TRIBUNALE DI RIMINI
SEZIONE FALLIMENTARE
Fallimento N 37/2017
Giudice Delegato Dott.sa FRANCESCA MICONI Curatore Dott.sa RAFFAELLA D’ELIA
C.T.U. Geom. STEFANO TOSI BRANDI
INCARICO Il sottoscritto geom. Stefano Tosi Brandi
, tecnico iscritto all’Albo dei Consulenti Tecnici del Tribunale di Rimini, redige la seguente relazione di stima.
PREMESSA
Beni appartenenti alla procedura FALLIMENTO N.37 /2017 1 In capo alla soc.
-
Rif.1 - Unità immobiliare INDUSTRIALE in Comune di Coriano (RN), località Pian della Pieve, via Fiume n.64;
C.U. Fg..16, part. 26, sub.4;
Rif.2 - Unità immobiliare INDUSTRIALE in Comune di Coriano (RN), località Pian della Pieve, via Fiume n.64;
C.U. Fg..16, part. 26, sub.5;
Rif.3 – Particelle di terreno - Strada di accesso ai manufatti di cui sopra in Comune di Coriano (RN), località Pian della Pieve, via Fiume n.64;
C.T. Fg..16, part. 180;
C.T. Fg..16, part. 181;
C.T. Fg..16, part. 268;
La presente relazione viene redatta in riferimento alla situazione di fatto rilevata nel sopralluogo eseguito in data 10/05/2018
DESCRIZIONE
Nb: le consistenze sono determinate in relazione ai manufatti riscontrabili nelle planimetrie catastali e nell’elaborato allegato all’istanza di condono edilizio presentata al comune di Coriano (di cui si darà conto nel corso della relazione), mediante sommario rilievo di controllo delle dimensioni indicate negli elaborati relativi
Rif.1 - Unità immobiliare INDUSTRIALE in Comune di Coriano (RN), località Pian della Pieve, via Fiume n.64;
C.U. Fg..16, part. 26, sub.4;
Rif.2 - Unità immobiliare INDUSTRIALE in Comune di Coriano (RN), località Pian della Pieve, via Fiume n.64;
C.U. Fg..16, part. 26, sub.5;
Piena proprietà di unità immobiliari industriali con accessori formata da più manufatti quali magazzini, uffici, laboratori, spogliatoi ecc.. Il tutto per uno sviluppo di superfici di mq.3300 lordi.
Nb : i Rif1 e Rif.2. vengono trattati come unica unità in quanto i manufatti del Rif.2 sono porzioni della stesso immobile (Rif.1) censiti provvisoriamente dall’Ufficio Tecnico Erariale a seguito di verifiche da fotogrammetria aerea ed affissione all’albo pretorio comunale concluso il 02.07.2012 prot.RN 28228/2012.
Rif.3 – Particelle di terreno - Strada di accesso ai manufatti di cui sopra in Comune di Coriano (RN), località Pian della Pieve, via Fiume n.64;
C.T. Fg..16, part. 180;
C.T. Fg..16, part. 181;
C.T. Fg..16, part. 268;
Piena proprietà di particelle catastali agricole di fatto adibite a strada di accesso alle unità di cui sopra nonché ad altre unità confinanti oltre a lingua di terreno posta a confine.
TITOLARITA’ (omologa per tutti i beni descritti) e confini
Rif.1-2-3
Tutti i beni sopra indicati oggetto di fallimento, risultano intestati alla seguente società:
-
Le unità immobiliari vengono poste in vendita per i seguenti diritti:
Piena proprietà per la quota di 100/100.
FORMA GIURIDICA DEL DEBITORE
Persona Giuridica. Trattasi di beni pervenuti in forza di aggiudicazione asta Tribunale di Rimini (decreto di trasferimento del 09.12.2003 Rep. N. 2715).
