TRIBUNALE DI TREVISO SEZIONE ESECUZIONI IMMOBILIARI Esecuzione immobiliare n. 504/2017 R.G.E.
promossa da: Banco BPM S.p.A., sostituita da Prelios Credit Servicing S.p.A.
per Red Sea SPV con Avv.ti Francesca Aliverti e Roberto Redaelli contro: Esecutato 1 ed Esecutato 2 (v. allegato 1)
G.E.: Dott.ssa Paola Torresan Esperto: Ing. Claudio Florimo
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Il sottoscritto Ing. Claudio Florimo, iscritto all’Albo Ingegneri della provincia di Treviso al N. A1287 e con studio in Treviso via Pisa n. 2, in data 28.01.2020 è stato nominato dal Sig. G.E. Dott. Marco Saran quale esperto per la redazione della relazione di stima e per gli altri adempimenti ex art. 173-bis disp. att. c.p.c. relativi alla procedura esecutiva in epigrafe. In data 04.02.2020 ha quindi depositato con modalità telematica in Cancelleria l’atto di accettazione della nomina e la dichiarazione di giuramento in conformità al modello
“Giuramento stimatore”.
PREMESSA
Presa visione del fascicolo depositato presso la Cancelleria delle Esecuzioni Immobiliari, sono state verificate la completezza della documentazione di cui all’art. 567 2° comma c.p.c. e la corretta descrizione catastale dei beni contenuta nel pignoramento; a tal proposito si segnala che con i beni sarà trasferita la quota di comproprietà in ragione di 1/3 indiviso del BCNC identificato con il m. n. 1178 sub 3.
Il sottoscritto ha quindi assunto le necessarie informazioni per l’espletamento
dell’incarico presso l’Agenzia delle Entrate (Servizi Catastali e Servizio di Pubblicità Immobiliare) e presso il Comune di Spresiano (Ufficio Edilizia Privata e Ufficio Urbanistica), concordando infine con il Custode Giudiziario Dott.
Giovanni Francescon l’accesso ai luoghi oggetto di stima, accesso poi avvenuto in data 28.10.2021 alla presenza dell’Esecutato n. 2.
RELAZIONE DI STIMA DEI BENI IMMOBILI
Sulla base di quanto rilevato e delle informazioni acquisite, considerate ubicazione, caratteristiche tipologiche e autonomia di godimento dei beni oggetto di esecuzione, valutati i presupposti della comoda divisibilità degli immobili, si ipotizza la formazione di un Lotto Unico così individuato:
Descrizione tipologica: Unità abitativa in fabbricato trifamiliare, con posto auto coperto ed area scoperta di pertinenza.
Ubicazione: Spresiano (TV), via Giuseppe Corazzin n. 9B.
Vincoli contrattuali: l’immobile risulta abitato dall’Esecutato n. 2.
1) IDENTIFICAZIONE CATASTALE
Dalle verifiche condotte presso l’Agenzia Entrate di Treviso Ufficio Territorio (v. allegato 2) risulta che i beni oggetto del pignoramento, siti nel Comune di Spresiano (Codice I927) della Provincia di Treviso, sono così identificati al CATASTO FABBRICATI:
a) Sezione A Foglio 9 Particella 1178 Subalterno 7 - 8
Categoria A/2 Classe 1 Consistenza 4,5 vani Rendita € 336,99
Sup. catast. Totale 89 m2; totale escluse aree scoperte 81 m2.
Indirizzo Via Giuseppe Corazzin piano: T.
Intestazione Esecutato 1 ed Esecutato 2 per la quota di 1/2 ciascuno del diritto di proprietà, in regime di comunione dei beni.
Nota La planimetria, presentata in data 10.12.2003, è conforme.
b) Sezione A Foglio 9 Particella 1178 Subalterno 11
Categoria C/6 Classe 5 Consistenza 15 m2 Rendita € 36,41
Sup. catast. Totale 16 m2.
Indirizzo Via Giuseppe Corazzin piano: T.
Intestazione Esecutato 1 ed Esecutato 2 per la quota di 1/2 ciascuno del diritto di proprietà, in regime di comunione dei beni.
Nota La planimetria, presentata in data 10.12.2003, è conforme.
c) Sezione A Foglio 9 Particella 1178 Subalterno 4
Categoria Bene comune non censibile ai subb 7 e 11 (area scoperta)
Indirizzo Via Giuseppe Corazzin piano: T.
