TRIBUNALE CIVILE DI RAVENNA
PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE N. 9/2020 R.G.E.
PROMOSSO DA
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CONTRO
……….
………
Udienza del 07/04/2021 alle ore 9.00
RELAZIONE DI ACCERTAMENTO PERITALE
TECNICO INCARICATO:
ARCH. MARIA CRISTINA VIOLANI Via Bergantini n.6 – 48018 Faenza (RA)
Tel. 0546/680844 – Fax. 0546/699446 [email protected] pec: [email protected]
TRIBUNALE CIVILE DI RAVENNA R.G.E. 9/2020
Udienza del 07/04/2021 alle ore 9.00
La scrivente Arch. Maria Cristina Violani, con studio in Faenza Via Bergantini 6, nominata Esperto stimatore per il procedimento in oggetto dal Giudice alle Esecuzioni con decreto in data 26/11/2020, per espletare l’incarico ricevuto e rispondere ai quesiti di cui agli atti, ha preso visione della documentazione, ha svolto i sopralluoghi necessari, ha eseguito accertamenti, rilievi, misurazioni, riprese fotografiche, ha effettuato vari accessi allo Sportello Unico dell’Edilizia del Comune di Ravenna, all’Agenzia delle Entrate Territorio Catasto Fabbricati e Terreni e all’Ufficio di Pubblicità Immobiliare.
Tenuto conto che, per quanto concerne i quesiti 2, 3 e 4, la documentazione ipocatastale fornita dal procedente appare sufficiente e idonea l’Esperto incaricato per rispondere ai quesiti in oggetto, opererà secondo i seguenti indirizzi:
A - DATI DI PIGNORAMENTO (Quesito n. 2) ... 2
B - OPPORTUNITA’ DI VENDITA IN PIU’ LOTTI (Quesiti n. 19, 21) ... 3
LOTTO UNICO C - CONSISTENZA E UBICAZIONE (Quesito n.2) ... 3
D - IDENTIFICAZIONE CATASTALE (Quesito n.2) ... 4
E – CONFINI (Quesito n.2) ... 4
F - CORRISPONDENZA IDENTIFICAZIONE CATASTALE / ATTO DI PIGNORAMENTO (Quesito n.2) ... 5
G – PROPRIETÀ (Quesiti nn. 3, 22, 23) ... 5
H - SITUAZIONE OCCUPAZIONALE E STATO DI POSSESSO (Quesiti nn. 7, 24, 25) ... 5
I - REGIME PATRIMONIALE (Quesito n.23) ... 6
J – PROVENIENZA (Quesito n. 4) ... 6
K - PARTI IN COMUNE, SERVITU’, VINCOLI E ONERI CONDOMINIALI (Quesiti nn. 4, 6, 8, 9, 10, 15) ... 6
L - ATTI PREGIUDIZIEVOLI (Quesiti nn. 4, 6) ... 8
M – CONFORMITA’ DELLO STATO DI FATTO CON PLANIMETRIE E DATI CATASTALI (Quesito n.5) ... 8
N - INDAGINE AMMINISTRATIVA VERIFICA REGOLARITA’ EDILIZIA E URBANISTICA (Quesiti n. 8, 11, 12, 13, 14, 16, 17) ... 9
O - DESCRIZIONE E CARATTERISTICHE (Quesito n. 20) ...12
P - CONSISTENZA COMMERCIALE E STIMA DEL PIU PROBABILE VALORE DI MERCATO (Quesito n. 18) ...14
A - DATI DI PIGNORAMENTO
Con atto di pignoramento immobiliare trascritto a Ravenna in data 04/03/2020 Reg. Gen. n. 3820 e Reg. Part. n.2604 a favore di ……….…….. con sede in ……… e per essa la società procuratrice ……… difesa e rappresentata dall’Avv. ……….. e dall’Avv.
……….., con domicilio eletto presso lo studio dell’Avv. ……….. in …………, Via ………, sono stati sottoposti a pignoramento
“gli immobili e pertinenze dei beni di piena proprietà in comunione legale per la quota di 1/2 ciascuno e quindi per l’intero dei signori ……….. e ………, di cui si fornisce la seguente descrizione:
porzione di fabbricati siti in Ravenna, via Olindo Guerrini, distinti all’NCEU e C.T. di detto Comune, al foglio 37, part 435
- sub 3, cat A/3, n vani 7.5;
- sub 2, cat AC/6, mq 19”.
B - OPPORTUNITA’ DI VENDITA IN PIU’ LOTTI
Per le caratteristiche degli immobili e la loro ubicazione, si propone un lotto unico costituito da abitazione e garage.
