TRIBUNALE CIVILE DI CIVITAVECCHIA

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21/06/2019 11/06/2019 06/06/2019 22/05/2019 19/06/2018

arch. Francesca Martellacci Dott.ssa Alessandra Dominici

Esecuzione immobiliare n. 348/2017 R.G.

UDIENZA FISSATA EX ART. 569 C.P.C.

DEPOSITO entro il

NOTE entro il

INVIO alle parti entro il

UDIENZA DI NOMINA

C.T.U.

GIUDICE ESECUTORE CONTRO

PROMOSSA DA CAUSA

TRIBUNALE CIVILE DI CIVITAVECCHIA

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RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA

II Giudice Dott.ssa Alessandra Dominici, del Tribunale Civile di Civitavecchia, visto l'art.173 bis disp. att. c.p.c, nell'udienza del 21/06/2018, ha affidato il seguente incarico di Consulente Tecnico di Ufficio nella causa in epigrafe, alla sottoscritta arch. Francesca Martellacci, affinchè:

1)verifichi, prima di ogni altra attività, la completezza della documentazione di cui all'art.567, 2 comma c.p.c. (estratto del catasto e certificati delle iscrizioni e trascrizioni relative all'immobile pignorato effettuate nei venti anni anteriori alla trascrizione del pignoramento, oppure certificato notarile attestante le risultanze delle visure catastali e dei registri immobiliari) segnalando immediatamente al giudice ed al creditore pignorante quelli mancanti o inidonei;

predisponga, sulla base dei documenti in atti, l'elenco delle iscrizioni e delie trascrizioni pregiudizievoli (ipoteche, pignoramenti, sequestri, domande giudiziali, sentenze dichiarative di fallimento); acquisisca, ove non depositati, le mappe censuarie che egli ritenga indispensabili per la corretta identificazione del bene ed i certificati di destinazione urbanistica (solo per i terreni) di cui all'articolo 30 del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, dando prova, in caso di mancato rilascio di detta documentazione da parte dell'Amministrazione competente, della relativa richiesta; acquisisca l'atto di provenienza ultraventennale (ove non risultante dalla documentazione in atti);

2)descriva, previo necessario accesso, l'immobile pignorato indicando dettagliatamente:

comune, località, via, numero civico, scala, piano, interno, caratteristiche interne ed esterne, superficie (calpesta^le) in mq., confini e dati catastali attuali, eventuali pertinenze, accessori e millesimi di parti comuni (lavatoi, soffitte comuni, locali di sgombero, portineria, riscaldamento ecc);

3)accerti la conformità tra la descrizione attuale del bene (indirizzo, numero civico, piano, interno, dati catastali e confini) e quella contenuta nel pignoramento evidenziando, in caso di rilevata difformità: a) se i dati indicati in pignoramento non hanno mai identificato l'immobile e non consentono la sua univoca identificazione; b) se i dati indicati in pignoramento sono erronei ma consentono l'individuazione del bene;

e) se i dati indicati nel pignoramento, pur non corrispondendo a quelli attuali, hanno in precedenza individuato l'immobile rappresentando, in questo caso, la storia catastale del compendio pignorato;

4)proceda, ove necessario, ad eseguire le necessarie variazioni per l'aggiornamento del catasto provvedendo, in caso di difformità o mancanza di idonea planimetria del bene, alla sua correzione o redazione ed all'accatastamento delle unità immobiliari non regolarmente accatastate;

5)indichi l'utilizzazione prevista dallo strumento urbanistico comunale;

6)indichi la conformità o meno della costruzione alle autorizzazioni o concessioni amministrative e l'esistenza o meno di dichiarazione di agibilità. In caso di costruzione realizzata o modificata in violazione della normativa urbanistico - edilizia, descriva dettagliatamente la tipologia degli abusi riscontrati e dica se l'illecito sia stato sanato o sia sanabile ai sensi dell'articolo 36 del decreto del Presidente della Repubblica del 6 giugno 2001, n. 380 e gli eventuali costi della stessa; verifichi l'eventuale presentazione di istanze di condono, indicando il soggetto istante e la normativa in forza della quale l'istanza sia stata presentata, lo stato del procedimento, i costi per il conseguimento del titolo in sanatoria e le eventuali oblazioni già corrisposte o da corrispondere; verifichi in ogni altro caso, ai fini della istanza di condono che l'aggiudicatario possa eventualmente presentare che gli immobìli pignorati si trovino nelle condizioni previste dall'articolo 40, comma sesto della legge 28 febbraio 1985, n. 47 ovvero dall'ari. 46, comma quinto del decreto del Presidente della Repubblica del 6 giugno 2001, n. 380, specificando il costo per il conseguimento del titolo in sanatoria;

7)verifichi lo stato di eventuali procedimenti giudiziari relativi al bene pignorato;

8)dica se è possibile vendere i beni pignorati in uno o più lotti; provveda, in quest'ultimo caso, alla loro formazione procedendo (solo previa autorizzazione del Giudice dell'esecuzione) all'identificazione dei nuovi confini ed alla redazione del frazionamento; alleghi, in questo caso, alla relazione estimativa i tipi debitamente approvati dall'Ufficio Tecnico Erariale;

9)dica, se l'immobile è pignorato solo prò quota, se esso sia divisibile in natura e, proceda, in questo caso, alla formazione dei singoli lotti (procedendo ove necessario all'identificazione dei nuovi confini ed alla redazione del frazionamento allegando alla relazione estimativa i tipi debitamente approvati dall'Ufficio Tecnico Erariale) indicando il valore di ciascuno di essi e tenendo conto delle quote dei singoli comproprietari e prevedendo gli eventuali conguagli in denaro; proceda, in caso contrario, alla stima

C.T.U. - Esecuzione immobiliare n. 348/2017 R.G.1 Relazione di consulenza tecnica

