TRIBUNALE DI CIVITAVECCHIA ESECUZIONI IMMOBILIARI
Giudice: dott.ssa ALESSANDRA DOMINICI PROCEDURA R.G. n.298/18
UBI Banca S.p.A.
c/o
CONSULENZA TECNICA D’UFFICIO
Relazione del consulente tecnico d’ufficio, dott. ing. FABRIZIO CAPRICCIOLI, libero professionista con studio sito in ROMA, Piazza GALERIA n.1, tel/fax 06/70.92.321, cell. 347/856.10.65, iscritto all’Ordine degli Ingegneri della Provincia di ROMA al n.16128, in merito a determinati quesiti posti con decreto del giorno 28.04.2019 dall’Ill.mo Sig. Giudice, dott.ssa ALESSANDRA DOMINICI, e relativi all’avvenuto pignoramento di un’unità immobiliare destinata ad abitazione sita nel Comune di CERVETERI (Roma), Località Marina di Cerveteri, Via VITERBO n.60.
PREMESSO
-che il sottoscritto, assieme al custode del bene, dott. AUGUSTO MATIZ, ha iniziato le operazioni peritali il giorno 29.05.2019, ore 18,00, presso l’unità immobiliare sopra citata, senza avere però la possibilità di effettuare l’indispensabile sopralluogo interno;
-che, successivamente, previo accordo per le vie brevi con i soggetti esecutati, ha concordato modalità e tempi per l’accesso, effettuato in data 07.06.2019, ore 12,00, sempre assieme al custode del bene, eseguendo i rilievi e gli accertamenti necessari;
-che, ancora, il sottoscritto si è recato presso gli Uffici competenti (Uffici comunali, anagrafico e tecnico, Ufficio del Catasto, Agenzia delle Entrate, Agenzia del Territorio ecc.) per visionare ed estrarre copia di tutta la documentazione relativa sia ai soggetti esecutati (stato civile), sia alla costruzione dell’unità immobiliare ed alla legittimità della detenzione del bene stesso, necessaria per effettuare le richieste verifiche (difformità con
i dati del pignoramento, conformità urbanistico-edilizia dell’attuale stato dei luoghi con quanto previsto in progetto, successiva realizzazione di eventuali abusi, regolarizzati o da regolarizzare, difformità di tipo catastale ecc.);
TUTTO CIÒ PREMESSO
il sottoscritto dott. ing. FABRIZIO CAPRICCIOLI, iscritto al n.16128 dell’Ordine degli Ingegneri della Provincia di ROMA, libero professionista con studio in Roma, Piazza GALERIA n.1, che ha assunto l’incarico della presente consulenza, in piena scienza e coscienza è in grado di rispondere ai vari quesiti.
QUESITO N.1
Verifichi, prima di ogni altra attività, la completezza della documentazione di cui all’art.567, 2° comma c.p.c. (estratto del catasto e certificati delle iscrizioni e trascrizioni relative all’immobile pignorato effettuate nei venti anni anteriori alla trascrizione del pignoramento, oppure certificato notarile attestante le risultanze delle visure catastali e dei registri immobiliari) segnalando immediatamente al giudice ed al creditore pignorante quelli mancanti o inidonei.
La documentazione di cui all’art.567, 2 comma, c.p.c., risulta presente.
Sono comunque state reperite dal sottoscritto presso gli Uffici competenti ed allegate alla presente la planimetria dell’unità immobiliare oggetto di pignoramento, la relativa visura storica catastale e l’estratto di mappa con l’individuazione della particella e quindi del fabbricato cui appartiene il bene.
QUESITO N.2
Effettui, di concerto con il custode, l’esame preliminare della documentazione di cui all’art 567, comma 2°, c.p.c.
In merito alle iscrizioni e trascrizioni (contro) gravanti sul bene pignorato, risultano depositati i certificati della Conservatoria dei RR.II. risalenti al giorno 01.09.1998, quindi
ad almeno venti anni a ritroso dalla trascrizione del pignoramento - 12.11.2018 - e relativi a ciascun soggetto proprietario nel periodo considerato.
Sono altresì depositati la visura storica del bene e l’estratto di mappa catastale, mentre non risulta agli atti il certificato di stato civile degli esecutati. È stato pertanto acquisito presso i competenti Uffici comunali il loro estratto di matrimonio, dal quale può desumersi come gli stessi risultino sposati in regime di separazione dei beni.
QUESITO N.3
Predisponga, sulla base dei documenti in atti, l’elenco delle iscrizioni e delle trascrizioni pregiudizievoli (ipoteche, pignoramenti, sequestri, domande giudiziali, sentenze dichiarative di fallimento).
