PRELIOS CREDIT SERVICING S.P.A.

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Specializzato in Diritto Immobiliare e Perito Tribunale di Treviso

Viale della Repubblica, 253/E 31100 Treviso - tel +39 0422 430940 fax +39 0422 314701 P. IVA 01731530265 C.F. GRNGRG57R16L407X Iscritto al Collegio dei Geometri di Treviso al n. 2077

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TRIBUNALE DI TREVISO

Esecuzione Immobiliare n. 761/2017

Procedente PRELIOS CREDIT SERVICING S.P.A.

avv. Raffaella Greco

avvraffaellagreco@pec.giuffre.it avv. Isabella Padovan

isabellapadovan@pec.ordineavvocatitreviso.it

Intervenuti -

Giudice Relatore: dott.ssa Paola TORRESAN

Prossima Udienza: 07 ottobre 2021 ore 09.30

Firmato Da: GRANELLO GIORGIO Emesso Da: INFOCERT FIRMA QUALIFICATA 2 Serial#: bf0246

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Tribunale di Treviso – Esecuzione immobiliare n.761/2017 2

SOMMARIO

PREMESSA ... 3

BENI OGGETTO DI PIGNORAMENTO ... 3

UBICAZIONE ed ACCESSIBILITA’ DEL BENE PIGNORATO... 3

IDENTIFICAZIONE CATASTALE e CONFINI ... 4

DITTA INTESTATARIA e TITOLO DI PROVENIENZA ... 6

SERVITÙ ATTIVE O PASSIVE ... 6

TRASCRIZIONI E ISCRIZIONI PREGIUDIZIEVOLI ... 6

ACCERTAMENTI URBANISTICI ... 7

PREVISIONI URBANISTICHE DI ZONA ... 7

DISPONIBILITÀ DEGLI IMMOBILI ... 8

DIVISIBILITÀ ... 8

DESCRIZIONE GENERALE DEL FABBRICATO ... 8

Condominio (spese di gestione) ... 9

DESCRIZIONE SINTETICA dell’OGGETTO DI PIGNORAMENTO ... 10

Superficie Commerciale ... 11

Finiture, dotazioni e stato conservativo ... 11

Conformità edilizia ... 15

Conformità catastale... 15

STIMA DEL PIÙ PROBABILE VALORE DI MERCATO ... 16

STIMA DEL VALORE DI VENDITA FORZATA ... 17

ELENCO ALLEGATI ... 18

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PREMESSA

Con provvedimento del 24/02/2021 lo scrivente geom. Giorgio Granello, con studio in Treviso Viale della Repubblica 253/E, veniva nominato quale esperto stimatore per la redazione della perizia di stima ex art. 173 bis disp. att. c.p.c.

nell’ambito dell’esecuzione immobiliare in frontespizio.

Verificata la documentazione presente in fascicolo e reperito quanto necessario per l’espletamento dell’incarico, lo scrivente realizzava in data 14/07/2021 il sopralluogo degli immobili, durante il quale eseguiva opportuno rilievo metrico e fotografico dello stato dei luoghi.

0-0-0-0 BENI OGGETTO DI PIGNORAMENTO

Con atto di pignoramento immobiliare n. 11511 del 13/11/2017 sono stati pignorati i beni identificati come segue:

Comune di Cessalto (TV), N.C.E.U. Sez. urb. C, Foglio 3, mapp. 836

• sub. 1 – cat. A/2 – consistenza 4 vani – Cl. 2 – Via L. Da Vinci – piano 1;

• sub. 9 – cat. C/6 – consistenza mq 27 – Cl. 5 – Via L. Da Vinci – piano T;

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UBICAZIONE ed ACCESSIBILITA’ DEL BENE PIGNORATO

I beni pignorati consistono in una unità immobiliare ad uso civile abitazione situata al primo piano di un fabbricato condominiale, composto da 8 unità residenziali con rispettivi garage raggruppati su due scale, e di un garage al piano terra del medesimo fabbricato.

L’edificio è situato nel comune di Cessalto, località Santa Maria di Campagna, in Via Leonardo Da Vinci n. 5.

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Tribunale di Treviso – Esecuzione immobiliare n.761/2017 4 Fotogrammetria aerea [fonte Google] e estratto di mappa

Il lotto è delimitato da una recinzione costituita da zoccolo in c.a. con sovrastante rete metallica, e presenta due cancelli pedonali (uno per ciascuna scala) e un unico accesso carraio chiuso da sbarre automatizzate, il tutto accessibile da Via Leonardo Da Vinci; l’edificio è circondato da un’area scoperta condominiale, adibita in parte a giardino e in parte ad area di manovra e sosta.

