TRIBUNALE DI MODENA. Esecuzione Immobiliare N

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TRIBUNALE DI MODENA

Esecuzione Immobiliare N °. 569-2015

Creditore procedente: ………

Debitore esecutato: ………

RELAZIONE TECNICA ESTIMATIVA DEL C.T.U.

Affidamento dell’ incarico:

Il sottoscritto Dott. Arch. Ettore ROTEGLIA, libero professionista con studio in Sassuolo, Piazza Garibaldi n.17 codice fiscale: RTGTTR53E22I462W, iscritto all’Albo degli Architetti della Provincia di Modena al n. 60 e all’Albo dei Consulenti Tecnici presso il Tribunale di Modena, è comparso il giorno 14/03/2016 innanzi al Funzionario Giudiziale dell’Ufficio Esecuzioni immobiliari presso il Tribunale di Modena al fine di prestare il giuramento di rito per l’accettazione dell’incarico conferitogli in data 29/02/2016 dall’ill.mo Sig. Giudice Dott.

Michele Cifarelli, al fine di provvedere alla stima del compendio immobiliare pignorato e al compimento delle ulteriori attività di cui all’art.173- bis disp.att.c.p.c. affinchè risponda con relazione scritta ai quesiti appresso indicati.

Descrizione dell’incarico :

“L’esperto prima di ogni attività, dovrà controllare la completezza dei documenti di cui all’articolo 567, secondo comma, cpc. All’esito di tale controllo preliminare:

-se per tutti beni pignorati tale documentazione è mancante o inidonea, segnali tempestivamente al GE detta circostanza, senza procedere oltre;

-se per tutti beni pignorati tale documentazione è completa o idonea, proceda secondo i successivi quesiti;

-se solo per alcuni beni pignorati tale documentazione è mancante od inidonea, segnalata tempestivamente detta circostanza, proceda secondo i successivi quesiti soltanto in relazione ai beni per cui detta documentazione è invece completa ed idonea.

Per i beni per i quali la documentazione è completa ed idonea, provveda alla redazione della relazione di stima, nella cui premessa indicherà il regime patrimoniale del debitore, se coniugato,e dalla quale devono risultare :

1) L’identificazione del bene, comprensiva dei confini e dei dati catastali, verificando la corrispondenza con i dati riportati nell’atto di pignoramento;

2) Una sommaria descrizione del bene

3) Lo stato di possesso del bene, con l’indicazione se occupato da terzi, del titolo in base al quale è occupato, con particolare riferimento alla esistenza di contrati registrati in data antecedente al pignoramento;

4) L’esistenza di formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene,che resteranno a carico dell’acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sulla attitudine edificatoria dello stesso o i vincoli connessi con il suo carattere

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storico-artistico.

5) L’esistenza di formalità,vincoli o oneri, anche di natura condominiale, che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all’acquirente

6) La verifica della regolarità edilizia e urbanistica del bene nonché l’esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso previa acquisizione o aggiornamento del certificato di destinazione urbanistica previsto dalla vigente normativa

7) In caso di opere abusive, il controllo della possibilità di sanatoria ai sensi dell’articolo 36 del Decreto del Presidente della Repubblica del 6 giugno 2001, n.380 e gli eventuali costi della stessa; altrimenti la verifica sull’eventuale presentazione di istanze di condono, indicando il soggetto istante e la normativa in forza della quale sia stata presentata, lo stato del procedimento, i costi per il conseguimento del titolo in sanatoria e le eventuali oblazioni già corrisposte o da corrispondere; in ogni altro caso, la verifica,ai fini della istanza di condono che l’aggiudicatario possa eventualmente presentare, che gli immobili pignorati si trovino nelle condizioni previste dall’art.40, comma sesto, della legge 28 febbraio 1985, n.47, ovvero dell’art.46, comma quinto del decreto del Presidente della Repubblica del 6 giugno 2001, n.380, specificando il costo per il conseguimento del titolo in sanatoria .Di ciò faccia menzione nel riepilogo,aggiungendo la specifica avvertenza che l’aggiudicatario potrà, ricorrendone i presupposti, avvalersi delle disposizioni di cui all’art.46,co.5 ,del citato T.U. e di cui ll’art.40,co.6 della citata L.47/85;

