TASI
GLI IMMOBILI LOCATI E LA QUOTA TASI 2014 A CARICO DEGLI INQUILINI
Art. 1, comma 681, Legge n. 147/2013
Artt. 1 e 2, DL n. 16/2014
Comunicato stampa MEF 19.5.2014, n. 128
La Finanziaria 2014, tra le norme in materia di TASI, disciplina espressamente l’ipotesi in cui l’unità immobiliare sia occupata da un soggetto diverso dal proprietario (inquilino / comodatario).
Con riguardo al versamento dell’imposta il Legislatore ha previsto che una parte (compresa tra il 10% e il 30%) sia a carico dell’inquilino e che il residuo gravi sul proprietario.
Tale misura è espressamente rimessa alla discrezionalità del singolo Comune che dovrà comunque fissarla nei citati limiti.
Di seguito, dopo aver riepilogato la disciplina TASI in presenza di comodato ovvero locazione, si propongono alcuni esempi di ripartizione del tributo.
Come noto la disciplina TASI è stata oggetto di un tortuoso iter normativo. Istituita con la Finanziaria 2014, quale “componente” (con TARI e IMU) della nuova Imposta Unica Comunale, c.d. “IUC”, la TASI è stata oggetto di modifiche da parte del DL n. 16/2014 (Decreto c.d. “Salva Roma-ter”) che è intervenuto con particolare riguardo alla tempistica dei versamenti.
Recentemente il MEF con il Comunicato stampa 19.5.2014, n. 128 ha annunciato la proroga al mese di settembre del versamento della prima rata TASI 2014 nei Comuni che entro il 23.5 non hanno provveduto a deliberare le relative aliquote e che quindi non risultano pubblicate entro il 31.5.2014 sull’apposito sito Internet del MEF. La proroga sembra peraltro destinata a slittare a ottobre.
PRESUPPOSTO IMPOSITIVO DELLA TASI
Il presupposto della TASI è il possesso / detenzione a qualsiasi titolo di fabbricati, compresa l’abitazione principale e di aree edificabili “come definiti ai sensi dell'imposta municipale propria”.
Per “detentore” s’intende colui che utilizza l’immobile, anche senza titolo.
L’art. 1, comma 681, Finanziaria 2014 così dispone:
“Nel caso in cui l’unità immobiliare è occupata da un soggetto diverso dal titolare del diritto reale sull’unità immobiliare, quest'ultimo e l'occupante sono titolari di un'autonoma obbligazione tributaria. L'occupante versa la TASI nella misura, stabilita dal comune nel regolamento, compresa fra il 10 e il 30 per cento dell'ammontare complessivo della TASI, calcolato applicando l'aliquota ... La restante parte è corrisposta dal titolare del diritto reale sull’unità immobiliare.”
In base a quanto disposto dal comma in esame, per gli immobili concessi in locazione/comodato si configurano 2 distinte obbligazioni in capo rispettivamente:
all’inquilino / comodatario, tenuto al versamento “nella misura, stabilita dal comune nel regolamento, compresa fra il 10 e il 30 per cento dell'ammontare complessivo della TASI”.
La percentuale a carico dell’occupante è calcolata sull’importo dell’imposta complessivamente determinata in capo al proprietario, per cui nel caso in cui l’immobile locato costituisca per l’occupante “abitazione principale”, ma per il proprietario “seconda casa”, l’aliquota applicabile sarà quella prevista per i fabbricati diversi dall’abitazione principale (la quota a carico del detentore è sempre frazione del totale);
al proprietario, tenuto a corrispondere la “restante parte” del tributo.
La presenza di 2 autonome obbligazioni comporta:
l’assenza di solidarietà tra inquilino/comodatario e proprietario con la conseguenza che il Comune non potrà pretendere l’adempimento da una parte piuttosto che dall’altra;
l’impossibilità per i predetti soggetti di “accordarsi” circa il quantum da corrispondere, poiché la misura del riparto tra di essi è fissata dal Regolamento comunale.