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1) verifichi, prima di ogni altra attività, la completezza della documentazione di cui all'art.567, 2 comma c.p.c. (estratto del catasto e certificati delle iscrizioni e trascrizioni relative all'immobile pignorato effettuate nei venti anni anteriori alla trascrizione del pignoramento, oppure certificato notarile attestante le risultanze delle visure catastali e dei registri immobiliari) segnalando immediatamente al giudice ed al creditore pignorante quelli mancanti o inidonei;

predisponga, sulla base dei documenti in atti, l'elenco delle iscrizioni e delle trascrizioni pregiudizievoli (ipoteche, pignoramenti, sequestri, domande giudiziali, sentenze dichiarative di fallimento); acquisisca, ove non depositati, le mappe censuarie che egli ritenga indispensabili per ia corretta identificazione del bene ed i certificati di destinazione urbanistica (solo per i terreni) di cui all'articolo 30 del D.P.R. 6 giugno

Il Giudice ha fissato l'udienza ex art. 569 c.p.c. per l'emissione dell'ordinanza di vendita per il giorno 21/06/2019 e fissato il termine per il deposito dell'elaborato peritale per il 11/06/2019.

Il Giudice ha predisposto che il C.T.U. invii copia del proprio elaborato ai creditori procedenti o intervenuti, ai debitori, anche se non costituito, ed al custode eventualmente nominato entro il 22/05/2019.

Espletamento dell'incarico:

dell'intero esprimendo compiutamente il giudizio di indivisibilità eventualmente anche alla luce di quanto disposto dall'art.577 c.p.c. dall'art.846 c.c. e dalla L 3 giugno 1940, n.1078;

10)accerti se l'immobile è libero o occupato; acquisisca il titolo legittimante il possesso o la detenzione del bene evidenziano se esso ha data certa anteriore alla trascrizione del pignoramento;

verifichi se risultano registrati presso l'ufficio del registro degli atti privati contratti di locazione e/o se risultino comunicazioni alla locale autorità di pubblica sicurezza ai sensi dell'art.12 del D.L. 21 marzo 1978, n.59, convertito in L. 18 maggio 1978, n.191; qualora risultino contratti di locazione opponibili alla procedura esecutiva indichi la data di scadenza, la data fissata per il rilascio o se sia ancora pendente il relativo giudizio;

11)ove l'immobile sia occupato dal coniuge separato o dall'ex coniuge del debitore esecutato acquisisca il provvedimento di assegnazione della casa coniugale;

12)indichi l'esistenza sui beni pignorati di eventuali vincoli artistici, storici, alberghieri di inalienabilità o di indivisibilità; indichi l'importo annuo delle spese fisse di gestione o di manutenzione, le eventuali spese straordinarie già deliberate, anche se il relativo debito non sia ancora scaduto, le eventuali spese condominiali non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della perizia; rilevi l'esistenza di diritti demaniali (di superficie o servitù pubbliche), censi, livelli o usi civici evidenziando se vi sia stata affrancazione, ovvero quantificando gli eventuali oneri di affrancazione o riscatto gli eventuali oneri di affrancazione o riscatto;

13)determini il valore dell'immobile con espressa e compiuta indicazione del criterio di stima e analitica descrizione della letteratura cui si è fatto riferimento, calcolando la superficie dell'immobile, specificando quella commerciale, calcolando il valore per metro quadro e il valore complessivo, operando le opportune decurtazioni sul prezzo di stima considerando lo stato di conservazione dell'immobile e come opponibili alla procedura esecutiva i soli contratti di locazione e i provvedimenti di assegnazione al coniuge aventi data certa anteriore alla data di trascrizione del pignoramento (l'assegnazione della casa coniugale dovrà essere ritenuta opponibile nei limiti di 9 anni dalla data del provvedimento di assegnazione se non trascritta nei pubblici registri ed anteriore alla data di trascrizione del pignoramento, non opponibile alla procedura se disposta con provvedimento successivo alla data di trascrizione del pignoramento, sempre opponibile se trascritta in data anteriore alla data di trascrizione del pignoramento, in questo caso l'immobile verrà valutato come se fosse una nuda proprietà); l'esperto esporrà analiticamente gli adeguamenti e le correzioni della stima, ivi compresa la correzione del valore di mercato praticata per l'assenza della garanzia per vizi del bene venduto, e precisando tali adeguamenti in maniera distinta per gli oneri di regolarizzazione urbanistica, lo stato di uso e manutenzione, lo stato di possesso, i vincoli e gli oneri giuridici non eliminabili nel corso del procedimento esecutivo, nonché le eventuali spese condominiali insolute.

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C.T.U. - Esecuzione immobiliare n. 348/2017 R.G.

Relazione di consulenza tecnica

della piena proprietà dell'immobile in oggetto;

- trascrizione form. 2722 del 22/04/2004 del Decreto di trasferimento immobili emesso dal Tribunale di Civitavecchia:

a favore di

2001, n. 380, dando prova, in caso di mancato rilascio di detta documentazione da parte dell'Amministrazione competente, della relativa richiesta; acquisisca l'atto di provenienza ultraventennale (ove non risultante dalla documentazione in atti).

È stata analizzata la documentazione di cui all'art. 567, 2 comma c.p.c. (estratto del catasto e certificati delle iscrizioni e trascrizioni relative all'immobile pignorato effettuate nei venti anni anteriori alla trascrizione del pignoramento, trascritto alla form. N. 6316 del 13/10/2017

promosso dalla^mHHH^ ne> confronti dei^^^HHMMHHHMM9HHflK|^^B9flP^

^HHHHHHHHHtfflÉ9HHB^9Efifi3^HMHHflHESHMH^^ per h diritto di

proprietà di Vz ciascuno, in regime di separazione di beni) presenti nel Certificato Notarile, a firma del Notaio Antonio Trotta di Pavia e di seguito sintetizzata, integrata con i documenti mancanti che verranno indicati con il simbolo "*" e completata con i documenti rinvenuti dalla ricerca, effettuata presso gli Uffici dell'Agenzia del Territorio - Servizio Pubblicità Immobiliare di Civitavecchia ed estesa fino alla data del 28/02/2019 (vedi ali. 1).

