Perizia dell'esperto ex art. 568 c.p.c. Geom. Ballarati Paolo, nell'esecuzione Immobiliare 103/2015 del R.G.E.

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TRIBUNAL E DI PISA

SEZIONE EE.II.

Perizia dell'Esperto ex art. 568 c.p.c. Geom. Ballarati Paolo, nell'Esecuzione Immobiliare 103/2015 del R.G.E.

promossa da

BANCA POPOLARE DI VICENZA SOCIETA' COOP. PER AZIONI Codice fiscale:

Partita IVA:

contro

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SOMMARIO

Incarico ... 3

Premessa ... 3

Descrizione... 3

Lotto Unico ... 3

Completezza documentazione ex art. 567... 3

Titolarità... 4

Confini ... 4

Consistenza ... 4

Cronistoria Dati Catastali ... 5

Dati Catastali... 5

Precisazioni ... 6

Patti ... 6

Stato conservativo... 6

Parti Comuni ... 6

Servitù, censo, livello, usi civici ... 6

Caratteristiche costruttive prevalenti ... 7

Stato di occupazione ... 8

Provenienze Ventennali... 8

Formalità pregiudizievoli ... 9

Normativa urbanistica ...10

Regolarità edilizia...10

Vincoli od oneri condominiali ...11

Stima / Formazione lotti ...11

Riserve e particolarità da segnalare...13

Riepilogo bando d'asta ...14

Lotto Unico...14

Schema riassuntivo Esecuzione Immobiliare 103/2015 del R.G.E. ...15

Lotto Unico...15

Formalità da cancellare con il decreto di trasferimento ...16

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INCARICO

In data 24/05/2016, il sottoscritto Geom. Ballarati Paolo, con studio in Viale delle Cascine, 26 - 56127 - Pisa (PI), email prog.sostenibile@gmail.com, PEC paolo.ballarati@geopec.it, Tel. 050 20488, veniva nominato Esperto ex art. 568 c.p.c. e in data 03/06/2016 accettava l'incarico e prestava giuramento di rito.

PREMESSA

I beni oggetto di pignoramento sono costituiti dai seguenti immobili:

 Bene N° 1 - Appartamento ubicato a San Miniato (PI) - VIA TOSCO ROMAGNOLA EST 1056- 1058, piano TERRA E SECONDO (Coord. Geografiche: 43°41'30,00"N 10°52'15,40"E)

DESCRIZIONE

Il compendio immobiliare oggetto di stima è costituito da due unità immobiliari rappresentate da un abitazione con relativo garage al piano terra ubicate all'interno di un fabbricato per civili abitazioni che si sviluppa su tre piani fuori terra posto in via Tosco Romagnola Est, numeri civici 1056 e 1058, Località "La Scala" del Comune di San Miniato (PISA) in un quartiere a vocazione prettamente residenziale mista ad agricola.

Alcuni dei servizi di prima necessità (Farmacia, locali commerciali ecc..), si trovano nelle vicinanze e per lo più nella vicina Piazza Trieste sita in prossimità della Via Tosco Romagnola Est ove si è sviluppato il piccolo nucleo sociale e commerciale della zona. La località "La Scala" è collegata al resto del territorio dove sono ubicati la maggior parte dei servizi commerciali e di prima necessità (Scuole, ambulatori ecc..) percorrendo Via Tosco Romagnola Est in direzione "San Miniato Basso" . La frazione di "San Miniato Basso" dista circa km. 2,5 mentre la città di Pisa ( capoluogo di provincia ) dista circa Km. 48,00 ed è raggiungibile per mezzo delle infrastrutture viarie della S.G.C. FI-PI-LI, oltre che da ferrovia ( stazione di San Miniato Basso - Viale Marconi ).

L'unità abitativa è disposta al piano secondo dello stabile ed ha accesso attraverso vano scala comune con ingresso direttamente prospiciente la Via Tosco Romagnola Est. L'unità immobiliare è disposta su unico piano e si compone di ingresso, cucina, , soggiorno, ripostiglio, disimpegno zona notte, bagno, camera singola e camera matrimoniale,ripostiglio sottotetto . Il locale ad uso garage , avente n. civico 1056 è disposto al piano terra del medesimo stabile ed ha accesso , sia con ingresso carrabile, direttamente prospiciente la viabilità pubblica denominata Via tosco Romagnola Est, sia dall'androne ingresso del n. civ. 1058 .