L’elenco delle iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli effettuate nei venti anni anteriori alla trascrizione del pignoramento e gravanti sull’immobile in oggetto, costituito da un’abitazione sita nel Comune di CERVETERI (Roma), Località MARINA di CERVETERI, Via VITERBO n.60, distinta in Catasto al Foglio 56, particella 2495, sub 25, è il seguente (in ordine cronologico):
1-Ipoteca volontaria iscritta presso l’Agenzia delle Entrate, Ufficio Provinciale di Roma, Sezione di Civitavecchia, in data 29.10.1999 ai nn.9695/2956, per un importo di
£ 187.500.003 a garanzia di un mutuo di £ 124.999.995 in forza di contratto a rogito Notaio Elio Casalino di Roma in data 20.10.1999, rep. n.24671, a favore di Banca UCB S.p.A., con sede in Milano, C.F. 09464450155, contro il proprietario del bene in quel
momento, , nato a il , C.F. ;
2-Ipoteca volontaria iscritta presso l’Agenzia delle Entrate, Ufficio Provinciale di Roma, Sezione di Civitavecchia, in data 28.06.2007 ai nn.8097/2319, per un importo di
€ 225.000,00 a garanzia di un mutuo fondiario di € 150.000,00, in forza di scrittura privata a rogito Camillo Verde di Monterotondo (Roma) in data 21.06.2007, rep.
nn.21628/15126, a favore di B@NCA 24-7 S.p.A., con sede in Bergamo, C.F.
02805490162, contro , nato a il , C.F.
, e , nata a Roma il , C.F.
;
3-Pignoramento immobiliare trascritto presso l’Agenzia delle Entrate, Ufficio Provinciale di Roma, Sezione di Civitavecchia, in data 12.11.2018 ai nn.10420/7330, in forza di verbale di pignoramento del Tribunale di Civitavecchia del giorno 01.10.2018, rep. n.2704, a favore di UBI Banca S.p.A., con sede in Bergamo, C.F. 03053920165,
contro , nato a il , C.F. , e
, nata a il , C.F. , per
l’importo totale di € 183.972,61, oltre interessi di mora e le spese successive occorrende.
QUESITO N.4
Acquisisca l’atto di provenienza ultraventennale (ove non risultante dalla documentazione in atti).
È stato recuperato dal sottoscritto presso i competenti Uffici l’atto di compravendita del giorno 11.06.1982, rep. nn.21469/1491, notaio Alberto Pelosi (allegato alla presente).
QUESITO N.5
Descriva, previo necessario accesso insieme al custode, l’immobile pignorato indicando dettagliatamente: comune, località, via, numero civico, scala, piano, interno, caratteristiche interne ed esterne, superficie (calpestabile) in mq., confini e dati catastali attuali, eventuali pertinenze, accessori e millesimi di parti comuni (lavatoi, soffitte comuni, locali di sgombero, portineria, riscaldamento ecc.), avendo cura di precisare le caratteristiche oggettive dell’immobile in relazione all’art.10 D.P.R.
633/1972 e se la vendita immobiliare sia soggetta ad I.V.A., ovvero nel caso di immobili
abitativi, dica il CTU se possa sussistere la possibilità di esercizio dell’opzione IVA per l’imponibilità IVA essendo già trascorsi i 5 anni dall’ultimazione della costruzione o del ripristino.
L’immobile pignorato, la cui vendita non è soggetta ad IVA, è costituito da un’unità immobiliare destinata ad abitazione, del tipo costruttivo “a schiera” e sita nel Comune di CERVETERI (Roma), Località MARINA di CERVETERI, Via VITERBO n.60, int.15/BC. Realizzata su due piani, 1° e 2°, è accessibile tramite una scala in muratura interamente coperta situata poco dopo il cancelletto d’ingresso al bene.
Il piano 1°, con h = mt.2,80, è costituito da un ingresso-salone con angolo cottura, un ripostiglio ed un balcone affacciante su Via Viterbo: la superficie calpestabile è di mq.31,35, quella lorda (calcolata anche in relazione alle indicazioni fornite in merito dal- l’Agenzia del Territorio, in particolare dal Manuale dell’OMI – Osservatorio del Mercato Immobiliare, cioè considerando per intero, sino ad un max di cm.50, lo spessore dei muri divisori interni e di quelli perimetrali esterni, ed al 50% quello dei muri in comunione, quindi sino ad un max di cm.25) è di mq.39,50, mentre quella del balcone è di mq.11,00.
Il piano 2°, con h media = mt.2,95 e raggiungibile tramite una scala interna in metallo, è costituito da n.2 camere da letto, un piccolo disimpegno, un bagno, un ripostiglio ed un altro balcone, simile a quello sottostante: la superficie calpestabile è di mq.28,60, quella lorda di mq.36,85 e quella del balcone di mq.14,50.
