TRIBUNALE ORDINARIO DI TREVISO SEZIONE ESECUZIONI IMMOBILIARI G.E. DOTT. ALESSANDRA BURRA ESECUZIONE N. 701/2015
PERIZIA DI STIMA DEL CONSULENTE TECNICO D’UFFICIO Premessa
La sottoscritta ing. Perissinotto M.Elisabetta è stata nominata con decreto del G.E. dott.Alessandra Burra in data 21 maggio 2018 esperto stimatore per la relazione di stima ex art.173 bis disp.att. c.p.c. nella procedura promossa a carico dell’Esecutato e ha prestato giuramento telematico il 5 giugno 2018.
L’incarico consiste nel:
1. ritirare la documentazione in cancelleria;
2. verificare, prima di ogni altra attività la completezza della documentazione di cui all’art. 567, 2°
comma c.p.c., segnalando immediatamente al giudice e al creditore pignorante quelli mancanti o inidonei; predisporre sulla base dei documenti in atti l’elenco delle iscrizioni e delle trascrizioni pregiudizievoli (ipoteche, pignoramenti, sequestri, domande giudiziali, sentenze dichiarative di fallimento); acquisire, ove non depositate, le mappe censuarie che egli ritenga indispensabili per la corretta identificazione del bene e i certificati di destinazione urbanistica (solo per i terreni) di cui all’art. 30 del D.P.R. 6 giugno 2001, n.380, dando prova in caso di mancato rilascio di detta documentazione da parte dell’amministrazione competente, della relativa richiesta. L’esperto inoltre allegherà dell’atto di acquisto della proprietà (o di altro diritto reale) da parte dell’esecutato sui beni pignorati e acquisirà le visure ipocatastali storiche aggiornate per il periodo intercorrente tra la data della relazione notarile – o dell’acquisizione delle stesse da parte del creditore che le abbia depositate ex art. 567 – e l’attualità;
3. descrivere, previo necessario accesso concordato con il custode, se nominato, all’/agli immobile/i pignorato/i, indicando dettagliatamente: comune, località, via, numero civico, scala, piano, interno, caratteristiche interne ed esterne, superficie lorda commerciale, confini e dati catastali attuali, eventuali pertinenze, accessori e millesimi di parti comuni (lavatoi, soffitte comuni, locali di sgombero, portineria, riscaldamento, ecc.)
4. accertare la conformità tra la descrizione attuale del bene (indirizzo, numero civico, piano, interno, dati catastali e confini) e quella contenuta nel pignoramento evidenziando, in caso di rilevata difformità: a) se i dati indicati in pignoramento non identificano l’immobile e non consentono la sua univoca identificazione; b) se i dati indicati in pignoramento sono erronei ma consentono l’individuazione del bene; c) se i dati indicati nel pignoramento, pur non corrispondendo a quelli attuali, hanno in precedenza individuato l’immobile rappresentando, in questo caso, la storia
catastale del compendio pignorato;
5. procedere, ove necessario e previa autorizzazione del G.E. (tenendo conto che, di regola non si procederà a regolarizzazioni qualora le stesse possano essere eseguite dall’aggiudicatario dopo il trasferimento del bene), ad eseguire le necessarie variazioni per l’aggiornamento del catasto provvedendo, in caso di difformità e mancanza di idonea planimetria del bene, alla sua correzione o redazione ed all’accatastamento delle unità immobiliari non regolarmente accatastate;
6. indicare l’utilizzazione prevista dallo strumento urbanistico comunale;
7. verificare la regolarità edilizia e urbanistica del bene nonché l’esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso;
8. verificare l’esistenza o meno di opere abusive ai sensi e con riferimento a quanto previsto al punto 7) dell’art. 173 bis disp. Att. c.p.c.;
9. dire se è possibile vendere i beni pignorati in uno o più lotti; provvedendo, in quest’ultimo caso, alla suddivisione in lotti. Nell’ipotesi in cui insorgano problemi (per es. di accatastamento, di costituzione di servitù, ecc.) ne interesserà subito il Giudice;
10. qualora l’immobile sia pignorato solo pro quota, stabilire se esso sia divisibile in natura;
11. accertare se l’immobile è libero o occupato; acquisire, ove non vi provveda il custode, il titolo legittimante il possesso o la detenzione del bene evidenziando se esso ha data certa anteriore alla trascrizione del pignoramento; ove l’immobile sia occupato dal coniuge separato o dall’ex coniuge del debitore esecutato, acquisire il provvedimento di assegnazione della casa coniugale; verificare se risultano registrati presso l’ufficio del registro degli atti privati contratti di locazione e/o se risultino comunicazioni alla locale autorità di pubblica sicurezza ai sensi dell’art. 12 del D.L. 21 marzo 1978, n.59 convertito in L. 18 maggio 1978, n.191; l’esperto dovrà indicare la data di scadenza, la data fissata per il rilascio o se sia ancora pendente il relativo giudizio;
12. indicare l’esistenza sui beni pignorati di eventuali vincoli artistici, storici, alberghieri di inalienabilità o di indivisibilità; rilevare l’esistenza di diritti demaniali (di superficie o servitù pubbliche) o usi civici evidenziando gli eventuali oneri di affrancazione o riscatto; il tutto come ora previsto dall’art. 173 bis, punto 8), disp. att. c.p.c.;
13. accertare l’esistenza di vincoli o oneri di natura condominiale (segnalando se gli stessi resteranno a carico dell’acquirente, ovvero saranno cancellati o risulteranno non opponibili al medesimo) nonché fornire le informazioni di cui all’art. 173 bis, punto 9), disp. att. c.p.c.;
14. stima: determinare il valore dell’immobile ai sensi e con le specifiche indicazioni previste dall’art.