C - CONSISTENZA E UBICAZIONE
Abitazione di tipo villetta da cielo a terra con ingresso indipendente, garage e corte pertinenziale in uso perpetuo ed esclusivo, con accesso da stradello privato in Via Olindo Guerrini n.158/B nel Comune di Ravenna in località Sant’Alberto.
Il complesso residenziale di cui fa parte la proprietà, denominato “Due Pini”, è disposto su tre piani fuori terra è costituito da complessive n. 11 unità abitative con relative rimesse.
L’abitazione è internamente così composta: ingresso al primo piano da scala esterna parzialmente coperta di mq 3,90 e loggia di ingresso di mq 3,00 sul soggiorno, pranzo e cucina. Al piano secondo, al quale si accede da scala a vista sul soggiorno si trovano il disimpegno, n. 3 camere di cui 2 con balcone e n. 1 bagno finestrato. Al piano terra sono ubicati locale cantina-tavernetta finestrata, garage e un bagno finestrato, collegati internamente all’unità da vano scala accessibile dal soggiorno al piano primo. Superfici lorde (arrotondate): locale cantina-tavernetta al piano terra
mq 24,00, garage e bagno totale mq 29,00. Altezza interna piano terra ml 2,10. Locali abitativi al piano primo mq 51,00, vano scala interno (calcolato una volta in proiezione orizzontale) mq 4,50.
Altezza locali al piano primo ml 2,68 c.a. Locali abitativi al piano secondo mq 55,00, altezza interna ml 2,70, balconi rispettivamente di mq 3,00 e mq 3,30. Corte esterna in uso esclusivo mq 55,00 c.a con accesso carrabile e pedonale.
D - IDENTIFICAZIONE CATASTALE Gli immobili alla data del 15/02/2021 risultano così identificati Catasto Fabbricati del Comune di Ravenna:
- ABITAZIONE – Sezione SA - Fg. 37, Mapp. 435, Sub 3, Cat. A/3, Zona Cens. 3, Cl. 2, Consistenza vani 7,5, Sup. Catastale Tot. mq 126, R.C. Euro 619,75, piano T-1-2, Via Olindo Guerrini n.158;
- GARAGE - Sezione SA - Fg. 37, Mapp. 435, Sub 2, Cat. C/6, Cl. 2, Consistenza mq 19, Sup.
Catastale Tot. mq 29, R.C. Euro 63,78, piano T, Via Olindo Guerrini n.158;
Il fabbricato, di cui fanno parte gli immobili in oggetto, insiste su un’area identificata al Catasto Terreni del Comune di Ravenna:
– Sezione SANT’ALBERTO Fg. 37 Mapp. 435 Ente urbano di Sup. 1.896 mq.
E - CONFINI
Premesso che le ragioni si riferiscono alla situazione catastale in atti al momento della visura ed alcuni potrebbero quindi essere diversi ovvero loro aventi causa:
- il mappale 435, sul quale insiste il fabbricato, confina da Nord - Est a Nord - Ovest con mappali 719 e 720 (ente urbani) che costituiscono lo stradello privato di accesso alle abitazioni, mappale 586 (fabbricato), a Est con mappale 716 (terreno seminativo), a Sud con mappale 436 (fabbricato e stradello di passaggio privato), a Ovest con mappale 586 (fabbricato) e mappale 444 (ente urbano);
- il sub 2 (garage) confina con muri perimetrali, parti comuni (sub 1 area coperta e scoperta del fabbricato), con sub 3 (abitazione) ragioni ……….-……….., con sub 23 (garage) ragioni ………;
- il sub 3 (abitazione) confina con muri perimetrali, parti comuni (sub 1 area coperta e scoperta del fabbricato), con sub 2 (garage) ragioni ………-………, con sub 22 (abitazione) ragioni ………. e con sub 4 (abitazione) ragioni ……….
F - CORRISPONDENZA IDENTIFICAZIONE CATASTALE / ATTO DI PIGNORAMENTO Si segnala quanto si è rilevato non corrispondere tra identificazione catastale dei beni e quanto indicato nell’atto di pignoramento e nella relativa nota di trascrizione:
- nell’atto di pignoramento non viene indicata la sezione catastale SA oltre ad un probabile errore di battitura relativamente alla Cat. Catastale del garage che viene indicata come AC/6 in luogo di C/6. Nella nota di trascrizione del pignoramento risulta esservi corrispondenza con i dati catastali, non viene indicato il civico delle unità.
G - PROPRIETÀ
Tutti i beni oggetto di stima alla data del 15/02/2021 risultano così intestati:
- ……… nata a ……….
Codice fiscale ………..
Proprieta` per 1/2 in regime di comunione dei beni con ………
- ……… nato a ………
Codice fiscale ………..
