TRIBUNALE CIVILE DI MODENA

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TRIBUNALE CIVILE DI MODENA

Procedura esecutiva immobiliare n.53/2013 Giudice dell’esecuzione

DOTT. MICHELE CIFARELLI Promossa da

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Contro

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Il sottoscritto Ing. Pasquale Del Neso, libero professionista iscritto all’Albo degli Ingegneri della provincia di Modena al n°2283 sezione A, con studio in Sassuolo (MO), via G. Boccaccio, 28 nominato esperto nella procedura esecutiva immobiliare succitata dal Giudice dell'Esecuzione Dott. Michele Cifarelli

PREMESSO

di avere ricevuto incarico prestando giuramento con formula di rito all’udienza del 27 novembre 2013, nell’esecuzione immobiliare di cui all’oggetto iscritta al n° E.I. 53/2013 R.G. per rispondere ai seguenti quesiti:

1) se i beni pignorati consistono esclusivamente in beni per i quali la documentazione ex art. 567 cod. proc. civ. è necessaria e però manca in atti o è inidonea, riferisca l’esperto di tale assenza o inidoneità e restituisca gli atti;

2) se i beni pignorati consistono esclusivamente in beni per i quali la detta documentazione è completa ed idonea, proceda secondo i quesiti da 4 a 8;

3) se i beni pignorati consistono sia in beni per i quali la detta documentazione

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è necessaria e però manca o è inidonea, sia in beni per i quali la detta documentazione è completa ed idonea, proceda l’esperto a redigere, in via preliminare, una descrizione riassuntiva dei beni per i quali la documentazione è mancante e/o inidonea (descrizione da accludere, a guisa di introduzione, alla relazione in risposta a gli altri quesiti) e proceda, limitatamente agli altri beni secondo i quesiti postigli da 4 a 8; per i beni per i quali la documentazione è completa ed idonea

4) identifichi con precisione i dati catastali e confini e sommariamente descriva l’immobile pignorato, verificando la corrispondenza con i dati nell’atto di pignoramento;

5) dica dello stato di possesso del bene, con l’indicazione, se occupato da terzi, del titolo in base al quale è occupato e della consistenza del nucleo familiare dell’occupante, con particolare riferimento all’esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento;

6) indichi il regime patrimoniale dell’esecutato, se coniugato;

7) riferisca della regolarità edilizia e urbanistica del bene nonché l’esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso; in particolare indichi la destinazione urbanistica del terreno risultante dal certificato di destinazione urbanistica di cui all’art. 30 del T.U. di cui al D.P.R. 6.6.01 n. 380, nonché le notizie di cui all’art.

46 di detto T.U. e di cui all’art. 40 dellaL.28.2.85 n. 47, e succ. mod.; in caso di insufficienza di tali notizie, tale da determinare la nullità di cui all’art. 46, comma 1 del citato T.U. ovvero di cui all’art. 40, co. 2, della citata L. 47/85, faccia di tanto l’esperto menzione nel riepilogo, con avvertenza che l’aggiudicatario potrà, ricorrendone i presupposti, avvalersi delle disposizionidi cui all’art. 46, co. 5, del citato T.U. e di cui all’art. 40, co. 6, della citata L.47/85;

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8) determini il valore con l’indicazione del criterio di stima adottato al fine della determinazione del prezzo base di vendita, formando, se opportuno al fine di conseguire una più vantaggiosa occasione di vendita o una migliore individuazione dei beni, lotti separati;

