1. BENI NEL COMUNE DI COLOGNO MONZESE (MI) IN VIA LONGARONE N. 20 (Lotto 1)
I beni consistono in n. 1 appartamento al piano rialzato con annessa cantina al piano terra, inserito in un edificio residenziale composto da 10 unità immobiliari di categoria “A” ed una di tipo artigianale di categoria “C”. l’edificio è pluripiano (PT-1°-2°-3°), oltre ad un piano seminterrato in cui sono presenti 2 abitazioni ed un laboratorio. Gli altri 3 piani hanno ciascuno due appartamenti.
1.1 PROPRIETÀ E STATO DI POSSESSO
L’ immobile oggetto della presente perizia è pervenuto al Signori Nacci Serge (per la quota di 11/36) a seguito di:
- Dichiarazione di successione di presentata il 24/07/2018 e registrata al numero 568 volume 9990;
- Rinuncia all’eredità dei figli , , e del nipote
, rep. n. 303889 e di raccolta 55369 a firma Dott. Aurelio Gavazzi Notaio in Cologno Monzese;
- Attualmente il complesso è occupato proprietaria per la quota di 14/36 a seguito di successione di deceduto il 09/05/2000, registrata a Monza il 13/11/2000 al n. 11 vol. 502 e trascritta a Milano 2 in data 27/08/2004 ai nn.
125.404/65.984;
- Atto di vendita rep. n. 301509/53697 di raccolta del 19/01/2018 a firma del Dott. Aurelio Gavazzi Notaio in Cologno Monzese della quota di 3/36 a
favore di .
Ad oggi l’immobile risulta di proprietà dei signori Nacci Serge (per la quota di 11/36) (per la quota di 11/36) (per la quota di 14/36).
1.2 INQUADRAMENTO URBANISTICO E DESCRIZIONE DEI BENI
L’edificio oggetto di perizia, è collocato nel Comune di Cologno Monzese. Il comune di trova in prossimità di infrastrutture di primo livello, sia da un punto di vista viabilistico, con autostrade
come la Torino-Trieste, Milano-Varese, o strade statali ad alta percorrenza quali SS35 dei Giovi o SS36 del lago di Como e dello Spluga, sia da quello ferroviario come linee Milano-Como, Milano- Lecco, Milano-Varese. Risulta inoltre evidente come la presenza del Polo di Milano influenzi positivamente l’insediarsi delle attività produttive sul territorio. Tuttavia nonostante Cologno Monzese sia attraversata dal tracciato della Tangenziale Est, con due uscite a sud e a nord, questo non ha portato agli stessi effetti positivi riscontrati in altri comuni altrettanto serviti da eguali infrastrutture. La realizzazione della tangenziale e della metropolitana, ha comunque permesso di avere uno sviluppo rapido, raggiungendo ad oggi, da un punto di vista dell’insediamento, una situazione di quasi saturazione. Ciò evidentemente, ha contribuito al proliferare di numerosi centri commerciali e l’aumento degli addetti nel terziario.
L’unità immobiliare oggetto della presente perizia è:
A) Abitazione al piano terra particella 175 sub 1;
- Disimpegno: con pavimento in granigliato di marmo, pareti e soffitto intonacati al civile e tinteggiati.
- Soggiorno: con pavimento in granigliato di marmo, pareti e soffitto intonacati al civile e tinteggiati.
- Balcone: con pavimento in ceramica antigeliva con soglie in granito serizzo, e ringhiera in ferro.
Sono presenti delle inferriate antintrusione.
- Cucina: con pavimento in ceramica, pareti rivestite in ceramica per l’altezza di m 1,60 mentre la parte restante ed il soffitto sono intonacati al civile e tinteggiati.
- Bagno: con pavimento in granigliato di marmo, pareti rivestite in ceramica per l’altezza di m 1,50 mentre la parte restante ed il soffitto sono intonacati al civile e tinteggiati.
- Camera 1: con pavimento in granigliato di marmo, pareti e soffitto intonacati al civile e tinteggiati.
- Balcone: con pavimento in ceramica antigeliva con soglie in granito serizzo, e ringhiera in ferro.
Sono presenti delle inferriate antintrusione.
- Camera 2: con pavimento in granigliato di marmo, pareti e soffitto intonacati al civile e tinteggiati.
- I serramenti dei locali sono in alluminio anodizzato con doppi vetri e con tapparelle in alluminio antisfondamento. Le porte sono in legno tamburato con specchiature in vetro lavorato. La porta di ingresso è blindata.
- L’impianto di riscaldamento è centralizzato con caldaia a gas. I caloriferi sono in ghisa con valvole termostatiche. In cucina è presente un boiler per l’acqua calda.
