DUE – DILIGENCE

(1)

pagina 1/68

DUE – DILIGENCE

RELAZIONE TECNICA ED ESTIMATIVA

COMUNE DI SAN GIMIGNANO

Richiedente:

Comune di San Gimignano (SI) Piazza del Duomo, 2 53037 San Gimignano

IL TECNICO

Geom. Paolo Parrini

(2)

pagina 2/68

Il sottoscritto Geom. Paolo PARRINI iscritto al Collegio dei Geometri e Geometri Laureati della Provincia di Siena al n° 863, Valutatore Certificato a livello avanzato ai sensi della norma UNI 11558/2014 con certificato n° 010501 rilasciato dalla Società ENIC, avente studio in Poggibonsi (SI) Via Sangallo 178, in relazione all’incarico per la stima dei beni, ha provveduto a stimare quanto appresso indicato, tenendo conto della posizione, lo stato attuale degli immobili, la loro destinazione, il contesto, le caratteristiche e tutti quegli aspetti che possono influire sulla valutazione immobiliare .

La presente relazione tecnica estimativa viene redatta sulla base dei seguenti quesiti:

- Esegua gli accertamenti di natura catastale, legale, ipotecaria, amministrativa;

- Indichi il valore attuale in base alla loro redditività ed in relazione alle loro dimensioni verificando la relativa congruità rispetto ad alcune banche dati disponibili.

I beni oggetto della perizia risultano essere così suddivisi:

A.1 – Immobile denominato “MUSEO DELLA TORTURA” ubicato in San Gimignano Via San Giovanni n. 125;

A.2 - Immobile denominato “PALAZZO PRATELLESI” ubicato in San Gimignano Via San Giovanni n. 36;

B.1 - Immobile denominato “CONSORZIO AGRARIO” ubicato in San Gimignano Piazzale Martiri di Montemaggio n. 2;

B.2 - Immobile denominato “RISTORANTE – TAVERNA DEL GRANDUCATO” ubicato in San Gimignano Piazzale Martiri di Montemaggio n. 8.

(3)

pagina 3/68

La presente relazione è suddivisa nei seguenti capitoli:

1. PREMESSE GENERALI

1.1 Descrizione generale dei criteri di stima adottati

1.2 Criteri per la determinazione delle superfici commerciali degli immobili 1.3 Indagini di mercato

1.3.1 Rilevazioni O.M.I. (Osservatorio Mercato Immobiliare) 1.3.2 Rilevazioni Dati Nomisma

2. IMMOBILE “A.1” denominato “MUSEO DELLA TORTURA” ubicato in San Gimignano Via San Giovanni n. 125

2.1 Individuazione della proprietà

2.1.1 Titolo di acquisto dell’immobile 2.1.2 Contratto di affitto

2.2 Dati generali ubicativi, di proprietà, catastali, confini 2.3 Ispezioni ipotecarie

2.4 Analisi Urbanistica, amministrativa ed edilizia del fabbricato 2.5 Descrizione costruttiva dell’immobile oggetto di valutazione 2.6 Consistenza metrica dell’immobile oggetto di valutazione 2.7 Determinazione delle Superfici commerciali

2.8 Valutazione immobiliare in base alla capitalizzazione finanziaria (yeld capitalization) 2.9

Valutazione immobiliare secondo l’analisi dei flussi di cassa attualizzati

3. IMMOBILE “A.2” denominato “PALAZZO PRATELLESI” ubicato in San Gimignano Via San Giovanni n. 36

3.1.1 Titolo di acquisto dell’immobile 3.1.2

Contratto di affitto

3.1.3

Contratto di affitto del ramo di azienda

3.2

Dati generali ubicativi, di proprietà, catastali, confini

3.3

Ispezioni ipotecarie

3.4

Analisi Urbanistica, amministrativa ed edilizia del fabbricato

3.5

Descrizione costruttiva dell’immobile oggetto di valutazione

(4)

pagina 4/68

3.6

Consistenza metrica dell’immobile oggetto di valutazione

3.7

Determinazione delle Superfici commerciali

3.8 Valutazione immobiliare in base alla capitalizzazione finanziaria (yeld capitalization) 3.9

Valutazione immobiliare secondo l’analisi dei flussi di cassa attualizzati

4. IMMOBILE “B.1” denominato “CONSORZIO AGRARIO” ubicato in San Gimignano Piazzale Martiri di Montemaggio n. 2

4.1.1

Società Cooperativa CONSORZIO AGRARIO DI SIENA

4.1.2

Titolo di acquisto dell’immobile

4.2

Dati generali ubicativi, di proprietà, catastali, confini

4.3

Ispezioni ipotecarie

4.4

Analisi Urbanistica, amministrativa ed edilizia del fabbricato

4.5

Descrizione costruttiva dell’immobile oggetto di valutazione

4.6 Consistenza metrica dell’immobile oggetto di valutazione 4.7

Determinazione delle Superfici commerciali

4.8

Valutazione immobiliare

5. IMMOBILE “B.2” denominato “RISTORANTE – TAVERNA DEL GRANDUCATO”

ubicato in San Gimignano Piazzale Martiri di Montemaggio n. 8 5.1

Individuazione della proprietà

5.1.1

Società Cooperativa CONSORZIO AGRARIO DI SIENA

5.1.2

Titolo di acquisto dell’immobile

5.2

Dati generali ubicativi, di proprietà, catastali, confini

5.3

Ispezioni ipotecarie

5.4

Analisi Urbanistica, amministrativa ed edilizia del fabbricato

5.5

Descrizione costruttiva dell’immobile oggetto di valutazione

5.6 Consistenza metrica dell’immobile oggetto di valutazione 5.7

Determinazione delle Superfici commerciali

5.8

Valutazione immobiliare

6. RIEPILOGO DELLE VALUTAZIONI - CONCLUSIONI

(5)

pagina 5/68

1 – PREMESSE GENERALI

1.1 – Descrizione generale dei criteri di stima adottati

La presente consulenza tecnica è indirizzata alla valutazione di alcuni immobili, a destinazione commerciale e produttiva, ubicati sul territorio della provincia di Siena nel Comune di San Gimignano in proprietà a due distinti gruppi: da una parte la proprietà pubblica comunale e dall’altra la proprietà del “Consorzio Agrario di Siena”.

La finalità della presente relazione è quella di accertare, e dimostrare, la validità di un progetto di permuta immobiliare alla “pari”.

Nei punti successivi vengono esaminati, e conseguentemente valutati, uno ad uno, tutti i fabbricati sottoposti alla presente relazione tecnica.

La presente valutazione immobiliare determina il più probabile valore di mercato dei fabbricati fornendo il valore degli immobili finiti secondo gli aspetti quantitativi e qualitativi.

La valutazione viene redatta assumendo le caratteristiche quantitative e qualitative dalla documentazione fornita dalla proprietà e dal sopralluogo, effettuato in data 13 Dicembre 2017, determinando il valore tramite i seguenti sistemi di stima:

- Per i fabbricati commerciali, produttivi di reddito reale (Museo della Tortura e negozio di abbigliamento in pelle), mediante il procedimento di stima denominato il metodo della capitalizzazione finanziaria (yeld capitalization) e mediante secondo gli International Valuation Standards (I.V.S.) tramite la procedura indicata dal denominato “Metodo Finanziario – Analisi dei flussi di cassa attualizzati” (Discounted Cash Flow Analisys – DCFA)

- Per il fabbricato commerciale privo di reddito reale (Ristorante Taverna del Granducato) mediante il procedimento di stima denominato “Metodo del Confronto di Mercato”

(Market Comparison Approach – M.C.A.).

- Per il fabbricato produttivo-commerciale (Consorzio Agrario) mediante il “Metodo del Confronto di Mercato” (Market Comparison Approach – M.C.A.) per valutare l’immobile a lavori ultimati dopo una ipotetica ristrutturazione e, tramite il valore di trasformazione, per determinarne il suo valore nello stato attuale.

(6)

pagina 6/68

I valori, determinati come sopra indicato, sono poi verificati e controllati tramite l’ausilio di alcune banche-dati quali l’Osservatorio del Mercato Immobiliare (O.M.I.) e Nomisma.

