fujitsu/CTU_CTP/esec immobiliari 2018/B... M... / AGGIORNAMENTO PERIZIA/relazione del ctu privacy 1
Tribunale di Civitavecchia
PROCEDURA DI ESECUZIONE IMMOBILIARE promossa da: ...
contro: ...
N° Gen. Rep.152/2017
data udienza ex art. 569 c.p.c.: 12-11-2018 ore 11:00 udienza 02-12-2019 ore 12,30 udienza 18- 05-2020 ore 11,30 udienza 18- 01-2021 ore 11,00
Giudice Delle Esecuzioni: Dott. Francesco Vigorito
Custode: Dott. Gennaro Coscia
RELAZIONE DEL CONSULENTE TECNICO D’UFFICIO
(Rettificata come da disposizione del Giudice)
Esperto alla stima: GUGLIELMO PEPI Codice fiscale: PPEGLL47D30C773E
Partita IVA: 00598031003
Studio in: VIALE GUIDO BACCELLI 56 - 00053 CIVITAVECCHIA Telefono: 0766 546777 cell 335 476646
Fax: 0766 546777 Email: ingpepi@tin.it
Pec: ingpepi@pec.ording.roma.it
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RELAZIONE DEL CTU
Il sottoscritto Dott. Ing. Guglielmo Pepi, tecnico abilitato, iscritto all’Ordine degli Ingegneri della Provincia di Roma al n° 8976 e domiciliato in Civitavecchia presso il proprio studio tecnico in Viale Guido Baccelli n° 56, fu nominato dal Tribunale di Civitavecchia Esperto per la Stima nel procedimento n° 152/2017, esecuzione immobiliare promossa da ...contro ... Lo scrivente fu incaricato nell’udienza del 07 giugno 2018 dal Giudice Dott. Francesco Vigorito. Era presente il Custode nominato, Dott. Gennaro Coscia.
Il quesito posto fu quello in seguito riportato, distinto in 13 punti.
Quindi il Giudice assegnò all'esperto termine fino a 10 giorni prima dell'udienza per il deposito della relazione e degli allegati.
Dispose che almeno 30 giorni prima dell’udienza la relazione fosse inviata al creditore, al debitore ed al Custode per averne le rispettive osservazioni entro giorni 15.
Nella stessa udienza fu fissata per il giorno 12 novembre 2018 alle ore 11,00 l’udienza per l’emissione dell’ordinanza di vendita.
Il Custode Dott. Coscia comunicò allo scrivente esperto di avere già avuto contatti con l’esecutato e pertanto si concordò l’appuntamento per il giorno 20 giugno 2018 sul luogo, in Comune di Civitavecchia, località San Liborio, Via Francesco Navone n° 4. In tale data l'esperto si recava presso l’immobile oggetto di perizia; erano presenti il Custode Dott.
Coscia e l’esecutato, Sig ..., il quale consentiva l’accesso ai luoghi ed i rilievi.
Nei termini assegnati l‘esperto depositava la propria relazione di stima e l’immobile veniva posto in vendita.
Successivamente il Custode Delegato alla Vendita informava lo scrivente che l’esecutato gli aveva consegnato documentazione secondo cui la variazione di destinazione d’uso da lui denunciata ed in base alla quale era stata determinata la stima, fosse stata dichiarata nulla dal Comune di Civitavecchia in quanto non conforme alla normativa urbanistica del piano di zona.
L'Esperto per la Stima veniva convocato dal Giudice all’udienza del 2/12/2019 e questi disponeva che fossero eseguiti i dovuti accertamenti sulla regolarità urbanistica e che eventualmente l’esperto provvedesse alla correzione dell’elaborato di stima ed al corretto accatastamento del bene prima di porlo nuovamente in vendita.
fujitsu/CTU_CTP/esec immobiliari 2018/B... M... / AGGIORNAMENTO PERIZIA/relazione del ctu privacy 3 L’ udienza veniva rinviata al 18 maggio 2020.
Subito in data 11 dicembre 2019 lo scrivente esperto inviava una nota al Comune di Civitavecchia dove, esposti i fatti e con riferimento a provvedimenti apparentemente contrastanti o almeno incongrui dello stesso ufficio, richiedeva ad esso un chiarimento e/o un parere in merito.
Nonostante ripetuti solleciti diretti avanzati all’ufficio addetto, anche per telefono in periodo di pandemia, una prima pec in data 19-03-2020, una seconda in data 17-04-2020 e l’ultima in data 18/04/2020, la risposta del Comune è arrivata in data 11 maggio 2020 dopo che l'esperto aveva inoltrato istanza di proroga e dopo che il Giudice aveva rinviato l’udienza al 21-01-2021 per le note cause sanitarie dovute al COVID 19.
Nella sua breve nota il Comune ”rappresenta che esaminata la documentazione esistente agli atti, l’ufficio con provvedimento dirigenziale ord. n°341 del 29/06/2010 prot. n° 31353 e successivamente ribadito con provvedimento dirigenziale n° 602 del 15/12/2010 prot. n°
60685, aveva confermato il provvedimento di riduzione in pristino dello stato originale in ufficio.
Premesso quanto sopra la Super DIA presentata in data 13/06/2012 prot. 34096 è da ritenersi inefficace”
Deve quindi prendersi atto del parere espresso dal Comune e ritenere che la super DIA presentata dall’esecutato per la variazione di destinazione d’uso da “ufficio” a
“residenziale” sia inefficace e non legittimi la variazione di fatto attuata.
Attualmente l’immobile è di fatto ad uso residenziale; ma non è stata fatta alcuna variazione della ripartizione interna, né di altro tipo.
Quindi, come da disposizione del Giudice è stato corretto l’elaborato di stima, valutando l’immobile come ufficio e non come abitativo. L’accatastamento è stato nuovamente modificato in categoria A/10 (Ufficio) come in origine in quanto dopo la presentazione della Super DIA era stato classificato in A/2 (residenziale).
DESCRIZIONE DEGLI IMMOBILI Gli immobili pignorati sono:
- un appartamento al piano terra, originariamente già destinato ad ufficio, poi nel 2012 destinato ad uso residenziale (cat. A/2) ed ora nuovamente classificato A/10, con annessa cantina al piano interrato.
- un posto auto all’aperto sito nel piazzale cortilizio condominiale.
fujitsu/CTU_CTP/esec immobiliari 2018/B... M... / AGGIORNAMENTO PERIZIA/relazione del ctu privacy 4 L’appartamento e la cantina possono formare il lotto A; il posto auto, accatastato autonomamente, può formare il lotto B.
