p.da
TRIBUNALE CIVILE DI CUNEO
FALLIMENTO N.08/2018
“SEGHERIA ARTIGIANA FULCHERI FILIPPO & C. SNC, nonché nella qualità di soci illimitatamente responsabili
Fulcheri Enrico e Fulcheri Elda “
Giudice Delegato dott.ssa Natalia FIORELLO
Curatore Fallimentare Dr.ssa Valeria Domenino Dottore Commercialista con studio in Verzuolo Via Don Orione, 1
RELAZIONE DI STIMA DEL
PATRIMONIO IMMOBILIARE
E DEI DIRITTI REALI ACQUISITI AL FALLIMENTO DELLA DITTA
“SEGHERIA ARTIGIANA FULCHERI FILIPPO & C. SNC, nonché nella qualità di soci illimitatamente responsabili
Fulcheri Enrico e Fulcheri Elda “
Tecnico incaricato: Geom Giorgio Ariaudo Iscritto all’albo della provincia di Cuneo al N. 2313 Iscritto in elenco tecnico esperto del Tribunale di Cuneo al n. 59/96 Valutatore certificato ai sensi UNI 11558:2014 c.f.RDAGRG872B20I470B P.IVA 02427580044
con studio in Savigliano -CN- Via Togliatti, 8 telefono 0172.71.58.99 cellulare 348.26.58.630 fax 0172.75.13.60 email: gf.ariaudo@libero.it giorgio.ariaudo@geopec.it
Savigliano li, 07/05/2020
LOTTO 5 (box auto TORINO)
G E O S T U D I O
di ARIAUDO G. & MINA L.
GEOMETRI ASSOCIATI -Studio Tecnico- SAVIGLIANO, Via Togliatti 8 -CN- P.IVA 02427580044 – Tel.0172/715899 fax. 0172.751360
INTRODUZIONE
Premessa:
Il sottoscritto ARIAUDO geometra Giorgio, regolarmente iscritto all’albo dei Geometri della provincia di Cuneo al n 2313, consulente Tecnici del Tribunale di Cuneo in elenco al n. 59/96, Valutatore immobiliare Certificato ai sensi della norma UNI 11558:2014, con studio in Savigliano, Via Togliatti, 8 (tel 0172.715899) seguito dell’incarico ricevuto dall’Ill.mo Sig. Giudice delle procedura dott.ssa Natalia Fiorello in data 09/03/2018, relativamente alla procedura n. 08/2018, società “SEGHERIA ARTIGIANA FULCHERI FILIPPO & C. SNC, nonché nella qualità di soci illimitatamente responsabili “Fulcheri Enrico e Fulcheri Elda“, relativamente alla valutazione dei Beni Immobili acquisiti all’attivo della procedura, effettuato il sopralluogo ed in particolare presa visione del bene in data 24/01/2020, effettuate le opportune verifiche ed accertamenti, riferisce di seguito la propria valutazione che si era riservato in sede di redazione di inventario, elaborando una relazione di stima con all’interno:
1 - Identificazione dei beni immobili oggetto della vendita 2 - Descrizione sommaria
3 - Stato di possesso
4 4.1 - Vincoli ed oneri giuridici
4.1.1 - Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli
4.1.2 - Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale 4.1.3 - Atti di asservimento urbanistico
4.1.4 - Altre limitazioni d'uso
4.2 - Vincoli e oneri giuridici che saranno cancellati (e/o ristretti) a cura e spese della procedura 4.2.1 - Iscrizioni
4.2.2 - Pignoramenti 4.2.3 - Altre trascrizioni 4.2.4 - Altre limitazioni d'uso
4.3 - Giudizio di conformità urbanistico-edilizia e catastale 4.3.1 - Conformità urbanistico edilizia
4.3.2 - Conformità catastale 5 - Altre informazioni
6 - Attuali e precedenti proprietari
6.1 - Attuali proprietari da oltre il ventennio 7 - Pratiche edilizie
8 - Destinazione Urbanistica 9 - Consistenze
10 - Caratteristiche descrittive 11 - Valutazione complessiva del lotto
11.1 - Criterio di Stima 11.2 - Fonti di informazione 11.3 - Valutazione proprietà
1) IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA:
Proprietà per la quota di 1/1 di box auto in piano interrato, di un complesso condominiale di 7 piani fuori terra, oltre piano interrato. Situato in Torino Via Barbera Gaspero n. 35. (l’accesso al box può avvenire sia da rampa completa di cancello carraio motorizzato al civico 35/A che da quella presente al civico 35/C) Identificati al Catasto Fabbricati: Comune di Torino (To)
Intestato a: Fulcheri Enrico, nato a Cuneo il 13/05/1963, cf FLC NRC 63E13 D205E, prop. per 1/1:
x Foglio 1462, part. 138, sub 30, zona censuaria 3, categoria C/6, classe 4, consistenza 12 mq, Sup.
