TRIBUNALE DI TERAMO. Perizia dell'esperto ex art. 568 c.p.c. Ing. Solipaca Edoardo, nell'esecuzione Immobiliare 59/2016 del R.G.E.

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T R I B U N A L E D I T E R A M O

SE ZI ON E EE . II .

Perizia dell'Esperto ex art. 568 c.p.c. Ing. Solipaca Edoardo, nell'Esecuzione Immobiliare 59/2016 del R.G.E.

promossa da

**** Omissis ****

contro

**** Omissis ****

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SOMMARIO

Incarico...3

Premessa...3

Descrizione ...3

Lotto Unico...3

Completezza documentazione ex art. 567 ...3

Titolarità ...3

Confini...4

Consistenza ...4

Cronistoria Dati Catastali ...4

Dati Catastali ...5

Caratteristiche costruttive prevalenti...5

Stato di occupazione ...6

Formalità pregiudizievoli...6

Normativa urbanistica...7

Regolarità edilizia...7

Stima / Formazione lotti ...8

Riepilogo bando d'asta... 11

Lotto Unico... 11

Schema riassuntivo Esecuzione Immobiliare 59/2016 del R.G.E. ... 12

Lotto Unico - Prezzo base d'asta: € 122.000,00... 12

Formalità da cancellare con il decreto di trasferimento... 13

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INCARICO

All'udienza del 28/04/2017, il sottoscritto Ing. Solipaca Edoardo, con studio in Via Gaetano Donizetti, 11 - 64021 - Giulianova (TE), email edoardosolipaca@tiscali.it, PEC edoardo.solipaca@ingte.it, Tel.

085.8000515, Fax 1782289865, veniva nominato Esperto ex art. 568 c.p.c. e in data 11/05/2017 accettava l'incarico e prestava giuramento di rito.

PREMESSA

I beni oggetto di pignoramento sono costituiti dai seguenti immobili:

• Bene N° 1 - Fabbricato civile ubicato a Colonnella (TE) - Via dell'Icona, 19, piano T-1

DESCRIZIONE

Il bene oggetto di stima è un fabbricato a destinazione residenziale, costituito da un'unica unità immobiliare. L'immobile è ubicato nel Comune di Colonnella(TE), in via dell'Icona n.19 ed è costituito da un appartamento adibito a civile abitazione situato al primo piano ed un piano terra pavimentato con un battuto di cemento ad eccezione di un locale ad uso ufficio pavimentato con parquet. Il fabbricato è circondato tutto intorno da una corte esterna di proprietà esclusiva.

L'abitazione, a cui si accede dalla scala esterna, è costituita da soggiorno-pranzo, cucina, disimpegno notte, tre camere e due bagni,di cui uno ubicato dentro una di esse oltre a un balcone a livello. Al piano terra c'è un locale principale ad uso taverna, un locale di sgombero ed un bagnetto ed infine un locale ad uso studio, accessibile anche dall'esterno. La soffitta, raggiungibile tramite una scala retrattile interna, è allo stato rustico. Infine la copertura è a tetto con tegole di tipo marsigliese.

L'accessibilità risulta buona: il fabbricato, infatti, è facilmente accessibile con autoveicolo con possibilità di parcheggio sia all'interno della corte privata, che lungo la strada pubblica limitrofa.

I collegamenti stradali risultano anch'essi buoni; infatti, l’immobile è collocato a poche centinaia di metri dal centro del paese ed è posto a breve distanza sia dal litorale e sia dalla nazionale S.S. 16, arteria principale di collegamento tra il capoluogo e l’intera costa adriatica ed è a circa 7 km dal casello autostradale "Val Vibrata" dell’A14.

LOTTO UNICO

Il lotto è formato dai seguenti beni:

COMPLETEZZA DOCUMENTAZIONE EX ART. 567

Si attesta che la documentazione di cui all'art. 567 c.p.c., comma 2 risulta completa.

TITOLARITÀ

L'immobile oggetto dell'esecuzione, appartiene ai seguenti esecutati:

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• **** Omissis **** (Proprietà 1/1)

L'immobile viene posto in vendita per i seguenti diritti:

• **** Omissis **** (Proprietà 1/1)

CONFINI

A giro con via dell'Icona, **** Omissis ****, **** Omissis ****, eredi **** Omissis ****, salvo altri o variati.