Elenco delle iscrizioni e de//e trascrizioni pregiudizievoli:

Dalla documentazione sopra descritta, relativamente all'immobile così descritto nell'atto di pignoramento:

"Villino colonico unifamiliare sviluppantesi su due livelli, piano terra e primo, composto di sette vani catastali, con annessi corte esclusiva di pertinenza e locale deposito per ricovero attrezzi in corpo distaccato, il tutto censito al catasto fabbricati del suddetto comune (Civitavecchia) al Foglio 8 particene 211, 365, 366 graffate, zona cens. 4, categ. A/4, ci. 2, vani 7, rendita euro 289,22, Via Privata Interpoderale Loc. Santa Lucia, snc; pino terra e primo; confinante con:

strada interpoderale, proprietà Celestini e proprietà Marciani o aventi causa."

PROVENIENZA:

- trascrizione form. 5428 del 08/10/1990 dell'atto di compravendita a rogito, Notaio Paolo Becchetti, di Civitavecchia:

a favore di contro

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2) descriva, previo necessario accesso, l'immobile pignorato indicando dettagliatamente: comune, località, via, numero civico, scala, piano, interno, caratteristiche interne ed esterne, superficie (calpesta^le) in mq., confini e dati catastali attuali, eventuali pertinenze, accessori e millesimi di parti comuni (lavatoi, soffitte comuni, locali di sgombero, portineria, riscaldamento ecc).

Nel sopralluogo, in cui si sono aperte le operazioni peritali, che si è svolto in data

26/10/2018 (vedi ali. 2 e 3), alla presenza del sig. ^HBBBH^MHHBHT e del

come sopra

PIGNORAMENTI:

- trascrizione form. 6316 del 13/10/2017:

a favore contro

generalizzati, per la quota di % ciascuno;

gravante sul diritto della piena proprietà dell'immobile in oggetto.

IPOTECHE:

- iscrizione form. 4539 del 14/12/2007 dell'ipoteca volontaria a garanzia di mutuo fondiario, atto del Notaio Ciprari Maria Cristina di Sabaudia:

a favore di ^^BBHHiMHm^

contro^^HHHB^H^MHHHHHBBVHH^BB^ come sopra generalizzati,

gravante sull'immobile in oggetto;

contro ^JUBRRP^^ome sopra generalizzato;

-trascrizione form. 4123 del 14/06/2007 dell'atto di compravendita a rogito, Notaio D'Alessandro Luigi di Roma:

a favore di ^Wm^BBBA come sopra generalizzato,

dl^^HBMM9HMflriHHHR della piena proprietà per la quota di %

ciascuno, in regime di sparazione di beni;

controla società^H^^HHH^^

-trascrizione form. 5877 del 26/09/2011 dell'atto di compravendita a rogito, Notaio Celeste Giuseppe di Latina:

a favore di ^HBHBBiBBW come sopra generalizzata, della quota di Vz in regime di

separazione di beni;

contro^HHBH^^ come sopra generalizzata della quota di Yz in regime di separazione di beni;

della quota di Yz della piena proprietà dell'immobile in oggetto.

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collaboratore della C.T.U., il Geom. Paolo Martellacci, è stato possibile visionare e rilevare l'immobile oggetto dell'esecuzione immobiliare.

Si tratta di una casa rurale con terreno e annesso, sita nel comune di Civitavecchia (RM), località Santa Lucia alla strada di Santa Lucia snc; tale località è situata a nord di Civitavecchia, compresa tra il raccordo Civitavecchia-Viterbo e l'autostrada Roma-Civitavecchia.

La strada Santa Lucia, in particolare, dalla quale si accede all'immobile, è una traversa della strada provinciale 3a Braccianese-Claudia.

Il terreno in oggetto ha una forma quadrangolare abbastanza regolare, di cui il lato più corto costeggia la strada; la casa è all'incirca al centro dell'appezzamento e da quel punto in poi il terreno diventa più acclive; in questa seconda parte, ci sono circa 50 piante di olivo e vicino la casa ci sono dei pini marittimi, che hanno subito i danni dell'incendio che c'è stato, come riferito dal sig.^^^H^, il 18/07/2017. Il terreno ha un pozzo artesiano per l'approvvigionamento di acqua che, al momento, serve anche la casa; in ogni caso la condotta idrica dell'acquedotto comunale passa sulla strada Santa Lucia. Lo scarico delle acque reflue avviene, così come riferito dal ^\gjf^////^^^ tramite pozzi assorbenti. È recintato con rete e paletti metallici ed è gravato dalla presenza di due tralicci di alta tensione (vedi ali. 2).

La casa rurale si sviluppa su due livelli; il piano terra è composto da: un ingresso, una cucina abitabile, un soggiorno, due camere, un disimpegno ed un bagno (la camera 2 non è stato possibile visionarla, per la presenza di cani da guardia); dall'ingresso, da una scala interna si accede al piano sottotetto che è composto da tre camere da letto, un disimpegno ed un bagno (la camera 5 e il bagno, non è stato possibile visionarli); nella parte opposta all'ingresso c'è una tettoia con struttura metallica addossata a tutta la facciata.

Esternamente, la casa si trova in pessimo stato di conservazione: alcuni elementi di finitura hanno subito I danni dell'incendio (la tettoia metallica, i canali di gronda e i discendenti);

più in generale sembra non finita o rifinita senza cura: in tanti tratti manca l'intonaco di finitura o la tinteggiatura. Il tetto a falde è rifinito in lamiea metallica.