CONSISTENZA
Rif.1 - Unità immobiliare INDUSTRIALE in Comune di Coriano (RN), località Pian della Pieve, via Fiume n.64;
C.U. Fg..16, part. 26, sub.4;
Rif.2 - Unità immobiliare INDUSTRIALE in Comune di Coriano (RN), località Pian della Pieve, via Fiume n.64;
C.U. Fg..16, part. 26, sub.5;
SUPERFICIE LORDA E COMMERCIALE
DESTINAZION I
SUPERFIC I LORDE
CONFORMITA URBANISTIC
A
ALTEZZ A
PIAN O
CONDIZIONI COEFF EQUIVALENT
E
SUPERFICI COMMERCIAL
I Locale
principale originario
300 SI terra medie 1,00 300
Uffici, laboratori, spogliatoi ecc
1500 circa
NO terra medie 1.00 1500
Magazzini locali tecnici
1000 circa
NO terra Scarse/fatiscent
i
1.00 1000
Tettoie, silos, manufatti esterni, cisterne ecc
500 NO terra fatiscenti 0.30 150
TOTALE 2950
AREA DI
PERTINENZA al lordo di superfici coperte da immobili (
24.931 mq
SI terra
La consistenza è stata determinata sulla scorta di sommarie verifiche sul posto nonché elaborati grafici allegati a pratiche urbanistiche e catastali. Verifiche effettuate con difficoltà visto il degrado avanzato dell’immobile in notevoli aree dei fabbricati.
Rif.3 – Particelle di terreno - Strada di accesso ai manufatti di cui sopra in Comune di Coriano (RN), località Pian della Pieve, via Fiume n.64;
C.T. Fg..16, part. 180;
C.T. Fg..16, part. 181;
C.T. Fg..16, part. 268;
DESTINAZIONI SUPERFICI LORDE
ALTEZZA PIANO CONDIZIONI COEFF EQUIVALENTE
SUPERFICI COMMERCIALI
Terreno agricolo 2284 Terra Strada di
accesso e lingua di terra incolta
1 2284
La consistenza è stata sommariamente verificata a vista ma non sono stati eseguiti rilievi topografici per una più accurata verifica della stessa e dei confini di proprietà.
CORRISPONDENZA CATASTALE
Rif.1 - Unità immobiliare INDUSTRIALE in Comune di Coriano (RN), località Pian della Pieve, via Fiume n.64;
C.U. Fg..16, part. 26, sub.4;
Catasto Fabbricati (C.F.)
Foglio Part. Sub. Categoria Classe Zona
Cens.
Consistenza Rendita €.
16 26 4 D/8 21.334,00
L’unità di cui sopra è difforme nella sua rappresentazione grafica in quanto sono state rimosse porzioni di edificio abusive nonché pareti interne.
Rif.2 - Unità immobiliare INDUSTRIALE in Comune di Coriano (RN), località Pian della Pieve, via Fiume n.64;
C.U. Fg..16, part. 26, sub.5;
Catasto Fabbricati (C.F.)
Foglio Part. Sub. Categoria Classe Zona
Cens.
Consistenza Rendita €.
16 26 5 D/7 850,50
L’unità di cui sopra nasce da un censimento d’ufficio dato dall’UTE di Rimini a seguito di verifiche da fotogrammetria aerea ed affissione all’albo pretorio comunale concluso il 02.07.2012 prot.RN 28228/2012. Tale unità non è provvista di elaborato grafico, in attesa di espletamento variazione catastale.
Catasto Terreni (C.T.)
Rif.3 – Particelle di terreno - Strada di accesso ai manufatti di cui sopra in Comune di Coriano (RN), località Pian della Pieve, via Fiume n.64;
C.T. Fg..16, part. 180;
C.T. Fg..16, part. 181;
C.T. Fg..16, part. 268;
Foglio Part Qualità Classe Superficie . R.D. R.A
16 180 SEMINATIVO 2 900 Euro 6,97 Euro 6,04
Foglio Part Qualità Classe Superficie . R.D. R.A
16 181 SEMIN. ARBOR 3 848 Euro 4,16 Euro 4,60
Foglio Part Qualità Classe Superficie . R.D. R.A
16 268 PASCOLO U 536 0,97 0,36
CORRISPONDENZA URBANISTICA
Rif.1 - Unità immobiliare INDUSTRIALE in Comune di Coriano (RN), località Pian della Pieve, via Fiume n.64;
C.U. Fg..16, part. 26, sub.4;
Rif.2 - Unità immobiliare INDUSTRIALE in Comune di Coriano (RN), località Pian della Pieve, via Fiume n.64;
C.U. Fg..16, part. 26, sub.5;
Gli immobili/manufatti facenti parte dei Rif.1 e Rif.2 sono sorti in forza di svariati Permessi / Sanatorie quali :
-Prog.4086 del 14.12.1965;
-Prog.24, prot.7278 del 19.07.1982;
-SANATORIA n.97/B Prot.3139/1986, rilasciata il 30.11.1988 (cond. Edil. L.47/85) -Prog.27/325 , prot.3158 del 21.12.1987;
-Art.26 L.47/85 Prot.3838 del 08.04.1988;
-DIA pratica n.460 /2011 prot.16951 del 02.12.2011;
-Istanza Condono (724/94) N. 418 prot.3294 del 13.03.1995 pratica ancora in itinere;
Le costruzioni oggetto della presente perizia risultano NON CONFORMI ai permessi sopracitati. Ovvero ci sono manufatti di vario tipo, più o meno precari e con intimazione alla demolizione avanzata dal Comune di Coriano.
