliari.
1 – IDENTIFICAZIONE E LOCALIZZAZIONE DEI BENI
I beni oggetto della presente relazione di stima sono costituiti da n. 2 villette semindipendenti con autorimesse ed aree esterne di pertinenza esclusiva, in comune di Miradolo Terme (Pv), Strada delle Granona n. 22, site nella porzione centrale del tessuto edificato comunale, interne ad un piccolo complesso residenziale composto da una palazzina e dalle due villette oggetto di stima.
Foto aerea di Miradolo Terme con localizzazione dei beni
Nella presente relazione si formano due distinti lotti di vendita ciascuno composto da una villetta e dalla relativa autorimessa ed area esterna di pertinenza e precisamente:
Lotto 1: Villetta con giardino esclusivo di cui al sub. 16 ed autorimessa di cui al sub. 15
Lotto 2: Villetta con giardino esclusivo di cui al sub. 13 ed autorimessa di cui al sub. 14
2 – DATI CATASTALI
I beni oggetto della presente risultano censiti al N.C.E.U. del Comune di Miradolo Terme (Pv) come segue (Allegato 1 – Visure catastali):
LOTTO 1
Villetta: Sezione urbana A, Foglio 7, Particella 947, Subalterno 16, Categoria A/7, Classe 2, Consistenza 5,5 vani, Superficie catastale totale 130 m2, Rendita catastale € 383,47, Strada della Granona s.n.c., Piano T-1-2.
Autorimessa: Sezione urbana A, Foglio 7, Particella 947, Subalterno 15, Categoria C/6, Classe 2, Consistenza 21 m2, Superficie catastale totale 23 m2, Rendita catastale € 55,31, Strada della Granona s.n.c., Piano T.
LOTTO 2
Villetta: Sezione urbana A, Foglio 7, Particella 947, Subalterno 13, Categoria A/7, Classe 2, Consistenza 5,5 vani, Superficie catastale totale 130 m2, Rendita catastale € 383,47, Strada della Granona s.n.c., Piano T-1-2.
Autorimessa: Sezione urbana A, Foglio 7, Particella 947, Subalterno 14, Categoria C/6, Classe 2, Consistenza 21 m2, Superficie catastale totale 24 m2, Rendita catastale € 55,31, Strada della Granona s.n.c., Piano T.
Gli immobili risultano attualmente intestati a XXX
Nell’Allegato 2 si riporta un estratto di mappa catastale del Foglio 7 di Miradolo Terme da cui si evince la corrispondenza del complesso di cui fanno parte le se villette con il mappale 947.
Nell’Allegato 3 si riporta l’elaborato planimetrico catastale del complesso da cui si evince la distribuzione delle varie unità immobiliari e da cui sono state desunte le coerenze di seguito indicate.
Coerenze del Lotto 1 (Villetta, area esterna ed autorimessa) al piano terra a corpo da nord in senso orario: corte sub. 17, cortile comune sub. 1, autorimessa sub. 14, corte sub. 13, mappali 1103 e 94.
Coerenze del Lotto 2 (Villetta, area esterna ed autorimessa) al piano terra a corpo da nord in senso orario: corte sub. 16, autorimessa sub. 15, cortile comune sub. 1, mappali 356, 433, 357, 434, 475, 472 e 1103.
3 – STATO DI POSSESSO E PROVENIENZA DEI BENI
Gli immobili oggetto della presente relazione di stima sono pervenuti alla
in forza di atto di mutamento di denominazione sociale del 04/02/2013 rep. n. 105240/19844 a rogito Notaio trascritto a
in data 20/02/2013 ai nn. 2380/1550.
ha acquistato il terreno, su cui ha effettuato l’edificazione dei fabbricati, con del
06/06/2006, a rogito Notaio , da
Al momento dei sopraluoghi gli immobili risultavano non occupati ma utilizzati come deposito di vari materiali e attrezzature.
