Responsabilità del notaio per omessa verifica di iscrizioni ipotecarie dell ’immobile
compravenduto
di Anna Liconti
Traccia
In data 20 febbraio 2020 Tizio, a mezzo di atto pubblico per rogito del notaio Caio, ha acquistato da Sempronio un immobile sito nel Comune di X verso il corrispettivo di€ 100.000,00.
Dopo un mese dalla stipula, Tizio veniva a conoscenza del fatto che, contrariamente a quanto precisato nell’atto di vendita, l’im- mobile acquistato era gravato da un’ipoteca iscritta dalla società Y e risalente al mese di ottobre 2019 per debiti tributari gravanti sul venditore. In particolare, da informazioni assunte dal vendito- re, quest’ultimo aveva accumulato debiti tributari per l’importo complessivo di€ 25.000,00 e che aveva di seguito chiesto ed otte- nuto la rateizzazione del debito e la cui ultima rata sarebbe stata pagata dal venditore a marzo 2020.
Tizio, pertanto, si rivolge al proprio avvocato di fiducia per essere edotto in merito all’eventuale responsabilità del notaio rogante, per aver erroneamente garantito nell’atto da questi esteso che l’immobile era libero da vincoli e oneri di qualsiasi natura, e, quindi, in merito al diritto al risarcimento del danno conseguito.
Il candidato, assunte le vesti del legale di Tizio, rediga motivato parere.
Normativa di riferimento
Art. 1175 c.c. - Comportamento secondo correttezza
«Il debitore e il creditore devono comportarsi secondo le regole della correttezza.»
Art. 1176 c.c. - Diligenza nell’adempimento
«Nell’adempiere l’obbligazione il debitore deve usare la diligenza del buon padre di famiglia. Nell’adempimento delle obbligazioni inerenti all’esercizio di un’attività pro- fessionale la diligenza deve valutarsi con riguardo alla natura dell’attività esercitata.»
Art. 1218 c.c. - Responsabilità del debitore
«Il debitore che non esegue esattamente la prestazione dovuta è tenuto al risarci-
mento del danno, se non prova che l’inadempimento o il ritardo è stato determi- nato da impossibilità della prestazione derivante da causa a lui non imputabile.»
Art. 1374 c.c. - Integrazione del contratto
«Il contratto obbliga le parti non solo a quanto e nel medesimo espresso, ma anche a tutte le conseguenze che ne derivano secondo la legge, o, in mancanza, secondo gli usi e l’equità.»
Art. 1375 c.c. - Esecuzione di buona fede
«Il contratto deve essere eseguito secondo buona fede.»
Art. 2222 c.c. - Contratto d’opera
«Quando una persona si obbliga a compiere verso un corrispettivo un’opera o un servizio, con lavoro prevalentemente proprio e senza vincolo di subordinazione nei confronti del committente, si applicano le norme di questo capo, salvo che il rap- porto abbia una disciplina particolare nel libro IV.»
Art. 2229 c.c. - Esercizio delle professioni intellettuali
«La legge determina le professioni intellettuali per l’esercizio delle quali è neces- saria l’iscrizione in appositi albi o elenchi. L’accertamento dei requisiti per l’iscri- zione negli albi o negli elenchi, la tenuta dei medesimi e il potere disciplinare sugli iscritti sono demandati [alle associazioni professionali], sotto la vigilanza dello Stato, salvo che la legge disponga diversamente. Contro il rifiuto dell’iscrizione o la cancellazione dagli albi o elenchi, e contro i provvedimenti disciplinari che im- portano la perdita o la sospensione del diritto all’esercizio della professione è am- messo ricorso in via giurisdizionale nei modi e nei termini stabiliti dalle leggi spe- ciali.»
Art. 2230 c.c. - Prestazione d’opera intellettuale
«Il contratto che ha per oggetto una prestazione d’opera intellettuale è regolato dalle norme seguenti e, in quanto compatibili con queste e con la natura del rap- porto, dalle disposizioni del capo precedente. Sono salve le disposizioni delle leggi speciali.»