1.2 – Criteri per la determinazione delle superfici commerciali degli immobili

Nell’attività di ricerca delle informazioni di mercato affidata ai rilevatori, uno degli elementi più importanti è la determinazione della superficie commerciale dell’immobile, la cui conoscenza concorre alla determinazione dell’intervallo dei valori unitari di ciascuna tipologia immobiliare presente nelle banche dati.

Poiché le unità immobiliari possono essere composte, come è noto, da superficie principale e da superfici accessorie, per ottenere la superficie commerciale occorre omogeneizzare, con opportuni coefficienti di ragguaglio, le superfici accessorie a quella principale.

Se si considera, inoltre, che il calcolo della superficie commerciale può essere determinato con metodi diversi di misurazione e di omogeneizzazione, variabili per ciascuna realtà locale, emerge che tale superficie ponderata rappresenta elemento di grande disomogeneità dei dati economici espressi nelle quotazioni degli osservatori immobiliari.

Per poter codificare i criteri di misurazione e di calcolo della superficie delle principali destinazioni immobiliari, affinché i dati economici contenuti possano costituire su tutto il territorio nazionale elemento di uniformità e di trasparenza del mercato immobiliare, si fa riferimento al D.P.R. 23 Marzo 1998 n. 138 che assume il metro quadrato di superficie catastale quale unità di misura della consistenza degli immobili urbani a destinazione ordinaria.

Il parametro unitario di riferimento viene identificato nel metro quadrato commerciale. La superficie commerciale si determina misurando la superficie coperta al lordo delle murature esterne e fino alla mezzeria delle murature di divisione con le parti ad uso comune fino ad uno spessore massimo di 50 cm, mentre i muri in comunione nella misura massima del 50% e quindi fino ad uno spessore massimo di cm. 25.

La superficie commerciale, arrotondata al metro quadrato, per eccesso o per difetto, è data dalla somma della superficie, principale, di vendita più quella delle pertinenze, opportunamente

(7)

pagina 7/68

omogeneizzate, entrambe determinate secondo i seguenti criteri di misurazione:

- Superficie dei locali aventi funzione principale nella specifica categoria e dei locali accessori a servizio diretto di quelli principali: si assume il coefficiente pari al 100 % della superficie dell’area;

- Superficie del sotto-negozio (o retro-bottega): si assume il coefficiente pari al 50%

della superficie del sotto-negozio;

- Spazi ad uso di tettoie e/o pertinenze (comunicanti con i locali principali) : si assume il coefficiente pari al 50% della superficie dell’area;

- Spazi ad uso di tettoie e/o pertinenze (non comunicanti con i locali principali) : si assume il coefficiente pari al 25% della superficie dell’area;

- Spazi ad uso di balconi, terrazze e simili computata nella misura del 10 % della superficie dell’area;

- Area scoperta a servizio della struttura relativa a negozi e locali assimilabili: si assume il coefficiente pari al 20% della superficie dell’area;

- Area scoperta a servizio della struttura relativa alle altre unità del gruppo T, diverse da quelle indicate al punto precedente (unità immobiliari a destinazione terziaria indicati dall’allegato B DPR 138/98): si assume il coefficiente pari al 10% della superficie dell’area.

1.3 – Indagini di mercato

Ai fini di una corretta valutazione dei beni immobili si procede alla rilevazione di alcune banche- dati, di dominio pubblico e privato, atte a fornire indicazioni utili per le finalità precedentemente esposte.

1.3.1 – Rilevazioni O.M.I. (Osservatorio Mercato Immobiliare)

Per una attendibile valutazione immobiliare ho accertato le quotazioni immobiliari delle zone di riferimento attraverso l’Osservatorio del Mercato Immobiliare (O.M.I.) redatto e pubblicato dall’Agenzia del Territorio di Siena, per gli immobili ubicati nel Comune di San Gimignano, analizzando, per ciascuna zona interessata, le varie relazioni a cadenza semestrale come meglio indicato nei dati sotto riportati:

(8)

pagina 8/68

- Comune di San Gimignano – Zona Centro Storico Medioevale – Destinazione residenziale e commerciale – Valore di mercato

Abitazioni civili – stato conservativo normale – Sup. Lorda:

- 1° semestre 2017: da €/Mq. 1.950,00 a €/Mq. 2.850,00 - 2° semestre 2016: da €/Mq. 1.950,00 a €/Mq. 2.850,00 - 1° semestre 2016: da €/Mq. 1.950,00 a €/Mq. 2.850,00 - 2° semestre 2015: da €/Mq. 2.050,00 a €/Mq. 3.000,00 - 1° semestre 2015: da €/Mq. 2.050,00 a €/Mq. 3.000,00 - 2° semestre 2014: da €/Mq. 2.200,00 a €/Mq. 3.200,00 - 1° semestre 2014: da €/Mq. 2.150,00 a €/Mq. 3.100,00 - 2° semestre 2013: da €/Mq. 2.350,00 a €/Mq. 3.400,00 - 1° semestre 2013: da €/Mq. 2.100,00 a €/Mq. 3.100,00 - 2° semestre 2012: da €/Mq. 2.100,00 a €/Mq. 3.100,00 - 1° semestre 2012: da €/Mq. 2.400,00 a €/Mq. 3.500,00

Negozi – stato conservativo normale – Sup. Lorda:

- Comune di San Gimignano – Zona Parte dell’abitato posta fuori delle mura – Destinazione residenziale e commerciale – Valore di mercato

Abitazioni civili – stato conservativo normale – Sup. Lorda:

- 1° semestre 2017: da €/Mq. 1.550,00 a €/Mq. 2.200,00 - 2° semestre 2016: da €/Mq. 1.400,00 a €/Mq. 2.000,00

(9)

pagina 9/68

- 1° semestre 2016: da €/Mq. 1.500,00 a €/Mq. 2.200,00 - 2° semestre 2015: da €/Mq. 1.600,00 a €/Mq. 2.300,00 - 1° semestre 2015: da €/Mq. 1.500,00 a €/Mq. 2.200,00 - 2° semestre 2014: da €/Mq. 1.750,00 a €/Mq. 2.450,00 - 1° semestre 2014: da €/Mq. 1.700,00 a €/Mq. 2.400,00 - 2° semestre 2013: da €/Mq. 1.850,00 a €/Mq. 2.600,00 - 1° semestre 2013: da €/Mq. 2.150,00 a €/Mq. 3.200,00 - 2° semestre 2012: da €/Mq. 2.500,00 a €/Mq. 3.500,00 - 1° semestre 2012: da €/Mq. 2.600,00 a €/Mq. 3.900,00

Centri Commerciali – stato conservativo normale – Sup. Lorda:

Magazzini – stato conservativo normale – Sup. Lorda:

- 1° semestre 2017: da €/Mq. 430,00 a €/Mq. 610,00 - 2° semestre 2016: da €/Mq. 430,00 a €/Mq. 610,00 - 1° semestre 2016: da €/Mq. 465,00 a €/Mq. 660,00 - 2° semestre 2015: da €/Mq. 490,00 a €/Mq. 690,00 - 1° semestre 2015: da €/Mq. 465,00 a €/Mq. 660,00 - 2° semestre 2014: da €/Mq. 500,00 a €/Mq. 710,00 - 1° semestre 2014: da €/Mq. 490,00 a €/Mq. 700,00 - 2° semestre 2013: da €/Mq. 530,00 a €/Mq. 760,00 - 1° semestre 2013: da €/Mq. 650,00 a €/Mq. 910,00 - 2° semestre 2012: da €/Mq. 750,00 a €/Mq. 1.050,00

(10)

pagina 10/68

- 1° semestre 2012: da €/Mq. 810,00 a €/Mq. 1.100,00

Negozi – stato conservativo normale – Sup. Lorda:

- 1° semestre 2017: da €/Mq. 1.400,00 a €/Mq. 1.950,00 - 2° semestre 2016: da €/Mq. 1.400,00 a €/Mq. 1.950,00 - 1° semestre 2016: da €/Mq. 1.500,00 a €/Mq. 2.100,00 - 2° semestre 2015: da €/Mq. 1.600,00 a €/Mq. 2.200,00 - 1° semestre 2015: da €/Mq. 1.500,00 a €/Mq. 2.100,00 - 2° semestre 2014: da €/Mq. 1.600,00 a €/Mq. 2.250,00 - 1° semestre 2014: da €/Mq. 1.550,00 a €/Mq. 2.200,00 - 2° semestre 2013: da €/Mq. 1.700,00 a €/Mq. 2.400,00 - 1° semestre 2013: da €/Mq. 2.050,00 a €/Mq. 2.850,00 - 2° semestre 2012: da €/Mq. 2.350,00 a €/Mq. 3.300,00 - 1° semestre 2012: da €/Mq. 2.550,00 a €/Mq. 3.500,00

I dati sopra riportati indicano, secondo l’O.M.I., un progressivo abbassamento delle quotazioni immobiliari tra gli anni 2012 e l’anno corrente diversificato tra gli immobili ubicati internamente alle mura rispetto a quelli esterni.

