TRIBUNALE di CROTONE ELABORATO PERITALE

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Originale

TRIBUNALE di CROTONE

CANCELLERIA DELLE ESECUZIONI IMMOBILIARI

ESECUZIONE FORZATA

Promossa da:

MCE LOCAM S.p.A.

N° Gen. Rep. 00041/2020

Giudice dell’Esecuzione – Dott. Davide RIZZUTI

ELABORATO PERITALE

( N° 2 LOTTI )

ALLEGATI N°:

1. Visure Catastali ed estratti di mappa 2. Planimetrie Catastali ed Attuali 3. Verbali di Sopralluogo

4-A Ispezioni, Note di Iscrizioni e Trascrizioni di C.F.I. CLASSIC FASHION ( lotto N. 1 ) 4-B Ispezioni, Note di Iscrizioni e Trascrizioni ( lotto N. 2 )

4-C Trascrizione Verbale di Pignoramento Immobili 5. Pratiche Edilizie

6. Atto Notarile 7. O.M.I. e V.A.M.

Esperto incaricato: Ing. Anna Antonio ARMENTANO Iscritto all’Albo della Provincia di Crotone al n. 233

Iscritto all’ Albo del Tribunale di Crotone C.F. n. RMNNNT62L25G110G – P.Iva 01958580795 Con studio in Verzino ( Kr ) alla Via Pablo Neruda, 22

Tel. 0962/763122 – Cell. 3343352976 Email: [email protected]

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Beni in Isola di Capo Rizzuto (Crotone)

Lotto 001

1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA:

A.

Piena proprietà per la quota di 1000/1000 di Capannone Industriale con annesso Terreno.

Composto da: Capannone industriale di mq 985,00 commerciali, catastalmente unica unità immobiliare mentre nello stato di fatto è diviso materialmente in tre parti con ingressi indipendenti e, per due parti, ciascuna della superficie di circa 392,00 mq, con accessi dalla strada statale 106 ( a circa 2 km dall’aeroporto Sant’Anna ) ed una terza parte di circa 200,00 mq con accesso da una strada laterale. ( Vedere Allegati N° 1 e 2 )

Il Capannone ( in parte con controsoffitto ) è stato realizzato in cemento armato precompresso con travi a doppia pendenza e struttura del solaio con pannelli, anch’essi precompressi.

È pavimentato, per circa la metà, con mattonelle in monocottura e, metà in battuto di cemento di tipo industriale.

Gli infissi esterni sono in parte in ferro ed in parte in alluminio, le porte interne in legno tamburato, è dotato di n. 4 servizi igienici, di impianti idrico, fognario ed elettrico.

All’interno del lotto di terreno è presente un fabbricato di circa 54,00 mq adibito a locali tecnici, con tettoia di mq 87,00. ( è presente altresì un locale adibito a cabina elettrica di circa 22,5 mq ).

Completa il lotto la corte di circa mq 3.036,50 pavimentata con binder bituminoso e, piccole zone laterali con aiuole. L’intero lotto è recintato con muretti in cemento armato e sovrastante inferriata. Gli ingressi al lotto sono in ferro di tipo scorrevole ad azionamento elettrico.

Le altezze interne sono variabili, da un minimo di 3,5 m. ad un massimo di 7 m La Superficie complessiva del lotto, comprensiva dei fabbricati, è di mq 4.185,00.

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IDENTIFICATO AL CATASTO FABBRICATI: Riportato al Comune di Isola di Capo Rizzuto, Foglio 11 particella 323, Categoria D/1, Rendita € 8.831,41, Piano Terra – intestato a C.F.I. CLASSIC FASHION DI IANNONE ANTONIO E FRATELLI SNC . ( Vedere Allegati N° 1 e 2 )

Nota: Il fabbricato è stato edificato su Ente Urbano riportato in catasto terreni dello stesso Comune al Foglio 11, Particella 323 di mq 4.185,00.

2.

DESCRIZIONE SOMMARIA:

Caratteristiche zona:

Produttiva - Agricole

3.

STATO DI POSSESSO: Per come dichiarato nel verbale di sopralluogo congiunto con il Custode, Avv.

Marcella Iannopoli, parte del bene pignorato di cui al presente lotto è occupato da Iannone Antonio nato a Cariati il 22/09/1985 e parte da Iannone Antonio nato a Isola di Capo Rizzuto il 01/08/1952 ed utilizzati, entrambi, per la vendita di auto usate.