Proprieta` per 1/2 in regime di comunione dei beni con ……….
H - SITUAZIONE OCCUPAZIONALE E STATO DI POSSESSO
Durante il sopralluogo in data 18/02/2021, alla presenza del Custode nominato, si è constatato che l’abitazione e il garage sono occupati dalla ……… e ……… in forza di assegnazione della casa familiare come da Provvedimento del Tribunale di Ravenna - Sentenza di separazione N. 616/2020, pubblicata in data 27/07/2020 RG n. 2010/2017 e trascritta in data 17/11/2017 al Reg. Gen. N. 20150 e Reg. Part. 13397 (Provvedimento e nota di trascrizione allegata). Si riporta quanto messo a verbale durante il sopralluogo:
“L’avv. …………. precisa alla ……… che l’assegnazione della casa non è opponibile alla procedura in quanto la ………….. ha concesso ipoteca sull’immobile in data 18.12.2009”
A seguito delle verifiche eseguite presso gli Uffici del Servizio Anagrafico del Comune di Ravenna alla data del 24/12/2020 risulta iscritta in via Guerrini Olindo n. 158/B la seguente famiglia:
- ……….. - Intest. Scheda
nata il ……… - Coniugata con ……… il ………
- ………. – Figlio minorenne nato il ……… - Celibe
- ………. – Figlia minorenne nata il ……… – Nubile.
I - REGIME PATRIMONIALE
Secondo quanto riscontrato alla data 24/12/2020 dalle verifiche presso l’Ufficio Anagrafe e Stato Civile del Comune di Ravenna, nel Registro degli Atti di Matrimonio Parte I al N.80, risulta che:
- in data ………. i Sig.ri ……….. e ……….. hanno contratto matrimonio e non risultano annotazioni in riferimento allo stato patrimoniale;
- in data 28/07/2020 è stato registrato dall’Ufficiale di Stato Civile il procedimento di separazione personale dei coniugi definito con Sentenza del Tribunale di Ravenna n. 616 del 27/07/2020.
Al momento dell’acquisto dei beni in oggetto alla data del 18/12/2009 i Sig.ri ……… e
………. dichiaravano di essere coniugi in regime di comunione legale.
J – PROVENIENZA
Gli immobili oggetto della procedura risultano in proprietà dei signori ………. e
……….., che acquistavano da ………., secondo i rispettivi titoli a seguito del seguente trasferimento:
- atto di compravendita a firma Dott. Notaio Valerio Visco del Distretto Notarile di Ravenna, stipulato in data 18/12/2009 Rep. n. 43420 Raccolta n. 12250, trascritto in data 23/12/2009 al Reg.
Gen. n. 24557 e Registro Part. n. 14595 (allegato).
K - PARTI IN COMUNE, SERVITU’, VINCOLI E ONERI CONDOMINIALI Parti in comune, servitù e vincoli
Per i patti e gli obblighi si fa riferimento all’atto sopracitato Dott. Notaio Valerio Visco stipulato in data 18/12/2009 Rep. n. 43420, sopracitato che riporta di seguito:
“IMMOBILE: - Porzione del complesso residenziale denominato “DUE PINI” sito in Comune di Ravenna frazione Sant'Alberto, via Olindo Guerrini e precisamente: appartamento in villetta da cielo a terra, al civico n. 158/b di detta via a cui si accede mediante stradello privato, posto ai piani terra, primo e secondo, composto al piano terra da cantina con scala di accesso al piano superiore, nonché garage con locale doccia, al piano primo da pranzo-soggiorno, cucina e scala di accesso al piano superiore ed al piano secondo da scale, tre camere da letto ed un balcone1, oltre l'uso esclusivo e perpetuo di porzione di area scoperta antistante la villetta stessa.
…omissis…il tutto oltre a proporzionali diritti di comproprietà in ragione di 104,81/1000 sulle parti e cose comuni dell'intero complesso residenziale, salvo le limitazioni date dalle servitù prediali a carico dell'area cortiliva stessa. …omissis…
PATTI E CONDIZIONI
L’immobile viene trasferito nello stato di fatto e di diritto in cui si trova e come compete alla Parte
venditrice in forza dei suoi titoli di proprietà e possesso, con tutte le garanzie di legge per i casi di evizione o molestia, libero da censi, livelli, trascrizioni pregiudizievoli od altri oneri, nonché da ipoteche. La compravendita viene convenuta a corpo, con tutti i diritti, ragioni, azioni, accessioni e pertinenze, servitù attive o passive se e come esistono, senza altre riserve che quelle espressamente convenute con il presente atto e con i doveri nascenti dalla comproprietà delle parti di uso comune o condominiali.