È presente anche un impianto di climatizzazione installato dall’attuale inquilina.
- L’impianto elettrico è regolarmente installato con placche e frutti tipo ditta Bticino.
CONFINI DA NORD IN SENSO ORARIO:
Appartamento particella 175 sub 2, vano scala comune, cortile comune indi Via Longarone, cortile comune sui lati sud e ovest.
B) Cantina al piano interrato: con pavimento in ceramica, pareti e soffitto intonacati al civile e tinteggiati. La porta d’ingresso è in ferro.
CONFINI DA NORD IN SENSO ORARIO:
Cantina particella 175 sub , cortile comune, locale comune particella 175 sub BCNC, particella 389, particella 486.
1.3 DAL PUNTO DI VISTA URBANISTICO EDILIZIO LA SITUAZIONE COMUNALE È LA SEGUENTE:
URBANISTICO:
- “R4 – Tessuto residenziale con assetto modificabile” – Art. 6.2.4 del Piano delle regole (allegato urbanistico);
- Vincoli Territoriali: Fascia di prima approssimazione degli elettrodotti.
EDILIZIO:
Da un punto di vista edilizio ed a seguito dell’accesso agli atti effettuato presso il Comune di
Cologno Monzese, si è potuto recuperare unicamente la seguente autorizzazione edilizia:
- Concessione in sanatoria n. 1236 rilasciata in data 31/01/1995 qui allegata.
1.4 IDENTIFICAZIONE CATASTALE E SUPERFICIE COMMERCIALE
L’alloggio oggetto della presente perizia risulta denunciato all’Agenzia delle Entrate – ufficio provinciale di Milano – Territorio, catasto fabbricati Comune di Cologno Monzese, come di seguito:
DESCRIZIONE PIANO FG MAPP SUB CAT. CLASSE VANI
RENDITA CATASTALE
€
SUP.
CATASTALE Mq APPARTAMENTO
S1-T 24 175 1 A/3 3 5 vani 374,43 85
1.5 VERIFICA DELL’ESATTA RISPONDENZA DEI DATI CATASTALI
L’identificazione catastale dell’unità immobiliare visionata, corrisponde alla planimetria depositata in catasto e che i dati sopra menzionati e la planimetria sono conformi allo stato di fatto.
1.6 PARTI COMUNI E MILLESIMI DI PROPRIETA’
L’edificio che comprende le unità immobiliari è di vecchia costruzione ed ha quali parti comuni con le altre unità immobiliari un cortile interno con funzioni di area di manovra per le cantine al piano S1 e la scala di collegamento verticale. Non è presente nella banca dati dell’Agenzia del Territorio l’elaborato planimetrico pertanto non vi è la certezza dei beni comuni non censibili.
Dalla tabella millesimale di proprietà generale per la gestione delle parti comuni, risulta che la proporzionale quota di comproprietà spettante su tutti gli enti comuni dello stabile ai sensi dell’art. 1117 del codice civile, per l’appartamento è in ragione di 126,480/1000 (centoventisei/480 millesimi).
1.7 VINCOLI ED ONERI GIURIDICI
1.7.1 Vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico dell’acquirente - Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: da verificare.
- Convenzioni matrimoniali e provvedimenti d’assegnazione casa coniugale: Nessuna
- Atti di asservimento urbanistico: nessuno
- Altre limitazioni d’uso: appartamento occupato comproprietaria.
- Pagamenti: nessuna
1.7.2 Vincoli ed oneri giuridici che saranno cancellati a cura e spese della procedura
- Iscrizioni:
o Iscrizione del 19/12/2000 – Registro Particolare 33801 Registro Generale 119398 Pubblico ufficiale Donnini maria Luisa Repertorio 55526 del 14/12/2000 Ipoteca volontaria derivante da Concessione a garanzia di mutuo fondiario;
- Pagamenti: da verificare - Altre trascrizioni: nessuna - Altre limitazioni d’uso: nessuna
1.7.3 Giudizio di conformità urbanistico - edilizia e catastale - Conformità urbanistico edilizia:
o La conformità urbanistica del lotto passa per la concessione in sanatoria citata al punto 1.3. Dalla consultazione della suddetta concessione e da quanto visionato in loco, l’immobile dal punto di vista urbanistico risulta conforme.
- Conformità catastale: anche dal punto di vista catastale, l’unità immobiliare rappresentata nella planimetria allegata, risulta conforme a quanto rilevato sul posto ed alla consistenza visionata in Comune nella concessione edilizia in sanatoria n. 1236 del 31/01/1995.