8) La verifica che i beni pignorati siano gravati da censo, livello o uso civico e se vi è stata affrancazione da tali pesi, ovvero che il diritto sul bene del debitore pignorato sia di proprietà ovvero derivanti da alcuno dei suddetti titoli;

9) L’informazione sull’importo annuo delle spese fisse di gestione o di manutenzione, su eventuali spese straordinarie già deliberate anche se il relativo debito non sia ancora scaduto, su eventuali spese condominiali non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della perizia, sul corso di eventuali procedimenti giudiziari relativi al bene.

pignorato.

Sulla base di quanto accertato

DETERMINI il valore di mercato dei beni, formando, se opportuno al fine di conseguire una più vantaggiosa occasione di vendita o una migliore individuazione dei beni, lotti separati.

Nella determinazione di tale valore,proceda al calcolo della superficie dell’immobile,specificando quella commerciale,del valore al metro quadro e del valore complessivo,esponendo analiticamente gli adeguamenti e correzioni di sima,ivi compresa la riduzione del valore di mercato praticata per l’assenza della garanzia da vizi del bene venduto, e precisando tali adeguamenti in maniera distinta per gli oneri di regolarizzazione urbanistica,lo stato d’uso e manutenzione, lo stato di possesso, i vincoli e gli oneri giuridici non eliminabili nel corso del procedimento esecutivo, nonché per le spese condominiali insolute.”

1.Controllo preliminare documentale di cui all’art. 567 ,secondo comma, cpc

Dagli esami effettuati risulta agli atti la documentazione ipo-catastale di rito riassunta nella Certificazione Notarile sostitutiva ai sensi della Legge n.302/1998, redatta dal Notaio Teresa Di Girolamo in data 29/12/2015.

Si specifica che nell’atto di pignoramento gli immobili erano descritti erroneamente con i vecchi dati catastali e precisamente: Catasto Fabbricati: Fg. 3 mapp. 57 sub. 21, 22, 23,

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20, 14 (bene comune non censibile), 19 e Fg. 3 mapp. 56 sub. 2. Catasto Terreni : Fg. 3 mapp. 221, 223.

I dati attuali catastali di riferimento dei beni oggetto di pignoramento sono i seguenti:

Catasto Fabbricati del Comune di Marano Sul Panaro:

-Foglio 3, particella 57, subalterno 24, Via Bressola n.121, piano T, Categoria C/1, classe 8, Consistenza, mq 90, rendita € 1.510,64;

-Foglio 3, particella 56, subalterno 3-57 sub 25 graffate tra loro, Via Bressola n. 121, piano S1-T-1, Categoria A/2 , Classe 3, Vani 7, rendita € 560,36;

-Foglio 3, particella 57, subalterno 14, Via Bressola piano T, bene comune non censibile.

Catasto Terreni del Comune di Marano Sul Panaro:

-Foglio 3, particella 223, SEMIN. ARBOR, cl 2 , are 4.64, reddito dominicale € 2,85, reddito agrario € 3,59 ;

-Foglio 3, particella 221, SEMINATIVO, cl 2, are 5.54, reddito dominicale € 3,26, reddito agrario € 4,29

2. Provenienza dei Cespiti agli esecutati e Stato civile degli esecutati.

Al signor ……….., le porzioni immobiliari sono pervenute nel modo seguente: quanto ai mappali 57 sub. 24,56 sub. 3-57 sub. 25 graffati tra loro, 57 sub. 14 bene comune non censibile del fg.3(già censiti al foglio 3 mappali 57/5, 57/11, 56/2, 57/7 e 57/16) per atto di compravendita Notaio Mauro Smeraldi, in data 06.03.2002 rep. 78063,trascritto Modena il 22 marzo 2002 ai n. 8668 R.G. e n. 6270 R.P. dalla signora ………...

