Vista dell’area urbana ove è ubicato l’immobile oggetto della presente perizia estimativa con riferimento alla visualizzazione delle zone secondo la classificazione O.M.I. (Osservatorio Mercato Immobiliare) - Agenzia delle Entrate.
( fonte: wwwt.agenziaentrate.gov.it/geopoi_omi/index.php )
( http://sit.egov.ba.it/it/map/bari/qdjango/86/ )
Foglio 03 Particella 450 Subalterni 1 e 2
Foto della strada Via Cola di Cagno in corrispondenza del civico 12.
( Fonte GOOGLE MAPS – giugno 2018 )
Nell’immagine si può notare l’identificazione della strada al fine di consentire una migliore e più puntuale identificazione del fabbricato con riferimento alla viabilità di zona.
Per le foto di dettaglio si rimanda al fascicolo allegato.
Banca dati delle quotazioni immobiliari
Risultato interrogazione: Anno 2018 - Semestre 2
La consultazione della banca dati dell’Agenzia delle Entrate (dati OMI) fornisce la seguente tabella:
Provincia: BARI Comune: BARI
Fascia/zona: Suburbana/SANTO SPIRITO - PALESE - ZONA TIRO A VOLO Codice di zona: E9
Microzona catastale n.: 9
Tipologia prevalente: Ville e Villini
Destinazione: Residenziale
Tipologia
Zona OMI Stato
conservativo
Valore Mercato
(€/mq) Superficie
(L/N) Valori Locazione
(€/mq x mese) Sup.
(L/N)
Min Max Min Max
Abitazioni civili NORMALE 1.500,00 2.100,00 L 5,10 7,00 L Abitazioni di tipo
economico NORMALE 1.200,00 1.700,00 L 4,50 6,50 L
Autorimesse NORMALE 700,00 850,00 L 2,90 3,50 L
Box NORMALE 750,00 900,00 L 3,10 3,70 L
Posti auto coperti NORMALE 600,00 750,00 L 2,50 3,10 N Posti auto scoperti NORMALE 370,00 500,00 L 1,50 2,10 N Ville e Villini NORMALE 1.500,00 2.000,00 L 5,10 6,50 L
______________________________________________________________
LEGENDA
Lo STATO CONSERVATIVO indicato con lettere MAIUSCOLE si riferisce a quello più frequente di ZONA Il Valore di Mercato è espresso in Euro/mq riferito alla superficie Netta (N) ovvero Lorda (L)
Il Valore di Locazione è espresso in Euro/mq per mese riferito alla superficie Netta (N) ovvero Lorda (L) La presenza del carattere asterisco (*) accanto alla tipologia segnala che i relativi Valori di Mercato o di Locazione sono stati oggetto di rettifica.
Per le tipologie Box, Posti auto ed Autorimesse non risulta significativo il diverso apprezzamento del mercato secondo lo stato conservativo
Per la tipologia Negozi il giudizio O/ N /S è da intendersi riferito alla posizione commerciale e non allo stato conservativo dell'unità immobiliare
Il Valore di Mercato è espresso in Euro/mq riferito alla superficie Netta (N) ovvero Lorda (L)
Il Valore di Locazione è espresso in Euro/mq per mese riferito alla superficie Netta (N) ovvero Lorda (L) Nella tipologia è indicato lo stato di conservazione e manutenzione che può assumere i seguenti valori:
Ottimo
Normale
Scadente
Nella descrizione della Zona omogenea è, in generale, indicata la microzona catastale nella quale essa ricade, così come deliberata dal Comune ai sensi del D.P.R. n.138 del 23 marzo 1998.
B.7) SCHEDA DESCRITTIVA IMMOBILE a) Ubicazione
Comune: BARI ( BA)
Indirizzo: via Cola di Cagno, n. 12, 70128
Piani: interrato + due fuori terra ( P.T. e P1 ) Scala: unica
b) Descrizione e confini
L’immobile trovasi all’interno di un’area facente parte di una lottizzazione proposta dalla Cooperativa Costanza, a firma dell’allora Presidente signor Simeone Paparella, in un’area classificata “Zona Ortofrutticola” nel vigente PRG del comune di Bari.
La licenza concessa dal Comune di Bari è la n. 1336 dell’anno 1973.
La lottizzazione, come si evince dai documenti scrittografici allegati, si sviluppa lungo la nuova strada di PRG denominata via Cola di Cagno.
Il progetto della Villa di cui trattasi nella presente relazione peritale viene d’appresso illustrato e di ciò si rimanda alla consultazione della documentazione presente nei fascicoli allegati e negli atti relativi ai trasferimenti della proprietà di cui al paragrafo
“Dati urbanistici e stato giuridico”, comprende una nuova costruzione per una villa destinata a civile abitazione secondo i seguenti dati:
DATI PROGETTO (N1)
Parametri NTA
superficie suolo m2 1.631,25
indice di fabbricabilità fondiaria (N2) m3 / m2 0,80
(*): art. 23 NTA PRG Calza Bini - Piacentini
cubatura massima consentita m3 1.305,00
altezza massima m 8,00
superficie massima copribile m2 163,13
percentuale di copertura % 10,0%
Parametri Progetto
superficie coperta progetto m2 110,00
altezza di progetto m 7,60
cubatura di progetto m3 836,00
area a parcheggio L. P. ( 5% ) m2 41,80
area a parcheggio di progetto m2 50,00
______________________________________________________________
Note:
(N1)
Si fa notare che la superficie del lotto ha esaurito la quasi totalità della cubatura sviluppabile sul lotto.
