TRIBUNALE CIVILE DI NUORO

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Fallimento 18/2017

RELAZIONE PERITALE

CTU Dott. Ing Marco Sarria

Maggio 2021

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1 PREMESSA 4

2 IDENTIFICAZIONE DEL PATRIMONIO IMMOBILIARE 4

3 LOTTO 1 - FABBRICATO AL RUSTICO IN VIA CORSICA A NUORO 5

3.1 DESCRIZIONE SINTETICA 5

3.2 IDENTIFICAZIONE CATASTALE 5

3.3 PROVENIENZE 6

3.4 FORMALITÀ PREGIUDIZIEVOLI 7

3.5 INQUADRAMENTO URBANISTICO 8

3.6 REGOLARITÀ URBANISTICA 8

3.7 DESCRIZIONE DEL FABBRICATO AL RUSTICO 9

Superficie commerciale lorda 9

3.8 STIMA DEL FABBRICATO AL RUSTICO 10

Metodologia di stima 10

Valore del suolo 10

Valore dei lavori eseguiti 11

Spese generali e oneri concessori 11

Valore del Fabbricato al rustico di via Corsica a Nuoro 11

3.9 FORMAZIONEDELLOTTON°1 12

4 LOTTO 2 - COMPLESSO INDUSTRIALE IN OTTANA 13

4.3 PROVENIENZE 15

4.6 DESCRIZIONE DEL COMPLESSO INDUSTRIALE 17

Il lotto industriale 17

I capannoni 17

REGOLARITÀ URBANISTICA DEL COMPLESSO INDUSTRIALE 19

Le infrastrutture di rete 19

L’impianto di frantumazione e vagliatura inerti 20

4.7 STIMA DEL COMPLESSO INDUSTRIALE 20

STIMA DEL LOTTO 20

4.7.1.1 Metodologia estimativa 20

4.7.1.2 Valore del lotto 20

STIMA DEI CAPANNONI 21

4.7.1.4 Superficie commerciale lorda 21

4.7.1.5 Fonti di informazione 21

4.7.1.6 Valore dei capannoni 22

STIMA DELL’IMPIANTO DI FRANTUMAZIONE INERTI 22

4.7.1.8 Valore dell’impianto di frantumazione inerti 22

4.7.1.1 Valore dei materiali accumulati 23

STIMA DELLE INFRASTRUTTURE DI RETE 23

4.7.1.1 Valore delle infrastrutture di rete 23

4.8 VALORE DEL COMPLESSO INDUSTRIALE 24

5 LOTTO 3 - TERRENI IN ZONA INDUSTRIALE IN OTTANA 26

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5.3 PROVENIENZE 27

5.6 VINCOLI E PRESCRIZIONI 29

5.7 DESCRIZIONE DEI TERRENI 29

Superfici dei terreni 30

5.8 STIMA DEI TERRENI 30

6 CONCLUSIONI 32

7 ALLEGATI 33

7.1 ALLEGATI LOTTO 1- FABBRICATO AL RUSTICO IN VIA CORSICA A NUORO 33

All 1.1 - 1.2- Doc fotografica e foto aeree; 33

All 1.3 - Visura CT Fg 45 mapp 3565; 33

All 1.4 - Elenco Subalterni Fg 45 mapp 3565; 33

All 1.5 - Visura storica Catasto Terreni e Fabbricati - Comune Nuoro; 33

All 1.6 - Visura storica Catasto Fabbricati Nuoro Fg 45 mapp 3565 sub 2; 33

All 1.7 - Estratto di Mappa Nuoro Fg 45 mapp 3565; 33

All 1.8 - Elaborato Planimetrico Fg 45 mapp 3565; 33

All 1.9 - Stima opere edili realizzate nel fabbricato di via Corsica; 33

All 1.10 -Elaborati grafici Progetto via Corsica - pratica 270_2004; 33

All 1.11 - Relazione tecnica Progetto via Corsica - pratica 270_2004; 33

All 1.12 - Concessione in sanatoria 355 del 11_05_2016 33

All 1.13 –Relazione notarile 33

7.2 ALLEGATI LOTTO 2-COMPLESSO INDUSTRIALE IN OTTANA 33

All 2.1 - 2.2 Doc fotografica e foto aeree 33

All 2.3 - Planimetria generale e urbanizzazioni Complesso Industriale 33

All 2.4 - Visura Terreni in Comune di Ottana 33

All 2.5 - Visura CT Fg 5 mapp 563; 33

All 2.6 - Visura CT Fg 5 mapp 564 ; 33

All 2.7 - Visura CF Fg 5 mapp 563 sub 1 33

All 2.14 - Estratto di Mappa Fg 5 mapp 563_564_562_561_560_559_337 33

All 2.15 - Elenco subalterni Fg 5 part 563 33

All 2.16 - Elaborato planimetrico fg.5 part 563 33

All 2.17 - Planimetria Fg5 mapp 563 sub 1 33

All 2.18 - PEC del Consorzio Industriale 33

All 2.19 - Computo infrastrutture di rete impianto inerti 33

All 2.20 - Fattura acquisto impianto inerti n 335 del 30_11_2001_ Parte 1 33

