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OSSERVAZIONE AL PIANO ATTUATIVO LE TERRAZZE (PA 2015/00004)
DELIBERAZIONE DEL COMMISSARIO CON I POTERI DELLA GIUNTA COMUNALE N. 24 DEL 16.03.2016
SCHEDA DI SINTESI OSSERVAZIONE OSSERVAZIONE N. 1
PRESENTATA IL: 19.04.2016 prot. 19469
OSSERVANTI: Gentili Silvia Annamaria, Latella Veronica, Mannella Claudia Teresa
SINTESI OSSERVAZIONE:
1. PROCEDURA DI ADOZIONE
Il piano attuativo è stato adottato dal Commissario Straordinario con procedura di cui art. 14 della LR 12/2005 e s.m.i.. Il progetto prevede la demolizione di fabbricati a destinazione non residenziali esistenti sull’area e la realizzazione di un fabbricato residenziale, composto da 18 unità immobiliari, che si sviluppano su cinque piani fuori terra e un piano interrato ad uso autorimessa.
Il contesto è caratterizzato da costruzioni di tipologia edilizia a villa, l’altezza media di gronda degli edifici esistenti dell’intorno è pari a m 8,24, la consistenza volumetrica media è di circa mc 1.650 e il rapporto volumetrico edificio/lotto mc/mq 1,86 a fronte di un progetto che prevede altezza m 15,45, volume 5.732,5 e rapporto volumetrico edificio/lotto mc/mq 3,43.
Gli osservanti sostengono che la tipologia costruttiva prevista differisce da quelle esistenti dei fabbricati posti ai margini dell’intervento, mentre le norme del Piano delle Regole recitano che “la tipologia edilizia deve aderire al contesto in una logica di ricucitura del tessuto urbano”.
L’INSERIMENTO DI UNA TIPOLOGIA DIFFORME DAL CONTESTO E DALLA NORMA DI PIANO COSTITUISCE VARIANTE AL PGT. Per tali motivi, il piano avrebbe dovuto essere adottato con la procedura art. 13 LR12/2005 e s.m.i. come piano in variante al PGT.
2. ACCESSO AL LOTTO
L’accesso al lotto avviene attraverso una strada privata larga 5,80 e lunga 54 metri, priva di marciapiede, anche la strada pubblica di Via Oberdan che collega la via privata a Via Mazzini e Via Locatelli risulta di calibro ridotto e priva di marciapiedi.
Il progetto di piano prevede trasferimenti volumetrici per 1153,69 che andrebbero a gravare ulteriormente la servitù di passo della strada privata, va quindi concordato preventivamente con i proprietari della strada l’aggravio di servitù connesso alla modifica della destinazione d’uso e all’aumento volumetrico, convenzionando inoltre gli obblighi di manutenzione della strada.
3. VALUTAZIONE DI IMPATTO PAESISTICO
La valutazione di impatto paesistico del P.A. proposta dal progettista prevede una classe di sensibilità del sito BASSA, escludendo così il progetto dalla valutazione preventiva della Commissione Comunale del Paesaggio. Nel PGT l’area è compresa nella classe di sensibilità MOLTO ALTA, le motivazioni addotte dal progettista a giustifica dell’attribuzione al sito di POCA SENSIBILITÀ non sono precisate/
motivate pertanto giudicate insufficienti. Via Mazzini e Via Oberdan sono comprese nel paesaggio storico di Treviglio, costituendo il primo sviluppo dell’espansione residenziale regolato da un disegno urbanistico VIALE ALBERATO. Il contesto ha mantenuto nel tempo un buon grado di integrità storico- culturale ed architettonica, conservando un buon equilibrio tra costruito e inedificato. Per tutto ciò il grado di sensibilità 5 del PGT è corretto, pertanto il piano avrebbe dovuto passare preventivamente al vaglio della Commissione del Paesaggio.
4. STANDARDS E PARCHEGGI
La convenzione urbanistica all’art. 7 prevede la cessione di un’area a parcheggio di situata in Via Tasso composta da 9 posti auto di proprietà degli attuatori pari a mq. 465,00 e la monetizzazione dei restanti 681,50 standards non ceduti a € 118,62/mq. Si segnala un refuso nella delibera di adozione, 681,50 anziché 465,00.
Non si condivide la scelta dell’Amministrazione che penalizza l’ambito del lotto d’intervento, non prevedendo nemmeno il parcheggio disabili dovuto per legge e considerando che la zona è già carente di parcheggi.
L’acquisto dell’area a parcheggio di via Tasso per € 55.158,3, considerando le dimensioni degli stalli e del corsello di manovra, i costi di manutenzione e gestione del cancello carrale che delimita l’area attualmente è una scelta che deve valutare l’rogano di governo della città ora assente.
La sua conformazione la rende inadatta all’uso pubblico, oltre ad essere utilizzata dai residenti del Condomino Tasso 39.