Nota Area scoperta di m2 48.
d) Sezione A Foglio 9 Particella 1178 Subalterno 3
Categoria Bene comune non censibile, area scoperta comune ai subb 7 e 11 (beni “a” e “b” sopra identificati) ed ai subb 9, 10, 12 e 13 dello stesso fabbricato ma di altra proprietà.
Indirizzo Via Giuseppe Corazzin piano: T.
Nota Area scoperta di m2 59.
Le suddette unità sono identificate nell’elaborato planimetrico per la
“Dimostrazione grafica dei subalterni” presentato in data 10.12.2003 protocollo n.
TV000527562. L’area di sedime delle unità “a” e “b” e le aree scoperte “c” e “d”
nel loro insieme insistono su porzione della particella così identificata al CATASTO TERRENI:
Foglio 9 Particella 1178 Superficie m2 568 Qualità Ente Urbano
Confini Da Nord-Ovest in senso orario: particelle n. 146, 1179, 369 e strada vicinale (via Giuseppe Corazzin).
Dati derivanti da: Tipo Mappale del 04.12.2003 pratica n. 510845 in atti dal 04.12.2003.
2) TITOLO DI PROVENIENZA
La titolarità della quota di 1/1 della piena proprietà dei beni oggetto della presente relazione è pervenuta in capo agli esecutati, in regime patrimoniale di comunione dei beni fra coniugi, in forza di (v. allegato 3):
Atto di compravendita in data 10.11.2006, rep. n. 22467/3836 Notaio Vitantonio Laterza di Treviso, trascritto a Treviso in data 07.12.2006 ai n.ri 60411/34830 e registrato a Treviso in data 07.12.2006 al n. 17308 Serie 1T. Si precisa che nel sopracitato Atto si legge: “Nella vendita è compresa pure una quota di comproprietà in ragione di 1/3 (un terzo) indiviso dell’intero delle parti comuni in particolare del M.N. 1178 sub 3 – Via Corazzin – piano T – area scoperta mq.
59 – b.c.n.c. ai subb. 7, 9, 10, 11, 12 e 13”.
3) FORMALITA’ PREGIUDIZIEVOLI
Agli atti è depositato il Certificato notarile (ai sensi dell’art. 567 comma 2 c.p.c.) redatto dal Notaio Chiara Della Chà di Milano in data 20.10.2017.
Alla verifica del 04.02.2022 (v. ispezione aggiornata in allegato 4) non sono emerse ulteriori formalità pregiudizievoli e, pertanto, i beni del Lotto sono gravati da:
TRASCRIZIONI
Atto giudiziario del 27.07.2017 rep. 7451 Ufficiale Giudiziario di Treviso – Verbale di pignoramento immobili.
Trascritto a Treviso il 19.09.2017 R.G. 31602 R.P. 21818
A favore Banco BPM S.p.A. con sede in Milano – c.f. 09722490969.
Contro Esecutato 1 ed Esecutato 2.
Beni Lotto Unico per la quota di 1/1 del diritto di proprietà.
ISCRIZIONI
Atto notarile pubblico del 10.11.2006 rep. 22468/3837 Notaio Vitantonio Laterza di Treviso – Ipoteca volontaria derivante da concessione a garanzia di mutuo.
Iscritto a Treviso il 07.12.2006 R.G. 60412 R.P. 15606 Capitale € 175.000,00 Totale € 350.000,00 A favore Banca Popolare Italiana Società Cooperativa con sede in Lodi – c.f.
00691360150.
Contro Esecutato 1 ed Esecutato 2.
Beni Lotto Unico per l’intero del diritto di proprietà.
4) VINCOLI E SERVITU’
Non sono emersi gravami costituiti sui beni oggetto del procedimento esecutivo.
5) VINCOLI CONTRATTUALI
Nessuno. Al momento del sopralluogo, l’unità immobiliare è risultata occupata dall’Esecutato n. 2.
6) DESCRIZIONE DEL LOTTO
Trattasi di unità abitativa in fabbricato trifamiliare, con posto auto coperto ed area scoperta di pertinenza (v. allegato 5, documentazione fotografica) siti a Spresiano (TV) via Corazzin 9B, in zona residenziale, prossima a servizi ed attività commerciali.