All 2.21 - Fattura acquisto impianto inerti n 349 del 21_12_2001_Parte2 Saldo 33

All 2.22 - Planimetrie progetto esecutivo Capannone principale 33

ALL 2.23 Prot_Par 0002413 del 06-04-2021 - Documento ACCESSO ATTI 33

7.3 ALLEGATI LOTTO 3-TERRENI IN ZONA INDUSTRIALE A OTTANA 33

All 3.1 - 3.2 Doc fotografica e foto aeree; 34

All 3.3 - Visura terreni Comune di Ottana 34

All 3.4 - Estratto di Mappa Fg 5 mapp 280_330; 34

All 3.5 - Estratto di Mappa Fg 5 mapp 388; 34

All 3.6 - Estratto di Mappa Fg 3 mapp 176 _ Fg 5 mapp 391 _ Fg 6 mapp

223_224_230_234_664_666_668_671_672_675 34

All 3.7 - PEC del Consorzio Industriale Provinciale di Nuoro; 34

All 3.8 - Certificato di Destinazione Urbanistica; 34

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PREMESSA

Con PEC del 16/12/2019 il Dott. Giancarlo Fenu curatore della procedura fallimentare 18/2017 del Tribunale di Nuoro , incaricava il sottoscritto Dott. Ing. Marco Sarria,

, già consulente nella procedura prefallimentare 44/2015, di procedere, limitatamente ai beni di proprietà della sola società

in liquidazione, all’aggiornamento, se ritenuto necessario dell’attuale consistenza e dello stato giuridico degli stessi al fine di definire il programma di liquidazione della procedura fallimentare.

A tal fine il sottoscritto, procedeva alla redazione della presente relazione utilizzando la documentazione allegata alla CTU della procedura prefallimentare 44/2015 integrata con la richiesta di accesso agli atti al Comune di Ottana e con la Relazione notarile del di

Le valutazioni effettuate sono riferite allo stato dei luoghi così come descritto nella CTU allegata alla procedura prefallimentare 44/2015.

2 IDENTIFICAZIONE DEL PATRIMONIO IMMOBILIARE

Il patrimonio immobiliare è stato identificato sulla base della perizia redatta dal depositata nel fascicolo della procedura iscritta al R.G. n. 44/2015

Si suddivide il patrimonio nei seguenti beni riassunti nella seguente tabella:

BENE TIPOLOGIA UBICAZIONE IDENTIFICAZIONE CATASTALE

LOTTO 1 – FABBRICATO AL RUSTICO

Fabbricato al rustico Nuoro, Via Corsica

Catasto Fabbricati del C. di Nuoro Fg. 45 mappale 3565 sub. 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16

LOTTO 2 – COMPLESSO INDUSTRIALE

Capannone principale Officina principale Deposito legname Magazzino oli Magazzino deposito Officina secondaria

Ottana, zona industriale

CF del C. di Ottana

Fg. 5 mapp. 563 sub. 1, 2, 4, 5, 6 e 7

Lotto industriale

CT del C. di Ottana

Fg. 5 mapp.li 337, 559, 560, 561, 562, 563 e 564

LOTTO 3 – TERRENI INDUSTRIALI

Terreni

Ottana, zona industriale

CT del C. di Ottana:

- Fg. 3 mapp. 176

- Fg. 5 mapp.li 280, 330, 388, 391 - Fg. 6 mapp.li 223, 224, 230, 234, 664, 666, 668, 671, 672, 675 Tabella 1 - Patrimonio immobiliare della società resistente

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3 LOTTO 1 - FABBRICATO AL RUSTICO IN VIA CORSICA A NUORO

3.1 Descrizione sintetica

Fabbricato pluripiano interamente al rustico, sito a Nuoro, via Corsica, costituito da piano interrato, piano seminterrato e quattro piani fuori terra, più pertinenza cortilizia, edificato su un lotto di mq.1.375,00

Foto 1 – fabbricato al rustico in via Corsica a Nuoro

3.2 Identificazione catastale

Il fabbricato è distinto al Catasto Fabbricati del Comune di Nuoro al Foglio. 45 mappale 3565 subalterni 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16; intestati a

Al sub.1 sono accatastate le parti comuni al fabbricato (area cortilizia, ingresso e vano scala).