LOTTO UNICO

Il lotto è formato dai seguenti beni:

 Bene N° 1 - Appartamento ubicato a San Miniato (PI) - VIA TOSCO ROMAGNOLA EST 1056- 1058, piano TERRA E SECONDO

COMPLETEZZA DOCUMENTAZIONE EX ART. 567

Si attesta che la documentazione di cui all'art. 567 c.p.c., comma 2 risulta completa.

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TITOLARITÀ

L'immobile oggetto dell'esecuzione, appartiene ai seguenti esecutati:



L'immobile viene posto in vendita per i seguenti diritti:

 (Proprietà 1/2)

Da estratto per riassunto dai registri degli atti di matrimonio del Comune di Orvieto ( allegato alla presente) , risulta che con provvedimento del Tribunale di Pisa in data 18.04.2012 N.R.G. 161/2012 è stata omologata la separazione consensuale fra i coniugi di cui all'atto di matrimonio controscritto.

CONFINI

L'appartamento in oggetto confina ad Est in adiacenza con unità immobiliare ad uso abitazione di terza proprietà salvo se altri; a Sud con affaccio libero sulla proiezione di resede di terza proprietà; ad ovest in adiacenza con unità immobiliare ad uso abitazione di terza proprietà salvo se altri; a Nord con vano scala comune e per la restante parte con affaccio libero sulla proiezione di Via Tosco Romagnola Est.

Il garage confina ad Est con vano scala comune e per la restante parte in adiacenza con unità immobiliare ad uso magazzino di proprietà salvo se altri, facente parte del medesimo fabbricato; a Sud con affaccio libero direttamente su resede di proprietà salvo se altri facente parte del medesimo fabbricato; ad ovest in adiacenza con unità immobiliare di terza proprietà CIONCOLINI e NORI salvo se altri; a Nord con affaccio libero direttamente su Via Tosco Romagnola Est.

CONSISTENZA

Destinazione Superficie

Netta Superficie

Lorda Coefficiente Superficie

Convenzionale Altezza Piano

Abitazione 73,65 mq 86,63 mq 1,00 86,63 mq 2,70 m SECONDO

Soffitta 4,30 mq 5,08 mq 0,33 1,65 mq 2,40 m SOPRASCALA

garage 34,50 mq 42,00 mq 0,60 25,20 mq 3,00 m TERRA

Totale superficie convenzionale: 113,48 mq Incidenza condominiale: 0,00 % Superficie convenzionale complessiva: 113,48 mq

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I beni non sono comodamente divisibili in natura.

Si da atto che i criteri di misurazione adottati fanno riferimento alla norma UNI 10750 ; I coefficienti correttivi sono desunti dal Borsino Immobiliare FIMAA 2016

CRONISTORIA DATI CATASTALI

Periodo Proprietà Dati catastali

Dal 01/01/1994 al 20/06/2002

piena proprietà Catasto Fabbricati Fg. 33, Part. 21, Sub. 6, Zc. -- Categoria A4

Cl.2, Cons. 5

Superficie catastale 86 Rendita € 242,73 Piano T-2 Dal 20/06/2002 al 23/11/2004

P proprietà per 1/2 ciascuno in regime di comunione legale dei beni

Catasto Fabbricati Fg. 33, Part. 21, Sub. 6, Zc. -- Categoria A4

Cl.3, Cons. 5,5 Superficie catastale 86 Rendita € 309,62 Piano T-1-2 Dal 23/11/2004 al 16/03/2015

PER 1/2 PIENA PROPRIETA'

Catasto Fabbricati Fg. 33, Part. 21, Sub. 6 Categoria A4 Cl.3, Cons. 5.5 Superficie catastale 86 Rendita € 30.962,00 Piano T-1-2

I TITOLARI CATASTALI CORRISPONDONO A QUELLI REALI

DATI CATASTALI

Catasto fabbricati (CF)

Dati identificativi Dati di classamento

Sezione Foglio Part. Sub. Zona

Cens. Categoria Classe Consistenza Superficie

catastale Rendita Piano Graffato

-- 33 21 6 -- A4 3 5,5 86 309,62 2

33 21 5 -- C2 3 34 37 94,82 T

Corrispondenza catastale

Relativamente all'unità abitativa la planimetria catastale agli atti risulta essere conforme rispetto allo stato dei luoghi.

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Viceversa per il locale garage è stato riscontrato che la destinazione non corrispondeva a quella reale così come rispondente urbanisticamente . Pertanto è stato necessario procedere a variazione cat.le della destinazione d'uso da magazzino a garage con procedura doc.fa prot.llo PI0070323 del 05.09.2016. A seguito della quale il sub. è stato variato dal sub. 5 al sub. 10 ( ved. ricevuta Agenzia del Territorio allegata).