Per quanto attiene al quesito n. 7 del G.E., nei paragrafi successivi si chiarirà lo stato della domanda di sanatoria proposta dai proprietari per sanare :
1. difformità distribuzione interna rispetto al progetto assentito
2. manufatto realizzato su porzione del lotto per il quale sussiste diniego definitivo dell'Ufficio Tecnico del Comune di Bari alla concessione del condono per non aver evaso le richieste dell'organo di vigilanza ( vedasi Allegati )
(N2)
Estratto delle “Norme Tecniche di Attuazione” del PRG - Calza Bini e Piacentini ( 1952 – 1976 ) in vigore all’epoca della concessione edilizia rilasciata all’immobile di cui trattasi:
______________________________________________________________
L’immobile di cui trattasi confina con altri lotti come si evince dalle planimetrie allegate.
c) Dati catastali
1° Manufatto ( VILLA UNIFAMILIARE: vedere note nel paragrafo successivo) Tipo catasto: Fabbricati
Ubicazione: via Cola di Cagno, 12, Bari
Sezione: urbana
Foglio: 3
Mappale: 450
Subalterno: 1
Categoria: A/7
Classe: 4
Consistenza: 15
Rendita catastale: € 1.859,24 Valore catastale: € 234.264,24
Tipologia Zona OMI
Stato conservativo
Valore mercato €/mq Valore Locazione €/mq Minimo Massimo Superficie Minimo Massimo Superficie
Ville e Villini NORMALE 1.500,00 2.000,00 Lorda 5,10 6,50 Lorda
2° Manufatto (abitazione di tipo economico: vedere note nel paragrafo successivo) Tipo catasto: Fabbricati
Ubicazione: via Cola di Cagno, 12, Bari
Sezione: urbana
Foglio: 3
Mappale: 450
Subalterno: 2
Categoria: A/3
Classe: 5
Consistenza: 3
Rendita catastale: € 464,81 Valore catastale: € 58.566,06
Tipologia Zona OMI
Stato conservativo
Valore mercato €/mq Valore Locazione €/mq Minimo Massimo Superficie Minimo Massimo Superficie Abitazioni tipo
economico NORMALE 1.200,00 1.700,00 Lorda 4,50 6,50 Lorda
d) Dati urbanistici e stato giuridico
L’immobile, la cui planimetria figura tra gli allegati, è ubicato in una zona classificata ORTOFRUTTICOLA (n.b.: PRG del comune di Bari in vigore all’epoca della licenza edilizia - anno 1973).
Il complesso edilizio si trova in una zona di espansione del Comune di Bari, in corrispondenza della frazione SUBURBANA - E9 (secondo la classificazione OMI) denominata Santo Spirito – Palese ‘zona tiro a volo’.
La viabilità interna (via Cola di Cagno) conduce alla S.S. 16 che collega Bari ai quartieri periferici della città, ai comuni situati a Nord come Giovinazzo e, a seguire, Molfetta nonché alla immediata periferia più interna come l’Aeroporto e i comuni quali (Bitonto, etc.).
Agli immobili realizzati con la citata lottizzazione, tra cui quelle di cui trattasi, è stato rilasciato il Certificato di Abitabilità del Comune di Bari il 3.6.1977 (n.b.: in allegato).
Si allega, infine, l’accatastamento registrato presso l’Agenzia del Territorio dell’11.08.1987 a firma dell’ing. Eustacchio Guarini (n.b.: deposito eseguito per diversa distribuzione spazi interni), unitamente alle visure effettuata dallo scrivente in data 11.04.2019 presso il Catasto Urbano, Agenzia del Territorio, Sede di Bari come pure quelle effettuate dal Creditore Procedente.
Prima di passare alla descrizione del 1° Manufatto ( VILLA UNIFAMILIARE) si espongono qui di seguito le risultanze dell’esame della documentazione che concerne la regolarità urbanistica al fine di attestarne la coerenza - o meno - di quanto visionato nei sopralluoghi.
ATTI Ufficio Tecnico Comunale BARI
Dagli accertamenti effettuati presso l’Ufficio Tecnico del Comune di Bari è emerso quanto segue.
Si evidenzia che gli accertamenti sulla correttezza/completezza documentale e sulla congruità urbanistica di quanto ispezionato in occasione dei sopralluoghi effettuati presso il compendio immobiliare oggetto della presente perizia si sono rivelati oltremodo difficoltosi (n.b.: istanze di accesso agli atti novembre 2018 con evasione a metà febbraio 2019 ) a causa della mancata e pronta disponibilità dei documenti in quanto conservati presso Archivi periferici dell’Ufficio Tecnico del Comune di Bari.
La lettura dei vari atti, peraltro numerosi, e la loro ricostruzione temporale, ha permesso di appurare quanto d’appresso dettagliato.