Quanto ai mappali 221 e 223 del fg.3 per atto di donazione a ministero Notaio Mauro Smeraldi, in data 13.05.2005 rep.87168/29183, trascritto a Modena il 19 maggio 2005 al n. 93090 di R.P.,dalla signora ……….

3.Identificazione attualizzata dei Cespiti oggetto di pignoramento:

Le porzioni immobiliari oggetto di esecuzione risultano attualmente censite come segue:

Catasto Fabbricati del Comune di Marano Sul Panaro:

-Foglio 3, particella 57, subalterno 24, Via Bressola n.121, piano T, Categoria C/1, classe 8, Consistenza, mq 90, rendita € 1.510,64;

-Foglio 3, particella 56, subalterno 3-57 sub 25 graffate tra loro, Via Bressola n. 121, piano S1-T-1, Categoria A/2 , Classe 3, Vani 7, vani n.7, rendita € 560,36;

-Foglio 3, particella 57, subalterno 14, Via Bressola piano T, bene comune non censibile.

Catasto Terreni del Comune di Marano Sul Panaro:

-Foglio 3, particella 223, SEMIN ARBOR, cl 2 , are 4.64, reddito dominicale € 2,85, reddito agrario € 3,59 ;

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4. Breve descrizione del bene:

Trattasi di un fabbricato civile con annesse aree cortilive esclusive, sito in Comune di Marano sul Panaro, Via Bressola n. 121 e precisamente formata da :

- una Cantina al piano interrato,

- Un Ristorante con annessi locali accessori al p.terra,

-Un Appartamento al piano primo con ingresso indipendente al p.terra, composto ingresso, pranzo-soggiorno, cucina, disimpegno, quattro camere da letto, quattro bagni,

- Un appezzamento di terreno agricolo, senza sovrastanti fabbricati, in adiacenza al fabbricato, per un totale di Ha 00.10.18.

Il fabbricato è di antichissima costruzione, e fu edificato insieme agli adiacenti in parte ristrutturati ed utilizzati, in parte in disuso, costituendo un antico borgo contadino.

La zona in cui sorge è di grande pregio ambientale, ubiacandosi tra le prime colline poste tra Castelvetro e Marano s/P, vicino alla nota località “Villa Bianca”,in cui si trovano diverse strutture ricettive, quali “agriturismo” e ristoranti tipici.

L’edifico è stato ristrutturato per intero di recente, con un intervento di recupero edilizio rilevante, e presenta paramenti murari intonacati, copertura in legno con manto in coppi antichi, infissi in legno con scuri, lattoneria in rame,porte di accesso in parte in legno ed in parte in alluminio vetrato.

L’area di pertinenza è accessibile da stradello comune inghiaiato, dotata di colonne di recinzione per cancellate carraia e pedonale – queste non montate.

Risulta pavimentata in parte con autobloccanti, in parte con battuta di cemento lisciato ed in parte lasciata a giardino.

In adiacenza è presente un piccolo appezzamento di terreno agricolo, con forte pendenza, e privo di coltivazioni, delimitato da rete metallica ed in parte da siepe rigogliosa.

Complessivamente l’edifico e l’area si presentano in modo più che decoroso, visto per altro il contesto ambientale di pregio.

1. Ristorante .

Il Ristorante è attualmente privo di attrezzature- fatta eccezione per la cappa ancora presente in cucina- e di arredi, ed appare essere stato in funzione per poco tempo.

Presenta caratteristiche di finiture di pregio, quali pavimenti in ceramica tipo cotto, pareti recuperate lasciando finemente alcune parti, in sasso antico a vista, rivestimenti ceramici a tutta altezza nella cucina ed nei bagni, soffitti a travi e travetti in legno.

Esso risultava essere stato studiato nel rispetto anche delle norme igienico sanitarie e di sicurezza, prevedendo porte adeguate di accesso e per la via di fuga.