La copertura è a tetto con manto di rivestimento in coppi di tipo tradizionale;
le finiture esterne sono in intonaco graffiato tinteggiato; le pareti interne sono in laterizio.
Unità abitativa e posto auto (subb 7 e 11)
L’unità abitativa si sviluppa su un piano, in parte con copertura a tetto e manto di rivestimento in coppi ed in parte con sovrastante unità abitativa di altra proprietà. La superficie lorda complessiva è pari a mq 80,66, così articolata secondo le destinazioni di progetto: ingresso-soggiorno, cottura, atrio, camera, guardaroba e bagno.
Le finiture interne possono così sintetizzarsi:
• pavimenti: piastrelle di gres nella zona giorno, nell’atrio e nel bagno, parquettes nella camera e nel guardaroba;
• soffitti: con travi in legno a vista;
• rivestimenti delle pareti: piastrelle nel bagno e nella zona cottura, con intonaco civile tinteggiato nei restanti vani;
• infissi: in legno con vetro camera, protetti da scuri;
• porte: in legno tamburato con specchiatura cieca o vetrata;
• portoncino d’ingresso: in legno e vetro decorato, protetto da scuro con blindatura.
L’unità è provvista degli impianti elettrico, citofonico, telefonico, di ricezione TV, idrosanitario, di condizionamento con split ed unità esterna, di riscaldamento. In particolare, l’impianto di riscaldamento è alimentato da caldaia a gas metano posta nella zona cottura ed è provvisto di termostato di zona, radiatori in acciaio lamellare e scaldasalviette nel bagno. L’approvvigionamento idrico avviene da acquedotto; lo smaltimento dei reflui avviene tramite vasca Imhoff.
Lungo il lato Sud al piano terra è presente un portico con destinazione posto auto (indicato come garage negli elaborati grafici di progetto), con superficie lorda complessiva di mq 15,66, pavimentato con piastrelle di gres, ed avente soffitto piano con travi in legno a vista.
Complessivamente le finiture e le dotazioni impiantistiche sono di normale fattura e in sufficienti condizioni di conservazione.
Area scoperta ad uso esclusivo (subb 4 e 8)
L’area presenta una superficie di mq 140 catastali, di cui mq 48 (sub 4) antistanti il prospetto principale dell’abitazione e mq 92 (sub 8) sul retro dell’abitazione ove è anche presente una casetta in legno. L’area presenta marciapiede pavimentato con piastrelle di gres, percorso carrabile pavimentato con betonelle autobloccanti, percorso pedonale realizzato con quadroni di ghiaino lavato. Per le restanti parti si presenta rifinita a prato con arbusti e alberature di medio fusto. Lungo il fronte strada l’area è recintata con rete metallica su zoccolo in calcestruzzo e varchi per l’accesso pedonale e per l’accesso carraio, entrambi provvisti di cancelli metallici; sul fronte est del fabbricato è in parte recintata con rete plastificata e paletti su muretto e in parte con getto di calcestruzzo armato.
Area scoperta comune (sub 3)
L’area presenta una superficie di mq 59 catastali ed è comune ad altre unità immobiliari del fabbricato. È pavimentata con betonelle autobloccanti ed è utilizzata come parcheggio.
7) CLASSIFICAZIONE ENERGETICA
Il Libretto d’Impianto è iscritto al Catasto Regionale degli Impianti termici della Regione Veneto con il codice 201500348189. Dalle ricerche effettuate tramite l’applicativo telematico Ve.Net.energia-edifici nell’archivio informatico
della Regione Veneto, l’unità abitativa risulta priva dell’Attestato di Prestazione Energetica.
8) ACCERTAMENTI AI SENSI DELLA NORMATIVA URBANISTICA Dagli accertamenti svolti presso il Comune di Spresiano e dai rilievi eseguiti presso l'immobile è emerso quanto segue.
8.1 - DESTINAZIONE URBANISTICA
Il Comune di Spresiano è dotato di Piano di Assetto del Territorio (P.A.T.), approvato con la Conferenza di Servizi del 05.04.2019 e successiva ratifica con Decreto del Presidente della Provincia di Treviso n. 115 del 03.06.2019, pubblicata nel B.U.R. Veneto n. 63 del 14.06.2019. In particolare, l’area in esame ricade in
“ATO 1 – Spresiano-Visnadello” disciplinato dall’art. 37 delle Norme Tecniche (N.T.) e rientra in “Aree di urbanizzazione consolidata”, disciplinate dall’art. 46 delle N.T.