Si precisa che prima della suddetta variazione vi era perfetta corrispondenza tra i dati riportati nelle visure storiche catastali aggiornate dell’Agenzia del Territorio e quelli indicati nell’atto di pignoramento.

PRECISAZIONI

Vi è perfetta congruenza tra esecutati e soggetti titolari dei diritti reali oggetto di pignoramento .

PATTI

Dal titolo di provenienza atto Notaio pansa Longobardo Valeria del 23.11.2004 , risulta che il precedente proprietario avesse diritto di attingere acqua dal pozzo della vicina proprietà della

Con il suddetto atto venivano inoltre acquistati le quote proporzionali delle parti e cose dell'intero stabile comuni come per uso e Legge quali a solo titolo esemplificativo l'androne ingresso e il vano scale di accesso.

STATO CONSERVATIVO

L'appartamento presenta uno stato conservativo normale con regolare manutenzione delle finiture . Si precisa che tale giudizio è riservato alle parti edilizie visibili essendo tutti i vani, ad eccezione del soggiorno, contro-soffittati . Non è stato quindi possibile verificare lo stato conservativo dei soffitti e della struttura lignea soprastante.

All'interno del garage lo stato conservativo è accettabile in relazione all'uso con eccezione della serranda in acciaio zincato del vano porta carrabile sulla quale il proprietario lamenta problematiche di apertura e scorrimento.

Le facciate del fabbricato risultano intonacate e tinteggiate al civile non in maniera omogenea e in cattivo stato di manutenzione; il vano scala si presenta invece in sufficiente stato di conservazione.

PARTI COMUNI

Il bene in oggetto ad uso abitativo fa parte di più ampio fabbricato diviso da terra a tetto che si sviluppa su tre piani fuori terra e composto da un 'altra unità abitativa al piano primo e da tre fondi al piano terra . Tra le parti comuni con l'unità immobiliare abitativa sottostante si annovera il vano scale interno e l'ingresso sul fronte strada . Il riscaldamento per il bene oggetto di stima risulta autonomo e non centralizzato.

SERVITÙ, CENSO, LIVELLO, USI CIVICI

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Non sono stati osservate servitù apparenti a favore del bene oggetto di stima . Viceversa è stata osservata una servitù gravante sul bene relativa all'accesso alla copertura dato che esso avviene da un unico lucernario posto nel vano ripostiglio- sottotetto ( anche se non particolarmente agevole)dell'abitazione.

Non risultano dal titolo di provenienza e dagli atti catastali gravare sull'immobile altri limitazioni al godimento della proprietà quali livelli, censi e usi civici.

CARATTERISTICHE COSTRUTTIVE PREVALENTI

I beni in oggetto fanno parte di più ampio fabbricato di remota epoca costruttiva . La struttura portante verticale è presumibilmente di pietrame e laterizio.

gli orizzontamenti (solai ) sono in legno .

La copertura del fabbricato è in tegole in cotto e la struttura del tetto anch'essa in legno senza segni visibili di interventi strutturali in epoca recente.

L' unità abitativa in oggetto risulta sufficientemente esposta ed illuminata con esposizione Sud/Nord .L'altezza dei vani utile è variabile da mt. 2,60 a mt. 2,70 tranne nel disimpegno notte ad h. 2,40 mt. e nel ripostiglio sottotetto

Pavimenti : in tutti gli ambienti sono presenti pavimenti e zoccolino battiscopa in ceramiche di monocottura. In alcuni ambienti sono più moderni e riportati sopra gli esistenti.

Soffitti e pareti : In tutto l'appartamento sono presenti controsoffitti lignei lisci tinteggiati al civile ad eccezione del vano soggiorno che si presenta in legno a vista; le pareti sono tutte intonacate e tinteggiate al civile.

Bagni : Il bagno è rivestito con mattonelle in ceramica fino ad h. mt. 2,40 presenta i sanitari in ceramica ed è dotato di doccia da bagno di dimensioni standard. Risulta essere stato oggetto di interventi manutentivi abbastanza recenti.

Infissi : Gli infissi esterni sono tutti legno, senza taglio termico, con vetro singolo e muniti di persiane in legno. Il portoncino d'ingresso è in legno del tipo blindato . Le porte interne sono in legno tamburato originali con maniglie di tipo classico.

Soglie e davanzali : Le soglie delle finestre e porte sono in pietra.

Impianto elettrico : L’impianto elettrico con conduttori sottotraccia è risalente alla costruzione dell’edificio tranne i frutti e le placche interruttori che sono state sostituite in epoca recente.