568 c.p.c., considerando che sono opponibili alla procedura esecutiva i soli contratti di locazione e i provvedimenti di assegnazione al coniuge aventi data certa anteriore alla data di trascrizione del pignoramento; ai fini dell’abbattimento del valore di stima dovranno essere considerate le spese
condominiali insolute (ex art.568 c.p.c.) non con riferimento al loro intero ammontare (che dovrà in ogni caso essere quantificato con riferimento agli ultimi dati disponibili), bensì solo con riferimento a quelle che, in base ad una valutazione prognostica, resteranno direttamente a carico dell’aggiudicatario, in quanto saranno maturate nel biennio anteriore alla data del decreto di trasferimento del bene;
15. inviare, a mezzo di posta ordinaria o posta elettronica, nel rispetto della normativa, anche regolamentare, concernente la sottoscrizione, la trasmissione e la ricezione dei documenti informatici e teletrasmessi, copia del proprio elaborato ai creditori procedenti o intervenuti, al debitore, anche se non costituito, ed al custode eventualmente nominato, almeno trenta giorni prima dell’udienza fissata per l’emissione dell’ordinanza di vendita ai sensi dell’art. 569 c.p.c.
assegnando alle parti un termine non superiore a quindici giorni prima della predetta udienza per far pervenire presso di lui note di osservazione al proprio elaborato;
16. depositare telematicamente (nella modalità deposito semplice e non “deposito perizia immobiliare”), con congruo anticipo (almeno dieci giorni) rispetto alla data dell’udienza fissata ex art. 569 c.p.c. per l’emissione dell’ordinanza di vendita il proprio elaborato peritale completo degli allegati nonché depositare in cancelleria un originale cartaceo della perizia con gli allegati e le fotografie per la consultazione da parte degli eventuali interessati all’acquisto del bene oltre al file in word o in rft della perizia. Posto che la relazione dovrà essere pubblicata non dovrà contenere in nessun luogo il nominativo, né i dati anagrafici relativi alla parte esecutata. In presenza di più esecutati si useranno locuzioni anonime, quali ad es. esecutato 1, esecutato 2, ecc. Alla relazione sarà in tal caso allegato separatamente un elenco che riporterà le corrispondenti nominative riferibili alle locuzioni usate nella relazione;
17. allegare alla relazione documentazione fotografica interna ed esterna dell’intero compendio pignorato, scheda sintetica contenente i seguenti dati: descrizione catastale e tipologica completa (via e civico compresi), valore di stima; esistenza di locazioni registrate e comunque opponibili;
eventuali abusi/irregolarità edilizi, necessità di variazione catastale, il tutto con indicazione delle modalità e dei costi per l’aggiudicatario. Per quanto attiene agli allegati da pubblicare sul Portale delle Vendite Pubbliche lo stimatore si atterrà alle prescrizioni contenute nelle specifiche tecniche, in particolare a quanto previsto dall’art. 1.8.7, che si riporta in nota
18. segnalare tempestivamente al custode (o se non nominato al Giudice dell’Esecuzione) ogni ostacolo all’accesso;
19. dopo l’aggiudicazione, se richiesto dal delegato alla vendita, l’esperto dovrà ottenere e trasmettere al delegato il certificato di destinazione urbanistica. La relativa spesa sarà posta a carico della procedura. L’esperto è autorizzato ad accedere agli uffici pubblici per richiedere, esaminare, ed
estrarre copia degli atti e dei documenti esistenti.
Svolgimento delle operazioni peritali
Dopo il giuramento telematico la scrivente si è recata in tribunale per avere copia della documentazione ivi custodita. Il 20/07/2018 e i giorni seguenti sono state fatte le visure catastali tramite accesso telematico agli atti del Catasto edilizio urbano dell’ufficio del territorio di Treviso per reperire le planimetrie degli immobili oggetto di pignoramento.
Successivamente, la scrivente ha preso accordi col custode giudiziario designato dell per effettuare il sopralluogo e gli ha mandato copia delle planimetrie degli immobili.
Il sopralluogo è avvenuto poi il 30 agosto, insieme al custode giudiziario, e si è svolto senza problemi.
In seguito, il giudice dott. Burra ha disposto la sospensione delle operazioni di stima e la presenza dell’esperto stimatore all‘udienza del 28 novembre.
Prima della stessa si è provveduto al ritiro della perizia predisposta dall’ing. ,
nell’ambito del procedimento di VG R.G. – G.D. dott. .
L’udienza è stata rinviata al 20/02/2019 e il giudice, in quella sede, ha disposto la ripresa delle operazioni di stima.
