Relazione di consulenza tecnica di ufficio Valutazione di immobili
Procedimento R.G. 18-2017
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Curatore Fallimentare: Dott. Giovanni Galante
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Fascicolo II - Immobile al P.to 2)
Palermo, lì 19.10.2017
Il Consulente Tecnico D’Ufficio
Dott. Ing. Girolamo Gorgone
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La presente relazione di stima, risulta così articolata:
RELAZIONE DI STIMA -Fascicolo II-
I - Individuazione dei beni... 3
II - Descrizione del contesto ... 4
III - Descrizione del fabbricato ... 6
IV - Dotazioni condominiali ... 11
V - Formalità, vincoli e oneri ... 11
VI - Stato di possesso ... 12
VII - Verifica regolarità urbanistica dei beni ... 12
VIII - Identificazione catastale del bene ... 14
IX - Metodo di stima ... 15
X - Valore di stima ... 17
XI - Stima... 17
Elenco elaborati prodotti ... 18
RELAZIONE DI STIMA
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I - Individuazione dei beni
Di seguito si riporta l’individuazione catastale del bene stimato nel presente fascicolo:
P.to 2) N.C.E.U. Comune di Palermo (PA), Foglio 32, Particella 732;
Sub 1, Zona Cens. 3, Categoria C/1, Classe 8, Consistenza 45 m2, Superficie catastale 56 m2, Rendita Euro 1.666,35 - Via Mongerbino 8 piano T.
Proprietà per 1/1 sig. “B”.
L’immobile fa parte di un corpo basso realizzato con un fabbricato per civile abitazione a più elevazioni fuori terra e più scale condominiali ciascuna dotata di autonoma portineria fronte strada. L’immobile è realizzato in uno dei corpi bassi sul retro del prospetto principale. La struttura è realizzata con struttura portante in cemento armato, tompagni in muratura e copertura piana.
Sulla base della documentazione prodotta ed alle informazioni acquisite presso l’Ufficio tecnico del Comune di Palermo (V. All. n. 7) è possibile affermare che il complesso edilizio cui fa parte l’unità immobiliare in oggetto è stato edificato negli anni ’60.
L’immobile in oggetto è accessibile dal piano strada dove è ubicata la saracinesca carrabile di Via Mongerbino n. 8
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II - Descrizione del contesto
Inquadramento urbanistico
L’immobile oggetto della presente fa parte di un corpo basso realizzato con un fabbricato suddiviso in più scale la cui edificazione è avvenuta negli anni ’60.
Con riferimento al Piano Regolatore Generale del Comune di Palermo, l’immobile, e più specificatamente il fabbricato, ricadono in un’area individuata dal quadrante V-7 della tavola 5007 classificata come Z.T.O. B3 “Aree urbane caratterizzate da edilizia residenziale con densità superiore a 4 m3/m2”.
In riferimento alla Z.T.O. di seguito si riporta un estratto delle norme tecniche di attuazione:
“…
Art. 7
1. Ad esclusione degli edifici classificati netto storico, nelle zone B0 gli interventi ammessi sono quelli di manutenzione ordinaria e straordinaria, di restauro e risanamento conservativo, nonché di ristrutturazione edilizia. La demolizione e ricostruzione e la nuova edificazione è ammessa nel rispetto degli allineamenti stradali esistenti, con i distacchi stabiliti dall’art. 8 comma 3 sub. d) ed e) o in aderenza e nei limiti di densità della Z.T.O. nella quale l’area ricade.
Art. 9 Zone B2-B3
1. Nelle zone B2 e B3 sono ammessi gli interventi di cui all'art. 7, comma 1.
…”.
Inquadramento del contesto
Il comune di Palermo, composto da circa 650.000 abitanti, è il quinto comune italiano per popolazione.
La città vanta una storia plurimillenaria e ha avuto un ruolo importante per le vicende del mediterraneo e dell’Europa. La città vanta uno dei centri storici più estesi ed eterogenei a causa delle diverse civiltà che sono si sono susseguite. Il centro storico di Palermo è suddiviso in quattro quartieri storici detti mandamenti: Kalsa, Albergheria, Seralcadio e La Loggia. Attualmente i quartieri corrispondono alle prime 4 unità del primo livello di Palermo.