Lotto A - foglio 18, part 1057, attualmente sub 555 (precedentemente sub 1 e poi sub 606).
Trattasi di un ufficio plurilocale a cui si accede dall’androne al piano terra della scala condominiale. Tutto il palazzo, di 11 piani fuori terra ed uno interrato, si trova all’interno di una ampio cortile recintato che ha accesso dalla strada pubblica comunale denominata Via Francesco Navone (precedentemente chiamata Via Labat), al numero civico 4.
L’ingresso immette in un salone ampio e luminoso sulla cui parete di destra vi è una porta che immette in un vano più piccolo. Accanto alla porta di tale più piccolo locale c’è un’altra porta che immette in un lungo corridoio che collega le tre altre camere presenti ed i due bagni: uno più grande ed uno più piccolo. La distribuzione degli ambienti è razionale e funzionale per un uso di normale ufficio professionale o commerciale. Almeno due camere sono abbastanza ampie; la terza è di medie dimensioni, con una superficie di circa 9,50 mq.; in tutte le stanze ci sono finestre ampie; il bagno di dimensioni maggiori ne è privo, ma c’è un impianto di aspirazione. Vi è un impianto di riscaldamento autonomo a termosifoni e calderina a gas che produce anche acqua calda.
L’impianto elettrico appare conforme alle norme.
I pavimenti sono tutti in gres smaltato chiaro con mattonelle 30 x 30 circa, ad eccezione di una camera dove c’è il parquet.
Le finestre sono in legno colore naturale con vetro camera. Esternamente sono chiuse con una serranda avvolgibile in PVC di colore grigio. A protezione esterna delle finestre, considerato che si trovano a piano terra, ci sono delle inferriate.
Le porte interne sono di tipo tamburato in legno a colore noce, con maniglie colore bronzo.
All’appartamento è annessa una piccola cantina sita, assieme a tante altre, al piano seminterrato dello stabile.
fujitsu/CTU_CTP/esec immobiliari 2018/B... M... / AGGIORNAMENTO PERIZIA/relazione del ctu privacy 5 Ha una superficie di circa mq. 3,65. E’ chiusa con una porta in lamiera. Sulla parete di fondo ha una finestra, in alto sotto il soffitto, lunga tutta la parete ed alta circa 60 cm. E’ senza infisso. Le pareti della cantina non sono intonacate.
Lotto B – foglio 18 part. 1057 sub 537
Trattasi di un posto auto sul piazzale del cortile condominiale, il quale è racchiuso da una recinzione in muratura e sovrastante ringhiera metallica. Vi si accede tramite un cancello carrabile direttamente dalla Via Francesco Navone.
Lo stallo di parcheggio ha dimensioni superiori alla media, infatti è largo m. 3,50 e lungo m. 5,00. E’ a cielo aperto.
Sia l’appartamento che il posto auto si trovano in condizioni ordinarie di conservazione e manutenzione. Non si è evidenziata la necessità di manutenzioni particolari indispensabili per il riuso, neanche tenendo conto che dovrà essere utilizzato come ufficio.
RISPOSTA AI QUESITI POSTI DAL GIUDICE
Dopo aver effettuato un sopralluogo sull’immobile e eseguito le opportune ricerche presso gli Uffici competenti, il sottoscritto può rispondere al quesito articolato nei seguenti 13 punti.
1) verifichi, prima di ogni altra attività, la completezza della documentazione di cui all’art.567, 2° comma c.p.c. (estratto del catasto e certificati delle iscrizioni e trascrizioni relative all’immobile pignorato effettuate nei venti anni anteriori alla trascrizione del pignoramento, oppure certificato notarile attestante le risultanze delle visure catastali e dei registri immobiliari) segnalando immediatamente al giudice ed al creditore pignorante quelli mancanti o inidonei;
predisponga, sulla base dei documenti in atti, l’elenco delle iscrizioni e delle trascrizioni pregiudizievoli (ipoteche, pignoramenti, sequestri, domande giudiziali, sentenze dichiarative di fallimento); acquisisca, ove non depositati, le mappe censuarie che egli ritenga indispensabili per la corretta identificazione del bene ed i certificati di destinazione urbanistica (solo per i terreni) di cui all’articolo 30 del D.P.R.
6 giugno 2001, n. 380, dando prova, in caso di mancato rilascio di detta documentazione da parte dell’Amministrazione competente, della relativa richiesta;
acquisisca l’atto di provenienza ultraventennale (ove non risultante dalla documentazione in atti).
ELENCO DI ISCRIZIONI E TRASCRIZIONI PREGIUDIZIEVOLI
fujitsu/CTU_CTP/esec immobiliari 2018/B... M... / AGGIORNAMENTO PERIZIA/relazione del ctu privacy 6 Esiste in atti certificazione del Notaio Andrea De Nicola, di Roma con studio in Via Cola di Rienzo n° 285, che attesta le risultanze delle visure catastali e dei registri immobiliari, alla quale si rimanda, se necessario, per la descrizione più particolareggiata delle visure stesse.
A) RISULTANZE DELLE VISURE CATASTALI CATASTO TERRENI
Anteriormente al ventennio, l’area sulla quale insiste l’immobile oggetto di esecuzione risultava distinta al NCT del Comune di Civitavecchia al foglio 18, particella 161, di are 44 e ca 80, seminativo di quarta classe come da impianto meccanografico del 1977.
Con frazionamento n 34587 la superficie della particella 161 è stata ridotta ad are 25 e ca 73.
Con variazione geometrica e frazionamento n 1945.1/1994 del 15.03.1994, la soppressione della particella 161 (insieme alla soppressione delle particelle 253, 254, 255, 245, 246, 247, 267 e 268), ha dato origine alla particella 465, di are 11 e ca 96, R.D. euro 4,32, R.A. euro 2,78.
Con frazionamento n 9248.1/1998 del 30.11.1998 (protocollo n 17075) la soppressione della particella 465 (insieme alla soppressione delle particelle 499, 453, 456, 464, 465, 482, 485, 486 e 489), ha dato origine alla particella 711, di are 10 e ca 23, R.D. euro 3,70, R.A. euro 2,38.
Con tipo mappale n 221889.1 1/2005 del 30.03.2005 (protocollo n RM0221889) dalla soppressione della particella 711 (insieme alla soppressione delle particelle 713, 490,709 e 721), ha avuto origine la particella 1057, di are 20 e ca 94, passata all’ urbano.
