TRIB U N AL E DI B ARI

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TR IB U N AL E DI B AR I

SEZIONE EE.II.

Perizia dell'Esperto ex art. 568 c.p.c. Arch. Vergine Anna Rita, nell'Esecuzione Immobiliare 625/2017 del R.G.E.

promossa da

**** Omissis ****

contro

**** Omissis ****

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SOMMARIO

Incarico ... 3

Premessa ... 3

Descrizione... 3

Completezza documentazione ex art. 567... 3

Titolarità... 3

Confini ... 3

Consistenza ... 4

Cronistoria Dati Catastali ... 4

Dati Catastali... 4

Stato conservativo... 5

Parti Comuni ... 5

Caratteristiche costruttive prevalenti ... 5

Stato di occupazione ... 7

Provenienze Ventennali... 7

Formalità pregiudizievoli ... 9

Normativa urbanistica ... 9

Regolarità edilizia...10

Vincoli od oneri condominiali ...12

Stima / Formazione lotti ...12

Riepilogo bando d'asta ...17

Lotto Unico...17

Schema riassuntivo Esecuzione Immobiliare 625/2017 del R.G.E. ...18

Lotto Unico...18

Formalità da cancellare con il decreto di trasferimento ...19

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INCARICO

In data 10/11/2017, il sottoscritto Arch. Vergine Anna Rita, con studio in Poggio delle Ginestre, 13 - 70016 - Noicattaro (BA), email [email protected], PEC [email protected], Tel. 080 5433662, Fax 080 5433662, veniva nominato Esperto ex art. 568 c.p.c. e in data 16/11/2017 accettava l'incarico e prestava giuramento di rito.

PREMESSA

I beni oggetto di pignoramento sono costituiti dai seguenti immobili:

• Bene N° 1 - Appartamento ubicato a Monopoli (BA) - via Nino Bixio n 241/B, piano PT - S1

DESCRIZIONE

Abitazione sita in Monopoli alla via N. Bixio civico 241/B ad angolo con via Affatati composta da una cucina-soggiorno, un bagno ed una camera ubicata al piano rialzato e dotata di vano cantina pertinenziale al piano seminterrato.

COMPLETEZZA DOCUMENTAZIONE EX ART. 567

La certificazione notarile, per notaio Marina GALBUSERA in Brugherio (MI) attestante le risultanze delle visure catastali, delle iscrizioni e trascrizioni nel ventennio antecedente la data di trascrizione del pignoramento, è completa.

E' stato allegato alla c.t.u. l'atto di provenienza dell'immobile (All 9) ovvero l'atto di compravendita per notaio Giuseppina CIOFFI in Gioia del Colle del 15/11/2011 (Rep.n.36284 Racc.n.18014)

TITOLARITÀ

L'immobile oggetto dell'esecuzione, appartiene ai seguenti esecutati:

• **** Omissis **** (Proprietà 1/1)

L'immobile viene posto in vendita per i seguenti diritti:

• **** Omissis **** (Proprietà 1/1)

CONFINI

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L'abitazione confina con via Bixio, con via Affatati e con proprietà **** Omissis **** e/o suoi aventi causa

CONSISTENZA

Destinazione Superficie

Netta Superficie

Lorda Coefficiente Superficie

Convenzionale Altezza Piano

Abitazione 43,00 mq 56,00 mq 1,00 56,00 mq 4,00 m P.T.

Cantina 18,00 mq 26,50 mq 0,50 13,25 mq 2,70 m S1

Soppalco non praticabile 8,00 mq 10,00 mq 0,20 2,00 mq 1,55 m P.T.

Totale superficie convenzionale: 71,25 mq

Incidenza condominiale: 0,00 % Superficie convenzionale complessiva: 71,25 mq

I beni non sono comodamente divisibili in natura.

CRONISTORIA DATI CATASTALI

Periodo Proprietà Dati catastali

Dal 19/08/1946 al 09/03/2008 **** Omissis **** Catasto Fabbricati

Fg. 11, Part. 2637 - 3232, Sub. 3 Categoria A2

Cl.1, Cons. 6 vani Rendita € 449,32 Piano PT - S1

Fg. 11, Part. 2637, Sub. 10 Categoria A2

Cl.1, Cons. 3 vani Superficie catastale 64 mq Rendita € 224,66 Piano PT - S1

DATI CATASTALI

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Catasto fabbricati (CF)

Dati identificativi Dati di classamento

Sezione Foglio Part. Sub. Zona

Cens. Categoria Classe Consistenza Superficie

catastale Rendita Piano Graffato

11 2637 10 A2 1 3 vani 64 mq 224,66 PT - S1

STATO CONSERVATIVO

Lo stato conservativo dell'immobile è ottimo, i recenti lavori di ristrutturazione avviati nel 2009 hanno interessato completamente l'immobile compreso l'adeguamento degli impianti elettrico, idrico- fognario e termico.