Nel dettaglio si ha:

− Foglio 45, particella 3565 subalterno 2, piano terra unità in corso di costruzione, ex part. 3565, area urbana mq. 1375 (demolizione totale del 24/03/2006 prot. N.NU0026850, ex particelle graffate 2573-2649 categoria A/4;

(6)

− Foglio 45, particella 3565 subalterno 5, piano primo unità in corso di costruzione, ex part. 3565 area urbana mq. 1375 (demolizione totale del 24/03/2006 prot. N.NU0026850, ex particelle graffate 2573-2649 categoria A/4;

− Foglio 45, particella 3565 subalterno 8, piano secondo unità in corso di costruzione, ex part.

3565 area urbana mq. 1375 (demolizione totale del 24/03/2006 prot. N.NU0026850, ex particelle graffate 2573-2649 categoria A/4;

− Foglio 45, particella 3565 subalterno 11, piano terzo unità in corso di costruzione, ex part. 3565 area urbana mq. 1375 (demolizione totale del 24/03/2006 prot. N.NU0026850, ex particelle graffate 2573-2649 categoria A/4;

− Foglio 45, particella 3565 subalterno 12, piano terzo unità in corso di costruzione, ex part. 3565 area urbana mq. 1375 (demolizione totale del 24/03/2006 prot. N.NU0026850, ex particelle graffate 2573-2649 categoria A/4;

− Foglio 45, particella 3565 subalterno 13, piano S1 unità in corso di costruzione, ex part. 3565 area urbana mq. 1375 (demolizione totale del 24/03/2006 prot. N.NU0026850, ex particelle graffate 2573-2649 categoria A/4;

Nel Catasto Terreni del comune di Nuoro. il terreno su cui insiste il rustico è individuato al foglio 45, particella 3565, qualità ente urbano, di ha 0.13.75, derivante dalla demolizione di preesistente edificio identificato al Catasto Fabbricati al Foglio 45 part. Graffate 2573-2649.

3.3 Provenienze

− 26/08/1999 – Compravendita rep. 25434 a favore contro

del vecchio fabbricato sito nel comune di Nuoro tra la via Corsica e la via Tunisi identificato al Catasto Fabbricati del C. di Nuoro al Foglio 45, particella graffate 2573-2649;

− 03/02/2000 – Rogito rep. 9786 del per correzione errore atto del 26/08/1999 (erano stati omessi i dati relativi all’area di sedime e all’area circostante);

− 03/08/2006 - Conferimento in società a favore della contro

avente ad oggetto il conferimento delle unità immobiliari individuate al Catasto

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Fabbricati del comune di Nuoro al Foglio 45 subalterni 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16 con zone condominiali (area cortilizia, ingresso e vano scala) individuate al sub.1 della medesima particella 3565.

3.4 Formalità pregiudizievoli

− 22/02/2000 – Ipoteca volontaria a garanzia di mutuo rep. 9967 a favore di

, gravante sul fabbricato sito in Comune di Nuoro identificato al Catasto Fabbricati al Fg.45 particelle graffate 2573-2649 e sulle aree identificate al Catasto Terreni di Nuoro al Fg.45 particelle 3246, 3321, 2902, 3322, 2903, 3323, 2913, 3324, 3223, 2914 – Gli importi sono stati frazionati sulle unità immobiliari;

identificate al Catasto Fabbricati al Fg.45 part. 3565, sub. 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16 come da formalità annotata in data 17/07/2003;

− 12/09/2006 – Ipoteca volontaria rep. 24426 derivante da concessione a garanzia di finanziamento a

favore di contro società gravante

sulle u.i. site nella via Corsica in Comune di Nuoro identificate al Catasto Fabbricati al Fg.45 part. 3565, sub. 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16; sui terreni siti nel Comune di Ottana – Zona industriale – identificati al Catasto Terreni al Fg.5 part. 387, 466;

Fg.3, part. 176, Fg.5 part. 391, Fg.6 part. 223, 224, 230, 234, 664, 666, 668, 671, 672, 675, Fg.5 part. 280, 330, 337, 395, 388, e sul fabbricato in corso di costruzione sito nella medesima zona industriale identificato al Catasto Fabbricati al Foglio 5 part. 466 sub.1;

− 19/02/2007 – ipoteca legale n° 783 a favore di contro la

gravante sul terreno edificabile sito in Nuoro alla via Corsica, identificato al Catasto Terreni del Comune di Nuoro al Fg.45 part. 3476;

− 13/05/2008 – ipoteca legale n°996 a favore di contro la

gravante sulle unità immobiliari in corso di costruzione site nel Comune di Nuoro alla via Corsica identificate al Catasto Fabbricati del detto Comune al Foglio 45 part.