Ma il fattore più gravoso risulta essere la MANCANZA DI PARERE da parte DELLA SOPRAINTENDENZA meritatamente al VINCOLO PAESAGGISTICO ex Legge Galasso che SE NON RILASCIATI RENDE NULLI tutti i progetti successivi al settembre 1985, compreso sanatorie L.47/85. Tale vincolo copre l’intera area di sedime dei fabbricati in oggetto estendendosi per ml.150 dal confinante corso d’acqua MARANO.
Ne consegue che gli unici edifici/manufatti LEGITTIMI sarebbero quelli realizzati antecedentemente alla imposizione del vincolo, ovvero quelli costituiti con il Prog.4086 del 14.12.1965.
Meritatamente alla pratica di sanatoria ancora in itinere L.724/94, N. 418 prot.3294 del 13.03.1995 si vuole far presente che la stessa tratta tamponamenti di precedenti tettoie, manufatti di depurazione, un centralina gas, nonché nuove tettoie.
Si segnala inoltre l’INESISTENZA DI UN QUALSIASI CERTIFICATO DI AGIBILITA’.
DESCRIZIONE DEI BENI E CARATTERISTICHE COSTRUTTIVE
Rif.1 - Unità immobiliare INDUSTRIALE in Comune di Coriano (RN), località Pian della Pieve, via Fiume n.64;
C.U. Fg..16, part. 26, sub.4;
Rif.2 - Unità immobiliare INDUSTRIALE in Comune di Coriano (RN), località Pian della Pieve, via Fiume n.64;
C.U. Fg..16, part. 26, sub.5;
L’intero complesso immobiliare è caratterizzato da più edifici/manufatti edificati in vari periodi per il soddisfacimento delle diverse lavorazioni che si sono susseguite negli anni. Ovvero la prima costruzione è stata quella legata ad una attività di cava per estrazione di inerti che prevedeva (per quanto alle aree oggetto di perizia) un capannone per lavorazioni, ed un silos di deposito.
La seconda attività che si è instaurata nel complesso è stata quella di lavorazione di capi di abbigliamento, nel caso specifico quella per il trattamento sbiancante di blue- jeans che nel ciclo produttivo ha richiesto la costruzione di vasche e depositi di particolari prodotti chimici o similari.
In ultimo successivamente all’acquisto all’asta a seguito di fallimento si è instaurata una azienda produttrice di macchinari di condizionamento.
Le premesse di cui sopra sono utili a spiegare la presenza in loco di diversi edifici e manufatti, quali vasche di decantazione e magazzini, idonei quasi esclusivamente ad attività specifiche.
Il corpo principale composto da più ambienti quali uffici, magazzini, ambienti di lavoro ecc è stato edificato in più tempi e presenta pertanto diverse caratteristiche costruttive, quali strutture portanti in calcestruzzo armato e tamponamenti in laterizio, oltre a locali in poutrelle di acciaio e tamponamenti in prefabbricato di laterizio o
lamiera coibentata. Fanno altresì parte del complesso principale varie strutture in ferro con copertura in fibrocemento.
Nel sito, ovvero in corpi staccati vi sono inoltre vari manufatti quali una struttura in calcestruzzo armato e solai in laterocemento di due piani (ex deposito di materiali ghiaiosi) oltre a tettoie e ripostigli vari in ferro e lamiera o pannelli prefabbricati.