CATASTO FABBRICATI
LOCALE USO UFFICIO + LOCALE CANTINA
La porzione immobiliare oggetto di esecuzione è stata denunciata per l’accatastamento con scheda n 3793.1/2005 del 18.04.2005 (protocollo n. RM0282254) al foglio 18, particella 1057, sub1, Via Labat snc T, interno 1, scala U, fabbricato in corso di costruzione.
A seguito di variazione per ultimazione di fabbricato urbano n 77828.1/2006 del 21.07.2006 (protocollo n RM0589499) risultava distinta:
al foglio 18 particella 1057, sub 1, z.c. 4, categoria A/10, classe 1, vani 5,5 R.C. euro 1.661,70, Via Francesco Navone n° 4, piano T-S1, interno 1, scala U.
fujitsu/CTU_CTP/esec immobiliari 2018/B... M... / AGGIORNAMENTO PERIZIA/relazione del ctu privacy 7 Con variazione nel classamento n 80264.1/2006 del 28.07.2006 (protocollo n RM0611290 risultava distinta:
al foglio 18, particella 1057, sub.1, z.c. 4, categoria A/10, classe 3, vani 5,5 R.C. euro 1.661,70, Via Francesco Navone n.4, piano T-S1, interno 1, scala U.
Con variazione della destinazione da ufficio ad abitazione n 69017.1/2012 del 14.06.2012 (protocollo n RM068441\3) risultava distinta:
al foglio 18, particella 1057, sub. 606, z.c. 4, categoria A/2, classe 3, vani 6,5, R.C. euro 688,18, Via Francesco Navone n.4, piano T-S1, interno 1, scala U.
Nota: Il CTU con variazione catastale ha ripristinato la categoria A/10, classe 01. Il nuovo sub è il 555; vani 6,5; superficie catastale 105; rendita 1963,83.
POSTO AUTO SCOPERTO
La porzione immobiliare oggetto di esecuzione è stata denunciata per l’accatastamento con frazionamento e fusione n 77448.1/2006 del 20.07.2006 (protocollo n RM0586125), al foglio 18, particella 1057, sub. 537, Via Labat snc, piano T, fabbricato in corso di costruzione.
A seguito di variazione per ultimazione di fabbricato urbano n 77828.1/2006 del 21.07.2006 (protocollo n RM0589499) risultava distinta:
al foglio 18, particella 1057, sub 537, z.c. 4, categoria C/6, classe 4, mq. 17, R.C. euro 94,84, Via Francesco Navone n. 4, piano T, scala U.
Alla data del 18.07.2017 la suddetta porzione immobiliare risultava distinta all’Ufficio del Territorio – Catasto Fabbricati del comune di Civitavecchia come segue:
- Al foglio 18, particella 1057, sub 606, z.c. 4, categoria A/2, classe 3, vani 6,5 R.C.
euro 688,18, Via Francesco Navone n 4, piano T- S1, interno 1, scala U (Appartamento + Cantina);
- Al foglio 18, particella 1057, sub 537, z.c. 4, categoria C/6, classe 4, mq. 17, R.C.
euro 94,84, Via Francesco Navone n 4 , piano T, scala U (posto auto).
In ditta al catasto risulta:
- Comune di Civitavecchia con sede in Civitavecchia, C.F. 02700960582, per il diritto del concedente per 10/10;
- ... nata a ... il ..., C.F. ..., per la proprietà superficiaria per 9/10 in regime di separazione dei beni;
fujitsu/CTU_CTP/esec immobiliari 2018/B... M... / AGGIORNAMENTO PERIZIA/relazione del ctu privacy 8 - ... nato a ... il ..., C.F. ..., per la proprietà
superficiaria per 1/10 in regime di separazione dei beni.
B) STATO DELLE TRASCRIZIONI A FAVORE DI ... ed ...E DEI SUOI DANTI SUCCEDUTISI NEL VENTENNIO SUDDETTO
Formalità 3744 del giorno 08.05.2009 (6089 d’ordine) trascrizione atto di compravendita a rogito Notaio Calissoni Giorgio Mario di Roma del 06.05.2009 rep. 10507/3363 a favore di ... ed ... contro la società “ San Paolo Building s.p.a” – sede Roma, mediante il quale il primo in ragione di 1/10 e la seconda dei 9/10 acquistano la proprietà superficiaria (per quanto ci interessa) della porzione immobiliare in Civitavecchia, Via Francesco Navone 4, appartamento al piano terra e seminterrato distinto con il numero interno uno e posto auto di mq. 17 al piano terra in catasto urbano censito al F.18 p.lla 1057 subb. 1 (abitazione) e 537 (posto auto)
Formalità 3741 del giorno 08.05.2009 ( 6084 d’ordine) trascrizione atto trasformazione di società a rogito Notaio Calissoni Giorgio Mario di Roma del 21.02.2008 rep. 8743/2638 a favore della “San Paolo Building S.p.a” – sede Roma contro la “San Paolo Building Srl” – sede Roma portante trasformazione della società da srl in spa. Nel patrimonio societario la proprietà superficiaria per quanto ci interessa- della porzione immobiliare in Civitavecchia, via Francesco Navone 4, appartamento al piano terra e seminterrato distinto con il numero interno uno e posto auto al piano terra; in catasto urbano censito al F. 18 p.lla 1057 subb.
1 (abitazione) e 537 (posto auto).
Formalità 8418 del 17.12.2007 (15429 d’ordine) trascrizione atto di compravendita a rogito Notaio Calissoni Giorgio Mario di Roma del 30.11.2007 rep. 8362/2477 a favore di San Paolo Buiding s.r.l – sede Roma contro “Ducks Due s.r.l. “ sede Roma mediante il quale la prima acquista la proprietà superficiaria – per quanto ci interessa – della porzione immobiliare in Civitavecchia, Via Francesco Navone 4, appartamento al piano terra e seminterrato distinto con il numero interno uno e posto auto al piano terra; in catasto urbano censito al F.18 p.lla, 1057, subb 1 (abitazione) e 537 (posto auto).
Formalità 3217 del giorno 08.05.2007 (5755 d’ordine) trascrizione atto di compravendita a rogito Notaio Votta Natale di Roma del 02.05.2007 rep. 16233/5566 a favore della società
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“Ducks Due s.r.l” con sede in Roma contro la “San Paolo Building s.r.l.” con sede in Roma – mediante il quale la prima società acquista la piena proprietà – per quanto ci interessa – della porzione immobiliare in Civitavecchia, Via Francesco Navone 4, appartamento al piano terra e seminterrato e posto auto al piano terra T; in catasto urbano censito al F. 18, p.lla 1057, subb 1 (abitazione) e 537 (posto auto).