( Vedere Allegato N° 3 )

4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI:

4.1. Vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico dell'acquirente 4.1.1.

Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: NESSUNA

4.1.2. Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: Nessuna 4.1.3. Atti di asservimento urbanistico: Nessuno

4.1.4. Altre limitazioni d'uso: Nessuno

4.2. Vincoli ed oneri giuridici che saranno cancellati a cura e spese della procedura 4.2.1.

Iscrizioni: ( Vedere Allegato N° 4-B )



Ipoteca VOLONTARIA eseguita in data 26 marzo 1999, n.795 RP e 5742 RG, a favore della BANCA DI CREDITO COOPERATIVO DI ISOLA DI CAPO RIZZUTO soc. COOP. ARL con sede in Isola di Capo Rizzuto, per lire 600.000.000 'a garanzia della somma di lire 200.000.000. concessa a titolo di mutuo alla società C.F.I. CLASSIC FAŚHION DI IANNONE ANTONIO & F.LLI SNC con sede in Isola di Capo Rizzuto, con atto notaio G.

CILIBERTO del 24 marzo 1999, repertorio 45226; ---detta ipoteca grava sull'originario terreno distinto nel N.C.T. di Isola di Capo Rizzuto al foglio di mappa 11, particelle 267 ( di mg. 1.335 ) - 272 ( di mg. 77 ) – 268 ( di mq. 1.206) - 273 ( di mq. 133 ) - 23 ( di mq. 1.430 ) 271 ( di mq. 4 ) detta ipoteca non risulta essere stata rinnovata.

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

Ipoteca VOLONTARIA eseguita in data 22 maggio 2000, n. 1277 R.P. e n. 11492 RG, a favore della BANCA DI CREDITO COOPERATIVO DI! ISOLA DI CAPO RIZZUTO SOC, COOP. 'ARL con sede in Isola di Capo Rizzuto, per lire 600.000.000 a garanzia della somma di lire 1.000.000.000 concessa a titolo di mutuo alla società C.F.I. CLASSIC FASHION DI IANNONE ANTONIO & F.LLI SNC con sede in Isola di Capo Rizzuto, con atto notai G. CILIBERTO del 22 maggio 2000, repertorio 47130;

Detta ipoteca grava sul fabbricato oggetto del presente lotto, e sull'originario terreno distinto nel N.C.T. di Isola di Capo Rizzuto al foglio di mappa 11, particelle 267 (di mq.

1.335) 272 (di mq. 77) 268 (di mq. 1.206).- 273 (di mq. 133) - - 271 (di 23 (di mg. 1.430) mq. 4).

Detta ipoteca risulta essere stata rinnovata a favore della BANCA DI CREDITO COOPERATIVO: DI ISOLA CAPO RIZZUTO Soc. COOP. ARL con sede in Isola di Capo Rizzuto, per e 516.456,90 a garanzia della somma (oggi) di e. 206.282,76 concessa titolo di mutuo alla società C.F.I. CLASSIC FASHION DI IANNONE ANTONIO & F.LLI SNC con sede in Isola di Capo Rizzuto.



iscrizione di ipoteca giudiziale eseguita in data 11 maggio 2011, n; 624 RP e 3054 RG a favore della BANCA NAZIONAI^: DEL LAVORO S. P.A. con sede in Roma per e 190.000,00 - derivante, da decreto ingiuntivo emesso, dal Tribunale di Crotone in data 10 giugno 2009, repertorio 1479, contro la società C.F.I. CIASSIC FASHION DI IANNONE ANTONIO e F.LLI SNC con sede in Isola di Capo Rizzuto.

- relativamente ai diritti di piena proprietà sul bene di cui al presente lotto. ( ed i signori IANNONE Antonio, nato a Isola di Capo Rizzuto .il giorno 1 Agosto 1952, - IANNONE Luigi, nato a Isola di Capo Rizzuto il giorno 1 dicembre 1957 e IANNONE Mario, nato a Isola di Capo Rizzuto il 6 marzo 1960, ciascuno per diritti di proprietà pari a 2/21 sul bene di cui al lotto n. 2 per la sicurezza della somma di. €. 131.245,15. - Grava anche su altri beni non oggetto di pignoramento ).



iscrizione di ipoteca legale eseguita in data 26 settembre 2016, n. 637 R.P. e 5178 R.G. a favore di EQUITALIA SERVIZI DI RISCOSSIONE S.P.A. - con sede ln Roma, per € 591.491,44 - derivante da atto amministrativo emesso dalla predetta Equitalia contro la .società C.F.I. CIASSIC FASHION DI IANNONE ANTONIO & F.LLI SNC con seda in Isola di Capo Rizzuto - per la sicurezza della somma di € 295.745,72.

4.2.2.