CONSISTENZA

Destinazione Superficie

Netta

Superficie Lorda

Coefficiente Superficie Convenzionale

Altezza Piano

Abitazione 122,90 mq 144,60 mq 1,00 144,60 mq 3,00 m T- 1

Balcone scoperto 12,30 mq 13,70 mq 0,40 5,48 mq 0,00 m 1

Taverna 65,40 mq 76,90 mq 0,50 38,45 mq 3,00 m T

Corte esterna 200,00 mq 200,00 mq 0,10 20,00 mq 0,00 m T

Totale superficie convenzionale: 208,53 mq

Incidenza condominiale: 0,00 %

Superficie convenzionale complessiva: 208,53 mq

I beni sono comodamente divisibili in natura.

CRONISTORIA DATI CATASTALI

Periodo Proprietà Dati catastali

Dal 02/10/1986 al 19/03/2004 **** Omissis **** Catasto Fabbricati

Fg. 3, Part. 371 Categoria A2 Cl.2, Cons. 7 vani Rendita € 361,52 Piano T-1

Fg. 3, Part. 371 Categoria A2

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Cl.2

Rendita € 361,52 Piano T-1

Fg. 3, Part. 371 Categoria A2 Cl.2

Rendita € 361,52 Piano T-1

I titolari catastali corrispondono a quelli reali.

DATI CATASTALI

Catasto fabbricati (CF)

Dati identificativi Dati di classamento

Sezione Foglio Part. Sub. Zona Cens.

Categoria Classe Consistenza Superficie catastale

Rendita Piano Graffato

3 371 A2 2 vani 7 361,52 T-1

CARATTERISTICHE COSTRUTTIVE PREVALENTI

Il fabbricato ha forma planimetrica regolare, quasi quadrata ed è costituito da un corpo di fabbrica residenziale avente due piani fuori terra e termina con copertura a due falde inclinate con tegole alla marsigliese. L’edificio è stato realizzato con struttura portante mista in muratura e travi in c.a., con solai di tipo tradizionale, eseguiti con travetti in c.a. e pignatte in laterizio, come pure il tetto è in c.a. La finitura esterna di facciata è intonacata al fino, ma è priva di tinteggiatura.

Al piano terra sono ubicati due locali ad uso tavernetta ed un locale di sgombero, oltre ad un bagnetto, tutti pavimentati con battuto di cemento; sempre al piano terra è situato un locale ad uso studio pavimentato col parquet. Detti locali sono tutti intonacati a grezzo e privi di tinteggiatura, l'altezza interna utile è pari a mt.3,00.

L'appartamento posto al primo piano, è accessibile tramite scala esterna realizzata in c.a., rivestita di marmo e con parapetti realizzati in calcestruzzo; esso è costituito dal soggiorno-pranzo, cucina, disimpegno notte, tre camere e due bagni, di cui uno ubicato dentro una di esse oltre a un balcone a livello. Le stanze risultano interamente intonacate e tinteggiate e presentano un’altezza, tra pavimento e soffitto, di circa mt.3,00; il portoncino d'ingresso è blindato ed è in legno massello, gli infissi interni sono realizzati in legno tamburato mentre quelli esterni sono in legno di abete con vetrocamera e dotati di avvolgibili in pvc. La pavimentazione è realizzata in monocottura, i bagni sono rivestiti da mattonelle in ceramica fino ad altezza porta.

L'impianto elettrico presenta un numero sufficiente di interruttori, di punti luce e di prese di corrente e risulta dotato di interruttore differenziale (salvavita). L'impianto di riscaldamento è del tipo autonomo a gas con caldaia a parete collocata nel balcone esterno ad est, mentre i corpi scaldanti sono in elementi di ghisa.

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STATO DI OCCUPAZIONE

L'immobile risulta occupato dal rappresentante legale della società in procedura unitamente alla sua famiglia.

FORMALITÀ PREGIUDIZIEVOLI

Dalle visure ipotecarie effettuate presso l'Agenzia del Territorio di TERAMO aggiornate al 14/09/2017, sono risultate le seguenti formalità pregiudizievoli:

Iscrizioni

• Ipoteca giudiziale derivante da Decreto ingiuntivo Iscritto a Teramo il 30/05/2013

Reg. gen. 7177 - Reg. part. 858 Quota: 1/1

Importo: € 26.000,00 A favore di **** Omissis ****

Contro **** Omissis ****

Formalità a carico dell'acquirente Capitale: € 16.143,37

Data: 22/05/2013 N° repertorio: 963

• Ipoteca giudiziale derivante da Decreto Ingiuntivo Iscritto a Teramo il 07/06/2013

Data: 22/05/2013 N° repertorio: 963 Trascrizioni

• Pignoramento immobili

Trascritto a Teramo il 08/02/2016 Reg. gen. 1604 - Reg. part. 1108 Quota: 1/1

A favore di **** Omissis ****

Formalità a carico dell'acquirente

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NORMATIVA URBANISTICA

Secondo il vigente Piano Regolatore Generale del Comune di Colonnella(TE), l'area su cui insiste l'immobile oggetto di stima (foglio 3, mappale 371) ricade in Zona B1 "Struttura urbana residenziale centrale" (art.37 delle N.T.A.)