DETENZIONE TEMPORANEA NON SUPERIORE A 6 MESI
In caso di detenzione temporanea di durata non superiore a 6 mesi nel corso dello stesso anno, la TASI è dovuta esclusivamente dal possessore del locale a titolo di proprietà, usufrutto, uso, abitazione o superficie.
Esempio 1 La sig.ra Rossi, nel 2014, ha locato il proprio appartamento:
dall’1.1 al 31.3 al sig. Bianchi (3 mesi);
dall’1.6 al 30.9 al sig. Neri (4 mesi).
Per entrambi gli inquilini la detenzione dell’immobile è stata inferiore a 6 mesi per cui la TASI risulta integralmente a carico della sig.ra Rossi (proprietaria) benchè la detenzione complessiva dell’immobile sia stata pari a 7 mesi (“solo” 5 per la sig.ra).
BASE IMPONIBILE E ALIQUOTE
La base imponibile della TASI va individuata applicando le regole previste ai fini IMU ex art. 13, DL n. 201/2011.
Con riguardo all’aliquota di base, l’art. 1, comma 676, dispone che la stessa è pari all’1‰. Il Comune può:
ridurre l’aliquota fino all’azzeramento;
determinare l’aliquota in modo tale che la somma tra la stessa e l’aliquota IMU non sia superiore all’aliquota IMU massima statale al 31.12.2013;
per il 2014 aumentarle fino al 2,5‰.
Inoltre, in virtù delle modifiche apportate dal DL n. 16/2014, per il 2014:
l’aliquota massima della TASI può essere elevata dal 2,5‰ al 3,3‰;
in alternativa, la somma dell’aliquota TASI e dell’IMU può essere elevata dal 10,6‰ all’11,4‰.
Tale deroga subordina l’applicazione della predetta aliquota maggiorata alla condizione che, per le abitazioni principali e le unità immobiliari ad esse equiparate, siano previste detrazioni d’imposta o altre misure, “tali da generare effetti sul carico d’imposta TASI equivalenti o inferiori a quelli determinatisi con riferimento all'IMU relativamente alla stessa tipologia di immobili anche tenendo conto di quanto previsto dall'articolo 13 del … decreto-legge n. 201, del 2011”.
L’imposta dovuta va quindi calcolata applicando alla base imponibile le aliquote previste (tenendo conto dell’eventuale detrazione per l’abitazione principale deliberata dal Comune), rapportata al periodo e alla percentuale di possesso o in base al numero di locatari / comodatari.
L’importo da pagare in capo ai locatari rimane invariato (10% - 30%) a prescindere dal numero degli stessi.
ESENZIONI / RIDUZIONI
Come sopra accennato, è prevista la possibilità per il Comune di prevedere riduzioni / esenzioni con riguardo a talune fattispecie tassativamente elencate dall’art. 1, comma 679, Finanziaria 2014 (ad esempio, abitazioni con unico occupante, tenute a disposizione per uso stagionale o altro uso limitato e discontinuo, abitazioni occupate da soggetti che risiedono / dimorano all’estero per più di 6 mesi all’anno, fabbricati rurali ad uso abitativo ecc.).
Le predette ipotesi di esenzione sono state ampliate dall’art. 1, comma 3, DL n. 16/2014 (Informativa SEAC 7.5.2014, n. 124).
I Comuni inoltre potrebbero aver azzerato l’aliquota TASI con riguardo a determinate categorie di immobili (si riscontra infatti che molti Comuni, ad esempio, applicano la TASI solo all’abitazione principale).
MODALITÀ E TERMINI DI VERSAMENTO
Le modalità di versamento della TASI sono, di fatto, analoghe a quelle previste per l’IMU per cui il versamento va effettuato tramite:
mod. F24, utilizzando i seguenti codici tributo;
3958 Abitazione principale e relative pertinenze 3959 Fabbricati rurali ad uso strumentale 3961 Altri fabbricati
apposito bollettino di c/c/p (Informativa SEAC 3.6.2014, n. 148).