Pignoramenti: ( Vedere Allegato N° 4-C )

Verbale di pignoramento immobili emesso dal Tribunale di Crotone in data 25 maggio 2020, repertorio 289, trascritto il 24 giugno 2020, n. 1775 RP e 2403 RG - a favore della società MCE LOCAM S.P.A., con sede in Roma e contro la società C.F.I. CIASSIC FASHION DI IANNONE ANTONIO e F.LI.I SNC con seda in Isola di Capo Rizzuto - relativamente ai diritti di piena proprietà sul bene bene di cui al presente lotto ed al

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4.2.4. Altre limitazioni d'uso: Nessuna

4.3. Giudizio di conformità urbanistico-edilizia e catastale

4.3.1. Conformità urbanistico edilizia: Nessuna

4.3.2. Conformità catastale: Diversa distribuzione degli spazi interni ed ubicazione errata dei

fabbricati nel lotto ( verificato con rilievo topografico con strumento a stazione totale )

5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE:

Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile: € 0,00

Spese straordinarie di gestione immobile, già deliberate ma non ancora

scadute al momento della perizia: € 0,00

Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia: € 0,00

6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI:

( Vedere Allegati N° 4, 6 e 7 )

6.1

Attuali proprietari:

C.F.I. CLASSIC FASHION DI IANNONE ANTONIO e FRATELLI SNC con sede in Isola di Capo Rizzuto:

L’originario terreno ( su cui è stato edificato il fabbricato di cui al presente lotto ) distinto nel N.C.T. del Comune di Isola di Capo Rizzuto al foglio 11, particelle 267, 272, 268, 273, 23 e 271 divenne in piena proprietà della suddetta società per acquisto fatto dai sig.ri Fauci Angela nata a Isola di Capo Rizzuto il 21 agosto 1934, Fauci Albertina nata a Isola di Capo Rizzuto il 6 dicembre 1947,

CARNEVALE Rosa, nata a Taranto il 14 maggio 1942 e FAUCI Francesca, nata a Portici il 10 ottobre 1967, in virtù di atto ricevuto dal notaio A. CERRELLI in data 13 maggio 1998, repertorio 147950, trascritto a Catanzaro il 22 maggio 1998, n. 7689 RP e 9317 RG;

7. PRATICHE EDILIZIE: Concessione Edilizia n. 40 del 21 luglio 1998, per la costruzione di un edificio da adibire a laboratorio per confezioni di articoli tessili e biancheria da casa, ad un piano fuori terra della superficie di mq 985,00.

Concessione edilizia n. 54 del 08/07/1999, variante alla concessione n. 40 del 21/07/1998.

Dalle ricerche effettuate presso l’Ufficio Tecnico del Comune di Isola Capo Rizzuto non è stato

possibile rinvenire l’eventuale certificato di agibilità anche se, lo stesso è ottenibile su richiesta

dell’avente diritto.

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Descrizione

Capannone Industriale con annesso Terreno

di cui al punto A

Piena proprietà per la quota di 1000/1000 di Capannone Industriale con annesso Terreno.

Composto da: Capannone industriale di mq 985,00, catastalmente unica unità immobiliare mentre nello stato di fatto è diviso materialmente in tre parti con ingressi indipendenti e, per due parti, ciascuna della superficie di circa 392,00 mq, con accessi dalla strada statale 106 ( a circa 2 km dall’aeroporto Sant’Anna ) ed una terza parte di circa 200,00 mq con accesso da una strada laterale.

Il Capannone ( in parte con controsoffitto ) è stato realizzato in cemento armato precompresso con travi a doppia pendenza e struttura del solaio con pannelli, anch’essi precompressi.

È pavimentato, per circa la metà, con mattonelle in monocottura e, metà in battuto di cemento di tipo industriale.

Gli infissi esterni sono in parte in ferro ed in parte in alluminio, le porte interne in legno tamburato, è dotato di n. 4 servizi igienici, di impianti idrico, fognario ed elettrico.

All’interno del lotto è presente un fabbricato di circa 54,00 mq adibito a locali tecnici, con tettoia di mq

87,00. ( all’interno del lotto è presente un locale adibito a cabina elettrica di circa 22,5 mq ).

Completa il lotto la corte di circa mq 3.036,50 pavimentata con binder bituminoso e, piccole zone laterali con aiuole. L’intero lotto è recintato con muretti in cemento armato e sovrastante inferriata. Gli ingressi al lotto sono in ferro di tipo scorrevole ad azionamento elettrico.

Le altezze interne sono variabili, da un minimo di 3,5 m. ad un massimo di 7 m La Superficie complessiva del lotto, comprensiva dei fabbricati, è di mq 4.185,00.