Formalità 7000 del giorno 11.10.2002 (11685 d’ordine) trascrizione atto di scissione di società a rogito Notaio Scattone Mario rep. 31297/7205 a favore della “San Paolo Building s.r.l., con sede in Roma, contro “San Paolo Buylding s.r.l con sede in Roma, mediante il quale quest’ultima si è scissa mediante il trasferimento di parte del suo patrimonio ad una nuova società denominata San Paolo Building S.r.l. In conseguenza della scissione la prima società subentra nei diritti di superficie su area sita in Civitavecchia, compresa nel piano di zona 7 San Liborio in catasto rustico distinta al F. 18, p.lle 465 – 482 – 485 e 490.
Formalità 3578 del 02.08.1997 (5392 d’ordine) trascrizione verbale di assemblea a rogito Notaio Vesci Maria Emanuela di Roma del 30.07.1997 rep. 18896/5745 a favore della
“San Paolo Buylding S.r.l con sede in Roma – contro la “San Paolo Buylding con sede in Torino portante trasferimento sede legale della società. La stessa si dichiara titolare del diritto di superficie della durata di anni 99 rinnovabili su un’area in Comune di Civitavecchia estesa mq. 1832 sita nel piano di zona 7 S. Liborio, già acquisita al patrimonio indisponibile del Comune di Civitavecchia giusta decreto di esproprio del presidente della Regione Lazio n 86 del 16.01.1995 pubblicato nel Bollettino Ufficiale Della Regione Lazio n° 8 del 20.3.1995, confinante con nuova via di piano regolatore generale per due lati opposti ed altri lotto del piano di zona per due lati opposti: in catasto terreni al F. 18, con le particelle 254/P – 161/P – 249/P – 255 – 266/P – 267 – 265/P – 180/P – 160/P – 248/P.
Formalità 2331 del 19.06.1996 (3161 d’ordine) trascrizione atto portante concessione del diritto di superficie a rogito Notaio Vesci Maria Emanuela di Roma del 10.06.1996 rep.
17637/5214 a favore della società “S. Paolo Buyldings S.r.l” con sede in Torino, contro il Comune di Civitavecchia mediante il quale il comune concede alla società il diritto di superficie della durata di anni 99 rinnovabili su un’ area in Comune di Civitavecchia estesa mq.1832, sita nel Piano di zona 7 S. Liborio, già acquisita al patrimonio indisponibile del Comune di Civitavecchia giusto decreto di esproprio del presidente della Regione Lazio n
fujitsu/CTU_CTP/esec immobiliari 2018/B... M... / AGGIORNAMENTO PERIZIA/relazione del ctu privacy 10 86 del 16.01.1995 pubblicato nel Bollettino Ufficiale della Regione Lazio n 8 del 20.3.1995, confinante con nuova via di piano regolatore generale per due lati opposti: in catasto terreni al F.18, con le particella 254/P 161/P – 249/P – 255 – 266/P – 180/P – 160/P 248/P.
C) STATO DELLE ISCRIZIONI E TRASCRIZIONI PREGIUDIZIEVOLI NEL VENTENNIO A CARICO DEI NOMINATIVI SOPRA INDICATI
Formalità 3256 del 30.05.2017 (4682 d’ordine) trascrizione verbale pignoramento immobiliare notificato in data 02.05.017 rep. 1672 a favore ... – con sede in ... contro ... e ... gravante sulla piena proprietà superficiaria della porzione immobiliare in Civitavecchia, Via Francesco Navone 4, appartamento posto ai piani terra e seminterrato, distinto con il numero interno uno e posto auto al piano terra in catasto urbano censito al F. 18, p.lla 1057, sub 1 (abitazione) e 537 (posto auto).
Formalità 1467 del giorno 08.05.2009 (6090 d’ordine) iscrizione di ipoteca volontaria in virtù di atto a rogito Notaio Calissoni Giorgio Mario di Roma del 06.05.2009 rep.
10508/3364 a favore della ... – sede ... – contro ... e ... per garantire un finanziamento concesso loro di euro 110.000,00 (ipoteca euro 220.000,00) ammortamento anni 30 al tasso annuo del 5,51% gravante sulla piena proprietà superficiaria della porzione immobiliare in Civitavecchia, Via Francesco Navone 4, appartamento ai piani terra e seminterrato distinto con il numero interno uno e posto auto di mq. 17 al piano terra; il tutto in catasto urbano censito al F 18, p.lla 1057, subb. 1 (abitazione) e 537 (mezzo).
Si rilevava che alla formalità 336 del 17.02.2004, iscrizione ipoteca già gravante su terreno sito in Civitavecchia, Via Padre Giovanni Maria, in catasto distinti al F.18, p.lla 711. In calce risulta ann. Restrizione beni form 727 del 23.03.2007 in virtù atto a rogito Notaio Gallelli Domenico di Roma del 31.7.2006 rep. 141230 viene liberata – per quanto ci interessa –la porzione immobiliare in Roma, in catasto urbano censita al F.18, p.lla 1057, subb. 1 e 537.
MAPPE CENSUARIE
Sono state nuovamente acquisite le visure storiche catastali aggiornate e le planimetrie catastali, compreso l’estratto di mappa.
fujitsu/CTU_CTP/esec immobiliari 2018/B... M... / AGGIORNAMENTO PERIZIA/relazione del ctu privacy 11 2) descriva, previo necessario accesso, l’immobile pignorato indicando dettagliatamente: comune, località, via, numero civico, scala, piano, interno, caratteristiche interne ed esterne, superficie (calpestabile) in mq., confini e dati catastali attuali, eventuali pertinenze, accessori e millesimi di parti comuni (lavatoi, soffitte comuni, locali di sgombero, portineria, riscaldamento ecc.);
Si è già avanti rappresentato che è stato svolto il sopralluogo in data 20 giugno 2018 ed è stato fatto un accurato rilievo planimetrico e fotografico.(vedi verbale di sopralluogo).
Si è precedentemente riportata una particolareggiata descrizione degli immobili pignorati.
Si precisa che l'appartamento è ubicato alla Via Francesco Navone n° 4 (già via Labat) piano terra, interno 1; la cantina ha stesso indirizzo e si trova al piano interrato; il posto auto si trova nel cortile condominiale.
Si confermano i seguenti dati catastali attuali A) Appartamento uso ufficio (ex abitazione)
In precedenza:
Foglio 18 – particella 1057 – sub 606 – categoria A/2 – classe 3 - 6,5 vani - superficie catastale 102 mq.- rendita € 688,18 – piano terra e sottostrada (cantina).