Impianto di riscaldamento : l’appartamento è servito da una caldaia a gas metano a tiraggio forzato di recente fabbricazione con produzione di acqua calda sanitaria posizionata nel locale ripostiglio al piano secondo e terminali con radiatori in alluminio e di termoarredo nel bagno.

Impianto Gas : l’impianto a gas domestico fuori traccia è di remota epoca costruttiva; la cucina è dotata di forometria per la ventilazione .

Impianti idrico sanitario : La rete distribuzione dell'acqua sanitaria è del tipo sottotraccia anch'essa di remota epoca costruttiva

L’unità immobiliare abitativa è fornita dei vari contatori delle utenze ( gas, acqua ed energia elettrica) e di impianto telefonico.

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Il garage è dotato di infisso avvolgibile in acciaio zincato; pavimento in battuto di cemento con riportato tappettino plastico , pareti intonacate e tinteggiate al civile e soffitti a struttura lignea e sovrastanti tavelloni a vista; il locale risulta fornito di punti luce e prese energia elettrica. Si presenta in sufficienti condizioni di conservazione e manutenzione. Il bene in oggetto è di dimensioni superiori alla media della tipologia.

Vano scale a comune : sui pianerottoli sono presenti pavimenti e zoccolino battiscopa in ceramiche monocottura mentre la scala interna presenta un rivestimento in pietra serena. Tra i servizi a comune con le altre unità immobiliari è stata osservata la fornitura energia elettrica del vano scala e la pulsantiera con citofono .

STATO DI OCCUPAZIONE

L'immobile abitativo risulta occupato ed abitato dal esecutato , che ivi risulta risiedere.

Il locale garage è utilizzato come magazzino da parte del suddetto esecutato.

PROVENIENZE VENTENNALI

Periodo Proprietà Atti

Dal 20/11/1986 al 20/06/2002

proprietario per 1000/1000 DELLA PIENA PROPRIETA'.

COMPRAVENDITA

Rogante Data Repertorio N° Raccolta N°

NOTAIO CESARE

LAZZERONI 20/11/1986 46371

Trascrizione

Presso Data Reg. gen. Reg. part.

RR.II. LIVORNO 04/12/1986 7737

Registrazione

Presso Data Reg. N° Vol. N°

EMPOLI 09/12/1986 3489

Dal 20/06/2002 al 23/11/2004

proprietario per , 500/1000 DELLA PIENA PROPRIETA' IN REGIME DI COMUNIONE DEI BENI CON

proprietario per 500/1000 DELLA PIENA PROPRIETA' CONIUGI IN REGIME DI COMUNIONE DEI BENI .

COMPRAVENDITA

PANSA LONGOBARDO

VALERIA 20/06/2002 55867

Trascrizione

RR.II. LIVORNO 01/07/2002 6838

Registrazione

SEDE N.P. N.P.

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COMPRAVENDITA Dal 23/11/2004 al

16/03/2015

proprietario per , 500/1000 DELLA PIENA PROPRIETA'.

, proprietario per 500/1000 DELLA PIENA PROPRIETA'. in comune e pro indiviso fra loro

COMPRAVENDITA

PANSA LONGOBARDO

VALERIA 23/11/2004 89451

Trascrizione

RR.II. LIVORNO 09/12/2004 23265 12671

Registrazione

SEDE

COMPRAVENDITA 05/12/2004 5914 1/T

Per quanto riguarda l'immobile oggetto di pignoramento:

 Sussiste continuità nelle trascrizioni per il ventennio precedente alla data di trascrizione del pignoramento;

 La situazione della proprietà antecedente il ventennio della trascrizione del pignoramento risulta variata;

 La situazione della proprietà risulta attualmente invariata.

Non risultano trascritti presso Agenzia del Territorio Servizi Immobiliari di Livorno, atti successivi al pignoramento.

Si precisa che i coniugi hanno sciolto il loro matrimonio in data

18.04.2012 data di omologazione della separazione consensuale ( ved. punto Titolarità ).

