ATTIVITA’ PRELIMINARI ALLA VENDITA
CHECK LIST
Avvocato Francesca Salvati Mestre, Venezia Via Don Tosatto127
Verifica della corrispondenza del bene e del diritto in capo all’esecutato
ADEMPIMENTI PRELIMINARI ALLA VENDITA CONTROLLO FORMALE DOCUMENTAZIONE
Nell’atto di pignoramento Nella nota di trascrizione del pignoramento
Nella documentazione
ipocatastale Nella perizia di stima
Nell’ipotesi in cui sia rilevata qualche discordanza, occorre informare immediatamente il Giudice, preliminarmente rispetto ad ogni altra attività. Verifica della completezza degli avvisi: avvisi ex artt. 498 e 599 co. 2 c.p.c., nonché ex art. 158 disp. att.
c.p.c. (controllo già effettuato dai precedenti ausiliari, unitamente all’avviso all’esecutato di fissazione dell’udienza ex art. 569 c.p.c.).
VERIFICA ADEMPIMENTI DEL CREDITORE EX ART. 567 SECONDO COMMA C.P.C.
Estratto del catasto (visura attuale e visura storica) Certificato RRII iscrizioni e trascrizioni relative al ventennio precedente la trascrizione del pignoramento (Cass.11 giugno 2019 n.15597)
OPPURE
Certificato notarile sostitutivo
SE DOCUMENTAZIONE NON IDONEA
Inefficacia del pignoramento Estinzione del processo
VERIFICA DEL TITOLO DI PROPRIETÀ ED ALTRE CONDIZIONI DI PROCEDIBILITÀ
Esistenza del titolo di proprietà in capo all’esecutato Verificare accettazione eredità, Individuazione oggetto del pignoramento comunione legale…
CONSEGUENZE SUL PROCESSO
SE TUTTO OK Avviso di vendita
SE RILEVATE CRITICITA’
Trasmissione al Giudice
VERIFICA DELLA PROVENIENZA ULTRAVENTENNALE E CONTINUITA’ DELLE TRASCRIZIONI
Controllare la completezza e correttezza della relazione notarile
Individuare il titolo derivativo antecedente il ventennio
Aggiornare le visure Ipotecarie e catastali
CONSEGUENZE SUL PROCESSO
LA MANCANZA DI CONTINUITA’ DELLE TRASCRIZIONI OVVERO LA MANCATA INDIVIDUAZIONE DELLA PROVENIENZA ULTRA VENTENNALE DETERMINA UN RISCHIO DI EVIZIONE (Cass. 11638/2014) CHE DEVE ESSERE STIMATO E DETRATTO DAL PREZZO DI VENDITA
PROVENIENZA SUCCESSORIA
Si segnala Cassazione del 26/05/2014 n. 11638, che supera lo “sbarramento” formatosi nell’ambito della dottrina e della precedente giurisprudenza secondo cui, in applicazione del principio della continuità delle trascrizioni, la trascrizione del pignoramento effettuata in mancanza della trascrizione dell’acquisto a causa di morte comporterebbe sempre il rigetto dell’istanza di vendita, per essere il pignoramento stesso privo di effetti.
La funzione della trascrizione dell’accettazione di eredità è, allora, quella di “saldare” la catena ai fini della continuità delle trascrizioni;
in mancanza della stessa, non sussiste l’inefficacia del pignoramento ai sensi dell’art. 2650 co. 1 c.c. bensì solo la necessità di trascrivere l’accettazione di eredità al fine di rendere efficaci le successive trascrizioni del pignoramento e del decreto di trasferimento, e ciò a tutela della stabilità dell’acquisto in capo all’aggiudicatario
PRINCIPI DI DIRITTO AFFERMATI DA CASS. 11638/2014
Efficacia del pignoramento e della correlativa vendita forzata: “una volta trascritta l’accettazione di eredità e ripristinata la continuità delle trascrizioni (nel presupposto che non vi siano trascrizioni o iscrizioni intermedie e quindi non operi l’art. 2644), pur dopo la trascrizione del pignoramento, questo mantiene i suoi effetti e la trascrizione del successivo decreto di trasferimento avrà, a sua volta, effetto contro coloro che abbiano iscritto o trascritto diritti in epoca successiva alla trascrizione del pignoramento”
Limite temporale entro cui deve essere effettuata la trascrizione e ripercussioni sul processo esecutivo: “la trascrizione non è un presupposto processuale che deve esistere nel momento di avvio dell’azione esecutiva, potendo anche sopravvenire, purché prima della vendita coattiva”;
Mancanza della trascrizione dell’accettazione di eredità e ripercussioni sul processo esecutivo: “in mancanza [della trascrizione dell’accettazione di eredità], questa vendita, a processo esecutivo concluso, non sarà in sé invalida né inefficace ma assoggettabile ad evizione, con gli effetti di cui all’articolo 2921 c.c., e fatta sempre salva la possibilità di ripristinare la continuità delle trascrizioni con effetto retroattivo ai sensi dell’articolo 2650 c.c., comma 2, senza alcun limite temporale”.
LIMITI E COMPITI DEL DELEGATO RISPETTO ALLA CTU ESTIMATIVA
Il professionista delegato ha l’onere di verificare che l’esperto abbia effettuato tutti gli accertamenti ivi prescritti e reso tutte le informazioni ivi indicate.
Art. 173 bis disp. Att. C.p.c.
Identificazione del bene
Descrizione del bene
Stato di possesso
L’esistenza di formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene che resteranno a carico dell’acquirente
L’esistenza di formalità, vincoli o oneri, anche di natura
condominiale, che saranno
cancellati verifica della regolarità edilizia e
urbanistica del bene nonché l’esistenza della dichiarazione di agibilità
1. IRREGOLARITA’ DELL’ATTO DI PIGNORAMENTO
Art. 555 cpc art. 2826 cc (indicazione della natura del bene, del comune, dati catastali)
art. 2841 cc (prevede possibilità di rettifica dell’iscrizione ipotecaria in caso di errori)
• Cassazione del 7 novembre 2013 n.25055
• Cassazione del 31 gennaio 2014 n.2110
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SITUAZIONI OSTATIVE ALLA VENDITA
2. PROBLEMATICHE ATTINENTI AI BENI
1. Fabbricati rurali (accatastamento) ex art. 13 comma 14 ter del DL 201/2011 2. Fabbricati in corso di costruzione –pignoramento del terreno-
3. Beni demaniali (es. valli da pesca)
4. Lotti diversi per unità immobiliari pertinenti (appartamento e garage in unico lotto)
SITUAZIONI OSTATIVE ALLA VENDITA
• Accensione conto corrente -home banking-
• Trasmissione al creditore procedente e agli intervenuti dei dati bancari necessari al versamento del fondo spese con indicazione del termine entro il quale lo stesso dovrà essere versato
• Determinazione dell’importo da parte del G.E.
• Acconto / anticipazione No fatturazione del fondo spese
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FONDO SPESE
FUNZIONE DEL FONDO SPESE
Art. 570 cpc Dell’ordine di vendita è dato dal Cancelliere art. 490 pubblico avviso
Art. 490 cpc Quando la legge dispone che di un atto esecutivo sia data pubblica notizia, un avviso contenente tutti i dati che possono interessare il pubblico, deve essere inserito sul Portale del Ministero della Giustizia
Art. 164 quater disp.att. La pubblicazione sul Portale delle Vendite Pubbliche è effettuata a cura del professionista delegato per le operazioni di vendita o del commissionario o , in mancanza del creditore pignorante….
ISTANZA AL G.E.
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