Attualmente (come da variazione catastale effettuata dal CTU)
Foglio 18 - particella1057 - sub 555 - cat A/10 - superficie catastale mq 105 - rendita € 1.963,83 - piano terra e sottostrada (cantina).
B) Posto auto
Foglio 18 – particella 1057 – sub 537 – categoria C/6 – classe 4 – superfici catastale 17 mq. – rendita 94,82 – piano T.
In quanto alla intestazione catastale si precisa che la proprietà del terreno è del Comune di Civitavecchia, C.F. 02700960582.
La signora ..., nata a ... il ..., C.F: ... ha la proprietà superficiaria per 9/10 in regime di separazione dei beni;
Il signor ..., nato a ... il ..., C.F. ..., ha la proprietà superficiaria per 1/10 in regime di separazione dei beni.
Le superfici misurate sono:
A) Appartamento uso ufficio
fujitsu/CTU_CTP/esec immobiliari 2018/B... M... / AGGIORNAMENTO PERIZIA/relazione del ctu privacy 12 Calpestabile mq. 90,07
Lorda mq. 105,45 Cantina mq. 3,85 B) Posto auto
Superficie mq. 16,95
In proposito si rimanda agli allegati disegni del rilievo.
Esiste un condominio formalizzato; ne è Amministratore pro tempore il Sig. Nunzi, ma l’esecutato non ha fornito altri dati in proposito. Ha dichiarato che ha un significativo debito verso il Condominio. All'esperto non è stato possibile, per quante ricerche fatte, rintracciare l’amministratore.
3) accerti la conformità tra la descrizione attuale del bene (indirizzo, numero civico, piano, interno, dati catastali e confini) e quella contenuta nel pignoramento evidenziando, in caso di rilevata difformità: a) se i dati indicati in pignoramento non hanno mai identificato l’immobile e non consentono la sua univoca identificazione; b) se i dati indicati in pignoramento sono erronei ma consentono l’individuazione del bene; c) se i dati indicati nel pignoramento, pur non corrispondendo a quelli attuali, hanno in precedenza individuato l’immobile rappresentando, in questo caso, la storia catastale del compendio pignorato;
I dati riportati attualmente in atti non corrispondono alla situazione reale per quanto riguarda il numero civico degli immobili, la toponomastica ed i dati catastali
In passato l’immobile risultava ubicato in Via Labat, ma poi il Comune ha variato la toponomastica ed ora è ubicato in Via Francesco Navone n° 4.
L’appartamento è distinto in catasto al sub 555 in virtù della variazione apportata dallo scrivente esperto e non più al sub 1 originario o al sub 606 in seguito assegnato
La destinazione d’uso attuale è "ufficio", cat. A/10, stanti le variazioni apportate dallo scrivente.
I dati riportati in atti in passato hanno descritto l’immobile; ora quelli modificati individuano correttamente l'immobile..
4) proceda, ove necessario, ad eseguire le necessarie variazioni per l’aggiornamento del catasto provvedendo, in caso di difformità o mancanza di idonea planimetria del bene, alla sua correzione o redazione ed all’accatastamento delle unità immobiliari non regolarmente accatastate;
fujitsu/CTU_CTP/esec immobiliari 2018/B... M... / AGGIORNAMENTO PERIZIA/relazione del ctu privacy 13 L’Esperto stimatore ha aggiornato l’ accatastamento ripristinando la categoria A/10.
Attualmente le planimetrie catastali e tutti i dati sono corretti e rispondenti allo stato di fatto.
5) indichi l’utilizzazione prevista dallo strumento urbanistico comunale;
L'immobile sorge in centro urbano con destinazione urbanistica di tipo residenziale “Piano di Zona 7 – San Liborio”.
6) indichi la conformità o meno della costruzione alle autorizzazioni o concessioni amministrative e l’esistenza o meno di dichiarazione di agibilità. In caso di costruzione realizzata o modificata in violazione della normativa urbanistico – edilizia, descriva dettagliatamente la tipologia degli abusi riscontrati e dica se l’illecito sia stato sanato o sia sanabile ai sensi dell’articolo 36del decreto del Presidente della Repubblica del 6 giugno 2001, n 380 e gli eventuali costi della stessa; verifichi l’eventuale presentazione di istanze di condono, indicando il soggetto istante e la normativa in forza della quale l’istanza sia stata presentata, lo stato del procedimento, i costi per il conseguimento del titolo in sanatoria e le eventuali oblazioni già corrisposte o da corrispondere; verifichi in ogni altro caso, ai fini della istanza di condono che l’aggiudicatario possa eventualmente presentare, che gli immobili pignorati si trovino nelle condizioni previste dall’articolo 40, comma sesto, della legge 28 febbraio 1985, n 47 ovvero dell’art. 46 comma quinto del decreto del Presidente della Repubblica del 6 giugno 2001, n° 380, specificando il costo per il conseguimento del titolo in sanatoria;
Per la costruzione del palazzo di cui gli immobili in oggetto sono parte, fu rilasciata la Concessione Edilizia n° 262 del 05-11-2002, rinnovata poi con il Permesso di costruire n°
192 del 22/12/2005 in quanto prossima alla scadenza. Successivamente con una DIA presentata dal Costruttore Soc. San Paolo BUILDING SpA, prot 34287 del 18-7-2006 furono legittimate delle divisioni interne che riguardavano anche il piano cantine oggetto di perizia. La cantina è conforme a tale progetto approvato. Fin qui la destinazione d’uso dell’appartamento era “ufficio”.
A nome dell’attuale esecutato, quale proprietario, fu presentata la super DIA prot 034096 del 13/6/2012 per la variazione di destinazione d’uso da ufficio a residenziale e con lo stesso titolo fu eseguita la variazione catastale per come era prima dell’intervento dello scrivente Esperto.
Detta documentazione è quella che il sottoscritto ha rinvenuto nel fascicolo comunale. Non era presente, all'atto della verifica, alcun documento di diniego.
fujitsu/CTU_CTP/esec immobiliari 2018/B... M... / AGGIORNAMENTO PERIZIA/relazione del ctu privacy 14 Lo scrivente, ritenendo che tale Super DIA fosse l’ultimo titolo urbanistico valido riguardante l’immobile, eseguì la stima dell’appartamento con destinazione residenziale.
Successivamente al deposito della perizia, l’esecutato rappresentò al delegato alla Vendita l’esistenza di un provvedimento del Comune che sanciva l’inefficacia della Super DIA in quanto non conforme alla normativa di piano del comparto S. Liborio, ove sorge lo stabile.