3565 subalterni 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16; sui terreni siti nel Comune di Ottana – Zona industriale – identificati al Catasto Terreni del detto Comune al Fg.5 part.387, 466, Fg.3 part. 176, Fg.5 part. 391, Fg.6 part. 223, 224, 230, 234, 664, 666, 668, 671, 672, 675, Fg.5 part. 280, 330, 337, 395, 388;

− 19/06/2009 - ipoteca legale n. 1036 - a favore di contro la società gravante sulle unità immobiliari in corso di costruzione site nel Comune di Nuoro alla via Corsica identificate al Catasto Fabbricati del detto Comune al Foglio 45 part.

3565 subalterni 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16; sui terreni siti nel Comune di Ottana – Zona industriale – identificati al Catasto Terreni del detto Comune al Fg.5 part.387, 466, Fg.3 part.176, Fg.5 part. 391, Fg.6 part. 223, 224, 230, 234, 664, 666, 668, 671, 672, 675; Fg.5 part. 280, 330, 337, 395, 388;

− 05/11/2010 – ipoteca giudiziale derivante da decreto ingiuntivo n°545 del Tribunale Civile di Olbia, a

favore della contro la società

gravante sulle unità immobiliari in corso di costruzione site nel Comune di Nuoro alla via Corsica identificate al Catasto Fabbricati del detto Comune al Foglio 45 part. 3565 subalterni 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16; sui terreni siti nel Comune di Ottana – Zona industriale – identificati al Catasto Terreni del detto Comune al Fg.5 part.387, 466, Fg.3 part. 176, Fg.5 part. 391, Fg.6 part, 223, 224, 230, 234, 664, 666, 668, 671, 672, 675, Fg.5 part. 280, 330, 337, 395, 388 e sul fabbricato sito nel Comune di Ottana – Zona Industriale identificato al Catasto Fabbricati del detto Comune al Fg.5 part.

466 sub.1 cat.D7;

− 30/09/2010 – ipoteca giudiziale derivante da decreto ingiuntivo n°3796 del Tribunale Civile di Reggio Emilia, a favore della contro la società

gravante sulle unità immobiliari in corso di costruzione site nel Comune di Nuoro alla via Corsica identificate al Catasto Fabbricati del detto Comune al Foglio 45 part. 3565 subalterni 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16; sui terreni siti nel Comune di Ottana – Zona industriale – identificati al Catasto Terreni del detto Comune al Foglio 5 part.387, 466, Fg.3 part.176, Foglio 5 part. 391, Foglio 6, Part.223, 224, 230, 234, 664,

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666, 668, 671, 672, 675, Fg.5 part. 280, 330, 337, 395, 388 e sul fabbricato sito nel Comune di Ottana – Zona Industriale identificato al Catasto Fabbricati del detto Comune al Fg.5 part. 466 sub.1 cat.D7;

− 11/02/2011 – ipoteca legale n°219 a favore di contro la

gravante sul lotto di terreno edificabile sito in Comune di Nuoro alla via Corsica identificato al Catasto Terreni di Nuoro al Fg. 45 part. 3476;

− 05/12/2011 – ordinanza di sequestro conservativo n.1322 emessa dal Tribunale di Nuoro a favore di Doneddu Pietro contro la società gravante sui terreni siti nel Comune di Ottana identificati al Catasto terreni al Fg.5 part. 387, 466;

− 23/06/2015 – ipoteca legale n. 651 a favore di contro la società gravante sulle unità immobiliari in corso di costruzione site nel Comune di Nuoro alla via Corsica identificate al Catasto Fabbricati del detto Comune al Foglio 45 part.

3565 subalterni 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16; sui terreni siti nel Comune di Ottana – Zona industriale – identificati al Catasto Terreni del detto Comune al Foglio 3, Part. 176, Foglio 5 particelle 280, 330, 337, 388, 391, 559, 560, 561, 562, Foglio 6 part.