Sono presenti sia l’impianto di riscaldamento- funzionante autonomamente a Gpl, con caldaia collocata nell’ingresso e radiatori, che di raffrescamento con split negli ambienti e “motore” esterno.

Gli infissi sono in legno mordenzato, e dotati di vetro camera e maniglierie ottonate, in buono stato di conservazione, le porte interne del tipo tamburate, con pannello in noce

“tanganica” pressoché nuove.

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La cucina appare ben collocata, con annessi locali di deposito, dispensa e servizio igienico separato per dipendenti, infissi in parte in legno ed in parte in alluminio, con vetri camera smerigliati.

Complessivamente quindi l’unità immobiliare si presenta in buono stato e gradevolmente ed opportunamente recuperata con materiali idonei e di pregio.

2. L’Appartamento e la cantina.

Entrambe le unità, l’appartamento e la cantina hanno ingresso indipendente.

Infatti sul fianco nord del fabbricato si trova un porticato in legno, con copertura in coppi antichi, del tutto abusivo in quanto non dichiarato, è presente la porta di accesso all’appartamento collocato al p.primo accessibile da una ampia scala indipendente a tre rampe .

La sistemazione interna presenta numerose modifiche anche sostanziali rispetto al disegno planimetrico depositato; sono presenti i seguenti ambienti:

-Ingresso, soggiorno ,cucina, n. 4 camere da letto con n.4 bagni.

Le principali difformità consistono :

- Chiusura del loggiato con infissi in alluminio ad ante scorrevoli per ricavare una c.letto con il rispettivo bagno .

- Suddivisione di un bagno originario in due bagni a servizio delle rispettive camere da letto.

- Trasformazione dell’ambiente denominato “disimpegno” in c.letto, spostando la parete di un ulteriore bagno riducendo la superficie di quest’ultimo.

Le finiture degli ambienti sono di pregio e risultano essere le seguenti:

- Pavimentazione in ceramica tipo “cotto” di formato cm.30x60 montato a “losanga” in ogni ambiente.

- Pavimenti e rivestimenti tutta altezza nei bagni con ceramica maiolicata di pregio di diversi formati

- Dotazione nei bagni di tutti gli accessori d’uso, compresi mobiletti lavandino, con caratteristiche di pregio.

- Porte in legno tamburate con pannelli a riquadri, di buona e recente fattura, con maniglieria ottonata.

- Portoncino di ingresso del tipo blindato due ante.

- Arcata decorativa divisoria tra l’ingresso ed il soggiorno con recupero mattoni antichi - Ampio camino pregiato in muratura, con mensole e panca, nel soggiorno.

- La scala di uso esclusivo è rivestita con ceramica pregiata tipo “cotto” e dotata di balaustra in ferro.

L’impianto di riscaldamento è indipendente e presenta una caldaia pensile in cucina, funzionante a gpl ,collocata in cucina, e radiatori nei vari ambienti.

L’impianto elettrico è del tipo sottotraccia, di recente montaggio, dotato di ogni accessorio d’uso.

La copertura dell’appartamento è in parte tenuta a vista, con travi e travetti in legno.

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Complessivamente l’unità immobiliare quindi si presenta in buono stato di conservazione all’interno, con ambienti ampi e gradevoli,ben arredabili e serviti da a n.4 bagni .

La presenza di quest’ultimi farebbe ritenere che l’abitazione fosse stata progettata anche per un possibile utilizzo di “bed and breakfast” per altro già presenti in zona.

La cantina annessa all’appartamento è accessibile dall’area cortiliva esterna mediante ampia scala, tenuta al grezzo con pavimentazione in battuta di cemento.

E’ un ambiente unico, ben recuperato, con altezza limitata a cm.2.20 circa,rifinito al civile con intonaco alle pareti- leggermente deteriorato- pavimentazione in ceramica tipo cotto di cm.25x25,adeguato portoncino di ingresso in legno , finestrature alte in alluminio e vetro.