Internamente, la casa in generale si trova in mediocre stato di conservazione: il pavimento è rifinito con grès ad imitazione del cotto, ed è in discreto stato di conservazione. Il bagno è in discreto stato, con il rivestimento in maioliche. Le pareti sono intonacate e tinteggiate in pessimo stato, la parete del soggiorno dove c'è il camino presenta rivestimento in pietra naturale così come il camino medesimo. La cucina ha arredi in muratura e si trova in mediocre stato. Gli infissi esterni, al piano terra sono alluminio color bronzo, in mediocre stato; al piano sottotetto sono in legno in pessimo stato tranne che nella camera 3, dove sono in alluminio color bianco, in discreto stato, con doppio vetro. La porta di ingresso non è blindata: è un infisso in alluminio color bianco con specchiatura in vetro; non c'è impianto di riscaldamento. All'abitazione non arriva acqua

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3) accerti la conformità tra la descrizione attuale del bene (indirizzo, numero civico, piano, interno, dati catastali e confini) e quella contenuta nel pignoramento evidenziando, in caso di rilevata difformità: a) se i dati indicati in pignoramento non hanno mai identificato l'immobile e non consentono la sua univoca identificazione; b) se i dati indicati in pignoramento sono erronei ma consentono l'individuazione del bene;

e) se i dati indicati nel pignoramento, pur non corrispondendo a quelli attuali, hanno in precedenza individuato l'immobile rappresentando, in questo caso, la storia catastale del compendio pignorato.

La descrizione contenuta nel pignoramento è la seguente:

"Villino colonico unifamiliare sviluppantesi su due livelli, piano terra e primo, composto di sette vani catastali con annessi corte esclusiva di pertinenza e locale deposito per ricovero attrezzi in corpo distaccato; il tutto censito al catasto fabbricari del suddetto comune al Foglio 8 particene C.T.U. - Esecuzione immobiliare n. 348/2017 R.G.6

dell'acquedotto che passa lungo la strada Santa Lucia, dunque l'abitazione è servita dall'acqua proveniente dal pozzo (vedi ali. 2 e 5).

Il magazzino, locale accessorio sito non molto distante dalla casa; non è stato possibile misurarlo perché infestato dalla vegetazione, fatiscente e pericolante, non è sicuro avvicinarsi: è in muratura di tufo e il tetto è completamente crollato. Dal rilievo a vista che è stato possibile fare, è composto da tre locali così come indicato nella planimetria ctatastale che si riporta fedelmente nell'Allegato 5, anche per desumerne le superfici.

La superficie del terreno è di mq 10 600,00.

La superficie utile netta calpestabile coperta della casa rurale (piano terra) è di mq 92,13.

La superficie utile netta calpestabile della tettoia è di mq 30,07.

La superficie utile netta calpestabile coperta della casa rurale (piano sottotetto) è di mq 67,75, dopo le demolizioni dei tramezzi per ripristinare la destinazione d'uso assentita mq 70,00.

La superficie utile netta calpestabile coperta del magazzino (desunta dalla planimetria catastale) è di mq 36,81.

Il terreno confina con le particene n. 405, che è la strada di Santa Lucia, n. 278, n. 785 e n. 1042.

Dalla visura per immobile del 09/01/2019 (vedi ali. 4), gli immobili risultano essere così identificati al N.C.E.U.:

- Foglio 8 del Comune di Civitavecchia, particene 211, 365 e 366 graffate;

Categoria A/4, classe 2, consistenza 7 vani, Superficie Catastale Totale 159 mq escluse aree scoperte 137 mq, rendita Euro 289,22;

Località Santa Lucia snc, piano: T-1;

Intestato a:

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21, 365, 366 graffate, zona cens. 4, catg. A4, classe 2, vani 7, rendita € 289,22, Via Privata Interpoderale Loc. Santa Lucia snc; piano terra e primo; confinante con: strada interpoderale,

proprietàf^/^^^^^ e proprietéUH^K^ÈP aventl causa."

La descrizione del bene contenuta nel pignoramento è conforme alla descrizione attuale del bene.

4)proceda, ove necessario, ad eseguire le necessarie variazioni per l'aggiornamento del catasto provvedendo, in caso di difformità o mancanza di idonea planimetria del bene, alla sua correzione o redazione ed all'accatastamento delle unità immobiliari non regolarmente accatastate.

L'immobile oggetto di pignoramento risulta correttamente accatastato; va rilevata, tuttavia, la difformità riscontrata nella planimetria, riguardante gli abusi edilizi riscontrati e descritti al successivo punto 6 (vedi ali. 4 e 5); sarà possibile procedere all'aggiornamento della planimetria catastale solo previa regolarizzazione della posizione urbanistico-amministrativa.

5)indichi l'utilizzazione prevista dallo strumento urbanistico comunale.

Secondo il Certificato di Destinazione Urbanistica, rilasciato dal Comune di Civitavecchia in data 28/02/2019 (vedi ali. 6), il terreno sito in Civitavecchia e distinto al Catasto al foglio 8, particella 211, sul quale insistono due fabbricati identificati con le partile 365-366, risulta avere la seguente destinazione urbanistica, secondo il P.R.G. approvato con Decreto del Presidente della Repubblica in data 02/10/1967 e successive varianti approvate, depositate agli atti dell'Ufficio:

-"Zona Agricola" (tipo edilizio A) disciplinato dall'ari 10 delle N.T.A. del P.R.G., così come modificato dalla L.R. n. 38/1999 e dalla L.R. n, 8 /2003 e s.m.i. a cui si rimanda.

Con la specifica avvertenza di accertare le condizioni riportate nell'ari 31 lett. d) "Vincolo di rimboschimento" delle N.T.A. del P.R.G., ai fini dell'applicazione delle previste disposizioni, di cui si riporta l'estratto ...omissis (vedi ali.6).

In merito all'attuazione del P.R.G. dovranno essere osservate le disposizioni di cui all'ari 33 delle N.T.A. che testualmente si riporta di seguito...omissis (vedi ali.6).

-Che il suddetto terreno non è individuato come area percorsa dal fuoco così come indicato negli elenchi definitivi e nelle perimetrazioni costituenti il catasto degli incendi boschivi del Comune di Civitavecchia aggiornato all'anno 2016 con delibera di C.C. n. 106 del 22/12/2011 e con delibera di C.C. n. 45 del 23/04/2018 e negli elenchi del Ministero delle Politiche Agricole Alimentari e Forestali , pubblicato sul sito ufficiale del Corpo Forestale dello Stato (S.I.M.).