Dall’analisi dei dati sopra descritti si denota, in modo chiaro, anche per la zona di riferimento del Comune di San Gimignano, una tendenza ribassista del mercato immobiliare giustificata dalla permanenza di una situazione economica e congiunturale di recessione.

La situazione economica generale dell’ultimo anno, e quindi anche quella legata alla valutazione immobiliare, ha visto un rallentamento dei ribassi relativi ai prezzi, se non addirittura un “fermo” rispetto alle quotazioni ribassiste mantenendo valori immobiliari stagnanti in attesa di una ripresa economica che, negli ultimi mesi, sembra aver segnato il passo.

Dalla lettura dei dati, ma soprattutto da una verifica del contesto in cui sono stati ricavati gli stessi, reputo opportuno e necessario evidenziare che l’Agenzia delle Entrate, nell’individuazione della micro-zona su cui sono state effettuate le rilevazioni, ha individuato il tessuto urbano interno alle mura quale unica micro-zona.

Tale elemento, a mio avviso, può essere fuorviante in particolar modo per le attività commerciali quali negozi.

(11)

pagina 11/68

Le vie principali di San Gimignano, quelle in cui le migliaia di turisti che, in ogni periodo dell’anno, visitano la città, concentrano il loro transito lungo le vie principali, ed in particolare, attraverso la Porta di San Giovanni, passeggiano la Via San Giovanni, Piazza della Cisterna, Piazza del Duomo e così anche Via San Matteo fino al raggiungimento della Porta di San Matteo.

Va precisato, e sottolineato, che la Via San Giovanni è quella più importante per il flusso turistico; dal Piazzale Martiri di Montemaggio arrivano la maggior parte delle auto e dei mezzi di trasporto, pubblici e privati, che cercano il posteggio più “comodo” per il raggiungimento del centro storico, ovvero quello antistante al Piazzale Martiri di Montemaggio.

Conseguentemente, i flussi turistici passeggiano principalmente lungo Via San Giovanni dimostrando così che i valori immobiliari, in particolar modo quelli legati alle attività commerciali poste al piano terreno con affaccio diretto sulla via stessa hanno una rilevanza, e conseguentemente una redditività, che porta poi al valore immobiliare, superiore alla residua parte del centro storico.

1.3.2 – Rilevazioni Dati Nomisma

Nomisma è una società indipendente che realizza attività di ricerca e consulenza economica per imprese, associazioni e pubbliche amministrazioni, a livello nazionale e internazionale.

La Società, nel suo interno, ha un osservatorio del mercato immobiliare che intendo utilizzare quale elemento di confronto.

Dall’esame dei dati di Nomisma, per edifici a destinazione commerciale e produttiva, i valori disponibili attuali, relativi a fabbricati ubicati nella stessa zona di quelli oggetto di valutazione, risultano posizionati in tre segmenti: massimo , medio e minimo come indicato nel seguente prospetto:

- Comune di San Gimignano – Destinazione commerciale – Fabbricati dentro le mura medioevali e fuori dalle mura nel limite del territorio urbano:

(12)

pagina 12/68

o Posizionamento Massimo: €/Mq. 5.089,84 o Posizionamento Medio: €/Mq. 4.374,17 o Posizionamento Minimo: €/Mq. 3.658,50

- Comune di San Gimignano – Destinazione produttiva – Fabbricati fuori dalle mura nel limite del territorio urbano:

o Posizionamento Massimo: €/Mq. 1.610,50 o Posizionamento Medio: €/Mq. 1.384,16 o Posizionamento Minimo: €/Mq. 1.157,83

I dati sopra riportati presentano la caratteristica di essere massivi, ovvero senza tenere conto dello specifico luogo in cui si trovano; in particolare vengono parificati i valori immobiliari, a destinazione commerciale, della Via San Giovanni a quelli esterni alle mura ubicati sul territorio urbano; tale rilevazione, a scopo statistico, è stata annotata anche per i dati rilevati dall’Agenzia delle Entrate.

(13)

pagina 13/68

2 – Immobile “A.1” denominato “MUSEO DELLA TORTURA” ubicato in San Gimignano Via San Giovanni n. 125.

2.1 – Individuazione della proprietà

La proprietà dell’immobile in oggetto e delle relative aree pertinenziali, dai pubblici registri, risulta così intestata:

- Comune di SAN GIMIGNANO

con sede legale in San Gimignano (SI) Piazza del Duomo, 2 Codice fiscale e Partita IVA: 00102500527

Numero REA: SI – 116733 Forma Giuridica: Ente Pubblico

Indirizzo PEC: comune.sangimignano@postacert.toscana.it

(14)

pagina 14/68

2.1.1 – Titolo di acquisto dell’immobile

L’immobile in oggetto risulta un bene di proprietà comunale sin dall’antichità. Sono stati reperiti diversi documenti che attestano la legittimità della proprietà immobiliare con delibere comunali ed atti pubblici regolarmente registrati.

A comprovare la dimostrazione della proprietà ritengo utile evidenziare l’utilizzo del bene a bagni pubblici, aperti pubblicamente ai passanti, fino al 2009.

Il Comune di San Gimignano, dopo aver costituito la Società “Santa Lucia s.p.a.” a partecipazione interamente pubblica ai sensi dell’art. 113 del D. Lgs. Del 18 agosto 2000 n. 267, ha affidato in gestione con il regime di “house providing” l’immobile in proprietà ed oggetto della presente valutazione immobiliare con Convenzione del 28 marzo 2007, rep. 1323.

La Soc. “Santa Lucia” è stata messa in liquidazione e cancellata dal Registro delle imprese con comunicazione del 07/05/2013 con l’immissione dei beni a favore del proprietario Comune di San Gimignano.

2.1.2 – Contratto di affitto

L’immobile in oggetto risulta, sulla base dei documenti forniti dal Comune di San Gimignano, concesso in locazione dalla Società “Santa Lucia s.p.a. a socio unico” alla Società “Inquisizione s.r.l.” con sede in Pisa, Via Giovanni Bosco n. 23 per effetto di un contratto di locazione sottoscritto in data 09/07/2009

Il contratto prevede la concessione in locazione, per un periodo di 6 (sei) anni con decorrenza dal 09/07/2009, di un fabbricato a destinazione commerciale della superficie di mq. 26 circa.

La durata della locazione “sarà tacitamente rinnovata alla scadenza per periodi successivi di anni sei in difetto di preventiva disdetta da comunicarsi da parte del Locatore mediante raccomandata a.r. almeno dodici mesi prima del termie dei sopradetti periodi di locazione fatto salvo quanto disposto dagli art. 28 e 29 L. 392/78. E’ data facoltà al Conduttore di recedere anticipatamente dal contratto dandone avviso al locatore mediante lettera raccomandata a.r. almeno sei mesi prima della data in cui il recesso deve avere esecuzione”.

(15)

pagina 15/68

Il canone di locazione viene stabilito nell’importo annuo di € 21.000,00 oltre I.V.A. da pagarsi in rate mensile anticipate con l’applicazione di un aggiornamento annuo in base agli indici ISTAT al 100 %.