Il DL n. 16/2014 ha altresì disposto che il versamento (a regime):
della prima rata va effettuato utilizzando l’aliquota / detrazioni dei 12 mesi dell’anno precedente;
del saldo va effettuato a conguaglio sulla base delle delibere e regolamenti pubblicati dal Comune alla data del 28.10 di ciascun anno sul sito Internet del MEF.
Al fine di consentire tale pubblicazione il Comune entro il 21.10 deve inserire le delibere di approvazione delle aliquote e delle detrazioni ed i correlati regolamenti nell’apposito sito Internet.
In caso di mancata pubblicazione delle suddette delibere / regolamenti entro il 28.10 “si applicano gli atti adottati per l’anno precedente”.
VERSAMENTO TASI PER IL 2014
Per il 2014, primo anno di applicazione dell’imposta, le modalità di versamento dipendono dalla tipologia dell’immobile. Infatti per gli immobili:
diversi dall’abitazione principale, la prima rata è determinata con l’aliquota base dell’1‰ se il Comune non ha deliberato una diversa aliquota entro il 23.5.2014 pubblicata sul citato sito Internet entro il 31.5 (http://www.finanze.it/dipartimentopolitichefiscali/fiscalitalocale/IUC/sceltaregione.htm); il saldo va determinato sulla base di quanto deliberato dal Comune per il 2014;
adibiti ad abitazione principale, la TASI va versata in unica soluzione entro il 16.12.2014, salvo il caso di pubblicazione, entro il 31.5.2014 sul citato sito Internet, della delibera di approvazione delle aliquote e delle detrazioni.
Si rammenta che, con il Comunicato stampa 19.5.2014, n. 128, il MEF ha annunciato la proroga al mese di settembre del versamento della prima rata TASI 2014 nei soli Comuni che entro il 23.5 non hanno deliberato le relative aliquote e pertanto non risultano pubblicate entro il 31.5.2014 (Informativa SEAC 21.5.2014, n. 138). La proroga verosimilmente sarà posticipata ad ottobre.
LA CENTRALITÀ DELLA DELIBERA COMUNALE
Come accennato il Comune è tenuto “entro il termine fissato da norme statali per l’approvazione del bilancio” a fissare, tra l’altro, la percentuale TASI in capo all’inquilino (compreso tra il 10% e il 30%) e, di conseguenza, in capo al locatore.
Il Comune non può fissare una percentuale a carico dell’inquilino inferiore al 10% ovvero superiore al 30%.
Tale discrezionalità, rimessa al singolo Comune, impone al contribuente (e al relativo consulente) di verificare quanto deliberato dal competente Comune,
Da un’analisi delle delibere pubblicate alla data del 31.5.2014 si evidenzia un caso particolare. Il Comune, dopo aver fissato la percentuale a carico del proprietario e dell’inquilino / comodatario, dispone per il 2014 l’esenzione a favore di quest’ultimo. In tale situazione la TASI 2014 è versata solo dal proprietario nella misura stabilita dal Comune (90%).
Tale situazione si riscontra nei Comuni della Provincia di Trento dove, come previsto dall’art. 4, LP n. 1/2014, è espressamente esonerato dalla TASI per il 2014 l’occupante dell’immobile con riguardo alla percentuale (nel caso di specie, 10%) da esso dovuta. Il proprietario è tenuto al versamento della quota a suo carico (90%).
Esempio 2 La sig.ra Gialli, residente a Pesaro ha concesso in locazione un appartamento al sig.
Grigi (rendita catastale€ 800).