A seguito dell’approvazione del P.A.T. e per le parti con esso compatibili, ai sensi del comma 5-bis dell’art. 48 della L.R. 11/04, il P.R.G. vigente è divenuto il primo Piano degli Interventi, poi aggiornato con la “Prima Variante Generale al Piano degli Interventi” adottata con D.C.C. n. 18 del 15.06.2021. In particolare (Tav. 4b), l’area in esame ricade in zona di “Tessuti consolidati pianificati”
disciplinati dall’art. 68 delle Norme Tecniche Operative (N.T.O.).
Per quanto riguarda la classificazione sismica, ai sensi dell’Ordinanza del Presidente del Consiglio dei Ministri n. 3274/2003 aggiornata con la Deliberazione n. 244 del 09 marzo 2021 della Giunta Regionale del Veneto, il territorio di Spresiano ricade in Zona sismica 2 (Zona con pericolosità sismica media).
In allegato 6 si riportano gli estratti cartografici ritenuti più significativi con
le relative norme di riferimento.
8.2 – PRATICHE EDILIZIE Lo stato di fatto è legittimato da:
- Concessione n. 19/2003 del 31.03.03 per “demolizione e ricostruzione fabbricato residenziale”;
- D.I.A. prot. n. 22066 presentata in data 19.12.2003 per “variante alla concessione ed. n. 19/2003 inerente la demolizione e ricostruzione di fabbricato residenziale tre unità”.
A conclusione dei lavori, in data 29.01.2004 è stato rilasciato Certificato di agibilità n. 65/2003.
Successivamente è stato rilasciato Permesso di Costruire gratuito n.
93/2004 del 18.05.2004 per lavori di “installazione nuovo tratto di recinzione e casetta in legno”.
In allegato 7 si riportano i Titoli Edilizi citati con gli estratti più significativi degli elaborati grafici ed il Certificato di Agibilità del 29.01.2004.
8.3 – DIFFORMITA’ E SANABILITA’
Dal confronto tra progetti assentiti e stato di fatto riscontrato al sopralluogo risulta una sostanziale conformità ad eccezione della presenza, nell’area di pertinenza ed in prossimità del confine, di una casetta in legno per la quale si ipotizza la rimozione con un costo pari a € 250,00.
8.4 - PROVVEDIMENTI AMMINISTRATIVI SANZIONATORI Non risultano emessi provvedimenti amministrativi sanzionatori.
9) STIMA DEGLI IMMOBILI
Per la stima del più probabile valore di mercato, il sottoscritto ritiene adatto applicare il procedimento sintetico-comparativo determinando un valore
medio di riferimento e la superficie commerciale dei beni oggetto di stima. Per la stima del valore di vendita forzata applica alla quota del diritto del più probabile valore di mercato un deprezzamento dovuto alla tipologia di vendita e all’andamento del mercato, portando infine in detrazione eventuali costi che l’aggiudicatario dovrà presumibilmente sostenere per aggiornare le irregolarità riscontrate nella documentazione catastale, sanare eventuali opere realizzate senza titolo o ripristinare lo stato dei luoghi nel caso in cui tali opere non siano sanabili.
Valore medio di riferimento
Il valore medio di riferimento è determinato per analogia sulla base dei correnti prezzi di mercato praticati nella zona per beni simili e considerate le caratteristiche intrinseche ed estrinseche dei beni oggetto di stima. L’indagine di mercato è riferita a operatori del settore (agenzie immobiliari), confrontando i valori ricavati con le rilevazioni di enti diversi, il principale dei quali è L’Agenzia delle Entrate – Agenzia del Territorio con i dati dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare (O.M.I.).
Dalla consultazione della “Banca dati delle quotazioni immobiliari”
dell’Agenzia del Territorio emerge che i beni oggetto della presente relazione sono localizzati nel Comune di Spresiano in “fascia centrale / ZONA Centrale”
(Codice B2 – Tipologia prevalente Abitazioni civili) per la quale, relativamente al primo semestre 2021 (ultimo dato disponibile), sono riportate le seguenti quotazioni:
– abitazioni civili: stato conservativo “Normale”; Valore di mercato: minimo 950 €/mq – massimo 1.200 €/mq;
– abitazioni civili: stato conservativo “Ottimo”; Valore di mercato: minimo 1.150 €/mq – massimo 1.350 €/mq.
