NOVITA IN TEMA DI IVA NEL SETTORE IMMOBILIARE

(1)

NOVITA IN TEMA DI IVA NEL SETTORE IMMOBILIARE

Emanuele Greco

18 marzo 2022 – ODCEC Torino – Gruppo di lavoro di Fiscalità immobiliare

(2)

INTERVENTI «SUPERBONUS»

Art. 119 co. 13-ter del DL 34/2020 (introdotto dal DL 77/2021)

Gli interventi di cui al presente articolo, anche qualora riguardino le parti strutturali degli edifici o i prospetti, con esclusione di quelli comportanti la demolizione e la ricostruzione degli edifici, costituiscono manutenzione straordinaria e sono realizzabili mediante comunicazione di inizio lavori asseverata.

(3)

INTERVENTI «SUPERBONUS»

Art. 119 co. 9-ter del DL 34/2020 (introdotto dal DL 41/2021)

L’imposta sul valore aggiunto non detraibile, anche parzialmente, ai sensi degli articoli 19, 19-bis, 19-bis.1 e 36-bis del decreto del Presidente della Repubblica 26 ottobre 1972, n. 633, dovuta sulle spese rilevanti ai fini degli incentivi previsti dal presente articolo, si considera nel calcolo

dell’ammontare complessivo ammesso al beneficio, indipendentemente dalla modalità di rilevazione contabile adottata dal contribuente.

(4)

INTERVENTI «SUPERBONUS»

Circ. Agenzia delle Entrate 22.12.2020 n. 30 (§ 5.3.2)

Ai fini del calcolo della predetta detrazione costituisce una componente del costo

l’eventuale IVA totalmente indetraibile ai sensi dell’articolo 19-bis1 del d.P.R. 26 ottobre 1972, n. 633, ovvero per effetto dell’opzione prevista dall'articolo 36-bis del medesimo d.P.R. n. 633 del 1972.

Diversamente, considerato che l'IVA parzialmente indetraibile per effetto del pro-rata

«non può essere considerata come costo afferente le singole operazioni d'acquisto ma è una massa globale (...) che si qualifica come costo generale», non è possibile

computare nel valore ai fini del Superbonus l’IVA parzialmente indetraibile in misura corrispondente al rapporto tra l'ammontare delle operazioni che conferiscono il diritto alla detrazione ed operazioni esenti ai sensi del predetto articolo 19, comma 5, del d.P.R. n. 633 del 1972.

(5)

INTERVENTI «SUPERBONUS»

Risposta a interpello Agenzia delle Entrate 15.3.2022 n. 118

- il nuovo comma 9-ter dell’articolo 119 del decreto Rilancio trova

applicazione limitatamente agli specifici interventi previsti dallo stesso articolo 119, e non è estensibile ad interventi diversi da quelli che danno diritto al Superbonus.

- in corso d’anno, i contribuenti operano la detrazione IVA mediante

l'applicazione della percentuale dell’anno precedente, salvo poi operare il conguaglio in sede di dichiarazione annuale. Per effetto dell’applicazione del «pro-rata», al momento di emissione delle fatture, l’IVA non detraibile è determinata in via provvisoria in quanto la relativa entità non è

puntualmente determinata.

(6)

Alle cessioni di apparecchiature radiologiche per diagnostica e terapia è applicabile l’aliquota IVA del 10%, ai sensi del n. 127-terdecies, Tabella A, Parte III, del DPR 633/72, purché:

- tali apparecchiature siano incorporate strutturalmente e funzionalmente negli edifici in cui sono installate, ossia siano qualificabili come «beni finiti»;

- l'installazione richieda l’esecuzione sugli immobili di lavori edili qualificabili come interventi di restauro e di risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia o ristrutturazione urbanistica.

INTERVENTI DI RECUPERO E

APPARECCHIATURE

(7)

Risposta a interpello Agenzia delle Entrate 30.9.2021 n. 640 Secondo il principio di accessorietà (art. 12 del DPR 633/72), il trattamento IVA previsto per la cessione delle unità immobiliari si applica anche al rimborso spese forfetario, richiesto dal venditore al promissario acquirente, per i servizi di frazionamento del mappale catastale dell'area edificabile, di accatastamento del fabbricato e dell'allacciamento alle reti di fornitura delle utenze.