Le finiture complessive e la presenza parziale degli impianti fanno presupporre che fosse ipotizzato l’utilizzo a “tavernetta”.

3. Il terreno agricolo

E’ un piccolo appezzamento di terreno composto dalle seguenti due particelle:

di superficie totale di mq.1.018, collocato in adiacenza all’area cortiliva, su lato nord del fabbricato,e posto in forte pendenza verso valle.

Dal punto di vista urbanistico esso è classificato dal vigente P.S.C. del Comune di Marano s/P. quale Zona agricola di interesse paesaggistico ARP – “Ambito agricolo di rilievo paesaggistico”

Esso non presenta coltivazioni o alberature di pregio, ma unicamente una folta siepe a confine, che la separa dall’insediamento agricolo adiacente sottostante.

Sul terreno si riscontrano alcune attrezzature interrate a servizio e servitù del fabbricato, quali linea fognaria e fossa relativa, impianto Gpl, ed altre indefinite.

Come pregio essa ha quello ambientale complessivo, essendo rivolta appunto verso valle e godendo di ottima vista a 180 gradi.

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5. Stato di possesso del bene

All’atto dei sopralluogo, avvenuto il giorno 29.04.2016, la occupazione delle unità immobiliari era la seguente:

-Ristorante libero da occupanti ed attrezzature.

-Abitazione risulta con pochissimi arredi e non occupata stabilmente, la cantina è vuota.

-Area agricola non coltivata ed apparentemente libera da contratti agrari, comunque non palesatici dall’esecutato.

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6. Esistenza di vincoli, formalità o oneri, censi e livelli.

Per quanto potuto appurare non sono stati rinvenuti particolari vincoli, oneri o gravami- oltre a quelli derivanti e già compresi dalla presente procedura, e a quelli di legge sulle parti comuni e condominiali, fatta eccezione per :

-Ipoteca volontaria : iscritta presso l’Agenzia del Territorio di Modena in data 22 marzo 2002 ai n.ri 8669 R.G. e 1798 R.P., per il complessivo importo di € 103.290,00 a favore di ……… in virtù di atto di mutuo stipulato dal Notaio Mauro Smeraldi di Vignola in data 06 marzo 2002 rep. 78064, gravante la piena proprietà degli immobili in Marano sul Panaro censiti al Catasto Fabbricati al foglio 3 particelle 57/5, 57/11, 56/2, 57/14, 57/16.

-Ipoteca volontaria: iscritta presso l’Agenzia del Territorio di Modena in data 08 ottobre 2003 ai n.ri 27655 R.G. e n. 6465 R.p., per il complessivo importo di € 100.000,00 a favore di ……… in virtù di atto di mutuo stipulato dal Notaio Mauro Smeraldi di Vignola in data 29 settembre 2003 rep. 82306/25896 gravante la piena proprietà degli immobili in Marano sul Panaro censiti al Catasto Fabbricati al foglio 3 particelle 57/5, 57/11, 56/2, 57/14, 57/16.

-Ipoteca volontaria : iscritta presso l’Agenzia del Territorio di Modena in data 27 marzo 2007 ai n.ri 11654 R.G. e 2977 R.P. per il complessivo importo di € 375.000,00 a favore di ……… in virtù di atto di mutuo stipulato dal Notaio Mauro Smeraldi di Vignola in data 23 marzo 2007 rep. 92471/33043 gravante la piena proprietà degli immobili in Marano sul Panaro censiti al Catasto Fabbricati al foglio 3 particelle 57/21, 57/22, 57/23, 57720, 57/14, 57/19, 56/2 ed al catasto terreni al foglio 3 mappali 221 e 223.

-Ipoteca volontaria: iscritta presso l’Agenzia del territorio di Modena in data 29 maggio 2008 ai n.ri 16399 R.G. e 4014 R.P., per il complessivo importo di € 465.000,00 a favore di ………. in virtù di atto di mutuo fondiario stipulato dal Notaio Mauro Smeraldi di Vignola in data 26 maggio 2008 rep.