Dopo aver verificato le specifiche fatture di locazione emesse recentemente, il canone annuo aggiornato è determinato nella somma di € 22.386,60 oltre I.V.A.

Il Conduttore, con la sottoscrizione del contratto di locazione, per tutta la durata del rapporto locatizio, assume l’impegno di costituire una garanzia, da consegnare al Locatore, per la somma pari a sei mensilità pari alla somma di € 10.500,00 anche sotto forma di fideiussione bancaria.

2.2 – Dati generali ubicativi, di proprietà, catastali, confini

L’immobile oggetto della presente valutazione è un locale commerciale composto da un un’unità immobiliare a destinazione commerciale ubicata in San Gimignano Via San Giovanni n. 125 risultando ubicata nel centro storico del tessuto urbano di San Gimignano nelle immediate vicinanze della Porta di San Giovanni.

Mappa aero fotografica

(16)

pagina 16/68

Gli immobili risultano censiti al Catasto del Comune di San Gimignano, in ditta al Comune di San Gimignano per l’intera proprietà come segue:

Catasto Fabbricati (C.F.):

- F. 156 - Part. 971 - Sub. 4 - Cat. C/1 – classe 8 – Consistenza: Mq. 30 – Superficie catastale: Mq. 58 - Rendita € 697,22

Ai sensi e per gli effetti dell’art. 29, comma 1 bis, della Legge 27 febbraio 1985, n. 52, come aggiunto dall’art. 19 del D.L. 78/2010 convertito in Legge:

- i dati di identificazione catastale, come sopra riportati, riguardano l’unità immobiliare raffigurata nella planimetria depositata in Catasto;

- i dati catastali e la planimetria è conforme allo stato di fatto e, in particolare che non sussistono difformità rilevanti, tali da influire sul calcolo della rendita catastale, e da dar luogo all’obbligo di presentazione di una nuova planimetria catastale ai sensi della vigente normativa;

- l’intestazione catastale dell’unità immobiliare urbana in oggetto risulta regolare.

I confinanti dei beni in oggetto sono: Corsi Rosalba, Via di San Giovanni, mura storiche della città, salvo se altri.

estratto di mappa catastale

(17)

pagina 17/68

2.3 – Ispezioni ipotecarie

Da un controllo effettuato presso l’Agenzia delle Entrate – Servizio di Pubblicità Immobiliare, sull’immobile in oggetto, censito al F. 156 Part. 971 sub. 4 (ex sub. 1), nel periodo informatizzato dal 01/12/1986 al 11/12/2017, non risulta iscritta alcuna iscrizione né alcuna trascrizione.

2.4 – Analisi Urbanistica, amministrativa ed edilizia del fabbricato

In riferimento ai dati consegnati dal Comune di San Gimignano, l’unità immobiliare, di remota costruzione, antecedente al 1940, è stata oggetto dei seguenti titoli abilitativi:

- Denuncia di Inizio Attività del 07/10/2009 prot. 13710 (Pratica Edilizia 00621/09) a nome della Sig.ra Corsi Marta per conto della Società “Inquisizione s.r.l.” per

“modifiche interne volte alla messa in comunicazione tra tre fondi ad uso commerciale”.

- Comunicazione di fine lavori presentata al Comune di San Gimignano in data 13/04/2010 prot. 4927 ed al Genio Civile di Siena (per le opere strutturali) in data 25/03/2010 prot. 32221;

- Deposito del certificato di agibilità, a seguito dei lavori sopra descritti, in data 13/04/2010 prot. 4927 (P.E. 76/10)

- Dichiarazione di conformità dell’impianto elettrico eseguito a regola d’arte e nel rispetto delle normative specifiche rilasciato in data 24/03/2010 dalla ditta Sangimpianti s.r.l.

2.5 – Descrizione costruttiva dell’immobile oggetto di valutazione

L’immobile oggetto di valutazione è un’unità immobiliare, ad uso commerciale, ubicata nelle immediate vicinanze della Porta di San Giovanni, e quindi, lungo una delle vie più prestigiose della città di San Gimignano.

In particolare evidenzio l’elevata importanza del fatto che l’unità immobiliare è posta al piano terreno, lungo strada, con accesso diretto sulla pubblica via e dotato di ampia porta – finestra.

L’immobile in oggetto è attualmente parte integrante di un museo, denominato “museo della tortura” che si sviluppa sull’intero edificio congiuntamente ad altre unità immobiliari di proprietà

(18)

pagina 18/68

di altri soggetti.

Esternamente l’edificio si trova in buone condizioni di manutenzione e con un ottimo impatto visivo legato al contesto in cui si trova; le facciate risultano in pietra a vista opportunatamente stuccate, la copertura, avente struttura lignea, risulta con tegole e coppi toscani.

La Società che gestisce il museo, dopo aver sottoscritto un regolare contratto di locazione, ha eseguito un intervento di recupero del fabbricato mettendo in comunione le varie unità immobiliari attraverso una scala interna con struttura in ferro e scalini in legno.

L’unità immobiliare oggetto di valutazione è composto da un unico locale, posto al piano terreno, a cui si accede direttamente dall’esterno tramite porta-finestra in ferro e vetro.

La struttura portante risulta composta da muratura portante, il solaio realizzato a volte in mattoni, le pareti risultano in parte in pietra a vista, opportunatamente stuccata, in parta intonacate a calce con tinteggiatura in colore neutro; la pavimentazione risulta in cotto e parte in legno.

L’impianto elettrico risulta realizzato del tipo sfilabile parte sotto-traccia e parte con tubazioni esterne ben posizionate.

(19)

pagina 19/68

2.6 – Consistenza metrica dell’immobile oggetto di valutazione

L’immobile oggetto di valutazione risulta composto da un’unica unità immobiliare a destinazione commerciale con la seguente consistenza metrica calcolata al lordo delle murature perimetrali e di quelle interne:

- Locale Commerciale – superficie principale Piano Terreno avente superficie lorda complessiva di Mq. 58 circa;

Le superfici sopra indicate sono state misurate sul posto e, in modesta parte, rilevate graficamente dalle planimetrie catastali.

(20)

pagina 20/68

2.7 – Determinazione delle Superfici commerciali

L’immobile in oggetto è costituito da un’unica unità immobiliare, a destinazione commerciale, composta dalla superficie principale commerciale.

Nel sottostante quadro, dopo aver determinato le superfici dell’edificio in progetto, dopo aver stabilito i coefficienti di omogeneizzazione, posso determinare la superficie commerciale complessiva nel seguente modo:

Attività Commerciale Piano Terreno: Mq. 58 x 100 % = Mq. 58,00 --- Totale Superficie Commerciale Mq. 58,00

2.8 - Valutazione immobiliare in base alla capitalizzazione finanziaria (yeld capitalization)

Il metodo della capitalizzazione finanziaria (yeld capitalization) applica il calcolo finanziario per convertire la serie dei redditi dell’immobile da stimare nel suo valore attuale attraverso un saggio di capitalizzazione.

Il metodo della capitalizzazione finanziaria considera la serie dei redditi dal momento dell’acquisto al momento della rivendita dell’immobile da valutare, prevedendo un valore di mercato finale. Questo metodo mira a simulare un completo ciclo dell’investimento immobiliare, dal momento dell’acquisto iniziale a quello della rivendita finale, quando si può generare un guadagno o una perdita in conto capitale. Il flusso di cassa dell’investimento immobiliare considera anche le variazioni dei livelli del canone di mercato e delle spese di esercizio.

Per la valutazione faccio le sottostanti assunzioni che vengono utilizzate nello schema successivo:

(21)

pagina 21/68

Il canone di affitto, come determinato dall’attuale contratto di locazione aggiornato, è stabilito nella somma annua di € 22.386,60 oltre I.V.A.

Per le determinazione del saggio di capitalizzazione, dopo aver effettuato le opportune e necessarie valutazioni, sulla scorta dell’esperienza professionale, in riferimento ai dati disponibili ricavati presso le agenzie immobiliari, dei Borsini Immobiliari e tramite un calcolo empirico tra redditi e valori immobiliari all’interno del segmento immobiliare per immobili con destinazione e caratteristiche simili, ritengo che il tasso di riferimento più equo possa essere determinabile nel valore del 5 % (cinque per cento).