Entrambi gli immobili oggetto della presente perizia presentano anomalie dal punto di
vista della regolarità urbanistica che riguardano sia il 1° Manufatto ( VILLA UNIFAMILIARE) sia il 2° Manufatto (abitazione di tipo economico):
per le seguenti motivazioni:
a) diversa distribuzione interna rispetto a quanto assentito per il primo manufatto, b) realizzazione di due manufatti (voliera e ‘dependance’) in perfetta adiacenza tra loro e nella zona destinata all’area asseverata a parcheggio con atto rogato dal notaio dott. Alfredo Polito del 19/11/1973,
E’ bene distinguere le citate anomalie precisando che, negli stessi modelli di denuncia al Comune di Bari – Opere ad uso residenziale, figurano menzionati:
- la differente distribuzione interna, l’aggiunta del locale ascensore a servizio dei tre piani ( interrato, piano rialzato e primo piano ) nonché la realizzazione di un due manufatti contigui all’interno dello stesso lotto (n.b.: particella 450 del foglio 3 del Comune di Bari) come risulta dai documenti e versamenti effettuati il 12.11.1986 con i modelli:
- mod. 47 / 85-A ( 3 moduli per la denuncia di variazione distributiva ambienti e realizzazione voliera e ‘dependance’ e mod. 47 / 85-R per riepilogo versamenti effettuati in favore del Comune di Bari,
- accatastamento presso l’Agenzia del Territorio dell’11.08.1987,
A seguito della presentazione della suddetta istanza - denuncia Opere ad uso residenziale, l’UTC del Comune di Bari ha richiesto ai debitori esecutati una serie di integrazioni, con comunicazioni ad hoc - che d’appresso si elencano - alle quali gli interessati hanno, a loro volta, replicato con ulteriori missive che qui si riportano:
1) Richiedenti: registrata il 6.3.1989 a prot. 14546 2) Comune BARI: assegnazione n. pratica 16183
3) Comune BARI: richiesta chiarimenti prot. 27456 del 18.5.1989 4) Richiedenti: richiesta copia domanda del 23.11.1990
5) ……… ricevuta di ritorno della comunicazione (4)
6) Comune BARI: richiesta di integrazione pratica 16183 del 30.11.2016
a prot. 278538
7) ……… ricevuta di ritorno della comunicazione (6)
8) Comune BARI: comunicazione di preavviso di diniego di sanatoria alla
pratica 16183 del 14.06.2017 a prot. 145045 9) ……… ricevuta di ritorno della comunicazione (8) 10) Comune BARI: comunicazione di diniego di sanatoria alla
pratica 16183 del 21.12.2018 a prot. 350981 11) ……… ricevuta di ritorno della comunicazione (10)
Tutto ciò premesso e, in merito alla regolarità urbanistica, si può sintetizzare nei due punti seguenti quanto può dirsi riguardo a:
A) 1° Manufatto ( VILLA UNIFAMILIARE)
La differente distribuzione interna potrà essere sanato mediante la presentazione di una C.I.L.A. Tardiva (comunicazione inizio lavori asseverata) e con il versamento di Euro 1.000,00 quale sanzione amministrativa ai sensi dell’art.
6/bis comma 5 del T.U. 380/2001;
B) 2° Manufatto (abitazione di tipo economico)
Il diniego opposto per la sanatoria richiesta per i manufatti esterni (n.b.: voliera e
‘dependance’ di cui al subalterno ‘2’) al momento non appare sanabile in quanto il Comune di Bari, richieste le citate integrazioni in più occasioni, non avendo ricevuto replica, ha opposto un diniego divenuto definitivo; alla data della redazione della presente relazione peritale l’UTC del Comune di Bari non ha ancora fatto pervenire la comunicazione con cui verrà ingiunta la demolizione dei manufatti.
Dall’esame degli atti il diniego appare motivato, pertanto, per carenza documentale. Dunque è ipotizzabile che, nei 120 giorni successivi all’atto di trasferimento della proprietà di cui trattasi (n.b.: qualora perfezionata la vendita giudiziaria), l’eventuale aggiudicatario potrà valutare se presentare ricorso in quanto trattasi di bene pervenuto nella disponibilità a seguito di procedura esecutiva immobiliare, pur se le ragioni del credito sono successive alla data di entrata in vigore della L. 47 del 28 Febbraio 1985.
Entrambi gli immobili che figurano compresi nel predetto compendio immobiliare son risultati difformi rispetto ai documenti facenti parti della concessione della licenza edilizia rilasciata nel 1973 e dichiarata abitabile nel 1977 nonché oggetto d’indagine peritale.
Tutto ciò premesso
e in considerazione della circostanza per cui il Comune di Bari, stando alla documentazione intercorsa, introduce il diniego (poi comunicato in via definitiva stante
l’assenza di replica da anni da parte dei Debitori Esecutati) a causa della CARENZA DOCUMENTALE e non per motivazioni di oggettiva incompatibilità e dato che il 1°
manufatto (n.b.: la villa unifamiliare) è stata eseguita con le norme previste nel NTA (n.b.:
norme tecniche di attuazione) in vigore all’epoca (n.b.: autori Calza Bini – Piacentini anno 1954 - D.P.R. del 30/10/1954 – art. 23) per la cui consultazione si è resa necessaria una ulteriore ricerca presso l’archivio del Comune di Bari,
si può riepilogare quanto segue:
• la costruzione del 2° manufatto eseguita dai debitori esecutati víola le norme attualmente in vigore in quanto le suddette hanno cessato di valere a partire dal 1976; la realizzazione di tale manufatto è stata eseguita nel 1986 e poi accatastata nel 1987;
• la documentazione più volte richiesta dal Comune di Bari non è mai stata consegnata.