Catastale 13 mq, rendita 64,45 €, Via Barbera Gaspero, 35 piano S1 Coerenze da nord in senso orario:
x Aderenza con proprietà di cui alla particella 244, aderenza con box auto di altra ditta, nello stesso complesso condominiale, corsia di manovra, aderenza con altra unità di altra ditta nello stesso complesso condominiale.
Georeferenziazione:
x Latitudine: 45.0189341 x Longitudine: 7.63575245
Classe sismica:
x Zona sismica 4 ( Zona con pericolosità sismica molto bassa. E' la zona meno pericolosa dove le possibilità di danni sismici sono basse.)
nel dettaglio:
Proprietà per la quota di 1/1 di box auto in piano interrato, di un complesso condominiale di 7 piani fuori terra, oltre piano interrato. Situato in Torino Via Barbera Gaspero n. 35. (l’accesso al box può avvenire sia da rampa completa di cancello carraio motorizzato al civico 35/A che da quella presente al civico 35/C) Il box auto in piano S1, è composto da un unico locale avente pianta non perfettamente regolare con una larghezza di circa 2.62 ml, e lunghezza variabile da circa 4.92 a 5.08 ml. L’apertura di accesso garantita da basculante in ferro presenta una luce netta di circa 230 cm. Il locale ha altezza interna di 313 cm.
La superficie commerciale del box è pari a 14,54 mq
2) DESCRIZIONE SOMMARIA:
Caratteristiche zona: L’unità immobiliare in esame è ubicata in Mirafiori Sud (Mirafior Sud in piemontese) è un vasto quartiere della periferia sud di Torino che costituiva la Circoscrizione 10, dal 2016 accorpata con la Circoscrizione 2. Confina a est col quartiere Lingotto, a nord coi quartieri Nizza Millefonti e Lingotto, a ovest con un piccolo tratto dell'interporto di Torino, a sud con Beinasco (borgo "Le Fornaci"),
Servizi della zona: Servizi di quartiere a 360 gradi, con organizzazioni volte a valorizzare e far conoscere tramite web le attività locali e promuovere il commercio. (Tutto mirafiori)
Caratteristiche limitrofe: Mirafiori Sud rimane uno dei quartieri più vasti di Torino, tanto che costituiva una circoscrizione a sé, e si può dividere in alcune principali macrozone:
x l'area occidentale è occupata principalmente dal Cimitero Parco;
x l'area stabilimento FIAT;
x Il Villaggio (Vilagi), una zona abitativa compresa tra via Biscaretti e via Plava, sorta e popolata durante la crescita occupazionale della Fiat negli anni sessanta;
x Città Giardino, nome poi dato successivamente anche ad una zona situata nell'adiacente quartiere di Mirafiori Nord, è caratterizzata da graziose villette e case molto basse, con giardini e orti, situata tra via Monte Sei Busi e via Monte Cengio, nata sull'idea inglese della garden city;