223, 224, 230, 234, 664, 666, 668, 671, 672, 675, sui fabbricati siti nel Comune di Ottana identificati al Catasto Fabbricati al Foglio 5 part. 563, sub. 1,3,4;

− 09/06/2015 – verbale di Pignoramento immobili n.418 del Tribunale di Nuoro a favore di contro gravante sulle unità in corso di costruzione site nel comune di Nuoro al Fg. 45 part. 3565 subalterni 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16; sui terreni siti nel Comune di Ottana – Zona industriale – identificati al Catasto Terreni del detto Comune al Foglio 5 part. 387,466, Foglio 3 part.

176, Foglio 5 part. 391, Foglio 6 part. 223, 224, 230, 234, 664, 666, 668, 671, 672, 675, Foglio 5 part. 280, 330, 337, 395, 388 e sul fabbricato sito nel Comune di Ottana Zona Industriale identificato al Catasto Fabbricati del detto Comune al Foglio 5 part.466 sub.1 cat. D/7.

3.5 Inquadramento urbanistico

L’immobile risulta inquadrato all’interno del quartiere di Santu Predu, in “Corte e Susu”, nella via Corsica all’interno della zona A, sottozona A1, del vigente strumento urbanistico comunale del Comune di Nuoro.

A breve distanza la Scuola di via Malta, la Piazza Italia, la Provincia ed il Comune e l’intero centro storico con gli edifici antichi.

3.6 Regolarità urbanistica

La costruzione è stata edificata sulla base della Concessione edilizia n. 94 del 26/07/1999.

I lavori autorizzati furono sospesi con provvedimento n.38 del 25.02.2000 per difformità dalla Concessione rilasciata.

In data 10/12/2004 è stata presentata una domanda di condono edilizio, pratica n° 270, n_0056223, intestata alla inerente l’aumento della superficie del fabbricato ai piani intermedi e la maggiore altezza totale oltre la sagoma del fabbricato differente dal progetto approvato per una superficie di mq. 302,33 ed un volume di mc. 723,51, oltre a mq. 38,56 di superficie non residenziale – numero 270 del 10/12/2004 numero 0056223;

In data 13.10.2008 è stato presentato presso il Comune di Nuoro il progetto in sanatoria a firma dell (cfr. All 1.10 - Elaborati grafici Progetto via Corsica - pratica 270_2004 - All 1.11 - Relazione tecnica Progetto via Corsica - pratica 270_2004)

In data 11/05/2016 il Comune di Nuoro concedeva alla soc. in liquidazione P.I.

01147990913 la concessione in sanatoria per avere realizzato, in difformità del progetto approvato n.

1611/2, un fabbricato da adibirsi a residenza e servizi, composto da tre piani fuori terra e due seminterrati (cfr. All 1.12 - Concessione in sanatoria 355 del 11_05_2016)

I lavori per il completamento del fabbricato sarebbero dovuti iniziare entro il 1° anno ed ultimati e resi abitabili o agibili entro il 3° anno dal rilascio della concessione; l’inosservanza dei predetti termini ha comportato la decadenza della concessione.

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COSTI E PROCEDURE DI SANATORIA

Per sanare le eventuali difformità riscontrate nello stato di fatto rispetto a quanto autorizzato si dovrà predisporre ed inoltrare apposita Pratica Edilizia presso gli Enti competenti i quali sugli aspetti discrezionali potranno dare:

− a) Parere favorevole: le opere abusive potranno essere sanate con oblazione;

− b) Parere sfavorevole: le opere abusive dovranno essere demolite e si dovrà ripristinare l’immobile secondo la C.E. e/o le determinazioni e valutazioni degli stessi Enti competenti.

Nelle vendite esecutive immobiliari, in base al combinato disposto dagli artt. 46, comma 5, del DPR 6 giugno 2001, n.380 e 40, comma 6 della L. 28 febbraio 1985 n.47, nel caso di sanabilità degli abusi, l’aggiudicatario è rimesso nei termini per la presentazione della domanda della concessione in sanatoria.

Il deposito della domanda di concessione in sanatoria deve avvenire entro centoventi (120) giorni dall’emissione del decreto di trasferimento, così come disposto dal DL 23 aprile 1985 n. 146 e dai successivi interventi legislativi che hanno lasciato fermo tale termine.

3.7 Descrizione del fabbricato al rustico

L’immobile è un fabbricato pluripiano con realizzata la sola struttura intelaiata in cemento armato composto da:

- piano interrato avente superficie coperta di mq. 325.08, destinato ad uso cantine;

- piano seminterrato avente superficie coperta di mq. 141.98;

- piano terra avente superficie coperta di mq. 219,91;

- piano primo avente superficie coperta di mq. 219,91;

- piano secondo avente superficie coperta di mq. 219,91;

- piano terzo avente superficie coperta di mq. 128,01

L’accesso avviene dalla via Corsica e dalla via Tunisi. Di assoluto pregio la posizione panoramica e l’esposizione.