La città negli anni ’60 ha subito una notevole espansione urbanistica con la realizzazione di edifici residenziali di grandi dimensioni e interi quartieri residenziali.
La via Mongerbino si inserisce in un’area interessata da questa espansione. I fabbricati limitrofi sono prevalentemente a destinazione residenziale anche con attività commerciali ai piani terra.
La zona è servita da costruzioni ed edifici a servizio della residenza come scuole, luoghi di culto, mercati.
La zona è inoltre raggiunta da tutti i servizi pubblici come luce, acqua e fognatura. La via delle Alpi è inoltre collegata alle principali arterie di comunicazione stradale.
E’ attualmente in fase di sviluppo la progettazione per una nuova linea di trasporto interrato che interesserà la limitrofa via delle Alpi.
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III - Descrizione del fabbricato
Caratteristiche del complesso edilizio
Il complesso edilizio ha forma regolare rettangolare di cui i corpi bassi, ove è ubicato l’immobile della presente, sono realizzati nel retro prospetto.
I lati del corpo basso sono prospicienti aree libere di cui uno la via Mongerbino.
Il complesso compreso il corpo basso è composto da un fabbricato realizzato con struttura intelaiata in c.a. ed orizzontamenti con solai i latero cemento. I tompagni sono in muratura. Il corpo basso è composto da singole unità immobiliari ciascuna con proprio accesso carrabile direttamente su via Mongerbino.
Il corpo basso è composto da un’unica elevazione fuori terra. La copertura è piana non praticabile.
L’esterno del corpo basso si presenta rifinito con intonaco per esterni.
Nel complesso il fabbricato è rifinito in ogni sua parte.
Con riferimento all’elenco degli immobili di cui al capito
“Individuazione degli immobili oggetto di stima” della relazione generale richiamato al paragrafo “I” della presente, di seguito sarà descritto il bene stimato nel presente Fascicolo II.
P.to 2) Negozio-Bottega
Il Bene è situato al piano terra del corpo basso accessibile dal civico 8 di via Mongerbino. Si raggiunge direttamente dalla via Mongerbino superando un’area pavimentata antistante le unità immobiliari.
Caratteristiche geometriche
L’immobile è di forma regolare trapezoidale.
Un lato è prospiciente via Mongerbino, un lato in aderenza con un altro immobile, un successivo lato prospiciente l’area libera retrostante, ed un ultimo lato in aderenza con un altro immobile.
Il lato antistante la via Mongerbino è dotato di un’apertura carrabile.
Il lato retrostante è dotato di due aperture che non permettono l’affaccio.
L’altezza libera interna è pari a circa 3,65 m.
Rispetto al fronte stradale l’immobile è arretrato di circa 6 m creando un’area scoperta, comune alle unità immobiliari del corpo basso, ma che viene utilizzata per una migliore fruizione dei singoli beni.
La superficie complessiva è determinata riferendosi alle indicazioni di cui al DPR n. 138/98. Si procederà quindi omogeneizzando la superficie secondo le indicazioni della norma, precisando inoltre che le quote
percentuali dei coefficienti di omogeneizzazione possono comunque essere variate tenendo conto di tutti quei fattori di incremento o decremento in relazione alla qualità delle superfici misurate.
La sua superficie omogeneizzata complessiva è calcolata come:
Src = A, Superficie commerciale complessiva (superficie dei vani principali ed accessori diretti) + B “Superficie omogeneizzata delle pertinenze di uso esclusivo di: ornamento, servizio, verande e/o portici”.
Con
A = Sca, Superficie calpestabile coperta (considerando il 50% dei muri di confine con altre proprietà)
B = 0,30 Spp Dove:
Spp = Superfice delle pertinenze.
La superficie della scala sarà computata in proiezione a quella dei piani.
Ottenendo quindi:
Src = 53,00 <p. T> = 53,00 m2
Per un superficie omogeneizzata complessiva pari a circa 53,00 m2 con destinazione commerciale.
Distribuzione interna.
L’accesso all’immobile avviene attraverso la saracinesca carrabile.
La distribuzione interna è semplice.
L’immobile è composto da un unico grande ambiente al termine del quale, su una porzione del lato, è presente un piccolo vano destinato a wc dotato di un’apertura.
