TRIBUNALE DI TERAMO. Sezione Esecuzioni Immobiliari Procedura Esecutiva Immobiliare n 178/2019

TRIBUNALE DI TERAMO

Sezione Esecuzioni Immobiliari

Procedura Esecutiva Immobiliare n° 178/2019

Promossa da : Contro :

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Giudice dell’Esecuzioni : Dott. Giovanni CIRILLO Tecnico Estimatore: Dott. Geom. Gabriele DI NATALE

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OGGETTO: Descrizione Beni in Procedura

Diritto pari all’ intero della piena proprietà su

“ Appartamento di civile abitazione posto al piano primo e garage posto al piano seminterrato” sito nel Comune di Nereto alla Via Piragino.

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Lo scrivente, Dott. Geom. Gabriele Di Natale, con studio in Controguerra alla Via G. D’Annunzio n°69, iscritto all’Albo dei Geometri della Provincia di Teramo al n°998, dei Dottori Commercialisti ed Esperti Contabili di Teramo al n° 13/B e dei Consulenti Tecnici presso il Tribunale di Teramo al n° 221, presenta la seguente relazione tecnico-estimativa su incarico dell’Ill.mo Signor Giudice dell’esecuzione che, con provvedimento emesso in data 09/01/2020, lo ha nominato Consulente Tecnico d’Ufficio.

Espletate le operazioni e le ricerche resesi necessarie , lo scrivente redige il presente elaborato, diviso in due parti: una descrittiva - estimativa come in indice, l’altra di raccolta degli allegati.

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Sommario

- A – PREMESSA: ... 2

- B – DATI DI PIGNORAMENTO : ... 3

- C – UBICAZIONE E NATURA DEI BENI OGGETTO DELLA STIMA: ... 3

- D – GENERALITA’ DEI BENI E LORO DISPONIBILITA’: ... 3

d1) Pertinenza: ... 3

d2) Provenienza: ... 3

d3) Dati Catastali: ... 4

d4) Situazione Edilizia: ... 4

d5) Confini: ... 4

d6) Lavori Condominiali: ... 4

- E – ATTI PREGIUDIZIEVOLI: ... 4

e1) Iscrizioni ... 4

e2) Trascrizione ... 5

- F – DESCRIZIONE DEI BENI: ... 5

f1) Configurazione delle unità immobiliari e stato manutentivo generale degli ... 5

stesse:... 5

- G- CONFORMITÀ IMPIANTI: ... 5

- H- CERTIFICAZIONE ENERGETICA: ... 6

- I – MISURAZIONE: ... 6

- L– ANALISI DELLE CARATTERISTICE: ... 6

l1) estrinseche: ... 6

l2) intrinseche: ... 6

- M – VALORE ATTRIBUIBILE AI BENI: ... 7

- N – PROPOSTA DI VENDITA : ... 7

- O– REGIME FISCALE:... 7

- P – GESTIONE: ... 8

- Q – RIEPILOGO : ... 8

- A – PREMESSA:

- che, ricevuto l’incarico di descrivere e stimare i beni di compendio della procedura, lo scrivente ha dato corso alle indagini preliminari, di indole informativa e tecnica, indirizzate alla raccolta dei dati indispensabili per poter successivamente procedere alla richiesta della documentazione ipotecaria, catastale e comunale;

- che si è recato presso il bene oggetto di stima al fine di verificare la consistenza delle singole unità immobiliari;

- che, raccolti alcuni documenti, ha predisposto gli elaborati grafici e fotografici da allegare alla relazione tecnico-descrittiva;

- che ha proceduto alla valutazione del bene;

tutto ciò premesso, lo scrivente rassegna il seguente elaborato tecnico – estimativo,

nello specifico:

- B – DATI DI PIGNORAMENTO :

L’ immobile oggetto di pignoramento è sito nel Comune di Nereto distinto al N.C.E.U. al Foglio 6 – Part. 317 – Sub. 2 – Cat. A/2 – Via Guido Piragino –Piano 1.

- C – UBICAZIONE E NATURA DEI BENI OGGETTO DELLA STIMA:

L’immobile oggetto di stima è sito nel Comune di Nereto alla Via Piragino e precisamente:

- Appartamento posto al piano primo, della superficie di Mq. 70,00 circa, costituito da: ingresso, soggiorno, cucina, due camere, bagno, disimpegno e balcone della superficie di Mq. 7,00 circa;

- Garage posto al piano seminterrato della superficie di Mq. 13,00 circa.