Il Delegato rappresentava l’evenienza al Giudice, il quale convocava lo scrivente e lo incaricava di approfondire la questione ed eventualmente di correggere il valore di stima già prospettato.
Lo scrivente richiese al Comune stesso un chiarimento e/o un parere sulla validità attuale della variazione di destinazione d’uso eseguita nel 2012.
Come già illustrato in esordio, il Comune alla fine confermò l’inefficacia della Super Dia, talchè al momento l’appartamento deve considerarsi destinato ad ufficio e cosi è stato qui nuovamente stimato.
Lo scrivente esperto ha provveduto alla variazione catastale per ripristinare la categoria A/10 in quanto illegittimamente variata.
Tutto rimane invariato per quanto riguarda il posto auto all’aperto.
7) Verifichi lo stato di eventuali procedimenti giudiziari relativi al bene pignorato
Non risultano procedimenti giudiziari relativi al bene pignorato. Non ne sono stati dichiarati dalle parti, ad eccezione del presente pignoramento.
8) dica se è possibile vendere i beni pignorati in uno o più lotti; provveda, in quest’ultimo caso, alla loro formazione procedendo (solo previa autorizzazione del Giudice dell’esecuzione) all’identificazione dei nuovi confini ed alla redazione del frazionamento; alleghi, in questo caso, alla relazione estimativa i tipi debitamente approvati dall’Ufficio Tecnico Erariale;
È possibile dividere in due lotti i beni pignorati
Lotto A: Appartamento e cantina (appartamento non residenziale, adibito ad ufficio) Lotto B: il posto auto all’aperto
I due immobili sono già separati fisicamente e funzionalmente. Hanno ingressi indipendenti; non hanno intercomunicazioni.
fujitsu/CTU_CTP/esec immobiliari 2018/B... M... / AGGIORNAMENTO PERIZIA/relazione del ctu privacy 15 Catastalmente sono divisi: foglio 18 – particella 1057 sub 555 (l’appartamento compresa la cantina) e sub 537 (il posto auto).
L’appartamento non si presta a divisioni interne senza importanti ristrutturazioni strutturali ed impiantistiche; occorrerebbe creare un nuovo accesso dall’esterno.
Una qualsiasi suddivisione interna farebbe quindi perdere al bene funzionalità e valore economico.
9) dica, se l’immobile è pignorato solo pro quota, se esso sia divisibile in natura e, proceda, in questo caso, alla formazione dei singoli lotti (procedendo ove necessario all’identificazione dei nuovi confini ed alla redazione del frazionamento allegando alla relazione estimativa i tipi debitamente approvati dall’Ufficio Tecnico Erariale) indicando il valore di ciascuno di essi e tenendo conto delle quote dei singoli comproprietari e prevedendo gli eventuali conguagli in denaro; proceda, in caso contrario, alla stima dell’intero esprimendo compiutamente il giudizio di indivisibilità eventualmente anche alla luce di quanto disposto dall’art.577 c.p.c.. dall’art.846 c.c.
e dalla L. 3 giugno 1940, n.1078;
Gli immobili sono stati pignorati per intero ai signori ... e ... . Si evidenzia che essi sono solo proprietari superficiari del terreno di sedime dove sorge l’intero edificio, proporzionalmente ai millesimi di proprietà. Il terreno è di proprietà del Comune di Civitavecchia e fu concesso in diritto di superficie per l’edilizia agevolata.
Si è già detto al punto precedente della indivisibilità dell’appartamento ed a tali conclusioni e considerazioni ci si riporta.
Le norme citate nel quesito n° 9 non sono riferibili ad immobili urbani.
10) accerti se l’immobile è libero o occupato; acquisisca il titolo legittimante il possesso o la detenzione del bene evidenziando se esso ha data certa anteriore alla trascrizione del pignoramento; verifichi se risultano registrati presso l’ufficio del registro degli atti privati contratti di locazione e/o se risultino comunicazioni alla locale autorità di pubblica sicurezza ai sensi dell’art.12 del D.L. 21 marzo 1978, n.59, convertito in L. 18 maggio 1978, n.191; qualora risultino contratti di locazione opponibili alla procedura esecutiva indichi la data di scadenza, la data fissata per il rilascio o se sia ancora pendente il relativo giudizio.
I beni risultano essere nel pieno possesso e disponibilità degli esecutati.
11) ove l’immobile sia occupato dal coniuge separato o dall’ex coniuge del debitore esecutato acquisisca il provvedimento di assegnazione della casa coniugale
E' stato dichiarato al CTU che non esiste la situazione di coniuge separato.
fujitsu/CTU_CTP/esec immobiliari 2018/B... M... / AGGIORNAMENTO PERIZIA/relazione del ctu privacy 16 12) indichi l’esistenza sui beni pignorati di eventuali vincoli artistici, storici, alberghieri di inalienabilità o di indivisibilità; indichi l’importo annuo delle spese fisse di gestione o di manutenzione, le eventuali spese straordinarie già deliberate, anche se il relativo debito non sia ancora scaduto, le eventuali spese condominiali non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della perizia; rilevi l’esistenza di diritti demaniali (di superficie o servitù pubbliche), censi, livelli o usi civici evidenziando se vi sia stata affrancazione, ovvero quantificando gli eventuali oneri di affrancazione o riscatto;
Non risultano esserci sui beni pignorati vincoli artistici, storici, alberghieri di inalienabilità o di indivisibilità. Non è stato possibile rintracciare l'amministratore condominiale, nè l'esecutato ha saputo indicare le spese straordinarie deliberate e/o quelle ordinarie, pur ammettendo di avere un significativo debito verso il condominio.(Vedi in proposito anche quesito n° 2).
Si è fatto accesso agli atti dell'Università Agraria di Civitavecchia, ente che gestisce gli usi civici del territorio; in data 06 novembre 2020 l'impiegato addetto ha comunicato allo scrivente Esperto che l'area dove sorge il fabbricato oggetto di perizia è libero da Usi Civici.