Il vano è realizzato con tramezzatura in muratura.
La conformazione attuale differisce da quella urbanisticamente assentita. Il progetto urbanisticamente ammesso è quello descritto negli elaborati progettuali e nella tavola di confronto predisposta per la presente (V. All. n. 15).
Caratteristiche e finiture
L’immobile si presenta in cattivo stato di conservazione con evidenti segni di ammaloramento causati dal normale stato d’uso dell’immobile.
Le pareti sono intonacate e tinteggiate. Il bagno è piastrellato.
La pavimentazione interna è integralmente rifinita con piastrelle in scaglie di marmo.
Infissi
Gli infissi esterni sono in ferro e quello principale è una serranda in ferro.
La porta del bagno è in legno.
Impianti
L’impianto di approvvigionamento idrico è del tipo sottotraccia.
Lo smaltimento dei liquami avviene nella fognatura dinamica pubblica.
L’impianto elettrico è del tipo esterno.
Circa gli impianti installati, non si è rinvenuto alcuna dichiarazione di conformità.
Non è stato possibile rinvenire alcun attestato di prestazione energetica.
Considerazioni ed apprezzamenti di ordine generale
L’immobile si presenta in cattivo stato di conservazione causato dal normale degrado d’uso.
Dal punto di vista urbanistico sono presenti lievi modifiche interne rispetto al progetto assentito che dovranno essere regolarizzate.
La tipologia edilizia e la finitura del fabbricato sono conformi a quelle presenti nelle immediate vicinanze.
Consistenza complessiva dell’unità immobiliare al P.to 2)
La superficie complessiva, determinata riferendosi alle indicazioni di cui al DPR n. 138/98 e relativa a quella urbanisticamente assentita, è la seguente:
- 53,00 m2 con destinazione commerciale.
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IV - Dotazioni condominiali
Durante le indagini effettuate è stato possibile rinvenire i riferimenti dell’amministratore di condominio ma non è stato comunque possibile di reperire la documentazione condominiale del fabbricato. Lo stesso ha comunque riferito che l’immobile non partecipa alle ripartizioni millesimali del fabbricato residenziale dal quale è dipendente per il solo punto acqua. Al condominio è quindi dovuto l’importo relativo al consumo dell’unità immobiliare.
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V - Formalità, vincoli e oneri
Dalla lettura del titolo di provenienza (V. All. n.8) e dalle indagini effettuate non è emersa alcuna particolare servitù ne vincolo ad eccezione di quelli richiamati nell’atto di donazione: “…ciascun immobile viene donato con tutti i diritti inerenti, pertinenze, pertinenze, quote di proprietà condominiali, nulla escluso e riservato…”.
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VI - Stato di possesso
Alla data del sopralluogo è emerso che l’immobile era locato e che il contratto di locazione era già stato consegnato al curatore del fallimento.
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VII - Verifica regolarità urbanistica dei beni
Dalle indagini effettuate sui luoghi, presso l’Ufficio Tecnico del Comune di Palermo, l’Agenzia del Territorio di Palermo, la Conservatoria dei RR.II di Palermo è emerso che l’immobile di cui al presente lotto riguarda un immobile commerciale parte di un fabbricato dichiarato abitabile con dichiarazione di abitabilità prot. 12222 del 09.11.1964 (V. All.
n.7).
Dal confronto del progetto allegato all’agibilità con lo stato dei luoghi è emerso che l’immobile presenta una difformità relativamente alla distribuzione interna (V. All. n.15).
Di seguito quindi si descriveranno le opere sanabili individuandone le procedure ed i costi da sostenere che saranno detratti dalla stima finale.
Aspetti urbanistici sanabili
Le opere realizzate in difformità al titolo edilizio ma sanabili sono le seguenti:
Diversa distribuzione interna.
L’abuso potrà essere sanato presentando una Comunicazione Inizio Lavori Assentita (c.d. C.I.L.A.) tardiva cui dovrà fare seguito la richiesta di una nuova agibilità attraverso la Segnalazione Certificata di Agibilità (c.d.
S.C.A.).