- D – GENERALITA’ DEI BENI E LORO DISPONIBILITA’:

d1) Pertinenza:

Immobili distinti nel N.C.E.U. del Comune di Nereto, al Fog. 6 - Part. 317 – Sub 2;

Diritto pari all’intero della piena proprietà, in testa al Sig. XXXXX ¹,. d2) Provenienza:

L’immobile oggetto di stima, è pervenuto al Sig. XXXXX, con atto di compravendita del Notaio XXXXX in data 28/02/2008 - Rep. 1089/895, Trascritto a Teramo il 05/03/2008 al n. 4013/2535 Reg. Part., da XXXXX; precedentemente l’immobile era stato acquistato per la quota di ½ ciascuno

con atto di compravendita del Notaio XXXXX i in data 19/01/1989 - Rep.

57729, Trascritto a Teramo il 14/02/1989 al n. 1696/1327 Reg. Part. da XXXXX.

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d3) Dati Catastali:

L’immobile oggetto di stima, è distinto al N.C.E.U. del Comune di Nereto, al - Fog. 6 – Part. 317 – Sub. 2 – Cat. A/2 –Cl. 1 – Cons. 5 vani – Sup. Cat. 76/74 mq – R. 232,41.

d4) Situazione Edilizia:

Dalle indagini effettuate presso l’Ufficio Tecnico, Sportello Unico per l’Edilizia, del Comune di Nereto il fabbricato è stato realizzato con i seguenti titoli edilizi:

- Licenza di Costruzione n. 4/77 del 20/09/1977;

- Variante n. 32/79 del 07/05/1979.

d5) Confini:

L’immobile oggetto di stima, confina con proprietà XXXXX, area condominiale, salvo altri o variati.

d6) Lavori Condominiali:

Il complesso immobiliare su cui insiste l’immobile ha in corso “lavori di riparazione e manutenzione ordinaria alle facciate del fabbricato” per un importo pari ad

€. 9.500,00 oltre IVA. In base alle tabelle millesimali (136,44), al Sig. XXXXX spetta la quota di €. 1.296,18.

- E – ATTI PREGIUDIZIEVOLI:

e1) Iscrizioni

Iscrizione del 05/03/2008 - Reg. Part. 670 - Reg. Gen. 4014 IPOTECA VOLONTARIA

CONCESSIONE A GARANZIA DI MUTUO FONDIARIO - €. 200.000,00 a favore XXXXX

Contro XXXXX

Immobili distinti al N.C.E.U. del Comune di Nereto al Fog. 6 - Part. 317 – Sub. 2 - (Proprietà 1/1)

e2) Trascrizione

Trascrizione del 26/09/2019 - Reg. Part. 9709 - Reg. Gen. 13721 ATTO ESECUTIVO O CAUTELARE

VERBALE DI PIGNORAMENTO IMMOBILIARE a favore XXXXX

Contro XXXXX

Immobili distinti al N.C.E.U. del Comune di Nereto al Fog. 6 - Part. 317 – Sub. 2 - (Proprietà 1/1)

- F – DESCRIZIONE DEI BENI:

f1) Configurazione delle unità immobiliari e stato manutentivo generale degli stesse:

L’immobile oggetto di stima è sito nel Comune di Nereto alla Via Piragino e precisamente:

- Appartamento posto al piano primo, della superficie di Mq. 70,00 circa, costituito da: ingresso, soggiorno, cucina, due camere, bagno, disimpegno e balcone della superficie di Mq. 7,00 circa;

- Garage posto al piano seminterrato della superficie di Mq. 13,00 circa.

I pavimenti sono in parte in ceramica monocottura ed in parte in marmittone.

Gli infissi esterni sono in legno con tapparelle in plastica.

Gli infissi interni sono ad anta cieca in legno.

Il bagno presenta rivestimenti in ceramica monocottura, coordinati con il pavimento.

I soffitti e le pareti dei locali sono rifiniti con intonaco civile tinteggiato a tempera.

Il bagno è dotato di sanitari in ceramica.

L’impianto elettrico presenta un numero sufficiente di interruttori e prese per un normale funzionamento.

Impianto di riscaldamento a caldaia con elementi radianti in ghisa.