Il 20/06/2019 si è recata nella sede del comune di Colle Umberto per richiedere l’accesso agli atti e ottenere copia dei documenti riguardanti la costruzione dei fabbricati pignorati, nonché all’anagrafe dello stesso comune per farsi rilasciare l’atto di morte e il certificato di matrimonio dell’Esecutato.
La documentazione relativa alle pratiche edilizie è stata consegnata il 4 luglio.
Per scoprire l’esistenza di eventuali contratti di affitto o di comodato, il 19 giugno ha fatto richiesta all’Agenzia delle Entrate di Treviso, che ha certificato il 24/06/2019 l’esistenza di una locazione non finanziaria di terreno agricolo. Avendo appurato che il richiedente la registrazione era la C.I.A.
(Confederazione Italiana Agricoltori) si è rivolta ad essa per avere ulteriori informazioni sul contratto. In risposta alla richiesta è stato specificato che oltre al contratto originale del 2007, che non faceva riferimento al mappale 238 oggetto dell’esecuzione immobiliare, ne esisteva un’integrazione del 2013, che invece faceva anche riferimento a parte della particella 238. Per ottenere copia di quest’ultimo documento, ha dovuto recarsi alla sede di Conegliano dell’Agenzia delle Entrate, esso è stato consegnato in data 18 luglio.
Nello stesso giorno si è recata alla Conservatoria dei registri immobiliari di Treviso per effettuare una visura ipocatastale, dalla data della relazione notarile all’attualità, che verrà poi consegnata il 25.
Il I luglio si è recata all’Archivio Notarile di Treviso, per acquisire i documenti comprovanti la compravendita del terreno e la donazione all’Esecutato, ma mancando l’indicazione del numero di repertorio nell’ipocatastale depositato, l’incaricato non è stato in grado di reperirli. Si è dovuta recare perciò prima in Conservatoria dei registri immobiliari per ottenerli e quindi, il giorno seguente, ha potuto ottenere quanto richiesto.
Il 16 luglio ha incontrato il dott. estensore del P.A.T. (piano di assetto del territorio) per avere chiarimenti sulle possibili destinazioni d’uso della porzione di immobile a destinazione produttiva.
Ha avuto poi un altro colloquio con la responsabile dell’Ufficio Urbanistica del comune di Colle Umberto, sempre riguardante le possibili destinazioni d’uso future della parte produttiva del manufatto.
Risposte ai quesiti
1 Quesito peritale - Ritiro documentazione
Dopo aver prestato giuramento in data 5 giugno 2018 ha ritirato la documentazione.
2 Quesito peritale - Verifica completezza documentazione È stata verificata la completezza della documentazione.
Si è predisposto il seguente elenco delle iscrizioni e delle trascrizioni pregiudizievoli.
Nota di Iscrizione N.
A seguito di atto di mutuo notaio a favore di
con sede in
Nota di Trascrizione
N
A seguito del verbale di pignoramento, n. del dell’Ufficiale giudiziario di
Treviso a favore di , sede di )
relativo ai seguenti immobili:
N.C.E.U.: Colle Umberto (TV), via Tagliamento, C3, sez. B, foglio 2, part. 238 sub 4, T, mq 283, laboratorio;
Colle Umberto (TV), via Tagliamento, C7, sez. B, foglio 2, part. 238 sub 5, T, mq 126, tettoia;
Colle Umberto (TV), via Tagliamento, C2, sez. B, foglio 2, part. 238 sub 6, T, mq 14, deposito;
Colle Umberto (TV), via Tagliamento, A3, sez. B, foglio 2, part. 238 sub 7, T –1 piano, vani 5, abitazione di tipo economico;
Colle Umberto (TV), via Tagliamento, A3, sez. B, foglio 2, part. 238 sub 8, T –1 piano, vani 5, abitazione di tipo economico;
Colle Umberto (TV), via Tagliamento, ente comune, sez. B, foglio 2, part. 238 sub 9, mq 1903.
L’estratto delle mappe censuarie non era presente in atti, perciò, per la corretta identificazione dei beni si è provveduto a reperire le planimetrie catastali relative agli immobili oggetto della presente stima.
Agli atti risulta allegata la documentazione ventennale ipocatastale.
Il terreno su cui è stato edificato il fabbricato è pervenuto:
in parte per atto di vendita notaio
;
in parte atto di donazione notaio .
Si allegano copia dell’atto di vendita, notaio e dell’atto di donazione, notaio .
Sono state altresì acquisite le visure ipocatastali aggiornate per il periodo intercorrente tra la data della relazione notarile e l’attualità.
3 Quesito peritale - Descrizione beni pignorati
Il sopralluogo ai fabbricati è avvenuto in data 30 agosto 2018, dopo aver preso accordi col custode giudiziario dell’Istituto . Raggiunto il comune di Colle Umberto, ci si è recati in via Tagliamento al civico 13 per cominciare la visita ai beni oggetto del pignoramento.
Erano presenti il custode giudiziario, un figlio e poi la moglie dell’Esecutato.
Come premesso gli immobili si trovano nel comune di Colle Umberto, a nord ovest del suo centro storico.
Di seguito si descrivono le diverse unità immobiliari, facendo riferimento alla superficie lorda commerciale.