x Cime Bianche (Sime Bianche), per via del colore dei tetti, zona compresa tra via Gian Carlo Anselmetti e corso Unione Sovietica; il rione compreso tra corso Unione Sovietica, strada delle Cacce, via Onorato Vigliani, strada del Castello di Mirafiori, il cui fulcro rimane il mercato rionale di via Cesare Pavese, oltre che la parrocchia S.S. Apostoli di via Togliatti/via Farinelli/Giardini Ravera; la vasta area verde del Parco Colonnetti, che comprende gli impianti sportivi del CUS Torino e quelli scientifici dell'ex-C.N.R., poi diventato Istituto elettrotecnico nazionale Galileo Ferraris, oggi Istituto nazionale di ricerca metrologica. Il vasto parco verde sorge sui resti del vecchio aeroporto, chiamato "Campo di Volo Mirafiori" o "Aeroporto Gino Lisa", mentre oggi è diventato una vera e propria riserva naturalistica;
x Basse di Mirafiori (Basse 'd Mirafior), una zona compresa tra via Artom, il confine con via Sestriere di Moncalieri e il torrente Sangone di Nichelino, caratterizzata da case in mattone rosso, basse e popolari, con la chiesetta delle Suore Lauretane di via Chiala 14, e che furono costruite per gli operai della FIAT, proprio dietro i casermoni di via Artom
Collegam. pubblici (km): Puoi arrivare a Mirafiori Sud con Bus, Tram, Treno o Metro. Queste sono le linee e i percorsi che hanno fermate nelle vicinanze - 41, 43, 62, 63 /, 71 (Bus)R, SFM4 (Treno)M1 (Metro)4 (Tram)
3) STATO DI POSSESSO:
L’immobile risulta libero, attualmente all’interno della proprietà in esame è presente una scaffalatura posticcia in legno.
4) VINCOLI ED ONERI GIURIDICI – aggiornamento al 21/02/2020 :
4.1. Vincoli ed oneri giuridici
4.1.1. Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna
4.1.2. Convenzioni matrimoniali e prov. d'assegnazione casa coniugale: Nessuna 4.1.3. Atti di asservimento urbanistico: Nessuno
4.1.4. Altre limitazioni d'uso: Nessuno
4.2. Vincoli e oneri giuridici che saranno cancellati (e/o ristretti) a cura e spese della procedura:
4.2.1. Iscrizioni: Nessuna 4.2.2. Pignoramenti: Nessuna 4.2.3. Altre trascrizioni:
Sentenza dichiarativa di Fallimento derivante da Atto Giudiziario a favore di Massa dei creditori del fallimento Segheria Artigiana Fulcheri Filippo & C. nonché dei soci illimitatamente responsabili
Fulcheri Elda e Fulcheri Enrico relativamente a unità negoziale n.1, per il diritto di piena proprietà, per la quota di 1/1
Contro Fulcheri Enrico, nato a Cuneo il 13/05/1963, cf FLCNRC63E13D205E, relativamente a:
x unità negoziale n.1, per il diritto di piena proprietà, per la quota di 1/1
A firma del Tribunale di Cuneo cf. 96001240041, atto giudiziario del 27/02/2018, rep.8/2018 trascritto a Torino 1 in data 05/02/2020, ai R.G. 4372, R.P. 3186
x Unità negoziale n.1:
Torino CF Fg 1462 part 49 sub 23 cat A/2 4 vani Corso Unione Sovietica 445 piano 4 Torino CF Fg 1462 part 138 sub 30 cat C/6 12 mq Via Barbera Gaspero, 35 piano S1
4.2.4. Altre limitazioni d'uso: nessuna
4.3. Giudizio di conformità urbanistico-edilizia e catastale:
4.3.1. Conformità urbanistico edilizia:
A seguito dell’esame della documentazione urbanistico/edilizia meglio descritte nel capitolo 7 che segue, non si rilevano difformità.