95833/35398 gravante la piena proprietà degli immobili in Marano sul Panaro censiti al Catasto fabbricati al foglio 3 particelle 57/21, 57/22, 57/23, 57/20, 57/14, 57/19, 56/2 ed al Catasto Terreni al foglio 3 mappali 221 e 223.

-Ipoteca giudiziale: iscritta presso l’Agenzia del Territorio di Modena in data 31 marzo 2010 ai n.ri 9819 R.G. e 1925 R.P. per il complessivo importo di € 6.000,00 a favore di ……….. in forza di decreto ingiuntivo emesso dal GDP di Bologna in data 2 marzo 2010 rep. 755 gravante la piena proprietà degli immobili in Marano sul Panaro censiti al Catasto fabbricati al foglio 3 particelle 57/24, 56/3, 57/25 graffate ed al catasto Terreni al foglio 3 mappali 221 e 223.

- Pignoramento immobiliare: trascritto presso l’Agenzia del territorio di Modena il 09 novembre 2015 ai n.ri 25309 R.G. e 17569 R.p. a favore di ……….

gravante la piena proprietà degli immobili in Marano sul Panaro censiti al Catasto Fabbricati al foglio 3 particelle 57/21, 57/22, 57/23, 57/20, 56/2, 57/14, 57/19 ed al Catasto terreni al foglio 3 mappali 221 e 223.

Inoltre si segnala:

-Risulta trascritta presso la conservatoria dei Registri immobiliari di Modena in data 1° Giugno 2005 ai n,. 17628 R.G. e n. 10275 R.P. una costituzione di vincolo di in edificabilità a favore del Comune di Marano s/P. c.f. : 00675950364, e a carico di ………..

……… oltre ad altri relativamente agli appezzamenti di terreno identificati al fg. 3 mapp.221 e 223.

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7. Regolarità edilizia ed oneri di eventuale “condono”

Il fabbricato condominiale è stato costruito originariamente in data anteriore al 1 Settembre 1967, facendo parte di un nucleo antico agricolo.

All’atto dell’acquisto da parte dell’esecutato, le unità immobiliari erano già state

“trasportate” al Catasto Urbano del Comune di Marano , rilevandosi una abitazione civile al p.primo con relativa cantina al p.interrato e un magazzino e due cantine con corridoio al p.terra.

Successivamente è stata presentata pratica edilizia D.I.A , in data 26.03.2008 prot.

2216 per “ Ristrutturazione di unità immobiliare in zona agricola con cambio di destinazione d’uso da magazzino a Ristorante”.

Tale D.I.A ebbe parere favorevole dalla A.S.L.di Modena in data 04.04.2008 prot.

27424/PG, alla condizione che l’area di ingresso non fosse adibita quale zona di

“ristorazione” e che sia infine ottenuta l’autorizzazione preventiva allo scarico in acque superficiali.

Per quanto riguarda l’appartamento sovrastante il Ristorante, è stata presentata SCIA in sanatoria in data 02/12/2014, in cui si richiedeva la legittimazione della chiusura e tamponamento della loggia sul fronte.

Tale pratica prevedeva il versamento quali oneri per sanatoria ai sensi dell’Art.17 lett.c) L.R. n.23/04 la somma di €. 500,00 e versamento di diritti di segreteria per €. 275,00, ma non è mai stata ritirata.

A ragione di quanto sopra, essa è da ritenersi alla data odierna, archiviata.

Dall’esame attento della documentazione già presentata e dal rilievo effettuato in loco, si constata comunque che non tutte le opere abusive eseguite venivano comprese nella pratica succitata; in particolare una porzione del porticato coperto, in fronte alla cucina, non risultava “sanato” .

Inoltre l’ulteriore bagno esistente, ricavato entro la “veranda chiusa”, non è stato rilevato nelle planimetrie presentate ed inoltre il porticato a p.terra appare diverso nella copertura, come difformi sono alcune quote relative ad ambienti interni.