Gli uffici, i bagni gli spogliatoi presentano caratteristiche di finitura quali pareti intonacate e tinteggiate o piastrellate. Gli ambienti di lavoro e magazzini sono intonacati e tinteggiati. Tanti locali deposito e ripostigli presentano ancora strutture al grezzo prive di finitura.
L’intero complesso è in pessimo stato manutentivo con diverse strutture non più utilizzabili.
La vegetazione limitrofa sta coprendo e occupando in maniera sempre più consistente molte parti di costruzioni ormai prive di infissi e copertura.
Lo stabile presenta, ove ancora presenti, infissi in ferro e vetro semplice e porte interne in legno.
Essendo ormai abbandonato da tempo vi sono muffe ed infiltrazioni in diversi locali.
Esternamente i piazzali di accesso e di manovra sono parte in asfalto o cemento anch’essi ormai in degrado avanzato con la vegetazione che si sta impadronendo di ogni superficie.
La recinzione ove presente è in rete metallica con cancello di accesso in ferro.
I confini verso il corso d’acqua Marano è privo di recinzioni e meritatamente a questo confine si mette in risalto che parte degli ampliamenti oggetto dell’istanza di condono ancora in itinere, sorgono su area demaniale, ovvero al di fuori dell’area di proprietà.
Rif.3 – Particelle di terreno - Strada di accesso ai manufatti di cui sopra in Comune di Coriano (RN), località Pian della Pieve, via Fiume n.64;
C.T. Fg..16, part. 180;
C.T. Fg..16, part. 181;
C.T. Fg..16, part. 268;
Trattasi di terreni a vocazione agricola ma che di fatto risultano essere per il 90%
della loro estensione a strada di accesso al complesso industriale. La piccola percentuale non a strada risulta essere una parte della sola particella 268 che sarebbe dovuta essere frazionata in quanto si trova adiacente ad una particella non di proprietà (mapp.602) senza alcun utilizzo.
STATO DI OCCUPAZIONE (omologa per tutti i beni descritti) -
Rif.1 - Unità immobiliare INDUSTRIALE in Comune di Coriano (RN), località Pian della Pieve, via Fiume n.64;
C.U. Fg..16, part. 26, sub.4;
Rif.2 - Unità immobiliare INDUSTRIALE in Comune di Coriano (RN), località Pian della Pieve, via Fiume n.64;
C.U. Fg..16, part. 26, sub.5;
Rif.3 – Particelle di terreno - Strada di accesso ai manufatti di cui sopra in Comune di Coriano (RN), località Pian della Pieve, via Fiume n.64;
C.T. Fg..16, part. 180;
C.T. Fg..16, part. 181;
C.T. Fg..16, part. 268;
Tutti i beni risultano attualmente nella disponibilità del debitore.
PROVENIENZE VENTENNALI :
Tutti i beni Rif.1, Rif.2, Rif.3 sono intestati alla attuale proprietà in forza di aggiudicazione asta Tribunale di Rimini (decreto di trasferimento del 09.12.2003 Rep.
N. 2715).
Precedentemente sono stati intestati dal 24.01.1998 al 08.12.2003 a
a seguito di Rogito Not. dott.Girola con sede in Cesena (FC) del 24.01.1998 rep.n.47;
FORMALITA’ PREGIUDIZIEVOLI
Le particelle catastali distinte nel C.T. al Fg.16 part.181 e 601 risultano gravate da servitù di passaggio a favore delle altrui proprietà quali particelle n.600 (atto not.
Dott.Ciacci Barbara in Rimini del 26.04.2005 rep. 140091) e part. N.602 atto not.
Dott.Ciacci Barbara in Rimini del 29.12.2005 rep. 143473/8976.
STIMA
Criterio di stima :sintetico comparativo.
Considerate le caratteristiche intrinseche ed estrinseche delle unità immobiliari oggetto di stima sovraesposte, tenuto conto
_dell’ubicazione degli immobili;
_del livello e grado di finitura dei fabbricati;
_dello stato di manutenzione e conservazione dei medesimi;
_della natura, consistenza, giacitura del terreno;
_della consistenza dei beni;
_della situazione del mercato immobiliare attuale ed in particolare delle caratteristiche e consistenza della domanda e dell’offerta.