ESPONE QUANTO SEGUE

I beni oggetto di esecuzione immobiliare saranno presi in considerazione specificando:

o DATI DI PIGNORAMENTO

o UBICAZIONE DEGLI IMMOBILI, CONSISTENZA, CONFINI, PARTI COMUNI E SERVITU’

o IDENTIFICAZIONE CATASTALE

o CORRISPONDENZA TRA IDENTIFICAZIONE CATASTALE ED IMMOBILI PIGNORATI

o PROPRIETA’, REGIME PATRIMONIALE DELL’ESECUTATO o DISPONIBILITA’ DEI BENI

o PROVENIENZA DEL BENE

o REGOLARITA’ EDILIZIA ED URBANISTICA DEI BENI o ATTI PREGIUDIZIEVOLI

o DESCRIZIONE DEI BENI

o CALCOLO SUPERFICIE COMMERCIALE

o STIMA DEI BENI

DATI DI PIGNORAMENTO

L’Atto di pignoramento immobiliare, è stato redatto dall’Avv. Carlo Lancellotti, con studio in Modena in via Cesare Battisti n. 85, ritirato dall’esecutato sig.

************* presso la Casa Comunale di Castelnuovo Rangone il 26/02/2013

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perché l’esecutato stesso era risultato assente presso la sua sede di

*************.

I beni pignorati, così come descritti nell’Atto di Pignoramento, consistono in:

1. Villetta ad uso abitativo con annesso garage siti in Comune di Riolunato (MO) via Valdolino n. 22 e censiti al N.C.E.U. del Comune di Riolunato al Foglio 23:

mappale 466 sub 3, cat A/7, vani 8, via Valdolino n. 22 (villetta) mappale 466 sub 2, cat C/6, mq 19, via Valdolino n. 22 (garage)

2. Terreni siti in Comune di Riolunato e censiti al N.C.T. di detto Comune al Foglio 23:

mappale 465, terreno di are 00.30 mappale 467, terreno di are 23.70

UBICAZIONE DEGLI IMMOBILI, CONSISTENZA, CONFINI, PARTI COMUNI E SERVITU’

Le consistenze pignorate sono ubicate in via Valdolino n° 22 a Riolunato (MO), e sono formate da un villetta unifamiliare con autorimessa ed un terreno boschivo circostante.

Ai fini di codesta perizia le consistenze pignorate costituiscono un unico lotto immobiliare. La consistenza è di seguito descritta:

Villetta unifamiliare con autorimessa disposta su quattro livelli con

terreno circostante così composta:

piano seminterrato: autorimessa, centrale termica, cantina

piano terra: cucina, bagno, ripostiglio, soggiorno/pranzo e portico d’ingresso all’abitazione

piano primo: 3 camere, bagno

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piano secondo/soffitta: 2 ambienti comunicanti Terreno boschivo circostante di circa 3.000 mq.

La villetta confina su tutti e quattro i lati col proprio terreno di pertinenza mappale 466.

Il mappale 466 confina a nord con la strada pubblica di via Valdolino, a sud est con l’altra strada pubblica di via Trainatora, ad ovest col mappale 466 di proprietà dell’esecutato.

Il terreno mappale 465 confina a nord e ad ovest col mappale 464 (proprietà

*************) a sud con via Valdolino e ad est con via Trainatora.

Il terreno mappale 467 confina a nord con via Valdolino e col mappale 461 (proprietà *************), ad est col mappale 466, a sud con via Trainatora e ad ovest col mappale 110 del foglio 24 (proprietà *************).

IDENTIFICAZIONE CATASTALE

Dalle ricerche condotte presso l’Agenzia del Territorio si è constatato che il lotto immobiliare è così distinto:

Catasto Fabbricati del Comune di Riolunato (MO)

- Foglio 23, particella 466, sub 3, cat A/7, classe 2, 8 vani, rendita € 764,36 - Foglio 23, particella 466, sub 2, cat C/6, classe 5, consistenza 19 mq,

rendita € 29,44

Catasto Terreni del Comune di Riolunato (MO)

- Foglio 23, particella 465, classe 2, qualità CAST FRUTTO, superficie are 00 ca 30, deduz BCA, reddito dominicale € 0,01, reddito agrario €0,01.

- Foglio 23, particella 467, classe 1, qualità CAST FRUTTO, superficie ha 23 are 70, deduz BCA, reddito dominicale € 1,47, reddito agrario €0,49.