FORMALITÀ PREGIUDIZIEVOLI

Dalle visure ipotecarie effettuate presso l'Agenzia del Territorio di Livorno aggiornate al 27/07/2015, sono risultate le seguenti formalità pregiudizievoli:

Iscrizioni

 volontaria derivante da compravendita Iscritto a Livorno il 01/07/2002

Reg. gen. XXXX - Reg. part. 2673 Quota: piena proprietà

Importo: € 216.000,00 A favore di

Formalità a carico dell'acquirente Capitale: € 108.000,00

Rogante:

Data: 20/06/2002 N° repertorio: 55868

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 VOLONTARIA derivante da compravendita Iscritto a livorno il 09/12/2004

Reg. gen. xxxxx - Reg. part. 6377 Importo: € 280.000,00

A favore di

Rogante:

Data: 23/11/2004 N° repertorio: 89452 N° raccolta: 5586 Trascrizioni

 verbale di Pignoramento

Trascritto a LIVORNO il 30/04/2015 Reg. gen. XXXX - Reg. part. 3626 Quota: PIENA PROPRIETA'

A favore di B

Annotazioni a iscrizioni

 annotamento

Iscritto a Livorno il 20/09/2007 Reg. gen. 52254 - Reg. part. 12699 Quota: intera

Contro

Formalità a carico dell'acquirente

Note: - modifica durata e tipologia tasso. Atto Steidl del 20.11.2007 rep. n. 52254/12699 . La durata dell'ammortamento veniva ridotta dal 31.12.2029 al 30 giugno 2022.

NORMATIVA URBANISTICA

L'immobile ricade secondo il vigente Regolamento Urbanistico e Piano Strutturale del Comune di San Miniato in UTOE 2 nei "Centri Abitati" nelle aree a prevalente destinazione residenziale come patrimonio edilizio schedato a statuto speciale e più precisamente "Edifici di valore storico ambientale" per cui sono ammessi gli interventi previsti dal "CAPO III" delle N.T.A. intitolato

“Disciplina degli interventi di consolidamento del tessuto urbano” e le disposizioni di cui all'art. 86 e successivi per edifici di "Categoria 2) Edifici di valore storico ambientale" rappresentati con il colore nero nelle tavole del RU.

REGOLARITÀ EDILIZIA

L'immobile risulta regolare per la legge n° 47/1985. La costruzione è antecedente al 01/09/1967. Non sono presenti vincoli artistici, storici o alberghieri. Non sono presenti diritti demaniali o usi civici.

La costruzione dell'intero stabile è risalente sicuramente al secolo scorso o alla fine del secolo precedente. Non sono presenti vincoli artistici, storici o alberghieri.

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Per l'unità immobiliare ad uso abitativo in oggetto, dalle ricerche effettuate presso l'Ufficio di Archivio del Comune di San Miniato, sono risultati i seguenti titoli abilitativi:

- Art. 48 Legge 47/85 per opere interne pratica n° 18768 prot. n° 1077 del 30/12/1985;

- Autorizzazione Esecuzione Lavori per opere su parti comuni pratica n° 1187 prot. n° 20036 del 02/11/1987.

Per l'unità immobiliare pertinenziale con destinazione a garage risultano invece i seguenti titoli edilizi abilitativi:

- Art. 48 Legge 47/85 per opere interne di demolizione tramezzo divisorio pratica n° 18769 prot. n°

1078 del 30/12/1985;

- Autorizzazione Esecuzione Lavori per cambio destinazione d'uso da magazzino a garage pratica n°

2088 prot. n° 7978 del 16/04/1986.

E' opportuno precisare che la verifica di rispondenza tra lo stato reale e quello rappresentato dai suddetti titoli edilizi , si è potuta eseguire solo in modo sommario. Ciò in quanto gli elaborati grafici allegati alle suddette istanze risultano privi di quotature dimensionali e riportati , secondo quanto ammesso dalla normativa vigente a cui gli stessi si riferiscono, da copie delle piante catastali in scala 1 : 200 .

Certificazioni energetiche e dichiarazioni di conformità

 Non esiste il certificato energetico dell'immobile / APE.

 Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto elettrico.

 Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto termico.

 Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto idrico.

Tale verifica di regolarità urbanistico - edilizia dei beni ha comunque sostanzialmente identificato, con i suddetti limiti, una conformità fra lo stato legittimato dei suddetti titoli edilizi e lo stato dei luoghi.

VINCOLI OD ONERI CONDOMINIALI

Non si é a conoscenza di presenza di vincoli od oneri condominiali.

Lo stabile, non risulta essere costituito in condominio e privo di amministratore condominiale . Non è stato quindi possibile accertare obiettivamente eventuali debenze degli esecutati nei confronti di terzi .

STIMA / FORMAZIONE LOTTI

Il lotto unico di vendita è composto da un appartamento per civile abitazione e da un garage posto al piano terra non direttamente collegato alla stessa .