Appare evidente come l’UTC del Comune di Bari non abbia potuto esprimersi in merito alla legittimità urbanistica in considerazione della limitatezza delle informazioni ricevute e in presenza di un regime vincolistico che impone una serie di verifiche (n.b.: tutela ambientale – paesaggistica ) necessarie prima di autorizzare la realizzazione degli immobili ivi realizzati.
A mero titolo di esempio e al fine di chiarire il contesto e comprendere il perché delle scelte operate dallo scrivente in materia di valutazione dei manufatti dell’intero compendio immobiliare, si cita quanto possa essere eseguito per un manufatto di tal fatta.
Descrizione: demolizione e ricostruzione dell’esistente.
Tale attività può essere svolta purché si rispettino in maniera completa le sagome esistenti. Qualsiasi variazione imporrebbe al “nuovo” manufatto di uniformarsi alle NTA in vigore (n.b.: cambierebbero le distanze dai confini e altri parametri tutt’altro che trascurabili).
Pertanto, il nuovo manufatto (n.b.: il 2°), essendo stato costruito al di fuori di quanto assentito con la licenza edilizia concessa e dichiarato abitabile nell’anno 1977, potrebbe non godere dell’autorizzazione secondo quanto previsto con le nuove NTA che superano e sostituiscono le precedenti nel caso di variazioni delle sagome e, a maggior ragione, se insufficienti i documenti finalizzati a chiarire quanto oggetto della richiesta di sanatoria.
In altri termini, si potrebbe affermare che se le ulteriori modifiche - apportate dai debitori esecutati al lotto in questione con la realizzazione del 2° manufatto - fossero state realizzate durante il periodo di vigenza delle NTA Calza Bini – Piacentini, avrebbero, con buona probabilità, potuto trovare accoglimento (n.b: e sempre che la documentazione fosse stata fornita in tempo utile come richiesto a più riprese dall’UTC).
Non di minor importanza è l’atto di asseveramento a parcheggio dell’area indicata nei documenti scrittografici su cui, invece, è stato realizzato il 2° manufatto. Un’opera di cui non solo non son stati forniti elementi utili per compiutamente valutarli ma che risale, in termini realizzativi, ad un periodo di vigenza di altre e più recenti NTA.
Ne consegue che il carattere del diniego opposto non possa che ritenersi definitivo.
Piano casa – Regione Puglia
Per quanto attiene alla possibilità di attingere alla normativa vigente nella regione Puglia si fa osservare che il “Piano casa” consente ampliamenti volumetrici fino al 20% della volumetria esistente, comunque in misura non superiore a 300 metri cubi e demolizioni e ricostruzioni con un premio di cubatura fino al 35%, a condizione che gli interventi siano realizzati nel rispetto di precisi standard in materia di edilizia sostenibile, circostanza che, in tal caso, non ricorre stante quanto sin qui dettagliato.
e) Descrizione generale fabbricato, immobile e pertinenze
e.1) ORIENTAMENTO FABBRICATO
L’immobile trovasi allocato in un lotto unico formato come d’appresso descritto.
L’accesso al lotto avviene dalla via Cola di Cagno, al civico numero 12 con esposizione, come figura dalla planimetria allegata, a Sud ( S ).
Nel prosieguo della presente relazione peritale si designerà quale prospetto principale quello esposto a Nord ( N ) ovvero quello da cui si accede all’immobile (n.b.: scala di accesso area seminterrata).
L’immobile confina con:
Ø strada Cola di Cagno
Ø strada interna per accesso ad altre proprietà Ø proprietà Testini dagli altri due lati
e secondo lo schema che qui di seguito viene allegato:
( NORD à )
Dallo stralcio planimetrico di progetto, si evince che la realizzazione ha quasi completamente esaurito l’indice di fabbricabilità fondiaria e utilizzato standard non più in vigore nelle nuove NTA.
Ciò ai fini della valutazione di eventuali ricostruzioni / restauri che non possono prescindere dal vincolo a rispettare il manufatto esistente nella sua interezza, pena la decadenza dei parametri adottati per la relativa realizzazione.
Eventuale processi di ricostruzione sono consentiti a condizione che la nuova realizzazione rispetti la sagoma esistente.
e.2) DESCRIZIONE FABBRICATO
Il fabbricato consta di un piano interrato, 2 piani fuori terra, un lastrico solare calpestabile ove è ubicato il torrino in cui sono alloggiati impianti elettrici e argano elettrico asservito all’impianto ascensore che gestisce 3 fermate, di cui una interrata.
All’immobile si accede attraverso:
Ø cancello carrabile posto su via Cola di Cagno al numero civico 12 Ø prospetto nord: vano scale che conduce al piano interrato Ø prospetto sud: vano scale in prossimità cucina
e.3) DESCRIZIONE UNITA’ IMMOBILIARE
Qui di seguito la descrizione dell’unità immobiliare mediante l’elencazione degli ambienti che compongono ogni piano:
cod. descrizione locale piano interrato
0-A intercapedine DX 0-B intercapedine SX
0-C locale centrale termica 0-1 soggiorno
0-2 disimpegno 0-3 cucina
0-4 bagno
0-5 stanza 0-6 stanza
0-7 stanza
0-8 vano scala chiocciola accesso piani superiori 0-9 vano ascensore
Sup. netta totale calpestabile del piano 120,00 m2, al netto di superfici scoperte.