-

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CORRISPONDENZA TRA IDENTIFICAZIONE CATASTALE ED IMMOBILI

PIGNORATI

C’è piena corrispondenza tra identificazione catastale attuale e quanto descritto nell’Atto di pignoramento.

PROPRIETA’, REGIME PATRIMONIALE DELL’ ESECUTATO

La proprietà del lotto immobiliare appartiene all’esecutato, ************* nato a

************* il *************. Dall’estratto riassunto dal registro degli atti di matrimonio del *************, rilasciato dal comune di Formigine (MO), risulta che in data ************* è stata dichiarata la cessazione degli effetti civili del matrimonio tra il sig. ************* e la sig.ra *************.

DISPONIBILITA’ DEI BENI

In occasione di un primo sopralluogo effettuato dal CTU in data 10/02/2014, la proprietà era vuota e abbandonata. Il sopralluogo del lotto immobiliare è stato effettuato in data 05/07/2014 dopo l’accesso forzoso da parte dell’Istituto Vendite Giudiziarie di Modena.

PROVENIENZA DEI BENI

La proprietà del lotto immobiliare appartiene all’esecutato, sig. *************

nato a ************* il *************, in forza dell’Atto di Compra-vendita dell’8 giugno 1971 Rep n. 531 tra il Comune di Riolunato ed il *************, registrato a Pavullo nel Frignano il 14/7/1971 n. 646 mod I vol 162, stipulato a seguito della Delibera di Consiglio Comunale n. 15 del 20/07/1969. L’oggetto della compravendita era un lotto di area edificabile di circa 3528 mq.

REGOLARITA’ EDILIZIA ED URBANISTICA DEI BENI

Dalle ricerche effettuate presso l’archivio dell’Ufficio Tecnico del comune di Riolunato è stato riscontrato che l’edificio è stato realizzato in forza dei

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seguenti atti autorizzativi:

• Nulla Osta del sindaco del 24/06/1972 prot n. 746 pratica n. 19/72 per realizzazione di una villetta turistica

• Variante approvata con Nulla Osta del sindaco 29/04/1973 alla domanda di variante prot. n. 511 del 13/03/1973

• Denuncia di Inizio Attività (DIA) oer opere di manutenzione straordinaria prot n. 3543 del 17/07/1999 per sostituzione del manto di copertura ed opere esterne consistenti nel rifacimento de muretti di sostegno e di marciapiedi.

Lo stato attuale rilevato dal CTU risulta coincidente con lo stato autorizzato del Comune e con quello catastale.

Per la destinazione urbanistica dei terreni il Certificato di Destinazione Urbanistica del 10/02/2014 prot n. 197 in allegato riporta quanto segue:

Foglio 23 Mappale 465

ZONA OMOGENEA DI TIPO B con le prescrizioni dettate all’art. 27 delle Norme Tecniche di Attuazione. Riferimento grafico: Tav. 1.4 "Destinazioni di zona" Variante 2009

Le “Zone omogenee di tipo B” sono descritte dall’art. 27 delle NTA come “le parti del territorio comunale totalmente o parzialmente edificate, diverse dalle zone A, a prevalente destinazione residenziale”. Lo stesso articolo prevede inoltre l’ampliamento delle strutture esistenti, nel rispetto degli indici e dei parametri previsti per tali zone.

PARTE (70%) ZONA OMOGENEA DI TIPO B con le prescrizioni dettate all’art.

27 delle Norme Tecniche di Attuazione (vedi sopra mappale 465). Riferimento

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grafico: Tav. 1.4 "Destinazioni di zona" Variante 2009

PARTE (15%) ZONE A VERDE PUBBLICO URBANO con le prescrizioni dettate all’art. 50 delle Norme Tecniche di Attuazione.

Le “Zone a verde pubblico urbano” sono definite dal suddetto articolo delle NTA come “finalizzate alla realizzazione di parchi e attrezzature sportive e ricreative, la cui superficie concorre alla formazione dello standard minimo richiesto dalla L.R. 47/78 e successive modificazioni”.