L’unità immobiliare, attualmente censita al Foglio 56, particella 2495, sub 25, categ. A/7, classe 3, consistenza vani 4,5, rendita € 720,46, presenta le seguenti caratteristiche, interne ed esterne:
-TIPO DI FABBRICATO CUI APPARTIENE: Edificio in linea del tipo “case a schiera”
-ACCESSO AL FABBRICATO: Pedonale
-NUMERO DI PIANI DEL FABBRICATO: N.3 piani fuori terra -PRESENZA DI PORTIERE: No
-TIPO DI UNITÀ IMMOBILIARE: Abitazione di tipo civile, catastalmente A/7 -STRUTTURA PORTANTE: Muratura
-TIPO DI COPERTURA: Tetto -CONFINI: Intt.13/BC e 16/BC
-ASPETTO VISIVO ESTERNO: Buono
-MURATURA ESTERNA: In laterizio, con soprastante intonaco -ISOLAMENTO TERMICO: Assente
-FINITURA DI FACCIATA: Ad intonaco, con tinteggiatura al quarzo plastico
-TIPO DI SCALA: In muratura per l’accesso al piano 1°, in metallo per quello al piano 2°
-ASPETTO VISIVO INTERNO: Buono -MURATURA INTERNA: Tramezzi in foratini
-TINTEGGIATURA INTERNA PARETI: Tinta lavabile e a tempera nei locali servizi -TINTEGGIATURA INTERNA SOFFITTI: Tinta a tempera
-PRESENZA DI BALCONI E/O TERRAZZI E/O VERANDE: Un balcone ad ogni piano dell’unità immobiliare
-PRESENZA DI SOPPALCHI: N.1 soppalco in legno in una delle n.2 camere da letto -PRESENZA DI CHIOSTRINE E/O CAVEDI: No
-PRESENZA DI CANTINE: No -PRESENZA DI SOFFITTE: No
-INFISSI ESTERNI: In legno (+ 1 in alluminio al piano 1°), con inferriate protettive in metallo e scuri, anch’essi in legno. Sempre in metallo è il cancelletto d’ingresso
-INFISSI INTERNI: In legno
-PAVIMENTI CAMERE: In ceramica
-PAVIMENTI e RIVESTIMENTI SERVIZI: In ceramica -IMPIANTO ELETTRICO: Non a norma
-IMPIANTO DI RISCALDAMENTO: Autonomo, con caldaia a gas e radiatori in alluminio, oltre a n.2 condizionatori
-IMPIANTO IDRICO-SANITARIO: Presente
-IMPIANTO FOGNARIO: Lo smaltimento delle acque di scarico avviene tramite collegamento alla fognatura comunale
-IMPIANTO CITOFONICO: Presente -IMPIANTO TV: Presente
-PRESENZA DI EVENTUALI CRITICITÀ (LESIONI, INFILTRAZIONI ECC.):
Nessuna in particolare.
QUESITO N.6
Accerti la conformità tra la descrizione attuale del bene (indirizzo, numero civico, piano, interno, dati catastali e confini) e quella contenuta nel pignoramento evidenziando, in caso di rilevata difformità: a) se i dati indicati in pignoramento non hanno mai identificato l’immobile e non consentono la sua univoca identificazione; b) se i dati indicati in pignoramento sono erronei ma consentono l’individuazione del bene; c) se i dati indicati nel pignoramento, pur non corrispondendo a quelli attuali, hanno in precedenza individuato l’immobile rappresentando, in questo caso, la storia catastale del compendio pignorato; comunale; acquisisca, ove non depositate le mappe censuarie che egli ritenga indispensabili per la corretta identificazione del bene.
I dati del bene indicati nel pignoramento sono corretti sia in merito all’indirizzo – Comune di CERVETERI (Roma), Località MARINA di CERVETERI, Via VITERBO n.60, int.15, sia in relazione all’identificazione catastale – Foglio 56, particella 2495, sub 25, categ. A/7.
Pertanto, si può attestare che i dati indicati nel pignoramento consentono l’univoca individuazione del bene.
È stato acquisito dal sottoscritto presso i competenti Uffici ed allegato alla presente l’estratto di mappa con l’individuazione della particella e quindi del fabbricato cui appartiene l’unità immobiliare.
QUESITO N.7
Proceda, ove necessario, ad eseguire le necessarie variazioni per l’aggiornamento del catasto provvedendo, in caso di difformità o mancanza di idonea planimetria del bene, alla sua correzione o redazione ed all’accatastamento delle unità immobiliari non regolarmente accatastate.
Il bene risulta regolarmente accatastato, come documentato dalla planimetria e dalla visura allegate alla presente.
Poiché però durante il sopralluogo sono state riscontrate delle difformità (vedasi la risposta al quesito n.9), è necessario aggiornare la relativa planimetria, ma ciò potrà essere effettuato solo dopo aver provveduto alle indispensabili, propedeutiche regolarizzazioni urbanistiche.
QUESITO N.8
Indichi l’utilizzazione prevista dallo strumento urbanistico ed acquisisca, ove non depositati, i certificati di destinazione urbanistica (solo per i terreni) di cui all’articolo 30 del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, dando prova, in caso di mancato rilascio di detta documentazione da parte dell’Amministrazione competente, della relativa richiesta.