Note:
La planimetria del piano seminterrato presenta le seguenti anomalie rispetto a quanto rilevato:
1) il soggiorno possiede un unico vano di accesso e non due come si evince dalla planimetria catastale,
2) la centrale termica, come si evince dalle foto allegate ( Fascicolo D ), occupa un locale che non trova riscontro nelle planimetrie catastali,
3) l’intercapedine, cui si accede dal secondo locale posto sulla destra del vano ascensore, presenta una differente organizzazione rispetto alla planimetria catastale, pur non essendo diversa la superficie in pianta.
In altri termini il locale centrale termica termina con una muratura di confine che è contigua al’intercapedine di cui al punto (3).
piano rialzato
R-1 ampio soggiorno - sala R-2 sala tinello
R-B1 balcone prospetto N R-B2 balcone prospetto S R-B3 balcone prospetto E
R-B4 balcone prospetto O ( integralmente coperto da veranda ) sup. netta totale calpestabile del piano 91,00 m2, al netto dei balconi
piano primo
1-1 disimpegno 1-2 stanza letto
1-3 stanza letto
1-4 bagno
1-5 stanza letto 1-6 stanza letto
1-B1 balcone prospetto N 1-B2 balcone prospetto S 1-B3 balcone prospetto E 1-B4 balcone prospetto O
Sup. netta totale calpestabile del piano 91,00 m2
Superficie totale ( al netto di balconi, terrazzi ) 302 m2
L’accesso all’immobile è assicurato da una porta che trovasi al piano seminterrato alla base della scala cui si perviene dal giardino.
Prima della porta di accesso all’immobile, sulla sinistra, trovasi il locale centrale termica e, sulla destra, la porta di accesso all’intercapedine di destra.
L’accesso all’immobile avviene da una porta a più ante in legno e vetro con imposte esterne, attraverso cui si viene immessi direttamente nel locale soggiorno-pranzo.
L’ambiente soggiorno – tinello è comunicante con il locale disimpegno a mezzo di passaggio privo di porte, alla destra si accede alla cucina.
La cucina presenta, in corrispondenza della parete a SUD una porta di accesso all’intercapedine SX.
Nella cucina sono presenti tutti i punti di allaccio (acqua, scarico reflui, gas naturale, energia elettrica).
Attraverso il disimpegno si accede alle varie stanze situate al piano seminterrato, ivi incluso l’accesso all’intercapedine di sinistra, attraverso il secondo locale sulla destra dell’ascensore.
Nel locale disimpegno, sulla sinistra di chi vi accede, si notano il vano ascensore e il vano scala che conduce ai piani superiori a mezzo di scala a chiocciola in legno.
L’ascensore trovasi in condizioni di manutenzione tali per cui non è stato possibile verificarne la funzionalità.
La scala a chiocciola presenta numerosi punti in cui la staticità della stessa è compromessa tanto da richiederne urgenti misure di messa in sicurezza sia a livello di struttura generale sia dei gradini.
Nel vano scale così come in tutti i locali perimetrali ( intercapedini ) e in alcune stanze
del piano interrato vi sono rilevanti infiltrazioni di umidità che richiedono interventi di risanamento. Nei locali intercapedine vi sono numerosi punti in cui il solaio presenta sfondellamenti tali da richiedere la messa in sicurezza delle armature della struttura per inibire l’avanzamento dell’ossidazione dei ferri d’armatura.
Al piano rialzato il balcone con esposizione ad OVEST presenta una chiusura con elementi misti in legno e vetro che necessita di manutenzione nonché di denuncia all’Ufficio Tecnico, nel caso che, a seguito della vendita giudiziaria, ai nuovi proprietari - cui verrà trasferito il bene immobile - interessi mantenere la soluzione adottata per la copertura della corrispondente cubatura.
Al piano primo sono presenti stanze per le quali valgono le medesime osservazioni esposte per gli altri piani. Le numerose infiltrazioni richiedono un accurato lavoro di ripristino della qualità degli intonaci per eliminare le tracce di muffa, le esfoliazioni dell’intonaco.
In alcune finestre e porte è necessario ripristinare le rispettive architravi.
Sono state osservate rilevanti infiltrazioni di umidità (come può evincersi dal fascicolo fotografico allegato) che in taluni punti, in caso di piogge abbondanti, fanno registrare una copiosa caduta di acqua nei locali sottostanti. Tali infiltrazioni si originano da numerosi punti del lastrico solare che, quanto prima, necessita di interventi mirati come manutenzione straordinaria onde evitare che il bene possa continuare a degradarsi, perdendo, di conseguenza, ulteriore valore economico.
In corrispondenza del lastrico solare è necessario ripristinare il manufatto che ospita il punto di sbarco dalle scale, gli infissi, il locale ove è installato l’argano per l’ascensore e i relativi impianti di distribuzione dell’energia.
Sul lastrico solare occorre ripristinare gli elementi verticali ( muri perimetrali ) e gli elementi orizzontali per prevenire le infiltrazioni e il rivestimento della pavimentazione per assicurare impermeabilità e idoneo isolamento termico del manufatto nella sua globalità.
e.4) Stato di conservazione e manutenzione manufatto
L’immobile si presenta in uno stato di conservazione classificato come “non buono”.