PARTE (15%) ZONE DESTINATE ALLA CONSERVAZIONE E RIQUALIFICAZIONE DEI CASTAGNETI con le prescrizioni dettate all’art. 75 delle Norme Tecniche di Attuazione. Tav. 2.4 "Sistemi dei vincoli e delle tutele”

Variante 2009

In tali zone, ai sensi del suddetto articolo delle NTA, “è fatto obbligo della salvaguardia e della qualificazione dei castagneti esistenti”, dovrà “essere curato il mantenimento degli impianti arborei esistenti secondo forme di gestione tradizionale che tuttavia assicurino la conservazione della produttività degli impianti stessi, la loro funzione paesaggistica ed il loro ruolo ecologico generale e che non comportino sostanziali modificazioni agli assetti geomorfologici dei luoghi interessati”. Inoltre è “fatto obbligo della conservazione e manutenzione del castagneto tipico da frutto e ne è consentito il ripristino e la ricostruzione delle zone di maggior degrado”.

PARTE (40%) ZONE A VERDE PUBBLICO URBANO con le prescrizioni dettate all’art. 50 delle Norme Tecniche di Attuazione (vedi sopra mappale 466).

PARTE (50%) ZONE DESTINATE ALLA CONSERVAZIONE E

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RIQUALIFICAZIONE DEI CASTAGNETI con le prescrizioni dettate all’art. 75 delle Norme Tecniche di Attuazione (vedi sopra mappale 466).

PARTE (50%) SISTEMA FORESTALE E BOSCHIVO ED ELEMENTI DELLA VEGETAZIONE DIFFUSA con le prescrizioni dettate all’art. 74 delle Norme Tecniche di Attuazione. Tav. 2.4 "Sistemi dei vincoli e delle tutele” Variante 2009

Il suddetto articolo delle NTA “individua come sistema strutturante la forma del territorio le zone coperte da vegetazione forestale o boschiva, in qualsiasi stadio di sviluppo”. Tali zone sono desunte dalle tavole “Carta forestale ed uso del suolo” del PTCP e sono sottoposte, tra l’altro, al vincolo paesaggistico ai sensi del DLgs n. 42 del 22/01/2004.

Inoltre i tre mappali 465,466 e 467 si trovano ai limiti di un’area interessata da una frana quiescente, ai sensi della “Carta del dissesto” Tav. n 4 Variante 2009.

ATTI PREGIUDIZIEVOLI Il lotto è gravato dai seguenti atti pregiudizievoli:

• Trascrizione n. 9554/7460 del 26/07/1971 nascente da atto di vendita Rogato dal Segretario Comunale di Riolunato (MO) in data 08/06/1971 a favore di *************, contro *************

• Iscrizione n. 41879/10266 del 02/11/2006 nascente da decreto ingiuntivo Tribunale di Modena del 15/02/2006 a favore di: Banco Popolare di Verona e Novara Soc. Coop. A.r.l. – Verona contro

************* oggetto: sorte capitale € 88.000,00, ipoteca € 150.000,00 su

- immobile (C/6) in Riolunato rif. Catastali foglio 23 mapp. 466 sub 2

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- abitazione in villini (4/7) in Riolunato rif catastali foglio 23 mapp 466 sub 3

- terreno in Riolunato rif catastali foglio 23 mapp 465 di centiare 30 - terreno in Riolunato rif catastali foglio 23 mapp 467 di are 23 e centiare 70

• Iscrizione n. 50025/12165 del 20/12/2006 nascente da Decreto Ingiuntivo Tribunale di Modena del 15/02/2006 a favore di: Banco Popolare di Verona e Novara Soc. Coop. A.r.l. – Verona contro

*************

Oggetto: sorte capitale € 507.748,61, ipoteca € 600.000,00 su, fra gli altri, del sig. *************

- immobile (C/6) in Riolunato rif. Catastali foglio 23 mapp. 466 sub 2 - abitazione in villini (4/7) in Riolunato rif catastali foglio 23 mapp 466 sub 3