REGOLARITÀ EDILIZIA

L'immobile risulta regolare per la legge n° 47/1985. La costruzione non è antecedente al 01/09/1967.

Non sono presenti vincoli artistici, storici o alberghieri. Non sono presenti diritti demaniali o usi civici.

L'immobile risulta agibile.

Come risulta dalla documentazione reperita dallo scrivente e da visure ed ispezioni effettuate presso l'Ufficio Tecnico del Comune di Colonnella(TE) in data 25 settembre 2017, il fabbricato su cui insiste l’unità immobiliare oggetto di stima è stato edificato per effetto delle seguenti pratiche edilizie:

- Licenza di Costruzione del 29.12.1969, per la "Costruzione di una casa di civile abitazione" sita in via dell'Icona, rilasciata dal Sindaco del Comune di Colonnella ai signori Di Blasio Rita ed Ascani Gabriele.

- Concessione per l'Esecuzione di Lavori Edili, pratica N.2579-38, del 4.08.1980, relativa alla

"Costruzione di divisori interni su fabbricato esistente", rilasciata dal Sindaco del Comune di Colonnella ai signori Di Blasio Rita ed Ascani Gabriele.

- Concessione in Sanatoria n.1686 (legge n.47/1985) relativa alla "Realizzazione di scala esterna accesso al primo piano e modifiche estetiche (apertura e chiusura di finestre)" del 12.03.1999, rilasciata dal Sindaco del Comune di Colonnella al signor Ascani Gabriele.

- Concessione Edilizia N.3186/28, del 09.05.2000 per l'esecuzione dei lavori di "Cambio di destinazione d'uso al piano terra,modifiche interne ed esterne con ampliamento e ristrutturazione tetto di un fabbricato sito in via Icona", rilasciata dal Sindaco del Comune di Colonnella ai signori Di Blasio Rita ed Ascani Gabriele.

- DIA per Variante alla Concessione Edilizia N.3186/28, del 09.05.2000, consistente in piccole modifiche interne ed esterne, presentata in data 7.05.2005, prot. n.3460, dalla sig.ra Cistola Tabita.

- Certificazione di conformità al progetto autorizzato, Prot. N.6868 del 30.08.1977, rilasciata dall'Ufficio del Genio Civile di Teramo ai signori Di Blasio Rita ed Ascani Gabriele.

- Autorizzazione di Abitabilità del 26.09.1977 del fabbricato di civile abitazione sito in Colonnella, via dell'Icona, rilasciata dal Sindaco del Comune di Colonnella.

Certificazioni energetiche e dichiarazioni di conformità

• Non esiste il certificato energetico dell'immobile / APE.

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Dal confronto tra la documentazione in atti fornita dall'Ufficio Tecnico del Comune, le planimetrie catastali ed il sopralluogo effettuato, risulta corrispondenza tra lo stato dei luoghi e l'ultimo progetto assentito, eccezion fatta per l'ingresso dall'esterno al piano terra sul vano adibito a studio che risulta nella planimetria catastale ma non nel progetto, in cui si evidenzia la sola finestra. Inoltre al primo piano alcuni tramezzi interni risultano spostati rispetto alla planimetria catastale.