Pertanto, in considerazione di quanto sopra, assumo i seguenti dati per la valutazione in base alla capitalizzazione finanziaria:

V = valore del bene da stimare

Reddito effettivo annuo : € 22.386,60

n = periodo di disponibilità: dal 2017 al 2042 per un periodo di 25 anni i = saggio (determinato in precedenza) arrotondato al 5 %

(22)

pagina 22/68

Pertanto, in conseguenza alle soprastanti analisi, il valore immobiliare, risulta così determinato, per arrotondamento, nella somma di € 400.000,00

2.9 – Valutazione immobiliare secondo l’analisi dei flussi di cassa attualizzati

L’immobile in oggetto viene valutato inoltre secondo gli International Valuation Standards (I.V.S.) tramite la procedura indicata dal denominato “Metodo Finanziario – Analisi dei flussi di cassa attualizzati” (Discounted Cash Flow Analisys – DCFA).

(23)

pagina 23/68

Il sistema del Metodo Finanziario DCFA è la metodologia economico-finanziaria che determina il valore immobiliare basandosi sull’analisi dei flussi di cassa (ricavi – costi) generabili dall’immobile in un periodo temporale medio o medio – lungo (10, 15, 20, 25 anni).

Per l’applicazione di tale metodo è necessaria la costruzione di un modello (rappresentato da una tabella) che descrive su un arco temporale prefissato l’andamento dei flussi di cassa dati come differenza fra le componenti positive (ricavi) e quelle negative (costi).

Il valore del bene alla fine del periodo (valore finale dell’immobile all’anno n) sarà determinato per capitalizzazione diretta del reddito netto (ricavi – costi) all’anno successivo a quello del periodo considerato ad un tasso atteso (going out cape rate).

Riassumo i dati necessari per la determinazione del DCFA determinati ed analizzati nei precedenti capitoli, oltre che assunti nel relativo quadro, della presente relazione:

(24)

pagina 24/68

Pertanto, il valore determinato tramite l’analisi dei flussi di cassa – DCFA è determinabile, per arrotondamento nella somma di € 400.000,00 .

(25)

pagina 25/68

3 – IMMOBILE “A.2” denominato “PALAZZO PRATELLESI” ubicato in San Gimignano Via San Giovanni n. 36

- Comune di SAN GIMIGNANO

con sede legale in San Gimignano (SI) Piazza del Duomo, 2 Codice fiscale e Partita IVA: 00102500527

Numero REA: SI – 116733 Forma Giuridica: Ente Pubblico

Indirizzo PEC: comune.sangimignano@postacert.toscana.it

(26)

pagina 26/68

L’immobile in oggetto risulta un bene di proprietà comunale sin dall’anno 1925. Sono stati reperiti documenti che attestano la legittimità della proprietà immobiliare.

3.1.2 – Contratto di affitto

L’immobile in oggetto risulta, sulla base dei documenti forniti dal Comune di San Gimignano, concesso in locazione dal Comune di San Gimignano alla Società “Le Torri s.r.l.” con sede in San Gimignano Via San Giovanni n. 22/24, avente codice fiscale e partita IVA 01151380522 per effetto di un contratto di locazione sottoscritto in data 04/12/2012 Rep. 1526 tramite scrittura privata autenticata

Il contratto prevede la concessione in locazione, per un periodo di 6 (sei) anni con decorrenza dal 04/12/2012, di un fabbricato a destinazione commerciale della superficie di mq. 119 circa.

La durata della locazione “sarà tacitamente rinnovata alla scadenza per periodi successivi di anni sei in difetto di preventiva disdetta da comunicarsi da parte del Locatore mediante raccomandata a.r. almeno dodici mesi prima del termie dei sopradetti periodi di locazione fatto salvo quanto disposto dagli art. 28 e 29 L. 392/78. E’ data facoltà al Conduttore di recedere anticipatamente dal contratto dandone avviso al locatore mediante lettera raccomandata a.r. almeno sei mesi prima della data in cui il recesso deve avere esecuzione”.

Il canone di locazione viene stabilito nell’importo annuo di € 90.300,00 oltre I.V.A. da pagarsi in rate mensile anticipate con l’applicazione di un aggiornamento annuo in base agli indici ISTAT al 100 %.

Dopo aver verificato le specifiche fatture di locazione emesse recentemente, il canone annuo aggiornato è determinato nella somma di € 91.114,56 oltre I.V.A.

Il Conduttore, con la sottoscrizione del contratto di locazione, per tutta la durata del rapporto locatizio, assume l’impegno di costituire una garanzia, da consegnare al Locatore, per la somma pari a sei mensilità pari alla somma di € 45.150,00 anche sotto forma di fideiussione bancaria.

(27)

pagina 27/68

3.1.3 – Contratto di affitto del ramo di azienda

La Società “Le Torri s.r.l.”, dopo la sottoscrizione del contratto di locazione di cui al punto precedente, e dopo aver costituito un ramo d’azienda, ha ceduto, con atto pubblico a rogito del notaio Barbara Salvador, con effetto dal 01/08/2013, il ramo d’azienda alla Società “Cindarella s.r.l.” con sede in San Gimignano Via San Giovanni n. 36 avente codice fiscale e partita IVA 01359800529 subentrando, a tutti gli effetti, al citato contratto di affitto.

L’immobile oggetto della presente valutazione è un locale commerciale composto da un un’unità immobiliare a destinazione commerciale ubicata in San Gimignano Via San Giovanni n. 36 risultando ubicata nel centro storico del tessuto urbano di San Gimignano.

(28)

pagina 28/68

Mappa aero fotografica

Gli immobili risultano censiti al Catasto del Comune di San Gimignano, in ditta al Comune di San Gimignano per l’intera proprietà come segue:

Catasto Fabbricati (C.F.):

- F. 156 - Part. 517 - Sub. 30 - Cat. C/1 – classe 7 – Consistenza: Mq. 95 – Superficie catastale: Mq. 112 - Rendita € 1.898,75

- i dati catastali e la planimetria è conforme allo stato di fatto e, in particolare che non sussistono difformità rilevanti, tali da influire sul calcolo della rendita catastale, e da dar luogo all’obbligo di presentazione di una nuova planimetria catastale ai sensi della vigente normativa;

I confinanti dei beni in oggetto sono: Via di San Giovanni, salvo se altri.

(29)

pagina 29/68

Da un controllo effettuato presso l’Agenzia delle Entrate – Servizio di Pubblicità Immobiliare, sull’immobile in oggetto, censito al F. 156 Part. 517 sub. 30 (ex sub. 17), nel periodo informatizzato dal 01/12/1986 al 11/12/2017, non risulta iscritta alcuna iscrizione né alcuna trascrizione.

In riferimento ai dati consegnati dal Comune di San Gimignano, l’unità immobiliare, di remota costruzione, antecedente al 1940, è stata oggetto dei seguenti titoli abilitativi:

- Denuncia di Inizio Attività del 06/03/2008 prot. 3911 (Pratica Edilizia 00176/08) a nome del Sig. Bevilacqua Nicola per conto della Società “Ulisse 2000” per “modifiche interne e miglioramento igienico-sanitario”e che gli stessi sono stati dichiarati ultimati in data 27/03/2008 con comunicazione depositata, presso il comune di San Gimignano, in pari data prot. 4668.

- Comunicazione di manutenzione ordinaria internamente al locale presentata al Comune di San Gimignano in data 24/12/2014 prot. 20272;

- Segnalazione Certificata Inizio Attività depositata in data 20/02/2013 prot. 3332 (P.E.

2013/0094), presentata a nome Valeriani Alberto per conto della Soc. “Le Torri srl”

inviata al Comune di San Gimignano tramite PEC, finalizzata ad un intervento di manutenzione straordinaria e dichiarati ultimati in data 29/03/2013 e per i quali è stato emesso certificato di agibilità del 29/03/2013

L’immobile oggetto di valutazione è un’unità immobiliare, ad uso commerciale, ubicata lungo la Via San Giovanni, e quindi, lungo una delle vie più prestigiose della città di San Gimignano.