Oblazione stimata: € 0,00 Oneri totali stimati: € 0,00 (spese tecniche, iva e contributi cassa esclusi)
Nb: In relazione alle verifiche di sanabilità delle difformità registrate sugli immobili, pur nella volontà da parte del sottoscritto di fornire dati e informazioni complete nel rispetto dell’incarico ricevuto, in ordine alle limitazioni d’indagine esposte, lo scrivente deve constatare la pratica impossibilità di fornire un quadro dettagliato, esaustivo e definitivo sul punto. D’altra parte, per la natura ed i limiti insiti del mandato rimesso al tecnico, non pare possibile intendere questo finanche teso a sostituire l’espressione che compete per legge agli uffici deputati circa i termini di ammissione delle istanze e l’indicazione dei relativi adempimenti, oneri, sanzioni e pagamenti, manifestazione che gli uffici, alle risultanze delle consultazioni svolte, rimandano all’esito dell’istruttoria conseguente alla presentazione di pratica completa di elaborati scritto-grafici di dettaglio. Alla luce di ciò, nel quadro del rispetto del mandato ricevuto e delle limitazioni rappresentate, quanto contenuto nel presente elaborato è da intendersi formulato in termini orientativi e previsionali e, per quanto attiene gli importi economici, in indirizzo prudenziale, ciò al fine di avere un quadro utile di massima per le finalità peritali. In conclusione, pertanto, è da precisarsi che quanto indicato, può essere soggetto a possibili modificazioni ovvero variazioni e che le assunzioni sono state operate in ragione della normativa vigente al momento dell’elaborazione della relazione peritale.
4.3.2. Conformità catastale:
Catasto Terreni
Non si rilevano difformità
Oneri catastali totali stimati: € 0,00 (spese tecniche, iva e contributi cassa esclusi)
Catasto Fabbricati:
Non si rilevano difformità .
Oneri catastali totali stimati: € 0,00 (spese tecniche, iva e contributi cassa esclusi)
5) ALTRE INFORMAZIONI:
Condominio Via barbera, 35 Torino
Amministratore: FIN ROS SRL Amministrazioni Condominiali Corso Benedetto Croce 5/H 10135 Torino, tel 011/618044, mail: gestionecondomini@finros.it
Consuntivo spese Ordinarie 2018 € 41,37
Preventivo spese Ordinarie 2019 € 24,75
Basei Sapis: Relazione Tecnica (Adeguamento antincedio) € 27,78
Manutenzione impianto antincedio € 14,37
6) ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI:
6.1 Attuali proprietari:
dal 20/03/2018:
x Fulcheri Enrico cf (FLC NRC 63E13 D205E), proprietari per la quota di 1/1, a seguito di denuncia di successione di Bertolino Giuseppina cf (BRT GPP 32D42 F326F), con Atto Amministrativo Torino 1 Atti Pubbl. Succ. Rimb. Iva, in data 06/02/2020 rep. 28454/88888/20 Atto per causa di morte , Certificato di denunciata successione, data morte 20/3/2018, trascritto a Torino 1 in data 11/02/2020, R.G. 5161, R.P. 3747 :
Beni:
Torino CF Fg 1462 part 49 sub 23 cat A/2 4 vani Torino CF Fg 1462 part 138 sub 30 cat C/6 12 mq
Nb: Accettazione di eredità con beneficio di inventario Notaio Elena Forgia in Moncalieri del 6/09/2019 rep 3178/2568 a favore: Curatore Fallimentare Domenino Valeria di Fulcheri Enrico cf (FLCNRC63E13D205E) socio illimitatamente Responsabile della Società Segheria Artigiana Fulcheri Filippo & C. snc con sede in Pianfei Via della Resistenza n. 25 p.iva 01874290040
6.2 Precedenti proprietari : dal 20/02/2014
Bertolino Giuseppina cf (BRT GPP 32D42 F326F) proprietario per la quota di 1/1, a seguito di denuncia di successione di Sbarrato Remo (CF SBR RME 31C11 F313Q) deceduto il 25/02/2013, Atto Amministrativo Agenzia delle Entrare Torino 1 del 20/02/2014 rep 673/9990/14.