Il lotto di terreno nel quale è ubicata l’unità immobiliare ricade nella seguente zona: Tessuti consolidati di primo ampliamento - Cerenova, zona omogenea B con riferi- mento al DM 1444/1968, per la quale valgono le seguenti, principali norme di attuazione:
1-Le destinazioni d’uso consentite sono: abitative, esercizi commerciali (esclusa la grande distribuzione), servizi diffusi, pratiche sportive e turistico-ricettive, limitatamente ad alberghi e pensioni;
2-Sono ammessi cambi di destinazione d’uso;
3-Sono consentiti interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria, ristrutturazione edilizia, demolizione e ricostruzione senza aumento di volume, salvo quanto diversamente consentito dalle leggi in vigore, nonché l’ampliamento degli edifici
esistenti sino al raggiungimento degli indici di cui alle citate leggi e nel rispetto dei relativi distacchi ed altezze;
4-Miglioramenti energetici ed architettonici sono premiati con un aumento della superficie utile sino al 10%;
5-È consentita l’edificazione dei lotti liberi, tenendo presente la Convenzione del 24.01.1969, con l’aggiunta dei seguenti obblighi: Indice di Permeabilità (IP) 30% della Superficie Fondiaria (SF), Messa a dimora di un albero e di un arbusto, rispettivamente ogni mq.250 ed ogni mq.100 di SF.
QUESITO N.9
Indichi la conformità o meno della costruzione alle autorizzazioni o concessioni amministrative e l’esistenza o meno di dichiarazione di agibilità. In caso di costruzione realizzata o modificata in violazione della normativa urbanistico – edilizia, descriva dettagliatamente la tipologia degli abusi riscontrati e dica se l’illecito sia stato sanato o sia sanabile ai sensi dell’articolo 36 del decreto del Presidente della Repubblica del 6 giugno 2001, n.380 e gli eventuali costi della stessa; verifichi l’eventuale presentazione di istanze di condono, indicando il soggetto istante e la normativa in forza della quale l’istanza sia stata presentata, lo stato del procedimento, i costi per il conseguimento del titolo in sanatoria e le eventuali oblazioni già corrisposte o da corrispondere; verifichi in ogni altro caso, ai fini della istanza di condono che l’aggiudicatario possa eventualmente presentare, che gli immobili pignorati si trovino nelle condizioni previste dall’articolo 40, comma sesto, della legge 28 febbraio 1985, n. 47 ovvero dall’art. 46, comma quinto del decreto del Presidente della Repubblica del 6 giugno 2001, n. 380, specificando il costo per il conseguimento del titolo in sanatoria.
Il fabbricato cui appartiene l’unità immobiliare in oggetto, contrariamente a quanto indicato nell’atto di compravendita (allegato alla presente) in cui era specificato che tale fabbricato era stato costruito ante 01.09.1967, è stato edificato a
seguito di apposita variante n.32 del 10.03.1978 (allegata alla presente), successiva a licenza n.97 del 05.05.1976 rilasciata a Coop. Edilizia “Gli Argonauti 75” s.r.l.
Successivamente, per un abuso costituito da un aumento di cubatura realizzato al piano 2° (tramite la parziale chiusura del balcone), è stata rilasciata ad uno dei precedenti proprietari del bene la Concessione edilizia in sanatoria n.2119 del 03.06.1999 (allegata alla presente).
Non risulta rilasciato il certificato di agibilità.
Inoltre, dal confronto tra l’attuale stato dei luoghi e gli elaborati progettuali di cui ai citati documenti autorizzativi, può attestarsi di aver riscontrato un’ulteriore difformità in violazione della normativa urbanistico-edilizia consistente in un aumento di cubatura derivato dalla parziale chiusura del balcone sito al piano 1° (l’aumento di superficie coperta, destinata ad un locale ripostiglio, è pari a mq.2,50). Trattasi di un abuso non sanabile con la presentazione di un’eventuale domanda di condono entro 120 gg. dalla data del Decreto di trasferimento dell’immobile emesso dal Tribunale, perché le ragioni del credito per cui si interviene sono successive all’entrata in vigore della Legge n.326/2003, l’ultima sul condono (art.40, comma 6, Legge n.47/85), ma, eventualmente, in base all’art.36 del DPR 380/2001, presentando presso i competenti Uffici comunali un permesso di costruire in sanatoria, versando un’oblazione ed un importo per oneri concessori.
Nel caso specifico, però, in base alle normative attuali, molto probabilmente tale sanatoria non verrebbe concessa, non essendo ammessa nella zona in oggetto una richiesta per aumenti di superficie e/o di volume. Ed è quindi necessario che il legittimo proprietario provveda al ripristino dello stato dei luoghi ante abuso, effettui cioè delle apposite opere edili, consistenti nella demolizione/rimozione di quanto realizzato in eccedenza, tenendo però nella dovuta considerazione che tale intervento non è relativo ad un intero immobile, ma ad una sua parte, ed è quindi necessario porre la dovuta cura affinché il ripristino in oggetto riconduca ad un bene perfettamente funzionale sotto ogni
punto di vista. I relativi costi possono essere quantificati in circa € 700,00 per mq di abuso.