Di seguito si riporta quindi un sunto dei costi, stimati anche in via approssimativa, per la regolarizzazione delle opere sanabili che andranno poi definitivamente definiti con i parametri vigenti al momento del rilascio del provvedimento e ad eventuali agevolazioni (ad es. prima casa):
- Spese tecniche necessarie per l’attività di presentazione della pratica presso il competente ufficio edilizia privata stimate in via approssimativa pari a 750,00 € compresi i costi per la presentazione dei relativi progetti;
- Oneri comprensivi della relativa sanzione, stimati in circa 1.200,00 €.
I costi complessivamente stimati in via approssimativa per la regolarizzazione dell’immobile ammontano pertanto a 1.950,00 €.
Definizione della pratica di agibilità.
- Spese tecniche per la redazione della documentazione tecnica stimate in via approssimativa pari a 1.500,00 € comprensivo dei costi per l’aggiornamento catastale.
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VIII - Identificazione catastale del bene
Dalle ricerche effettuate preso gli uffici competenti si è accertato che il bene oggetto della presente stima risulta denunciato all’Agenzia del Territorio - Comune di Palermo, come:
Unità immobiliare al P.to 2): Immobile sito nel territorio del Comune di Palermo, via Mongerbino 8, Piano T, censito al N.C.E.U.
del Comune di Palermo, Foglio 32, Particella 732; Sub 1, Zona Cens. 3, Categoria C/1, Classe 8, Consistenza 45 m2, Superficie catastale 56 m2, Rendita Euro 1.666,35 - Via Mongerbino 8 piano T.
Conformità ai sensi del DL 78/2010 convertito con legge 122/2010
Dall’esame dei luoghi e dal confronto con la documentazione catastale, per l’unità immobiliare in oggetto non sono emerse allo stato attuale delle difformità rilevanti con le risultanze agli atti dell’Agenzia del Territorio ai fini della norma citata.
Pertanto si ritiene che, esclusivamente ai sensi della Legge 122/2010, con cui è stato convertito, con modificazioni, il DL 78/2010, stante che la descrizione e lo stato di fatto dei luoghi corrispondono alle risultanze catastali in riferimento alle indicazioni specifiche della norma, ai soli fini di
“allineamento” dei decreti di trasferimento alla disciplina su richiamata non dovrà provvedersi ad alcuna rettifica delle informazioni catastali.
Il sottoscritto ha comunque provveduto ha restituito i rilievi fotografico e grafico che descrivono l’immobile e che si allegano ai fascicoli della consulenza (V. All.ti n.15 e n.18).
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IX - Metodo di stima
Per la valutazione del bene, visto lo stato di manutenzione e conservazione in cui versa, lo scrivente adotterà il metodo sintetico comparativo che consiste nel mettere in relazione caratteristiche e valori noti con quelli individuati nell’immobile in oggetto utilizzando come fonte i valori ricavati da indagini di mercato ed i valori contenuti nella banca dati delle quotazioni immobiliari dell'Osservatorio del Mercato Immobiliare dell'Agenzia del territorio riferite al I° semestre del 2017, zone C1 (Semicentrale/SCIUTI-NOTARBARTOLO-VILLABIANCA-DE
GASPERI-GIOTTO-NE BRODI-GALILEI), confrontando i valori con quelli rilevati per tipologie similari di immobili, da informazioni assunte da operatori del settore e dalla propria esperienza professionale in tema di stime e valutazioni immobiliari.
A tale scopo si premettono le seguenti considerazioni:
Il comparto dei locali a destinazione commerciale ha valutazioni particolarmente difformi anche per immobili con caratteristiche similari tra loro;
La richiesta generale di immobili è stata soggetta ad una forte flessione che oggi sembra subire un’attenuazione;
Lo stato di finitura dell’immobile in oggetto non ne varia l’appetibilità;
Le dimensioni coerenti con tipologie di immobili similari nelle immediate vicinanze rendono il bene più appetibile;
L’ubicazione dell’immobile inserito in un contesto di immobili commerciali ne aumenta l’appetibilità;
Le indagini svolte permettono di valutare l’immobile a m2 di superficie omogeneizzata in regola o regolarizzabile urbanisticamente;
L’immobile necessita di un intervento di finitura;
La vendita avverrà tramite procedura giudiziaria;
L’immobile risulta occupato con contratto di locazione.
Si precisa che l’immobile sarà valutato con destinazione commerciale di negozio-bottega.