- G- CONFORMITÀ IMPIANTI:

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(comuni ed esclusivi), l’aggiudicatario ai sensi del D.M. 22 gennaio 2008 n. 37 deve dichiarare di rinunciare irrevocabilmente alla garanzia di adeguamento degli impianti e di farsi carico degli oneri e delle spese di adeguamento degli impianti stessi alla normativa in materia di sicurezza sollevando ai sensi dell’ art. 1490 del Codice Civile gli organi della procedura esecutiva da ogni responsabilità al riguardo.

- H- CERTIFICAZIONE ENERGETICA:

Dalla verifica della documentazione, il fabbricato è sprovvisto dal Certificato energetico in base D.Lgs 3 marzo 2011 n. 28.

- I – MISURAZIONE:

Il calcolo della superficie commerciale calcolata sulla documentazione catastale, è comprensiva degli spessori dei muri perimetrali e dei muri interni. Si precisa che nel prezzo unitario posto a base del calcolo è omnicomprensivo l’incidenza delle aree scoperte.

- L– ANALISI DELLE CARATTERISTICE:

l1) estrinseche:

--Ambiente economico sociale: L’ immobile è posto in zona semicentrale del Comune di Nereto;

--Collegamenti stradali: L’immobile sorge su Strada Comunale Via Piragino;

l2) intrinseche:

-- Accessibilità: buona, l’immobile è accessibile da strada Comunale;

-- Funzionalità Generale: La funzionalità distributiva dell' immobile è sviluppata su un unico livello;

--Funzionalità degli impianti : impianto elettrico funzionante e impianto di riscaldamento mediante caldaia ed elementi radianti;

--Grado di finiture: Sia i pavimenti, rivestimenti che gli infissi trovasi in mediocre stato di conservazione;

-- Panoramicità: verso unità abitative;

-- Disponibilità: l’unità immobiliare attualmente è occupata saltuariamente dai figli dell’esecutato.

- M – VALORE ATTRIBUIBILE AI BENI:

In base alla descrizione sopra riportata, alla descrizione delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche, si è poi proceduto alla comparazione con beni analoghi.

Nella determinazione dei suddetti prezzi unitari si è tenuto conto della situazione reale in cui versa il fabbricato allo stato attuale, nonché della situazione attuale del mercato immobiliare.

Diritti pari all’ intero della piena su immobile oggetto di stima, è distinto al N.C.E.U. del Comune di Nereto, al - Fog. 6 – Part. 317 – Sub. 2 – Cat. A/2 –Cl. 1 – Cons. 5 vani – Sup. Cat. 76/74 mq – R. 232,41.

Particella Superficie Prezzo €/mq Valore Appartamento 317/2 70,00 mq €. 850,00 €. 59.500,00

Balconi 7,00 mq €. 280,00 €. 1.960,00

Garage 13,00 mq €. 400,00 €. 5.200,00

Valore €. 66.660,00

Al valore di mercato, viene detratto l’onere spettante all’esecutato per effettuare i lavori di riparazione e manutenzione ordinaria alle facciate del fabbricato.

Valore → €. 66.660,00 - €. 1.296,18 = €. 65.363,82

- N – PROPOSTA DI VENDITA :

Lo scrivente fa presente che le unità immobiliare oggetto della procedura esecutiva viene posta in vendita in un unico lotto.

- O– REGIME FISCALE:

I beni sono soggetti a tassa di legge.

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- P – GESTIONE:

L’unità immobiliare attualmente è occupato saltuariamente dai figli dell’esecutato.

- Q – RIEPILOGO :

Si riassumono le informazioni già dettagliatamente esposte nei paragrafi precedenti e riportate nel prospetto riepilogativo:

LLOOTTTTOO VVAALLOORREE IIMMMMOOBBIILLEE PPRREEZZZZOO BBAASSEE DD’’AASSTTAA LOLOTTTTOO UNUNIICCOO €.€. 6655..339933,,8822

Ritenendo con tanto di aver pienamente ottemperato al mandato affidatogli, il sottoscritto C.T.U. rassegna la presente relazione peritale, ringraziando l’Ill.mo Sig. Giudice per la fiducia accordatagli e rimanendo a disposizione per eventuali chiarimenti in merito a quanto suesposto.

Controguerra 11/03/2020 IL C.T.U.

(Dott. Geom. Gabriele DI NATALE)