Dall'analisi effettuata dalla C.T.U. del P.T.P.R. adottato dalla Giunta Regionale con atti n. 556 del 25/07/2007 e n. 1025 del 21/12/2007 e successivi atti, ai sensi degli artt. 21, 22, 23 della L.R. sul paesaggio n. 24/98, la zona in cui sorge l'immobile risulta:

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6) indichi la conformità o meno della costruzione alle autorizzazioni o concessioni amministrative e l'esistenza o meno di dichiarazione di agibilità. In caso di costruzione realizzata o modificata in violazione della normativa urbanistico - edilizia, descriva dettagliatamente la tipologia degli abusi riscontrati e dica se l'illecito sia stato sanato o sia sanabile ai sensi dell'articolo 36 del decreto del Presidente della Repubblica del 6 giugno 2001, n. 380 e gli eventuali costi della stessa; verifichi l'eventuale presentazione di istanze di condono, indicando il soggetto istante e la normativa in forza della quale l'istanza sia stata presentata, lo stato del procedimento, i costi per il conseguimento del titolo in sanatoria e le eventuali oblazioni già corrisposte o da corrispondere; verifichi in ogni altro caso, ai fini della istanza di condono che l'aggiudicatario possa eventualmente presentare che gli immobili pignorati si trovino nelle condizioni previste dall'articolo 40, comma sesto della legge 28 febbraio 1985, n. 47 ovvero dall'ari. 46, comma quinto del decreto del Presidente della Repubblica del 6 giugno 2001, n. 380, specificando il costo per il conseguimento del titolo in sanatoria.

Dalla ricerca effettuata presso gli uffici del Comune di Civitavecchia (vedi ali. 6) e come riportato dal funzionario tecnico del Comune di Civitavecchia nella comunicazione prot. N. 33812 del 10/04/2019, è emerso quanto segue:

la casa rurale origiraria è stata autorizzata con la Licenza Edilizia n. 5 del 1975, con parere favorevole espresso dalla commissione edilizia nella seduta del 21/01/1975, su domanda

presentata dalla sig.raJ^PBHMP;

il portico sul lato sud della casa rurale è stato autorizzato con la Licenza Edilizia n. 115 del 24/11/1976, con parere favorevole espresso dalla commissione edilizia nella seduta del

05/10/1976, sempre su domanda presentata dalla sig.ra^HHHHHHI

la trasformazione della copertura da piana a tetto a falde della casa rurale è stata autorizzata con la Concessione Edilizia n. 73 del 06/08/1977, con parere favore^ole espresso dalla commissione edilizia nella seduta del 18/07/1976, sempre su domanda presentata dalla

s ' 9 •raJflHHBBHk^

successivamente è stata presentata domanda di condono ai sensi della L. 47/85, in data 01/04/1986, prot. N. 2111 pratica n. 2540, dalla sig.ra ^^HHHBBt per l'ampliamento di dell'immobile al piano terra ad uso residenziale per una superficie di mq 42,86, realizzato tramite la chiusura del portico presente sul lato sud della casa rurale; tale domanda è stata negata per mancato deposito della documentazione aggiuntiva prevista per legge entro il termine di 90 giorni dalla avvenuta notifica e per il mancato versamento dell'oblazione;

a seguito del decreto di trasferimento del G.E. del Tribunale di Civitavecchia del 13/04/2005 rep. 390705 Cron. 548705, derivante da proceduta esecutiva n. 228/2003, promossa

JÌl|^HlHH^IIHHHHBHHIIIIi^HM^^ l'immobile è diventato di proprietà della società

fl^HHHI con sede in Milano; codesta società, nella persona dell'amministratore j^^^^^

ha presentato nuovamente l'istanza di condono ai sensi della L. 47/85, includendo nella Tav. A: "Paesaggio agrario di continuità";

Tav. B: non si sono evidenziati vincoli.

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domanda la sanatoria della tettoia in struttura metallica descritta nella C.T.U. della procedura esecutiva n. 228/2003, presente tuttora in adiacenza del lato nord dell'immobile;

al momento dell'accesso agli atti della pratica in oggetto da parte della sottoscritta C.T.U., la situazione era ferma a questo punto senza nessun atto di accettazione o diniego della descritta domanda di condono; per cui in data 18/02/2019, prot. N. 14716, ha fatto istanza di riesame della pratica al dirigente dell'area edilizia ed urbanistica del Comune di Civitavecchia, alla quale il funzionario tecnico ha risposto con la comunicazione prot. N. 33812 del 10/04/2019, della quale si riporta fedelmente: "// rilascio del titolo in sanatoria è subordinato alla presentazione della seguante documentazione:

1)Planimetria catastale con avvenuta data di presentazione;

2)Diritti di istruttoria della somma di € 503,37;

3)Versamento oneri della somma di € 1 961,22;

4)Versamento dell'oblazione della somma di € 557,68 così suddiviso per € 278,84 su c.c.

n. 50874007 Intestato Comune di Civitavecchia - causale oblazione legge 47/85 e l'altra somma di € 278,84 su c.c. n. 255000 intestato a Poste Italiane - causale oblazione Legge 47/85;

5)Attestazione di regolare allaccio alla rete idrica e fognaria."

Si sottolinea che per ottenere il buon fine della pratica di condono, punto 5 dell'elenco sopra riportato redatto dal funzionario tecnico dell'Ufficio Urbanistica, bisognerà presentare la pratica di autorizzazione allo scarico delle acque reflue domestiche originate da immobile non servito da fognatura e quella per l'allaccio alla rete idrica comunale dell'acquedotto, presente sulla strada Santa Lucia.