Le unità immobiliari sono così individuate al Catasto Fabbricati:
N.C.E.U.: Colle Umberto (TV), sez. B, foglio 2, part. 238, sub 4, C3, classe 1, mq 283, via Tagliamento, piano T;
Colle Umberto (TV), sez. B, foglio 2, part. 238 sub 5, C7, classe U, mq 126, via Tagliamento, piano T;
Colle Umberto (TV), sez. B, foglio 2, part. 238 sub 6, C2, classe 1, mq 14, via Tagliamento, piano
T;
Colle Umberto (TV), sez. B, foglio 2, part. 238 sub 7, A3, classe 2, vani 5, via Tagliamento, 13 T –1 piano;
Colle Umberto (TV), sez. B, foglio 2, part. 238 sub 8, A3, classe 2, vani 5, via Tagliamento, 17, T –1 piano;
Colle Umberto (TV), sez. B, foglio 2, part. 238 sub 9, bene comune non censibile, mq 1903, via Tagliamento.
Il lotto su cui insiste il fabbricato confina sul lato nord est con le particelle 390, 285 e 259, sul lato sud est colle particelle 341 e 342 (via Tagliamento), a sud ovest e nord ovest con la particella 438.
Trattasi di un edificio in origine a pianta rettangolare con un fronte parallelo alla strada, simmetrico rispetto all’asse ad essa perpendicolare, a due piani fuori terra, risale al 1962.
Ha copertura a coppi a 4 falde, struttura a telaio in cemento armato, muratura in blocchi di calcestruzzo al pianterreno, in mattoni forati al piano secondo, i solai sono in latero cemento. Ad esso, verso l’interno, e in aderenza al lato maggiore, è stato aggiunto un capannone la cui copertura piana funge da terrazza per gli appartamenti posti al primo piano. Al capannone, successivamente, ancora più internamente, è stata addossata una tettoia avente copertura a due falde.
Alle estremità del prospetto principale, si possono vedere due brevi scale, che consentono di raggiungere i portoni in alluminio anodizzato e vetro che permettono di accedere ai vani scala dei due appartamenti (sub 7 – sub 8). Sempre al piano terra vi sono altre quattro aperture, di cui quelle più esterne a tutta altezza e chiuse da serrande metalliche.
Al secondo piano vi è un terrazzino che si sviluppa su tutta la facciata, al quale si accede dai due appartamenti e che è coperto quasi interamente dal cornicione del tetto.
Varcato il portoncino d’ingresso dell’appartamento al civico 13, ci si trova di fronte ad una scala con gradini in graniglia che conduce al primo piano. Sul pianerottolo superiore si trova una finestra e, salito uno scalino, un secondo portoncino d’ingresso, questa volta in legno e vetro.
Attraverso di esso si entra in un disimpegno, pavimentato come il pianerottolo con riquadri in marmo e cemento.
Su questo locale si affacciano alla destra la porta di una camera e del soggiorno, alla sinistra la seconda camera, la cucina e il bagno. Le camere da letto sono pavimentate a palchetti in legno, mentre il soggiorno, la cucina e il bagno con piastrelle. In parte le pareti della cucina e tutte quelle del bagno sono rivestite in piastrelle. Il bagno è dotato di vasca, doccia, lavandino, bidet e wc. I locali hanno un’altezza di 2,87 m.
Le porte sono in legno come le finestre, dotate di doppi vetri e tapparelle. Dal soggiorno si può accedere al terrazzino prospiciente la strada, che è pavimentato con piastrelle in parte staccate e ha ringhiere in ferro, di altezza non a norma.
Dalla cucina, invece, si arriva al terrazzo che funge da copertura a parte del sottostante laboratorio ed è leggermente più grande della porzione assegnata all’altro appartamento, perché sporge di più sul lato nord ovest. Sull’angolo è stata realizzata una scaletta in ferro che permette di raggiungere il pianoterra. Il terrazzo è pavimentato con piastrelle in parte sollevate e dotato di parapetto costituito da una ringhiera in ferro e da un muretto.
L’appartamento al civico 17 è speculare a quello appena descritto, le uniche differenze sono come già detto, la terrazza, un po’ più piccola, l’assenza della scala in ferro, le finestre con vetro singolo, la mancanza della doccia, una porta interna in legno e vetro e la pavimentazione in piastrelle del pianerottolo allo smonto delle scale e del disimpegno.
Gli appartamenti sono dotati di impianto elettrico, termico a radiatori non funzionante, idrico, fognario, telefonico e televisivo.
Il loro stato di conservazione è sufficiente e l’impiantistica non è stata rinnovata.
La superficie lorda commerciale dell’appartamento al civico n. 13 (sub 7) è pari a mq 119,0.
La superficie lorda commerciale dell’appartamento al civico n. 17 (sub 8) è pari a mq 115,5.
Sempre simmetricamente rispetto alla facciata principale vi sono due entrate all’area scoperta, quella di sinistra è dotata di un cancello, quella di destra può essere chiusa tramite una sbarra.
Il laboratorio artigianale (sub 4) è costituito dal pianterreno dell’edificio del 1962 e dal capannone costruito negli anni ’80 del secolo passato. All’interno della porzione originaria, avente i muri non intonacati e un pavimento industriale, è stato anche ricavato un bagno con antibagno, senza finestre verso l’esterno, con altezze non a norma e in cattive condizioni, dotato di lavandino e vaso alla turca. È dotato di due affacci e due portoni, già descritti precedentemente, rivolti verso via Tagliamento e di altre quattro aperture che permettono di comunicare con l’ampliamento.