4 – DESCRIZIONE DEI BENI
Ciascun lotto di vendita è composto da una villetta semindipendente a due piani fuori terra oltre al piano sottotetto, con autorimessa al piano terra ed area esterna di pertinenza esclusiva; le due villette sono identiche e speculari, come pure le autorimesse che risultano confinanti e con area di manovra comune anche ad alle unità immobiliari della adiacente palazzina; l’unica differenza tra i due lotti è costituita dalla conformazione ed estensione delle aree esterne esclusive: il Lotto 1 è bordato su due lati dall’area esterna esclusiva, mentre il Lotto 2 è bordato su tre lati e l’area esterna presenta un a superficie superiore.
Alle unità immobiliari si accede da un cancelletto pedonale indipendente dal cortile comune che consente l’accesso pedonale e carraio sulla Strada della Granona al civico n. 22.
Il piano terra di ciascuna villetta è composto da un ingresso, anticipato da un piccolo portico esterno, che conduce al soggiorno con cucina a vista; l’ingresso è altresì collegato con un locale adibito a cantina da cui si accede ad un piccolo servizio igienico con lavanderia ricavato nel sottoscala; sempre dalla cantina, attraverso la scala interna, si giunge al piano primo dove si trovano due camere da
letto ed un bagno articolate attorno ad un disimpegno centrale; dal disimpegno si accede ad un pozione di sottotetto dotata di balconcino, mentre dalle scale si procede al piano sottotetto superiore in cui è stato ricavato un unico grande locale accessorio.
L’autorimessa di pertinenza, posta in aderenza all’abitazione, consente il ricovero di una sola autovettura; oltre all’accesso dalla corte comune è dotata di una finestra ed una porta finestra verso il giardino ubicato sul retro.
La documentazione fotografica predisposta nel corso dei sopralluoghi è riportata nell’Allegato 7.
Le fondazioni e le strutture portanti verticali del fabbricato sono in cemento armato, i solai in calcestruzzo e laterizio, il tetto a falde in laterocemento e manto di copertura in tegole, i muri in laterizio e il rivestimento esterno con intonaco e tinteggiatura.
La pavimentazione interna è in piastrelle di ceramica in tutti i locali, la scala interna è rivestita in lastre di pietra levigata.
Le pareti interne ed soffitti sono intonacati e tinteggiati, le pareti dei bagni e della zona cottura sono rivestite con piastrelle di ceramica.
La porta d’ingresso è blindata ma risulta danneggiata e priva del pannello esterno, finestre e porte finestra sono in legno con vetrocamera e imposte esterne in legno.
Si segnala la presenza di infiltrazioni d’acqua dai balconcini al piano primo a danno della gronda che sovrasta le autorimesse.
Le autorimesse sono pavimentate con piastrelle di ceramica mentre le pareti son costituite da blocchetti di calcestruzzo al rustico.
L’impianto elettrico è di tipo incassato con prese e derivazioni in tutti i locali e risulta mancante dei frutti. Le dichiarazioni di conformità sono state depositate in Comune ma non è indicata l’unità immobiliare a cui si riferiscono e pertanto dovranno essere redatte correttamente.
Medesimo discorso vale per l’impianto idrosanitario, gas e di riscaldamento.
L’impianto di riscaldamento è di tipo autonomo con predisposizione per caldaia murale a gas metano ubicata sui balconcini al piano primo; al momento del sopralluogo non risultavano installati né la caldaia né i radiatori.
A seguito della verifica effettuata sul Catasto Energetico degli Edifici (CEER) di Regione Lombardia, si evince che le unità abitative oggetto di stima risultano
dotate di certificazione energetica che, data l’assenza del generatore di calore e dei terminali di emissione, non si ritiene valido.
Altro: citofono, antenna TV e impianto telefonico sottotraccia, predisposizione per aria condizionata.
Nella seguente tabella si fornisce l’indicazione della superficie utile o “netta” e dell’altezza dei vari locali che compongono le unità immobiliari oggetto di stima, come rilevate nel corso del sopralluogo; si indica altresì l’esposizione dei locali di abitazione e le condizioni di manutenzione e conservazione riscontrate. Le indicazioni risultano le medesime per entrambi i lotti, con eccezione della dimensione dell’area esterna esclusiva che viene distinta.