Fanno eccezione i serramenti esterni, sono state sostituite solo le originarie persiane in legno con altre in anticorodal marrone.

PARTI COMUNI

Le parti comuni sono costituite dal vano scala e dall'androne di ingresso su via Affatati, da cui si accede al piano seminterrato, ove si trova il vano adibito a cantina. All'abitazione, invece, si accede da via Bixio al civico 241/B con ingresso indipendente.

CARATTERISTICHE COSTRUTTIVE PREVALENTI

Trattasi di un’abitazione al piano rialzato composta da una cucina-soggiorno, un bagno ed una camera, con ingresso su via Nino Bixio civico 241/B ad angolo con via Affatati (foto 1-3) dotata di vano cantina pertinenziale al piano seminterrato.

L’alloggio, completamente ristrutturato, è risultato dal frazionamento di un’unica unità immobiliare appartenente ad un edificio degli anni “40 ubicato nel quartiere murattiano di Monopoli.

Il corpo di fabbrica possiede tre piani in elevazione oltre al piano rialzato, dove è sito l’immobile in oggetto, ed un piano seminterrato.

Prima del frazionamento l’ingresso all’alloggio avveniva su via Francesco Paolo Affatati al civico 16 (foto 2) attraverso una porta di accesso ubicata nel vano scala condominiale (foto 19) che in seguito alla presentazione del P.d.C. n 100/2009 è stata chiusa.

Allo stato attuale dal vano scale si potrebbe accedere unicamente al vano cantina tramite apposita porta ubicata nel sottoscala (foto 22)

Durante il sopralluogo si è potuto tuttavia verificare che l'accesso è impraticabile, essendo il corridoio che porta alla cantina adibito attualmente a deposito.

Le pareti dell'androne di ingresso e del vano scale sono tinteggiate con finitura a smalto di colore beige fino ad una certa altezza, a seguire con idropittura di colore bianco.

La pavimentazione dell’atrio di ingresso, dei pianerottoli e delle rampe-scala condominiali è realizzata in pietra di Apricena di piccolo formato (15 x 30 cm)

Le pareti di facciata sono tinteggiate di color ocra mentre la fascia a basamento è in colore grigio con finitura a rinzaffo (foto 1-2)

Porte e finestre sono contornate da mostre in muratura a rilievo tinteggiate in colore bianco, tipiche degli edifici del murattiano, bianco anche il motivo dei cantonali presenti.

L’abitazione, ubicata in posizione angolare, si affaccia su via Affatati con due finestre oltre al

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portoncino d’ingresso condominiale corrispondente al civico 16 (foto 1-2)e su via Bixio dove invece prospetta solo con l’accesso indipendente contraddistinto dal civico 241/B (foto 3)

Dopo aver superato due gradini in pietra di Trani, si accede direttamente nel locale soggiorno (foto 3- 4) attraverso la porta blindata rivestita con pannello di finitura in legno e sopraluce a tutta altezza (foto 5)

Accanto alla porta d’ingresso, nello spessore della muratura portante in tufo, è stato ricavato apposito vano adibito a cappottiera (foto 4-5) Vi sono alloggiati anche il contatore Enel e il quadro elettrico generale.

Il soggiorno-cucina, rivolto a Nord - Ovest, è coperto con volta a botte avente un’altezza all’imposta pari a mt. 2,20 e un'altezza massima pari a mt. 4,00 (foto 5)

Nel soggiorno, illuminato da una finestra, si affaccia la camera da letto, al momento adibita impropriamente a cucina, anch’essa dotata di una finestra su via Affatati, esposta a Nord-Ovest e coperta con volta a padiglione.

Accanto alla porta di comunicazione tra le due stanze, si trova un’altra nicchia ricavata nello spessore murario che ospita la caldaia murale, marca Riello, (foto 10) del tipo a condensazione per la produzione di acqua calda sanitaria e per il riscaldamento, con la possibilità di scaricare i fumi direttamente in facciata attraverso condotti orizzontali di evacuazione di lunghezza ridotta.

La caldaia ha una potenza fino a 240 Kcal/h ed è del tipo ad alto rendimento e basse emissioni inquinanti.

Nella stessa camera, sulla parete di fondo, è alloggiato l’unico servizio igienico in dotazione completo di tutti i sanitari: vaso, bidet e lavabo sospesi (foto 11-12) oltre al piatto doccia angolare con cabina in metacrilato. A lato della cabina doccia all’interno di un’altra nicchia è posizionata la lavatrice (foto 12) Il bagno si affaccia sulla camera con una porta scorrevole a scomparsa del tipo a scrigno (foto 8) Il pavimento del bagno è in piastrelle di ceramica, formato cm 30x30, di colore cuoio a finitura opaca. Il rivestimento delle pareti, fino a 90 cm di altezza, è realizzato in piastrelle ceramiche rettangolari, del formato di cm 30x60.