Ha un’altezza di circa 3,25 m.
Il capannone costruito negli anni ’80, come ampliamento al fabbricato iniziale è a telaio in cemento armato. Dotato di ampie aperture su tre lati, chiuse per la maggior parte, da portoni con serramenti in ferro, a vetri singoli, ha pavimento industriale, risulta intonacato. La sua copertura piana funge da terrazza per gli appartamenti al piano primo, in posizione centrale vi è un sopralzo in muratura con lucernario, il solaio è in latero cemento. Il cornicione piuttosto ampio risulta in parte scrostato, forse per infiltrazioni di acqua. Ha un’altezza di circa 3,25 m.
Gli impianti presenti sono quello idrico, l’impianto elettrico è in rifacimento, l’impianto termico ha la predisposizione a gas.
Lo stato di conservazione è scadente per la parte costruita secondo il progetto del 1962, mentre è sufficiente per la parte più recente (ampliamento).
La superficie lorda commerciale al civico n. 15 (sub 4) è pari a mq 312,0.
La tettoia (sub 5), a pianta rettangolare, ha un lato in comune col capannone ed è aperta sugli altri tre lati. I pilastri e le travi di copertura reticolari sono in ferro e su di esse è appoggiato il tetto a doppia falda in onduline, avente la parte centrale posta ad una quota superiore alle altre. Il pavimento ancora industriale e l’altezza netta è ancora di 3,25 m.
Lo stato di conservazione è scadente.
La superficie lorda commerciale della tettoia (sub 5) è pari a mq 123,5.
All’esterno vi è un piccolo magazzino (sub 6), a pianta rettangolare, in lamiera grecata, con copertura inclinata. È dotato di basculante per la chiusura dell’unica apertura.
Lo stato di conservazione è sufficiente.
È stato rilevato che ha dimensioni in pianta leggermente diverse da quelle di progetto, diversa direzione dell’inclinazione del tetto di copertura e differente forometria.
La superficie lorda commerciale del magazzino (sub 6) è pari a mq 14,4.
Lo scoperto definito catastalmente Bene comune non censibile (sub 9), è un appezzamento di terreno di forma rettangolare in cui sono inseriti gli immobili di cui trattasi. La porzione più interna, pari a circa 550 mq, è coltivata a vigneto e affittata fino al 2031. Il resto della superficie è in parte pavimentata con betonelle, in parte ricoperta di ghiaino, in parte a prato. La recinzione del lotto, ove presente è costituita da una rete metallica, a parte il fronte su via Tagliamento ove è stata utilizzata una ringhiera metallica.
La superficie del Bene comune non censibile (sub 9) è pari a mq 1903.
4 Quesito peritale - Accertamento conformità dei beni pignorati.
Dall’esame dei dati riportati nell’atto di pignoramento risulta che i beni sono identificati correttamente e corrispondono alla descrizione attuale.
Indirizzo:
comune di Colle Umberto (TV), via Tagliamento, nn. 13-15-17 Descrizione catastale:
N.C.E.U.: Comune di Colle Umberto (TV), sez. B, foglio 2
particella 238, sub 4, C3, classe 1, mq 283, R.C. € 526,16, piano T;
particella 238 sub 5, C7, classe U, mq 126, R.C. € 91,10, piano T;
particella 238 sub 6, C2, classe 1, mq 14, R.C. € 23,14, piano T;
particella 238 sub 7, A3, classe 2, vani 5, R.C. € 253,06, T –1 piano;
particella 238 sub 8, A3, classe 2, vani 5, R.C. € 253,06, T –1 piano;
particella 238 sub 9, bene comune non censibile, mq 1903 Confini del lotto:
a nord est colle particelle nn. 390-285-259;
a sud est colle particelle nn. 341-342 (parte di via Tagliamento);
a sud ovest colla particella n. 438;
a nord ovest colla particella n. 438.
Confini del laboratorio C3 particella 238, sub 4:
a nord est con particella 238, sub 9;
a sud est con particella 238, sub 7, sub 8, sub 9;
a sud ovest con particella 238, sub 7, sub 9;
a nord ovest con particella 238, sub 5.
Confini della tettoia C7 particella 238, sub 5:
a nord est con particella 238, sub 9;
a sud est con particella 238, sub 4;
a sud ovest con particella 238, sub 9;
a nord ovest con particella 238, sub 9.
Confini del magazzino C2 particella 238, sub 6:
a nord est con particella 238, sub 9;
a sud est con particella 238, sub 9;
a sud ovest con particella 238, sub 9;
a nord ovest con particella 238, sub 9.
Confini dell’appartamento A3, particella 238, sub 7:
piano terra:
a nord est con particella 238, sub 4, sub 8;
a sud est con particella 238, sub 9;
a sud ovest con particella 238, sub 9;
a nord ovest con particella 238, sub 4, sub 9;
piano primo:
a nord est con particella 238, sub 4;
a sud est con veduta libera;
a sud ovest con veduta libera;
a nord ovest con veduta libera.