In particolare evidenzio l’elevata importanza del fatto che l’unità immobiliare è posta al piano terreno, lungo strada, con accesso diretto sulla pubblica via e dotato di ampia porta – finestra.

L’unità immobiliare fa parte del Palazzo Pratellesi o ex Convento di S. Caterina; l’edificio risulta

(30)

pagina 30/68

composto da 4 piani fuori terra e suddiviso in varie unità immobiliari a destinazione mista (residenziale, commerciale, esercizi di pubblico interesse).

L’immobile risulta dichiarato di interesse storico ed artistico ai sensi della ex L. 1.089/1939 L’immobile in oggetto è attualmente adibito a negozio per la vendita di calzature ed articoli in pelle, cuoi ed assimilabili

L’immobile in oggetto è stato unito, tramite apertura su muro comune, ad un'altra unità immobiliare, con la medesima attività, e con l’impegno formalmente indicato, a tamponare l’apertura realizzata nell’ipotesi di cessione del contratto di locazione.

L’unità immobiliare in oggetto risulta composta da un locale principale, a cui si accede direttamente dall’esterno, un altro vano interno a cui si accede tramite apertura con scalette interne, un disimpegno, due locali w.c., un ripostiglio e due locali accessori direttamente comunicanti.

La struttura portante risulta composta da muratura portante, il solaio realizzato parte con struttura lignea in travi e travicelli con longarine in ferro di rinforzo ed in parte a volta intonacata a calce, le pareti risultano in parte in pietra a vista, opportunatamente stuccata, in parta intonacate a calce con tinteggiatura in colore neutro; la pavimentazione risulta realizzata parte in legno e parte in materiale resina.

L’impianto elettrico risulta realizzato del tipo sfilabile parte sotto-traccia e parte con tubazioni esterne ben posizionate.

Risulta presente un impianto di riscaldamento e raffrescamento ad aria tramite split posizionati a muro.

(31)

pagina 31/68

(32)

pagina 32/68

L’immobile oggetto di valutazione risulta composto da un’unica unità immobiliare a destinazione commerciale con la seguente consistenza metrica calcolata al lordo delle murature perimetrali e di quelle interne:

- Locale Commerciale – superficie principale Piano Terreno avente superficie lorda complessiva di Mq. 112 circa;

L’immobile in oggetto è costituito da un’unica unità immobiliare, a destinazione commerciale, composta dalla superficie principale commerciale.

Nel sottostante quadro, dopo aver determinato le superfici dell’edificio in progetto, dopo aver stabilito i coefficienti di omogeneizzazione, posso determinare la superficie commerciale complessiva nel seguente modo:

Attività Commerciale Piano Terreno: Mq. 112 x 100 % = Mq. 112,00 ---

Totale Superficie Commerciale Mq. 112,00

3.8 - Valutazione immobiliare in base alla capitalizzazione finanziaria (yeld capitalization)

Il metodo della capitalizzazione finanziaria (yeld capitalization) applica il calcolo finanziario per convertire la serie dei redditi dell’immobile da stimare nel suo valore attuale attraverso un saggio di capitalizzazione.

(33)

pagina 33/68

Il metodo della capitalizzazione finanziaria considera la serie dei redditi dal momento dell’acquisto al momento della rivendita dell’immobile da valutare, prevedendo un valore di mercato finale. Questo metodo mira a simulare un completo ciclo dell’investimento immobiliare, dal momento dell’acquisto iniziale a quello della rivendita finale, quando si può generare un guadagno o una perdita in conto capitale. Il flusso di cassa dell’investimento immobiliare considera anche le variazioni dei livelli del canone di mercato e delle spese di esercizio.

Per la valutazione faccio le sottostanti assunzioni che vengono utilizzate nello schema successivo:

Il canone di affitto, come determinato dall’attuale contratto di locazione aggiornato, è stabilito nella somma annua di € 91.114,56 oltre I.V.A.

Per le determinazione del saggio di capitalizzazione, dopo aver effettuato le opportune e necessarie valutazioni, sulla scorta dell’esperienza professionale, in riferimento ai dati disponibili ricavati presso le agenzie immobiliari, dei Borsini Immobiliari e tramite un calcolo empirico tra redditi e valori immobiliari all’interno del segmento immobiliare per immobili con destinazione e caratteristiche simili, ritengo che il tasso di riferimento più equo possa essere determinabile nel valore del 5 % (cinque per cento).

Pertanto, in considerazione di quanto sopra, assumo i seguenti dati per la valutazione in base alla capitalizzazione finanziaria:

V = valore del bene da stimare

Reddito effettivo annuo: € 91.114,56

n = periodo di disponibilità: dal 2017 al 2042 per un periodo di 25 anni i = saggio (determinato in precedenza) arrotondato al 5 %

(34)

pagina 34/68

Pertanto, in conseguenza alle soprastanti analisi, il valore immobiliare, risulta così determinato, per arrotondamento, nella somma di € 1.650.000,00

3.9 – Valutazione immobiliare secondo l’analisi dei flussi di cassa attualizzati

L’immobile in oggetto viene valutato inoltre secondo gli International Valuation Standards (I.V.S.) tramite la procedura indicata dal denominato “Metodo Finanziario – Analisi dei flussi di cassa attualizzati” (Discounted Cash Flow Analisys – DCFA).

(35)

pagina 35/68

Il sistema del Metodo Finanziario DCFA è la metodologia economico-finanziaria che determina il valore immobiliare basandosi sull’analisi dei flussi di cassa (ricavi – costi) generabili dall’immobile in un periodo temporale medio o medio – lungo (10, 15, 20, 25 anni).

Per l’applicazione di tale metodo è necessaria la costruzione di un modello (rappresentato da una tabella) che descrive su un arco temporale prefissato l’andamento dei flussi di cassa dati come differenza fra le componenti positive (ricavi) e quelle negative (costi).

Il valore del bene alla fine del periodo (valore finale dell’immobile all’anno n) sarà determinato per capitalizzazione diretta del reddito netto (ricavi – costi) all’anno successivo a quello del periodo considerato ad un tasso atteso (going out cape rate).

Riassumo i dati necessari per la determinazione del DCFA determinati ed analizzati nei precedenti capitoli, oltre che assunti nel relativo quadro, della presente relazione:

(36)

pagina 36/68

Pertanto, il valore determinato tramite l’analisi dei flussi di cassa – DCFA è determinabile, per arrotondamento nella somma di € 1.650.000,00 .

(37)

pagina 37/68

4 – IMMOBILE “B.1” denominato “CONSORZIO AGRARIO” ubicato in San Gimignano Piazzale Martiri di Montemaggio n. 2

- “CONSORZIO AGRARIO DI SIENA SOCIETA’ COOPERATIVA”

con sede legale in Siena (SI) - Via Pianigiani, 9 Codice fiscale e Partita IVA: 00049520521 Numero REA: SI-3397

Indirizzo PEC: consorzioagrariosiena@pec.capsi.it

(38)

pagina 38/68

4.1.1 – Società Cooperativa CONSORZIO AGRARIO DI SIENA

La Società Cooperativa CONSORZIO AGRARIO DI SIENA è stata costituita in data 14/07/1901 ed iscritta al Registro delle Imprese di Siena in data 19/02/1996.

Il sistema di amministrazione adottato prevede l’amministrazione con consiglio di amministrazione in carica composto da quindici soggetti effettivi.

Il società risulta iscritta nella sezione cooperativa a mutualità prevalente di cui agli art. 2512 e seg. e nella categoria dei consorzi agrari; dalla visura camera attuale il numero totale dei soci risulta fissato in 1.576.