L’unità residenziale oggetto della presente stima è collocata al primo piano della seconda scala (sub. 18); il garage è posto al piano terra.

0-0-0-0 IDENTIFICAZIONE CATASTALE e CONFINI

I beni oggetto di pignoramento sono identificabili al Catasto Fabbricati del Comune di Cessalto (TV), alla sezione C, foglio 3, mappale 836 ai seguenti:

• sub. 1 – cat. A/2 – consistenza 4 vani – Cl. 2 – Via L. Da Vinci – piano 1;

• sub. 9 – cat. C/6 – consistenza mq 27 – Cl. 5 – Via L. Da Vinci – piano T.

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Il lotto identificato con il mappale n. 836, cui fanno parte gli immobili oggetto di pignoramento, confina:

▪ a NORD con i mn. 837-399-30;

▪ a EST con i mn. 746;

▪ a SUD i mn. 670 – 653 – 658 (Via Da Vinci);

▪ ad OVEST con il mn. 670 (Via Da Vinci).

Nello specifico l’alloggio (sub. 1), posta al piano primo, prospetta sull’area scoperta (sub 29) lungo tutti i fronti, ad eccezione del lato ovest dove confina con il vano scale comune (sub. 18); il garage (sub. 9) confina a nord e ad est con l’area scoperta (sub. 29), a sud con il sub 18 (vano scala comune) e a ovest con il garage di altra proprietà (sub. 10).

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DITTA INTESTATARIA e TITOLO DI PROVENIENZA

Gli immobili sono pervenuti all’attuale proprietario in forza di atto di compravendita stipulato avanti il notaio dott. Oleg Nicola Acconcia di Treviso Rep.

n. 97105/Racc. n. 7541 del 01/08/2006, registrato a Treviso il 11/08/2006 al n.

12477 e risultano intestati come segue:

▪ Esecutato 1 → quota 1/1 intera proprietà 0-0-0-0 SERVITÙ ATTIVE O PASSIVE

A carico dei bei pignorati non sono state riscontrate servitù attive o passive;

nell’atto di compravendita sono indicate servitù di passaggio e tecnologiche (ENEL, TELECOM, GAS e ACQUEDOTTO) relative ai beni del Condominio.

0-0-0-0 TRASCRIZIONI E ISCRIZIONI PREGIUDIZIEVOLI

Sulla base della Certificazione Notarile del 18/01/2018 a firma del notaio Candore Carmelo di Milano, nonché delle verifiche personalmente eseguite dalla scrivente attraverso il portale dell’Agenzia Entrate - Conservatoria di Treviso, si rilevano le seguenti iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli a carico dei beni oggetto di pignoramento:

▪ ISCRIZIONE del 11/08/2006 – R.P. 11025/R.G. 42685: ipoteca volontaria derivante da concessione a garanzia di mutuo fondiario a rogito notaio Acconcia Oleg Nicola di Treviso (TV) Rep. 97106/7542 del 01/08/2006 per l’importo totale di € 260.000,00 a favore di BANCA POPOLARE DI VERONA E NOVARA SOC. COOP. A RESP. LIMITATA (CF. 03231270236);

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▪ ISCRIZIONE del 14/08/2012 – R.P. 3812/R.G. 26286: ipoteca giudiziale derivante da decreto ingiuntivo Rep. 503/2011 per l’importo totale di € 28.600,00 a favore di CARIFIN ITALIA S.P.A. IN LIQUIDAZIONE (CF.

02186491201);

▪ TRASCRIZIONE del 03/01/2018 - R.P. 207/R.G. 273: verbale di pignoramento immobili del 13/11/2017 Rep. 11511 dell’Ufficiale Giudiziario di Treviso, a favore di BANCO BPM SPA (CF. 00715120150).