Confini dell’appartamento A3, particella 238, sub 8:
piano terra:
a nord est con particella 238, sub 9;
a sud est con particella 238, sub 9;
a sud ovest con particella 238, sub 9;
a nord ovest con particella 238, sub 4, sub 9.
piano primo:
a nord est con veduta libera;
a sud est con veduta libera;
a sud ovest con particella 238, sub 7;
a nord ovest con veduta libera.
5 Quesito peritale - Regolarizzazione difformità dei beni pignorati
Dai sopralluoghi effettuati si è appurato che esistono difformità tra lo stato di progetto e le planimetrie catastali con lo stato di fatto per il magazzino esterno, sub 6, che ha dimensioni in pianta leggermente diverse da quelle di progetto, diversa direzione dell’inclinazione del tetto di copertura e differente forometria.
Si dovranno regolarizzare le modifiche e tutto questo potrà essere eseguito dall’aggiudicatario dopo il trasferimento del bene
6 Quesito peritale - Inquadramento urbanistico dei beni pignorati
Il comune di Colle Umberto (TV) si è dotato di P.A.T. (Piano di assetto del territorio), con delibera del Consiglio Comunale n. , secondo la L.R. 23 aprile 2004 n.11 e successivamente è stato approvato il P.I. (Piano degli interventi) con delibera del Consiglio
Comunale n.
Dall'esame delle tavole tematiche del P.A.T. si evince che le unità immobiliari oggetto della presente perizia appartengono, secondo la Carta delle Trasformabilità, , all’ATO (Ambito territoriale omogeneo) denominato , zona agricola, ma in realtà più specificatamente si tratta di una zona di urbanizzazione consolidata, come risulta dall’art. 35 delle Norme tecniche.
Nelle tavole di dettaglio del P.I., Tavola 2.1 Zonizzazione Funzionale, risulta che l’area attualmente appartiene alla zona agricola E, che comprende l’intero territorio agricolo e ne disciplina le trasformazioni, inoltre è specificato che l’attività attualmente esistente è considerata da bloccare o riconvertire.
Ma il P.I. avrà un aggiornamento entro il 2019 e probabilmente il lotto in questione, essendo
oltretutto contiguo ad aree considerate appartenenti alla Z.t.o. (Zona territoriale omogenea) C1, ovvero zona residenziale parzialmente edificata e di completamento, potrà essere così riclassificato, previa presentazione di un’istanza al Comune di Colle Umberto, da parte del proprietario.
In questa zona potranno trovare spazio anche tutte le destinazioni d’uso connesse come ad esempio le attività artigianali fino a 200 mq, art.43 delle Norme tecniche operative del P.I.
Con tutta probabilità l’area in esame è stata classificata in questo modo nel P.I. attuale, perché nel Piano regolatore previgente esisteva una scheda, che conteneva queste prescrizioni.
L’intero comune è soggetto a vincolo sismico, zona 2, D.C.R. n. 67 del 3/12/2003, come riportato anche nella Carta dei vincoli, Tav. B01.
7 Quesito peritale - Regolarità edilizia e urbanistica, agibilità dei beni pignorati
Le unità immobiliari site in via Tagliamento (mappali 238 sub 4, sub 5, sub 6, sub 7, sub 8, sub 9) sono stati costruiti secondo i seguenti titoli edilizi rilasciati dal comune di Colle Umberto:
licenza per costruzione di fabbricato ad uso abitazione n. del ; autorizzazione di abitabilità del ;
concessione edilizia per l’esecuzione di opere o impianti non destinati alla residenza, ampliamento
di capannone artigianale ad uso officina n. ;
rinnovo concessione edilizia per costruzione fabbricato ad uso artigianale n. del
in data 1;
concessione edilizia in sanatoria dell’abuso edilizio consistente nell’esecuzione dei lavori di ampliamento di fabbricato ad uso artigianale n. del ;
certificato di agibilità del per la concessione edilizia in sanatoria consistente nell’esecuzione dei lavori di ampliamento di fabbricato ad uso artigianale n. del . Sulla base di quanto reperito si è verificato la regolarità edilizia ed urbanistica dei beni.
8 Quesito peritale - Controllo esistenza opere abusive
Si sono notate, per quanto riguarda il piccolo magazzino, sub 6, delle disparità tra il progetto presentato e accatastato e quanto verificato durante il sopralluogo. Sono infatti cambiate la foronometria, la direzione dell’inclinazione del tetto e leggermente le dimensioni planimetriche.
Secondo quanto raccontato durante il sopralluogo l’edificio era crollato durante un fortunale e successivamente è stato ricostruito.
Le rimanenti unità immobiliari non manifestano discrasie tra progetto, accatastamento e stato di
fatto.
9 Quesito peritale – Suddivisione dei beni pignorati
Il compendio immobiliare pignorato è costituito di beni aventi diverse destinazioni d’uso, residenziale e artigianale, commerciale, di deposito. È sito a Colle Umberto, in via Tagliamento, ai civici 13 e 17 le unità residenziali e al civico 15 le altre unità non residenziali.
Inoltre parte dell’area esterna è affittata a vigneto, come risulta dal contratto stipulato tra l’Esecutato e un altro soggetto, che già coltivava il fondo adiacente.
Possono quindi essere venduti anche separatamente in tre blocchi distinti, a giudizio di chi scrive.