Le parti fanno in ogni caso espresso riferimento ai patti, obblighi e servitù riportati nell'atto a rogito dottor Emanuele Edoardo Errigo Notaio in Ravenna in data 23 settembre 1985 rep. n 78100/4959 registrato a Ravenna in data 11 ottobre 1985 al n.4015 e trascritto a Ravenna in data 30 settembre 1985 all'art. 5971, nel quale si precisa che risultano:
- servitù di uso esclusivo e perpetuo a carico della striscia di terreno distinta nel Catasto Terreni del Comune di Ravenna Sezione Sant'Alberto al foglio e 37, mappale 444, costituita con atto a rogito dr. E.E. Errigo Notaio in Ravenna in data 20 aprile 1982 rep. n. 66779 trascritto a Ravenna in data 29 aprile 1982 all'art. 3319;
- servitù attiva e passiva di passaggio pedonale e carraio a favore ed a carico di quella parte del mappale 435 (costituente lo stradello privato), a carico dei mappali 436 e 437 ed a favore del mappale 438 per accedere alla e dalla via Guerrini, così come risulta dall'atto rogito dr. Rosi Bernardini Notaio in Lugo in data 28 maggio 1981 rep. N. 119497 trascritto a Ravenna in data 24 giugno 1981 all'articolo 5769;
- servitù di uso esclusivo e perpetuo delle aree scoperte e di accesso all'area dove sono situati i vani contatori. L’uso e l'amministrazione delle parti e cose comuni sono regolati dalle vigenti disposizioni di legge in materia, nonché da apposito regolamento di condominio che la parte acquirente si obbliga, per sé è proprio eventi causa, di osservare per quanto di competenza.”
Verifiche esistenza contratti di locazione
Dalle verifiche effettuate presso l’Agenzia delle Entrate – Direzione Provinciale di Ravenna attraverso il Sistema Informativo dell’Anagrafe Tributaria, relativamente agli immobili oggetto di procedura, non risultano non risultano registrati atti di locazione e/o comodato relativi agli immobili oggetto di procedura.
Spese condominiali pregresse gravanti sui beni
Non vi è amministratore e non è stato costituito il condominio. E’ attuata l’autogestione per le eventuali spese da sostenere riguardanti le parti comuni da parte dei proprietari del complesso.
L - ATTI PREGIUDIZIEVOLI (Aggiornamento al 26/02/2021)
In posizione Certificazione notarile Dott. Notaio Claudio Cusani in Solopaca (BN) aggiornata al 23.03.2020 (in corsivo sono evidenziate le formalità successive risultanti dopo la data della certificazione)
ELENCO PREGIUDIZIEVOLE Iscrizioni
- art. 5349/23.12.2009 ipoteca volontaria per mutuo fondiario a favore ………. con sede in ……….
contro ………. e ……….
gravante sugli immobili oggetto della procedura.
Trascrizioni
- art. 2604/04.03.2020 verbale di pignoramento immobili a favore ………. con sede in ……….
contro ………. e ………
gravante sugli immobili oggetto della procedura.
Note: gli immobili della presente relazione sono stati assegnati ………. con provvedimento di assegnazione in godimento della casa familiare, emesso dal Tribunale di Ravenna in data 12.07.2017 rep.2010 trascritto ai nn. 13397/20150 del 17.11.2017.
M – CONFORMITA’ DELLO STATO DI FATTO CON PLANIMETRIE E DATI CATASTALI
Dagli accertamenti eseguiti durante il sopralluogo per le unità oggetto del lotto si è constatata la sostanziale corrispondenza tra lo stato di fatto degli immobili e la rappresentazione delle planimetrie catastali, con eccezione di quanto rilevato nelle seguenti unità immobiliari e di seguito descritto.
Abitazione - Piano terra:
- nella cantina la porta di accesso al garage, nello stato di fatto, si trova in un’altra posizione sul medesimo muro divisorio e nella planimetria catastale non è rappresentato il caminetto;
- nella cantina l’altezza interna del locale, nello stato attuale, risulta di ml 2,10. Nella planimetria catastale viene invece indicata un’altezza di ml 2,02.
Abitazione - Piano primo:
- la scala di accesso esterna, nello stato di fatto presenta una ripartizione diversa delle pedate della prima rampa e della seconda (risultano 5 pedate invece di 4 nella prima rampa, salendo da piano terra e 7 invece di 8 nella seconda rampa dopo il pianerottolo, come rappresentate catastalmente);
- internamente tra il locale pranzo e soggiorno, nello stato di fatto, è presente un arco con una spalla muraria non rappresentata sul muro in angolo con la porta di ingresso principale;
- nella cucina, nello stato di fatto, è presente un cavedio per passaggio canna fumaria, non rappresentato;
- il muretto presente della scala che scende al piano terra non è rappresentato nella planimetria;
Abitazione - Piano secondo:
- il pianerottolo di arrivo della scala è leggermente più largo, nello stato di fatto, rispetto alla larghezza del corridoio, come rappresentato nella planimetria catastale dove risultano allineati;
- nella camera soprastante la cucina, nello stato di fatto, è presente il cavedio per passaggio canna fumaria, non rappresentato.
