Il passaggio di proprietà nelle aste immobiliari
Autore: Carlos Arija Garcia | 07/09/2021
La procedura da seguire da quando la casa viene aggiudicata a quando è possibile entrarci ad abitare. Che succede se è ancora occupata?
L’immobile che viene assegnato all’asta non è mai subito disponibile: il giudice, infatti, deve emanare il decreto di trasferimento prima che vengano consegnate le
chiavi e che l’aggiudicatario possa disporre effettivamente della sua nuova casa.
Ma come e quando avviene il passaggio di proprietà nelle aste immobiliari?
Quanto tempo deve passare e qual è la procedura da seguire prima di poter dire
«questa è ora casa mia»?
Ci sono diversi passaggi necessari dopo l’aggiudicazione, nello specifico:
l’emanazione da parte del giudice del decreto di trasferimento e la liberazione dell’immobile, che concede all’aggiudicatario il diritto reale sulla casa; il pagamento delle spese di trasferimento della proprietà; le trascrizioni dei pignoramenti; la consegna delle chiavi.
Quanto ci vuole per tutto questo iter? E come avviene nella pratica il passaggio di proprietà nelle aste immobiliari? Vediamo.
Aste immobiliari: il decreto di trasferimento
Il decreto di trasferimento di un immobile aggiudicato all’asta è il provvedimento emanato e firmato dal giudice dell’esecuzione mediante il quale il diritto reale sulla casa viene trasmesso dal debitore che lo possiede all’aggiudicatario, che ne diventa in questo modo il proprietario definitivo. Si tratta, dunque, del documento che trasferisce, appunto, il passaggio di proprietà dell’immobile dalla persona a cui il bene è stato espropriato a chi se l’è aggiudicato all’asta.
Con la firma del decreto, può partire anche la cancellazione dei pignoramenti e delle ipoteche che gravano sulla casa, dato che con la vendita all’asta il creditore ha raggiunto il suo scopo nei confronti del debitore, vale a dire ha recuperato il credito che vantava e l’immobile può essere libero da ogni vincolo.
Il giudice firmerà il decreto solo se riterrà che il prezzo di aggiudicazione sia congruo rispetto al valore dell’immobile. In caso contrario, anche se c’è stata un’aggiudicazione, la casa verrà nuovamente messa all’asta con un prezzo base più alto.
Affinché il decreto venga emanato, il nuovo proprietario dovrà prima saldare l’importo per il quale se l’è aggiudicato entro i termini previsti sul bando di vendita (possono essere di qualche settimana oppure fino a 3-4 mesi). Avuta la
conferma dell’emanazione del decreto, è possibile ritirarne una copia presso il tribunale competente.
Il decreto di trasferimento deve essere depositato in cancelleria (altrimenti, l’aggiudicazione può essere dichiarata nulla). Entro i 30 giorni successivi, bisogna recarsi presso la Conservatoria per sapere quanto c’è da pagare di imposte.
Queste andranno versate in Conservatoria tramite modello F23
Aste immobiliari: se la casa è ancora occupata?
Poniamo il caso di una persona che si è aggiudicata una casa all’asta, ha versato l’importo stabilito ed ha ottenuto il decreto dal giudice sul passaggio di proprietà. Significa che può disporre subito di quello che, ormai, è diventato il suo immobile? In teoria sì, ma prima deve verificare una cosa che non è proprio un dettaglio: che la casa sia vuota. La troverà sicuramente così se è stata messa all’asta, ad esempio, per il fallimento dell’impresa costruttrice e non è mai stata abitata in precedenza. Ma se è stata pignorata al vecchio proprietario e costui non l’ha ancora lasciata, come bisogna comportarsi?
Va detto che il decreto firmato dal giudice non dispone soltanto il trasferimento della proprietà ma anche «la liberazione dell’immobile senza oneri per l’aggiudicatario o l’assegnatario o l’acquirente». Insomma, chi si aggiudica e paga la casa ed ottiene il decreto del tribunale ha in mano un documento che impone al vecchio proprietario o ad eventuali inquilini di sloggiare senza gravare economicamente sul nuovo proprietario. Con il decreto, è possibile recarsi dall’ufficiale giudiziario a chiedere l’attuazione dello sfratto esecutivo, se necessario con l’aiuto della forza pubblica.
Attenzione, però: chi vanta il diritto di godimento del bene (come, ad esempio, l’inquilino che ha un regolare contratto di affitto) può impugnare per opposizione il provvedimento.
Aste immobiliari: quanto costa il
passaggio di proprietà?
Il decreto di trasferimento firmato dal giudice che sancisce il passaggio di proprietà nelle aste immobiliari deve essere registrato affinché acquisti valore effettivo. Di norma, questa pratica viene svolta dal professionista delegato alla vendita, non all’aggiudicatario.
Le spese per la registrazione vengono recuperate dalla cauzione presentata prima dell’asta e comprendono:
l’imposta di registro (o Iva): l’imposta di registro è del 2% per la prima casa e del 9% negli altri casi, mentre l’Iva è al 4% per la prima casa e al 10%
negli altri casi;
le imposte ipotecaria e catastale, pari a 50 euro ciascuna;
l’imposta di bollo, pari a 16 euro per ogni copia;
i diritti di cancelleria, a partire da 11,54 euro per ottenere le copie autentiche del decreto;
il compenso del professionista delegato alla vendita.
Nel caso in cui l’aggiudicatario non abbia ancora compiuto i 36 anni ed abbia un Isee inferiore a 40mila euro, in virtù del decreto Sostegni-bis non pagherà le imposte di registro, catastale e ipotecaria. Per quanto riguarda l’Iva, riceverà un credito d’imposta pari all’imposta sul valore aggiunto corrisposta in relazione all’acquisto (leggi anche Acquisto prima casa per under 36 a zero tasse).
Aste immobiliari: le trascrizioni dei pignoramenti
Di norma, i tribunali tendono a far rientrare le spese per la cancellazione di ipoteche e di pignoramenti (quella, cioè, che toglie ogni carico pendente sulla casa) nella procedura dell’asta immobiliare. In altri casi, invece, viene disposto che sia l’aggiudicatario a sostenere a parte questi costi.
In quest’ultimo caso, però, giova ricordare che il Codice civile considera tali spese come «privilegiate». Che significa? Dice la normativa: «I crediti per le spese di giustizia fatte per atti conservativi o per l’espropriazione di beni immobili nell’interesse comune dei creditori sono privilegiati sul prezzo degli immobili
stessi» [1]. Vuol dire che l’aggiudicatario può chiedere la restituzione delle somme anticipate per la cancellazione di ipoteche e pignoramenti.
Aste immobiliari: chi consegna le chiavi di casa?
Altro aspetto non trascurabile, una volta conclusa la procedura per il passaggio di proprietà nelle aste immobiliari: ma le chiavi della casa, a chi vanno chieste?
Ottenuto il decreto di trasferimento, ci sono due possibilità: bussare alla porta del vecchio proprietario per farsi dare le chiavi ed entrare, come di diritto, nel pieno possesso dell’immobile, oppure chiederle al custode eventualmente nominato dal tribunale, il quale provvederà all’esecuzione dello sfratto nel caso in cui l’immobile fosse ancora occupato e chi ci abita dentro non abbia alcuna intenzione di fare la valigia.
Note
[1] Art. 2770 cod. civ.