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IDENTIFICATO AL CATASTO FABBRICATI: Riportato al Comune di Isola di Capo Rizzuto, Foglio 11 particella 323, Categoria D/1, Rendita € 8.831,41, Piano Terra – intestato a C.F.I. CLASSIC FASHION DI IANNONE ANTONIO E FRATELLI SNC .

Nota: Il fabbricato è stato edificato su Ente Urbano riportato in catasto terreni dello stesso Comune al Foglio 11, Particella 323 di mq 4.185,00.

Destinazione Parametro Valore reale/potenziale

( Mq )

Coeffic iente

Valore equivalente Capannone con Locali Tecnici Sup. reale lorda 985,00 1,00 985,00

CORTE TERRENO Sup. reale lorda 3.036,50 0,15 455,48

Sup. reale lorda 4.021,50 1440,48

Accessori: Nessuno

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8. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO:

8.1.

Criterio di Stima

Lo scopo della stima è stabilire il valore di mercato dei beni pignorati in un libero scambio di compravendita. Il metodo adottato per la stima è quello comparativo. I dati relativi a prezzi di mercato di beni analoghi a quelli da stimare sono stati reperiti tenendo conto dei reali prezzi pagati in private contrattazioni di compravendita nella zona dove sono ubicati i beni oggetto della stima.

Sulla base delle considerazioni di cui sopra, della puntuale indagine di mercato condotta nel Comune di Isola di Capo Rizzuto, per immobili con caratteristiche simili a quelle dei beni oggetto della presente stima, sulla scorta dei numerosi dati forniti dalle contrattazioni di compravendita, elementi tutti necessari, per la stima del valore dei beni e, tenuto conto

 dell’ubicazione dei beni, della loro consistenza;

 dei vari aspetti che influenzano il mercato, quale: le caratteristiche estrinseche della zona (posizione, sviluppo commerciale, sevizi della zona), le caratteristiche ambientali (accessibilità, orientamento, luminosità, salubrità della zona), le caratteristiche tipologiche;

 Tenuto conto, inoltre, del buon stato di manutenzione;

 delle quotazioni immobiliari forniti dalla banca dati dell'O.M.I., dell'Agenzia del Territorio del Comune di Isola di Capo Rizzuto ( Allegato N° 8 ) che non possono intendersi sostitutivi della stima, ma soltanto di ausilio alla stessa, riferiti all'ordinarietà degli immobili ed, in particolare, allo stato conservativo prevalente nella zona omogenea;

si è stabilito il più probabile valore venale per ogni mq di superficie lorda commerciale del capannone, inclusi i locali tecnici, e cioè:

Pari ad € 350,00, ( vicino al valore medio fornito dall’OMI per Capannoni Industriali )

Per la corte si è stabilito un coefficiente di 0,15 per il calcolo della superficie commerciale per tenere in conto dell’incidenza ( costo di costruzione ) della pavimentazione, della recinzione con muretto in c.a. e sovrastante inferriate, dei cancelli in ferro scorrevoli di ingresso e delle aiuole.

8.2. Fonti di informazione

Catasto di Crotone, Conservatoria dei Registri Immobiliari di Crotone, ufficio tecnico di Isola di Capo Rizzuto, O.M.I..

8.3. Valutazione corpi

A.

Capannone con Locali Tecnici con annessa CORTE TERRENO

Stima sintetica comparativa parametrica

(semplificata):

Peso ponderale: 1

Il calcolo del valore è effettuato in base alle superfici lorde equivalenti:

(9)

1.440,48

€ 504.168,00

- Valore corpo:

€ 504.168,00

- Valore accessori: € 0,00

- Valore complessivo intero:

€ 504.168,00

- Valore complessivo diritto e quota:

€ 504.168,00

Riepilogo:

ID Immobile Superficie

lorda Valore intero medio ponderale Valore diritto e quota

A

Capannone con Locali Tecnici e annessa

CORTE TERRENO

€ 504.168,00 € 504.168,00

8.4. Adeguamenti e correzioni della stima

Riduzione del valore del 15% per differenza tra oneri tributari su base catastale e reale e per assenza di garanzia per vizi e per rimborso forfetario di eventuali spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita e

per l'immediatezza della vendita giudiziaria: € 75.625,20

Spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e/o catastale: € 3.000,00

Spesa per ristrutturazione esterna il 5 % € 25.208,40

Oneri notarili e provvigioni mediatori carico dell'acquirente Nessuno

Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni a

carico dell'acquirente: Nessuna

8.5. Prezzo base d'asta del lotto

Valore dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in cui si trova:

€ 400.334,40

In C.T. € 400.000,00 Nota: Il lotto è divisibile in più lotti anche se, il sottoscritto ritiene che la vendita è più appetibile per

come stabilito nella presente relazione peritale.