Favore: Bertolino Giuseppina cf BRT GPP 32D42 F326F proprietario per la quota di 1/1 Contro: Sbarrato Remo cf SBR RME 31C11 F313Q proprietario per la quota di1/1, beni così identificati:
Torino CF Fg 1462 part 138 sub 30 ZC 3 cat C/6 12 mq Via Barbera Gaspero, 35 piano S1 + altri beni
Proprietà da oltre 20 anni di : (causa contenimento spostamenti per COVID-19 dati desunti da visura catastale, in quanto non reperibili su sistemi informatici tramite piattaforma Geoweb)
x Remo CF SBR RME 31C11 F313Q proprietario per la quota di1/1, (impianto meccanografico del 30/6/1987) del seguente bene:
x Foglio 113, part. 388, sub 30, zona censuaria 3, categoria C/6, classe 4, consistenza 12 mq, rendita 64,45 €, Via Barbera Gaspero, 35 piano S1
NB: Oggi a seguito di bonifica di identificativo catastale (n. 318021.1/2013) Variazione del 20/9/2013 prot n. To0392861 in atti dal 20/9/2013, i dati catastali sono cambiati in :
x Foglio 1462, part. 138, sub 30, zona censuaria 3, categoria C/6, classe 4, consistenza 12 mq, rendita 64,45 €, Via Barbera Gaspero, 35 piano S1
7) PRATICHE EDILIZIE:
In base alla ricerca svolta presso gli archivi comunali del Comune di Torino al civico 35 di Via barbera Gaspero
si sono recuperate ed analizzate le pratiche edilizie che verosimilmente hanno legittimato la costruzione del fabbricato in esame ed in particolare si è presa visione delle seguenti pratiche in capo al primo intestatario Soc. Cima nonché Decorte Melchiorre e/o in capo al Condominio:
x Prot. 1963 1 11664 del 10/12/1963 Intestatario Soc. CIMA, Casa 7 P.F.T E.B.F.., Provvedimento Licenza, prov. N. 1543, data prov. 05/07/1965.
x Prot. 1966 1 40162 del 23/12/1966 Intestatario Decorte Melchiorre, Varianti, Provvedimento Licenza, prov. N. 1188, data prov. 21/7/1967.
x Prot. 1968 2 140017 del 08/03/1968 Intestatario Decorte Melchiorre, Lic. Abitazione, Provvedimento Licenza, prov. N. 1290, data prov. 03/09/1968.
x Prot. 1969 2 120009 del 15/4/1969 Intestatario Decorte Melchiorre, Lic. Occupazione, Provvedimento Licenza, prov. N. 100, data prov. 17/2/1970.
x Prot. 1996 9 2286 del 07/06/1996 Intestatario Condominio, Eliminazione canne fumarie, Provvedimento Verifica positiva, data prov. 3/7/1996.
Nessuna pratica edilizia in capo ai successivi proprietari dell’appartamento in esame:
x Sbarrato Remo CF SBR RME 31C11 F313Q e Bertolino Giuseppina in Sbarrato CF BRT GPP 32D42 F326F
Da tale analisi è emerso che:
x Il condominio è stato edificato prima del 1/9/1967, infatti lo stesso è stato costruito a seguito di Licenza n. 1543 del 5/7/65 con relative Varianti, nonchè licenza di abitazione prov. N. 1290, data prov. 03/09/1968, e licenza di occupazione prov. N. 100, data prov. 17/2/1970.
Nb: Si allega ricerca e consultazione delle pratiche di edilizia privata effettuata per l’immobile in Via Barbera Gaspero, 35
8) DESTINAZIONE URBANISTICA
Il P.R.G.C. del Comune di Torino, approvato alla data del 1/1/2019, individua l’area relativa all’immobile in oggetto come:
x Zona Urbana Consolidata Residenziale Mista 1.00 (1.00) normata dall’art. 12
o Misto M1, normata dall’art 8 Are M1 (indice di edificabilità fondiario (IF): 1.0-mq/mq o Interventi ammessi, normati dall’art 4 (completamento F1, F2, Manutenzione ordinaria,
manutenzione straordinaria, nuovo impianto, restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia d1, d2, d3, d4 ristrutturazione urbanistica, sostituzione edilizia) x Variante geologica: Parte Piana, classe di stabilità I (P)
x Ambito compreso in zona Beta
9) CONSISTENZA
Corpo Sub. Destinazione Parametro Sup. lorda di
pavimento Coefficiente Valore
reale/potenziale
A 30 Box auto (s1) sup.lorda reale 14,54 1,00 14,54 Sup. lorda reale 14,54 14,54
N.B.: Le consistenze dei fabbricati sono calcolate sulla base delle schede catastali e rilievi effettuati in loco.