Garage - Piano terra:
- la porta di accesso alla cantina-tavernetta, nello stato di fatto, si trova in un’altra posizione sul medesimo muro divisorio e nella planimetria catastale è rappresentato in un’altra posizione il divisorio che separa il locale bagno-doccia;
- nello stato di fatto, è presente il cavedio per passaggio canna fumaria, non rappresentato;
- la parete divisoria tra la doccia del bagno e il garage, nello stato attuale, ha dimensioni più ampie rispetto a quanto rappresentato negli elaborati.
In generale diverse aperture risultano in posizione traslata rispetto alle planimetrie.
N - INDAGINE AMMINISTRATIVA
VERIFICA REGOLARITA’ EDILIZIA E URBANISTICA Titoli edilizi
Secondo quanto indicato nell’atto di provenienza dei beni, i lavori di costruzione del complesso residenziale di cui è parte l’unità immobiliare in oggetto, sono stati eseguiti in virtù di Concessione ad edificare rilasciata dal Comune di Ravenna in data 30 gennaio 1982 n. 2852/81 – pratica P.G.
16251 e successiva concessione in variante in data 25 marzo 1983 n. 447/83 – pratica P.G.
3746/85. Veniva dichiarato inoltre che le opere di completamento dell’unità immobiliare sono stati eseguiti in base a concessione edilizia rilasciata dal Comune di Ravenna in data 23 ottobre 1986 concessione n. 1551/86 – pratica P.G. 8554 del 10 febbraio 1986 e concessione in variante in data
28 luglio 1988 concessione n. 1556/88 – pratica P.G. 18885 del 3 maggio 1988.
Presso gli Uffici del Settore Edilizia e presso l’archivio del Comune di Ravenna si è presa visione dei seguenti titoli abilitativi e documentazione amministrativa:
- Concessione Edilizia N. 2852 del 30/01/1982 - Pratica P.G. n. 16251 per “Costruzione complesso residenziale in S. Alberto Via O. Guerrini n. 158”;
- Concessione Edilizia N. 1551/86 del 23/10/1986 Pratica P.G. 8554 del 10/02/1986 per
“completamento parziale di costruzione di complesso residenziale (app. n. 2) in via O.Guerrini 158”
con Rilascio di Parere favorevole in data 26/05/1986 della Soprintendenza dei Beni Culturali e Ambientali per zona interessata da Vincolo paesaggistico.
- Concessione Edilizia in Variante N. 1556/88 del 28/07/1988 – Pratica P.G. n. 18885 del 03/05/1988 per “Completamento costruzione complesso residenziale in S. Alberto Via O. Guerrini n. 158”;
- Dichiarazione di Abitabilità/Agibilità N. 10615 rilasciata in data 13/11/1992 con verbale a seguito di sopralluogo in data 09/11/1992 è stato riscontrato che “l’edificio è stato eseguito come da progetto approvato nonostante lievi differenze nelle misure e nelle tramezzature interne”.
Difformità edilizie
In sostituzione del Titolo IV, Parte I, del decreto Presidente della Repubblica n. 380 del 2001, con particolare riferimento all'art. 36, quanto richiesto in tema di opere abusive, farà riferimento alla L.R. 21 ottobre 2004, n. 23, vigente nel territorio della regione Emilia Romagna.
Si segnala che a seguito dei rilievi eseguiti, confrontando lo stato dei luoghi con le planimetrie catastali prima e poi con quanto rappresentato nei titoli abilitativi risulta esservi sostanziale corrispondenza tra lo stato attuale e gli elaborati grafici della - Concessione Edilizia N. 1551/86 del 23/10/1986 Pratica P.G. 8554 del 10/02/1986 con eccezione di quanto segue:
Abitazione - Piano terra:
- nella cantina la porta di accesso al garage, nello stato di fatto, si trova in un’altra posizione sul medesimo muro divisorio e nell’elaborato del titolo autorizzativo non è rappresentato il caminetto;
- la scala interna di accesso al piano primo nello stato di fatto presenta una diversa ripartizione dei gradini rispetto a quanto rappresentato negli elaborati di progetto.