1.8 VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO 1.8.1 metodo del confronto di mercato
Il metodo del confronto di mercato si basa sulla rilevazione dei prezzi di mercato e delle caratteristiche degli immobili ricadenti nello stesso segmento di mercato dell’immobile da valutare. L’immobile da valutare è confrontato con le compravendite di immobili simili concluse
sul libero mercato.
Quando sono disponibili i dati immobiliari relativi al segmento di mercato dell’immobile da valutare, il metodo del confronto di mercato è il più diretto e appropriato per stimare il valore di mercato.
Ai sopradescritti beni si è ritenuto quindi più opportuno applicare il metodo del confronto di mercato in quanto sia il metodo finanziario che il metodo dei costi sono risultati inappropriati e meno equilibrati per gli immobili stimati. A questo proposito si sono analizzate le valutazioni scaturite dagli OMI (Osservatorio Mercato Immobiliare) relative al Comune di Cologno Monzese, che indicano per le abitazioni civili (stato conservativo normale) inserite nel segmento di mercato considerato un valore compreso fra i 1.400 €/mq e i 1.650 €/mq.
Infine onde comparare meglio i valori di mercato si sono confrontati i valori medi indicati nel Borsino Immobiliare della Città di Milano il quale riporta per il Comune di Cologno Monzese e per un’abitazione di tipo economico in buono stato un valore compreso fra i 1.230 €/mq ed i 1.561
€/mq.
Dall’analisi dei valori sopracitati si può ragionevolmente estrapolare il seguente valore medio di mercato:
- Abitazione di tipo economico in buono stato
(1.400 + 1.650)/2 = 1.525,00 €/mq Valore medio OMI
(1.230 + 1.561)/2 = 1.395,00 €/mq Valore medio Borsino Immobiliare (1.525 + 1.395)/2 = 1.460,00 €/mq Valore medio di mercato
Arrotondato a 1.450,00 €/mq
1.8.2 Adeguamenti e correzioni della stima:
La superficie effettiva commerciale del piano rialzato è di mq 79,00, i balconi su questo piano hanno una superficie commerciale di mq 11,52. La superficie commerciale della cantina a piano terra è di mq 10,12. Lo stato di manutenzione dell’alloggio può definirsi appena sufficiente, in
quanto l’immobile richiede opere di manutenzione straordinaria agli impianti in quanto carenti di certificati di conformità, alle pareti interne che necessitano di tinteggiatura nei locali.
Alle valutazioni di carattere manutentivo, corre l'obbligo di analizzare e considerare gli aspetti attuali del mercato immobiliare, che al di là di tutto influiscono in modo determinante nelle valutazioni. Le previsioni sul mercato immobiliare italiano sono sempre molto incerte e comunque prive di continuità di crescita. L’incertezza geopolitica modera le aspettative degli investitori nel settore rendendoli ancora molto cauti. Se inoltre si considera che rispetto agli investimenti europei, l’Italia è stata ed è rimasta il fanalino di coda nel settore immobiliare, si può ancor di più giustificare tale cautela.
Infine lo stabile in cui è inserito l’alloggio è ricompreso nella fascia di prima approssimazione dell’elettrodotto posto a poca distanza.
Per tutti questi motivi si ritiene di dover applicare un deprezzamento ulteriore a quello già applicato dai Borsini nella misura del 20%.
Per la valutazione nel dettaglio vedi tabella di seguito:
VALORE DI MERCATO
sup.cie catastale
coeff.
mercantile
superficie ragguagliata
Valore di mercato
fg mapp sub cat. A B (AxB) €/mq.
A ABITAZIONE T 79,00 1,00 79,00 € 1.450,00 € 114 550,00 20% € 91.640,00 B BALCONI T 11,52 0,25 2,88 € 1.450,00 € 4.176,00 20% € 3.340,80 C CANTINA S1-T 10,12 0,30 3,04 € 1.450,00 € 4.402,20 20% € 3.521,76 98 502,56
€ valore totale di
vendita adeguamento
e manutenzione
TOTALE
rif. descrizione piano dati catastali valore
commerciale di vendita
24 175 1 A/3
VALORE DI MERCATO € 98.502,56 (novantottomilacinquecentodue/56)
Dalla valutazione complessiva dell’unità immobiliare scaturiscono i valori delle quote spettanti ai tre comproprietari così come di seguito:
- Nacci Serge quota 11/36 = 98.502,56 x 11/36 = € 30.098,00 - quota 11/36 = 98.502,56 x 11/36 = € 30.098,00 - quota 14/36 = 98502,56 x 14/36 = € 38.306,55
Lecco, 11 dicembre 2019 In fede Ing. Camillo Lucio Filice