Alla data odierna il Consiglio di Amministrazione risulta composto dalle seguenti persone:

- LIGAS FAUSTO - codice fiscale: LGSFST58E08F986A – Presidente del Consiglio di Amministrazione – Rappresentante dell’impresa;

- POLLINA VITTORIO - codice fiscale: PLLVTR5226B315U – Vice-Presidente del Consiglio di Amministrazione – Rappresentante dell’impresa;

- MARCELLI GIANLUCA - codice fiscale: MRCGLC65P17D077R – Vice-Presidente del Consiglio di Amministrazione;

- LA ROCCA NICOLA – codice fiscale: LRCNCL40R23G227H – Consigliere;

- PASQUINI FRANCO – codice fiscale: PSQFNC41E21C313O – Consigliere;

- FANCIULLI LUIGI – codice fiscale: FNCLGU76M07I726V – Consigliere;

- MANTENGOLI MARCO – codice fiscale: MNTMRC77D28I726F – Consigliere;

- CHIARON GIUSEPPE – codice fiscale: CHRGPP54D02G836M – Consigliere;

- BIMBI FRANCESCO – codice fiscale: BMBFNC71E19C847A – Consigliere;

- MILANI GIOIA – codice fiscale: MLNGIO67C63D077A – Consigliere;

- FERRI MARINI GINO – codice fiscale: FRRGNI62P29I681Q – Consigliere;

- BISSIRI ANTONELLO – codice fiscale: BSSNNL56D19B056O – Consigliere;

- BETTI GIOVAN BATTISTA – codice fiscale: BTTGNB54B06E933X – Consigliere;

- ACCAME CARLO FERRUCCIO – codice fiscale: CCMCLF64C14E715B – Consigliere;

- CHECHI CLAUDIO – codice fiscale: CHCCLD60P23H156C – Consigliere.

Inoltre risultano, quali membri degli organi di controllo, le seguenti persone:

- LO MONACO BIAGIO – Presidente del Consiglio Sindacale;

(39)

pagina 39/68

- LUSINI ROBERTO – Sindaco;

- MASI ANNA TIZIANA – Sindaco;

- MACCARI MAURO – Sindaco supplente;

- SUSINI RAFFAELE – Sindaco supplente;

- RIA GRANT THORNTON S.P.A. – Società di revisione.

Infine, risultano nominati alcuni procuratori nelle seguenti persone:

- BIZZARO GIOVANNI – Procuratore – Rappresentante dell’impresa;

- CECCUZZI ROBERTO – Procuratore - PIANIGIANI LUCA – Procuratore.

L’immobile in oggetto è stato edificato su un terreno acquistato dall’attuale proprietà per effetto dei seguenti atti traslativi:

- Atto pubblico, manoscritto, del 12/01/1917 Registrato a Siena in data 01/02/1917 al n.

426;

- Atto pubblico, manoscritto, del 14/11/1924 trascritto presso la Conservatoria delle Ipoteche di Siena in data 20/01/1925 n. 73 Registro Particolare n. 58;

- Atto pubblico del 04/10/1957, a rogito del notaio Diodato Imbellone, Rep. 3249 Registrato a Poggibonsi il 18/10/1957 al n. 289 Vol. 77.

L’immobile oggetto della presente valutazione è un edificio, a destinazione di magazzino cerealicolo con abitazione, locali accessori ed aree esclusive ubicato in Comune di San Gimignano Piazzale Martiri di Montemaggio in una zona attigua alle mura medioevali.

Le attività svolte nel fabbricato in oggetto sono quelle del commercio al dettaglio di macchine, attrezzature e prodotti per l’agricoltura, macchine ed attrezzature per il giardinaggio (Codice Atecori 47.52.4), attività di supporto alla produzione vegetale (Codice 01.61), commercio all’ingrosso di macchine, accessori ed utensili agricoli, inclusi i trattori (Codice 46.61), commercio all’ingrosso di prodotti petroliferi e lubrificanti per autotrazione, di combustibili per

(40)

pagina 40/68

riscaldamento (Codice 46.71), commercio all’ingrosso di fertilizzanti e di altri prodotti chimici per l’agricoltura (Codice 46.75.01).

Gli immobili risultano censiti al Catasto Fabbricati del Comune di San Gimignano, in ditta a

“CONSORZIO AGRARIO PROVINCIALE DI SIENA” per l’intera proprietà come segue:

Consorzio Agrario:

- F. 87 - Part. 997 - Sub. 1-4 (graffati) – Cat. D/8 - Rendita € 5.319,51

I confinanti dei beni in oggetto risultano: Piazzale Martiri di Montemaggio, Tosco Marmi spa, residua proprietà Consorzio Agrario Provinciale di Siena, Poli Euro, salvo se altri.

(41)

pagina 41/68

- la planimetria è conforme allo stato di fatto tale da dar luogo all’obbligo di presentazione di una nuova planimetria catastale ai sensi della vigente normativa;

Da un controllo effettuato presso l’Agenzia delle Entrate – Servizio di Pubblicità Immobiliare, sull’immobile in oggetto, censito al F. 87 Part. 997 sub. 1-4 (graffati), nel periodo informatizzato dal 01/12/1986 al 11/12/2017, non risulta iscritta alcuna iscrizione né alcuna trascrizione.

(42)

pagina 42/68

Dai documenti reperiti presso l’Ufficio Tecnico del Comune di San Gimignano, relativi ai permessi ed ai titoli abilitativi per la costruzione e/o ristrutturazione e/o manutenzione dell’edificio oggetto di valutazione, risultano presentati presso il Comune di San Gimignano i seguenti atti amministrativi:

- Il fabbricato principale, ovvero quello relativo alla palazzina ove si trova l’agenzia C.A.P., l’abitazione con la soffitta e gli adiacenti magazzini, è stato realizzato antecedentemente al 1940, bombardato durante il periodo bellico e ricostruito tra gli anni 1944 – 1946, come peraltro riscontrabile da alcuni documenti rinvenuti tra cui la certificazione del Comune di San Gimignano, datata 27/04/1953, attestante l’avvenuta completa ricostruzione e l’atto notorio di alcune persone che hanno contribuito alla ricostruzione, datato 18/05/1953, con il quale si attesta che i lavori di ricostruzione hanno avuto inizio in data 18/07/1944 e termine nel mese di settembre dell’anno 1946;

- La tettoia in muratura, presente nel piazzale interno, risulta costruita prima del 1940 circa, come riscontrato da alcuni documenti storici tra cui la mappa catastale di impianto;

- Il fabbricato principale, così come la tettoia in muratura, trovano corretta individuazione anche nella mappa catastale di impianto, redatta negli anni 1939 circa, a cui fu attribuita, al Foglio 156, la particella 584;

- Permesso di abitabilità relativo alla palazzina principale rilasciato in data 15/05/1953 a seguito della ricostruzione post-guerra;

- Permesso del 10/01/1958 relativo all’ampliamento di magazzini esistenti;

- Permesso del 10/03/1966 relativo alla messa in opera di una serranda metallica e di due inferriate nel magazzino precedentemente realizzato;

- Concessione n. 202 del 04/05/1978 (Pratica 2620) per l’ampliamento del negozio di generi alimentari; tali opere venivano realizzate internamente alla sagoma del magazzino precedentemente realizzato, senza quindi aumenti volumetrici;

- Comunicazione ai sensi dell’art. 26 L. 47/85, presentata in data 02/03/1993 prot. 2814, relativa a modifiche interne dell’agenzia C.A.P.;

- Pratica Edilizia 97/108 approvata dal Commissione Edilizia del 16/09/1997 con parere favorevole n. 14/243, dalla Commissione Edilizia Integrata del 16/09/1997 con parere favorevole n. 12/110 e con domanda inviata alla Soprintendenza in data 26/11/1997 per il parere di merito ai sensi della L. 1497/39 la quale, con visto del 17/12/1997, non

(43)

pagina 43/68

ritiene di esercitare la facoltà di annullamento per i lavori di aggiornamento dei locali fitofarmaci e dei locali igienico sanitari ubicati in altro manufatto disposto frontalmente;

- Comunicazione ai sensi dell’art. 26 L. 47/85, presentata in data 27/03/1997 prot. 3840, relativa a modifiche interne dei magazzini;

- Concessione Edilizia n° C/96/00182 del 25/10/1996 (P.E. 95/00188) relativa alla ristrutturazione e cambio d’uso di ex magazzino cerealicolo in locale commerciale - Concessione Edilizia n° C/97/00117 del 28/08/1997 (P.E. 97/257) per variante in corso

d’opera alla Concessione Edilizia n° C/96/00182 del 25/10/1996;

- Concessione Edilizia n° C/97/149 del 20/10/1997 (P.E. 97/257) per variante in corso d’opera alla Concessione Edilizia n° C/96/00182 del 25/10/1996;

- Comunicazione per manutenzione ordinaria del 14/11/2008 prot. 16945 (P.E.