Locale Altezza (m) Superficie netta (m2) Esposizione Condizioni Piano terra
Portico 2,70 3,50 - Sufficienti
Ingresso 2,70 4,60 - Sufficienti
Zona living 2,70 17,40 Ovest Sufficienti
Cantina 2,70 8,50 Est Sufficienti
Lavanderia sottoscala 2,30 - Sufficienti
Giardino Lotto 1 - 95,30 - Scadenti
Giardino Lotto 2 - 183,80 - Scadenti
Autorimessa 2,40 20,55 - Buone
Piano primo
Disimpegno 2,70 3,35 - Discrete
Camera 1 2,70 14,60 Ovest Discrete
Camera 2 2,70 9,00 Est Discrete
Bagno 2,70 4,70 Ovest Discrete
Sottotetto Hmax=2,50
Hmin=1,80 13,30 Est Discrete
Balcone - 6,60 Est Sufficienti
Piano sottotetto
Locale accessorio Hmax=2,75
Hmin=2,50 34,70 Sud Discrete
5 – ACCERTAMENTO CONFORMITA’ URBANISTICA E CATASTALE
Per l’accertamento della conformità urbanistico-edilizia e catastale degli immobili oggetto di stima sono stati confrontati gli atti urbanistici consultati presso l’Ufficio Tecnico del Comune di Miradolo Terme (riportati in estratto nell’Allegato 6) e le planimetrie catastali (Allegato 4), con lo stato di fatto rilevato nel corso dei sopralluoghi.
Il fabbricato che comprende i lotti di vendita è stato edificato congiuntamente alla palazzina adiacente in forza del Permesso di Costruire n. 05/06 del 04/10/2006 protocollo n. 5375 a con comunicazione di Inizio Lavori del 10/05/2007.
Successivamente sono state presentate la Denuncia di Inizio Attività di variante n.
39/2007 (non reperita nell’archivio comunale) e Denuncia di Inizio Attività di variante finale n. 72/2008 protocollo n. 6405 del 04/11/2008, con comunicazione di fine lavori del 11/03/2009 protocollo n. 1475.
In data 11/03/2009 al prot. n. 1476 è stata presentata la richiesta del certificato di agibilità ma la stessa è da ritenersi non consolidata in quanto ad oggi non sono completati gli impianti delle villette nonostante la produzione delle dichiarazioni di conformità.
Rispetto agli elaborati di progetto si rileva una diversa altezza minima del sottotetto accessorio (2,50 m rispetto ad 1,50 m) che deriva da una diversa inclinazione della falda del tetto e la mancata realizzazione del controsoffitto nella cantina al piano terra la cui altezza attuale è pari a 2,70 m anziché 2,40 m.
Le planimetrie catastali rappresentano conformemente allo stato di fatto le unità immobiliari, con eccezione dell’altezza della cantina che oggi, sprovvista del previsto controsoffitto, risulta pari a 2,70 m anziché 2,40.
I futuri acquirenti delle unità immobiliari oggetto di stima dovranno provvedere alle regolarizzazioni edilizio-urbanistiche per le difformità di cui sopra, oltre all’ottenimento del certificato di agibilità mediante presentazione di apposita domanda corredata dalla documentazione prevista dalla normativa di settore al momento della richiesta.
Gli oneri delle suddette attività si ritengono ricompresi nel deprezzamento finale applicato al valore di mercato dei beni.
Il Piano di Governo del Territorio del comune di Miradolo Terme classifica l’area su cui sono stati edificati i beni oggetto della presente tra gli ambiti del tessuto consolidato, in particolare come “Ambiti residenziali – B”, di cui all’articolo 24 delle Norme Tecniche di Attuazione.
6 – VINCOLI
Sugli immobili oggetto di stima gravano i seguenti vincoli giuridici (le cui note di iscrizione e trascrizione sono riportate nell’Allegato 5).