Il sottoscritto ritiene quindi congrui valori, per tipologie di immobili similari:
- Per la destinazione negozio-bottega valori compresi tra i 1.800,00
€/m2 e 2.150,00 €/m2.
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X - Valore di stima
Premesso quanto sopra, il valore assunto dal sottoscritto per la valutazione dell’immobile descritto ed individuati nel presente Fascicolo II, P.to 2), è pari a:
- Destinazione negozio-bottega 1.900,00 €/m2.
Non si ritiene inoltre necessario applicare alcun ulteriore coefficiente correttivo.
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XI - Stima
Per quanto finora esposto il sottoscritto ritiene equo attribuire al bene descritto nel presente Fascicolo II, composto dall’immobile al P.to 2):
P.to 2) N.C.E.U. Comune di Palermo (PA), Foglio 32, Particella 732;
Sub 1, Zona Cens. 3, Categoria C/1, Classe 8, Consistenza 45 m2, Superficie catastale 56 m2, Rendita Euro 1.666,35 - Via Mongerbino 8 piano T.
Proprietà per 1/1 sig. “B”.
Considerati:
53,00 m2 con destinazione negozio-bottega;
il valore unitario commerciale individuato pari a 1.900,00 €/m2;
il costo per l’allineamento urbanistico stimato in 3.450,00 €.
Il valore complessivo per la vendita dell’immobile descritto nel presente Fasciolo II è pari a:
53,00 m2 * 1.900,00 €/m2 - 3.450,00 €= 97.250,00 € (novantasettemiladuecentocinquanta/00).
Palermo, lì 19.10.2017
Il Consulente Tecnico D’Ufficio
Dott. Ing. Girolamo Gorgone
Elenco elaborati prodotti
Elaborato - Relazione Relazione Generale;
Elaborato - Relazione di stima
Fascicolo I - Immobile al P.to 1);
Elaborato - Relazione di stima
Fascicolo II - Immobile al P.to 2);
Elaborato - Relazione di stima
Fascicolo III - Immobile al P.to 3);
Elaborato - Relazione di stima
Fascicolo IV - Immobile al P.to 4);
Elaborato - Allegati
Allegato 1 - Provvedimento di nomina CTU;
Allegato 2 - Verbali di sopralluogo;
Allegato 3 - Documentazione tecnica immobile al P.to 1);
- Agibilità prot. 7246 del 20.06.1963;
- Agibilità prot. 6573 del 18.06.1964.
Allegato 4 - Titolo di provenienza immobile al P.to 1);
Allegato 5 - Planimetria e visura catastale immobile al P.to 1);
Allegato 6 - Documentazione condominiale immobile al P.to 1);
- Regolamento condominiale.
Allegato 7 - Documentazione tecnica immobili al P.to 2);
- Agibilità prot. 12222 del 09.11.1964.
Allegato 8 - Titolo di provenienza immobile al P.to 2);
Allegato 9 - Planimetria e visura catastale immobile al P.to 2);
Allegato 10 - Documentazione tecnica immobili al P.to 3);
- Agibilità prot. 15959 del 29.12.1975.
Allegato 11 - Titolo di provenienza immobile al P.to 3);
Allegato 12 - Planimetria e visura catastale immobile al P.to 3);
Allegato 13 - Documentazione condominiale immobile al P.to 3);
- Regolamento di condominio;
- Nota dell’amministratore;
- Rendiconto 31.12.2016;
- Bilancio preventivo 2017.
Elaborato - Planimetrie prodotte
Allegato 14 - Planimetrie Lotto P.to 1).
Elaborato - Planimetrie prodotte
Allegato 15 - Planimetrie Lotto P.to 2).
Elaborato - Planimetrie prodotte
Allegato 16 - Planimetrie Lotto P.to 3).
Elaborato - Rilievo fotografico
Allegato 17 - Rilievo fotografico Lotto P.to 1).
Elaborato - Rilievo fotografico
Allegato 18 - Rilievo fotografico Lotto P.to 2).
Elaborato - Rilievo fotografico
Allegato 19 - Rilievo fotografico Lotto P.to 3).
Elaborato - Generalità Allegato 20 - Generalità.
Elaborato - Relazione su supporto informatico Allegato 21 - Relazione su supporto informatico.