SI CHIEDE:
1. Annullamento della delibera di adozione del piano attuativo Le Terrazze;
2. Adeguamento della valutazione di impatto paesistico del PA;
3. Reperimento di almeno un posto auto per disabile (L.R. 6/89) nell’ambito di PA;
4. Trasmettere al Consiglio Comunale la procedura di approvazione del piano attuativo in quanto considerato in variante al PGT.
CONTRODEDUZIONI TECNICHE:
1. PROCEDURA
La tipologia edilizia di progetto è confacente a quella prevalente ed esistente nel contesto (edifici residenziali) e gli indici urbanistici, i volumi, le altezze e gli standards sono conformi a quelli previsti dalle NTA del Piano delle Regole. L’area in argomento è classificata in articolo 28, nel quale rientrano funzioni non residenziali e di conseguenza tipologie edilizie atte ad ospitare depositi, magazzini e piccole attività artigianali, pertanto il periodo riportato al comma 2.2: “Le tipologie edilizie derivanti da un’eventuale sostituzione edilizia dovranno aderire a quelle riscontrabili ai margini dell’area d’intervento in una logica di ricucitura del tessuto” è da intendersi riferito alla tipologia edilizia derivante dalla destinazione d’uso che ha originato il fabbricato, quindi sostituzione di fabbricato ad uso artigianale con quello residenziale, destinazione prevalente e anche tipologia che lo circonda. Pertanto l’adozione del piano, che prevede la possibilità di edificare un fabbricato sviluppato su cinque piani, non confligge con la normativa e non costituisce elemento di variante rispetto allo strumento vigente.
2. ACCESSO AL LOTTO
Preliminarmente occorre osservare che la strada di accesso al lotto è da sempre utilizzata per raggiungere gli edifici ex depositi, successivamente trasformati parte in palestra privata (anni novanta) e parte in falegnameria. Il flusso verso il lotto, per la tipologia suddetta, è sicuramente superiore al carico abitativo teorico del PA stimato in 58 abitanti. Pertanto, i soggetti titolari dei diritti reali sulle porzioni di strada hanno l’onere di provare eventuali aggravi di servitù e richiedere direttamente le compensazioni dovute per indennizzi e per maggiori oneri manutentivi.
3. VALUTAZIONE DI IMPATTO PAESISTICO
Gli osservanti motivano la necessità di sottoporre a valutazione preventiva da parte della Commissione Comunale per il Paesaggio la proposta di piano attuativo per l’esistenza del Viale alberato lungo la Via Mazzini. La via Oberdan è una laterale privata, che non presenta le peculiarità di Via Mazzini, infatti l’alberatura è presente solo lungo tale viale. In ogni caso si rilevano nel contesto almeno quattro edifici residenziali, realizzati negli ultimi anni, con altezze simili e tipologie costruttive diversificate tra loro, che risultano pari o aderenti a quella proposta nel PA in argomento.
A parere dello scrivente servizio, non si evincono elementi che facciano propendere per un grado di sensibilità paesistica diverso da quello indicato dal progettista nella Relazione paesistica allegata al progetto.
4. STANDARDS E PARCHEGGI
Gli osservanti fanno rilevare che la superficie a standard di parcheggio reperita non è di mq 681,50, bensì di mq 465,00 che la stessa non è già destinata a “parcheggio pubblico”, ma a parcheggio privato.
Tali precisazioni sono corrette e pertanto, trattandosi di un refuso della parte descrittiva del testo della delibera, si provvederà alla conseguente correzione in analogia a quanto riportato nei documenti progettuali ove tali non siano correttamente riportati.
Relativamente alla localizzazione degli standard a parcheggio previsti in Via Tasso, si rileva che tale facoltà è disciplinata in via generale dalla norma urbanistica e dall’art. 10 delle NTA del PdS che consente il reperimento degli standards anche in punti esterni all’ambito oggetto d’intervento. In ogni caso si propone di ACCOGLIERE PARZIALMENTE l’osservazione introducendo nella bozza di convenzione la facoltà di monetizzare integralmente la superficie a standard per servizi. Tale facoltà è da esercitare entro un anno dalla firma della convenzione, da parte dell’Amministrazione Comunale.
Sulla base di quanto sopra si propone:
1. NON ACCOGLIBILE la richiesta di annullamento della delibera di adozione n. 24 del 16.03.2016 in quanto trattasi di PA conforme al PGT;
2. NON ACCOGLIBILE per i motivi esposti;
3. NON ACCOGLIBILE, il progetto esecutivo dell’intervento edificatorio dovrà necessariamente rispettare la L.R. n.6/89 in tema di parcheggi da destinare a portatori di handicap
4. NON ACCOGLIBILE l’osservazione di trasmettere il piano al Consiglio Comunale in quanto conforme al PGT.
IL DIRIGENTE DEI SERVIZI TECNICI (DOtt. Arch. Assolari Pier Luigi)
Documento informatico firmato digitalmente ai sensi del testo unico D.P.R. 445 del 28 dicembre 2000 e del D.Lgs. n. 82 del 7 marzo 2005 e norme collegate, il quale sostituisce il testo cartaceo e la firma autografa.
Pier Luigi Assolari
2016.06.07 11:44:50
CN=Pier Luigi Assolari C=IT
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