Risultano realizzati: gli scavi di sbancamento; le strutture in elevazione e di contenimento in cemento armato, i solai orizzontali in laterocemento;

Superficie commerciale lorda

Per superficie commerciale lorda si intende la superficie in proprietà esclusiva calcolata al lordo di pareti interne e perimetrali (con un massimo di 50 cm di spessore per le pareti perimetrali), e sino alla mezzeria delle pareti confinanti con altre proprietà (con un massimo di 25 cm).

Ad essa vengono sommate le superfici di accessori e pertinenze, in base ai seguenti coefficienti:

-) cantine e soffitte non collegate : da 0,10 a 0,25 -) cantine e soffitte collegate : da 0,25 a 0,50 -) balconi scoperti sino a 10 mq : da 0,20 a 0,30 -) logge coperte sino a 10 mq : da 0,30 a 0,50 -) terrazze sino a 30 mq : da 0,20 a 0,40 -) terrazze oltre 30 mq : da 0,10 a 0,30 -) verande : da 0,60 a 0,80 -) portici fino a 30 mq : da 0,30 a 0,40 -) giardini : da 0,10 a 0,20

La superficie commerciale dell’immobile desunta sulla base dell’elaborato “A6 – Allegati” allegato alla perizia redatta dal P.E. in data 10/05/2016, è riassunta nella seguente tabella:

sup.lorda [mq] coefficiente sup.comm. lorda [mq]

Piano Interrato 325.08 0.5 162.54

Piano Seminterrato 141.98 0.5 70.99

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Piano Terra 219.91 1 219.91

Piano Primo 219.91 1 219.91

Piano Secondo 219.91 1 219.91

Piano Terzo 128.01 0.5 64.00

TOTALE SUP. COMM. LORDA mq. 960.00

Tabella 2 – superficie commerciale lorda 3.8 Stima del fabbricato al rustico

Metodologia di stima

La metodologia utilizzata è quella della stima dei costi (Cost Approach); il valore dell’immobile sarà determinato attraverso la somma del valore del suolo e del costo di ricostruzione di quanto già edificato.

Valore del suolo

Considerato che l’area è situata in una zona periferica di rilievo sotto il profilo del mercato immobiliare locale, si adotta una metodologia indiretta basata sul valore di trasformazione.

Quest’ultima quantifica il valore dell’area tramite il prodotto del bene trasformato ed un coefficiente di incidenza area secondo la formula

Va = (Vmp * Ia)

− Vmp il valore medio di mercato dell’immobile trasformato, che può essere ricavato una volta noti i valori medi di mercato per le possibili destinazioni d’uso;

− Ia l’incidenza area, quantificabile in funzione sia dei valori medi campione rilevati nel contesto urbano, sia degli oneri gravanti sui proprietari del fondo stabiliti dalle norme dello strumento urbanistico generale.

Il coefficiente di incidenza dell’area tiene conto dei principali fattori oggettivi che possono influire economicamente nella trasformazione della stessa; esso è legato direttamente ai vincoli qualitativi espressi dallo strumento urbanistico che regola l’attività edilizia nella zona e risulta indipendente dalla volumetria complessiva potenziale.

Infatti, mentre non è dato conoscere a priori la consistenza del bene da stimare, risulta rilevante l’incidenza degli obblighi del costruttore verso la pubblica amministrazione (cessioni, oneri di urbanizzazione ed eventuali vincoli espressi dallo strumento normativo), variabili in relazione alla zonizzazione identificabile nel vigente strumento di pianificazione generale.

(cfr. “Ici ed aree fabbricabili: aspetti giuridici e problematiche estimative. il caso di Cagliari” di G. Marchi e M. Argiolas – Università degli studi di Cagliari – Dipartimento di Ingegneria del Territorio).

I dati statistici, deducibili da pubblicazioni specializzate del settore e dai principali borsini immobiliari, consentono di quantificare l’incidenza dell’area mediante la definizione di due classi:

− per le zone urbanizzate il valore dell’incidenza area varia tra il 30% (zone B prossime al mare) ed il 20% (zone B interne al centro abitato);

− per le zone non urbanizzate il valore dell’incidenza area oscilla tra il 20% (zone C prossime al mare) ed il 13% (zone C interne al centro abitato).

Per il bene in esame, ricadente in zona B, dotata di urbanizzazioni e adiacente ad aree già edificate, si assume un indice di incidenza area Ia pari al 20%.