Le indagini svolte sul mercato locale evidenziano che, nella zona interessata e per la tipologia in esame, negli ultimi mesi i prezzi sono sostanzialmente stabili. Pertanto, per le considerazioni sopraesposte e per le comparazioni effettuate sulla base delle caratteristiche e della qualità dell’immobile in questione (età, ubicazione, dotazioni impiantistiche, finiture, stato generale di manutenzione e di conservazione) si ritiene equo e coerente utilizzare un valore medio di riferimento pari a 950,00 €/mqe.
Superfici commerciali
Per le unità residenziali si fa riferimento al D.P.R. 23 marzo 1998 n. 138, alle Linee Guida pubblicate nel 2016 dalla Consulta Ordini e Collegi della provincia di Treviso ed agli usi locali, con l’adozione di valori percentuali definiti negli intervalli di seguito indicati e applicati alle superfici lorde:
- 100% per le parti residenziali principali;
- 50% autorimesse e posti auto di proprietà esclusiva;
- 5%-10% aree scoperte di pertinenza fino a 100 mq, 1%-4% per le parti eccedenti.
Sulla base degli elaborati di progetto e dei rilievi condotti in loco, la superficie commerciale del Lotto, espressa in metri quadri equivalenti (mqe), è così calcolata:
PIANO DESTINAZIONE, SUPERFICIE LORDA, PERCENTUALE SUPERF. COMM.
Terra Appartamento mq 80,66 x 100 % mqe 80,66
Terra Posto auto mq 15,66 x 50% mqe 7,83
Area scoperta mq 100,00 x 5% mqe 5,00
Area scoperta mq 40,00 x 2% mqe 0,80
Totale mqe 94,29
Deprezzamenti
Nel caso di vendita forzata si applica un deprezzamento, espresso in termini percentuali, motivato da:
- “Modalità della vendita”, per la quale occorre procedere alla riduzione di valore attraverso l’impiego di una percentuale (5% circa) al fine di compensare eventuali maggiori oneri; in particolare, si considerano la condizione di vendita con difficoltà di visionare, a volte, l’immobile e senza la garanzia per i vizi e difetti eventualmente presenti, oltre il tempo necessario per ottenere il decreto di trasferimento ed entrare effettivamente in possesso del bene;
- “Condizioni di offerta del mercato” in quanto, in regime di vendita forzata e non di libero scambio, la procedura non contempla la possibilità di mettere sul mercato il bene nel momento più favorevole ma, al contrario, consente di alienarlo in un termine temporale prefissato; la mancata permanenza del bene sul mercato si traduce in una svalutazione preventiva, con una riduzione del grado di appetibilità ed una percentuale di riduzione del valore compresa generalmente tra il 10% (immobili normali e/o appetibili) e il 30% (immobili di non particolare pregio e/o interesse).
Per le motivazioni sopra dette, nel caso specifico si individua un deprezzamento complessivo pari al 20%.
Detrazioni per oneri e spese di regolarizzazione
Si portano in detrazione € 250,00 per la regolarizzazione urbanistica (v.
paragrafo 8.3).
Valore di stima
Per quanto sopra, il valore di stima del Lotto è quindi così determinato:
- Lotto Unico mqe 94,29 x €/mqe 950,00
Valore di stima più probabile di mercato = € 89.575,50 A detrarre deprezzamento del 20% - € 17.915,10 Valore di stima con deprezzamento = € 71.660,40 A detrarre costi di regolarizzazione - € 250,00 Valore di stima per vendita forzata = € 71.410,40 Arrotondato a € 72.000,00 In conclusione, il VALORE DEL LOTTO, per la quota di 1/1 della proprietà, nello stato di fatto e di diritto in cui si trova, è stimato in € 72.000,00
(Euro SETTANTADUEMILA/00).
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ELENCO ALLEGATI 1) Dettaglio esecutati 2) Documentazione catastale 3) Titolo di provenienza 4) Ispezioni ipotecarie
5) Documentazione fotografica 6) Documentazione urbanistica 7) Pratiche edilizie
8) Scheda sintetica
Treviso, 26.02.2022
L’Esperto Stimatore Ing. Claudio Florimo