Alla data del sopralluogo presentava numerose evidenze (come riscontrabili nei fascicoli fotografici allegati) di situazioni che riconducono ad anomalie e/o ad incuria derivante da manutenzione non eseguita o assente.
e.6) Stato di conservazione e manutenzione impianti tecnologici ( elettrici )
Gli impianti dell’intero manufatto si presentano complessivamente in uno stato di conservazione “non buono”.
Dalle condizioni in cui il complesso si trova si evince che le attività di manutenzione sono state eseguite in maniera irregolare / incostante.
L’impianto di riscaldamento e l’impianto elettrico nonché le singole unità di condizionamento, datà la vetustà complessiva, necessitano di essere ristrutturati con riferimento alle necessità dettate:
- o dal solo adeguamento normativo
- o da nuove ed eventuali variazioni distributive che dovessero sorgere in futuro a seguito del trasferimento di proprietà dell’immobile con la vendita giudiziaria con redazione delle relative certificazioni in conformità alle leggi vigenti.
e.6) Stato di conservazione e manutenzione impianti tecnologici ( termici )
Come di evince dai documenti allegati, l’immobile è dotato di impianti tecnologici che assicurano:
1) riscaldamento a mezzo di termosifoni, completi di valvola termostatica e produzione acqua calda sanitaria a mezzo di caldaia a basamento ubicata in apposito locale adibito a centrale termica,
2) raffrescamento estivo ambienti a mezzo di impianto a pompa di calore solo in alcuni ambienti,
3) lastrico solare ove è possibile installare apposita impiantistica per integrare la generazione di energia elettrica e termica a mezzo di impianti fotovoltaico e solare termico.
e.7) Finiture
L’immobile è dotato di finiture di medio livello che si trovano in uno stato di conservazione tale per cui è stato utilizzato il parametro al valore minimo della tabella delle quotazioni proposte dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare (O.M.I.) dell’Agenzia delle Entrate per residenze di tale tipologia ( ville e villini ).
Nella quasi totalità dei casi le pavimentazioni, realizzate con piastrelle in ceramica moncottura e in svariati punti rotte o deteriorate, sono da svellire per la realizzazione di nuovi pavimenti sia per la presenza di numerose rotture sia per la necessità di assicurare la realizzazione di nuovi percorsi impiantistici nonché il ripristino a causa delle infiltrazioni rilevate.
Si rende necessario rimuovere, in svariati punti, l’intonaco ammalorato a causa delle infiltrazioni e/o presenza di muffe e/o processi esfoliativi delle pitturazioni.
Le murature necessitano di adeguati trattamenti idrorepellenti per l’eliminazione dell’umidità diffusa in gran parte della struttura a causa dell’assenza di manutenzione.
I pavimenti dei balconi, quasi interamente piastrellati, sono da svellire per consentire una adeguata bonifica dalle infiltrazioni che, in numerosi punti, si son fatte strada attraverso le strutture facendo propagare l’umidità attraverso gli elementi orizzontali e verticali.
Per quanto attiene alle pareti verticali dell’intero manufatto, come può evincersi dalla
documentazione fotografica allegata, è necessario rimuovere la pitturazione e l’intonaco esterno di rivestimento per conferire al manufatto l’originario aspetto ed eliminare i punti in cui sono visibili le infiltrazioni.
All’esterno sia le pavimentazioni sia le scale quanto gli elementi di bordura delle aree a verde sono da svellire in quanto deteriorati e/o lesionati per ripristinare le delimitazioni delle aree calpestabili che rappresentano le superfici scoperte effettivamente fruibili.
e.8) Certificazioni
L’immobile NON è corredato di Attestato di certificazione energetica per la qual cosa sarà possibile ottemperare da parte dei debitori esecutati prima che l’immobile venga trasferito.
f) Atti di provenienza ( verifica ventennale )
Dall’esame degli atti di trasferimento ( atti a favore e contro ) prodotti dal Creditore Procedente si è evinto quanto segue:
1) è stata prodotta una certificazione notarile, redatto dal notaio dott.
ESTRATTO CATASTALE ATTUALE E STORICO
Dall’esame dei documenti in atti, è risultato il deposito del certificato notarile, redatto ai sensi dell’art. 567 del Codice di Procedura Civile, prodotto dal creditore procedente.
Il Certificato Notarile è a firma della dottoressa Maria Pantalone Balice, Notaio in Alba Adriatica (TE).
Lo scrivente CTU allega alla presente relazione peritale l’estratto catastale attuale (relativo cioè alla situazione al giorno del rilascio del documento) e l’estratto catastale storico.
I controlli in questione non hanno fornito elementi ostativi al trasferimento del cespite periziato.
Si vedano i documenti:
Ø visura storica per immobile rilasciata il 5.2.109 / n. BA0023957 – 3 pagg.
Ø visura storica per immobile rilasciata il 5.2.109 / n. BA0023960 – 2 pagg.
rispettivamente per l’unità “appartamento” e per il “box auto” ( Allegato n. 2 ).
VENDITA SOGGETTA AD IVA
L’immobile di cui trattasi non è soggetto a vendita gravata da IVA.