Alla parete uno scaldasalviette di colore bianco e una cassetta di scarico ad incasso. I miscelatori sono del tipo a monocomando.

In corrispondenza del bagno è stato realizzato un soppalco in legno con travi a vista, della superficie di mt 2,00 x 4,00 x 1,55 di altezza, adibito a deposito, che consente al bagno sottostante un'altezza utile di mt.2,40

Il pavimento dell’abitazione è in ceramica bianca lucida con finitura marmorizzata, del formato di cm 60x60, con battiscopa pure in ceramica, le pareti sono tinteggiate con idropittura di colore bianco.

Le porte interne sono del tipo ad anta tamburata in legno chiaro di faggio (foto 23)

Nel soggiorno e nella camera da letto, attuale cucina, sono posizionati due climatizzatori del tipo a

“split” (foto 4)

Solo i serramenti esterni sono stati oggetto di ristrutturazione parziale, infatti sono stati conservati quelli originari in legno verniciato di bianco dotati di scuri e con vetro semplice (foto 6), invece sono state sostituite le originarie persiane in legno con le attuali in anticorodal marrone scuro.

A ridosso del bagno è stato praticato un varco nel solaio per alloggiare una scala a chiocciola con struttura metallica e pedate in legno (foto 9-13-14) che assicura la comunicazione con la cantina al piano seminterrato. L’intervento non è conforme a quanto assentito con P.d.C. n 100/2009 ma è sanabile (art. 6 DPR 380/01) così come risulta sanabile la creazione del soppalco ad uso deposito realizzato in corrispondenza del bagno e del varco occupato dalla scala a chiocciola.(foto 8-9-12) Attraverso la scala a chiocciola si arriva al vano ubicato al piano seminterrato, in corrispondenza della attuale cucina, illuminato e arieggiato da un’apertura “ a bocca di lupo “ (foto 18-21)da P.d.C.

n.100/2009 e dalle prescrizioni delle norme igienico-sanitarie.

Coperto con volta a botte, con altezza massima metri 2,66 e altezza all’imposta metri 1,75, è pavimentato con monocottura simil-pietra beige a finitura opaca, è rivestito perimetralmente con una controparete in cartongesso contro la possibilità di fenomeni dovuti ad umidità di risalita.

Relativamente alla dotazione impiantistica si rammenta che la stessa risulta conforme alle normative vigenti. L'impianto elettrico è provvisto di interruttori differenziale e magnetotermico, l'alloggio è

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fornito di impianto di antenna tv e impianto di videocitofono, interruttori e placche della serie Living Ticino, manca l'impianto di antintrusione.

L'impianto di riscaldamento, con funzionamento a metano, è autonomo ed è regolato da un cronotermostato a parete, i corpi radianti sono in alluminio (foto 5) solo il locale bagno è fornito di scaldasalviette (foto 11)

STATO DI OCCUPAZIONE

L'immobile risulta occupato dalla **** Omissis **** ,debitore esecutato, come si è potuto riscontrare in sede di sopralluogo (All 3)

PROVENIENZE VENTENNALI

Periodo Proprietà Atti

Dal 19/08/1946 al

09/03/2008 **** Omissis **** Atto pubblico di compravendita

Rogante Data Repertorio N° Raccolta N°

notaio SALERNO Antonio

19/08/1946

Trascrizione

Presso Data Reg. gen. Reg. part.

Ufficio del Territorio di Trani

27/08/1946 19517 18236

Registrazione

Presso Data Reg. N° Vol. N°

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Dal 09/03/2008 al 03/05/2011

**** Omissis **** Dichiarazione di successione

09/03/2018

Trascrizione

C.R.R.I.I. Bari 05/09/2008 42253 28581

Registrazione

Agenzia delle Entrate Ufficio di Bari

29/04/2008 1002 2008/8

Dal 03/05/2011 al 15/07/2011

**** Omissis **** Divisione

notaio Biagio Spano in Monopoli

03/05/2011 44166 14271

Trascrizione

C.R.R.I.I. Bari 10/05/2011 20565 12980

Registrazione

Agenzia delle Entrate Ufficio di Bari

09/05/2011 14846 1T

Dal 15/07/2011 al 25/08/2017

**** Omissis **** Atto pubblico di compravendita

notaio Giuseppina CIOFFI in Gioia del Colle

15/07/2011 36284 18014

Trascrizione

Ufficio del Territorio di Bari

20/07/2011 31942 20633

Registrazione

Agenzia delle Entrate Ufficio di Gioia del Colle

19/07/2011 7862 1T

Per quanto riguarda l'immobile oggetto di pignoramento:

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• Sussiste continuità nelle trascrizioni per il ventennio precedente alla data di trascrizione del pignoramento;

• La situazione della proprietà antecedente il ventennio della trascrizione del pignoramento risulta variata;

• La situazione della proprietà risulta attualmente invariata.