13) Determini il valore dell’immobile con espressa e compiuta indicazione del criterio di stima e analitica descrizione della letteratura cui si è fatto riferimento, calcolando la superficie dell’immobile, specificando quella commerciale, calcolando il valore per metro quadro e il valore complessivo, operando le opportune decurtazioni sul prezzo di stima considerando lo stato di conservazione dell’immobile e come opponibili alla procedura esecutiva i soli contratti di locazione e i provvedimenti di assegnazione al coniuge aventi data certa anteriore alla data di trascrizione del pignoramento (l’assegnazione della casa coniugale dovrà essere ritenuta opponibile nei limiti di 9 anni dalla data del provvedimento di assegnazione se non trascritta nei pubblici registri ed anteriore alla data di trascrizione del pignoramento,non opponibile alla procedura se disposta con provvedimento successivo alla data di trascrizione del pignoramento, sempre opponibile se trascritta in data anteriore alla data di trascrizione del pignoramento, in questo caso l’immobile verrà valutato come se fosse una nuda
fujitsu/CTU_CTP/esec immobiliari 2018/B... M... / AGGIORNAMENTO PERIZIA/relazione del ctu privacy 17 proprietà);l’esperto esporrà analiticamente gli adeguamenti e le correzioni della stima, ivi compresa la correzione del valore del mercato praticata per l’assenza della garanzia per vizi del bene venduto, e precisando tali adeguamenti in maniera distinta per gli oneri di regolarizzazione urbanistica, lo stato di uso e di manutenzione, lo stato di possesso, i vincoli e gli oneri giuridici non eliminabili nel corso del procedimento esecutivo, nonché per le eventuali spese condominiali insolute;
Criteri di stima
L’immobile oggetto di stima è costituito da un appartamento destinato ad ufficio privato sito al piano terra con annessa cantina al piano interrato e di un posto auto esterno nel cortile condominiale. Da stimarsi come lotti separati.
Come già descritto esso sorge nel Comune di Civitavecchia, in zona semiperiferica.
L’appartamento sarà stimato con il criterio della comparazione con altri immobili similari compravenduti o offerti in vendita nella zona. Lo stesso procedimento si seguirà per il posto auto.
Tramite una ricerca di mercato, oltre che per una diretta conoscenza del mercato stesso da parte dello scrivente perito si è stabilito un valore medio al metro quadrato per locali simili a quelli in stima ed anche per il posto auto.
Mediante un rilievo planimetrico dell’appartamento - ufficio se ne è determinata la rispettiva superficie commerciale.
Dato atto che il prezzo unitario come sopra stabilito è riferito ad immobili in condizioni ordinarie di usabilità e godimento, sono state stimate le opere, per riportare gli immobili di cui trattasi nelle stesse condizioni di ordinarietà e in base ad esse si è opportunamente diminuito il prezzo applicato.
Il valore di stima degli immobili sarà ricavato moltiplicandone le rispettive superfici commerciali per il prezzo al mq.
Valori di stima
Nel giugno - ottobre 2020 si è eseguita una ricerca di mercato per avere indicazioni sui prezzi degli uffici, cantine e posti auto nella zona in cui sorgono gli immobili oggetto di stima, ma anche nel territorio circostante, riservandosi di fare le eventuali aggiunte o detrazioni in relazione al maggiore o minore pregio della zona interessata.
fujitsu/CTU_CTP/esec immobiliari 2018/B... M... / AGGIORNAMENTO PERIZIA/relazione del ctu privacy 18 Si è cercato di determinare il prezzo medio di compravendita di immobili in condizioni ordinarie di vetustà e manutenzione, intendendosi per condizioni ordinarie quelle di immobili che non necessitano di particolari manutenzioni per poter essere utilizzati da nuovi proprietari o inquilini, a parte le eventuali usuali personalizzazioni, compresa una opportuna ritinteggiatura completa ed una eventuale sostituzione dei sanitari.
Nel senso che si trovano in buone condizioni igieniche; gli impianti sono conformi alle norme e normalmente funzionanti; non si rilevano problemi di staticità; anche le parti esterne e comuni del complessivo edificio si trovano nelle stesse condizioni di normalità.
La ricerca si è svolta presso alcune agenzie immobiliari in zona ed è stata questa la fonte più attendibile ed indicativa dei prezzi.
Si è svolta anche una lunga ricerca on line su portali specializzati, che comunque ha confermato i valori già rilevati.
Non ultima fonte, la conoscenza personale del CTU del mercato immobiliare locale.
Si è rilevato che il mercato di locali di categoria catastale A/10 è sicuramente scarso in questo periodo a Civitavecchia. Vi sono alcune offerte nel centro storico e vicino alla stazione, al porto, alla zona più commerciale. Si trovano alcune offerte nella zona industriale, per uffici all’interno di più ampi capannoni o di lotti produttivi dove i prezzi sono molti bassi, anche al di sotto di 1000 €/mq.
Non esiste, nella parte periferica urbana della città un mercato di locali di categoria A/10.
La compravendita è relativa ad ambienti residenziali ed, in minor misura, a locali commerciali tipo negozi.
Si è rilevato che il residenziale ubicato in zona S. Liborio a Civitavecchia, se in buono stato, ha un prezzo di mercato variabile da 1.600 a 1.800 €/mq.
Per completare il quadro si rappresenta che il residenziale nuovo, in zona, viene offerto a circa 2000 €/mq.
In quanto ai prezzi degli uffici, questi possono essere ricavati in centro urbano, dove ammontano mediamente a 1600/1800 €/mq e si mantengono un 10% inferiori a quelli residenziali.
Per comparazione i prezzi di locali A/10 nella zona periferica e meno appetibile di cui trattasi potrebbero essere mediamente inferiori del 15% e quindi pari a 1350 -1550 €/mq.
E’ da tener presente che per gli uffici la rendita catastale è notevolmente più alta di quella per i locali residenziali e quindi si paga un'imposta molto superiore. E non c’è convenienza a comprarli per adibirli a residenziale. A parte l’illegittimità urbanistica.
fujitsu/CTU_CTP/esec immobiliari 2018/B... M... / AGGIORNAMENTO PERIZIA/relazione del ctu privacy 19 Si è già detto che la cantinola (circa 6 mq.) è da ritenersi parte integrale dell’appartamento, infatti è accatastata nella stessa particella e per venderla a parte occorrerebbe fare un frazionamento urbanistico e catastale. E’ evidente che già le spese tecniche e burocratiche sarebbero dell’ordine di grandezza del valore della cantina stessa e quindi l’operazione non conviene.
Nei prezzi sopra esposti sono generalmente compresi cantina e posto auto all’aperto.
Nel caso in oggetto il posto auto, accatastato autonomamente e con una destinazione specifica può vendersi separatamente; però nel determinare il prezzo dell’appartamento si dovrà tenere conto che è privo del posto auto e quindi ha minor valore.