Art. 1, Legge 16 febbraio 1913, n. 89 - Ordinamento del Notariato e degli Archivi Notarili
«I notari sono ufficiali pubblici istituiti per ricevere gli atti tra vivi e di ultima vo- lontà, attribuire loro pubblica fede, conservarne il deposito, rilasciarne le copie i certificati e gli estratti.»
Giurisprudenza di riferimento
Cass. Civ., sez. IV, 21 gennaio 2020, n. 1270
Nel caso in cui il notaio rogante non adempia all’obbligazione di verificare l’esi- stenza di iscrizioni ipotecarie relative all’immobile compravenduto, dichiarando come libero un bene che risulta, invece, gravato da ipoteca, il risarcimento del danno conseguente può essere disposto anche in forma specifica, mediante con- danna del medesimo notaio alla cancellazione della formalità non rilevata, a con- dizione che sia possibile ottenere il consenso del creditore e che l’incombente non
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sia eccessivamente gravoso, avuto riguardo sia alla natura dell’attività occorrente allo scopo sia all’entità della somma da pagare in rapporto all’ammontare del dan- no.
Cass. Civ., sez. III, 29 gennaio 2013, n. 2071
Nel caso in cui un notaio sia stato richiesto della stipulazione di un contratto di compravendita immobiliare, lo stesso deve effettuare le visure catastali anche nel- l’eventualità in cui le parti abbiano fatto ricorso al notaio per l’autenticazione delle firme di una scrittura privata di compravendita, atteso che anche in tale situazione il notaio ha l’obbligo di informare le parti e di evidenziare la situazione ipocatasta- le dell’immobile da compravendere.
Cass. Civ., sez. III, 25 settembre 2012, n. 16254
La diligenza esigibile dal professionista o dall’imprenditore, nell’adempimento delle obbligazioni assunte nell’esercizio delle loro attività, è una diligenza speciale e rafforzata, di contenuto tanto maggiore quanto più sia specialistica e professio- nale la prestazione a loro richiesta. Nella controversia concernente l’inadempi- mento contrattuale del professionista, pertanto, questi, per andare esente da un giudizio di condanna, ha l’onere di provare che l’insuccesso è dipeso da causa a lui non imputabile anche quando la prestazione richiestagli richiedeva la soluzione di problemi tecnici di particolare difficoltà, posto che problemi speciali esigono dal professionista una competenza speciale. Né a tale conclusione osta l’art. 2236 c.c., il quale non esonera affatto il professionista-debitore da responsabilità nel caso di insuccesso di prestazioni complesse, ma si limita a dettare un mero criterio per la valutazione della sua diligenza.
Brevi indicazioni per lo svolgimento del parere
A seguito della disamina della responsabilità professionale del notaio e, quindi, della risposta al primo quesito, afferente alla sus- sistenza dell’ascritta responsabilità, il candidato dovrà valutare le ipotesi di risarcimento che Tizio potrà domandare.
Il parere è stato redatto seguendo l’ordine dei punti:
• introduzione;
• responsabilità del notaio;
• esplicitazione del quesito posto dalla traccia
• richiamo al caso concreto;
• argomentazioni a sostegno della soluzione adottata;
• risarcimento del danno (risposta al secondo quesito);
• richiamo a massima giurisprudenziale a sostegno delle argo- mentazioni;
• conclusioni.
GLOSSARIO
• Responsabilità contrattuale: responsabilità che consegue all’inadempimento degli obblighi discendenti da contratto, di-
sciplinata agli art. 1218 e seguenti del codice civile, obbliga la parte inadempiente alla prestazione dovuta al risarcimento del danno fatta salva la prova che l’inadempimento ovvero il ri- tardo sia derivato da causa ad essa non imputabile o dall’im- possibilità della prestazione.
Svolgimento del parere
Tizio pone dei quesiti, logicamente conseguenti, in ordine all’e- ventuale responsabilità del notaio Caio in ordine ai fatti accaduti e rappresentati al proprio legale ed al diritto al risarcimento del dan- no conseguito, per l’appunto, dall’inadempimento del professioni- sta.
L’indagine trae spunto dai fatti esposti in traccia e che breve- mente si riassumono: Tizio, dopo aver acquistato un immobile da Sempronio a mezzo di atto pubblico esteso dal notaio Caio ed ove veniva garantito che il bene oggetto di vendita era libero da oneri, vincoli e pesi, apprende che, invero, l’immobile è gravato da ipoteca iscritta prima della compravendita – precisamente nell’ottobre 2019– per debiti tributari facenti capo al venditore.