Si assume quale valore medio di mercato dell’immobile trasformato Vmp, il prezzo a mq di superficie commerciale lorda, adottato nelle contrattazioni di compravendita in Nuoro per immobili nuovi a destinazione residenziale, costruiti in aree aventi caratteristiche analoghe a quelle oggetto della presente stima.

A tal fine sono state valutate le quotazioni dell’osservatorio immobiliare dell’Agenzia del territorio di Nuoro, per il secondo semestre 2020 ha individuato i seguenti valori:

Zona: Semicentrale/Centrale Codice di zona: C1 - Microzona catastale n.: 1 Tipologia prevalente: Abitazioni civili Destinazione: Residenziale

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Tipologia Stato Valore Mercato

(€/mq) Sup.

(L/N)

Valori Locazione

(€/mq x mese) Sup.

(L/N)

Min Max Min Max

Abitazioni civili OTTIMO 1450 1650 L 4 5,5 L

Valutate le caratteristiche della struttura, e la posizione, la tipologia del fabbricato stesso classificato appartenente alla categoria “Abitazioni civili” si sceglie il valore di mercato pari a 1650,00 euro/mq.

Il prospetto seguente evidenzia lo sviluppo della valutazione:

- Superficie commerciale: 960 mq

- Prezzo unitario di vendita dell’edificio realizzabile: 1650,00 €/mq - Valore di vendita dell’edificio: (€/mq. 1650 x mq. 960) = 1.584.000,00 € - Coefficiente di incidenza: 20% (area urbanizzata)

Da cui: Va = (Vmp * Ia) = 1.584.000 x 0.20 = 316.800,00 Il più probabile valore del suolo ammonta a € 316.800,00

Valore dei lavori eseguiti -I lavori eseguiti consistono in:

− Scavi di sbancamento, rinterro di cavi, trasporto di materiali e vespai

− Opere in cemento armato – fondazioni, muri di contenimento, travi, pilastri e scale

− Solai di piano in laterocemento

Il computo delle opere è stato eseguito sulla base degli elaborati grafici allegati alla citata perizia del P.E. Stefano Salvatici in data 10/05/2016, utilizzando il prezzario Lavori Pubblici 2009 Regione Autonoma della Sardegna e (ove non disponibili nel prezzario) prezzi correnti in zona per opere similari.

(vedasi allegato 2.5)

Il Computo delle opere edili realizzate ammonta a € 267.000,00

Si opera un deprezzamento del 25% per stato di conservazione, obsolescenza, eventuali difformità urbanistiche non rilevate in questa sede ed eventuali vizi occulti.

Spese generali e oneri concessori

Le spese generali e gli oneri concessori sostenuti sono stimati pari al 10% del costo di costruzione sostenuto e pertanto pari a:

0.10 * € 267.000,00 = € 26.700,00 Valore del Fabbricato al rustico di via Corsica a Nuoro

Valore dell’area edificabile € 316.800,00

Lavori edili eseguiti € 267.000,00

Deprezzamento del 25% per stato di conservazione, obsolescenza, eventuali difformità urbanistiche non rilevate in questa sede ed eventuali vizi occulti

- € 66.750,00

Spese generali ed oneri concessori - € 26.700,00

Totale complessivo € 543.750,00

VALORE DEL FABBRICATO AL RUSTICO:

€ 543.750,00

(Euro_cinquecentoquarantatremilasettecentocinquanta/00)

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3.9 FORMAZIONE DEL LOTTO N°1

LOTTO n°2 – QUOTA PARI AL 100% DI PIENA PROPRIETA’ DI:

Fabbricato pluripiano, interamente al rustico con sola struttura intelaiata in cemento armato, sito a Nuoro, via Corsica, costituito da piano interrato, piano seminterrato e quattro piani fuori terra, più pertinenza cortilizia, edificato su un lotto di mq. _1.375,00.

IN CATASTO:

− Catasto Fabbricati del Comune di Nuoro Foglio 45, particella 3565 subalterno 2, piano terra, unità in corso di costruzione;

− Catasto Fabbricati del Comune di Nuoro Foglio 45, particella 3565 subalterno 5, piano primo, unità in corso di costruzione;

− Catasto Fabbricati del Comune di Nuoro Foglio 45, particella 3565 subalterno 8, piano secondo, unità in corso di costruzione;

− Catasto Fabbricati del Comune di Nuoro Foglio 45, particella 3565 subalterno 11, piano terzo unità in corso di costruzione;

− Catasto Fabbricati del Comune di Nuoro Foglio 45, particella 3565 subalterno 12, piano terzo unità in corso di costruzione;

− Catasto Fabbricati del Comune di Nuoro Foglio 45, particella 3565 subalterno 13, piano S1, unità in corso di costruzione;

PROPRIETA’

per i diritti pari a 1/1 di proprietà.