FORMALITÀ PREGIUDIZIEVOLI

Dalle visure ipotecarie effettuate presso l'Agenzia del Territorio di Ufficio Provinciale di Bari aggiornate al 19/02/2018, sono risultate le seguenti formalità pregiudizievoli:

Iscrizioni

• Ipoteca volontaria di 1° grado derivante da Contratto di mutuo fondiario Iscritto a Ufficio del Territorio Bari il 20/07/2011

Reg. gen. 31943 - Reg. part. 6926 Quota: 1/1

Importo: € 187.500,00 Contro **** Omissis ****

Formalità a carico della procedura Capitale: € 125.000,00

Percentuale interessi: 2,65 % Rogante: notaio Giuseppina Cioffi Data: 15/07/2011

N° repertorio: 36285 N° raccolta: 18015 Trascrizioni

• Atto di Pignoramento

Trascritto a Agenzia del Territorio Ufficio di Bari il 25/08/2017 Reg. gen. 36188 - Reg. part. 25704

Quota: 1/1

A favore di **** Omissis ****

Contro **** Omissis ****

Formalità a carico della procedura

NORMATIVA URBANISTICA

La particella su cui insiste il fabbricato in oggetto, la particella 2367 del foglio di mappa n. 11 del comune di Monopoli, ha la seguente destinazione urbanistica:

Secondo le norme di tutela paesistico-storico-ambientale (D.Lgs.n.42/04 art.142 c.2a, S.I.C., P.A.I. ecc…) è classificata tra le zone “A “ e “B” del P.R.G.

Secondo il P.U.G./P - variante del 2014 - appartiene ai “contesti urbani esistenti consolidati da tutelare del tessuto murattiano (art. 10/P) Le N.T.A. del P.U.G. stabiliscono l’obiettivo primario della

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conservazione dell’impianto originario e la prevalenza della funzione residenziale

Secondo il P.U.G./S approvato – appartiene ai contesti urbani esistenti consolidati da tutelare (art.21/S) e alle invarianti strutturali a prevalente valore paesistico ambientale PAI (art.9/S) ovvero parti di territorio che richiedono specifiche limitazioni d’uso e trasformazione.

Interventi consentiti : manutenzione ordinaria e straordinaria a condizione che non incremetino il carico urbanistico

Secondo il P.P.T.R. appartiene all’Ambito di paesaggio “Murgia dei trulli”, alle Componenti culturali – città consolidata - ed alla “Piana degli ulivi secolari”

REGOLARITÀ EDILIZIA

L'immobile non risulta regolare per la legge n° 47/1985. La costruzione è antecedente al 01/09/1967.

Non sono presenti vincoli artistici, storici o alberghieri. Non sono presenti diritti demaniali o usi civici.

L'immobile risulta agibile.

L'attuale unità immobiliare, ottenuta per ristrutturazione e frazionamento di quella originaria in due unità abitative indipendenti (All.11) è stata assentita con P.d.C. n.100/2009 (prot. n. 22081 - pratica n.202/2008)

La stessa è stata dichiarata agibile in data 08/03/2011 (prot. n.10725) (All. 12) stante la conformità delle opere a quanto autorizzato, asseverata dai proprietari e dal tecnico direttore dei lavori.

Il P.d.C. n.100/2009 (All.11) contemplava insieme al frazionamento alcune opere di manutenzione straordinaria quali:

-la chiusura di tre vani porta con muratura in tufo al fine di eliminare ogni comunicazione tra le due unità abitative a crearsi

-la realizzazione di un wc completo di tutti i pezzi igienici

-la trasformazione di due balconi su via Bixio in porte di ingresso alle due unità abitative -l’adeguamento dell’impianto idrico-fognante

Certificazioni energetiche e dichiarazioni di conformità

• Esiste il certificato energetico dell'immobile / APE.

• Esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto elettrico.

• Esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto termico.

• Esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto idrico.