ONERI CONDOMINIALI
Con riferimento agli oneri condominiali, si è rilevato che l’immobile non risulta gravato da tali oneri.
B.8) STIMA IMMOBILIARE
La stima è stata effettuata con analisi del costo di costruzione e dei dati ricavati dalla banca dati OMI ( Osservatorio Mercato Immobiliare ) come valore per unità di superficie nonché dello stato di conservazione e dei costi base di ristrutturazione per l’ottenimento del più probabile valore di mercato.
B.8.a) VALUTAZIONE E STIMA IMMOBILE
CALCOLO DELLE SUPERFICI COMMERCIALI
dati catastali
superficie coperta lorda calpestabile m2 302,00
superficie commerciale comprendente
sup. scoperte e pertinenze accessorie m2 315,00
superfici scoperte e pertinenze
accessorie (*) m2 80,00 13,00
(*) ovvero :
- 30% sino a 25 m2 m2 25,00 30% 7,50
- 10% sulla quota eccedente m2 55,00 10% 5,50
superfici scoperte - giardini di ville (**) m2 1.441,25 30,59
(**) ovvero :
- 30% sino a 25 m2 m2 22,00 10% 2,20
- 10% sulla quota eccedente m2 1.419,25 2% 28,39 Superficie utile lorda ( A ) 302,00 Superficie lorda totale sup. scoperte e pertinenze ( B ) 13,00 Superficie scoperte esterne ( giardini ) ( C ) 30,59 Superficie complessiva ( A+B+C ) 345,59 ( valori espressi in m2 )
VALUTAZIONE DEL VALORE DEL MANUFATTO
La stima è stata effettuata analizzando lo stato generale di conservazione dell’immobile e l’entità economica dell’abbattimento del valore complessivo con valutazione dei costi da porsi a carico dai nuovi proprietari cui verrà trasferita la proprietà del bene, dovendo garantirne la piena fruibilità.
Non sono stati considerati i costi derivanti da eventuali nuove soluzioni distributive in quanto considerate una variazione della configurazione in cui l’immobile trovasi e, quindi, non oggetto di perizia.
I parametri di costo sono stati utilizzati in relazione ad una classificazione della ristrutturazione considerata “leggera”, ovvero:
- parziale risistemazione interna
- ristrutturazione ambienti
- bonifica e consolidamento strutturale
- impianti elettrici, termici e idrico-fognari
Definizione di ristrutturazione (recupero) pesante, leggero e medio:
a) la "ristrutturazione pesante", cioe' ad alta densita' di capitale, ha l'obbiettivo di risanare
integralmente o di restaurare completamente il manufatto edilizio mediante sostituzione e rifacimento degli elementi orizzontali (solai, pavimenti, soffittature), rifacimento anche parziale con la creazione di locali per bagni e cucine, ed il rifacimento di tutti gli impianti;
b) la "ristrutturazione leggera", cioe' a bassa densita' di capitale, ha lo scopo di garantire una manutenzione di tipo straordinario mediante la sostituzione ed il rifacimento di alcuni elementi verticali interni (per la realizzazione di locali per bagno, cucina e di servizio) la sostituzione di alcuni elementi orizzontali interni non strutturali ( pavimenti, soffittature, controsoffittature), il rifacimento di alcuni elementi verticali esterni non strutturali, il rifacimento totale o parziale delle coperture e la sostituzione di tutti gli impianti.
c) la "ristrutturazione media", ossia intermedia rispetto alle due classi limite suddette, in particolare interviene solo in parte sugli elementi che differenziano la ristrutturazione pesante da quella leggera (rappresentati dagli elementi verticali ed orizzontali strutturali.
Per quanto attiene alla suddivisione dei costi, considerando le differenti parti d’opera, si è presa a riferimento la tabella di ripartizione dei costi di ristrutturazione così come riportato nella tabella Regione Veneto ( agg. 2014 - ripartizione per categoria d'opera ) per ricavare i valori da utilizzare nel calcolo dell’abbattimento del valore dell’immobile di cui trattasi.
Si riportano i dati di riferimento per la stima economica.
