STIMA DEL PIU’ PROBABILE VALORE DI MERCATO
Il sottoscritto Tozzato Fabio , titolare dello Studio Agri Real Estate – Piazza paolo VI n. 1 LATINA – partita I. V. A. n° 02841180595, ho ricevuto incarico di procedere alla Valutazione del più probabile valore di mercato di un terreno agricolo sito in agro di Cisterna di Latina con riferimento alle condizioni della proprietà nel suo complesso ed in raffronto con altre proprietà similari.
PREMESSA: Motivi e ragioni dell’incarico
Il committente, ha interesse a che sia valutato il valore commerciale attuale del terreno costituente l’Azienda Agricola sita in CISTERNA DI LATINA – Traversa Via Tivera.
Motivo dell’incarico è dunque la stima del più probabile valore di mercato di un Terreno agricolo con peculiarità seminativo, nonché dei comodi e dei gravami fisici che li contraddistinguono.
Per adempiere al mandato ricevuto, lo scrivente ha compiuto una attenta ricognizione dell’immobile de quo accertandone tutte le caratteristiche ubicatevi, qualitative, agronomiche e commerciali, al fine di individuare i parametri tecnici ed economici da porre a base del procedimento estimativo.
Oltre che presso l’immobile, lo scrivente ha compiuto ricerche e riscontri presso Enti, Società ed Organizzazioni del settore agro immobiliare reperendo ogni altra informazione ritenuta utile alla redigenda relazione.
LUOGHI: INDIVIDUAZIONE E DESCRIZIONE DELL’IMMOBILE TERRENI
L’azienda agricola è rappresentata da un lotto di circa 13 ettari ubicato in Agro di CISTERNA DI LATINA – Trav. VIA TIVERA.
Il terreno, è pianeggiante, risulta ottimamente sistemato superficialmente e opportunamente dotato di sistemi di scolo primari e secondari per la regimazione delle acque in eccesso.
Risulta allibrato al:
- Catasto Terreni del Comune di CISTERNA DI LATINA nel modo seguente:
Foglio n° 21
Mappale n° 6 - 136 Superficie: ha. 12.94.90
Servito per quanto attiene la viabilità, da un accesso attraverso strada privata direttamente da Via Tivera.
Attraverso l’accesso indicato, risulta oltremodo agevole il collegamento con la viabilità
centri di commercializzazione ed i rifornimenti.
L’azienda può considerarsi un’unica entità con destinazione SEMINATIVO.
L’Azienda è completamente delimitata sul lato Nord – Ovest da canale di scolo acque piovane mentre sul lato Sud – Est dalla strada privata per l’accesso.
FABBRICATI
L’azienda agricola non ha al proprio interno fabbricati.
ACCERTAMENTO DEL GIUSTO PREZZO ragion pratica della stima
Si ritiene che il metodo più adeguato per pervenire al più probabile valore di mercato dell'azienda sia quello di definizione del patrimonio, attraverso il criterio del valore di mercato, attesa la situazione risultante dallo stato patrimoniale che non evidenzia un utile di impresa stabile e consolidato nel tempo. E' comunque opportuno effettuare alcune precisazioni.
Nell'applicazione di tale criterio, sviluppato con metodo sintetico comparativo per valori tipici, che prevede la comparazione dei valori dei beni costituenti l'azienda con altri di analoghe caratteristiche i cui prezzi di mercato sono noti.
Di ciò si terrà conto nell'attribuzione del valore unitario che verrà dato ai parametri di riferimento, Ha per i terreni e mq (di superficie lorda o netta come specificato per tipologia
di immobile) per i fabbricati.
Oltre all'aspetto sopra indicato, i valori terranno conto anche delle altre peculiarità che possiede l'azienda stessa. La proprietà è formata da un lotto di terreno agricolo pianeggiante (13 ha circa) senza fabbricati, un'unica unità.