00752/08);

- Comunicazione per manutenzione ordinaria del 16/01/2009 prot. 639 (P.E. 00027/09);

- C.I.L.A. per attività edilizia libera presentata il 02/05/2016 prot. 8989 per modifiche interne nel locale ristorante.

L’immobile oggetto di valutazione è una porzione di fabbricato a destinazione produttiva e commerciale con locali e spazi accessori ubicati in Comune di San Gimignano, Piazzale Martiri di Montemaggio posizionato nelle immediate vicinanze delle mura medioevali della città di San Gimignano.

Esso è costituito da un fabbricato principale, con accesso dalla pubblica via così come dal piazzale privato, suddiviso su tre piani fuori terra, al cui interno trovano ubicazione l’agenzia del Consorzio Agrario, i locali per la vendita dei loro prodotti ed una scala di collegamento con il piano superiore dove è presente un’abitazione a servizio del personale dipendente; al piano superiore, a cui si accede tramite il proseguo della scala interna, si raggiunge una soffitta praticabile a servizio dell’abitazione stessa.

L’abitazione, posta al piano primo, è composta da ingresso, soggiorno, cucina, tre camere, bagno ed una terrazza, con accesso dal soggiorno, da cui si può scorgere una spettacolare vista delle mura e delle torri cittadine oltre che della antistante piazza; la soffitta, come già descritto, è al servizio dell’abitazione e risulta composta da quattro vani, collegati tra loro.

L’edificio risulta costruito con struttura portante in muratura mista a pietra e mattoni con le

(44)

pagina 44/68

facciate stuccate, i solai con struttura lignea, il manto di copertura con struttura lignea e manto di copertura con tegole marsigliesi.

Internamente i locali risultano intonacati a calce, con pavimenti in monocottura, i rivestimenti in ceramica ei sanitari del bagno in ceramica; gli infissi risultano in legno e vetro con persiane in legno quelli ubicati al piano primo mentre risultano in alluminio e vetro quelli ubicati al piano terreno.

Fa parte del complesso immobiliare un ampio magazzino per il deposito dei materiali e dei mezzi, posto in aderenza al fabbricato principale sul lato nord e est, ad un piano, realizzato con struttura portante in muratura portante mista con mattoni, stuccato a faccia-vista sull’esterno ed intonacato a calce all’interno, la copertura con struttura lignea e capriate in legno mentre il manto di copertura risulta in tegole marsigliesi.

La pavimentazione risulta in gres porcellanato, gli impianti risultano esterni a canale; gli infissi esterni risultano in ferro e vetro, internamente risulta tinteggiato in colore neutro.

La porzione sopra descritta comprende altri due locali, con le medesime caratteristiche costruttive, separati ed indipendenti tra loro, con accesso dal piazzale di proprietà, all’interno dei quali trovano occupazione i prodotti per la vendita quali concimi, prodotti per trattamenti fitosanitari, ecc.

A completamento della descrizione, fa parte della proprietà alcuni locali accessori, quale tettoia aperta e locale per servizi e locale caldaia con accesso dal piazzale privato, anch’esso parte integrante della proprietà, ubicati in aderenza al muro di delimitazione esterno.

(45)

pagina 45/68

(46)

pagina 46/68

Il complesso immobiliare oggetto di valutazione è composto da un fabbricato principale ed alcuni accessori.

La seguente consistenza metrica è calcolata al lordo delle murature perimetrali ed interne con il seguente risultato:

- Agenzia Consorzio Agrario compreso di negozio per vendita al dettaglio e all’ingrosso avente superficie lorda complessiva di Mq. 130 circa;

- Appartamento al Piano Primo avente superficie lorda complessiva di Mq. 130 circa;

- Soffitte al Piano secondo avente superficie lorda complessiva di Mq. 130 circa;

- Magazzino di stoccaggio materiali e merci posto al Piano Terreno avente superficie lorda complessiva di Mq. 466 circa;

- Locali accessori per servizi igienici avente superficie lorda complessiva di Mq. 18 circa;

- Locali accessori per ripostiglio avente superficie lorda complessiva di Mq. 13 circa;

- Locali accessori per tettoie avente superficie lorda complessiva di Mq. 37 circa;

- Locali accessori per aree esterne avente superficie lorda complessiva di Mq. 250 circa.

(47)

pagina 47/68

L’immobile in oggetto è costituito da un’unica unità immobiliare, a destinazione produttivo/commerciale, composta da superficie principale commerciale e da locali accessori.

Le aree scoperte adibite a parcheggio ed alla viabilità interna, trattandosi di parti comuni dell’intero edificio, e quindi di natura privata, incidono sulla consistenza complessiva della superficie commerciale trovando la loro valutazione insita nella stima complessiva del bene.

Nel sottostante quadro, dopo aver determinato le superfici dell’edificio in progetto, dopo aver stabilito i coefficienti di omogeneizzazione, posso determinare la superficie commerciale complessiva:

Abitazione Piano Primo / Piano secondo del fabbricato principale:

Piano Primo: Mq. 130 x 100 % = Mq. 130,00

Piano Secondo (soffitte): Mq. 130 x 50 % = Mq. 65,00 Locali Agenzia e accessori (produttivo-commerciale):

Piano Terreno: Mq. 130 x 100 % = Mq. 130,00

Magazzino: Mq. 466 x 100 % = Mq. 466,00

Locali di servizio e accessori: Mq. 31 x 50 % = Mq. 15,00

Area esterna: Mq. 250 x 10 % = Mq. 25,00

--- Totale Superficie commerciale dell’immobile Mq. 831,00

4.8 – Valutazione immobiliare

Gli immobili in oggetto vengono valutati secondo gli International Valuation Standards (I.V.S.) tramite la procedura indicata dal sistema Market Comparison Approach (M.C.A.) e con il metodo di trasformazione.

Gli I.V.S. formulano e pubblicano degli standard per la valutazione di stima delle proprietà

(48)

pagina 48/68

immobiliari promuovendone l’accettazione a livello mondiale.

Tra i sistemi adottati da I.V.S. è presente il sistema M.C.A.

Il sistema M.C.A. è un procedimento di stima del prezzo di mercato e del reddito degli immobili attraverso il confronto tra l’immobile oggetto di stima ed un insieme di immobili simili compravenduti o locati di recente e di prezzo noto.

Il sistema M.C.A. si fonda su coerenti premesse estimative, su puntuali rilevazioni di mercato, su uno svolgimento metodologico condotto sistematicamente e sulla dimostrazione dei risultati.

Il valore dell’immobile viene determinato in base al sistema M.C.A. considerando l’immobile ristrutturato ad uso abitativo (piano primo/secondo) e commerciale (piano terreno) in quanto il vigente Regolamento Urbanistico consente un intervento di ristrutturazione edilizia del tipo “A”

con possibilità di effettuare dei frazionamenti di unità immobiliari; poiché l’immobile in oggetto, attualmente, non presenta tali caratteristiche (ndr.: ristrutturazione) si procede al calcolo del valore attuale attraverso un ulteriore procedimento valutativo denominato “valore di trasformazione”.

Per la valutazione faccio le sottostanti assunzioni che vengono utilizzate ai fini della successiva comparazione con unità commerciali similari:

Per determinare il valore a lavori completati assumo alcuni dati quali, un immobile “tipo”, un locale ad uso commerciale, della superficie commerciale di mq. 180,00 per poi, successivamente alla valutazione, ragguagliarlo alla superficie dell’intero edificio.

Nel prospetto sottostante raffronto l’immobile “tipo” del fabbricato in oggetto con le varie offerte commerciali, a destinazione commerciale, presenti nella zona aventi caratteristiche simili a quella in oggetto.

Alla luce dei sopra elencati dati è possibile calcolare il valore dell’area come risultante dal sottostante prospetto :

(49)

pagina 49/68

(50)

pagina 50/68