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TRIBUNALE DI LECCO
FALLIMENTO N. 43/2018
AGGIORNAMENTO DI ELABORATO PERITALE
Terreno posto in Comune di Paderno D’Adda mappale 2904
Perito Estimatore: Geom. Marcello Urso
Iscritto all’Albo dei Geometri della provincia di Lecco al n. 69 Iscritto all’Albo del Tribunale di Lecco al n. 42
C.F. RSU MCL 40S11 A028 K - P.Iva 02421650132
Lecco 20 Dicembre 2019
Geom. Marcello Urso
Piazza Alessandro Manzoni n. 23 - Lecco (LC) Tel. 0341.284409 e mail: [email protected] – [email protected]
2 La presente relazione riguarda la revisione della stima eseguita in data 30 Marzo 2019, relativa al terreno posto in Comune di Paderno d’Adda individuato con il mappale 2904 di mq. 5.130 ed indicato come Lotto 2, conseguente alla Variante dell’attuale PGT adottata con delibera del CC. n. 47 in data 06 novembre 2019, la quale ha iniziato il suo iter per l’approvazione finale ed é operante unitamente al PGT vigente in regime di salvaguardia.
Quanto sopra significa che fino all’approvazione definitiva del nuovo strumento urbanistico, sono escluse operazioni edilizie sulle aree che figurano modificate nella loro destinazione, incidenti sul territorio per incrementi di volume e superficie non previsti nell’attuale PGT.
La variante adottata essendo una Variante Generale al PGT vigente, sostituirà l’attuale strumento urbanistico presumibilmente entro il mese di giugno dell’anno 2020 con la pubblicazione nel BURL.
La revisione del valore del terreno è giustificata dall’elemento innovativo determinato dalla nuova perimetrazione della zona in cui insiste l’area, che modifica sostanzialmente non la destinazione che nulla cambia rispetto a quella precedente di standards residenziali, bensì le condizioni di appetibilità.
L’area in questione che nel PGT vigente è perimetrata ai margini di un ambito di trasformazione (ATR), nella Variante è inserita in altro contesto urbanistico denominato PCC2 (ambito a permesso di costruire convenzionato n. 2), di unica consistenza formata dai mappali 2904 della procedura ed il mappale 360 confinante, unitamente al mappale 1382 con destinazione strada.
3 In concreto il nuovo azzonamento ha determinato uno stretto legame tra il mappale 2904 ed il mappale confinante 360 in proprietà di terzi, consentendo su detto mappale, previa demolizione del’edificio artigianale dismesso, l’edificazione di un nuovo edificio a carattere residenziale in base ai nuovi parametri urbanistici ed indici quantitativi principali, di seguito riportati:
Superficie Territoriale – ST mq. 8.100 Indice di Copertura - IC 0,30 mq/mq Superficie Lorda - SLP mq.1577 max Volume Residenziale mc 3.530 max
Piani fuori terra n. 3
Altezza max dell’edificio mt 10,50
Inoltre, quale corrispettivo per la nuova edificazione, vige l’obbligo di cessione e realizzazione all’interno del nuovo ambito di aree a verde attrezzato per una superficie di mq. 5.300,
CRITERIO DI STIMA
da reperire esclusivamente facendo riferimento alle aree già attualmente libere presenti nel comparto.
Tutto ciò premesso, il nuovo valore del terreno al mappale 2904 di mq. 5.170 viene determinato attraverso il metodo estimativo del costo di trasformazione, basato sui costi di trasformazione delle varie tipologie edilizie (anno 2019) edito dalla DEI - tipografia del Genio civile e nel caso specifico, la situazione assunta come riferimento è quella analizzata in tutte le voci delle varie categorie di lavori che compongono l’opera, espresse percentualmente sul costo totale, per un edificio civile multipiano di tipo medio con abitazioni ed accessori (parcheggi e cantine) interrati, avente la seguente consistenza:
SLP = mq 1.062 -- Volume = mc 3.186 –
4 Tempi di attuazione 20 mesi
Costo dell’opera € 1.602,00 al mq Costo dell’opera € 534,00 al mc –
L’edifico costruendo si può ritenere assimilabile per caratteristiche costruttive, destinazione e consistenza con quello assunto come base della presente valutazione, specificando che il costo di costruzione assunto,
elevato ad € 550 al mc includendo il costo per la demolizione dell’edificio artigianale dismesso.
é comprensivo degli utili dell’operator
DETERMINAZIONE DEI COSTI DI COSTRUZIONE
e, mentre si aggiungeranno i costi aggiuntivi per oneri professionali, oneri concessori - di allacciamento alle reti dei sottoservizi pubblici – realizzazione del verde attrezzato, gli oneri finanziari per il tempo di attesa occorrente per l’ultimazione dell’edificio,
Costruzione dell’edificio, previa demolizione dell’esistente
mc 3.530,00 * € 550,00 /mc € 1.941.500,00
Spese per allacciamenti ai sottoservizi pubblici, oneri
concessori, realizzazione del verde attrezzato 8% € 155.320,00
Oneri professionali 8% € 155.320,00
Oneri finanziari compreso oneri fidejussori per 20 mesi 5%
€ 1.941.500,00 + € 155.320,00 + 155.320,00 = €
2.252.140,00 * 5% € 112.607,00
sommano € 2.364.747,00 RICAVI ATTESI DALLA VENDITA DEL COSTRUITO
Si considera prudenzialmente una superficie di vendita di mq 1.180,
desunta da mc 3.530 : H interpiano mt 3,00 = mq 1.176,66, non considerando a titolo di imprevisti, la superficie dei balconi, box interrati e cantine, che
5 costituiscono elementi incrementativi della superficie di vendita nella misura del 10%.
Il prezzo di vendita assunto è di € 2.100 al mq desunto dalle proiezioni di mercato del listino F.I.M.A., ritenuto abbastanza attendibile in quanto i prezzi sono determinati dal lavoro di monitoraggio semestrale elle variazioni del mercato nel territorio provinciale, con la collaborazione nella formazione dei prezzi di una commissione multidisciplinare di tecnici appartenenti alle varie categorie professionali, opportunamente elevato nel caso di specie ad € 2.200
Prezzo di vendita atteso mq, 1.180,00 * € 2.200
, in considerazione del contesto ambientale a carattere esclusivamente residenziale dotato di parcheggi e verde attrezzato di nuova formazione.
€ 2.596.000,00 Valore dell’area al mappale 2904
€ 2.596.000,00 - € 2.364.747,00 € 231.253,00
Prezzo ritenuto congruo per la vendita forzata determinato per difetto in complessivi € 230.000 (duecentotrentamila euro) senza previsioni di alcun ribasso d’asta.
Lecco 20 Dicembre 2019
Geom. Marcello Urso
Allegati:
visura catastale
estratto mappa con individuazione del nuovo ambito urbanistico estratto della Variante Generale al PGT vigente
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