0-0-0-0 ACCERTAMENTI URBANISTICI

Con accesso agli atti presso l’ufficio tecnico del comune di Cessalto sono state individuate le seguenti pratiche edilizie a carico degli immobili:

- Autorizzazione prot. 9456 del 08/11/2004 in ambito di Tutela Ambientale per la costruzione di n. 3 edifici residenziali (A-B-C) per complessive 16 unità abitative;

- Permesso di Costruire n. 04/3299 del 17/03/2005 per la costruzione di n. 3 edifici residenziali (A-B-C) per complessive 16 unità abitative;

- D.I.A. prot. 5296 del 06/06/2006 per Variante in corso d’opera Edificio B;

- Certificato di agibilità n. 04/3299/A del 05/07/2006 per complessive n. 12 unità abitative (rif. edifici B e C).

0-0-0-0 PREVISIONI URBANISTICHE DI ZONA

La seconda Variante del Piano degli Interventi (P.I.) del Comune di Cessalto, adottata con Deliberazione n. 26 del 30/11/2020, include il fabbricato cui fanno parte i beni oggetto di pignoramento all’interno della Z.T.O. C1 “Zona residenziale

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totalmente o parzialmente edificate”, normata dall’art. 12 delle Norme di Attuazione.

0-0-0-0 DISPONIBILITÀ DEGLI IMMOBILI

Al momento del sopralluogo l’unità immobiliare ed il relativo garage di pertinenza non risultavano occupati; tuttavia, nel garage erano presenti beni mobili e veicoli.

Si segnala inoltre che a seguito delle ricerche eseguite presso l’Agenzia delle Entrate non sono stati rinvenuti contratti aventi ad oggetto i beni pignorati.

0-0-0-0 DIVISIBILITÀ

I beni oggetto del presente pignoramento non sono comodamente divisibili.

0-0-0-0 DESCRIZIONE GENERALE DEL FABBRICATO

I beni pignorati fanno di un fabbricato ad uso residenziale denominato

“RESIDENCE IL CAMPANILE” situato a Cessalto in Via L. Da Vinci n. 5, sviluppato su 3 piani fuori terra, ospita n. 8 alloggi distribuiti ai piani primo e secondo, oltre a n.

8 garage collocati al piano terra; il Residence presenta due vani scala comuni (A e B), ognuno dei quali consente l’accesso a n. 4 unità.

L’area esterna di uso comune (sub. 29) che circonda l’edificio è adibita a giardino, ad area di accesso a manovra verso i garage di proprietà, camminamenti e posti auto scoperti, alcuni dei quali risultano assegnati a specifici alloggi (vd. successivo punto).

Nel complesso il condominio si trova in uno stato di manutenzione abbastanza buono.

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Condominio (spese di gestione)

L’amministrazione del Condominio “Residence il Campanile” è stata affidata al dott. Valentino Cadamuro, il quale ha fornito copia del Regolamento Condominiale, delle Tabelle millesimali, del Bilancio Consuntivo al 31/07/2021 e

del Preventivo di gestione 2021/2022.

Dalla documentazione fornita si evince che le unità oggetto di pignoramento (alloggio + garage pertinenziale) partecipano ai millesimi di proprietà condominiale per la quota di 62,086/1000 corrispondente ad una spesa di € 419,92 per la gestione 2021/2022 (preventivo); si precisa che alla chiusura della gestione 2021 l’Esecutato 1 risultava debitore nei confronti del Condominio per l’importo di € 2.777,37.

A tal riguardo si precisa che a seguito dell’aggiudicazione e del successivo trasferimento del bene al nuovo proprietario, sarà cura di quest’ultimo verificare gli importi e provvedere al saldo delle spese di gestione insolute relative all'anno in corso ed al precedente.

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Dalle tabelle millesimali abbinate al Regolamento di Condomino si evince che il sub. 1 è abbinato con il posto auto n. 8; si precisa tuttavia che allo scrivente non è stata fornita alcuna planimetria che identifichi i posti auto, né vi è alcuna numerazione dei posti, seppur delimitati da segnaletica orizzontale.

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DESCRIZIONE SINTETICA dell’OGGETTO DI PIGNORAMENTO

L’appartamento si compone di un soggiorno/cucina, un disimpegno dal quale si accede al bagno e alle due camere; dal soggiorno e dalla camera 1 si accede a due terrazze; si rimanda all’Allegato 3 per la rappresentazione grafica dello stato di fatto rilevato.