Dopo aver effettuato una attenta e puntuale ricerca di mercato mediante
_attività di indagine presso operatori ed agenzie di intermediazione immobiliare operanti in zona;
_ricerca di immobili similari offerti in vendita;
_acquisizione di informazioni presso l’Agenzia del Territorio ed in particolare verificando valori OMI primo semestre 2018 e V.A.M. anno 2017.
_consultazioni borsini immobiliari.
Fatte le soprastanti premesse, in considerazione della mancanza del N.O. sul vincolo di tutela ambientale che di fatto rende abusivi tutti i fabbricati costruiti o condonati successivamente al settembre 1985, la valutazione viene fatta sulle superfici del Prog.
n.4086 del 14.12.1965.
Per quanto ai fabbricati “abusivi” ovvero NON LEGITTIMANILI si devono mettere in conto i costi di demolizione e smaltimento.
Bisogna poi prendere atto che i problemi abilitativi sopracitati, non hanno impedito a tutt’oggi lo svolgimento delle mansioni lavorative delle aziende occupanti tali edifici.
Tale considerazione viene valutata dal sottoscritto perito in contrapposizione all’obbligo di demolizione ed ai suoi costi in quanto l’immobile potrebbe essere in qualche modo utilizzato (anche se solo come magazzino) e quindi produrre un profitto.
Il sottoscritto perito ritiene opportuno quantificare tale valore di utilizzo per almeno 10 anni meritatamente alle porzioni di edificio NON LEGITTIME ma in condizioni NORMNALI ovvero potenzialmente utilizzabili. Per tali superfici di circa mq. 1.500,00 si quantifica un valore di locazione di €15/mq./anno, che in questo caso portano ad un valore di potenziale affitto in 10 anni pari ad euro 15,00 x mq.1500 x anni 10 =
€225.000,00. Questo valore capitalizzato ad oggi ad un tasso del 4,5 % è quindi pari ad euro 145.161,29 arrotondato ad €.145.000,00.
Tale utilizzo deve comunque essere subordinato alla bonifica delle strutture esistenti in fibrocemento (ETERNIT) che viene quantificata da preventivo prot.571- 19P del 12.11.2019 euro 73.140 arrotondato ad euro 80.000 per lavori aggiuntivi di pulizia e sgombero parti precarie.
Detto quanto sopra, valutati tutti gli elementi in coesistenza all’esame delle documentazioni ufficiali reperite, premesso che al momento il mercato immobiliare in generale è sostanzialmente stagnante, si ritiene, in base a quanto accertato e alla specificità dell’immobile oggetto di valutazione, di attribuire all’immobile un valore unitario di €. 250,00 €/mq.ed €. 8,00 per l’area esterna. Tali valori risultano allineati ai valori OMI secondo semestre anno 2018 Comune Coriano Subzona/Frazioni Tipologia Capannoni tipici.
la valutazione viene data dalla superficie legittima ovvero mq.300 di fabbricato quale il corpo centrale ad uso laboratorio di altezza ml. 3.85/400 al quale aggiungere mq.
24.631 di area esterna libera quali piazzali e spazi di manovra ed area a verde. Non vengono valutate le particelle 180 e 181 in quanto strada di accesso con servitù di passaggio a favore anche ad altre proprietà (ovvero i valori sono ricompresi nella valutazione del bene principale).
Detti valori scaturiscono dall’adeguamento dei prezzi riscontrati per immobili usati in condizioni NORMALI offerti in vendita nelle adiacenze, trovando conferma nell’area della forbice indicata dal rilevamento OMI per il primo semestre 2019 per Fascia/zona suburbana/Frazioni comune di Coriano – capannoni tipici. Il suddetto valore è riferito allo stato conservativo normale (valido per immobili usati), scontati mediamente del 60% (per vetustà e pessimo stato di conservazione.
LOTTO UNICO Rif.1 + Rif.2 + Rif.3
Rif.1-2 3- Unità immobiliare INDUSTRIALE in Comune di Coriano (RN), località Pian della Pieve, via Fiume n.64;
C.U. Fg.16, part. 26, sub.4;
C.U. Fg.16, part. 26, sub.5;
C.T. Fg.16, part. 180;
C.T. Fg.16, part. 181;
C.T. Fg.16, part. 268;
Identificativo lotto Superficie convenzionale
Valore Unitario
Valore Potenziale
Detrazione per costi eliminazione difformità
Valore Reale
Rif.1-2 Unità immob.
industriale Valore immobile superfici LEGITTIME
300 mq. 250,00 75.000,00 € 75.000,00
Rif. 1-2 Unità immob.industriale
Valore di utilizzo superfici NON LEGITTIME stimato per
10 anni
1500mq 97.000,00 €. 145.000,00
Rif.1-2 Unità immob.