Dal punto di vista tecnico-burocratico, occorre presentare presso i competenti Uffi- ci tecnici comunali una cosiddetta SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) per ripristino, versando un importo di € 350,00 per diritti di segreteria, cui aggiungere le spese tecniche per la predisposizione della necessaria documentazione (progetto completo di planimetrie, sezioni e prospetti, relazione tecnica, fotografie ecc.), nonché per il successivo aggiornamento catastale. Il costo di tali adempimenti può essere valutato in € 2.500,00. E quindi si ha un costo totale di tale regolarizzazione pari ad € [(700,00 x 2,50) + 350,00 + 2.500,00] = € 4.600,00.
QUESITO N.10
Verifichi lo stato di eventuali procedimenti giudiziari relativi al bene pignorato.
Non risultano in corso procedimenti giudiziari relativi al bene in oggetto.
QUESITO N.11
Accerti se l’immobile è libero o occupato; acquisisca il titolo legittimante il possesso o la detenzione del bene evidenziando se esso ha data certa anteriore alla trascrizione del pignoramento; verifichi se risultano registrati presso l’ufficio del registro degli atti privati contratti di locazione e/o se risultino comunicazioni alla locale autorità di pubblica sicurezza ai sensi dell’art.12 del D.L. 21 marzo 1978, n.59, convertito in L. 18 maggio 1978, n.191. Qualora risultino contratti di locazione opponibili alla procedura esecutiva indichi la data di scadenza, la data fissata per il rilascio o se sia ancora pendente il relativo giudizio; valuti la rispondenza del canone al valore di mercato al momento della conclusione del contratto e, in caso negativo, la differenza rispetto a tale valore.
L’immobile è occupato dagli esecutati, e ,
proprietari del bene in base ad atto notarile del 21.06.2007 (anteriore alla trascrizione del
pignoramento), a rogito Notaio Camillo Verde, rep. nn.21627/15215 (allegato alla presente).
Inoltre, gli esecutati hanno concesso in locazione, per una durata di 9 (nove) anni a decorrere dal 04.04.2017, al Sig. una delle n.2 camere site al piano 2°
assieme alla disponibilità del salone, dell’angolo cottura ed, ovviamente, del bagno. Il contratto in oggetto, allegato alla presente, risulta registrato presso l’Agenzia delle Entrate di Albano Laziale (RM) il 20.04.2017, n.3131/1-T, e trascritto in pari data presso l’Agenzia delle Entrate, Ufficio Provinciale di Roma, Sezione di Civitavecchia, ai nn.3452/2402, quindi in data anteriore alla trascrizione del pignoramento, 12.11.2018.
In merito alla rispondenza del canone al valore di mercato al momento della conclusione del contratto – aprile 2026, si può attestare come l’importo mensile pattuito -
€ 250,00 - per ognuno dei 108 mesi, sia da considerare, in relazione al tipo di locazione (una camera) ed allo stato dei luoghi riscontrato, in linea con gli attuali valori di mercato.
Infine, non risultano in atti comunicazioni alla locale autorità di pubblica sicurezza.
QUESITO N.12
Ove l’immobile sia occupato dal coniuge separato o dall’ex coniuge del debitore esecutato acquisisca il provvedimento di assegnazione della casa coniugale.
Vedasi la risposta al quesito precedente.
QUESITO N.13
Indichi l’esistenza sui beni pignorati di eventuali vincoli artistici, storici, alberghieri di inalienabilità o di indivisibilità; indichi l’importo annuo delle spese fisse di gestione o di manutenzione, le eventuali spese straordinarie già deliberate, anche se il relativo debito non sia ancora scaduto, le eventuali spese condominiali non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della perizia; rilevi l’esistenza di diritti demaniali (di superficie o
servitù pubbliche), censi, livelli o usi civici evidenziando se vi sia stata affrancazione, ovvero quantificando gli eventuali oneri di affrancazione o riscatto.
Sul bene pignorato non è presente alcuno dei vincoli sopra menzionati, né esistono diritti demaniali od usi civici.
Le spese fisse annue di gestione e manutenzione sono quelle tipiche di un’abitazione con superficie lorda pari a circa mq.76,00 + n.2 balconi di circa mq.25,00, mentre non risultano deliberate spese straordinarie, né risultano non pagate altri tipi di spese negli ultimi due anni.
QUESITO N.14
Appuri, sulla scorta della documentazione dell’Agenzia del Territorio, se all’atto della notifica del pignoramento la parte esecutata era intestataria degli immobili pignorati in forza di un atto regolarmente trascritto, indicando gli eventuali proprietari indivisi.
Indichi, in questo caso, se l’immobile è pignorato solo pro quota. Valuti se lo stesso sia suscettibile di separazione in natura e, proceda, in questo caso, alla formazione del progetto di divisione, individuando i singoli lotti e il valore di ciascuno di essi (procedendo ove necessario all’identificazione dei nuovi confini ed alla redazione del frazionamento allegando alla relazione estimativa i tipi debitamente approvati dall’Ufficio Tecnico Erariale) e tenendo conto delle quote dei singoli comproprietari e prevedendo gli eventuali conguagli in denaro. In caso contrario, proceda alla stima dell’intero compendio pignorato esprimendo compiutamente il giudizio di indivisibilità eventualmente anche alla luce di quanto disposto dall’art. 577 c.p.c., dall’art.846 c.c. e dalla L. 3 giugno 1940, n.1078.