In data 21/01/2016 la Polizia Giudiziaria della Procura della Repubblica di Bari redigeva Verbale di accertamento di violazione urbanistico-edilizia - prot.341/AIPG/2015 - (All. 13)

In adempimento di quanto delegato con Proc.Pen. 11345/15 R.G.N.R. dal Sostituto Procuratore della Repubblica Dott. Marco D’Agostino e dal sopralluogo effettuato in data 27/11/2015, dopo una fase preliminare di indagini, venivano accertate le seguenti difformità ai sensi degli artt. 27-33-44 lett.b) D.P.R.380/01:

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-la creazione di una varco d’accesso delle dimensioni di metri 1,30 x 1,30 per la fusione tra piano rialzato (vani soggiorno, cucina e bagno) e piano seminterrato (vano cantina da P.d.C. ed agibilità) comunicanti tra loro attraverso la realizzazione di una scala a chiocciola con struttura metallica e pedate in legno

-la variazione di destinazione d’uso del locale a piano seminterrato da vano cantina a camera da letto -la realizzazione di un soppalco in legno delle dimensioni di mt. 2,00 x 4,00 e mt. 1,55 di altezza utile in corrispondenza del locale bagno e della scala a chiocciola

-la mancata esecuzione dell'antibagno

Il verbale veniva notificato ai committenti - ex comproprietari, sigg. **** Omissis **** al tecnico asseverante e direttore lavori, **** Omissis ****, al costruttore ed esecutore dei lavori, **** Omissis

****, alla attuale proprietaria debitrice esecutata, **** Omissis **** ed al Comune di Monopoli

In data 29/02/2016 veniva emanata Ordinanza di Demolizione e Ripristino dello stato dei luoghi – R.G.O. n.44-prot. n.004737 (All. 14) relativamente alle opere abusivamente realizzate (in difformità dal P.d.C. rilasciato e come elencate nel verbale di accertamento del 21/01/2016) ed al ripristino dello stato dei luoghi assentito, entro 90 giorni.

In data 14/02/2017 veniva predisposto dal Servizio di Vigilanza edilizia della Polizia di Monopoli, un Verbale di accertamento per inottemperanza all’ingiunzione a demolizione e ripristino dello stato dei luoghi (Verbale n.3/2017 – prot. n.12132/17) (All. 15) dopo aver effettuato apposito sopralluogo In data 04/04/2017 dallo Sportello Unico per l’Edilizia del Comune di Monopoli partiva, nei confronti dell’attuale proprietaria, **** Omissis ****, formale richiesta di informazioni sullo stato dei provvedimenti sanzionatori comminati (All. 16) preavvisando, in mancanza di riscontro, ulteriori atti sanzionatori.

Ad oggi non risultano altri provvedimenti.

In definitiva dal confronto operato tra l’elaborato grafico presentato con il P.d.C. n.100/2009 e lo stato di fatto, così come rilevato da sopralluogo peritale, non si rileva che siano state eseguite altre opere in difformità rispetto a quanto contestato nel Verbale del 21/01/2016.

In merito alla sanabilità delle stesse si distinguerà tra interventi assentibili e non.

Riguardo alla difformità costituita dalla fusione tra piano rialzato e piano seminterrato attraverso la realizzazione della scala a chiocciola come pure riguardo alla realizzazione del soppalco in legno ad uso deposito, si ritiene che la presentazione di una S.C.I.A. in sanatoria, (art. 37 D.P.RP. 380/01) previo il pagamento della sanzione amministrativa minima di 516,00 euro oltre ad euro 52,00 (diritti di segreteria) sia sufficiente a sanare lo stato attuale.

Trattasi infatti di interventi di manutenzione straordinaria, già eseguiti e pertanto è necessaria la sanzione, che non comportano mutamento di destinazione d’uso e che verificano la doppia conformità, sia al momento della realizzazione sia al momento della domanda di sanatoria, nei riguardi della disciplina urbanistico-edilizia vigente e dei regolamenti igienico-sanitari.

In merito all’altra difformità costituita dalla mancata realizzazione dell’antibagno, come prescritto dal Regolamento d’Igiene e Salute Pubblica, art.60 R.I.S.P,. (All. 17) già causa di un precedente diniego (All.17) è necessario ripristinare lo stato dei luoghi assentito con la creazione di apposito tramezzo e l’adeguamento dell’impianto idrico-fognario (All. 18) non potendosi altrimenti ottenere conformità.

Circa la difformità presente al piano seminterrato,infine, è necessario riportarsi allo stato assentito, come da P.d.C. n.100/2009, in questo caso il cambio di destinazione d’uso operato dopo l’ottenimento del permesso di costruzione, appare assolutamente incompatibile con i requisiti igienico-sanitari minimi per aerazione ed illuminazione (art.62 R.I.S.P.)

Bisognerà destinare il vano a cantina, non potendo assolutamente la funzione abitativa del

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seminterrato essere oggetto di P.d.C. in sanatoria, a causa del rapporto tra superficie finestrata e superficie del vano insufficiente a garantire adeguato ricambio d'aria e illuminazione.

Per concludere, al costo della sanzione si sommeranno il costo relativo all'onorario professionale del tecnico incaricato della presentazione della S.C.I.A. e della Denuncia di Variazione all'Agenzia del Territorio, circa 1.500,00 euro, e i costi derivanti dalle opere murarie e dall'adeguamento degli impianti conseguenti alla creazione dell'antibagno e allo spostamento della cucina (All.20) che ammontano ad un totale di circa 2.900,00 euro (All.22) per un totale complessivo di circa 5000,00 euro.