10) CARATTERISTICHE DESCRITTIVE
Il complesso condominiale edificato ad 7 piani fuori terra oltre interrato, è costruito con struttura portante in cemento armato è tamponamenti in muratura verosimilmente a cassa vuota. Due rampe complete di cancello carraio motorizzato consentono l’accesso al piano interrato dove si trova l’unità immobiliare in esame.
Componenti edilizie e costruttive del box auto:
Infissi esterni: tipologia: porta basculante, materiale: metallo, condizioni: sufficienti Infissi interni: inesistenti
Pareti esterne: materiale: muro in cemento armato pilastri in c.a. e tamponamenti in laterizio, il tutto intonacato, coibentazione: non rilevabile, rivestimento: intonaco interno, condizioni: sufficienti.
Pavim. interna: materiale: battuto di cls, condizioni: sufficienti, Rivestimenti: inesistente
Controsoffitto: inesistente
Cancello di ingresso: tipologia: in metallo ad una anta motorizzato, condizioni: discrete.
Rampe di accesso: tipologia: coperte in cemento armato, condizioni: discrete.
Impianti:
Elettrico: tipologia: tensione: 220V con linee a vista, condizioni: sufficiente, conformità:
non definibile.
Antincendio: antincendio nella rampa condominale, conformità: non definibile.
CONDIZIONI MANUTENTIVE:
Nel complesso il locale si trovano in condizioni manutentive sufficiente, le finiture pur essendo per la maggior parte originarie dell’epoca di costruzione si presentano di buona qualità.
11) VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO:
11.1. Criterio di Stima
Nell'effettuare la valutazione delle proprietà in oggetto, il sottoscritto ha adottato metodi e principi di generale accettazione, ricorrendo in particolare al metodo comparativo (o del Mercato), il quale si basa sul confronto fra la Proprietà e altri beni con essa comparabili, recentemente compravenduti o correntemente offerti sullo stesso mercato o su piazze concorrenziali. Il sottoscritto ha adottato il metodo valutativo ritenuto più congruo al fine di determinare il Valore di Mercato attraverso il massimo e migliore utilizzo della proprietà.
Il parametro preso per comparazione di unità residenziali è la Superficie Commerciale espressa in metri quadrati desunta dalla documentazione catastale per quanto riguarda gli immobili, la stessa superficie viene presa comunque in considerazione per una valutazione a corpo del lotto in funzione delle sue reali dimensioni.
Per le unità residenziali ad uso appartamento per superficie lorda commerciale, si intende la superficie di pavimento utilizzata compreso dove presente il 10% delle soffitta di grandi dimensioni, il 33% cantine lavanderia, 50% dei balconi/terrazzi. L’area esterna valorizza il bene nel suo complesso rendendolo più appetibile sul mercato locale rispetto ad altre unità prive di verde esclusivo.
Nella valutazione in esame trattandosi di box auto, il parametro preso come riferimento è il numero di autovetture che possono essere parcheggiate all’interno del box.
La banca dati delle Quotazioni Immobiliari 2019, 1° semestre, per il Comune di Torino, in Zona D5, periferica Santa Rita/Mirafiori, fornisce indicazioni per un Valore di Mercato pari a,
- box auto, in stato d’uso normale, da 1.050 a 1.600 €/mq
Da un indagine di mercato svolta nella zona si è potuto constatare che i box auto vengono offerti in vendita a prezzi variabili a seconda se trattasi di box auto doppio o singolo. Per box auto singolo in piano interrato le richieste si attestano a cifre variabili da 14.000 a 19.000 euro a seconda della superficie (13/16 mq) . Possiamo trovare box auto a piano terra per 1 posto auto in vendita ad euro 20.000 .