Ciò premesso, si valuterà ogni tipologia di bene costituente l'azienda secondo l'ordine precedentemente seguito per la loro descrizione, non mancando di effettuare le specifiche integrazioni delle caratteristiche possedute da ognuno di essi che sopravanzano quelle di
carattere generale descritte nella presente parte.
Operativamente, in relazione alle difficoltà di potere disporre di dati di mercato che si
riferiscano ad aziende perfettamente comparabili per incidenza, la comparazione viene effettuata con valori direttamente rilevati dal mercato in tale situazione ovvero con quelli calcolati analiticamente con specifica analisi ed elaborazione, scorporando il valore dei fabbricati rurali (nel caso fossero presenti) dal valore immobiliare complessivo.
L’appezzamento è in un unico corpo, pianeggiante per giacitura, di forma regolare risulta ben delimitato nei confini.
Il lotto è ubicato in posizione favorevole dal punto di vista dei collegamenti viari, con le strade provinciali, regionali e nazionali il che rende particolarmente agevole i trasferimenti delle merci in arrivo ed in partenza.
Le più accreditate teorie estimative riducono a due i metodi fondamentali per pervenire al valore di mercato di un bene: il metodo detto della “stima sintetica” e quello della “stima analitica”. Mentre il primo meglio si adatta alla ricerca del più probabile valore di un bene avulso dal concetto di produttività inteso come fornitore di un reddito più o meno duraturo, l’altro metodo si rivolge alla ricerca di valori che provengano più dalla possibilità, per i beni, di fornire redditi più o meno duraturi in virtù delle caratteristiche tecniche ed economiche possedute.
Nel caso in questione, considerata la particolare richiesta fatta dalla committente, non si ritiene adeguato applicare il metodo della così detta “stima analitica” ma, piuttosto, se ne riscontra maggiore adeguatezza, nel metodo di “stima sintetica” che è quello al quale l’agente ci si riferirà.
La “stima sintetica” altro non è che pervenire al valore cercato confrontando tra loro beni simili per caratteristiche tecniche ed economiche estrapolando parametri unitari comuni sufficientemente rappresentativi ed in grado di determinare valori mediamente validi.
Poiché la richiesta della committente si indirizza in modo specifico al valore distinto del cespite immobiliare (terreno), il tecnico orienta in tal senso il procedimento estimativo.
Per quanto attiene il lotto di terreno, utilizza il così detto metodi di stima “comparativa”, analizzando operazioni di compravendita delle quali sia venuto a conoscenza ed interessanti beni simili per ubicazione, destinazione e caratteristiche tecniche ed
Nella fattispecie, il lotto si assimila ad un seminativo dalle buone caratteristiche ubicative e di sistemazione.
Il valore unitario che si utilizza, tiene naturalmente conto dei comodi e dei gravami così come descritti e proviene dalla comparazione con altre realtà simili esistenti in zona.
Conteggi estimativi 1) Terreno
· Superficie sem. irr ha. 12.94.90
· Valore unitario medio € 4,3 €/mq
· Valore complessivo € 556.807,00
Riepilogando, il più probabile valore di mercato del cespite immobiliare di cui all’incarico è:
· TERRENI € 556.807,00
CONCLUSIONI
La committente, ha dato incarico al sottoscritto Tozzato Fabio, di redigere una valutazione per mezzo della quale determinare il più probabile valore commerciale di una Azienda Agricola con terreno destinato a seminativo, ubicato nel Comune di CISTERNA DI LATINA.
Compiute le indagini dovute e svolte le ricerche ritenute necessarie, esaminata la documentazione disponibile, lo scrivente è pervenuto alle seguenti conclusioni:
La proprietà sita in CISTERNA DI LATINA, Trav di Via Tivera composto da terreno agricolo con destinazione seminativo, nelle condizioni in cui si trova, ha un prezzo di mercato ragionevolmente stimato in € 550/570.000,00.
Tanto lo scrivente doveva in adempimento del mandato ricevuto.
Latina, 08/01/2020
ALLEGATI: - Visura Catastale Terreni;
- Mappa Foglio 21;
- Valori terreni Agricoli.
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