In merito alla dotazione impiantistica risulta conforme alle normative vigenti.

Esiste sia la dichiarazione di conformità dell'impianto elettrico rilasciata dall'impresa **** Omissis ****

sia la dichiarazione di conformità dell'impianto idrico-fognario e termico rilasciata dall'impresa ****

Omissis **** insieme alla relazione tecnica ai sensi della Legge n.10/91 e s.m.i. a firma dell'ing. ****

Omissis **** (All. 12)

Viene allegato l'attestato di certificazione energetica dell'edificio (All.21) a firma dell'ing. **** Omissis

**** redatto il 01/10/2011 che lo classifica in classe "G"

VINCOLI OD ONERI CONDOMINIALI

Sono presenti vincoli od oneri condominiali che resteranno a carico dell'acquirente.

Spese condominiali

Importo medio annuo delle spese condominiali: € 20,00

Totale spese per l'anno in corso e precedente: € 20,00

Importo spese straordinarie già deliberate: € 0,00

L'immobile fruisce dell'ingresso e del vano scala condominiali di via Affatati n.16 limitatamente alla cantina ubicata al piano seminterrato, l'abitazione possiede infatti ingresso autonomo su via Bixio civico 241/B.

L'importo medio annuo degli oneri condominiali ammonta ad euro 20,00 circa, comprensivi delle spese relative alla fornitura Enel ed al canone EAAP, la pulizia scale è infatti garantita dai condomini stessi.

Non risultano insoluti nè spese straordinarie già deliberate come confermato dall'attuale amministratore.

STIMA / FORMAZIONE LOTTI

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Lo scrivente ha ritenuto opportuno procedere alla formazione di un lotto unico cosi costituito:

• Bene N° 1 - Appartamento ubicato a Monopoli (BA) - via Nino Bixio n 241/B, piano PT - S1 Abitazione sita in Monopoli alla via N. Bixio civico 241/B ad angolo con via Affatati composta da una cucina-soggiorno, un bagno ed una camera ubicata al piano rialzato e dotata di vano cantina pertinenziale al piano seminterrato.

Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 11, Part. 2637, Sub. 10, Categoria A2 L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà (1/1)

Valore di stima del bene: € 128.250,00

Il valore commerciale del bene pignorato è stato determinato sulla base delle seguenti variabili: ubicazione dell'immobile, caratteristiche e peculiarità della zona, stato di conservazione, finiture e consistenza.

La situazione del mercato ovvero della domanda e dell'offerta ha imposto infine adeguamenti e correzioni della stima che hanno concorso a determinare il più probabile valore di compravendita.

Trattasi di un'unità immobiliare residenziale ubicata nel quartiere murattiano di Monopoli situata al piano rialzato di un fabbricato composto da tre piani fuori terra oltre ad un piano seminterrato.

Si accede all'immobile in oggetto, ubicato in posizione angolare tra via Affatati e via Bixio, dal portoncino ubicato su via Bixio. (foto 2-3) E’ composto da due vani, camera da letto e soggiorno, oltre ad accessori, con cantina di pertinenza al piano seminterrato, cui si accede dalla scala a chiocciola interna. (All.18)

E' identificato in Catasto Fabbricati al Fg.11 del Comune di Monopoli, Part.2637, Sub.10, Categoria A/2 vani 3.

Il fabbricato è stato costruito negli anni "40 e si trova in ottimo stato conservativo, essendo stato oggetto di opere di manutenzione straordinaria autorizzate con P.d.C. n. 100 del marzo 2009 (All. 11)

Se la posizione angolare lo pone in una condizione senz’altro favorevole, la mancanza di balconi costituisce un parametro di decremento

La buona esposizione degli ambienti, la qualità delle finiture interne, la dotazione della cantinola di pertinenza rendono l'immobile un buon investimento.

L'ubicazione su via Bixio, una delle arterie più importanti della cittadina, all'interno del centro urbano, la vicinanza alla piazza Vittorio Emanuele II, alla Sede Municipale, al centro storico e all'area portuale, la presenza di numerose agenzie bancarie, di un Ufficio Postale e della stazione ferroviaria, la dotazione di esercizi commerciali, la facilità degli spostamenti urbani ed extraurbani definiscono il grado di appetibilità dell'immobile.

In merito alla determinazione del più probabile valore di mercato, si ritiene di dover pervenire al giudizio di valore attraverso un procedimento "sintetico-comparativo".

Sono stati vagliati i prezzi pagati per la compravendita di immobili similari e coevi aventi le stesse caratteristiche e ubicati in zone limitrofe.