Il rilievo metrico svolto ha permesso di accertare le seguenti consistenze dell’alloggio (sub 1):

Vano sup. netta rilevata

(mq)

SOGGIORNO-CUCINA 26,86

BAGNO 5,80

DISIMPEGNO 2,72

CAMERA 1 15,72

CAMERA 2 10,32

TERRAZZA 1 7,66

TERRAZZA 2 7,59

Le destinazioni d’uso dei locali, così come sopra elencate, rispecchiano le caratteristiche e dotazioni riscontrate nel corso del sopralluogo svolto; la superficie netta calpestabile dell’alloggio (sub. 1) è pari quindi a ca. 61,42 mq, oltre alle due terrazze, mentre il Garage (sub. 9) ha una superficie di 26,80 mq

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Superficie Commerciale

Previa applicazione degli opportuni coefficienti correttivi, la superficie commerciale complessiva dei beni pignorati si ritiene possa essere approssimata a 92 mq, essendo stata così determinata:

mq coeff. Totale Superficie lorda alloggio 73,64 1 73,64

Terrazze 15,25 0,30 4,57

Superficie garage 26,80 0,50 13,40

91,61

Finiture, dotazioni e stato conservativo

I beni pignorati presentano finiture risalenti all’epoca di costruzione del fabbricato (2004/2006) e in particolare:

▪ PAVIMENTI e RIVESTIMENTI MURALI → piastrelle in ceramica di varie tipologie utilizzate come rivestimento dei pavimenti di Soggiorno/cucina, Disimpegno, Bagno e Terrazze, mentre nelle camere i pavimenti sono rivestiti con parquet in

legno. Le pareti di tutti i vani dell’alloggio sono intonacate e dipinte, con piastrelle ceramiche utilizzate come rivestimento nelle pareti del Bagno e della Cucina. Nel garage la pavimentazione è in piastrelle ceramiche e le pareti sono

intonacate e dipinte (alcuni vano con colori accesi).

▪ SERRAMENTI → porta d’ingresso blindata, porte interne in legno tamburato; le finestre e portefinestre hanno struttura in legno con vetro camera, balconi in legno quali elementi oscuranti; si precisa che nella Camera 2 la finestra presenta un’anta con vetro semplice (probabile sostituzione in seguito a rottura) e che il telaio di una delle finestre del Bagno risulta danneggiata. Il Garage presenta un

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portone basculante in metallo e porta interna tipo REI 120 per il collegamento con il vano scala comune.

Camera 2

Bagno

▪ IMPIANTI → l’alloggio è provvisto di riscaldamento autonomo con elementi radianti (termosifoni lamellari e scalda-salviette nel bagno) e caldaia murale a gas collocata nella terrazza posta a nord, marca HERMANN modello SPAZIOZERO TEKNO 24 SE matr. 47415/18.06; non è stata fornita alcuna indicazione sulla funzionalità dell’impianto, sulla regolarità delle manutenzioni (i.e. libretto della caldaia) né sulla registrazione dell’impianto presso la Regione Veneto.

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Nel garage sono presenti un lavello e gli scarichi per l’installazione della lavatrice.

Nel complesso l’unità si presenta in un discreto stato conservativo, benché siano stati rilevati:

▪ distaccamenti di intonaco in corrispondenza della porta tra Soggiorno/Cottura e il Disbrigo;

▪ segni di muffa nello spigolo nord/est della Camera 2; qui, come già indicato in precedenza, il serramento della finestra è stato parzialmente modificato (anta con vetro semplice anziché vetrocamera);

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▪ telaio in legno di una delle finestre del Bagno parzialmente degradato;

▪ in entrambe le terrazze si rileva un distaccamento delle piastrelle che formano il battiscopa (più marcato in quella nord);

Terrazza nord e terrazza sud

▪ uno dei fermi del balcone della finestra del Soggiorno/Cottura è parzialmente saccato, con evidenza del pannello del cappotto a cui era ancorato;

▪ umidità di risalita con sfarinamento della pittura lungo la parete est del garage (verso l’esterno).

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Conformità edilizia

Le dimensioni planimetriche e la distribuzione interna dell’alloggio e del garage risultano sostanzialmente conformi a quanto autorizzato con la Variante in corso d’opera D.I.A. prot. 5296 del 06/06/2006, fatta eccezione per un lieve spostamento nella posizione della porta del Bagno, che potrebbe essere stata realizzata in corso di costruzione dell’immobile.

Trattasi quindi di una difformità regolarizzabile previa presentazione di una CILA in sanatoria con il pagamento della sanzione amministrativa di € 1.000,00 (salvo diversa determinazione dell’ufficio tecnico comunale) oltre ai costi relativi alle competenze professionali del tecnico incaricato della predisposizione e presentazione della pratica edilizia, forfettariamente quantificabile in € 1.000,00 (oltre IVA, oneri fiscale e spese vive).