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Lo scrivente ha ritenuto opportuno procedere alla formazione di un lotto unico cosi costituito:

Il compendio immobiliare oggetto di stima è costituito da due unità immobiliari rappresentate da un abitazione con relativo garage al piano terra ubicate all'interno di un fabbricato per civili abitazioni che si sviluppa su tre piani fuori terra posto in via Tosco Romagnola Est, numeri civici 1056 e 1058, Località "La Scala" del Comune di San Miniato (PISA) in un quartiere a vocazione prettamente residenziale mista ad agricola. Alcuni dei servizi di prima necessità (Farmacia, locali commerciali ecc..), si trovano nelle vicinanze e per lo più nella vicina Piazza Trieste sita in prossimità della Via Tosco Romagnola Est ove si è sviluppato il piccolo nucleo sociale e commerciale della zona. La località "La Scala" è collegata al resto del territorio dove sono ubicati la maggior parte dei servizi commerciali e di prima necessità (Scuole, ambulatori ecc..) percorrendo Via Tosco Romagnola Est in direzione "San Miniato Basso" . La frazione di "San Miniato Basso" dista circa km. 2,5 mentre la città di Pisa ( capoluogo di provincia ) dista circa Km. 48,00 ed è raggiungibile per mezzo delle infrastrutture viarie della S.G.C. FI-PI-LI, oltre che da ferrovia ( stazione di San Miniato Basso - Viale Marconi ). L'unità abitativa è disposta al piano secondo dello stabile ed ha accesso attraverso vano scala comune con ingresso direttamente prospiciente la Via Tosco Romagnola Est. L'unità immobiliare è disposta su unico piano e si compone di ingresso, cucina, , soggiorno, ripostiglio, disimpegno zona notte, bagno, camera singola e camera matrimoniale,ripostiglio sottotetto . Il locale ad uso garage , avente n. civico 1056 è disposto al piano terra del medesimo stabile ed ha accesso , sia con ingresso carrabile, direttamente prospiciente la viabilità pubblica denominata Via tosco Romagnola Est, sia dall'androne ingresso del n. civ. 1058 . Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 33, Part. 21, Sub. 6, Zc. --, Categoria A4 - Fg. 33, Part. 21,

Sub. 5, Zc. --, Categoria C2

L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà (1/1)

Valore di stima del bene: € 102.132,00

Viste le caratteristiche intrinseche ed estrinseche del bene, quali ad esempio il suo stato di conservazione, la vetustà, l' ubicazione, la distanza dal centro abitato ed ai servizi di prima necessità , il sottoscritto ha determinato il più probabile valore di mercato in base ad un criterio di stima comparativa per valori tipici , basato sulla valutazione dei prezzi attuali dei borsini immobiliari delle associazioni di categoria del settore ( FIMAA) mediati con quelli della banca dati dell'Osservatorio mercato Immobiliare dell'Agenzia delle Entrate e da quelli risultanti dai vari portali Web di offerte immobiliari . Tale ricerca ha indicato un prezzo medio al mq. lordo,nelle offerte di vendita di unità immobiliari con caratteristiche similari a quella in oggetto ( abitazioni civili di vecchia edificazione poste in piccolo stabile condominiale , senza ascensore, in stato conservativo ordinario ed in zona suburbana), variabile tra €. 600,00-1300 / mq lordo. Il sottoscritto in considerazione ha optato per un valore medio unitario di €.

900,00 al mq.

Identificativo corpo

Superficie convenzionale

Valore unitario Valore complessivo

Quota in vendita

Totale

Bene N° 1 - Appartamento San Miniato (PI) - VIA TOSCO ROMAGNOLA EST 1056- 1058, piano TERRA E SECONDO

113,48 mq 900,00 €/mq € 102.132,00 100,00 € 102.132,00

Valore di stima: € 102.132,00

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RISERVE E PARTICOLARITÀ DA SEGNALARE

Il sottoscritto CTU a seguito della constata incongruenza relativa alla destinazione catastale e a quella urbanistica del locale pertinenziale sito al piano terra con accesso dalla Via Tosco Romagnola ha optato in ossequio al quesito n. 13 /a presentare variazione all'Agenzia del Territorio per adeguare la categoria catastale alla destinazione d'uso del locale suddetto così come risulta dagli atti urbanstico- edilizi ( quindi a garage- autorimessa) . Tale variazione è stata inserita agli atti dell'Agenzia del Territorio in data 05.09.2016 con prot.llo PI0070323.

A seguito di tale variazione il subalterno catastale del locale è variato da sub. 5 a sub. 10 .