STIMA / FORMAZIONE LOTTI

Lo scrivente ha ritenuto opportuno procedere alla formazione di un lotto unico cosi costituito:

Il bene oggetto di stima è un fabbricato a destinazione residenziale, costituito da un'unica unità immobiliare. L'immobile è ubicato nel Comune di Colonnella(TE), in via dell'Icona n.19 ed è costituito da un appartamento adibito a civile abitazione situato al primo piano ed un piano terra pavimentato con un battuto di cemento ad eccezione di un locale ad uso ufficio pavimentato con parquet. Il fabbricato è circondato tutto intorno da una corte esterna di proprietà esclusiva. L'abitazione, a cui si accede dalla scala esterna, è costituita da soggiorno- pranzo, cucina, disimpegno notte, tre camere e due bagni,di cui uno ubicato dentro una di esse oltre a un balcone a livello. Al piano terra c'è un locale principale ad uso taverna, un locale di sgombero ed un bagnetto ed infine un locale ad uso studio, accessibile anche dall'esterno. La soffitta, raggiungibile tramite una scala retrattile interna, è allo stato rustico. Infine la copertura è a tetto con tegole di tipo marsigliese. L'accessibilità risulta buona: il fabbricato, infatti, è facilmente accessibile con autoveicolo con possibilità di parcheggio sia all'interno della corte privata, che lungo la strada pubblica limitrofa. I collegamenti stradali risultano anch'essi buoni; infatti, l’immobile è collocato a poche centinaia di metri dal centro del paese ed è posto a breve distanza sia dal litorale e sia dalla nazionale S.S. 16, arteria principale di collegamento tra il capoluogo e l’intera costa adriatica ed è a circa 7 km dal casello autostradale "Val Vibrata" dell’A14.

Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 3, Part. 371, Categoria A2 L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà (1/1) Valore di stima del bene: € 187.700,00

Per la determinazione del valore commerciale si è scelto il metodo del raffronto. Tale metodo costituisce la sintesi di una preventiva indagine finalizzata ad individuare quale sia il valore di mercato, praticato in tempi recenti, per beni immobili simili a quello in esame tenendo presente: la vetustà, il tipo di finiture, lo stato di conservazione, la localizzazione, la situazione occupazionale e la consistenza superficiale dei beni.

La media dei prezzi dei beni analoghi determinata, è stata temperata positivamente o negativamente alla luce degli indici specifici dei beni oggetto della presente stima. Sono stati tenuti in buon conto, ove offerte, le quotazioni immobiliari della Provincia di Teramo pubblicati dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia del Territorio.

Identificativo corpo

Superficie convenzionale

Valore unitario Valore complessivo

Quota in vendita

Totale

Bene N° 1 - Fabbricato civile Colonnella (TE) - Via dell'Icona, 19, piano

208,53 mq 900,00 €/mq € 187.677,00 100,00 € 187.700,00

(9)

T-1

Valore di stima: € 187.700,00

Deprezzamento del 35,00 %

Valore finale di stima: € 122.000,00

Il valore del bene in procedura proposto per la vendita, in considerazione della mancanza della tinteggiatura esterna e dei locali al rustico del piano terra, delle cancellazioni dei gravami insistenti sull'immobile pignorato e soprattutto della mancanza di garanzia per vizi, delle modalità di pagamento e degli altri fattori incidenti la procedura esecutiva, è determinabile in euro 122.000,00 in c.t.

(centoventiduemila/00 euro), considerando un abbattimento pari a circa il 35% rispetto al valore commerciale relativo ad una libera contrattazione di mercato.

Assolto il proprio mandato, il sottoscritto Esperto ex art. 568 c.p.c. deposita la relazione di stima presso questo Spettabile Tribunale, tanto in assolvimento dell'incarico conferitogli dalla S.V. e resta a disposizione per eventuali chiarimenti.

Giulianova, 05/10/2017

L'Esperto ex art. 568 c.p.c.

Ing. Solipaca Edoardo ELENCO ALLEGATI:

N° 1 Concessione edilizia - Concessione edilizia n.3186/28 (Aggiornamento al 25/09/2017) N° 2 Concessione edilizia - D.I.A. 3460 del 7/05/2005 (Aggiornamento al 25/09/2017) N° 3 Estratti di mappa - Estratto PRG con indicativo di Zona (Aggiornamento al 25/09/2017) N° 4 Certificato di agibilità / abitabilità - Autorizzazione di Abitabilità (Aggiornamento al 25/09/2017)

N° 5 Tavola del progetto - Progetto assentito (Aggiornamento al 25/09/2017)

N° 6 Estratti di mappa - Estratto di mappa - Visura storica (Aggiornamento al 14/09/2017)

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N° 7 Visure e schede catastali - Planimetrie catastali (Aggiornamento al 14/09/2017) N° 8 Foto - Documentazione fotografica (Aggiornamento al 25/09/2017)

N° 9 Altri allegati - Istanza di liquidazione (Aggiornamento al 05/10/2017)

N° 10 Altri allegati - Ricevute giustificative spese sostenute (Aggiornamento al 05/10/2017)