Abitazione - Piano primo:
- la scala di accesso esterna, nello stato di fatto presenta una ripartizione diversa delle pedate della prima rampa e della seconda rampa sia rispetto alla planimetria dell’elaborato di progetto sia rispetto al prospetto di progetto che non trova corrispondenza a quanto rappresentato in pianta;
- internamente tra il locale pranzo e soggiorno, nello stato di fatto, è presente un arco con una spalla muraria non rappresentata sul muro in angolo con la porta di ingresso principale;
- nella cucina, nello stato di fatto, è presente un cavedio per passaggio canna fumaria, non rappresentato.
Abitazione - Piano secondo:
- il pianerottolo di arrivo della scala è leggermente più largo, nello stato di fatto, rispetto alla larghezza del corridoio, come rappresentato negli elaborati di progetto dove risultano allineati;
- nella camera soprastante la cucina, nello stato di fatto, è presente il cavedio per passaggio canna fumaria, non rappresentato e la larghezza interna del bagno risulta di ml 1,60 e non di ml 1,70 come rappresentato negli elaborati di progetto.
Garage - Piano terra:
- la porta di accesso alla cantina-tavernetta, nello stato di fatto, si trova in un’altra posizione sul medesimo muro divisorio e nella planimetria catastale è rappresentato in un’altra posizione il divisorio che separa il locale bagno-doccia;
- la parete divisoria tra la doccia del bagno e il garage, nello stato attuale, ha dimensioni più ampie rispetto a quanto rappresentato negli elaborati;
- nello stato di fatto, è presente il cavedio per passaggio canna fumaria, non rappresentato.
Si segnala che i parapetti dei balconi sono alti poco meno di 100 cm dal piano di calpestio e si dovrà quindi provvedere all’adeguamento degli stessi a quota 100 cm.
In generale diverse aperture risultano in posizione traslata rispetto ai titoli autorizzativi.
Regolarizzazione delle difformità riscontrate
Per la regolarizzazione delle difformità presenti si considera presumibile che lo stato attuale difforme da quanto rappresentato nei titoli abilitativi, sia risalente al periodo della costruzione.
Il futuro acquirente potrà comunque, ricorrendone le condizioni di legge, accedere ad eventuali sanatorie per violazioni anche non rilevate. Dovrà inoltre essere presentato l’aggiornamento catastale per le difformità riscontrate. Degli adempimenti e dei costi relativi agli onorari tecnici per la redazione della pratica edilizia in sanatoria e l’aggiornamento catastale finale si terrà conto nella determinazione del valore di stima.
Identificazione edilizia e urbanistica
L’area sulla quale sorge il fabbricato, sita nel Comune di Ravenna, ha la seguente destinazione urbanistica secondo lo Strumento urbanistico vigente:
PSC 3 - Articolo Normativa: Art.II.1°.33 C.3 - Sistema paesaggistico ambientale, paesaggio,
contesti paesistici d'area vasta
PSC 3 - Articolo Normativa: Art.VI.3°.96 - Spazio urbano, città consolidata o in via di consolidamento, prevalentemente residenziale
RUE 2 Componente Perimetrale - Articolo Normativa: Art. IV.1.4 c2 - Sistema paesaggistico ambientale, Paesaggio, Paesaggi, Contesti paesistici locali - 2.2 Sant'Alberto - Passo di Cortellazzo
RUE 2 Componente di Zona - Articolo Normativa: Art.VIII.6.4 c2 - Spazio urbano, Città consolidata o in via di consolidamento, Prevalentemente residenziale, SU2 - Tessuto edilizio caratterizzato da edifici plurifamiliari a 3 piani fuori terra, tessuto saturo Art.VIII.6.5
RUE 2 Componente Perimetrale - Articolo Normativa: Art. IV.1.14 c2 - Sistema paesaggistico ambientale, Perimetri e limiti, Stazioni del Parco Regionale del Delta del Po
RUE 2 Componente Perimetrale - Articolo Normativa: Art.IV.1.13 - Sistema paesaggistico ambientale, Paesaggio, Aree archeologiche o aree di tutela delle potenzialità archeologiche, Aree di tutela delle potenzialità archeologiche - Zona 3
Idoneità all’uso
L’abitazione in generale e il garage sono in uno stato di manutenzione discreto con presenza di umidità e condensa diffuse sia al piano terra che al piano secondo ma risultano comunque idonei per le rispettive destinazioni d’uso.
Non è stato possibile reperire le certificazioni di conformità degli impianti presenti, la cui funzionalità ed efficienza andrà verificata a cura del soggetto acquirente.