Non esiste in zona un mercato apprezzabile di posti auto, ma l'esperto in base alla propria esperienza, considerato che quello di cui trattasi è più grande della media, è protetto dalla recinzione condominiale, ma si trova in zona periferica, dove c'è disponibilità di parcheggi liberi su strada, ne stima il valore in € 10.000,00
Quelli qui trattati sono prezzi riferiti a giugno - ottobre 2020, ma sono stabili ormai da qualche tempo, anche in presenza della crisi economica.
DETERMINAZIONE DEI PREZZI UNITARI
Per la determinazione del valore dell’appartamento ufficio si è considerato che i valori medi di compravendita di uffici in centro storico e commerciale, esclusi quelli più prestigiosi, vanno da 1600 a 1800 €/mq. Gli uffici in zona periferica e meno frequentata valgono un 15% in meno e quindi da 1350 a 1550 €/mq.
Quello oggetto di stima potrebbe posizionarsi verso i prezzi maggiori perché è in buono stato ed è di recente costruzione (2007), ma pesa negativamente il fatto che è sito al piano terra e necessita di inferriate alle finestre, già presenti. Inoltre è privo di posto auto che sarà venduto a parte.
Si stima per l’appartamento, compresa la cantina, il valore di 1400 €/mq.
Si è già stimato il valore del posto auto, venduto come lotto separato in € 10.000.
Nella determinazione dei prezzi si è tenuto conto che il Comune di Civitavecchia è proprietario del nudo terreno ove insiste il fabbricato in quanto ha ceduto il diritto di superficie al costruttore San Paolo Buylding Srl per anni 99 con atto del 10-06-1996.
Vale a dire che al 9 giugno 2095 il diritto di superficie torna al Comune. Naturalmente, ammesso che a quella data l’edificio abbia ancora un valore residuo significativo, potrà
fujitsu/CTU_CTP/esec immobiliari 2018/B... M... / AGGIORNAMENTO PERIZIA/relazione del ctu privacy 20 essere richiesto il rinnovo della concessione. Ciò comporterà delle spese per ora imprevedibili la cui capitalizzazione ad oggi dovrebbe essere detratta dal valore di stima.
E’ parere dell'esperto che tale importo di capitalizzazione ad oggi di una spesa futura a 75 anni ed incerta, sia trascurabile e contenuta nella approssimazione della stima.
Pertanto non si applicano detrazioni al prezzo di stima in perizia per tale motivo.
Comunque l’aggiudicatario acquisirà, fino al 2095, anche il diritto di superficie.
RISCHIO VIZI OCCULTI
Si deve infine apportare una riduzione al prezzo per tener conto del rischio dell’esistenza di vizi occulti.
Secondo la disciplina classica dell’estimo le compensazioni del valore di stima per rischi di danni di vario genere, non debbono applicarsi come indennizzo attuale e certo di un danno futuro ed incerto, ma vanno calcolate mediante una relazione matematica statistica tra probabilità che l’evento dannoso si verifichi ed entità del danno probabile.
Nel caso di rischio di vizi occulti in un immobile già in uso da anni, di semplice tecnologia e costituzione, collaudato nel tempo in quanto funzionante in relazione alla propria destinazione d’uso, la probabilità che essi si manifestino entro i termini prescrizionali è modesta e l’entità del danno può essere contenuta in poche centinaia o migliaia di euro.
Altra cosa è la fatiscenza e l’invecchiamento delle strutture e degli impianti, che può verificarsi nel tempo, ma ovviamente si tratta di vizi prevedibili adoperando la normale diligenza e dei quali si tiene conto nell’assegnazione del valore di mercato.
Si considera in proposito che è poco probabile che nell’appartamento di cui trattasi, strutturalmente in buono stato, in corrente stato d’uso come abitazione e normalmente funzionante, possano esserci ingenti vizi al momento occulti. Si stima congrua una riduzione del prezzo del 5%.
SPESE DI MANUTENZIONE NECESSARIA
Si è già segnalato di come non si sia rilevata la necessità di spese straordinarie per manutenzioni indispensabili al riuso.
Pertanto non sono effettuate detrazioni per riportare l’immobile in condizioni di ordinarietà.
DETERMINAZIONE DELLE SUPERFICI NETTE E COMMERCIALI
fujitsu/CTU_CTP/esec immobiliari 2018/B... M... / AGGIORNAMENTO PERIZIA/relazione del ctu privacy 21 Si è eseguito un rilievo planimetrico della superficie netta calpestabile commerciale delle unità immobiliari. Se ne riportano le risultanze negli allegati disegni planimetrici, la cui precisione è quella sufficiente allo scopo della stima.
A) Appartamento destinato ad ufficio
Superficie netta dell’appartamento mq. 90,07 Superficie della cantina mq. 3,85 Superficie lorda dell’appartamento mq. 105,45 Superficie commerciale = 105,45 + (3,85 x 0,30) = mq. 106,60
B) Posto auto all’aperto
Superficie netta mq. 16,95
Valore di stima dell’appartamento.
Si è precedentemente stabilito per comparazione il valore di mercato pari a 1400 €/mq.
per l’appartamento.
Vista la superficie commerciale pari a mq. 106,60, il valore dell’appartamento viene così stimato:
mq. 106,60 x 1400 €/mq. = € 149.240,00 a detrarre:
riduzione per rischio di vizi occulti
€ 149.240,00 x 5% = € - 7.462,00 Spese di manutenzione . (non previste) .
valore stimato € 141.778,00
Il valore arrotondato e definitivo dell’appartamento è pari ad € 142.000,00 (centoquarantaduemila/00)
Valore di stima del posto auto all’aperto
Si è avanti determinato il prezzo del posto auto in € 10.000,00 (diecimila/00)
Sul valore del posto auto non sono effettuate detrazioni né per vizi occulti, né per spese di manutenzione
fujitsu/CTU_CTP/esec immobiliari 2018/B... M... / AGGIORNAMENTO PERIZIA/relazione del ctu privacy 22 Si è applicato il metodo di stima per comparazione.
Il Consulente Tecnico d’Ufficio
ALLEGATI:
Allegato 1A: Richiesta di parere al Comune di Civitavecchia Allegato 2A: Risposta del Comune di Civitavecchia.
Allegato 3A: Planimetria dell’appartamento e cantina Allegato 4A: Planimetria del posto auto all’aperto
Allegato 5A: Documentazione della variazione catastale.
Allegato 6A: Descrizione dettagliata dell’immobile principale Allegato 7A: Descrizione dettagliata del posto auto esterno.
Allegato 8A: Relazione privacy, depurata di nomi ed elementi riconoscibili.