L’insieme dei beni pignorati è quindi divisibile in natura.
10 Quesito peritale - Pignoramento pro quota
Le unità immobiliari di cui trattasi non sono pignorate pro quota, essendo di proprietà esclusiva dell'Esecutato.
11 Quesito peritale - Accertamento occupazione dei beni pignorati
Gli immobili oggetto del presente pignoramento sono comunque occupati senza titolo, nell’appartamento al civico 13 risiede la vedova dell'Esecutato, nell’altro uno dei figli.
Alla richiesta di informazioni sull’esistenza di contratti di locazione o di comodato l’Agenzia delle Entrate di Conegliano ha risposto che esiste un contratto di affitto, prorogato al 2031, soltanto per parte dell’area scoperta, particella 238 sub 9 coltivata a vigneto.
12 Quesito peritale - Controllo esistenza vincoli sui beni pignorati
Dall’esame in particolare delle Carte dei Vincoli e delle Invarianti appartenenti al P.A.T. non risultano vincoli monumentali, storici, alberghieri, di inalienabilità o di divisibilità, né risultano diritti demaniali o usi.
13 Quesito peritale - Controllo situazione condominiale dei beni pignorati
Le unità immobiliari site in via Tagliamento non fanno parte di un condominio, pertanto non esistono vincoli o oneri di questo tipo.
14 Quesito peritale - Stima dei beni pignorati I beni esecutati sono censiti catastalmente in:
N.C.E.U. Comune di Colle Umberto (TV), sez. B, foglio 2
particella 238, sub 4, via Tagliamento, n. 17, C3, classe 1, mq 283, S.C. 315 mq, R.C. € 526,16, piano T;
particella 238 sub 5, via Tagliamento, n. 17, C7, classe U, mq 126, S.C. 126 mq, R.C. € 91,10, piano T;
particella 238 sub 6, via Tagliamento, n. 17, C2, classe 1, mq 14, S.C. 15 mq, R.C. € 23,14, piano T;
particella 238 sub 7, A3, classe 2, vani 5, S.C. 93 mq, R.C. € 253,06, T –1 piano;
particella 238 sub 8, A3, classe 2, vani 5, S.C. 93 mq, R.C. € 253,06, T –1 piano;
particella 238 sub 9, bene comune non censibile, mq 1903 Proprietà per 1000/1000 dell’Esecutato
La stima dei beni è condotta tenendo conto della situazione del mercato immobiliare della zona e di quanto riportato nel sito dell’OMI (osservatorio del Mercato immobiliare) dell’Agenzia delle Entrate, considerando:
vetustà dell’immobile;
manutenzione e conservazione dell’immobile;
caratteristiche strutturali, finiture, impiantistica;
destinazione d’uso e dimensioni planivolumetriche dell’immobile;
stato di occupazione dei beni pignorati.
Si è assunto come riferimento:
per intero le superficie lorde comprensive cioè dei muri perimetrali e dei muri divisori interni, il 50% dei muri di confine;
per intero, ma conteggiata una sola volta, ma indipendentemente dal numero dei piani la superficie pari alla proiezione orizzontale degli elementi di collegamento interni verticali;
per il 30% della superficie delle terrazze fino a 25 m2, per il 10% per la quota eccedente;
per il giardino il 10% della superficie fino al quintuplo della superficie dei vani principali e accessori, muri compresi.
Dopo aver verificato e confrontato sia graficamente sia in situ le misure degli immobili sono state ricavate le seguenti dimensioni:
PART. 238
PIANO DESTINAZIONE SUPERFICIE
[mq]
SUPERFICIE EQUIVALENTE [mq]
IMMOBILI PRODUTTIVI
PT Laboratorio artigianale sub 4 312,0X1,0 312,0
PT Tettoia sub 5 123,5X1,0 123,5
PT Magazzino sub 6 14,4X1,0 14,4
IMMOBILI RESIDENZIALI Appartamento civico 13, sub7
PT- PI Ingresso, scale, disimpegno, soggiorno, cucina, 2 camere, bagno
103,7X1,0 103,7
PI Terrazzino fronte strada 10,2X0,3 3,1
PI Terrazzo 25,0X0,3+
47,2X0,1
12,2
Totale appartamento 119,0
Appartamento civico 17, sub8
PT- PI Ingresso, scale, disimpegno, soggiorno, cucina, 2 camere, bagno
101,0X1,0 101,0
PI Terrazzino fronte strada 10,2X0,3 3,0
PI Terrazzo 25,0X0,3+
39,6X0,1
11,5
Totale appartamento 115,5
BENE COMUNE NON CENSIBILE
PT Scoperto pertinenza comune sub 9 1903,0X1,0 1903,0
Valutazione dei beni nell’ipotesi di vendita in unico lotto
I beni pignorati appartengono ad un unico compendio immobiliare, pur avendo diverse destinazioni d’uso, quindi si è presa in considerazione anche la possibilità di formare un unico lotto, soprattutto in vista dei probabili sviluppi urbanistici futuri dell’area.