Il prezzo da attribuire al bene oggetto di stima coinciderà con il valore che rinviene dall'applicazione del prezzo al metro quadro risultato più attendibile, rapportato al parametro di consistenza che coincide con la superficie convenzionale espressa in metri quadrati.

Per abitazioni civili ubicate nella zona centrale murattiana come nel caso in oggetto, con uno stato conservativo ottimo, dalla Banca dati delle quotazioni immobiliari dell'Agenzia del Territorio OMI si ricava una quotazione al metro quadro che oscilla da un minimo di euro 1800,00/mq ad un massimo di euro 2150,00/mq.

I valori sono riferiti al primo semestre dell'anno 2017.

Per il Listino Ufficiale della Borsa Immobiliare della CCIAA di Bari i dati rilevabili per appartamenti completamente ristrutturati come nel caso in oggetto, oscillano tra un minimo di 1500,00 e un massimo di 1600,00 per metro quadro

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Inoltre dalle informazioni assunte presso Agenzie immobiliari quali Gabetti e Tecnocasa il prezzo di vendita spazia tra 1600 e 1800 euro/mq. a seconda del livello di finiture.

Naturalmente i risultati dell'indagine conoscitiva sono stati valutati e rielaborati in funzione anche della personale conoscenza del mercato immobiliare oltre che del riferimento temporale delle compravendite esaminate, nonchè della scarsa attendibilità di taluni valori rilevati, in quanto per ragioni fiscali è in uso l'abitudine radicata di denunciare valori inferiori a quelli realmente pagati.

Considerata la ragione pratica della stima e la situazione poco favorevole del mercato immobiliare, si reputa congruo attribuire all'appartamento in esame, con riferimento all'attualità, il più probabile valore di mercato pari a 128250,00 euro corrispondente ad un prezzo di circa 1800,00 euro/mq riferito ad una superficie convenzionale di mq.71,25

Al valore cosi determinato va detratto un abbattimento percentuale pari a circa il 15% per la differenza tra oneri tributari calcolati sul prezzo pieno anzichè sui valori catastali e l'assenza di garanzia sui vizi occulti.

Il valore di mercato che risulterà dalla detrazione:

(128.250,00 - 19.237,00)= sarà pari ad euro 109.000,00

e verrà ulteriormente decurtato degli oneri di regolarizzazione urbanistica per la presentazione della SCIA in sanatoria:

euro 516,00 per la sanatoria sommati ad euro 52 per diritti di segreteria e ad euro 1500 per l'istruttoria e la presentazione variazione catastale:

(516.00 + 52,00 + 1500,00) = 2068,00 euro si avrà dunque:

(109.000,00 - 2.068, 00) = 106.932,00

Il valore ottenuto sarà infine decurtato degli oneri derivanti dagli interventi di messa in pristino pari a

circa 3.000,00 euro che detratti dai 106.932,00:

(106.932,00 - 3.000,00) = 103.932,00

Il valore di mercato che risulterà dalla detrazione costituirà il valore finale di stima ovvero euro 103.932,00

Identificativo

corpo Superficie

convenzionale Valore unitario Valore

complessivo Quota in

vendita Totale

Bene N° 1 - Appartamento Monopoli (BA) - via Nino Bixio n 241/B, piano PT - S1

71,25 mq 1.800,00 €/mq € 128.250,00 100,00 € 128.250,00

Valore di stima: € 128.250,00

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Assolto il proprio mandato, il sottoscritto Esperto ex art. 568 c.p.c. deposita la relazione di stima presso questo Spettabile Tribunale, tanto in assolvimento dell'incarico conferitogli dalla S.V. e resta a disposizione per eventuali chiarimenti.

Noicattaro, li 16/03/2018

L'Esperto ex art. 568 c.p.c.

Arch. Vergine Anna Rita ELENCO ALLEGATI:

✓ N° 1 Altri allegati - Provvedimento di nomina ctu

✓ N° 2 Altri allegati - Verbale di giuramento ctu

✓ N° 3 Altri allegati - Verbale di sopralluogo

✓ N° 4 Altri allegati - Comunicazione di sopralluogo

✓ N° 5 Planimetrie catastali

✓ N° 6 Estratti di mappa

✓ N° 7 Visure e schede catastali

✓ N° 8 Altri allegati - Visure ipotecarie

✓ N° 9 Atto di provenienza

✓ N° 10 Certificato destinazione urbanistica

✓ N° 11 Altri allegati - Permesso di Costruire n.100/2009

✓ N° 12 Certificato di agibilità / abitabilità

✓ N° 13 Altri allegati - Verbale di accertamento di violazione urbanistico-edilizia

✓ N° 14 Altri allegati - Ordinanza di demolizione e ripristino stato dei luoghi

✓ N° 15 Altri allegati - Verbal di accertamento inottemperanza alla demolizione e ripristino

✓ N° 16 Altri allegati - Richiesta informazioni stato sanzionatorio

✓ N° 17 Altri allegati - Diniego istanza di P.d.C.