All’atto della notifica del pignoramento gli esecutati erano intestatari del bene in oggetto in forza di un atto regolarmente trascritto.
Inoltre, poiché il bene risulta pignorato interamente e non è divisibile in natura, la relativa stima viene necessariamente effettuata considerandolo nella sua interezza.
QUESITO N.15
Dica se è possibile vendere i beni pignorati in uno o più lotti; provveda, in quest’ultimo caso, alla loro formazione procedendo (solo previa autorizzazione del Giudice dell’esecuzione) all’identificazione dei nuovi confini ed alla redazione del frazionamento;
alleghi, in questo caso, alla relazione estimativa i tipi debitamente approvati dall’Ufficio Tecnico Erariale.
Il bene pignorato è costituito da una distinta unità immobiliare che, non essendo oggettivamente divisibile o frazionabile, costituisce necessariamente un unico lotto.
QUESITO N.16
Determini il valore dell’immobile con espressa e compiuta indicazione del criterio di stima e analitica descrizione della letteratura cui si è fatto riferimento, calcolando la superficie dell’immobile, specificando quella commerciale, calcolando il valore per metro quadro e il valore complessivo, operando le opportune decurtazioni sul prezzo di stima considerando lo stato di conservazione dell’immobile e come opponibili alla procedura esecutiva i soli contratti di locazione e i provvedimenti di assegnazione al coniuge aventi data certa anteriore alla data di trascrizione del pignoramento (l’assegnazione della casa coniugale dovrà essere ritenuta opponibile nei limiti di 9 anni dalla data del provvedimento di assegnazione se non trascritta nei pubblici registri ed anteriore alla data di trascrizione del pignoramento, non opponibile alla procedura se disposta con provvedimento successivo alla data di trascrizione del pignoramento, sempre opponibile se trascritta in data anteriore alla data di trascrizione del pignoramento, in questo caso l’immobile verrà valutato come se fosse una nuda proprietà); l’esperto esporrà analiticamente gli adeguamenti e le correzioni della stima, ivi compresa la correzione del valore di mercato praticata per l’assenza della garanzia per vizi del bene venduto, e precisando tali adeguamenti in maniera distinta per gli oneri di regolarizzazione urbanistica, lo stato di uso e di manutenzione, lo stato di possesso, i vincoli e gli oneri
giuridici non eliminabili nel corso del procedimento esecutivo, nonché per le eventuali spese condominiali insolute.
Prima di entrare nel merito del valore del bene pignorato, è importante, ad avviso del sottoscritto, precisare i seguenti concetti.
1-Considerazioni d’estimo relative agli immobili
Poiché lo scopo di una stima è verificare indirettamente la possibilità di compravendita di un immobile, una volta immesso sul mercato, tramite la determinazione del cosiddetto “prezzo di compravendita”, è opportuno sottolineare, prima di ogni altra considerazione, la differenza tra prezzo e valore di mercato. Il primo è un dato relativo ad un’avvenuta contrattazione, comunque essa si sia svolta, mentre il secondo è una previsione, è cioè il probabile prezzo che quel bene dovrebbe spuntare qualora fosse messo in vendita così com’è. E quindi una stima può definirsi tanto più veritiera quanto più con il valore assegnato al bene si è avvicinata al prezzo di compravendita.
Si entra quindi nel campo della previsione, cioè in un regime di ordinarietà che fa riferimento al mercato composto da probabili ed ordinari acquirenti e da probabili ed ordinari venditori. Ed i primi potrebbero essere motivati nell’acquisto di un immobile dalla localizzazione, come pure da una sua possibile differente utilizzazione in previsione di una trasformazione immediata.
E quindi occorre considerare determinate caratteristiche del singolo immobile che possono, se non determinarne, quanto meno orientarne la stima: ubicazione, rispetto delle norme di Piano Regolatore e di Regolamento Edilizio (è evidente che il mancato rispetto di leggi e/o regolamenti, o variazioni del costruito eseguite senza titolo – licenza edilizia, concessione, DIA, SCIA, permesso di costruire, semplice autorizzazione - cioè abusive, rappresentano un aspetto negativo da tenere nel debito conto), possibilità di ampliamento, attitudine ad una diversa utilizzazione, appetibilità sul mercato, stato di manutenzione.
Quest’ultimo, in particolare, è un aspetto che va sempre tenuto in evidenza, anche perché dalla sua valenza possono derivare sensibili variazioni rispetto ad un valore base
riferito alla normalità. Nel caso in oggetto lo stato di manutenzione dell’abitazione, riscontrato dal sottoscritto durante il sopralluogo, può considerarsi buono, sia esternamente che internamente (vedasi in merito anche la risposta al quesito n.5).