Le opere abusive sono da considerarsi pertanto non sanate, in ragione del fatto anche in quanto in data 02.12.2014 prot. 8957, presentava (in via telematica al SUE con prot. : /CPC/28.11.2014) ulteriore SCIA in sanatoria al Comune di Marano s/P., il quale rigettava l’accoglimento in quanto appunto non sanabili, se non in parte.

Si ritiene opportuno specificare dal punto di vista generale e metodologico che relativamente alle verifiche sulla sanabilità delle difformità e/o abusi riscontrati sugli immobili, pur nella precisa volontà da parte del CTU di fornire dati completi nell’ossequio dell’incarico ricevuto, lo scrivente deve rilevare la pratica impossibilità a fornire un riepilogo esaustivo e dettagliato.

La definizione in particolare del calcolo specifico di una eventuale oblazione sanzionatoria, può derivante infatti unicamente da una istruttoria completa dotata di disegni e documentazioni ulteriori, e compete agli uffici specifici, che dovranno esaminare i termini documentali di ammissione delle istanze stesse.

Alla luce di ciò , nel rispetto del mandato ricevuto e delle limitazioni oggettive sopra descritte, quanto contenuto nella presente Relazione di stima –relativamente allo stato legittimato e/o da legittimarsi- è da intendersi in via orientativa e previsionale per quanto

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riguarda in particolar modo gli eventuali importi economici, soggetta a possibili variazioni , avendosi fornito un quadro riepilogativo in base alla normativa vigente e ai documenti che si è potuto raccogliere ad oggi, con la diligenza prescritta.

8. Spese Condominiali per gestione ordinaria e straordinaria- Spazi comuni.

Non risultano spese condominiali in quanto non si è costituito un condominio.

9. Stima del Compendio Immobiliare

In base ai dati raccolti, alle opportune indagini di mercato, all’attento sopralluogo e all’esperienza personale, sentite anche le agenzie immobiliari del luogo, il perito è in grado di procedere alla seguente stima.

Si tengono in considerazione quali parametri essenziali: le dimensioni calcolate secondo il metodo commerciale e tradizionale in uso, l’ubicazione, lo stato generale e specifico dell’unità, la distribuzione interna dei vani.

Lotto n. 1 : Ristorante

S.E.L. : Superficie esterna lorda -rapp. merc. Prodotto - ingr.,sala cucina,bagno : mq. 112,00 1/1 mq. 112,00 - depos.,dispensa,servizi : mq. 30,00 70% mq. 21,00

S.C. Superficie Commerciale : mq. 133,00

Il valore unitario per immobili similari è da considerarsi pari ad €. 1.000,00/mq.

tenuto conto che è stato integralmente ristrutturato di recente,in buone condizioni complessive, finiture di pregio, ma ubicazione non di immediata visibilità.

Da cui si desume :

€. 1.000/mq x mq. 133,00 = €. 133.000,00

Si adotta poi un Parametro di deprezzamento per assenza di garanzie per vizi, e la soggiacenza a procedimento esecutivo forzato ( ai sensi dell’art. 568 cpc) : - 5%

€. 133.000,00 x -5% = €. 126.350,00 che si può arrotondare in €. 126.000,00.

VALORE DEL LOTTO “ 1” : €. 126.000,00

Lotto 2. Appartamento con cantina

Le dimensioni dell’appartamento risultano essere le seguenti,adottando per S.E.L. la superficie comprensiva dei muri esterni e le parti divisorie interne calcolate al 100%, i muri confinanti con altre proprietà o parti comuni/condominiali al 50%.

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Per i rapporti mercantili si sono adottati secondo prassi corrente rapportata al caso specifico.

S.E.L. :Superficie esterna lorda Rapporto mercantile Prodotto - appartamento : mq. 135,00 1/1 mq. 135,00 -loggia tamponata :mq. 24,00 66% mq. 16,00 (arrot.)