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RIEPILOGO BANDO D'ASTA

LOTTO UNICO

Il bene oggetto di stima è un fabbricato a destinazione residenziale, costituito da un'unica unità immobiliare. L'immobile è ubicato nel Comune di Colonnella(TE), in via dell'Icona n.19 ed è costituito da un appartamento adibito a civile abitazione situato al primo piano ed un piano terra pavimentato con un battuto di cemento ad eccezione di un locale ad uso ufficio pavimentato con parquet. Il fabbricato è circondato tutto intorno da una corte esterna di proprietà esclusiva. L'abitazione, a cui si accede dalla scala esterna, è costituita da soggiorno- pranzo, cucina, disimpegno notte, tre camere e due bagni,di cui uno ubicato dentro una di esse oltre a un balcone a livello. Al piano terra c'è un locale principale ad uso taverna, un locale di sgombero ed un bagnetto ed infine un locale ad uso studio, accessibile anche dall'esterno. La soffitta, raggiungibile tramite una scala retrattile interna, è allo stato rustico. Infine la copertura è a tetto con tegole di tipo marsigliese. L'accessibilità risulta buona: il fabbricato, infatti, è facilmente accessibile con autoveicolo con possibilità di parcheggio sia all'interno della corte privata, che lungo la strada pubblica limitrofa. I collegamenti stradali risultano anch'essi buoni; infatti, l’immobile è collocato a poche centinaia di metri dal centro del paese ed è posto a breve distanza sia dal litorale e sia dalla nazionale S.S. 16, arteria principale di collegamento tra il capoluogo e l’intera costa adriatica ed è a circa 7 km dal casello

autostradale "Val Vibrata" dell’A14.

Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 3, Part. 371, Categoria A2 L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà (1/1) Destinazione urbanistica: Secondo il vigente Piano Regolatore Generale del Comune di Colonnella(TE), l'area su cui insiste l'immobile oggetto di stima (foglio 3, mappale 371) ricade in Zona B1 "Struttura urbana residenziale centrale" (art.37 delle N.T.A.)

Prezzo base d'asta: € 122.000,00

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SCHEMA RIASSUNTIVO

ESECUZIONE IMMOBILIARE 59/2016 DEL R.G.E.

LOTTO UNICO - PREZZO BASE D'ASTA: € 122.000,00

Bene N° 1 - Fabbricato civile Ubicazione: Colonnella (TE) - Via dell'Icona, 19, piano T-1

Diritto reale: Proprietà Quota 1/1

Tipologia immobile: Fabbricato civile

Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 3, Part. 371, Categoria A2

Superficie 208,53 mq

Descrizione: Il bene oggetto di stima è un fabbricato a destinazione residenziale, costituito da un'unica unità immobiliare. L'immobile è ubicato nel Comune di Colonnella(TE), in via dell'Icona n.19 ed è costituito da un appartamento adibito a civile abitazione situato al primo piano ed un piano terra pavimentato con un battuto di cemento ad eccezione di un locale ad uso ufficio pavimentato con parquet. Il fabbricato è circondato tutto intorno da una corte esterna di proprietà esclusiva. L'abitazione, a cui si accede dalla scala esterna, è costituita da soggiorno-pranzo, cucina, disimpegno notte, tre camere e due bagni,di cui uno ubicato dentro una di esse oltre a un balcone a livello. Al piano terra c'è un locale principale ad uso taverna, un locale di sgombero ed un bagnetto ed infine un locale ad uso studio, accessibile anche dall'esterno. La soffitta, raggiungibile tramite una scala retrattile interna, è allo stato rustico. Infine la copertura è a tetto con tegole di tipo marsigliese. L'accessibilità risulta buona: il fabbricato, infatti, è facilmente accessibile con autoveicolo con possibilità di parcheggio sia all'interno della corte privata, che lungo la strada pubblica limitrofa. I collegamenti stradali risultano anch'essi buoni; infatti, l’immobile è collocato a poche centinaia di metri dal centro del paese ed è posto a breve distanza sia dal litorale e sia dalla nazionale S.S. 16, arteria principale di collegamento tra il capoluogo e l’intera costa adriatica ed è a circa 7 km dal casello autostradale "Val Vibrata" dell’A14.

Vendita soggetta a IVA: SI

Stato di occupazione: L'immobile risulta occupato dal rappresentante legale della società in procedura unitamente alla sua famiglia.

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FORMALITÀ DA CANCELLARE CON IL DECRETO DI TRASFERIMENTO