Dunque alle somme sopra riportate bisogna aggiungere il costo:

-€ 200,00 di diritti di istruttoria per presentazione della C.I.L.A. per pratica edilizia relativa all'autorizzazione allo scarico;

€ 3 500,00 di parcella tecnico per disbrigo pratiche: del condono, dell'autorizzazione allo scarico;

-€ 500,00 per aggiornamento catastale (parcella tecnico e tributi catastali);

-€ 2 448,83,00 (IVA compresa) per i lavori di allaccio dell'immobile alla rete idrica comunale dell'acquedotto; tali costi sono calcolati e riportati in allegato 7, si precisa che i prezzi unitari, considerati nel Computo Metrico Estimativo in allegato 7 di tali lavorazioni, sono stati ricavati dalle seguenti pubblicazioni DEI - Tipografia del Genio civile: "Prezzi informativi dell'Edilizia - Recupero, Ristrutturazione, Manutenzione" edizione ottobre 2017 e "Impianti tecnologici" edizione gennaio 2018.

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- non è possibile valutare il costo della pratica presso l'ACEA dell'allaccio alla rete idrica comunale dell'acquedotto, poiché avviene solo previo sopralluogo di un tecnico dell'ente medesimo.

Per quanto concerne la conformità della costruzione alle concessioni amministrative, si sono riscontrate le seguenti difformità :

1)il locale accessorio, descritto come "magazzino" al punto 2 di tale relazione non è autorizzato;

2)il piano primo della casa rurale è utilizzato come abitazione mentre è autorizzato come sottotetto non residenziale.

Tali abusi non sono sanabili ai sensi dell'articolo 36 e dell'ari. 46, comma quinto del decreto del Presidente della Repubblica del 6 giugno 2001, n. 380 perché gli interventi non sono conformi alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente al momento e a quella dell'epoca dell'abuso.

Dal momento che: le ragioni del credito sono sorte posteriormente (il pignoramento è stato trascritto il 13/10/2017) alla data di entrata in vigore (02/10/2003) della ultima Legge sul Condono (L 326/2003), non è possibile sanare gli abusi sopra descritti in base all'ari. 40, comma 6 della L. 28 febbraio 1985, n. 47.

Dunque deve essere ripristinata la situazione assentita demolendo il magazzino e le opere del piano primo della casa rurale che ne hanno cambiato la destinazione d'uso a residenziale.

I costi della demolizione e del ripristino dei luoghi sono calcolati e riportati in allegato 7, risultano pari a € 16 655,68 IVA compresa, si precisa che i prezzi unitari, considerati nel Computo Metrico Estimativo in allegato 7 di tali lavorazioni, sono stati ricavati dalle seguenti pubblicazioni DEI - Tipografia del Genio civile: "Prezzi informativi dell'Edilizia - Recupero, Ristrutturazione, Manutenzione" edizione ottobre 2017 e "Impianti tecnologici" edizione gennaio 2018.

7)verifichi lo stato di eventuali procedimenti giudiziari relativi al bene pignorato.

Dalla documentazione presente nel fascicolo e da quella raccolta presso gli Uffici dell'Agenzia del Territorio - Civitavecchia ed estesa fino alla data del 28/02/2019, non si sono riscontrati procedimenti giudiziari relativi al bene oggetto di perizia.

8)dica se è possibile vendere i beni pignorati in uno o più lotti; provveda, in quest'ultimo caso, alla loro formazione procedendo (solo previa autorizzazione del Giudice dell'esecuzione) all'identificazione dei nuovi confini ed alla redazione del frazionamento; alleghi, in questo caso, alla relazione estimativa i tipi debitamente approvati dall'Ufficio Tecnico Erariale.

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10) determini il valore dell'immobile con espressa e compiuta indicazione del criterio di stima e analitica descrizione della letteratura cui si è fatto riferimento, calcolando la superficie dell'immobile, specificando quella commerciale, calcolando il valore per metro quadro e il valore complessivo, operando le opportune decurtazioni sul prezzo di stima considerando lo stato di conservazione dell'immobile e come opponibili alla procedura esecutiva i soli contratti di locazione e i provvedimenti di assegnazione al coniuge

Il bene oggetto dell'esecuzione immobiliare consiste in una casa rurale con annesso terreno: non è possibile venderli in più lotti.

9)dica, se l'immobile è pignorato solo prò quota, se esso sia divisibile in natura e, proceda, in questo caso, alla formazione dei singoli lotti (procedendo ove necessario all'identificazione dei nuovi confini ed alla redazione del frazionamento allegando alla relazione estimativa i tipi debitamente approvati dall'Ufficio Tecnico Erariale) indicando il valore di ciascuno di essi e tenendo conto delle quote dei singoli

comproprietari e prevedendo gli eventuali conguagli in denaro; proceda, in caso contrario, alla stima dell'intero esprimendo compiutamente il giudizio di indivisibilità eventualmente anche alla luce di quanto disposto dall'art.577 c.p.c. dall'art.846 c.c. e dalla L. 3 giugno 1940, n.1078.

L'immobile è pignorato interamente, non è quindi necessaria la formazione di lotti.

10)accerti se l'immobile è libero o occupato; acquisisca il titolo legittimante il possesso o la detenzione del bene evidenziano se esso ha data certa anteriore alla trascrizione del pignoramento;

verifichi se risultano registrati presso l'ufficio del registro degli atti privati contratti di locazione e/o se risultino comunicazioni alla locale autorità di pubblica sicurezza ai sensi dell'ari.12 del D.L 21 marzo 1978, n.59, convertito in L. 18 maggio 1978, n.191; qualora risultino contratti di locazione opponibili alla procedura esecutiva indichi la data di scadenza, la data fissata per il rilascio o se sia ancora pendente il relativo giudizio.

Attualmente l'immobile è occupato

11)ove l'immobile sia occupato dal coniuge separato o dall'ex coniuge del debitore esecutato acquisisca il provvedimento di assegnazione della casa coniugale.

L'immobile non è occupato dal coniuge separato o ex coniuge.