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6 Conclusioni

Ribadisco le conclusioni alle quali sono pervenuto riassunte nella seguente tabella:

L O T T I Valore complessivo

Lotto 1 - Fabbricato al rustico in via Corsica a Nuoro € 543.750,00

Lotto 2 - Complesso Industriale in Ottana € 1.839.515,00

Lotto 3 - Terreni industriali in Ottana € 1.447.800,00

Tabella 5 – tabella riepilogativa valore del patrimonio immobiliare stimato

−

Il sottoscritto CTU rimane a disposizione del Giudice e del curatore per tutti i chiarimenti e le integrazioni ritenute necessarie.

Nuoro, 27 Maggio 2021

Il tecnico Dott. Ing. Marco Sarria

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7 ALLEGATI

7.1 Allegati Lotto 1 - Fabbricato al rustico in via Corsica a Nuoro All 1.1 - 1.2- Doc fotografica e foto aeree;

All 1.3 - Visura CT Fg 45 mapp 3565;

All 1.4 - Elenco Subalterni Fg 45 mapp 3565;

All 1.5 - Visura storica Catasto Terreni e Fabbricati - Comune Nuoro;

All 1.6 - Visura storica Catasto Fabbricati Nuoro Fg 45 mapp 3565 sub 2;

All 1.7 - Estratto di Mappa Nuoro Fg 45 mapp 3565;

All 1.8 - Elaborato Planimetrico Fg 45 mapp 3565;

All 1.9 - Stima opere edili realizzate nel fabbricato di via Corsica;

All 1.10 -Elaborati grafici Progetto via Corsica - pratica 270_2004;

All 1.11 - Relazione tecnica Progetto via Corsica - pratica 270_2004;

All 1.12 - Concessione in sanatoria 355 del 11_05_2016 All 1.13 –Relazione notarile -

7.2 Allegati Lotto 2 - Complesso industriale in Ottana All 2.1 - 2.2 Doc fotografica e foto aeree

All 2.3 - Planimetria generale e urbanizzazioni Complesso Industriale All 2.4 - Visura Terreni in Comune di Ottana

All 2.5 - Visura CT Fg 5 mapp 563;

All 2.6 - Visura CT Fg 5 mapp 564 ; All 2.7 - Visura CF Fg 5 mapp 563 sub 1 All 2.8 - Visura CF Fg 5 mapp 563 sub 2 All 2.9 - Visura CF Fg 5 mapp 563 sub 3 All 2.10 - Visura CF Fg 5 mapp 563 sub 4 All 2.11 - Visura CF Fg 5 mapp 563 sub 5 All 2.12 - Visura CF Fg 5 mapp 563 sub 6 All 2.13 - Visura CF Fg 5 mapp 563 sub 7

All 2.14 - Estratto di Mappa Fg 5 mapp 563_564_562_561_560_559_337 All 2.15 - Elenco subalterni Fg 5 part 563

All 2.16 - Elaborato planimetrico fg.5 part 563 All 2.17 - Planimetria Fg5 mapp 563 sub 1 All 2.18 - PEC del Consorzio Industriale

All 2.19 - Computo infrastrutture di rete impianto inerti

All 2.20 - Fattura acquisto impianto inerti n 335 del 30_11_2001_ Parte 1 All 2.21 - Fattura acquisto impianto inerti n 349 del 21_12_2001_Parte2 Saldo All 2.22 - Planimetrie progetto esecutivo Capannone principale

ALL 2.23 Prot_Par 0002413 del 06-04-2021 - Documento ACCESSO ATTI Ing Sarria

7.3 Allegati Lotto 3 - Terreni in zona industriale a Ottana

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All 3.1 - 3.2 Doc fotografica e foto aeree;

All 3.3 - Visura terreni Comune di Ottana All 3.4 - Estratto di Mappa Fg 5 mapp 280_330;

All 3.5 - Estratto di Mappa Fg 5 mapp 388;

All 3.6 - Estratto di Mappa Fg 3 mapp 176 _ Fg 5 mapp 391 _ Fg 6 mapp 223_224_230_234_664_666_668_671_672_675

All 3.7 - PEC del Consorzio Industriale Provinciale di Nuoro;

All 3.8 - Certificato di Destinazione Urbanistica;