O - DESCRIZIONE E CARATTERISTICHE
Abitazione di tipo villetta da cielo a terra con ingresso indipendente, garage e corte pertinenziale in uso perpetuo ed esclusivo, con accesso da stradello privato in Via Olindo Guerrini n.158/B nel Comune di Ravenna in località Sant’Alberto.
Il complesso residenziale denominato “Due Pini”, di cui fanno parte, è disposto su tre piani fuori terra ed è costituito da n. 11 unità abitative. La costruzione è iniziata nel 1982 e completata in vari interventi fino al 1988. Esternamente il fabbricato è intonacato e tinteggiato, con elementi in c.c.a.
a vista come lo sporto del tetto a falde diverse, le scale esterne e i balconi. Il manto di copertura è in elementi di laterizio, i comignoli sono di tipo prefabbricato e le lattonerie sono in lamiera di rame.
L’area esterna del fabbricato è parte comune di esso ma è ripartita ed attribuita in uso esclusivo ad
ogni singola abitazione e delimitata con recinzioni in rete metallica plastificata su muretti in c.c.a.
sul fronte strada e cancelli carrabili e pedonali in acciaio zincato. Gli infissi esterni sono costituiti da scuri in legno verniciato e i telai a vetro sono in legno colore naturale con vetrocamera. Soglie e bancali sono in pietra tipo serena. Inferriate antintrusione in acciaio e zanzariere dove presenti.
L’abitazione è internamente così composta (superfici calpestabili arrotondate): loggia esterna di ingresso di mq 3,00, soggiorno di mq 17,00, pranzo di mq 17,50 e cucina di mq 6,00. Al piano secondo, al quale si accede da scala a vista sul soggiorno si trovano il disimpegno di mq 5,00, n. 3 camere rispettivamente di mq 9,00 con balcone di mq 3,00, mq 14,60 e una di mq 11,50 con balcone di mq 3,30, n. 1 bagno finestrato di mq 4,50. Al piano terra è ubicata la cantina-tavernetta di mq 21,00 collegata internamente con l’abitazione. E’ presente un caminetto e un angolo cottura con finestra. Altezza interna piano terra ml 2,10. Altezza locali al piano primo e piano secondo ml 2,68/2,70 c.a. La corte esterna in uso esclusivo di circa mq 55,00 c.a è in parte a verde e in parte pavimentata con lastroni in cls e ghiaino lavato sia per il passaggio carrabile alla rimessa che per il passaggio pedonale di ingresso e lungo il perimetro del fabbricato di pertinenza. La scala esterna ha parapetto in acciaio zincato come le balaustre dei balconi che completano i muretti.
Internamente l’abitazione è così rifinita:
- porta di ingresso costituita da porta vetrina e scuri con serratura normale;
- in generale soffitti e pareti intonacati e tinteggiati;
- pavimenti di varie tipologie: ceramici o in gres nei balconi, nella cantina-tavernetta, nel garage, nei bagni e in tutto il piano primo, in legno a listelli piccoli nelle camere e nel disimpegno al piano secondo;
- rivestimenti ceramici nei bagni e nella zona cottura;
- battiscopa in legno dove presente;
- scala interna da piano terra a piano primo con struttura in c.c.a. con pedate, alzate e battiscopa a nastro in marmo e corrimano in legno;
- scala interna da piano primo a piano secondo con struttura portante in acciaio verniciato e gradino e balaustra in legno;
- in generale nei bagni sanitari datati risalenti all’epoca costruttiva dell’abitazione;
- bagno al piano secondo con vasca;
- porte interne in legno tamburato a battente e una porta a soffietto tra la zona pranzo e la cucina e dove presente sopraluce in vetro;
- impianto di riscaldamento autonomo con caldaia murale a gas metano installata nel locale cantina e radiatori in ghisa verniciati;
- impianto elettrico sottotraccia;
- impianto TV;
- impianto di condizionamento con split in una camera e nella sala pranzo, macchina esterna posizionata sulla parete a confine con l’ingresso dell’unità immobiliare adiacente.
Il garage e un bagno finestrato sono ubicati al piano terra e collegati internamente all’unità da vano scala interno. Il portone di chiusura del garage è costituito da un basculante in lamiera verniciata con azionamento manuale. Le finiture e gli impianti sono analoghi all’abitazione. Il bagno adiacente al garage e costituente un'unica unità immobiliare con esso, è completo di doccia e sanitari di tipo standard. Superfici nette arrotondate: garage mq 19,00 e bagno mq 3,50 c.a.
Altezza interna dei locali ml 2,10.
In generale le finiture risalgono al periodo costruttivo dell’immobile e sono evidenti i segni dell’usura e della vetustà come negli intonaci nei balconi, nel legno del pavimento delle camere.