0-0-0-0 Conformità catastale

Il confronto dello stato di fatto rilevato nel corso del sopralluogo con la planimetria catastale dell’alloggio (sub. 1) rileva la presenta della medesima difformità sopra esposta (lieve spostamento della porta del Bagno); benché trattasi di una variazione che non incide sullo stato, la consistenza, l’attribuzione di categoria o della classe dell’unità e per il quale potrebbe non sussistere l’obbligo di variazione catastale (vd. Circolare n.2 del 09/07/2010 Agenzia del Territorio), la planimetria catastale non rappresenta fedelmente lo stato dei luoghi.

Qualora si voglia quindi procedere con la regolarizzazione catastale si dovrà procedere alla presentazione di n. 1 pratica DOCFA - Variazione planimetria catastale ad un costo di € 50,00 (salvo diversa determinazione dell’ufficio

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competente) quale tributo catastale, oltre alle competenze professionali del tecnico incaricato della predisposizione e deposito della pratica, forfettariamente individuata in € 800,00 (oltre IVA, oneri fiscale ed eventuali spese vive).

0-0-0-0 STIMA DEL PIÙ PROBABILE VALORE DI MERCATO

Nello stimare il più probabile valore di mercato degli immobili pignorati sono state innanzitutto considerate le caratteristiche intrinseche dei beni definite dalla superficie commerciale (92 mq), dalle finiture e dallo stato conservativo rilevato.

Successivamente vanno considerate le caratteristiche del compendio in cui si collocano tali unità, valutando quindi le caratteristiche generali del fabbricato sia sotto il profilo statico-conservativo sia di conformazione e destinazione d’uso delle unità di cui è composto, nonché sulla posizione all’interno dell’ambito del territorio comunale e sulla sua accessibilità.

Alla luce quindi di tutto ciò, considerate le specifiche caratteristiche e condizioni dei beni oggetto della presente così come sopra descritti, la scrivente ha valutato l’andamento del mercato delle compravendite immobiliari del comune di Cessalto al fine di verificare la capacità del mercato ad accogliere i beni oggetto della presente stima e valutarne l’appetibilità.

Tramite il confronto con beni simili attualmente inseriti nel libero mercato delle compravendite, è stato quindi individuato in € 850,00/mq commerciali il più congruo valore di mercato unitario; si precisa che nel determinare tale valore unitario sono già state considerate le attuali condizioni conservative delle unità e l’incidenza dei costi necessari alla regolarizzazione edilizia e catastale dei beni, così come forfettariamente indicati ai precedenti capitoli.

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VALORE DI MERCATO (ALLOGGIO + GARAGE PERTINENZIALE)

92 mq x € 850,00 = € 78.200,00 (settantottomiladuecento/00 euro).

0-0-0-0 STIMA DEL VALORE DI VENDITA FORZATA

Tuttavia, è necessario considerare che i beni oggetto del presente elaborato non saranno immessi nel libero mercato delle compravendite, ma saranno oggetto di vendita forzata, con le tempistiche e criticità connesse a tale modalità di vendita (vd. assenza di garanzia per vizi occulti, difficoltà a visionare l’immobile, tempi prolungati per l’ottenimento del decreto di trasferimento e per il possesso del bene, ecc.).

Tali aspetti devono pertanto essere considerati al fine di determinare il valore di vendita forzata dei beni pignorati che si ottiene previa applicazione, al valore di mercato sopra determinato, di un coefficiente in diminuzione che nel caso specifico si ritiene congruo stabilire in -20%.

Pertanto:

VALORE DI VENDITA FORZATA dei BENI PIGNORATI

€ 78.200,00 - 20% = € 62.560,00

che si arrotondano a € 63.000,00 (sessantatremila/00 euro) In fede.

Treviso, 03/09/2021

il perito estimatore geom. Giorgio Granello

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ELENCO ALLEGATI

Allegato 1 - Anagrafica esecutati Allegato 2 - Documentazione catastale Allegato 3 - Rilievo stato di fatto Allegato 4 - Relazione fotografica Allegato 5 - Atto di provenienza Allegato 6 - Documentazione edilizia

Allegato 7 - Regolamento Residence il Campanile Allegato 8 - Scheda di vendita