✓ N° 18 Tavola del progetto - Rilievo stato di fatto

✓ N° 19 Altri allegati - Progetto stato da ripristinare

✓ N° 20 Altri allegati - Interventi di ripristino a farsi

✓ N° 21 Altri allegati - Certificazione energetica dell'edificio

✓ N° 22 Altri allegati - Computo metrico estimativo dei lavori di ripristino a farsi

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✓ N° 23 Foto

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RIEPILOGO BANDO D'ASTA

LOTTO UNICO

• Bene N° 1 - Appartamento ubicato a Monopoli (BA) - via Nino Bixio n 241/B, piano PT - S1 Abitazione sita in Monopoli alla via N. Bixio civico 241/B ad angolo con via Affatati composta da una cucina-soggiorno, un bagno ed una camera ubicata al piano rialzato e dotata di vano

cantina pertinenziale al piano seminterrato.

Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 11, Part. 2637, Sub. 10, Categoria A2 L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà (1/1) Destinazione urbanistica: La particella su cui insiste il fabbricato in oggetto, la particella 2367 del foglio di mappa n. 11 del comune di Monopoli, ha la seguente destinazione urbanistica:

Secondo le norme di tutela paesistico-storico-ambientale (D.Lgs.n.42/04 art.142 c.2a, S.I.C., P.A.I. ecc…) è classificata tra le zone “A “ e “B” del P.R.G. Secondo il P.U.G./P - variante del 2014 - appartiene ai “contesti urbani esistenti consolidati da tutelare del tessuto murattiano (art. 10/P) Le N.T.A. del P.U.G. stabiliscono l’obiettivo primario della conservazione dell’impianto originario e la prevalenza della funzione residenziale Secondo il P.U.G./S approvato – appartiene ai contesti urbani esistenti consolidati da tutelare (art.21/S) e alle invarianti strutturali a prevalente valore paesistico ambientale PAI (art.9/S) ovvero parti di territorio che richiedono specifiche limitazioni d’uso e trasformazione. Interventi consentiti : manutenzione ordinaria e straordinaria a condizione che non incremetino il carico urbanistico Secondo il P.P.T.R. appartiene all’Ambito di paesaggio “Murgia dei trulli”, alle Componenti culturali – città consolidata - ed alla “Piana degli ulivi secolari”

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SCHEMA RIASSUNTIVO

ESECUZIONE IMMOBILIARE 625/2017 DEL R.G.E.

LOTTO UNICO

Bene N° 1 - Appartamento Ubicazione: Monopoli (BA) - via Nino Bixio n 241/B, piano PT - S1

Diritto reale: Proprietà Quota 1/1

Tipologia immobile: Appartamento

Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 11, Part. 2637, Sub. 10, Categoria A2

Superficie 71,25 mq

Stato conservativo: Lo stato conservativo dell'immobile è ottimo, i recenti lavori di ristrutturazione avviati nel 2009 hanno interessato completamente l'immobile compreso l'adeguamento degli impianti elettrico, idrico-fognario e termico. Fanno eccezione i serramenti esterni, sono state sostituite solo le originarie persiane in legno con altre in anticorodal marrone.

Descrizione: Abitazione sita in Monopoli alla via N. Bixio civico 241/B ad angolo con via Affatati composta da una cucina-soggiorno, un bagno ed una camera ubicata al piano rialzato e dotata di vano cantina pertinenziale al piano seminterrato.

Vendita soggetta a IVA: NO Continuità trascrizioni ex art. 2650 c.c.: SI

Stato di occupazione: L'immobile risulta occupato dalla **** Omissis **** ,debitore esecutato, come si è potuto riscontrare in sede di sopralluogo (All 3)

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FORMALITÀ DA CANCELLARE CON IL DECRETO DI TRASFERIMENTO

Iscrizioni

• Ipoteca volontaria di 1° grado derivante da Contratto di mutuo fondiario Iscritto a Ufficio del Territorio Bari il 20/07/2011

Reg. gen. 31943 - Reg. part. 6926 Quota: 1/1

Importo: € 187.500,00 Contro **** Omissis ****

Formalità a carico della procedura Capitale: € 125.000,00

Percentuale interessi: 2,65 % Rogante: notaio Giuseppina Cioffi Data: 15/07/2011

N° repertorio: 36285 N° raccolta: 18015 Trascrizioni

• Atto di Pignoramento

Trascritto a Agenzia del Territorio Ufficio di Bari il 25/08/2017 Reg. gen. 36188 - Reg. part. 25704

Quota: 1/1

A favore di **** Omissis ****

Contro **** Omissis ****

Formalità a carico della procedura