Con riguardo agli immobili locati, il Comune ha così deliberato:
aliquota altri fabbricati 1,9‰
% occupante 30%
La base imponibile TASI è pari a€ 134.400 ed è così determinata:
800 x 1,05 x 160 = 134.400
Poiché l’imposta annua deve essere versata per il 30% dall’inquilino mentre la restante parte (70%) dal proprietario, per il 2014 la TASI è così determinata:
TASI complessivamente dovuta =€ 255,36 (134.400 x 1,9‰) Inquilino TASI 2014 =€ 76,60
(255,36 x 30%)
I rata =€ 38,30 (76,60 : 2)
Saldo =€ 38,30 (76,60 – 38,30) Proprietario TASI 2014 =€ 178,75
(255,36 x 70%)
I rata =€ 89,38 (178,75 : 2)
Saldo =€ 89,38 (178,75 – 89,38) Il mod. F24 del sig. Grigi (inquilino) va compilato indicando il codice tributo “3961”
come di seguito:
Il mod. F24 della sig.ra Gialli (proprietario) va compilato indicando il codice tributo
“3961” come di seguito:
Esempio 3Esem Il sig. Neri detiene un appartamento in affitto a Casnigo (BG) con il coniuge sig.ra Bianchi.
Con riguardo agli immobili locati, il Comune ha così deliberato:
Considerato che l’appartamento ha una rendita catastale pari a € 900 la base imponibile TASI è pari a€ 151.200 così determinata:
900 x 1,05 x 160 = 151.200
Poiché l’imposta annua deve essere versata per il 20% dagli inquilini (di fatto il pagamento è effettuato dal sig. Neri) mentre la restante parte (80%) dal proprietario, per il 2014 la TASI è così determinata:
TASI complessivamente dovuta =€ 151,20 (151.200 x 1‰) Inquilino TASI 2014 =€ 30,24
(151,20 x 20%)
I rata =€ 15,12 (30,24 : 2)
Saldo =€ 15,12 (30,24 – 15,12) Proprietario TASI 2014 =€ 120,96
(151,20 x 80%)
I rata =€ 60,48 (120,96 : 2)
Saldo =€ 60,48 (120,96 – 60,48) aliquota altri fabbricati 1‰
% occupante 20%
G 4 7 9 X 1 3961 2014 89 00
89 00 + 89 00
G 4 7 9 X 1 3961 2014 38 00
38 00 + 38 00
Il mod. F24 del sig. Neri (inquilino) va compilato indicando il codice tributo “3961” come di seguito:
Il mod. F24 del proprietario va compilato indicando il codice tributo “3961 come di seguito:
IUC – IMPOSTA UNICA COMUNALE
La Legge di stabilità 2014 ha istituito la nuova imposta unica comunale, costituita a sua volta da due componenti:
una di natura patrimoniale, che è rappresentata dall’IMU;
una legata ai servizi erogati dai Comuni. In relazione a tale componente il prelievo si suddivide ulteriormente in:
TASI, tassa sui servizi indivisibili;
TARI, tassa sui rifiuti in sostituzione della TARES.
In linea generale per tutti i tributi sopra riportati, il presupposto impositivo è determinato dal possesso/detenzione di immobili, seppur con differenze applicative legate alla singola disciplina.
In una prima parte, il testo propone una trattazione completa della disciplina IMU alla luce delle scelte operate dai Comuni e delle nuove regole applicabili per il 2014 considerando inoltre le nuove possibilità regolamentari attribuite agli enti locali.
La parte successiva del testo è dedicata alla nuova Tassa sui servizi indivisibili (TASI) che pur essendo modulata su criteri IMU, si discosta da questa in quanto a soggetti obbligati (proprietario e anche inquilino), a tempistiche di prelievo nonché agli immobili coinvolti nella tassazione (anche abitazione principale).
Infine, più brevemente, sarà commentata anche la TARI (tassa sui rifiuti) che per le sue particolarità sarà, come oggi la TARES, gestita direttamente dall’affidatario del servizio raccolta rifiuti.
Cod. 06FX751 –€ 33,00 (Iva inclusa) Disponibile suSHOP.SEAC.IT
anche in formatoeBook
B 9 7 8 X 1 3961 2014 15 00
15 00 + 15 00
B 9 7 8 X 1 3961 2014 60 00
60 00 + 60 00