12)indichi l'esistenza sui beni pignorati di eventuali vincoli artistici, storici, alberghieri di inalienabilità o di indivisibilità; indichi l'importo annuo delle spese fisse di gestione o di manutenzione, le eventuali spese straordinarie già deliberate, anche se il relativo debito non sia ancora scaduto, le eventuali spese condominiali non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della perizia; rilevi l'esistenza di diritti demaniali (di superficie o servitù pubbliche), censi, livelli o usi civici evidenziando se vi sia stata affrancazione, ovvero quantificando gli eventuali oneri di affrancazione o riscatto gli eventuali oneri di affrancazione o riscatto.

Non si è riscontrata l'esistenza di altri vincoli oltre a quelli indicati nel precedente punto 5.

Non c'è condominio.

Dalla ricerca effettuata in data 12/02/2019 presso gli Uffici dell'Università di Agraria di Civitavecchia non risultano usi civici gravanti sul terreno su cui sorge l'immobile oggetto di perizia.

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aventi data certa anteriore alla data di trascrizione del pignoramento (l'assegnazione della casa coniugale dovrà essere ritenuta opponibile nei limiti di 9 anni dalla data del provvedimento di assegnazione se non trascritta nei pubblici registri ed anteriore alla data di trascrizione del pignoramento, non opponibile alla procedura se disposta con provvedimento successivo alla data di trascrizione del pignoramento, sempre opponibile se trascritta in data anteriore alla data di trascrizione del pignoramento, in questo caso l'immobile verrà valutato come se fosse una nuda proprietà); l'esperto esporrà analiticamente gli adeguamenti e le correzioni della stima, ivi compresa la correzione del valore di mercato praticata per l'assenza della garanzia per vizi del bene venduto, e precisando tali adeguamenti in maniera distinta per gli oneri di regolarizzazione urbanistica, lo stato di uso e manutenzione, lo stato di possesso, i vincoli e gli oneri giuridici non eliminabili nel corso del procedimento esecutivo, nonché le eventuali spese condominiali insolute.

Per la determinazione del valore dell'immobile si utilizzerà il metodo di stima di tipo

"comparativo" (N.B.): si prenderà come intervallo di riferimento per stabilire il prezzo al mq dell'immobile, quello indicato dalla banca dati delle quotazioni immobiliari dell'Osservatorio del mercato immobiliare dell'Agenzia del Territorio, relativo all'ultimo semestre disponibile (secondo semestre 2018) per il Comune di Civitavecchia, fascia "suburbana", zona "di espansione Scaglia- Borgata Aurelia", Codice E1. L'Osservatorio del mercato immobiliare riporta i valori medi di compravendite avvenute nella zona in oggetto, per ville e villini, con uno stato conservativo

"normale" nella zona, che è quello più frequente, variabili tra un minimo di €/mq 1 150,00 ed un massimo di €/mq 1 650,00.

Dunque, si può affermare che, rispetto alla media degli immobili della zona in oggetto:

1)l'ubicazione dell'immobile è "mediocre": è in zona rurale, ma la presenza di due tralicci di alta tensione mortifica fortemente l'estetica e la salubrità dell'immobile;

2)l'orientamento dell'abitazione è "buono": ha quattro affacci di cui i due principali a nord (dove sono i servizi) e uno a sud; inoltre, essendo libera sui quattro lati, l'abitazione è molto luminosa e gode di una buona ventilazione naturale;

3)l'appetibilità dell'immobile è "mediocre" per la zona in oggetto;

4)lo stato di conservazione del fabbricato, nel suo complesso, è "pessimo" e riguarda ad esempio lo stato delle facciate, della copertura, le qualità generali della costruzione.

Considerando i quattro punti precedenti e considerando le caratteristiche proprie dell'immobile (lo stato di conservazione, la qualità dei materiali e la disposizione e la qualità degli ambienti), ed aggiornando il valore dell'OMI relativo all'ultimo semestre disponibile (II 2018) ai prezzi di mercato attualmente riscontrabili in zona per immobili con caratteristiche simili a quello in oggetto, si è stabilito che il prezzo unitario più consono è di: €/mq 1 100,00.

Tale valore unitario, sarà applicato alla superficie virtuale o convenzionale; tale superficie è quella che scaturisce dalla somma della superficie commerciale coperta del bene, delle superfici commerciali scoperte, debitamente ridotte con i coefficienti riduttivi, delle

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superfici commerciali delle pertinenze, debitamente ridotte con i coefficienti riduttivi.

Riprendendo la norma UNI 10750 - La norma stabilisce che la superficie commerciale coperta è data da:

-100% delle superficie calpestabile;

-100% delle superfici dei divisori interni (non portanti);

-50% delle superfici pareti portanti e perimetrali (100% in caso d'immobili autonomi);

-La somma dei punti 2 e 3 non potrà superare il 10% della superficie calpestabile.

Procedendo dunque con il calcolo superficie virtuale o convenzionale, abbiamo che:

La superficie commerciale coperta della casa rurale (piano terra)mq 110,11 come specificato nell'ultimo capoverso del paragrafo precedente, nel computo della superficie virtuale la superficie commerciale non può essere maggiore del 10% della superficie calpestabile.

In questo caso, la superficie calpestabile è di mq 92,13 + 10 % (9,21) =mq 101,34

•La superficie commerciale coperta della casa rurale (piano sottotetto)mq 76,93 con l'applicazione del coeff. di rid. per soffitte mq 0.50x76,93=mq 38,46

•La superficie commerciale della tettoiamq 30,15 con l'applicazione del coeff. di rid. per terrazze coperte mq 0.30x30,15=mq 9,04 Totale superficie virtuale o convenzionalemq 148,84 Valore di mercato immobile € (1 100,00x81,60)=€ 163 724,00

Per quanto riguarda il valore del terreno, si sono presi come riferimento i valori riportati nell'"Osservatorio dei valori agricol^', che tiene monitorati i valori agricoli dell'intero territorio nazionale; i valori esposti sono realizzati sulla base dei dati di mercato noti o di più immediata rilevabilìtà, elaborati con metodologie empiriche, basate sulla conoscenza generale del mondo agricolo, ed estrapolati dall'universo dei beni. Alle operazioni di rilevazione, partecipano esperti nella materia dell'estimo, supportati da operatori locali, con conoscenza del mercato immobiliare delle varie zone. A livello nazionale, è effettuata una verifica formale dei dati rilevati, sotto il coordinamento dell'ing. Antonio lovine, ex dirigente dell'Agenzia del Territorio, esperto in estimo immobiliare, autore di numerose pubblicazioni a carattere professionale.