Dati di stima
valore economico unitario area Euro / m2 30,00 ( N3 ) ( il minimo dei valori compresi tra 30 - 200 Euro / m2 )
superficie suolo m2 1.631,25
valore economico area Euro 48.937,50
superficie coperta immobile m2 302,00
( N3 ) si è adottato il valore minimo dato che il terreno ha espresso quasi per intero l'indice di fabbricabilità fondiaria e che, pertanto, si è determinato un valore inteso come valore economico residuo trattandosi di un'area connotata dalla estensione tutt'altro che trascurabile
tuttavia, in considerazione dello stato generale di conservazione dell'immobile e di quanto riportato nelle pagine della perizia immobiliare di cui trattasi nella presente relazione e adottando un valore di riferimento OMI
scegliendo il valore MINIMO per unità di superficie ( dati OMI ) Euro / m2 1.500,00
si ottiene un valore economico ( stimato ) dell'immobile pari a Euro 453.000,00 valore complessivo ( suolo + manufatto ) Euro 501.937,50 valore medio per unità di superficie Euro / m2 1.662,04 ( valore compreso tra i dati riportati nella tabella OMI )
Pertanto, facendo riferimento a:
( tabella prezzi aggiornati a Settembre 2014 - COSTI PARAMETRICI ED INCIDENZA DELLA MANODOPERA NELLE
Edificio villa unifamiliare
superficie in pianta 200,00 m2 cubatura 680,00 m3
codice lavorazioni
incidenza percentuale
1 Scavi e rinterri 0,80%
2 Opere in c.a. 9,12%
3 Vespai sottofondi e pavimenti 1,11%
4 Isolamento e impermeabilizzazioni 11,77%
5 Murature e tavolati 18,65%
6 Intonaci 10,36%
7 Canne e fognature 1,91%
8 Rivestimenti 10,51%
9 Opere carpenteria metallica e alluminio 0,91%
10 Serramenti in legno 15,24%
11 Impianto di riscaldamento 7,05%
12 Impianto idrosanitario 5,43%
13 Impianto elettrico 5,45%
14 Opere varie 1,70%
COSTO DI COSTRUZIONE COMPLESSIVO 100,00%
VARIE CATEGORIE DI LAVORI della L.R. 7 novembre 2003, n. 27 Regione Veneto - “Disposizioni generali in materia di lavori pubblici di interesse regionale e per le costruzioni in zone classificate sismiche” art. 12 comma 2 non ai valori economici ma limitatamente alla suddivisione percentuale per parte d’opera )
si ottengono i seguenti valori:
voci: 4, 5, 6, 7, 8, 9 e 10 assommano a : 50,70%
e considerando che i dati aggregati per parte d'opera valgono :
pos. descrizione macro opera incidenza
A opere edili 80,00%
B opere impiantistiche 18,00%
C opere varie 2,00%
al fine di suddividere le incidenze percentuali dei costi per categorie omogenee di parti d'opera e previa stima dei costi medi per la ristrutturazione di un immobile quale quello oggetto della presente perizia ovvero considerando le risultanze dei sopralluoghi e della valutazione complessiva del manufatto, si può calcolare l'abbattimento del valore di stima (n.b.: con riferimento ai dati OMI ).
Ciò al fine di determinare un'adeguata capienza per le opere necessarie per conferire all'immobile non non solo le conformità urbanistiche ma pure una qualità edilizia ed impiantistica compromessa per vetustà e necessità di ripristino di parti d'opera ammalorate (n.b.: opere edili quali rivestimenti esterni ed interni, canali scarico, lo smantellamento e la realizzazione ex novo impianti termici ed elettrici, impianto ascensore e pavimenti).
Pertanto, valutando complessivamente gli oneri di ristrutturazione per un immobile di tal genere si prenderà a riferimento il valore di :
costo unitario di ristrutturazione Euro / m2 700,00 ( inferiore al costo medio di costruzione di un immobile similare )
e ipotizzando :
analisi prezzi per parte d'opera della voce ovvero pari ad un che incide che la parte costo per : si stima d'opera valga: unitario
( Euro ( m2 ) - opere edili 80,00% ( N4 ) il 50,00% 280,00 ( voci: 4, 5, 6, 7, 8, 9 e 10 della suddetta tabella )
- opere impianti elettrici, termici, idrici 18,00% il 100,00% 126,00 ovvero con costo complessivo unitario di ristrutturazione pari a 406,00 Euro / m2
e, quindi, un costo complessivo ( stimato ) di ristrutturazione per 302,00 m2 pari a Euro 122.612,00
Precisazioni:
( N4 )
il valore percentuale che è stimato forfetariamente nella misura del ……. 50%
è una parte del costo ( come incidenza percentuale ) relativo alle ……….. opere edili che vale l' 80% ( N5 ) ovvero inteso come costo complessivo di costruzione di un immobile similare ( N5 ) : valore desunto dalla tabella Regione Veneto - agg. 2014 - ripartizione per categoria d'opera
VALUTAZIONE DEL COSTO PER ABBATTIMENTO VALORE valore economico ( stimato ) abbattimento pari
al costo della ristrutturazione Euro 122.612,00
COSTO PER ULTERIORI ONERI:
sanatoria non concessa dall'UTC per l'immobile abusivo (n.b.: oneri per Euro 6.000,00 demolizione, etc. diritti, sanzione Euro 1.000 in favore del Comune di
Bari ) compresi gli oneri per prestazioni professionali per una cubatura
pari a: m3 150,00
valore economico ( stimato ) del manufatto ( villa + suolo ) Euro 501.937,50 Valore economico ( stimato ) del manufatto al netto
di tutti gli oneri Euro 373.325,50
valore medio per unità di superficie Euro / m2 1.236,18
VALORE CHE RISULTA inferiore al VALORE MINIMO
riportato nella tabella OMI Euro / m2 1.500,00
e che risulta in linea con le prescrizioni generali relative all'abbattimento in valore, complessivamente fissato in percentuale come pari al 15% ( come recita il punto 7 del decreto di nomina del G.E. della Procedura Immobiliare - … omissis … assenza della garanzia per vizi del bene venduto … omissis ) e che, in valore, corrisponde a:
225,00 Euro / m2
dato che, sottratto al valore unitario totale, fornisce un valore economico unitario finale pari a 1.275,00 Euro / m2.
Pertanto, il prezzo finale di stima del manufatto al netto dei tutti gli oneri, arrotondato, è pari a:
Euro 373.000,00 ( trecentosettantatremila//00 )