2-Metodi estimativi
Come noto, diversi sono i procedimenti di stima adottati per raggiungere lo scopo, cioè la determinazione del valore venale di un immobile. In questa sede si accenna a due di essi che, in base a quanto verificato dal sottoscritto nel corso degli anni, sono i più utilizzati.
Con il metodo sintetico o comparativo, individuati i diversi tipi di superfici e/o volumi a disposizione e calcolatene le consistenze, si attribuisce a ciascuno di essi un determinato valore unitario considerando le rispettive condizioni di manutenzione e tenendo costantemente presente di operare in regime di ordinarietà.
Ci si basa quindi sull’analogia con altri immobili siti nella stessa zona o in zone che a questa possano paragonarsi, pur ritenendo che ogni immobile ha note proprie distintive e che i parametri di riferimento non sono perfettamente omogenei.
Detti valori rappresentano generalmente il frutto di ripetute indagini effettuate presso operatori specializzati del settore, nonché di consultazione di qualificati indicatori di mercato e di appositi siti informatici, e vanno poi adeguati all’immobile da stimare tramite uno o più fattori correttivi adottati, nel caso in oggetto, secondo la personale esperienza del sottoscritto.
Il metodo sintetico, mentre è scarsamente applicabile per edifici industriali ove l’eterogeneità, e quindi la scarsa attendibilità dei confronti, rende spesso poco precisa la determinazione del loro valore di mercato, è invece quello più utilizzato per abitazioni, uffici e locali commerciali, in quanto è più probabile riscontrare in tale campo somiglianza di caratteristiche tra un immobile ed un altro a parità di ubicazione e di superficie.
Nell’applicazione di tale metodo vengono considerate tutte le superfici coperte e scoperte, le prime con i valori lordi.
Inoltre, onde rendere tra di loro omogenee le varie superfici interessate e così determinare la superficie complessiva convenzionale o cosiddetta “commerciale”, presa a base la superficie abitativa o, comunque, quella destinata all’attività principale, è necessario assegnare coefficienti riduttivi a quelle accessorie (coperte e scoperte, quindi cantine, soffitte, balconi, giardini ecc.). E quindi, dopo aver misurato le varie superfici a disposizione ed averle rese omogenee (con l’assegnazione ad ognuna del relativo coefficiente), dalla loro somma è possibile ricavare la superficie totale convenzionale o commerciale alla quale poi applicare il prezzo unitario per mq.
Il metodo analitico, invece, si basa sulla capitalizzazione del presunto reddito netto ordinario di cui è capace il bene economico ad un tasso, fissato dallo stimatore, la cui determinazione è però spesso motivo di contrasto poiché lo scarto di un solo punto comporta variazioni notevoli nel valore finale (il contrasto è determinato dal fatto che gli stimatori lo quantificano, appunto, in misura alquanto divergente).
Per la stima del bene in oggetto si adotteranno, per una valutazione la più oggettiva possibile, entrambi i metodi ed il valore finale sarà determinato dalla media tra i due.
3-Stima del valore del bene pignorato
L’unità immobiliare, appartenente ad un gruppo di abitazioni del tipo a schiera (cioè, con le murature laterali divisorie in comune), è situata in località Marina di Cerveteri o Cerenova (Comune di Cerveteri), posto di mare sufficientemente frequentato, ubicato tra Ladispoli e Furbara. È quindi una zona prettamente residenziale, costituita da fabbricati aventi, in generale, un max di tre piani fuori terra, sufficientemente tranquilla dal punto di vista del rumore e nella quale sono presenti spazi destinati a verde. È inoltre facilmente raggiungibile tramite la S.S. Aurelia e non troppo distante dalla stazione ferroviaria, ubicata a circa 1,5 km.
Di contro, è opportuno evidenziare come le distanze dai principali esercizi commerciali e dal mare, distante circa 3 km., rendano indispensabile l’utilizzo del mezzo privato. In sintesi, può ragionevolmente attestarsi come l’ubicazione dell’unità
immobiliare in oggetto presenti sia caratteristiche positive che negative ai fini di una destinazione abitativa.
In relazione a tali fattori ed al buon grado di manutenzione riscontrato nel corso del sopralluogo, in fase di stima verrà considerato dal sottoscritto un importo per unità di superficie molto vicino ai valori medi della zona.
Il bene in oggetto, che presenta una distribuzione interna dei vani sufficientemente studiata, ha una superficie complessiva lorda, comprensiva di muri e tramezzi (come specificato nella risposta al quesito n.5), di mq.(39,50 + 36,85) = mq.76,35, mentre quella dei balconi è di mq.(11,00 + 14,50) = mq. 25,50.
A questo punto, poiché occorre avere un’unica superficie cui applicare il prezzo unitario a mq., è necessario, come specificato in precedenza, moltiplicare le varie aree interessate per i rispettivi coefficienti di omogeneizzazione che nel caso specifico sono i seguenti (considerando anche le indicazioni del Manuale dell’OMI, Osservatorio del Mercato Immobiliare): 1 per la superficie lorda dei vani principali, inclusi i servizi, e 0,30 per quella dei balconi. Determinando quindi una superficie complessiva pari a mq.(76,35 + 25,50 x 0,30) = mq.84,00.