• Iscrizione n. 9863/2511 del 13/03/2007 nascente da Decreto Ingiuntivo Tribunale di Modena del 24/02/2006 a favore di Banca Popolare dell’Emilia Romagna Soc. Coop. – Modena contro

*************

Oggetto: sorte capitale € 1.949.555,03, ipoteca € 2.200.000,00 su, fra gli altri, del sig. *************

- immobile (C/6) in Riolunato rif. Catastali foglio 23 mapp. 466 sub 2 - abitazione in villini (4/7) in Riolunato rif catastali foglio 23 mapp 466

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sub 3

• Trascrizione n. 6031/3512 del 13/03/2013 nascente da Pignoramento Ufficiale Giudiziario del Tribunale di Modena del 26/02/2013 a favore di Banco Popolare Società Cooperativa

DESCRIZIONE DEI BENI

La villetta è ubicata sulla fiancata di una collina e vi si accede da uno stradello che nell’ultimo tratto è in forte pendenza. Esso è posto al limite dell’abitato del capoluogo di Riolunato.

L’accesso principale all’abitazione avviene dal terrazzo al piano terra coperto dal portico realizzato con una copertura in legno, sporgente rispetto alla terrazza di circa 70 cm, costituita da montanti e capriate in legno massiccio con sovrastante perlinato e tegole in cotto. Il terrazzo stesso continua con un’altra striscia, larga circa 1 m e coperta anch’essa dalla copertura in legno, fino alla sommità della breve scala d’accesso allo stesso. La pavimentazione del terrazzo è lastre di pietra naturale disposte alla palladiana.

Al piano terra il soggiorno pranzo ha il pavimento coperto da una moquette, le pareti intonacate e tinteggiate, un camino in un angolo e una vecchia stufa in ghisa sul lato opposto. La cucina e il bagno invece hanno un pavimento in ceramica ed un rivestimento dello stesso materiale per circa 1,60 mt. Le finestre sono in legno e vetro semplice, dotate di scuri esterni in legno.

Le porte interne sono in legno tamburato e vetro. Da una scala interna in cemento armato con gradini rivestiti in legno, si accede al primo piano dove

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sono ubicate n. 3 camere da letto, un bagno ed un piccolo disimpegno.

Quest’ultimo è pavimento in legno, le camere con moquette, il bagno con pavimento in ceramica e rivestimento di altezza m 2,20.

Da una botola posta nel soffitto del disimpegno a mezzo di una scala retrattile si accede alla soffitta che consta di due ambienti comunicanti divisi da una porta a soffietto, con pavimenti coperti da moquette. Il soffitto è a due falde con altezza massima al colmo è di m 2,80 ed altezza minima m 0,00.

In tutti gli ambienti le pareti ed i soffitti sono in intonaco rustico tinteggiato.

È presente l’impianto elettrico, idrico e fognario mentre è assente l’impianto del gas. È presente una cucina a gas alimentata da una bombola di gas.

L’impianto di riscaldamento è di tipo centralizzato ad aria, costituito da un sistema di canalizzazione con bocchette di uscita in ogni ambiente, alimentato da un generatore di calore ubicato in un locale tecnico al piano seminterrato. Il generatore serve anche l’impianto dell’acqua calda sanitaria ed appare a vista in condizioni di manutenzione pessime. E’ probabile che non sia funzionate.

Non è presente un impianto di climatizzazione estiva.

L’accesso al piano seminterrato avviene attraverso una porta basculante che conduce al garage, dal quale si accede ad altri due locali di cui uno è la centrale termica l’altro una cantina.

Lo stato manutentivo dell’intero edificio complessivamente è buono, il sistema costruttivo dell’edificio è in muratura portante e solai in latero-cemento.

La proprietà si estende ad un terreno circostante attualmente boschivo.