- cantina (tavernetta) : mq. 21,00 33% mq. 7,00

S.C. Superficie Commerciale : mq. 158,00

In virtù delle indagini operate anche sui beni comparabili,sentite anche le Agenzie immobiliari operanti ivi, e per esperienza professionale diretta, il più probabile valore di mercato al metro quadrato risulta essere pari ad : €.1.000,00 /mq., tenuto nel debito conto dei seguenti fattori:

- Ubicazione periferica ma collocata in una area ambientale di pregio- quale quella di Castelvetro-Marano- e ben apprezzata dal mercato immobiliare, ancorchè contenuto in questa fase economica.

- Finiture interne di buona qualità e in buono stato - Dotazione di servizi igienici fuori dal comune.

- Eventuale possibilità di utilizzo anche a “Bed and Breakfast”

Ciò comporta un valore complessivo pari a €.1.000,00 /mq x mq. 158,00=

€.158.000,00

A cui va detratto l’importo per la regolarizzazione edilizia calcolata in via provvisoria e con la riserva di approvazione da parte delle competenti autorità pari ad €.

1.000,00 comprensiva dei diritti, oltre le spese tecniche per ulteriori €. 1000,00 per la redazione della pratica, nonché le spese necessarie per la rimessa in pristino delle parti non sanabili quantificate in €. 4.000,00; da cui si desume una spesa preventivata pari ad €.

6.000,00.

Quindi €. 158.000,00- €. 6.000,00 = €. 152.000,00

Si adotta poi un Parametro di deprezzamento per assenza di garanzie per vizi, e la soggiacenza a procedimento esecutivo forzato ( ai sensi dell’art. 568 cpc) : - 5%

Da cui si ottiene :€. 152.000,00x 95% = €. 144.400,00 che si arrotonda in

€.145.000,00

VALORE DEL LOTTO “ 2” : €. 145.000,00 (centoquarantacinquemila euro) Lotto n.3 Appezzamento di area agricola

E’ una porzione di area agricola, composta catastalmente dai seguenti due mappali:

La superficie totale è quindi pari a mq. 1.018,00.

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Essa è priva di edificabilità,anche per conteggi agricoli, in quanto è stato firmato dall’esecutato congiuntamente ai vicini “Atto di Convenzione di vincolo di inedificabilità”

(ai sensi dell’art. 40 comma 11 L.Regionale E.R. n.47/78) a ministero Notaio Smeraldi Rep.

N. 87167 racc. n. 29.182 del 13.05.2005 a favore del Comune di Marano s/P.

Inoltre presenta diverse servitù impiantistiche, e a causa della forte pendenza, non è di facile coltivazione, ma comunque visto l’inserimento ambientale di pregio, nonché la rigogliosa siepe a confine e la recinzione che ne delimita i confini, può essere accessorio apprezzato alle unità di cui sopra o comunque “utile” per eventuali vicini.

A ragione di quanto sopra, tenuto conto di ogni fattore riteniamo che il valore più esatto sia determinabile comunque a forfait, e pari ad €. 3.000,00

VALORE DEL LOTTO “ 3” : €. 3.000,00 (tremila euro) 10. Lotto di vendita

Ci troviamo in a presenza di due unità immobiliari catastalmente distinte e cioè

“Abitazione” e “Ristorante”, che risultano del tutto autonome funzionalmente tra loro, avendo in comune solo l’area cortiliva, nonché di una area agricola adiacente che per sua natura può essere indipendente e trovare interesse oltre che quale accessorio ai primi due lotti, anche ai vicini.

Per la migliore valorizzazione del compendio immobiliare si propongono quindi tre lotti di vendita separati:

Lotto n. 1 : Ristorante : €. 126.000,00 Lotto n.2 : Abitazione con cantina €.145.000,00 Lotto n. 3 : Appezz. di terreno agricolo €. 3.000,00 Per un totale del Compendio Immob. €. 274.000,00

--- Ad evasione incarico affidatomi,

Sassuolo,li maggio 2016 Il CTU

Dott.Arch.Ettore Roteglia