Considerando quanto sopra premesso, il valore attuale di mercato nella zona, stante la tipologia dei fabbricati, la consistenza, l’ubicazione, lo stato di conservazione e quello manutentivo, e inoltre che la vendita avverrà senza garanzia per i vizi occulti, la valutazione dei beni è riportata nella seguente tabella:
Consistenza Sup. Equivalente Prezzo unitario Coeff. Riduz. Prezzo Totale Laboratorio
artigianale sub 4
312,0 € 250,00 0,60 € 46.800,00
Tettoia sub 5 123,5 € 80,00 0,60 € 5.928,00
Magazzino sub 6 14,4 € 80,00 0,60 € 691,20
Appartamento civico 13, sub7
119,0 € 800,00 0,60 € 57.120,00
Appartamento civico 17, sub8
115,5 € 800,00 0,60 € 55.440,00
Totale € 165.979,20
Spese sanatoria magazzino sub 6 € 2.000,00
Totale spese € 2.000,00
Il valore di stima per il lotto indiviso è pari a €163.979,00.
Valutazione dei beni pignorati nell’ipotesi di divisione in tre lotti Il lotto può essere suddiviso come da schema allegato.
Considerando il valore attuale di mercato nella zona, la consistenza, l’ubicazione, lo stato di conservazione e quello manutentivo, e inoltre che la vendita avverrà senza garanzia per i vizi occulti, la valutazione dei beni è riportata nelle seguenti tabelle.
Lotto n.1 – Via Tagliamento, 15
Consistenza Sup. Equivalente Prezzo unitario Coeff. Riduz. Prezzo Totale Laboratorio
artigianale sub 4
312,0 € 250,00 0,60 € 46.800,00
Tettoia sub 5 123,5 € 80,00 0,60 € 5.928,00
Magazzino sub 6 14,4 € 80,00 0,60 € 691,20
Totale € 53.419,20
Si calcola una spesa a corpo di almeno 3500 € per le opere di divisione, recinzione, nuovo cancello e spese tecniche.
Si devono anche considerare le spese per sanare le difformità con un costo di circa 2000 €.
Spese sanatoria magazzino sub 6 € 2.000,00
Spese per opere di divisione € 3.500,00
Totale spese € 5.500,00
Il valore di stima per il lotto 1 è pari a €47.919,00
Lotto n.2 – Via Tagliamento, 13
Consistenza Sup. Equivalente Prezzo unitario Coeff. Riduz. Prezzo Totale
APPARTAMENTO 126,0 € 800,00 0,60 € 60.480,00
€ 60.480,00 Si calcola una spesa a corpo di almeno 3500 € per le opere di divisione, recinzione, nuovo cancello, separazione del terrazzino e della terrazza e spese tecniche.
Spese per opere di divisione € 3.500,00
Totale spese € 3.500,00
Il valore di stima per il lotto 2 è pari a €56.980,00
Lotto n.3 – Via Tagliamento, 17
Consistenza Sup. Equivalente Prezzo unitario Coeff. Riduz. Prezzo Totale
APPARTAMENTO 122,5 € 800,00 0,60 € 58.800,00
€ 58.800,00 Si calcola una spesa a corpo di almeno 3000 € per le opere di divisione, recinzione, nuovo cancello, separazione del terrazzino e della terrazza e spese tecniche.
Spese per opere di divisione € 3.000,00
Totale spese € 3.000,00
Il valore di stima per il lotto 3 è pari a €55.800,00
In definitiva i valori di stima sono:
Lotto unico €163.979,00
Lotto n.1 €47.919,00
Lotto n.2 €56.980,00
Lotto n.3 €55.800,00
Quindi i valori a base d’asta, considerando un abbattimento del 20% sono:
Lotto unico €131.183,00 arrotondati a €131.000,00
Lotto n.1 €38.335,00 arrotondati a € 38.400,00
Lotto n.2 €45.584,00 arrotondati a € 45.500,00
Lotto n.3 €44.640,00 arrotondati a € 44.600,00
15 Quesito peritale - Invio della perizia alle parti Il sottoscritto CTU dichiara che, entro i termini previsti, ha inviato la bozza dell’elaborato peritale alle parti, cui ha assegnato un termine non superiore a 15 giorni prima dell’udienza, fissata per il 25 settembre 2019, per inviare osservazioni in merito.
16 Quesito peritale - Deposito telematico della perizia
Il sottoscritto CTU dichiara che l’elaborato peritale, completo degli allegati, sarà depositato nei termini previsti.
17 Quesito peritale - Documenti da allegare alla perizia
Il sottoscritto CTU allega la scheda sintetica contenente tutti i dati necessari per l’ordinanza di vendita. Il sottoscritto CTU dichiara che al presente elaborato peritale viene allegata la documentazione fotografica dell’intero compendio immobiliare.
18 Quesito peritale - Segnalazione difficoltà all'accesso ai beni pignorati
Il sottoscritto CTU dichiara di non aver avuto difficoltà nell’accesso all’immobile di via Tagliamento, in pieno accordo col custode giudiziario e il figlio dell’Esecutato.
19 Quesito peritale - Certificato di destinazione urbanistica
Il sottoscritto CTU si dichiara disponibile a ottenere e trasmettere al delegato il certificato di destinazione urbanistica, se richiesto, dopo l’aggiudicazione.
Treviso, 24 luglio 2019
Il Consulente tecnico d’Ufficio Ing. M.Elisabetta Perissinotto