6.1 Iscrizioni
1) Ipoteca volontaria derivante da concessione a garanzia di finanziamento del 29/07/2010 repertorio n. 16895/10464 a rogito Notaio
iscritta a Pavia il 03/08/2010 al R.P. n. 3716 e R.G. n. 15421, a favore di XXX
gravante anche su altri beni della Procedura.
2) Ipoteca volontaria derivante da concessione a garanzia di finanziamento del 03/12/2010 repertorio n. 17088/10592 a rogito Notaio
iscritta a Pavia in data 07/12/2010 R.P. 5400 R.G. 22700, a favore di XXX
gravante anche su altri beni della Procedura.
6.2 Trascrizioni
Verbale di pignoramento immobiliare del 27/01/2014 repertorio n. 595 del Tribunale d Pavia, trascritto a Pavia il 22/04/2014 R.G. n. 5197 R.P. n. 3802, a favore di XXX
gravante anche su altri beni della procedura.
7 – SUPERFICIE COMMERCIALE E VALUTAZIONE DEI BENI
Nelle seguenti tabelle si mostra il calcolo della superficie commerciale utilizzata per la stima dei beni, con gli accessori e le pertinenze considerati in congrua percentuale, mentre le autorimesse sono valutate a corpo.
LOTTO 1
Descrizione Superficie lorda (m2)
Percentuale di omogeneizzazione
Superficie commerciale (m2)
Abitazione PT P1 69,27 100% 69,27
Portico 3,48 30% 1,04
Balcone 6,63 30% 1,99
Accessori PT P1 P2 79,29 33% 26,17
Area esterna 95,30 5% 4,76
Totale 103,23 Superficie commerciale Villetta Lotto 1 (arr.) 103,00 Autorimessa A corpo
LOTTO 2
Descrizione Superficie lorda (m2)
Percentuale di omogeneizzazione
Superficie commerciale (m2)
Abitazione PT P1 69,27 100% 69,27
Portico 3,48 30% 1,04
Balcone 6,63 30% 1,99
Accessori PT P1 P2 79,29 33% 26,17
Area esterna 183,80 5% 9,19
Totale 107,66 Superficie commerciale Villetta Lotto 2 (arr.) 108,00 Autorimessa A corpo
Alla luce delle indagini di mercato effettuate si attribuisce alle abitazioni oggetto di stima il valore di mercato unitario di € 950,00 al metro quadrato.
Al valore di mercato come sopra determinato per gli appartamenti si ritiene di applicare un deprezzamento di € 5.000,00, onde considerare i costi necessari per il completamento degli impianti delle abitazioni.
Le autorimesse sono stimate a corpo per un valore totale di € 7.000,00.
Risultano pertanto i seguenti valori di mercato:
Lotto 1 € 99.850,00 Lotto 2 € 104.600,00
Si ritiene infine di applicare un deprezzamento forfettario stimato nella misura del 15% circa ai valori di mercato come sopra indicati in considerazione del fatto che la vendita degli immobili avverrà in ambito fallimentare, onde considerare i fattori che riducono il possibile valore di realizzo finale dei beni e principalmente l’assenza di garanzia per vizi e difetti e l’assenza del certificato di agibilità.
A seguito di congruo arrotondamento risultano pertanto i seguenti valori:
Valore Lotto 1 (Villetta e autorimessa)
€ 85.000,00 (ottantacinquemila/00) Valore Lotto 2 (Villetta e autorimessa)
€ 89.000,00 (ottantanovemila/00)
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Quanto sopra ad evasione dell’incarico affidatomi.
Pavia, lì 29 marzo 2016
Dott. Ing. Rosester Licursi
ELENCO ALLEGATI:
Allegato 1: Visure catastali
Allegato 2: Estratto di mappa catastale Allegato 3: Elaborato planimetrico catastale Allegato 4: Planimetrie catastali
Allegato 5: Ispezioni ipotecarie Allegato 6: Estratti pratiche edilizie