Invece, il rimborso collegato alla redazione del regolamento di

RIMBORSO SPESE FORFETARIO PER

ACQUISTO IMMOBILE

(8)

Ris. Agenzia delle Entrate 14.4.2021 n. 25

La cessione di un'unità immobiliare con una cucina funzionante al suo interno è un’operazione che, sotto il profilo IVA, non possiede un

carattere unitario. Pertanto, la cessione immobiliare è soggetta al suo proprio regime, mentre la cessione della cucina è soggetta ad aliquota ordinaria.

Non è applicabile il principio di accessorietà, poiché la cessione di una cucina funzionante, unitamente all’unità immobiliare, non è un elemento in assenza del quale l’operazione principale di cessione dell’immobile abitativo non sarebbe realizzata.

CESSIONE IMMOBILE CON CUCINA

(9)

In merito alla costruzione di edifici scolastici, è stato precisato che si applica l’aliquota IVA ordinaria alle prestazioni di servizio di

progettazione definitiva, di progettazione esecutiva e di coordinamento della sicurezza in fase di progettazione, in quanto rese autonomamente ovvero mediante uno specifico rapporto contrattuale diverso da quello che disciplinerà le ulteriori prestazioni di servizi dipendenti da contratti di appalto relativi alla costruzione degli edifici stessi (n. 127-septies della Tabella A, Parte III, allegata al DPR 633/72).

ALIQUOTA IVA AGEVOLATA E

PROGETTAZIONE

(10)

Sono agevolati con aliquota IVA del 10% gli interventi di manutenzione straordinaria relativi agli edifici di edilizia residenziale pubblica

Per «edilizia residenziale pubblica» si intende quella realizzata fruendo di contributo statale ovvero di finanziamento con fondi pubblici.

Con riferimento al concetto di residenzialità, ha precisato che vi devono rientrare le unità immobiliari caratterizzate dalla stabile residenzialità

costituite da abitazioni e da edifici destinati a stabili residenze per collettività (es. ospizi, case di riposo e simili).

Non rientrano nella disposizione agevolativa gli altri edifici che non sono connotati dal predetto carattere della stabile residenza (es. scuole, asili, colonie climatiche, ospedali, caserme e simili).

MANUTENZIONI SU EDIFICI PUBBLICI

(11)

Non è riconosciuto il diritto alla detrazione IVA assolta a monte nel caso di le unità immobiliari censite in origine come abitazioni che la società intende demolire e ricostruire ovvero ristrutturare è stato attribuito il

passaggio alla specifica categoria "F" che individua le "unità immobiliari in corso di definizione" in quanto in fase di trasformazione edilizia e non idonee ad attestare l’avvenuto cambio di destinazione d’uso.

Si considera la categoria catastale antecedente a quella attribuita nel gruppo F.

DETRAZIONE IMMOBILI IN CORSO DI

COSTRUZIONE

(12)

Per le prestazioni edili riconducibili all'art. 17 co. 6 lett. a-ter) del DPR 633/72, si ritiene che la consorziata dovrà fatturare nei confronti del consorzio con modalità di addebito dell'IVA in reverse charge, se per le predette prestazioni il reverse charge è applicato anche dal consorzio nei confronti del proprio committente.

Valgono, infatti, i principi definiti dall’art. 3 co. 3 del DPR 633/72 con riferimento al mandato senza rappresentanza.

REVERSE CHARGE E CONSORZI

(13)

Per effetto dell’art. 19-bis co. 2 del DPR 633/72, ai fini del calcolo del pro rata, non sono considerate le cessioni di beni ammortizzabili.

La predetta esclusione si applica anche nel caso in cui un soggetto passivo effettui ripetutamente acquisti e rivendite dai beni in questione.

Non è rilevante ai fini dell’esclusione dal calcolo dal pro rata il numero di compravendite intervenute, laddove i beni posseggano natura

strumentale ed è possibile evincere tale fatto anche dall’iscrizione in bilancio degli stessi beni nell’ambito delle immobilizzazioni materiali.

NOVITA IN TEMA DI IVA NEL SETTORE IMMOBILIARE