Come ulteriore strumento di ausilio, I'"OVA" ha sviluppato specifiche analisi attraverso le quali sono stati definiti particolari coefficienti che mettono in relazione le principali caratteristiche tecniche dei terreni agricoli (fertilità, giacitura, accesso, forma, ubicazione, ampiezza) con il valore di mercato. Tale strumento, note le suddette caratteristiche del terreno oggetto di valutazione, consente di ricavare il più probabile valore di mercato del terreno medesimo

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mediante un apposito algoritmo operante nell'ambito dell'intervallo minimo-massimo dei valori OVA. E' possibile applicare tale algoritmo ai valori dell'OVA, attraverso un calcolatore on line.

•Ebbene, dall'utilizzo di questo calcolatore per la porzione del terreno in oggetto, occupato dall'uliveto, l'osservatorio riporta per il Comune di Civitavecchia, i seguenti valori unitari per ettaro nell'anno 2018:

Valore massimo €/ha 34 000,00 Valore minimo €/ha 14 000,00

Con la compilazione delle specifiche caratteristiche del terreno in oggetto, relativamente ai parametri di stima, in questo modo:

Fertilità: ordinaria;

Giacitura: acclive;

Accesso: buono;

Densità: bassa;

Esposizione: buona;

Età: piena maturità.

L'algoritmo ha calcolato per il terreno in oggetto un valore di €/ha 23 000,00. A questo punto, tenendo conto di tutte le eventuali variabili specifiche ed extra-ordinarie del bene, giuridiche e fattuali, non catturabili da valori parametrici e meccanismi di calcolo necessariamente improntati all'ordinarietà, si stabilisce il valore di €/ha 20 000,00.

•La superficie del terreno utilizzato ad uliveto è di circamq 3 000,00 Valore di mercato porzione terreno ad uliveto € (2,00x3 000,00)=€ 6 000,00

E ancora, dall'utilizzo di questo calcolatore per la porzione del terreno in oggetto, non coltivato, catalogato "incolto sterile", l'osservatorio riporta per il Comune di Civitavecchia, i seguenti valori unitari per ettaro nell'anno 2018:

Valore massimo €/ha 3 000,00 Valore minimo €/ha 5 200,00

Con la compilazione delle specifiche caratteristiche del terreno in oggetto, relativamente ai parametri di stima, in questo modo:

Giacitura: pianeggiante o poco acclive;

Accesso: buono;

Ubicazione: normale.

L'algoritmo ha calcolato per il terreno in oggetto un valore di €/ha 4 700,00. A questo punto, tenendo conto di tutte le eventuali variabili specifiche ed extra-ordinarie del bene, giuridiche e fattuali, non catturabili da valori parametrici e meccanismi di calcolo necessariamente improntati all'ordinarietà, si stabilisce il valore di €/ha 4 500,00.

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N.B.: Per quanto riguarda il metodo di stima ed i coefficienti di riduzione i testi di riferimento sono:

"Norma UNI 10750";

"Come si stima il valore degli immobili" di Marina Tamborrino - Ed. Il sole 24 ore;

"Saivatempo - prontuario per l'edilizia" di L. Prestinenza Puglisi A. Prestinenza Puglisi - Ed. Dei - Tipografia del Genio Civile.

La superficie del terreno incolto è di circamq 7 460,00 Valore di mercato porzione terreno incolto € (0,45x7 460,00)=€ 3 357,00

•Valore di mercato complessivo (casa rurale con tettoia, uliveto, terreno incolto) € (163 724,00+€ 6 000,00+€ 3 357,00)=€173 081,00 Spese connesse al condono edilizio ed alla pratica di autorizzazione allo scarico

€7 222,27

Costo dei lavori di allaccio alla rete idrica comunale dell'acquedotto€ 2 448,83 Costo della demolizione delle opere non sanabili e del ripristino dei luoghi€ 16 655,68

Valore di mercato finale immobile€ 124 754,22

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Roma lì 02 maggio 2019

II C.T.U.

È così terminata l'esposizione di quanto è stato possibile accertare e riferire ad espletamento dell'incarico conferito

- Istanza di riesame della pratica di condono da parte della C.T.U. prot. N. 14716 del 18/02/2019, al dirigente dell'area edilizia ed urbanistica del Comune di Civitavecchia e relativa risposta prot. N. 33812 del 10/04/2019.

Allegato 7: Computo Metrico Estimativo dei lavori di allaccio dell'immobile alla rete idrica comunale dell'acquedotto e della demolizione degli interventi non sanabili e del ripristino dei luoghi;

Allegato 8: Dati OMI e OVA.

CONCLUSIONI

Formano parte integrante della presente relazione i seguenti allegati:

•Allegato 1: Integrazione ispezione ipotecaria;

•Allegato 2: Repertorio fotografico;

•Allegato 3: Verbale di sopralluogo e di avvio delle operazioni peritali;

•Allegato 4: Documenti catastali;

•Allegato 5: Rilievo dell'immobile;

•Allegato 6:

-Certificato di destinazione Urbanistica;

-Licenza Edilizia n. 5 del 1975;

-Licenza Edilizia n. 115 del 24/11/1976;

-Concessione Edilizia n. 73 del 06/08/1977;

-Domanda di condono ai sensi della L. 47/85, del 01/04/1986, prot. N. 2111 pratica n. 2540 e relativo diniego;

-Decreto di trasferimento del G.E. del Tribunale di Civitavecchia del 13/04/2005 rep. 390705 Cron. 548705, derivante da proceduta esecutiva n. 228/2003;

-nuova istanza di condono ai sensi della L. 47/85, presentata dalla societc