I dati di mercato riscontarti, sono poi stati contestualizzati sull’immobile in esame confrontando in particolare aspetti quali la posizione, l’esposizione, lo stato di manutenzione e conservazione, nonché la razionalità del bene stesso.
Nello specifico si è preso in esame:
x le caratteristiche essenziali dell’edificio in relazione alla zona in cui sorge quali la tipologia dell’ingresso, l’aspetto architettonico dell’edificio, spazi verdi, vicinanza a mezzi di trasporto pubblico, viabilità, centralità rispetto ai servizi pubblici, zona in cui sorge etc.,
x lo standard dei servizi disponibili quali la presenza di posti auto,
x l’effetto della dimensione dell’unità immobiliare, il fatto che sia indipendente o meno etc.,
x le caratteristiche dei locali in merito alla funzione di cui sono destinati, si valuta quindi la flessibilità d’utilizzo, la disposizione strutturale, l’altezza, l’accessibilità, etc.
x la posizione dell’unità immobiliare in relazione a piano, orientamento,
x le particolari caratteristiche del manufatto, il suo stato di conservazione, il grado di finitura interna e la presenza di accessori a corredo
Per il bene in esame in aggiunta alla considerazioni sopra descritte, si esprime un giudizio di commerciabilità: sufficiente. Anche se la zona attualmente dispone di un discreto numero di parcheggi liberi sui lati della viabilità, nell’immediato contesto del condominio ci sono molte unità immobiliari residenziali che potrebbero avere necessità di un box auto esclusivo.
In conclusione, dopo l’attenta verifica delle considerazione sopra esposte, della tipologia/condizioni dei beni oggetto di trattazione, anche alla luce della crisi di mercato che più di ogni altra cosa ha investito anche il mercato immobiliare, cautelativamente si ritiene appropriato attribuire un valore a corpo al box in esame pari a:
x box auto 15.000,00 €uro La valutazione si riferisce al 24/01/2020
11.2. Fonti di informazione
Agenzie immobiliari ed osservatori del mercato: Agenzia del territorio, Imprese e progettisti locali che operano nel settore.
11.3. Valutazione proprietà:
Corpo Sub. Destinazione Valore reale/potenziale corpo Valore di mercato
complessivo Euro
A 30 Box auto (s1) 14,54 1,00 15.000,00
TOTALE 14,54 15.000,00 Valore a Corpo 15.000,00
a dedurre abbattimento 15% 2.250,00
12.750,00
a dedurre adeguamenti edil./catastali - Base d'asta 12.750,00 in arrotondamento 12.800,00 Che si arrotonda a Euro
12.800,00
Euro dodicimilaotocento,00 Al valore sopra indicato si è proceduto con l’applicare :
x Riduzione del valore del 15% per eventuale differenza tra oneri tributari su base catastale e reale e per assenza di garanzia per vizi e per rimborso forfetario di eventuali spese non previste, eventuali ulteriori irregolarità edilizio/catastali non rilevate, per l'immediatezza della vendita.
Il valore di perizia indicato tiene conto che la proprietà immobiliare in esame venga venduta a corpo nello stato di fatto e di diritto in cui si trova, con azioni, usi, diritti, servitù attive e passive, apparenti e non, accessioni e pertinenze relative, libera da vincoli, pesi ed ipoteche, con costi di adeguamento stato dei luoghi a carico di chi compra.
Quanto sopra è in grado di riferire lo scrivente in merito ed in evasione all’incarico ricevuto, dichiarandosi a disposizione per eventuali ulteriori chiarimenti o integrazioni alla presente.
Si allega
ALLEGATI: 1) inquadramento territoriale, 2) documentazione fotografica, 3) estratto di mappa, 4) visure catastali, 5) schede catastale, 6) estratto on-line PRGC e relative NTA, 7) frontespizio pratiche edilizie, 8) nota di trascrizione atto di provenienza, 9) spese condominiali.
Distinti saluti
Savigliano li 07/05/2020 Il Tecnico Geometra Giorgio Ariaudo