Valutazione con il metodo sintetico - Dopo aver svolto opportune indagini ed aver effet- tuato idonee ricerche di mercato, consultando agenzie immobiliari e colleghi del settore, nonché appositi siti informatici, tra cui il più volte citato OMI dell’Agenzia del Territo- rio/Entrate (quest’ultimo utilizzato unicamente per avere indicazioni di larga massima, non certamente per orientare la stima), all’unità di superficie del bene può essere applicato un prezzo pari ad € 1.500,00. Determinato tenendo presenti, in particolare, le citate caratteristiche intrinseche del bene stesso, nonché l’assenza di particolari vincoli (vedasi la risposta al quesito n.13), ad eccezione dell’esistenza di un contratto di locazione regolarmente registrato, in relazione al quale si argomenterà successivamente. Mentre in merito al grado di manutenzione riscontrato, buono, ed all’assenza della garanzia per vizi del bene venduto non si ritiene opportuno considerare alcun coefficiente correttivo.
Pertanto, applicando il metodo sintetico, si ha un valore del bene pari ad
€/mq.1.500,00 x mq.84,00 = € 126.000,00.
Valutazione con il metodo analitico – In questo caso, per risalire al valore del bene, occorre applicare un tasso di capitalizzazione al relativo reddito netto, determinato stabilendo un canone annuo d’affitto da cui detrarre le varie, ipotetiche spese.
Nel caso specifico l’importo di locazione mensile per unità di superficie può essere valutato pari ad € 6, sempre determinato a seguito di apposite indagini, con le spese (manutenzione straordinaria, sfitti ed inesigibilità, Irpef da corrispondere sul canone d’affitto ecc.) quantificabili in una percentuale pari al 25% del reddito lordo, cui aggiungere l’ammontare annuo per IMU e per TASI, pari circa, in base in base alla rendita catastale ed alle aliquote attuali, ad € 1.380,00. Ed infine, il tasso di capitalizzazione può essere considerato pari al 3 %.
Pertanto, riassumendo matematicamente tali dati, si ha un valore del bene calcolato in base al metodo analitico pari a:
[€/mq.6 x mq.84,00 x 12 (mesi) x (1 – 25%) – € 1.380,00]/3% = € 105.200,00.
E quindi, effettuando la media tra i due valori, determinati con il metodo sintetico ed analitico, si ha un importo di € (126.000,00 + 105.200,00)/2 = € 115.600,00. Dal quale, detraendo i costi relativi alla regolarizzazione urbanistico-catastale, pari ad € 4.600,00 (vedasi la risposta al quesito n.9), si ha il valore totale del bene in oggetto, costituito da un’abitazione sita nel Comune di CERVETERI (Roma), Località MARINA di CERVETERI, Via VITERBO n.60, int.15/BC, distinta in Catasto al Foglio 56, particella 2495, sub 25, pari ad € (115.600,00 – 4.600,00) = € 111.000,00 (euro centoundicimila/00).
È importante infine sottolineare quanto già precisato nella risposta al quesito n.11 e cioè che una camera di tale immobile è attualmente occupata dal relativo locatario (al quale è ovviamente concesso anche l’utilizzo delle parti comuni), in base ad apposito contratto registrato presso l’Agenzia delle Entrate di Albano Laziale (RM) e trascritto
presso l’Agenzia delle Entrate, Ufficio Provinciale di Roma, Sezione di Civitavecchia, in data anteriore alla trascrizione del pignoramento e con scadenza nel 2026.
Pertanto, tenendo presenti sia la durata di tale contratto, 9 anni (e quindi la completa disponibilità del bene, non troppo lontana nel tempo, ma nemmeno troppo vicina, da parte dell’eventuale acquirente), sia l’importo del canone mensile, in linea con gli attuali valori di mercato, si ritiene corretto applicare una riduzione del 20% al valore del bene sopra determinato.
Roma, 9 gennaio 2020
il C.T.U.
dott. ing. FABRIZIO CAPRICCIOLI
Documenti allegati:
A1-Planimetria catastale del bene pignorato
A2-Documentazione fotografica interna ed esterna del bene pignorato con immagini di tutti gli ambienti
B-Versione della perizia senza le generalità del debitore C-Dati catastali del bene pignorato
D-Descrizione sintetica del bene pignorato E-Visura catastale storica del bene pignorato
F-Mappa censuaria con l’ubicazione del fabbricato cui appartiene il bene pignorato G-Atto di provenienza ultraventennale del bene pignorato
H-Atto di compravendita legittimante la proprietà del bene pignorato I-Estratto di matrimonio dei soggetti esecutati
L-Licenza edilizia in variante del bene pignorato M-Concessione edilizia in sanatoria del bene pignorato N-Contratto di locazione