Industriale Costi di bonifica
ETERNIT
BONIFICA STRUTTURE IN ETERNIT
-€ 80.000,00
Rif.1-2 aree esterne, quali piazzali, ed aree
incolte
24.631 8,00 197.048,00 € 137.048,00
Rif.3 strade di accesso e parte aree verdi
incolte
2.284 0,00 in
quanto ricompreso
0,00
nel valore dei Rif.1-2
Rif.1-2-3 valore = 75.000,00+145.000,00-80.000,00+137.048,00= €. 277.048,00
Deprezzamento del 20 % (per assenza di garanzie per vizi occulti e per l’immediatezza della vendita giudiziaria)
€. 277.048,00– 20% = €. 221.638,40
Valore finale di stima dell’intero : €. 221.638,40 arrotondato ad €. 225.000,00 (euro DUECENTOVENTICINQUEMILA,00)
Prezzo dell’immobile e della relativa area esterna pertinenziale al netto delle decurtazioni delle superfici non legittimabili nello stato di fatto in cui si trova, nonché del valore di utilizzo e di spese di bonifica.
La presente relazione si compone di num.12 pagine compresa la copertina oltre agli allegati di seguito elencati:
-Allegato n°1 Stato di fatto Condono -SANATORIA n.97/B Prot.3139/1986, rilasciata il 30.11.1988 (cond. Edil. L.47/85).
-Allegato n°2 -Prog.4086 del 14.12.1965;
-Allegato n°3 Mappa Catastale;
-Allegato n°4 Planimetrie e visure catastali;
-Allegato n°5 Docum. Fotografica;
-Allegato n°6 C.D.U;
-Allegato n°7 “Quesiti particolari”.
-Allegato n°8 Vista dall’alto.
-Allegato n.9 Preventivo Bonifica Fibrocemento.
Rimini lì 20.11.2019
L’esperto stimatore
Geom. Stefano Tosi Brandi
1)- Verifica delle servitù di passaggio per accedere agli immobili;
Si vi sono servitù di passaggio per accedere agli immobili, meglio descritte nella perizia alla pagina 9 “FORMALITA’ PREGIUDIZIEVOLI”.
2)- Verifica presenza vincoli demaniali e fluviali;
Si l’intera area è ricompresa in fascia di rispetto fluviale, ovvero in Area di Tutela Paesaggistica ART 142 DEL D.LGS. N. 42 DEL 2004 essendo ricompresa all’interno di ml. 150 dall’adiacente torrente Marano.
3)- Verifica regolarità Urbanistiche strutture Urbanistiche immobili
Gli immobili in capo alla risultano per la quasi totalità delle loro superfici NON LEGITTIMI ad eccezione di una porzione di mq.300, il tutto meglio descritto nella perizia.
4)- Verifica di eventuale presenza di sostanze o beni che necessitino di bonifica ambientale;
Il sottoscritto tecnico, in merito al sopracitato quesito, afferma che sul posto sono presenti cisterne, vasche di decantazione e altri manufatti abbandonati da anni ed oltretutto mai utilizzati dalla ditta ultima proprietaria che esercitava un attività industriale di produzione/assemblaggio macchine condizionatrici ed affini.
Trattasi quindi di costruzioni utilizzate negli anni ante 2000 e per i quali a seguito di indagine dei terreni eseguite da ARPA non sono state rilevate sostanze inquinanti , ma sono state prescritte lo svuotamento delle sostanze residue poste nelle varie cisterne e vasche.
Sono presenti invece notevoli quantità di strutture ovvero copertura della maggior parte dei fabbricati in fibrocemento (etrenit) per il quale necessita opera di bonifica (vedi preventivo allegato 9).
5)- Verifica destinazione urbanistica dei terreni adiacenti;
I terreni adiacenti a quelli oggetto della presente perizia sono inseriti in zona di tutela dei caratteri ambientali dei corsi d’acqua.
Rimini lì 20-11-2019
L’esperto stimatore
Geom. Stefano Tosi Brandi