Assolto il proprio mandato, il sottoscritto Esperto ex art. 568 c.p.c. deposita la relazione di stima presso questo Spettabile Tribunale, tanto in assolvimento dell'incarico conferitogli dalla S.V. e resta a disposizione per eventuali chiarimenti.

Pisa, li 22/09/2016

L'Esperto ex art. 568 c.p.c.

Geom. Ballarati Paolo ELENCO ALLEGATI:

 N° 1 Altri allegati - Relazione Notarile certificazione ipo-catastale vent. (Aggiornamento al 12/09/2016)

 N° 2 Visure e schede catastali - Visura storica sub. 4 (Aggiornamento al 11/07/2016)

 N° 3 Visure e schede catastali - Visura storica sub. 10 (Aggiornamento al 12/09/2016)

 N° 4 Foto - documentazione fotografica appartamento e garage

 N° 5 Altri allegati - Estratto atto di matrimonio degli esecutati (Aggiornamento al 06/09/2016)

 N° 6 Planimetrie catastali - appartamento piano secondo (Aggiornamento al 04/07/2016)

 N° 7 Planimetrie catastali - garage (Aggiornamento al 05/09/2016)

 N° 8 Altri allegati - ricevuta Variazioen cat.le Agenzia del Territorio (Aggiornamento al 05/09/2016)

 N° 9 Concessione edilizia - Aut.ne edilizia cambio d. uso

 N° 10 Altri allegati - Art. 48 legge 47-85 opere interne appartamento

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RIEPILOGO BANDO D'ASTA

LOTTO UNICO

Il compendio immobiliare oggetto di stima è costituito da due unità immobiliari rappresentate da un abitazione con relativo garage al piano terra ubicate all'interno di un fabbricato per civili abitazioni che si sviluppa su tre piani fuori terra posto in via Tosco Romagnola Est, numeri civici 1056 e 1058, Località "La Scala" del Comune di San Miniato (PISA) in un quartiere a vocazione prettamente residenziale mista ad agricola. Alcuni dei servizi di prima necessità (Farmacia, locali commerciali ecc..), si trovano nelle vicinanze e per lo più nella vicina Piazza Trieste sita in prossimità della Via Tosco Romagnola Est ove si è sviluppato il piccolo nucleo sociale e commerciale della zona. La località "La Scala" è collegata al resto del territorio dove sono ubicati la maggior parte dei servizi commerciali e di prima necessità (Scuole, ambulatori ecc..) percorrendo Via Tosco Romagnola Est in direzione "San Miniato Basso" . La frazione di "San Miniato Basso" dista circa km. 2,5 mentre la città di Pisa ( capoluogo di provincia ) dista circa Km. 48,00 ed è raggiungibile per mezzo delle infrastrutture viarie della S.G.C. FI-PI-LI, oltre che da ferrovia ( stazione di San Miniato Basso - Viale Marconi ). L'unità abitativa è disposta al piano secondo dello stabile ed ha accesso attraverso vano scala comune con ingresso direttamente prospiciente la Via Tosco Romagnola Est. L'unità immobiliare è disposta su unico piano e si compone di ingresso, cucina, , soggiorno, ripostiglio, disimpegno zona notte, bagno, camera singola e camera matrimoniale,ripostiglio sottotetto . Il locale ad uso garage , avente n. civico 1056 è disposto al piano terra del medesimo stabile ed ha accesso , sia con ingresso carrabile, direttamente prospiciente la viabilità pubblica denominata Via tosco Romagnola Est, sia dall'androne ingresso del n. civ. 1058 . Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 33, Part. 21, Sub. 6, Zc. --, Categoria A4 - Fg. 33, Part. 21,

Sub. 5, Zc. --, Categoria C2

L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà (1/1) Destinazione urbanistica: L'immobile ricade secondo il vigente Regolamento Urbanistico e Piano Strutturale del Comune di San Miniato in UTOE 2 nei "Centri Abitati" nelle aree a prevalente destinazione residenziale come patrimonio edilizio schedato a statuto speciale e più precisamente "Edifici di valore storico ambientale" per cui sono ammessi gli interventi previsti dal "CAPO III" delle N.T.A. intitolato “Disciplina degli interventi di consolidamento del tessuto urbano” e le disposizioni di cui all'art. 86 e successivi per edifici di "Categoria 2) Edifici di valore storico ambientale" rappresentati con il colore nero nelle tavole del RU.

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SCHEMA RIASSUNTIVO

ESECUZIONE IMMOBILIARE 103/2015 DEL R.G.E.