CALCOLO SUPERFICIE COMMERCIALE

La superficie commerciale dei beni in oggetto è calcolata secondo quanto indicato dagli usi e costumi della Provincia di Modena:

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muri perimetrali esterni per intero;

murature confinanti con altre proprietà o parti comuni calcolate per ½;

murature interne calcolate per intero locali di servizio (soffitte e cantine) ad 1/3 portici, balconi e garage al 50%;

sottotetti praticabili al 75%

aree di pertinenza del fabbricato al 10%

terreni in base ai Prezzi Agricoli Medi della Provincia di Modena anno 2013 Nel rispetto dei parametri sopra citati, sulla base delle misurazioni occorse in occasione del sopralluogo, con l’ausilio degli elaborati grafici ottenuti presso l’ufficio tecnico del Comune di Riolunato, è stata misurata la superficie commerciale pari a:

VILLETTA

Piano Terra: 68,57 mq

Portico Piano Terra: 15,63 (superficie commerciale derivante dalla superficie misurata pari a mq 31,26 ridotta al 50%)

Piano Primo: 68,57 mq

Piano secondo (sottotetto): 33,54 mq (superficie commerciale derivante dalla superficie misurata pari a mq 44,72 ridotta al 75%)

Piano seminterrato: 24,69 mq (superficie commerciale derivante dalla superficie misurata pari a mq 49,37 ridotta al 50%)

Sommano: 68,57 + 15,63 + 68,57 + 33,54 + 24,69 = 211,00 mq Totale Superficie Commerciale Villetta = 211 mq

TERRENI:

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Mappale 465, di superficie totale 30 mq

Mappale 466, di superficie totale 870 mq (già detratto dell’area sedime fabbricato pari a 100 mq)

Mappale 467, di superficie totale 2370 mq Sommano: 30 + 870 + 2370 = 3270 mq Totale Superficie Terreni = 3270 mq

RIEPILOGO SUPERFICI COMMERCIALI:

VILLETTA: 211 mq TERRENI: 3270 mq

STIMA DEI BENI

Lo scopo della stima è la definizione del valore di mercato del lotto immobiliare sopra descritto. Il valore di mercato è il più probabile prezzo al quale un determinato bene può essere compravenduto alla data della stima, posto che l’acquirente ed il venditore hanno operato in modo indipendente, non condizionato e nel proprio interesse, dopo un’attività di marketing durante la quale entrambe le parti hanno agito con eguale capacità, con prudenza e senza costrizione.

Alla luce di quanto sopra esposto, per determinare il valore di mercato del lotto immobiliare si è tenuto conto delle caratteristiche dei beni da stimare, dello stato di manutenzione, della destinazione d’uso, dell’area urbana specifica dove è collocato l’edificio e dell’epoca di costruzione.

Sono stati valutati inoltre gli aspetti economici relativi sia all’eventuale capacità edificatoria residua per le Zone omogenee di tipo B sia

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all’accessibilità particolarmente difficoltosa nell’ultimo tratto dello stradello d’accesso nonché al vincolo idrogeologico che interessa l’area (frana quiescente).

Sulla base di questi elementi sono stati analizzati i prezzi di compravendite aventi per oggetto immobili simili, avvenute negli ultimi anni nella zona dove è ubicato il lotto immobiliare e/o in zone assimilabili del territorio comunale, con prezzi desunti da indagini di mercato esperite presso operatori del settore e sulla base delle proprie conoscenze professionali nel settore.

Il valore di mercato del lotto immobiliare, a corpo e non a misura, si stima in Euro 197.000,00 (Euro CENTONOVANTASETTEMILA/00).

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Ad evasione dell’incarico ricevuto si ringrazia per la fiducia accordatami, restando a disposizione del Giudice per ogni eventuale chiarimento.

Modena 28 ottobre 2014

IL CTU

ING PASQUALE DEL NESO

Allegati:

Foto Piante

Regolarità urbanistica

Certificato di destinazione urbanistica Estratto mappa catastale

Planimetrie catastali ed Elaborato Planimetrico

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Visure catastali

Estratto di matrimonio

Atto di compravendita del 8/06/1971