È necessario valutare, innanzitutto, se possa essere ascritta una responsabilità in capo al notaio Caio in ordine alla circostanza ap- pena richiamata. Giova innanzitutto premettere che secondo quan- to disposto dall’art. 1 della Legge 16 febbraio 1913 n. 89 (ordina- mento del Notariato e degli Archivi Notarili) il notaio è un pubblico ufficiale istituito per ricevere gli atti tra vivi e di ultima volontà, at- tribuire loro pubblica fede, conservarne il deposito, rilasciarne le copie i certificati e gli estratti.
Nell’esercitare le proprie funzioni, il notaio è tenuto ad indagare la volontà delle parti e sotto la propria direzione e responsabilità cura la compilazione integrale dell’atto richiesto. In buona sostan- za, il notaio deve indagare la volontà delle parti in modo approfon- dito e completo, mediante domande e scambio di informazioni fi- nalizzare a ricercare i motivi ed attuare le possibili modificazioni della volontà prospettatagli.
Posto che il notaio è tenuto ad una prestazione di mezzi e com- portamenti, si ritiene che i compiti di quest’ultimo si estendano an- che alle attività preparatorie necessarie perché sia assicurata la se- rietà e certezza dell’atto giuridico da rogarsi in ragione dell’inten- zione delle parti e del raggiungimento dello scopo del contratto che esse hanno inteso concludere.
Nel caso in cui il notaio non osservi detti adempimenti e non sia
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stato espressamente esonerato dalle parti – per motivi di urgenza ovvero per altre ragioni – per loro concorde volontà, risultante chiaramente con clausola inserita nella scrittura, egli incorre nella responsabilità contrattuale ex art. 1218 c.c. per violazione della clausola generale di buona fede oggettiva o correttezza ex art.
1175 c.c.
Non v’è dubbio, quindi, che nel caso di specie il notaio si sia reso inadempiente dell’obbligo di verificare antecedentemente le iscri- zioni ipotecarie, così legittimando Tizio a domandare il risarcimen- to dei danni conseguiti.
Proprio in ordine a detto ulteriore punto, oggetto di richiesta di chiarimento da parte di Tizio, è opinione dello scrivente che egli ab- bia diritto ad ottenere dal notaio Caio il risarcimento del danno in forma specifica tramite la cancellazione della formalità pregiudizie- vole a carico dell’immobile oggetto del contratto concluso. Non v’è dubbio difatti che la cancellazione possa avvenire con il pieno con- senso del creditore, atteso che, per come emerso dalla traccia, il venditore Sempronio ha quasi interamente saldato quanto dovuto, atteso che l’ultima rata dovuta, in ragione del piano di rateizzazione concesso, dovrà essere pagata nel mese successivo alla stipula del- l’atto. Al contempo si ritiene che il risarcimento in forma specifica non si configuri come un’attività eccessivamente onerosa o non congrua rispetto al danno subito da Tizio.
In tal senso, la giurisprudenza di legittimità, in un caso analogo a quello in esame, ha statuito che“nel caso in cui il notaio rogante non adempia all’obbligazione di verificare l’esistenza di iscrizioni ipotecarie relative all’immobile compravenduto, dichiarando co- me libero un bene che risulta, invece, gravato da ipoteca, il risar- cimento del danno conseguente può essere disposto anche in for- ma specifica, mediante condanna del medesimo notaio alla can- cellazione della formalità non rilevata, a condizione che sia possi- bile ottenere il consenso del creditore e che l’incombente non sia eccessivamente gravoso, avuto riguardo sia alla natura dell’atti- vità occorrente allo scopo sia all’entità della somma da pagare in rapporto all’ammontare del danno.” (così Cass. Civ., sez. IV, 21 gennaio 2020, n. 1270).
In conclusione, si ritiene che Tizio possa legittimamente doman- dare al notaio, a titolo di risarcimento del danno in forma specifica scaturito dal suo inadempimento contrattuale, di procedere alla cancellazione della formalità pregiudizievole a carico dell’immobile oggetto della compravendita.
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