La scala esterna, evidenzia nelle lastre di pietra serena di cui è rivestita, fratture, sfogliamenti e cavillature in vari punti, specialmente nei gradini più esposti agli agenti atmosferici.
Come già segnalato lo stato di conservazione e manutenzione dell’immobile è discreto.
Saranno a carico del futuro acquirente tutti gli adempimenti e i costi per la verifica dell’efficienza e della funzionalità degli impianti presenti.
Si è reperito unitamente all’atto di acquisto dei beni anche l’Attestato di Certificazione Energetica dell’immobile, rilasciato in data 02/12/2009 con validità fino al 02/12/2019, che certifica energeticamente il fabbricato in classe G.
P - CONSISTENZA COMMERCIALE
E STIMA DEL PIU PROBABILE VALORE DI MERCATO
Il procedimento di stima fa riferimento ad informazioni e dati reperiti da professionisti e operatori
del mercato immobiliare della zona, oltre alle quotazioni disponibili fino al 1° semestre 2020 di alcune banche dati tra le quali l'Osservatorio Mercato Immobiliare (OMI) dell’Agenzia delle Entrate.
Quest'ultime per il Comune di Ravenna nella fascia/zona Suburbana/SANT`ALBERTO – Codice di zona E10 – Microzona catastale 0 – riportano valori di sup. lorda, in stato conservativo Normale, per: Abitazioni civili di tipo economico compresi tra 850,00 e 1.100,00 Euro/mq.
Altre fonti e banche dati, in riferimento alle quotazioni di febbraio 2021, riportano per tale zona valori medi di 1.012,00 Euro/mq per abitazioni di analoga tipologia.
La sottoscritta, nella determinazione dei valori intende tener conto di tutte le caratteristiche illustrate del fabbricato, dell’ubicazione, dello stato di conservazione discreto, dei costi per le pratiche edilizie per la regolarizzazione delle difformità riscontrate.
Il più probabile valore di mercato del lotto in oggetto, viene determinato come segue:
RGE 9/2020 LOTTO UNICO Ravenna – Località Sant’Alberto, Via O. Guerrini n. 158/B
Abitazione in complesso residenziale, disposta da cielo a terra su tre piani, con ingresso indipendente, garage e corte in uso perpetuo ed esclusivo. Regolarizzazioni necessarie. Anno di costruzione 1982 - 1988.
Individuazione Catastale e descrizione Superficie
Lorda Mq % di ragg. SLV Mq valore comm.
€/mq per dest.
valore commerciale
€ Sez. Ra Fg 37 Mapp. 435 sub 3 (A/3)
Abitazione - Locali PT (cantina) 24,00 50% 12,0
Abitazione – Locali al piano primo 51,0 100% 51,0
Abitazione – Locali al piano secondo 55,0 100% 55,0
Vano scala interno (1 v. in proiez. orizzontale) 4,5 70% 3,1
Loggia di ingresso 3,0 25% 0,7
Scala esterna 3,9 15% 0,6
Balcone p2° lato Sud 3,0 25% 0,7
Balcone p2° lato Est 3,3 25% 0,8
Sez. Ra Fg 37 Mapp. 435 sub 2 (C/6)
Garage al piano terra con bagno di servizio 29,0 50% 14,5 Corte in uso perpetuo ed esclusivo (sub 1) 55,0 10% 5,5
Totale 143,9 1.000 Euro 143.900,00 a detrarre per irregolarità edilizie da sanare e aggiornamento catastale Euro - 8.000,00
Totale Euro 135.900,00
Totale valore di mercato arrotondato dell’abitazione e del garage per la piena proprietà Euro 136.000,00 PER L’ASSENZA DELLA GARANZIA DI VIZI
RIDUZIONE FORFETARIA DEL 15% Euro - 20.400,00 VALORE RIDOTTO EURO 115.600,00 VALORE PROPOSTO A BASE D'ASTA ARROTONDATO
DELLA PIENA PROPRIETA’ DEGLI IMMOBILI Euro 116.000,00
Confidando di aver svolto correttamente l’incarico affidatogli la sottoscritta è a disposizione per ogni eventuale chiarimento o integrazione.
Contemporaneamente al deposito, si provvede a trasmettere alle parti convenute la presente relazione peritale di stima.
26/02/2021 L’esperto stimatore
Arch. Maria Cristina Violani Firmato digitalmente ALLEGATI
All. 1 - Documentazione catastale All. 2 - Documentazione fotografica All. 3 - Atti di provenienza
All. 4 – Certificazione notarile
All. 5 - Visure ipotecarie di aggiornamento All. 6 – Titoli abilitativi
All. 7 - Valori immobiliari di riferimento
All. 8 – Sentenza assegnazione casa familiare