LOTTO UNICO

Bene N° 1 - Appartamento

Ubicazione: San Miniato (PI) - VIA TOSCO ROMAGNOLA EST 1056- 1058, piano TERRA E SECONDO

Diritto reale: Proprietà Quota 1/1

Tipologia immobile: Appartamento

Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 33, Part. 21, Sub.

6, Zc. --, Categoria A4 - Fg. 33, Part. 21, Sub. 5, Zc. --, Categoria C2

Superficie 113,48 mq

Pertinenze: Superficie

Stato conservativo: L'appartamento presenta uno stato conservativo normale con regolare manutenzione delle finiture . Si precisa che tale giudizio è riservato alle parti edilizie visibili essendo tutti i vani, ad eccezione del soggiorno, contro-soffittati . Non è stato quindi possibile verificare lo stato conservativo dei soffitti e della struttura lignea soprastante. All'interno del garage lo stato conservativo è accettabile in relazione all'uso con eccezione della serranda in acciaio zincato del vano porta carrabile sulla quale il proprietario lamenta problematiche di apertura e scorrimento. Le facciate del fabbricato risultano intonacate e tinteggiate al civile non in maniera omogenea e in cattivo stato di manutenzione; il vano scala si presenta invece in sufficiente stato di conservazione.

Descrizione: Il compendio immobiliare oggetto di stima è costituito da due unità immobiliari rappresentate da un abitazione con relativo garage al piano terra ubicate all'interno di un fabbricato per civili abitazioni che si sviluppa su tre piani fuori terra posto in via Tosco Romagnola Est, numeri civici 1056 e 1058, Località "La Scala" del Comune di San Miniato (PISA) in un quartiere a vocazione prettamente residenziale mista ad agricola. Alcuni dei servizi di prima necessità (Farmacia, locali commerciali ecc..), si trovano nelle vicinanze e per lo più nella vicina Piazza Trieste sita in prossimità della Via Tosco Romagnola Est ove si è sviluppato il piccolo nucleo sociale e commerciale della zona. La località "La Scala" è collegata al resto del territorio dove sono ubicati la maggior parte dei servizi commerciali e di prima necessità (Scuole, ambulatori ecc..) percorrendo Via Tosco Romagnola Est in direzione "San Miniato Basso" . La frazione di

"San Miniato Basso" dista circa km. 2,5 mentre la città di Pisa ( capoluogo di provincia ) dista circa Km.

48,00 ed è raggiungibile per mezzo delle infrastrutture viarie della S.G.C. FI-PI-LI, oltre che da ferrovia ( stazione di San Miniato Basso - Viale Marconi ). L'unità abitativa è disposta al piano secondo dello stabile ed ha accesso attraverso vano scala comune con ingresso direttamente prospiciente la Via Tosco Romagnola Est. L'unità immobiliare è disposta su unico piano e si compone di ingresso, cucina, , soggiorno, ripostiglio, disimpegno zona notte, bagno, camera singola e camera matrimoniale,ripostiglio sottotetto . Il locale ad uso garage , avente n. civico 1056 è disposto al piano terra del medesimo stabile ed ha accesso , sia con ingresso carrabile, direttamente prospiciente la viabilità pubblica denominata Via tosco Romagnola Est, sia dall'androne ingresso del n. civ. 1058 .

Vendita soggetta a IVA: NO

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FORMALITÀ DA CANCELLARE CON IL DECRETO DI TRASFERIMENTO

Iscrizioni

 volontaria derivante da compravendita Iscritto a Livorno il 01/07/2002

Reg. gen. XXXX - Reg. part. 2673 Quota: piena proprietà

Importo: € 216.000,00 A favore di

Rogante:

Data: 20/06/2002 N° repertorio: 55868

 VOLONTARIA derivante da compravendita Iscritto a livorno il 09/12/2004

Reg. gen. xxxxx - Reg. part. 6377 Importo: € 280.000,00

A favore di Contro

Rogante:

Data: 23/11/2004 N° repertorio: 89452 N° raccolta: 5586 Trascrizioni

 verbale di Pignoramento

Trascritto a LIVORNO il 30/04/2015 Reg. gen. XXXX - Reg. part. 3626 Quota: PIENA PROPRIETA'

A favore di

Annotazioni a iscrizioni

 annotamento

Iscritto a Livorno il 20/09/2007 Reg. gen. 52254 - Reg. part. 12699 Quota: intera

Contro

Formalità a carico dell'acquirente

Note: - modifica durata e tipologia tasso. Atto Steidl del 20.11.2007 rep. n. 52254/12699 . La durata dell'ammortamento veniva ridotta dal 31.12.2029 al 30 giugno 2022.